OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNO-GOSPODARCZYM

Tel. 725-570-966 e-mail: wycena.walbrzych@gmail.com www.wycenawalbrzych.pl

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNO-GOSPODARCZYM

NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI GORZESZÓW 48, W GMINIE KAMIENNA GÓRA

DZIAŁKI EWIDENCYJNE NR 194 I 206/1 KSIĘGA WIECZYSTA NR JG1K/00003325/7

Autor opracowania:

Rzeczoznawca Majątkowy nr uprawnień 6936, Biegła Sądowa z zakresu szacowania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością przy Sądzie Okręgowym w Świdnicy

Kamila Klincewicz

Wałbrzych, 30 września 2020 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Adres Woj. Dolnośląskie, powiat kamiennogórski, Gmina Kamienna Góra, Gorzeszów 48

Księga Wieczysta Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze, V Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi KW nr JG1K/00003324/7

SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI

Forma władania

Prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 194 i 206/1 zabudowanej budynkiem mieszkalno-gospodarczym w stanie ruiny.

Opis nieruchomości

Nieruchomos c gruntowa stanowi działki ewidencyjne oznaczoną w rejestrze grunto w nr 194 i 206/1 o łącznej powierzchni 6400 m² połoz oną w gminie Kamienna Go ra, w miejscowos ci Gorzeszo w 48, obręb 0015 Gorzeszo w.

Nieruchomos c gruntowa zabudowana jest budynkiem mieszkalno- gospodarczym, dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczonym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni zabudowy 180 m². Nieruchomos c jest w stanie ruiny.

DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI

Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego.

Podejście, metoda

wyceny Podejście porównawcze, metoda porównywania parami.

Wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny

WR = 110 000 zł

(słownie: sto dziesięć tysięcy złotych)

Wartość nieruchomości w warunkach

sprzedaży wymuszonej

WSW = 84 000 zł

(słownie: osiemdziesiąt cztery tysiące złotych)

Daty oszacowania Operat szacunkowy wykonano:

• w dniu 30.09.2020 r. ,

• według stanu na dzień 28.09.2019 r.,

• na poziomie cen na dzień 28.09.2019 r.,

• na poziomie wizji lokalnej z dnia 28.09.2019 r.

Autor operatu Rzeczoznawca Majątkowy Kamila Klincewicz, nr uprawnień 6936

Spis treści

1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny ... 4

1.1. Przedmiot wyceny ... 4

1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny ... 4

2. Cel wyceny ... 4

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego ... 4

3.1. Podstawa formalna ... 4

3.2. Podstawy prawne ... 4

3.3. Podstawy metodologiczne ... 5

3.4. Źródła danych merytorycznych ... 5

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego ... 5

5. Opis i określenie stanu nieruchomości ... 6

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny ... 6

5.2. Opis przedmiotu wyceny ... 8

6. Przeznaczenie nieruchomości ... 14

7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku ... 15

8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny ... 16

9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny ... 19

9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych ... 19

9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych ... 20

9.3. Określenie wag cech różnicujących i zakresu współczynników korygujących .... 22

9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej ... 23

9.5. Określenie wartości nieruchomości w stanie na dzień wyceny ... 24

10. Wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej ... 25

11. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem ... 26

12. Klauzule i ustalenia dodatkowe ... 26

13. Załączniki ... 27

1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej dz. ew. nr 194 i 206/1 (obręb 0015 Gorzeszów) o łącznej powierzchni 6400 m² położonej w Gminie Kamienna Góra, w miejscowości Gorzeszów 48. Działka gruntu nr 194 zabudowana jest budynkiem mieszkalno- gospodarczym, wolnostojącym, dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczonym o powierzchni zabudowy 180 m² . Budynek został wybudowany ok. 1900 r. w technologii tradycyjnej murowanej. Obecnie jest w stanie ruiny.

Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr JG1K/00003324/7.

1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny

Zakres niniejszego opracowania obejmuje okres lenie wartos ci rynkowej prawa własnos ci do ww.

nieruchomos ci gruntowej zabudowanej według stanu i cen na dzien wyceny.

2. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego, zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego w Wałbrzychu z dnia 10.09.2020 r., Syg. Akt. VI GU 70/20.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną sporządzenia operatu szacunkowego stanowi zlecenie Pana Grzegorza Wichrowskiego Doradcy Restrukturyzowanego (nr licencji 936) z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Semaforowej 34A/2.

3.2. Podstawy prawne

Niniejsza wycena została wykonana z uwzględnieniem polskich przepisów prawa tj.:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1509)

• Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

• Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. ,poz. 716).

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459).

• Ustawa z dnia 06.07.1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz.

790).

• Ustawa z dnia 28.02.2013 r. Prawo Upadłościowe (Dz.U. z 2018 r., poz. 1544).

W wycenie uwzględniono metodykę Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).

3.3. Podstawy metodologiczne

• Przykłady wycen nieruchomos ci, Praca zbiorowa, Wydawnictwo: IDM 2013.

• Systemy, zasady i procedury wyceny nieruchomos ci, autor: praca pod red. Andrzeja Hopfera i Ryszarda Cymermana, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2010.

• Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego, wydanie II, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2004.

• „Szacowanie nieruchomos ci Rzeczoznawstwo majątkowe” pod redakcją J. Dydenki, wyd. Lex, Warszawa 2012 r.

• „Podejs cie kosztowe w wycenie nieruchomos ci”, wydanie III, wydawca: Warszawskie Centrum Postępu Techniczno-Organizacyjnego Budownictwa Wacetob Sp. z o.o., Warszawa 2015 r.

• „Zasady szacowania wartos ci odtworzeniowej obiekto w budowlanych”, wydanie 6, wydawca: Os rodek Wdroz en Ekonomiczno-Organizacyjnych Budownictwa Promocja Sp. z o.o., Warszawa 2016 r.

3.4. Źródła danych merytorycznych

• Oględziny nieruchomości przeprowadzone – 28.09.2019 r.

• Księga wieczysta - Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze, V Wydział Ksiąg Wieczystych

• Dane z rejestru gruntów z dnia 28.09.2020 r.

• Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

• Informacje uzyskane z Urzędu Gminy w Kamiennej Górze

• Informacje o transakcjach nieruchomości podobnych uzyskane ze Starostwa Powiatowego w Kamiennej Górze

• Informacje i dokumenty udostępnione przez Zamawiającego

• Lokalne agencje obrotu nieruchomościami

• Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego

Data sporządzenia wyceny - 30-09-2020 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 28-09-2020 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 28-09-2020 r.

Data oględzin wycenianej nieruchomości - 28-09-2020 r.

5. Opis i określenie stanu nieruchomości

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny

✓ Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Gorzeszowie 48 Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr JG1K/00003324/7.

Na podstawie badania jej zapisów stwierdzono:

Typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I – oznaczenie nieruchomości Nr bieżący nieruchomości: 3

Działki ewidencyjne Lp.1

Nr działki: 194

Położenie: gmina Kamienna Góra, miejscowość Gorzeszów Ulica: Gorzeszów nr 48

Sposób korzystania: nieruchomość zabudowana Lp.2

Nr działki: 206/1

Położenie: gmina Kamienna Góra, miejscowość Gorzeszów Ulica: Gorzeszów nr 48

Sposób korzystania: nieruchomość zabudowana Obszar całej nieruchomości: 0,6400 ha

Dział I-SP – spis praw związanych z własnością Brak wpisów

Dział II – Własność Właściciele

Wielkość udziału w prawie: 1/1

Rodzaj wspólności: Wspólność Ustawowa Majątkowa Małżeńska Osoba fizyczna: Andrzej Zając i Dorota Zając

Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia Nr wpisu: 2

Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie

Treść wpisu: wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie o sygn. Akt KM 883/18

Rodzaj zmiany: do egzekucji z nieruchomości przyłączył się kolejny wierzyciel w sprawie o sygn. KM 1179/17

Inna osoba prawna: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, z siedzibą w Warszawie Inna osoba prawna: Towarzystwo Ubezpieczeń Europa Spółka Akcyjna, z siedzibą we Wrocławiu Dział IV – Hipoteka

Nr hipoteki: 1

Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna zwykła

Suma: 106 977 zł (słownie: sto sześć tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt siedem złotych) Wierzytelność i stosunek prawny: Kredyt Bankowy

