Mieszkalnictwo

Kwestie mieszkaniowe stanowią jeden z głównych elementów świadczących o jakości życia mieszkańców. Jest to sprawa istotna także dla władz Gminy Kluczbork. Na terenie gminy występują wszystkie typy zabudowy mieszkaniowej średniej i niskiej intensywności:

wielorodzinna, zagrodowa i jednorodzinna.

Na zabudowę poszczególnych wsi w przeważającej części składają się zagrody wchodzące w skład małych i średnich indywidualnych gospodarstw rolnych. Uzupełnieniem zabudowy zagrodowej jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa wielorodzinna (Bąków, Bogdańczowice, Gotartów, Krzywizna, Smardy Dolne i Górne) związana z funkcjonowaniem dawnych PGR-ów. Wśród zabudowy zagrodowej dominują budynki przedwojenne, charakterystyczne dla wsi rejonu opolskiego. Typ konstrukcji - budynki murowane z cegły czerwonej na zaprawie cementowo-wapiennej.

Usytuowanie budynków mieszkalnych i mieszkalno-inwentarskich - głównie szczytem do drogi. Wysokość zabudowy - 1 i ¹/2 kondygnacji, dachy dwuspadowe wysokie - symetryczne, kryte dachówką. Zabudowa jednorodzinna - wybudowana głównie w ciągu ostatnich 30 lat, reprezentuje różne style i formy architektoniczne, przeważnie nie nawiązujące do form regionalnych. Zabudowa wielorodzinna pochodzi z lat 70-tych. Typ konstrukcji - budynki murowane, wysokość zabudowy - II oraz III kondygnacje, dachy płaskie. Liczba mieszkań w budynku to średnio od 4 do 12.

W mieście dominuje zabudowa wielorodzinna - ponad 60%, której wysokość nie przekracza IV-V kondygnacji. Na zasoby mieszkaniowe miasta składają się zasoby komunalne, spółdzielcze i prywatne. Stan ilościowy zasobów mieszkaniowych w obrębie miasta szczegółowo przedstawia tabela poniżej.

Tabela 4 Stan zasobów mieszkaniowych w Gminie Kluczbork w latach 2012-2015 opracowane na podstawie danych GUS BDL.

Największa liczba mieszkańców Gminy Kluczbork mieszka w domach spółdzielczych i prywatnych zasobach mieszkaniowych. W kilku ostatnich latach liczba osób mieszkających w budynkach należących do poszczególnych kategorii zasobów mieszkaniowych nie podlegała

jednostka 2012 2013 2014 2015

Średnia liczba izb w mieszkaniu w

gminie szt. 4,010085 4,01649 4,02097 4,026877

bardzo znaczącym zmianom. Jednak dane statystyczne stanowią o tym, iż ich sytuacja mieszkaniowa systematycznie się poprawia, o czym stanowi między innymi wzrost powierzchni mieszkania przypadających na jedną osobę. Szczegółowe dane w tym zakresie prezentuje tabela poniżej.

Tabela 5 Stan zasobów mieszkaniowych w Gminie Kluczbork w latach 2012-2015, opracowane na podstawie danych GUS BDL.

Jednak na rosnące wskaźniki należy patrzeć dwojako. Zauważalna zmiana w zakresie sytuacji mieszkaniowej podyktowana jest nie tylko nieznacznym wzrostem liczby mieszkań ale również z drugiej strony istoty wpływ na wzrost pewnych wskaźników ma fakt wyludniania się gminy, co stanowi istotny poważny problem o charakterze demograficznym. Taka sytuacja mieszkaniowa jest odzwierciedleniem podstawowych problemów mieszkaniowych w skali całego kraju.

O zasobach mieszkaniowych, poza ilością, decyduje również ich stan techniczny i wyposażenie w infrastrukturę. Dane z tego zakresu prezentuje tabela poniżej.

INFRASTRUKTURA jednostka 2012 2013 2014

wodociąg % 99,8 99,8 99,8

łazienka % 96,2 96,2 96,3

centralne ogrzewanie % 85,6 85,6 85,7

Tabela 6 Infrastruktura zasobów mieszkaniowych w Gminie Kluczborku w latach 2012-2014, opracowane na podstawie danych GUS BDL.

