ui – wartość i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących.
12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety
wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.
(pkt 6.1. NI 1).
9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny
9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych
Wyceny nieruchomości dokonano przy wykorzystaniu dostępnych danych dotyczących transakcji, do których doszło w powiecie kamiennogórskim nieruchomościami gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub zagrodowe oraz nieruchomościami
gruntowymi zabudowanymi zdegradowanymi obiektami. W okresie od września 2018 r. do dnia wyceny odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi, odrzucono transakcje, które rażąco odstawały od pozostałych i co do których pojawiły się wątpliwości szczególnych warunków zawarcia transakcji. Jako jednostkę porównawczą przyjęto jednostkową cenę transakcyjną za 1m² powierzchnia działki. W związku z brakiem możliwości wiarygodnego ustalenia trendu zmian cen (m.in. zbyt mała liczba transakcji i brak widoczności jednoznacznego wpływu czasu na zmienność cen), odstąpiono od korekty cen o czynnik związany z upływem czasu.
Poniżej przedstawiono transakcje nieruchomościami podobnymi wykorzystane w dalszej procedurze obliczeniowej.
Wsp. korygujący górny = Cmax/Cśr = 1,8936 Wsp. korygujący dolny = Cmin/Cśr = 0,6714
9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych
Analiza rynku ma na celu m.in. ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. (pkt 3.5. NI 1). Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi,
są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. (pkt 3.6. NI 1)
Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając: wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości, analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych, badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, inny wiarygodny sposób. (pkt 3.10.
NI 1)
Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny.
Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny. (pkt 3.8. NI 1) W niniejszym operacie jako główne determinanty w procesie wyodrębniania opisanych zbiorów przyjęto opisy zawarte w umowach sprzedaży (aktach notarialnych) oraz możliwość dokonania bezpośredniej lub pośredniej oceny cech. Przy ocenie cech wykorzystano wszystkie dostępne źródła informacji, zarówno konstytutywne wymienione w art. 155 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jak i źródła fakultatywne. W ramach źródeł konstytutywnych wykorzystano dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, oraz decyzjach o warunkach zabudowy. W ramach danych fakultatywnych wykorzystano dane pochodzące ze Spółdzielni Mieszkaniowej, od firm zarządzających nieruchomościami, pośredników oraz rzeczoznawców, a także dane pochodzące z analizy ofert umieszczanych w serwisach internetowych. W wyniku analizy przyjęto następujące cechy (atrybuty) rynkowe: lokalizacja i otoczenie nieruchomości, wielkość powierzchni działki, cechy geofizyczne gruntu oraz stan zagospodarowania a także jakość drogi dojazdowej.
Wagi cech ustalono w oparciu o wyniki analizy danych o cechach i cenach rynkowych nieruchomości podobnych oraz poprzez analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszary rynków lokalnych. Wyniki skonfrontowano również z obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, o których informację uzyskano od podmiotów obsługujących lokalne rynki nieruchomości.
Lp. Nazwa Cechy Opis
1 Lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie
bardzo dobra- nieruchomości zlokalizowane w pobliżu większych ośrodków miejskich, w okolicy postrzeganej jako atrakcyjna, z bardzo dobrą dostępnością do głównych tras komunikacyjnych, większych ośrodków miejskich oraz punktów usługowo-handlowych i komunikacji publicznej;
duża estetyka otoczenia i sąsiedniej zabudowy, duży stopień zurbanizowania otoczenia.
dobra - nieruchomości zlokalizowane w mniejszych miejscowościach, z dobrym dostępem do głównych tras komunikacyjnych oraz punktów usługowo-handlowych i komunikacji publicznej; w otoczeniu zabudowa rozproszona w różnym stanie technicznym, a także tereny niezabudowane, mogą pojawić się pewnie uciążliwości związane z dojazdem do nieruchomości, średni stopień zurbanizowania
średnia – nieruchomość położona na obrzeżach miejscowości, z dala od głównych tras drogowych i ośrodków miejskich; w sąsiedztwie pola uprawne lub tereny zagrodowe, liczne tereny niezabudowane, hałas, średnio zadbana okolica, zanieczyszczenie środowiska, niski stopień zurbanizowania.
2 Stan
zagospodarowania korzystny – na działce brak zabudowy
niekorzystny – na działce obiekty budowlane lub budowle przeznaczone do likwidacji
4 Cechy geofizyczne zagospodarowaniu, ani w kształcie działki, ani w ukształtowaniu, ani wynikające z sąsiedztwa. Brak większych utrudnień w zagospodarowaniu, brak ograniczeń wynikających z dokumentów planistycznych.
dobre - Na działce występują pewne ograniczenia w zagospodarowaniu, wynikające ukształtowania terenu (spadki, nachylenia), przebiegające sieci w narożnikach lub nieregularnego kształtu działki, a także pewne zakazy, wyłączenia wynikające z planu miejscowego.
średnie – występują istotne ograniczenia dotyczące zagospodarowania, nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne zagospodarowanie, możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe, służebności, przebiegające sieci przez środek działki, pewne zakazy i wyłączenia wynikające z planu miejscowego.