Termin zapłaty: 2039-09-01

Inne informacje: kredyt bankowy nr 23 1020 5095 0000 5996 0017 4821 Z DNIA 14.09.2009 ROKU Wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 1 w Wałbrzychu, z siedzibą w Warszawie

Nr hipoteki: 2

Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna

Suma: 53 490 zł (słownie: pięćdziesiąt trzy tysiące czterysta dziewięćdziesiąt złotych) Wierzytelność i stosunek prawny: wszelkie roszczenia

Termin zapłaty: 2039-09-01

Inne informacje: wszelkie roszczenia wynikające lub mogące wynikać z umowy o kredyt nr 23 1020 5095 0000 5996 0017 4821 Z DNIA 14.09.2009 ROKU

Wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 1 w Wałbrzychu, z siedzibą w Warszawie

Nr hipoteki: 3

Rodzaj hipoteki: Hipoteka przymusowa

Suma: 4 536 zł (słownie: cztery tysiące pięćset trzydzieści sześć złotych) Odsetki: podatkowe

Nr udziału w prawie: 1

Wierzytelność i stosunek prawny: zabezpieczenie należności z tytułu niezapłaconego podatku na podstawie ustawy o podatku rolnym, leśnym, o podatkach i opłatach rolnych wraz z odsetkami i należnościami ubocznymi, należność objęta tytułami wykonawczymi wystawionymi przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Kamiennej Górze

Wierzyciel hipoteczny: Gmina Kamienna Góra Nr hipoteki: 4

Rodzaj hipoteki: Hipoteka przymusowa

Suma: 2 466 zł (słownie: dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt sześć złotych) Nr udziału w prawie: 1

Wierzytelność i stosunek prawny: zabezpieczenie należności z tytułu niezapłaconego podatku wraz z odsetkami i należnościami ubocznymi, należność objęta tytułami wykonawczymi wystawionymi przez Wójta Gminy w Kamiennej Górze wskazanymi w podstawach wpisu

Wierzyciel hipoteczny: Gmina Kamienna Góra Nr hipoteki: 5

Rodzaj hipoteki: Hipoteka przymusowa

Suma: 26 952,92 zł (słownie: dwadzieścia sześć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt dwa złote i 92/100) Wierzytelność i stosunek prawny: zabezpieczenie kapitału w kwocie 11 508,01 zł, zasądzonych odsetek ustawowych oraz kosztów procesu, należności zasądzone nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 07.03.2017 r. Sygn. Akt VIII NC 4439/16, wystawionymi przez Sąd Rejonowy w Wałbrzychu

Wierzyciel hipoteczny: Towarzystwo Ubezpieczeń Europa S.A. z siedzibą we Wrocławiu Nr hipoteki: 6

Rodzaj hipoteki: Hipoteka przymusowa

Suma: 3871,20 zł (słownie: trzy tysiące osiemset siedemdziesiąt jeden złotych i 20/100)

Wierzytelność i stosunek prawny: zabezpieczenie należności z tytułu niezapłaconego podatku wraz z odsetkami, należność objęta tytułami wykonawczymi wystawionymi przez Wójta Gminy w Kamiennej Górze z dnia 27.08.2018 r. nr SW2.187.2018 r., z dnia 05.06.2019 r. nr SW2.1.57.2019 r., z dnia 12.07.2019 r. nr SW2.1.167.2019 r., z dnia 20.09.2019 r. nr SW2.1.239.2019 r., z dnia 12.12.2019 r. nr SW2.1.318.2019 r.

Wierzyciel hipoteczny: Gmina Kamienna Góra

Wydruk zapisów Księgi Wieczystej nr JG1K/0003324/7 z Podsystemu Dostępu Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości został dołączony do niniejszego opracowania.

✓ Oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów

Stwierdzono zgodność pomiędzy odpowiednimi wpisami dotyczącymi oznaczenia oraz powierzchni działki, właścicieli w Księdze Wieczystej a wpisami w rejestrze gruntów. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik do niniejszego operatu szacunkowego.

