Hiszpania jest krajem, w którym proces kształtowania się instytucji time-sharingu przebiegał dość intensywnie. Miało to miejsce oczywiście z uwagi na atrakcyjne geograficzne położenie tego kraju (najdłuższa w Europie linia atrakcyj-nych wybrzeży). Hiszpania ma obecnie największą w Europie liczbę ośrodków
dzia-łających w ramach tej figury prawnej.19 W Hiszpanii znajduje się obecnie około
500 ośrodków, z czego połowa leży na Wyspach Kanaryjskich, Balearach oraz na wybrzeżu Costa del Sol. Około 1,5 mln turystów wypoczywa w Hiszpanii
każdego roku w tym systemie.20 W samej Unii Europejskiej funkcjonuje obecnie
ok. 1 500 kompleksów w systemie timesharingu (36% w samej Hiszpanii), które generują rocznie ok. 85 000 lokali, wzrost roczny utrzymuje się na poziomie ok. 2%, tworzy się w ten sposób ok. 200 000 miejsc pracy, a dochód tej branży kształtuje się
14
Tamże, s. 44.
15
B. Fuchs, Timesharing, Rej. 1997, nr 4, s. 44.
16
M. Zacharasiewicz, Trust w praktyce polskich sądów i notariatu, Rej. 2004, nr 3–4, s. 234 i nast.
17
B. Fuchs, Timesharing, Rej. 1997, nr 4, s. 44.
18
E. Łętowska, Europejskie prawo umów konsumenckich, Warszawa 2004, s. 351.
19
L. Stecki, Timesharing, Toruń, 2002, s. 44.
20
na poziomie ok. 10 500 000 Euro, z czego 4 200 000 Euro wypracowywanych
jest w samej Hiszpanii.21
W związku z dużą atrakcyjnością Hiszpanii wśród osób zainteresowanych nabyciem prawa do korzystania z takiego „wakacyjnego mieszkania” miało miej-sce wiele oszustw (do 2003 r. w Hiszpanii wydanych zostało 47 orzeczeń doty-czących tzw. „współwłasności” czy nabycia prawa do korzystania z
nieruchomo-ści).22 Oferenci wykorzystywali niedoświadczenie tych osób, ich łatwowierność
oraz brak wiedzy prawniczej, nieumiejętność zrozumienia treści umowy, czy też poszczególnych jej klauzul. Nabywca prawa do korzystania z takiego mieszkania wakacyjnego nie do końca zdawał sobie sprawę z kosztów korzystania z tej nieru-chomości, jej utrzymania, różnego rodzaju opłat czy dopłat. Umowa nie przewi-dywała możliwości odstąpienia od niej, albo było to możliwe po zapłaceniu wyso-kiej kary umownej, bądź też wkład nabywcy przepadał na rzecz strony, która mu
zbyła to prawo.23 W Hiszpanii bardzo często dochodziło do wprowadzania w błąd
potencjalnych nabywców, gdyż zbywcy starali się przedstawić swoją ofertę jako bardziej atrakcyjną. Wiele osób, również w Polsce, zafascynowanych możliwością stania się współwłaścicielem apartamentu w Hiszpanii, na Wyspach Kanaryjskich, Costa del Sol, czy też Majorce, wpłacało wysokie koszty udziału, licząc w
przy-szłości na tanie wakacje.24
Sytuacja w Hiszpanii miała bardzo duży wpływ na wydanie przez Parla-ment Europejski i Radę EWG Dyrektywy 94/47 w sprawie ochrony nabywców w odniesieniu do niektórych aspektów umów o nabycie prawa do czasowego
korzy-stania z nieruchomości.25
W początkowej fazie funkcjonowania tej figury prawnej w Hiszpanii, jesz-cze przed wdrożeniem Dyrektywy 94/47, odwoływano się w drodze analogii do
instytucji kodeksu cywilnego.26 Dotyczyło to szczególnie wad oświadczeń woli
oraz czynności zmierzających do unieważnienia umowy i odstąpienia od niej.27
Dodatkowo, zastosowanie mogła również mieć Ustawa 26/1984 z 19 lipca 1984 r. o ochronie konsumenta, a następnie Ustawa 1/2007 z dnia 16 listopada 2007 r.
