Wprowadzenie
Timesharing, który jest instytucją bardzo rozpowszechnioną, w tym w Hisz-panii, stanowi zarazem oryginalną konstrukcję prawną dotyczącą korzystania z rze-czy (głównie nieruchomości). W drodze umowy timesharingu, określony podmiot (nabywca) uzyskuje prawo do korzystania z rzeczy w oznaczonym czasie w każ-dym roku oraz zobowiązuje się w zamian do zapłaty wynagrodzenia. Jest to upraw-nienie o charakterze periodycznym, polega ono na korzystaniu z nieruchomości w ciągu stosunkowo krótkich odcinków czasu w roku przez wiele lat, szczególnie często dotyczy ono nieruchomości położonych w atrakcyjnych miejscowościach
turystycznych.1
Magdalena Dziedzic
1
B. Fuchs, Timesharing, Rej. 1997, nr 4, str. 33 i nast.; B. Fuchs, Timesharing w prawie prywatnym międzynarodowym, [w:] Księga pamiątkowa dla uczczenia pracy naukowej Profeso-ra Kazimierza Kruczalaka, GSP 1999, t. V, s. 99 i nast.; B. Fuchs, Timesharing w pProfeso-rawie pol-skim (uwagi na tle ustawy z dnia 13 lipca 2000 r.), Rej. 2001, nr 4, s. 40 i nast.; B. Fuchs, Timesharing w obrocie międzynarodowym (aspekty kolizyjno-prawne), Rej. 2001, nr 7–8, s. 49 i nast.; J. Gołaczyński, Timesharing – zagadnienia kolizyjno-prawne, Rej. 2001, nr 7-8, s. 60 i nast.; M. Nestorowicz, Wprowadzenie [do Dyrektywy 94/47 z 16.04.1994 r. o ochronie nabywców w odniesieniu do niektórych aspektów umów o nabyciu prawa do korzystania z nieruchomości na podstawie czasowego udziału], KPP 1997, nr 3, s. 593; K. Zaradkiewicz, Ochrona nabywców timesharingu w projekcie ustawy Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, Przegląd Legislacyjny 2000, nr 1, s. 22–58; L. Stecki, Timesharing, Toruń 2002, s. 24; J. Go-spodarek, Prawo Turystyczne w zarysie, Bydgoszcz-Warszawa 2003, s. 199 i nast.; M. Nesto-rowicz, Prawo Turystyczne, Warszawa 2009, J. Biernat, Timesharing, [w:] Europejskie prawo
Umowa taka zawierana jest na dłuższy okres, od kilku do kilkudziesięciu lat. Instytucja ta jest wykorzystywana szczególnie w sytuacjach, gdy uprawniony nie jest zainteresowany nabyciem własności rzeczy, ale zależy mu na korzystaniu
z niej w regularnych i stosunkowo krótkich odcinkach czasu.2 Uprawniony do
korzystania z rzeczy ma możliwość uczestniczenia w tzw. giełdzie wymiany, w ramach której może on zamieniać nieruchomość, w stosunku do której nabył prawo timesharingu na inną w innej miejscowości wypoczynkowej, wymienia się
on swoim prawem do korzystania z nieruchomości3. Mówiąc o tej instytucji nie
należy zapominać, iż na omawianą atrakcyjność tego prawa wpływ mają również
usługi świadczone w trakcie pobytu wypoczynkowego.4 Uprawniony może
korzy-stać z pełnej obsługi podobnej do tej świadczonej przez hotele oraz dodatkowych
urządzeń (basen, sauna).5
Historia instytucji timesharingu jest raczej krótka i sięga przełomu lat pięćdziesiątych i sześćdziesiątych. Chociaż nie dysponujemy odpowiednią doku-mentacją na potwierdzenie tej tezy, przyjmuje się, że sama koncepcja powstała w Europie na początku lat sześćdziesiątych, natomiast swą nazwę konstrukcja ta uzyskała w Stanach Zjednoczonych. W Europie prawo do czasowego korzystania z nieruchomości pojawiło się w 1957 r. wraz z utworzeniem sieci hoteli Eurotel, które umożliwiały swoim klientom nabycie prawa do wyłącznego korzystania z pokoju w celach wakacyjnych. Klient, który nabył taki „czas” w Eurotel, dosta-wał jednocześnie prawo do wyłącznego korzystania z tej nieruchomości przez
określony czas każdego roku, przez określoną ilość lat.6 Jednak prawdziwy
roz-wój tej koncepcji miał miejsce w Alpach francuskich w 1968 r., kiedy to właściciele
konsumenckie a prawo polskie, Zakamycze 2005, s. 341 i nast.; J. Preussner-Zamorska, E. Traple, Timesharing – nowa instytucja prawa polskiego, uwagi na marginesie projektu ustawy, KPP 1998, nr 3, s. 537 i nast.; P. Pogłódek, Użytkowanie timesharingowe w prawie polskim, Rej. 2002, nr 10, s. 83 i nast.; J. Loranc, Timesharing w prawie polskim, Rej. 2002, nr 11, s. 68 i nast.
2
B. Fuchs, Timesharing, Rej. 1997, nr 4, s. 33 i nast.
3
K. Zaradkiewicz, Ochrona nabywców timesharingu w projekcie ustawy Komisji Kodyfi-kacyjnej Prawa Cywilnego, Przegląd Legislacyjny 2000, nr 1, s. 22 i nast.
4
B. Fuchs, Timesharing, Rej. 1997, nr 4, s. 33 i nast.
5
Travel Vac SL v. Manuel Jose Anhelm Sanchis, C-423/97 z 22.04.1999 r. (w uzasad-nieniu wskazano, iż timesharing to nie tylko uprawnienie do korzystania z nieruchomości, ale instytucja ta obejmuje również świadczenie pewnych usług, których wartość może prze-wyższać wartość samego uprawnienia do korzystania).