5.2. Opis przedmiotu wyceny

✓ Lokalizacja

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w gminie Kamienna Góra, w miejscowości Gorzeszów 48. Nieruchomość położona w sąsiedztwie podobnej zabudowy mieszkaniowo-gospodarczej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej oraz terenów niezabudowanych. Nieruchomość położona przy lokalnej drodze o nawierzchni asfaltowej, o średnim natężeniu ruchu drogowego. Odległość przedmiotowej nieruchomości od Kamiennej Góry wynosi ok. 13 km.

Gmina Kamienna Góra - znajduje się w południowej części województwa dolnośląskiego. Jej teren okala ze wszystkich stron miasto Kamienna Góra. Miasto Kamienna Góra nie wchodzi jednak w skład gminy, lecz stanowi odrębną jednostkę podziału terytorialnego gminę miejską. Gmina miejska i wiejska Kamienna Góra wchodzą wespół z gminami Lubawka i Marciszów w skład powiatu kamiennogórskiego. Po stronie południowej, w odległości zaledwie kilku kilometrów znajduje się granica państwowa z sąsiednim krajem, Republiką Czeską (najbliższe przejście drogowe w Lubawce). Przeważająca część gminy leży w Kotlinie Kamiennogórskiej, środkiem której płynie rzeka Bóbr, najdłuższy lewostronny dopływ Odry. Gminę otaczają mniejsze pasma Sudetów, w których znajdują się jej granice. Po stronie północnej Rudawy Janowickie, po stronie północno - wschodniej Góry Kamienne (pasmo Czarnego Lasu i Lesistej), od południowego wschodu Zawory. Na południowym zachodzie w granicach gminy leży północna część Gór Kruczych, granica południowo - zachodnia w Lasockim Grzbiecie, zaś zachodnia spoczywa na wschodniej granicy Karkonoszy. Najwyższy punkt w gminie to Skalnik (945 m n.p.m.), najniżej położone są łąki poniżej wsi Dębrznik (425 m n.p.m.). Atrakcyjność tego regionu podnosi korzystne położenie przy drodze krajowej nr 371 oraz projektowanej drodze ekspresowej S-3. Przemysł lokalny oparty jest na wydobyciu i przerobie miejscowych surowców mineralnych, takich jak dolomity, gliny ceramiczne czy amfibolity. Działają zakłady o dużym potencjale gospodarczym, reprezentujące branże: chemiczną i samochodową. Ogółem na terenie gminy funkcjonuje ponad 500 podmiotów gospodarczych. Zgodnie z danymi z GUS gminę na dzień 31 grudnia 2016 r. zamieszkiwało 9042 osób. Od 2004 roku liczba ludności w gminie rosła dość dynamicznie, w latach 2010 - 2014 roku zaobserwować można stagnację i lekki spadek liczby mieszkańców, co jest potwierdzeniem ogólnego trendu jaki ma miejsce w kraju, czyli starzenia się społeczeństwa i zmniejszenia liczny populacji. W gminie jednak od 2014 roku odnotowuje się nieznaczny wzrost liczby ludności.

Wieś Gorzeszów - wieś w Polsce położona w województwie dolnośląskim, w powiecie kamiennogórskim, w gminie Kamienna Góra. Jest wsią znajdującą się około 12 km od Kamiennej Góry, na południowo- wschodnim krańcu Kotliny Krzeszowskiej. Położony jest na wysokości około 460 – 490 m n.p.m. wzdłuż potoku Kochanówka, prawego dopływu Zadrny. Niedaleko wsi, w Zaworach, znajduje się bardzo ciekawy rezerwat przyrody „Głazy Krasnoludków”. Od początku Gorzeszów związany był z opactwem w Krzeszowie.

Powstanie wsi nastąpiło przed 1292 rokiem, gdyż wtedy dokument księcia świdnickiego Bolka I Surowego, nadający cystersom, przybyłym z Henrykowa dawne opactwo benedyktynów, które książę odkupił, wymienia również Gorzeszów. Po 1945 roku wieś częściowo wyludniła się. Pomimo ładnego położenia i znacznej atrakcyjności krajoznawczej (rezerwat przyrody „Głazy Krasnoludków”, Diabelska Maczuga, Krzeszów), wieś nie odgrywa roli w turystyce.

✓ Sąsiedztwo nieruchomości

Najbliższe otoczenie wycenianej nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowo-gospodarcza, mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna, są to budynki będące w dobrym i średnim stanie technicznym, zabudowa usługowa (m.in. gospodarstwo agroturystyczne) oraz tereny niezabudowane.