21
M. I. Rey, La nueva regulación europea de la figura del aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio: la Directiva 2008/122/CE, Negocios nr 222, marzec 2009, s. 19 i nast.
22
www. entusiasmo.net.
23
M. Nestorowicz, Prawo Turystyczne, Warszawa 2009, s. 99 i nast.
24
Tamże, s. 99 i nast.
25
OJ L 280 z 29.10.1994 r., zwana dalej Dyrektywą 94/47.
26
L. Stecki, Timesharing, Toruń, 2002, s. 44.
27
ją zmieniająca,28 oraz w zakresie obowiązku informacyjnego Dekret królewski
515/1989 o sprzedaży i najmie nieruchomości.29 Miały również miejsce
przy-padki, w których hiszpańskie sądy stosowały postanowienia dyrektywy, jeszcze przed jej transpozycją do hiszpańskiego systemu prawnego w celu dokonania
wykładni zgodnej z duchem dyrektywy.30
Ostatecznie parlament hiszpański uchwalił Ustawę 42/98 z 15 grudnia 1998 dotyczącą prawa do korzystania z nieruchomości o charakterze
turystycz-nym oraz zasad opodatkowania, zwaną dalej Ustawą 42/98,31 która obejmuje
20 artykułów. Ustawodawca posłużył się w tytule ustawy wyrażeniem: prawo do korzystania z nieruchomości o charakterze turystycznym. Jednak posługiwanie się tym terminem okazuje się w praktyce kłopotliwe, dlatego w Hiszpanii bardzo często na określenie tego prawa potocznie używa się terminu multipropiedad (co jest prawnie zabronione, o czym będzie mowa w dalszej części artykułu). Wobec powyższego, aby uniknąć konieczności stosowania tego obszernego tłumaczenia, w dalszej części artykułu będę posługiwać się również określeniem timesharing.
Ustawa hiszpańska spotkała się z dużym uznaniem w wielu krajach
za-chodnioeuropejskich. Jest ona nawet traktowana jako unormowanie wzorcowe.32
W kwietniu 1999 r. odbyło się w Brukseli posiedzenie przedstawicieli Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaňa z członkami Parlamentu Europejskiego, w toku którego spotkania dokonano szczegółowej analizy treści hiszpańskiej ustawy timesharingowej i uzyskała ona bardzo dobre oceny ze strony
wszystkich podmiotów biorących udział w debacie.33 Należy również wspomnieć
28
Ley 26/1984, z dnia 19 lipca 1984 r., General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios – Ustawa o ochronie konsumentów i użytkowników – zastąpiona przez – Ley TRLGDCU – Real Decreto Legislativo 1/2007, z dnia 16 listopada 2007 r., la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complemetarias – Ustawa o ochronie konsumentów i użytkowników oraz inne przepisy uzupełniające.
29
El Decreto Real 515/1989, z dnia 21 kwietnia 1989 r., sobre protección de los con-sumidores en cuanto a la Información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de Viviendas – Dekret królewski o ochronie konsumenta w zakresie obowiązku informacyjne-go w umowach najmu i sprzedaży nieruchomości.
30
Orzeczenie CA Castellón z 4 maja 2001 r. w sprawie Fernando R. M. i Jacinta F. P. przeciwko ‘Mundivac S. A.’ i ‘Aqualandia S. A.’, oraz orzeczenie CA Valencia z dnia 16 lipca 2001 r., w sprawie Hermann T. i Imgard T. przeciwko ‘Olivia Beach TitleLlimited’ i ‘Amapo-la Holiday Marketing Ltd.’.