Na podstawie analizy stanu aktualnego budynków w Kluczborku, można stwierdzić że ok. 60% budynków mieszkalnych stanowią budynki o znacznym stopniu zużycia technicznego oraz niskim stopniu termomodernizacji. Potrzeby mieszkaniowe wynikające ze złego stanu technicznego budynków nie generują jednak potrzeby planowania nowych terenów budowlanych, ponieważ powinny być one zaspakajane poprzez wymianę zużytej substancji

mieszkaniowej. Znaczny stopień zużycia technicznego wynika z faktu, iż nakłady na bieżące remonty nie pokrywają się z realnymi potrzebami w tym zakresie. Należy jednocześnie podkreślić, iż istotne znaczenie ma tu również wiek budynków, który prezentuje tabela poniżej.

Tabela 7 Wiek zabudowy w Gminie Kluczborku, opracowane na podstawie danych GUS, Narodowy Spis powszechny 2002.

Znacząca część nieruchomości w gminie to nieruchomości stanowiące jej własność, które można podzielić na następujące kategorie: grunty niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, grunty niezabudowane przeznaczone pod budownictwo inne niż mieszkaniowe, grunty niezabudowane przeznaczone dla celów rolniczych, grunty niezabudowane przeznaczone pod zieleń, grunty leśne, grunty przeznaczone pod drogi, place i pasy drogowe, grunty przeznaczone pod urządzenia infrastruktury technicznej, melioracyjne, wysypiska śmieci itp., nieruchomości zabudowane budynkami służącymi działalności gospodarczej, nieruchomości zabudowane obiektami przemysłowymi, nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i wyodrębnione lokale mieszkalne w nieruchomościach wspólnych.

Zasób mieszkaniowy będący własnością gminy wg. stanu na dzień 31.12.2015 wynosił 665 lokali mieszkaniowych o łącznej powierzchni 31 885,00 m². Mieszkania zlokalizowane są w 233 obiektach z czego 33 obiekty są pod zarządem Miejskiego Zarządu Obiektów Komunalnych w Kluczborku a pozostałe 200 są pod zarządem wspólnot mieszkaniowych. W łącznej liczbie lokali będących własnością gminy 75 to lokale socjalne o łącznej powierzchni 2 467,77 m² co stanowi 11,27 % całości zasobu. Średnia wielkość lokalu mieszkalnego kształtuje się w granicach 47,94 m² powierzchni użytkowej, natomiast średnia wielkość lokalu socjalnego wynosi 32,90m². Stan liczbowy zasobu mieszkaniowego Gminy Kluczbork na przestrzeni ostatnich lat prezentuje tabela poniżej.

Mieszkania zamieszkane wg. okresu budowy budynku

przed 1918 2 053

Tabela 8 Zasób mieszkaniowy Gminy Kluczbork, Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z MZOK Kluczbork.

Wszystkie obiekty zlokalizowane w obrębie miasta posiadają instalację elektryczną oraz wodno-kanalizacyjną. Na terenach wiejskich część obiektów w zakresie kanalizacji posiada szamba lub przydomowe oczyszczalnie ścieków. Stan techniczny związany z wyposażeniem lokali przedstawia tabela poniżej.

Tabela 9 Stan techniczny zasobu mieszkaniowego Gminy Kluczbork, Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z MZOK Kluczbork.