Wyceniana nieruchomość położona jest przy lokalnej drodze, o nawierzchni asfaltowej, o średnim natężeniu ruchu drogowego.

✓ Dostępna infrastruktura techniczna

Nieruchomość posiada dostęp do sieci: elektrycznej i wodociągowej. Sieć kanalizacyjna znajduje się przy drodze, brak sieci gazowej. Na terenie działki, w jej środkowej części zlokalizowany jest słup elektroenergetyczny. Nieruchomość od strony północno-wschodniej posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – dz. nr 89. Jednak w dniu oględzin ta część działki została przewłaszczona (zabudowana budynkiem garażowym, ogrodzona) przez właścicieli działki nr 193. Dojazd do nieruchomości możliwy od strony wschodniej – dz. nr 191/1. Jest to droga o charakterze wewnętrznym, gruntowa, bez nawierzchni utwardzonej.

✓ Opis działki

Nieruchomość położona jest w granicach działki oznaczonej nr ewidencyjnym 194 i 206/1, o łącznej powierzchni 6400 m².

Teren działki nr 194 posiada kształt nieregularny. Ukształtowanie terenu płaskie. Teren nieogrodzony.

Działka zabudowana jest w budynkiem mieszkalno-gospodarczym, wolnostojącym w stanie ruiny.

Pozostała część działki niezagospodarowana, porośnięta roślinnością trawiastą i samosiejkami brzozy.

Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - dz. nr 89. Jednak w dniu oględzin ta część działki została przewłaszczona (zabudowana budynkiem garażowym, ogrodzona) przez właścicieli działki nr 193.

Dojazd do nieruchomości możliwy od strony wschodniej – dz. nr 191/1. Jest to droga o charakterze wewnętrznym, gruntowa, bez nawierzchni utwardzonej. Nieruchomość posiada dostęp do sieci:

energetycznej i wodociągowej. W środkowej części działki znajduje się słup elektroenergetyczny i napowietrzne linie przesyłowe.

Działka nr 194

Zabudowany dostęp do drogi publicznej.

Dojazd drogą wewnętrzną.

Zabudowany dostęp do drogi publicznej.

Wyceniana nieruchomość

Działka 206/1

Teren działki nr 206/1 posiada kształt nieregularny. Ukształtowanie terenu dosyć płaskie, bez wyraźnych deniwelacji. Teren nieogrodzony. W północnej części działki przepływa rzeka. Działka niezagospodarowana, porośnięta roślinnością trawiastą i pojedynczymi drzewami. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – dz. nr 206/2 i 191/1. Jest to droga o charakterze wewnętrznym, gruntowa, bez nawierzchni utwardzonej. Przez środkową część działki przebiega wodociąg.

Kopia mapy zasadniczej

Działka 206/1 Działka 194

✓ Opis budynku mieszkalnego

Budynek wybudowany został ok. 1900 r., w technologii tradycyjnej murowanej. Jest to budynek mieszkalno-gospodarczy, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, w zabudowie wolnostojącej. Budynek usytuowany jest w środkowej części działki. Rzeczoznawcy nie okazano dokumentów technicznych, zgłoszeń, pozwoleń itp.

Nieruchomość w dniu oględzin jest w awaryjnym stanie technicznym, budynek nadaje się do likwidacji.

Budynek od lat jest niezamieszkały i dewastowany. W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki zagrażające bezpieczeństwu publicznemu (m.in. braki lub istotne zużycia podłóg i posadzek, ugięcia stropów, ubytki w pokryciu dachowym, częściowo brak stolarki, brak lub ubytki w tynkach oraz okładzinach ścian, ubytki w elewacjach, ogólne zawilgocenie i zagrzybienie, brak ściany szczytowej). Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę, wymagany jest kompleksowy remont kapitalny. Zużycie techniczne budynku określa się na poziomie ok. 80 % (przy czym nie stanowi to ekspertyzy technicznej). Zużycie obliczono za pomocą tzw. metody Rossa oraz na podstawie poniższej tabeli.