6
C. J. Berger, Timesharing in the United States, American Journal of Comparative Law 1990, vol. 38, s. 131; Burlingame, ‘An Introduction to Timesharing’, 1982; M. L. Savage, C. M. Lancaster i N. C. Bougopoulos, Time Share Regulation: the Wisconsin Model, Marqu-ette Law Review 1994, vol. 77 s. 720–722; E. H. Pollack, Time-sharing, or Time Is Money But Will It Sell?, 10 Real Estate Law Journal 1982.
hoteli zaczęli oferować osobom, które przyjechały na urlop, możliwość nabycia takiego prawa do korzystania z nieruchomości w powtarzających się odstępach
czasowych każdego roku przez kilka lat.7 W latach siedemdziesiątych idea
ti-mesharingu trafiła do Stanów Zjednoczonych Ameryki, co spowodowane było recesją panującą w Stanach w tym czasie. Instytucja ta okazała się doskonałym rozwiązaniem dla deweloperów, którzy w związku z kryzysem na rynku, nie byli
w stanie sprzedać swoich nieruchomości.8 Następnie rozwijała się ze szczególną
intensywnością w stanach, w których dobrze funkcjonowała branża turystyczna,
głównie na Florydzie.9 W latach osiemdziesiątych instytucja ta stała się już
po-pularna na całym świecie.
Ważną kwestią pozostaje scharakteryzowanie tego, co nazywa się prawem timesharingowym, sama dyrektywa nie precyzuje bowiem charakteru prawnego
tej instytucji.10 Timesharing nie ma sobie właściwej „istoty prawnej” lub
kon-strukcji.11 Kreowany stosunek timesharingu może uzyskać elementy obligacyjne
lub związane z ograniczonym prawem rzeczowym (użytkowaniem, służebnością osobistą lub ciężarem realnym). Należy tu zwrócić uwagę, że jest to prawo wielo-elementowe. Obejmuje ono zarówno uprawnienia odnoszące się do głównego przedmiotu umowy, jak i pewne inne uprawnienia odnoszące się do przedmio-tów akcesoryjnych (tj. różne urządzenia techniczne służące wspólnemu
używa-niu przez nabywców prawa timesharingowego).12 Najczęściej strony
zawierają-ce umowę timesharingu powołują do życia prawo obligacyjne, które daje upraw-nionemu roszczenie o udostępnienie mu corocznie oznaczonego „mieszkania wakacyjnego” – ius ad rem. W przypadku umowy timesharingowej o charakterze obligacyjnym umowa ta stanowi kompilację umów najmu, umowy o dzieło oraz umowy o świadczenie określonych usług, połączonych z elementami ciągłości
sto-sunku prawnego.13 Strony mogą też ustanowić prawo rzeczowe na rzeczy – ius in rem.
7
M. L. Savage, C. M. Lancaster i N. C. Bougopoulos, Time Share Regulation: the Wisconsin Model, Marquette Law Review 1994, vol. 77, s. 721–722; E. Potter, Time-shares: An Expanding Travel Market, Hous. Chron., 1992.
8
M. L. Savage, C. M. Lancaster i N. C. Bougopoulos, Time Share Regulation: the Wiscon-sin Model, Marquette Law Review 1994, vol. 77, s. 721–722; E. H. Pollack, Time-sharing, or Time Is Money But Will It Sell?, 10 Real Estate Law Journal 1982; Y. C. Mendez, Timesharing and Realty Interests under the Martin Act: Consumer or Investor Protection? Fordham Urb. Law Journal 505, 1989.
9
L. Stecki, Timesharing, Toruń, 2002, s. 42.
10
H. Schulte – Nölke, Ch. Twigg-Flesner, M. Ebers, EC Consumer Law Compedium – Comparative Analysis, Uniwersytet Bielefield, luty 2008, s. 456.
11
E. Łętowska, Europejskie prawo umów konsumenckich, Warszawa 2004, s. 352.
12
L. Stecki, Timesharing, Toruń, 2002, s. 42.
13
W przypadku prawa rzeczowego swoboda stron jest jednak bardzo ograniczona w tym zakresie, gdyż powołując się na autonomię woli strony nie mogą ukształto-wać nowego rodzaju prawa rzeczowego. W kwestii tej obowiązuje zasada numerus
clausus praw rzeczowych.14 Dodatkowo strony mogą utworzyć spółkę osobową, w której nabywca uzyskuje prawo do „mieszkania wakacyjnego”, a ma to miejsce poprzez spółkę osobową, w której uczestniczy, wnosząc wkład najczęściej w
miesięcznych ratach.15 Jeszcze inną koncepcją jest tzw. konstrukcja
powierni-cza (trustowa).16 W konstrukcji tej zbywca przenosi na rzecz klienta prawo do
wakacyjnego pobytu i zamieszkiwania określonej nieruchomości, nieruchomość ta nie stanowi już jednak jego własności, ale przysługuje mu prawo do korzysta-nia z niej. Właścicielem jest podmiot trzeci, który zobowiązał się do
powiernicze-go zarządzania tą nieruchomością.17 Zauważyć należy, iż instytucję
timesharingu normuje się raczej jako zjawisko gospodarcze, wieloelementowe od strony konstrukcji prawnej, natomiast próby nadania mu konkretnego reżimu prawnego mają na celu bardziej ochronę konsumenta, niż stworzenie jakiejś
cało-ściowej i jednolitej jego konstrukcji.18