szereg nieruchomości na terenie całego kraju. Wiele z nich zostało po 1989 roku skomunalizowanych lub uwłaszczono nimi przedsiębiorstwa państwowe i spółdzielnie mieszkaniowe.
Obecnie, z uwagi na duży rozwój budownictwa na cele mieszkaniowe i biurowe, jaki nastąpił
w ostatnim dwudziestoleciu, większość nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym, położonych w centralnych punktach miast, została już zagospodarowana bądź nabyta przez deweloperów w tym celu. Dlatego też deweloperzy coraz częściej planują inwestycje w nieruchomości, w stosunku do których zgłoszone zostały bądź mogą powstać roszczenia dawnych właścicieli, bądź w stosunku do których toczą się postępowania administracyjne lub sądowe, których celem jest odzyskanie nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości stanowiących obecnie własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, ale także sprywatyzowanych przedsiębiorstw państwowych lub ich następców prawnych.
A ponieważ zdecydowana większość transakcji nabycia nieruchomości komercyjnych odbywa się z udziałem banków kredytujących inwestycje, banki stają się kolejnymi podmiotami zainteresowanymi kompleksowym wyjaśnieniem charakteru i zasadności zgłaszanych roszczeń reprywatyzacyjnych.
Przed udzieleniem kredytu na zakup nieruchomości obciążonej roszczeniami reprywatyzacyjnymi bank, w ramach analizy zdolności kredytowej kredytobiorcy i aktualnego stanu prawnego nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia, powinien zbadać nie tylko aktualne wpisy i wzmianki o wnioskach w księdze wieczystej nieruchomości, ale również prawidłowość uzyskania tych praw i podstaw wpisu do księgi wieczystej. Jest to szczególnie ważne, jeżeli prawa do nabywanej nieruchomości przysługują w dalszym ciągu Skarbowi Państwa bądź jednostce samorządu terytorialnego. Oznacza to konieczność analizy dokumentacji dotyczącej nieruchomości oraz postępowań administracyjnych, które toczyły się w ciągu ponad sześćdziesięciu lat od zakończenia II wojny światowej. Zbadać trzeba również następstwo prawne autorów roszczeń reprywatyzacyjnych po dawnych właścicielach nieruchomości. Bez znaczenia są natomiast hipoteki historyczne wpisane do ksiąg wieczystych przed nacjonalizacją, nawet jeżeli do tej pory nie zostały formalnie wykreślone.
Bank nie jest w stanie samodzielnie zbadać kwestii roszczeń reprywatyzacyjnych. Musi jednak ustalić swoją politykę w tym zakresie w ramach procedur zarządzania ryzykiem kredytowym. Do wyboru ma albo całkowitą rezygnację z finansowania transakcji nieruchomości objętych roszczeniami reprywatyzacyjnymi, albo udzielanie kredytów po przeprowadzeniu procedur minimalizujących ryzyko kredytowe.
Co do zasady ustaleniu podlegać będzie, czy nabycie nieruchomości następuje przez kredytobiorcę w dobrej czy złej wierze, a więc czy działania nabywcy objęte
będą zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada ta chroni nabywcę własności nieruchomości (lub prawa użytkowania wieczystego do niej) od osoby nieposiadającej praw do jej zbycia.