Metoda nieliniowa I – stosowana dla budynków źle utrzymywanych i konserwowanych niesystematycznie

Szt = t/T * 100%

Gdzie:

Szt – średni stopień zużycia technicznego obiektu w procentach t- wiek budynku w latach (przyjęto 120 lat)

T – przewidywany okres trwałości obiektu w latach (przyjęto 150 lat)

Podstawowe dane charakterystyczne:

Powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego: 128 m²

Powierzchnia użytkowa (część mieszkalna): ok. 153,60 m². Powierzchnia uz ytkowa przyjęta została w przybliz eniu, obliczona została na podstawie powierzchni zabudowy. Ze względu na zły stan techniczny budynku (m.in. znaczne ugięcia i braki stropo w, schodo w) nie było moz liwos ci dokonac obmiaru z natury.

Powierzchnia zabudowy budynku gospodarczego: 52 m²

Opis budynku na podstawie oględzin nieruchomos ci oraz w wyniku braku dokumentacji projektowej niekto re dane zostały przyjęte jako typowe dla budownictwa XX w.

Lp. Elementy budynku Opis

1 Fundamenty Kamienne

2 S ciany konstrukcyjne Murowane z cegły

3 S ciany wewnętrzne Z cegły

4 Strop Drewniany

5 Stolarka okienna i drzwiowa Stolarka okienna – drewniana starego typu, częs ciowo brak Stolarka drzwiowa – brak

6 Dach Konstrukcja drewniana kryty dacho wką z licznymi ubytkami, płytą azbestową

7 Elewacja Tradycyjny tynk cementowo-wapienny z licznymi ubytkami 9 Instalacje W dniu oględzin wszystkie instalacje są odcięte

Wykończenie wewnętrzne

Elementy budynku Opis

Podłogi i posadzki Wylewki betonowe, brak okładzin

Tynki i okładziny Tradycyjne tynki cementowo-wapienne z ubytkami, malowane farbami emulsyjnymi i olejowymi; w pomieszczeniach sanitarnych częściowo płytki Stolarka wewnętrzna brak

Biały montaż brak

Stała zabudowa brak

Schody Brak danych

Stan instalacji brak

Ocena stanu technicznego lokalu, funkcjonalności i standardu wykończenia w stanie na dzień sporządzenia wyceny

Budynek znajduje się w awaryjnym stanie technicznym i funkcjonalnym, nadający się do likwidacji.

6. Przeznaczenie nieruchomości

Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomos ciami mo wi, z e :

1. Wyboru włas ciwego podejs cia oraz metody i techniki szacowania nieruchomos ci dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczego lnos ci cel wyceny, rodzaj i połoz enie nieruchomos ci, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomos ci oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomos ci podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomos ci ustala się na podstawie studium uwarunkowan i kierunko w zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o kto rych mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposo b uz ytkowania nieruchomos ci.

Dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie ma sporządzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Kamienna Góra przyjętego Uchwałą nr XVIII/90/12 Rady Gminy Kamienna Góra z

dnia 25 kwietnia 2012 r. przedmiotowa nieruchomość leży na terenie oznaczonym na rysunku Planu symbolem – RM – tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych.

Poniżej szczegółowe ustalenia planu.

12.2.7. Tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych

Na terenach o dominującej funkcji zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych - oznaczonych symbolem

RM:

1) ustala się utrzymanie parametrów kształtowania zabudowy istniejących obiektów i możliwość ich odtworzenia w toku prac budowlanych (przebudowy), w przypadku rozbudowy obowiązują wymienione niżej parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy dla planowanych obiektów,

2) dopuszcza się adaptacje istniejących obiektów dla potrzeb zmiany ich funkcji na:

a) usługową,

b) zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, c) zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, 3) dopuszcza się wprowadzanie nowej zabudowy:

a) mieszkaniowej jednorodzinnej, b) mieszkaniowej jednorodzinnej, c) usługowej,

4) dopuszcza się utrzymanie i wprowadzanie następujących funkcji uzupełniających:

a) zabudowy gospodarczej, b) usług,

c) zieleni,

d) komunikacji samochodowej w zakresie niezbędnym do zapewnienia dojazdów oraz miejsc parkingowych dla użytkowników,

e) infrastruktury technicznej.

7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku

Charakterystyka badanego rynku

RODZAJ RYNKU: nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową oraz nieruchomości gruntowe zabudowane zdegradowanymi obiektami.