5 Jakość drogi dojazdowej
dobra – bezpośredni dostęp do drogi publicznej, droga utwardzona, asfaltowa.
średnia – nieruchomość położona przy ulicy o charakterze wewnętrznym lub osiedlowym, droga wąska, kręta, dojazd drogą żwirową, piaszczystą, szutrową.
słaba – brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp zapewniony służebnością przez nieruchomość sąsiednią
9.3. Określenie wag cech różnicujących i zakresu współczynników korygujących
Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono:
Cenę maksymalną Cmax = 36,67 zł/m² Cenę minimalną Cmin = 13,00 zł/m² Cena średnia Cśr = 19,36 zł/m² Wsp. korygujący dolny – 0,6714 Wsp. korygujący górny – 1,8936
Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie analogii do podobnych pod względem rodzaju i obszary rynków lokalnych a także preferencji potencjalnych nabywców będących tematem wielu odbytych szkoleń ustalono następujące wagi cech:
Cechy rynkowe Waga cechy Współczynniki korygujące Ui Ui Dolny Ui Górny Lokalizacja,
sąsiedztwo i
otoczenie 30% 0,2014 0,5681
Stan
zagospodarowania 15% 0,1007 0,2840
Wielkość
powierzchni działki 20% 0,1343 0,3787
Cechy geofizyczne
gruntu 20% 0,1343 0,3787
Jakość drogi
dojazdowej 15% 0,1007 0,2840
Suma 100% 0,6714 1,8936
Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie przyjętych cech rynkowych Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo – średnia
Stan zagospodarowania – niekorzystny (zabudowana budynkiem mieszkalno-gospodarczym w stanie ruiny)
Powierzchnia działki – średnia (6400 m²)
Cechy geofizyczne gruntu – średnie (kształt działki nieregularny, nieforemny, przez środek działki 206/1 przebiega wodociąg, działka ta graniczy z rzeką, natomiast na środku działki nr 194 znajduje się słup elektroenergetyczny wraz z napowietrzną linią przesyłową)
Jakość drogi dojazdowej – średnia (w dniu wyceny dojazd od głównej drogi jest zabudowany i niemożliwy.
Dojazd drogą o charakterze wewnętrznym, droga gruntowa, bez nawierzchni utwardzonej)
9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej
Szczególnej analizie, pod względem cech rynkowych mających wpływ na ceny transakcyjne, poddano nieruchomość o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej z przyjętych do analizy.
Nieruchomość o cenie minimalnej Data transakcji: 22.10.2018 r.
Lokalizacja: Dębrznik
Lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie – dobra (nieruchomość położona blisko drogi krajowej nr 5, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowo-gospodarczej, produkcyjno-usługowej i terenów niezabudowanych) Stan zagospodarowania – korzystny
Wielkość pow. działki – mała - 3000 m²
Cechy geofizyczne gruntu – średnie (m.in. niepełny dostęp do mediów, kształt działki regularny, płaski, bez wyraźnych deniwelacji)
Droga dojazdowa – dobra (bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dojazd drogą asfaltową) Cena transakcyjna –39 000 zł
Cena jednostkowa – 13,00 zł/m² Nieruchomość o cenie maksymalnej Data transakcji: 17.05.2019 r.
Lokalizacja: Lipienica
Lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie – dobra (nieruchomość położona blisko krajowej 5, pomiędzy Lubawką a Krzeszowem)
Stan zagospodarowania – niekorzystny (zabudowana budynkiem mieszkalno-gospodarczym w stanie ruiny)
Wielkość pow. działki – mała - 1500 m²
Cechy geofizyczne gruntu – bardzo dobre (kształt działki zbliżony do regularnego, działka płaska, brak większych utrudnień w zagospodarowaniu działki)
Droga dojazdowa – dobry (bezpośredni dostęp do drogi publicznej, droga asfaltowa) Cena transakcyjna – 55 000 zł
Cena jednostkowa – 36,67 zł/ha
9.5. Określenie wartości nieruchomości w stanie na dzień wyceny
Lp. Cechy rynkowe Wyceniana
nieruchomość Udział
2 Stan zagospodarowania niekorzystny 15 0,1007 0,2840 0,1007 3 Wielkość pow. działki średnia 20 0,1343 0,3787 0,2565 4 Cechy geofizyczne
gruntu średnie 15 0,1343 0,3787 0,1343
5 Droga dojazdowa średnia 15 0,1007 0,2840 0,1924
Suma 100% 0,6714 1,8936 0,8853
Powierzchnia wycenianej nieruchomości [m²] 6400 Wartość jednostkowa po skorygowaniu
[zł/m²] 17,14
Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 194 i 206/1 położone w miejscowości Gorzeszów 48 w Gminie Kamienna Góra o łącznej powierzchni 6400 m² zabudowane budynkiem mieszkalno-gospodarczym w stanie ruiny według stanu na dzień wyceny wynosi:
W = 17,14 zł/m² * 6400 m² = 109 706,70 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 110 000 zł
Słownie: sto dziesięć tysięcy złotych