Opis przedmiotu wyceny

✓ Lokalizacja

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w gminie Kamienna Góra, w miejscowości Gorzeszów 48. Nieruchomość położona w sąsiedztwie podobnej zabudowy mieszkaniowo-gospodarczej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej oraz terenów niezabudowanych. Nieruchomość położona przy lokalnej drodze o nawierzchni asfaltowej, o średnim natężeniu ruchu drogowego. Odległość przedmiotowej nieruchomości od Kamiennej Góry wynosi ok. 13 km.

Gmina Kamienna Góra - znajduje się w południowej części województwa dolnośląskiego. Jej teren okala ze wszystkich stron miasto Kamienna Góra. Miasto Kamienna Góra nie wchodzi jednak w skład gminy, lecz stanowi odrębną jednostkę podziału terytorialnego gminę miejską. Gmina miejska i wiejska Kamienna Góra wchodzą wespół z gminami Lubawka i Marciszów w skład powiatu kamiennogórskiego. Po stronie południowej, w odległości zaledwie kilku kilometrów znajduje się granica państwowa z sąsiednim krajem, Republiką Czeską (najbliższe przejście drogowe w Lubawce). Przeważająca część gminy leży w Kotlinie Kamiennogórskiej, środkiem której płynie rzeka Bóbr, najdłuższy lewostronny dopływ Odry. Gminę otaczają mniejsze pasma Sudetów, w których znajdują się jej granice. Po stronie północnej Rudawy Janowickie, po stronie północno - wschodniej Góry Kamienne (pasmo Czarnego Lasu i Lesistej), od południowego wschodu Zawory. Na południowym zachodzie w granicach gminy leży północna część Gór Kruczych, granica południowo - zachodnia w Lasockim Grzbiecie, zaś zachodnia spoczywa na wschodniej granicy Karkonoszy. Najwyższy punkt w gminie to Skalnik (945 m n.p.m.), najniżej położone są łąki poniżej wsi Dębrznik (425 m n.p.m.). Atrakcyjność tego regionu podnosi korzystne położenie przy drodze krajowej nr 371 oraz projektowanej drodze ekspresowej S-3. Przemysł lokalny oparty jest na wydobyciu i przerobie miejscowych surowców mineralnych, takich jak dolomity, gliny ceramiczne czy amfibolity. Działają zakłady o dużym potencjale gospodarczym, reprezentujące branże: chemiczną i samochodową. Ogółem na terenie gminy funkcjonuje ponad 500 podmiotów gospodarczych. Zgodnie z danymi z GUS gminę na dzień 31 grudnia 2016 r. zamieszkiwało 9042 osób. Od 2004 roku liczba ludności w gminie rosła dość dynamicznie, w latach 2010 - 2014 roku zaobserwować można stagnację i lekki spadek liczby mieszkańców, co jest potwierdzeniem ogólnego trendu jaki ma miejsce w kraju, czyli starzenia się społeczeństwa i zmniejszenia liczny populacji. W gminie jednak od 2014 roku odnotowuje się nieznaczny wzrost liczby ludności.

Wieś Gorzeszów - wieś w Polsce położona w województwie dolnośląskim, w powiecie kamiennogórskim, w gminie Kamienna Góra. Jest wsią znajdującą się około 12 km od Kamiennej Góry, na południowo-wschodnim krańcu Kotliny Krzeszowskiej. Położony jest na wysokości około 460 – 490 m n.p.m. wzdłuż potoku Kochanówka, prawego dopływu Zadrny. Niedaleko wsi, w Zaworach, znajduje się bardzo ciekawy rezerwat przyrody „Głazy Krasnoludków”. Od początku Gorzeszów związany był z opactwem w Krzeszowie.

Powstanie wsi nastąpiło przed 1292 rokiem, gdyż wtedy dokument księcia świdnickiego Bolka I Surowego, nadający cystersom, przybyłym z Henrykowa dawne opactwo benedyktynów, które książę odkupił, wymienia również Gorzeszów. Po 1945 roku wieś częściowo wyludniła się. Pomimo ładnego położenia i znacznej atrakcyjności krajoznawczej (rezerwat przyrody „Głazy Krasnoludków”, Diabelska Maczuga, Krzeszów), wieś nie odgrywa roli w turystyce.

✓ Sąsiedztwo nieruchomości

Najbliższe otoczenie wycenianej nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowo-gospodarcza, mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna, są to budynki będące w dobrym i średnim stanie technicznym, zabudowa usługowa (m.in. gospodarstwo agroturystyczne) oraz tereny niezabudowane.

Wyceniana nieruchomość położona jest przy lokalnej drodze, o nawierzchni asfaltowej, o średnim natężeniu ruchu drogowego.

✓ Dostępna infrastruktura techniczna

Nieruchomość posiada dostęp do sieci: elektrycznej i wodociągowej. Sieć kanalizacyjna znajduje się przy drodze, brak sieci gazowej. Na terenie działki, w jej środkowej części zlokalizowany jest słup elektroenergetyczny. Nieruchomość od strony północno-wschodniej posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – dz. nr 89. Jednak w dniu oględzin ta część działki została przewłaszczona (zabudowana budynkiem garażowym, ogrodzona) przez właścicieli działki nr 193. Dojazd do nieruchomości możliwy od strony wschodniej – dz. nr 191/1. Jest to droga o charakterze wewnętrznym, gruntowa, bez nawierzchni utwardzonej.