31
Boletín Oficial del Estado 1998, nr 300, s. 42.076, Ley no 42/98 de 15.12.1998 sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributaries – Ustawa o prawie do korzystania z nieruchomości o charakterze turystycznym i zasady opodatkowania, zwana dalej Ustawą 42/98.
32
L. Stecki, Timesharing, Toruń, 2002, s. 44.
33
o fakcie, iż na Wyspach Kanaryjskich, posiadających bardzo dużą autonomię polityczną, funkcjonuje odrębna ustawa turystyczna nr 7/1995, z dnia 6
kwiet-nia 1995 r.34 oraz dekret 272/1997 o korzystaniu z nieruchomości na podstawie
czasowego udziału.35 Podobnie, szczególne unormowanie tej figury jurydycznej
okazało się potrzebne na autonomicznej grupie wysp hiszpańskich na Morzu Śródziemnym nazywanej Balearami, obejmującej wyspy: Majorkę, Ibizę i Minor-kę. Instytucja timesharingu została tam uregulowana w drodze rozporządzenia
rzą-dowego nr 117/1997, z dnia 6 września 1997 r.36
Ustawa 42/98 o prawie do korzystania z nieruchomości o charakterze tu-rystycznym i zasadach opodatkowania transponowała do hiszpańskiego systemu prawnego Dyrektywę 94/47 o ochronie nabywców w odniesieniu do niektórych aspektów umów o nabyciu prawa do korzystania z nieruchomości na podstawie czasowego udziału. Intencją hiszpańskiego ustawodawcy było wyeliminowanie praktyk abuzywnych, które często miały miejsce w obrocie prawem do korzysta-nia z nieruchomości, w Hiszpanii bardzo często błędnie nazywanej „własność zbiorowa” lub „współwłasność” (multipropiedad). Celem dyrektywy, a następnie ustawy jest ochrona konsumenta, przede wszystkim w fazie przedkontraktowej, konsumenta którego pozycję dodatkowo osłabia fakt, iż jest on turystą, a więc
rzadko posługuje się językiem kraju, w którym przebywa.37
Jedno z najczęstszych nadużyć w tej materii ma miejsce już na etapie przed-kontraktowym i dotyczy sytuacji pozyskania samego konsumenta. Są to praktyki nierzadko bardzo agresywne; konsument może nie dysponować wszystkimi in-formacjami koniecznymi do podjęcia decyzji o nabyciu prawa do korzystania z nieruchomości; dodatkowo, wiele formularzy pisanych jest małą czcionką, w języ-ku niezrozumiałym da nabywcy, często w zamian za podpisanie umowy nabywcy obiecuje się różnego rodzaju podarunki. Oznacza to, iż oświadczenie woli złożone w tego typu sytuacji już obciążone jest wadą (error invalidante, casi dolo). Hisz-pańska ustawa próbuje przeciwdziałać tym nadużyciom, poprzez wprowadzenie
34
Ley 7/1995, z dnia 6 kwietnia 1995 r., de Ordenación del Turismo de Canarias – Ustawa turystyczna Wysp Kanaryjskich.
35
El Decreto 272/1997, z dnia 27 listopada 1997 r., sobre regulación de los alojamien-tos en régimen de uso a tiempo compartido – Dekret w sprawie korzystania z nieruchomości na podstawie czasowego udziału.
36
El Decreto 117/1997, z dnia 6 września 1997 r., del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles – Dekret w sprawie korzystania z nieruchomości na podstawie czaso-wego udziału.
37
Reclamaciones de Consumo, Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor, Cizur Menor 2008, s.1222.
pewnych mechanizmów ochrony konsumenta, które polegają głównie na rozbu-dowanym obowiązku informacyjnym, nałożonym na zbywcę prawa do korzystania z nieruchomości; tym samym brak równowagi stron rekompensowany jest
przy-znaniem nabywcy / konsumentowi pewnych uprawnień.38