W kontekście roszczeń reprywatyzacyjnych nabycie w dobrej wierze oznacza nabycie praw do nieruchomości ze świadomością nabywania od osoby uprawnionej, z jednoczesnym brakiem świadomości zgłoszonych roszczeń dawnych właścicieli i brakiem świadomości postępowań wszczętych w przedmiocie zwrotu nieruchomości. W złej wierze jest bowiem ten, kto wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o roszczeniach reprywatyzacyjnych i ich zasadności. Złą lub dobrą wiarę nabywcy nieruchomości ocenia się według jego świadomości i wiedzy z daty zawarcia umowy przenoszącej własność (istotna różnica dotyczy prawa użytkowania wieczystego, gdyż w tym przypadku oceny dobrej lub złej wiary nabywcy dokonuje się na dzień wpisu tego prawa do księgi wieczystej, co oznacza konieczność dodatkowego zbadania wzmianek o wnioskach i wpisów powstałych między zawarciem umowy a wpisem prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej). Często jednak przedmiotem transakcji jest nieruchomość, w stosunku do której zostały już zgłoszone roszczenia, toczą się postępowania w przedmiocie zwrotu nieruchomości, a w księdze wieczystej znajdują się wzmianki o wnioskach o wpis ostrzeżeń. W takiej sytuacji przedmiotem analizy będzie ocena ich zasadności, a decyzje dewelopera oraz banku w zakresie inwestowania i kredytowania obarczone będą ryzykiem gospodarczym. Należy przy tym pamiętać, że każda wzmianka o wniosku o wpis roszczeń reprywatyzacyjnych, zamieszczona w księdze wieczystej, wyłącza działanie rękojmi do czasu prawomocnego wykreślenia tej wzmianki wskutek oddalenia wniosku. Samo pojawienie się wzmianki o wniosku o wpis w księdze wieczystej roszczeń reprywatyzacyjnych nie oznacza więc automatycznego wyłączenia rękojmi. Wzmianka taka zawsze wymaga dokładnego zbadania treści wniosku.
Konieczność analizy roszczeń reprywatyzacyjnych widoczna jest szczególnie przy nabywaniu przez kredytobiorcę prawa użytkowania wieczystego. Jak wiadomo, prawo użytkowania wieczystego ustanowione może być jedynie na nieruchomości Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. Podważenie przez dawnych właścicieli podstawy nabycia prawa własności nieruchomości przez te podmioty i jego odzyskanie przez dawnych właścicieli może skutkować wygaśnięciem ustanowionego prawa użytkowania wieczystego gruntu, gdyż prawo użytkowania wieczystego nie
może być ustanowione na nieruchomości będącej własnością prywatną. Wprawdzie Sąd Najwyższy i sądy powszechne coraz częściej potwierdzają, że nabycie prawa użytkowania wieczystego od osoby nieuprawnionej do jego zbycia chronione jest rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, jednakże stanowisko to nie jest ostatecznie ugruntowane i budzi wątpliwości, zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie, głównie z tej przyczyny, że rękojmia chroniąca użytkownika wieczystego niejako „przy okazji” sankcjonuje nabycie praw własności do nieruchomości przez Skarb Państwa, mimo że jej nacjonalizacja, po wielu latach, została unieważniona jako rażąco naruszająca prawo.
Zasadność roszczeń reprywatyzacyjnych może więc skutkować dla banku podwójnym ryzykiem. Po pierwsze, podjęcie skutecznych działań i odzyskanie nieruchomości przez dawnych właścicieli pozbawi kredytobiorcę praw do nieruchomości wskutek wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego i hipoteki
ustanowionej na tym prawie, uniemożliwiając mu zrealizowanie inwestycji i negatywnie wpływając na jego zdolność do regulowania własnych zobowiązań, w tym kredytowych. Po drugie, wygaśnięcie hipoteki banku na skutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego pozbawi bank przedmiotu zabezpieczenia. Bank będzie mógł wówczas skierować swoje roszczenia jedynie do pozostałych składników majątku kredytobiorcy, w tym do roszczeń kredytobiorcy związanych z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego. Wynik postępowania sądowego i egzekucyjnego w takim wypadku będzie niepewny w porównaniu z egzekucją wykonywaną w oparciu o ustanowione zabezpieczenie hipoteczne. W przypadku finansowania transakcji nabycia nieruchomości obarczonej ryzykiem reprywatyzacyjnym tylko dogłębna analiza zasadności roszczeń do nieruchomości, wskazująca możliwe przyszłe scenariusze zdarzeń prawnych, umożliwi bankowi podjęcie racjonalnej decyzji w przedmiocie wniosku kredytowego.
Krzysztof Wiktor, radca prawny, jest członkiem Zespołu Reprywatyzacji
Leszek Zatyka, radca prawny, jest członkiem Zespołu Reprywatyzacji