✓ Opis działki

Nieruchomość położona jest w granicach działki oznaczonej nr ewidencyjnym 194 i 206/1, o łącznej powierzchni 6400 m².

Teren działki nr 194 posiada kształt nieregularny. Ukształtowanie terenu płaskie. Teren nieogrodzony.

Działka zabudowana jest w budynkiem mieszkalno-gospodarczym, wolnostojącym w stanie ruiny.

Pozostała część działki niezagospodarowana, porośnięta roślinnością trawiastą i samosiejkami brzozy.

Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - dz. nr 89. Jednak w dniu oględzin ta część działki została przewłaszczona (zabudowana budynkiem garażowym, ogrodzona) przez właścicieli działki nr 193.

Dojazd do nieruchomości możliwy od strony wschodniej – dz. nr 191/1. Jest to droga o charakterze wewnętrznym, gruntowa, bez nawierzchni utwardzonej. Nieruchomość posiada dostęp do sieci:

energetycznej i wodociągowej. W środkowej części działki znajduje się słup elektroenergetyczny i napowietrzne linie przesyłowe.

Działka nr 194

Zabudowany dostęp do drogi publicznej.

Dojazd drogą wewnętrzną.

Zabudowany dostęp do drogi publicznej.

Wyceniana nieruchomość

Działka 206/1

Teren działki nr 206/1 posiada kształt nieregularny. Ukształtowanie terenu dosyć płaskie, bez wyraźnych deniwelacji. Teren nieogrodzony. W północnej części działki przepływa rzeka. Działka niezagospodarowana, porośnięta roślinnością trawiastą i pojedynczymi drzewami. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – dz. nr 206/2 i 191/1. Jest to droga o charakterze wewnętrznym, gruntowa, bez nawierzchni utwardzonej. Przez środkową część działki przebiega wodociąg.

Kopia mapy zasadniczej

Działka 206/1 Działka 194

✓ Opis budynku mieszkalnego

Budynek wybudowany został ok. 1900 r., w technologii tradycyjnej murowanej. Jest to budynek mieszkalno-gospodarczy, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, w zabudowie wolnostojącej. Budynek usytuowany jest w środkowej części działki. Rzeczoznawcy nie okazano dokumentów technicznych, zgłoszeń, pozwoleń itp.

Nieruchomość w dniu oględzin jest w awaryjnym stanie technicznym, budynek nadaje się do likwidacji.

Budynek od lat jest niezamieszkały i dewastowany. W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki zagrażające bezpieczeństwu publicznemu (m.in. braki lub istotne zużycia podłóg i posadzek, ugięcia stropów, ubytki w pokryciu dachowym, częściowo brak stolarki, brak lub ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgocenie i zagrzybienie, brak ściany szczytowej). Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę, wymagany jest kompleksowy remont kapitalny. Zużycie techniczne budynku określa się na poziomie ok. 80 % (przy czym nie stanowi to ekspertyzy technicznej). Zużycie obliczono za pomocą tzw. metody Rossa oraz na podstawie poniższej tabeli.

Metoda nieliniowa I – stosowana dla budynków źle utrzymywanych i konserwowanych niesystematycznie

Szt = t/T * 100%

Gdzie:

Szt – średni stopień zużycia technicznego obiektu w procentach t- wiek budynku w latach (przyjęto 120 lat)

T – przewidywany okres trwałości obiektu w latach (przyjęto 150 lat)

Podstawowe dane charakterystyczne:

Powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego: 128 m²

Powierzchnia użytkowa (część mieszkalna): ok. 153,60 m². Powierzchnia uz ytkowa przyjęta została w przybliz eniu, obliczona została na podstawie powierzchni zabudowy. Ze względu na zły stan techniczny budynku (m.in. znaczne ugięcia i braki stropo w, schodo w) nie było moz liwos ci dokonac obmiaru z natury.

Powierzchnia zabudowy budynku gospodarczego: 52 m²

Opis budynku na podstawie oględzin nieruchomos ci oraz w wyniku braku dokumentacji projektowej niekto re dane zostały przyjęte jako typowe dla budownictwa XX w.

Lp. Elementy budynku Opis

1 Fundamenty Kamienne

2 S ciany konstrukcyjne Murowane z cegły

3 S ciany wewnętrzne Z cegły

4 Strop Drewniany

5 Stolarka okienna i drzwiowa Stolarka okienna – drewniana starego typu, częs ciowo brak Stolarka drzwiowa – brak

6 Dach Konstrukcja drewniana kryty dacho wką z licznymi ubytkami, płytą azbestową

7 Elewacja Tradycyjny tynk cementowo-wapienny z licznymi ubytkami 9 Instalacje W dniu oględzin wszystkie instalacje są odcięte

Wykończenie wewnętrzne

Elementy budynku Opis

Podłogi i posadzki Wylewki betonowe, brak okładzin

Tynki i okładziny Tradycyjne tynki cementowo-wapienne z ubytkami, malowane farbami emulsyjnymi i olejowymi; w pomieszczeniach sanitarnych częściowo płytki Stolarka wewnętrzna brak

Biały montaż brak

Stała zabudowa brak

Schody Brak danych

Stan instalacji brak

Ocena stanu technicznego lokalu, funkcjonalności i standardu wykończenia w stanie na dzień sporządzenia wyceny

Budynek znajduje się w awaryjnym stanie technicznym i funkcjonalnym, nadający się do likwidacji.