ROK LICZBA LOKALI

MIESZKALNYCH

LICZBA LOKALI SOCJALNYCH W OGÓLNEJ

LICZBIE LOKALI

M²

2008 764 72 35 999

2009 741 52 34 915

2010 716 63 33 737

2011 698 59 32 889

2012 689 68 32 299

2013 671 67 31 467

2014 664 75 31 053

2015 665 75 31 885

LP RODZAJ INSTALACJI LUB URZĄDZENIA % WYPOSAŻONYCH LOKALI

1 instalacja elektryczna 100

2 instalacja wodociągowa 100

3 kanalizacja sanitarna 95,73

4 kanalizacja sanitarna - szambo /poś 4,27

5 wc w lokalach 70,55

6 łazienka 63,92

7 instalacja gazowa 69,22

8 instalacja co 24,89

9 ogrzewanie piecowe 73,93

10 ogrzewanie elektryczne 1,18

Przeważająca liczba wiekowych budynków (głównie sprzed roku 1950 ) rzutuje na charakter problemów technicznych wynikających zarówno z nadwątlenia ich elementów z powodu upływu czasu, jak i z powodu materiałów użytych do ich budowy – drewniane stropy i więźba dachowa, biegi schodowe, tynki na trzcinie, stolarka okienna drewniana, typu skrzynkowego, ogrzewanie piecowe, itp. Dlatego też zasoby mieszkaniowe wymagają sporych nakładów remontowych. W ciągu ostatnich 5 lat zarówno w budynkach wspólnotowych jak i gminnych przeprowadzono szereg remontów, co jednak jeszcze nie zaspakaja bardzo dużych potrzeb w tym zakresie. Zakres rzeczowy remontów powinien dotyczyć przede wszystkim szeroko rozumianej termomodernizacji związanej z wymianą pokrycia dachowego, wymianą ogrzewania i wentylacją oraz stolarki okiennej i drzwiowej. Plan koniecznych remontów wraz z nakładami finansowymi prezentuje tabela poniżej.

LP 3 Wymiana stolarki okiennej i

drzwiowej 82 200,00 65 800,00 47 400,00 32 600,00 228 000,00

Tabela 10 Planowane nakłady na remonty zasobu mieszkaniowego Gminy Kluczbork, Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z MZOK Kluczbork.

Na przestrzeni ostatnich 8 lat zrealizowano ważne przedsięwzięcia z zakresu budowy nowych mieszkań komunalnych. W 2007 r. oddano do użytku 20 mieszkań komunalnych w Gotartowie. Koszt tej inwestycji wyniósł 1 300 000 zł. Wyremontowano budynek po byłej przychodni zakładowej przy ul. Fabrycznej tworząc w nim 32 mieszkania o powierzchni od 24 do 40 m.kw, w tym mieszkania przystosowane dla potrzeb osób niepełnosprawnych. Koszt

adaptacji budynku na mieszkania komunalne wyniósł ok. 2 700 000 zł. Jednak liczba lokali mieszkalnych w ramach istniejącego zasobu mieszkaniowego ciągle nie zabezpiecza zapotrzebowania Gminy Kluczbork na realizowanie nałożonego ustawą obowiązku zapewnienia lokali socjalnych, lokali zamiennych oraz świadczenie pomocy mieszkaniowej gospodarstwom domowym o niskich dochodach.

Zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Kluczbork, prognozując potrzeby w zakresie mieszkalnictwa w okresie perspektywy tj. do 2023 r. przyjęto wskaźnik zagęszczenia mieszkań średnio dla 2,7 osoby/mieszkanie, co przy przyjętej na okres perspektywy liczbie ludności daje zapotrzebowanie na ok. 14 200 mieszkań. Obecne zasoby mieszkaniowe w gminie (łącznie miasto i wsie) wynoszą ok. 12 900 mieszkań, zatem potrzeby mieszkaniowe na okres perspektywy wynikające z planowanego rozgęszczenia istniejących mieszkań wynoszą ok. 1300 nowych lokali.

Dodatkowe potrzeby mieszkaniowe mogą wynikać:

- z przekształcania lokali mieszkalnych na użytkowe w strefie centrum i strefach śródmiejskich w Kluczborku,

- likwidacji funkcji mieszkaniowej w strefach przemysłowo-składowych, - rozwoju wynajmu mieszkań na potrzeby szkolnictwa pomaturalnego.

Uwzględniając łącznie powyższe przesłanki, potrzeby mieszkaniowe na okres perspektywy szacuje się na poziomie ok. 1500 nowych mieszkań, w tym ok. 70% - 80 % na obszarze miejskim i ok. 20% - 30% na obszarze wiejskim.

Nowe mieszkania powinny być realizowane w pierwszej kolejności na terenach już uzbrojonych, w tym w ramach wymiany zabudowy zdekapitalizowanej oraz uzupełniania luk w zespołach istniejącej zabudowy. Dopiero w sytuacji braku uzbrojonych terenów inwestycyjnych, uzasadnione jest przeznaczanie gruntów rolnych pod zabudowę.