OBSZAR RYNKU: powiat kamiennogórski

OKRES MONITOROWANIA DANYCH TRANSAKCYJNYCH: od września 2018 r. do dnia wyceny (2 lata) Analiza rynku nieruchomości

W procesie wyceny nieruchomości, w celu określenia wartości nieruchomości w stanie na dzień wyceny, przeanalizowano akty notarialne kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem pod tereny zabudowy zagrodowej oraz mieszkaniowej jednorodzinnej oraz nieruchomości gruntowych zabudowanych zdegradowanymi obiektami, z obszarów wiejskich powiatu kamiennogórskiego. Na podstawie analizy rynku określono, że rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o podobnym przeznaczeniu na analizowanym terenie jest rynkiem średnio rozwiniętym.

Do dalszych obliczeń wybrano 13 transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o zbliżonej powierzchni gruntu do nieruchomości wycenianej oraz działkami zabudowanymi zdegradowanymi obiektami. Wyższe ceny jednostkowe osiągały działki niezabudowane, gdzie zagospodarowanie terenu określono jako korzystane (brak zabudowy). Natomiast niższe ceny jednostkowe osiągnęły działki zabudowane obiektami lub budowlami przeznaczonymi do likwidacji, których zagospodarowanie określono jako niekorzystne.

Zaobserwowano, iż czynnikami wpływającymi na wartość nieruchomości są ponadto: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, wielkość działki oraz cechy geofizyczne i jakość drogi dojazdowej. Cena 1 m² prawa własności działek o podobnym przeznaczeniu, na badanym rynku wahała się w granicach od ok. 13,00 zł do ok. 36,67 zł. Natomiast średnia cena 1 m² działki wyniosła 19,36 zł, a mediana 18 zł.

Wyższe ceny jednostkowe osiągają działki o mniejszych powierzchniach użytkowych, w granicach 800- 1200 m².

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przyjmowane do porównań ceny transakcyjne powinny uwzględniać zmianę poziomu wskutek upływu czasu. Poddano wobec tego analizie nieruchomości podobne badając tak zwany trend czasowy. Ustalono, że na badanym rynku i w analizowanym okresie nie można zauważyć zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu – z powodu małej ilości danych nie zachodzi wyraźny wzrost czy też spadek cen w czasie. W tej sytuacji nie aktualizowano cen transakcyjnych.

8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny

Uwarunkowania prawne ogólne

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności oraz innych praw do nieruchomości. (par. 3 ust. 1 rwn). W wyniku wyceny dokonuje się: określenia wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej, określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Określenia tych wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

(art. 150 ust. 1 i 5 ugn)

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. (art. 152 ugn)

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (art. 154 ust. 1 ugn).

Przyjęty w wycenie rodzaj wartości, podejścia, metody i techniki wyceny

Biorąc pod uwagę czynniki określone w art. 154 ust. 1 ugn, ustalenia ze zleceniodawcą oraz inne uwarunkowania prawne i faktyczne, w niniejszym operacie szacunkowym wyceny nieruchomości dokonano uwzględniając następującą metodologię:

 rodzaj wartości – wartość rynkowa według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego oraz stanu na dzień oględzin nieruchomości (przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej);

 Wszystkie kwoty podane w operacie dotyczą cen i wartości bez podatku VAT.

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. (art. 151 ust.

2 ugn). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. (art. 151 ust. 1 ugn)

Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. (art. 152 ust. 3 ugn) Jednocześnie, zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny (ESW 1. Wartości rynkowa):

 Wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik aktywów, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni czas eksponowania nieruchomości na rynku.

 Wartość nie oznacza konkretnej ceny, faktycznej kwoty, jaka może zostać ostatecznie zapłacona w danej transakcji pomiędzy konkretnymi stronami. W kontekście rynku charakteryzującego się znacznym stopniem konkurencji jest to raczej szacunkowa kwota, której zapłaty można się rozsądnie spodziewać, to najbardziej prawdopodobna cena osiągalna w warunkach rynkowych istniejących w dniu wyceny.

Szacunek ten wyklucza w szczególności kwotę podwyższoną lub obniżoną w rezultacie jakichkolwiek warunków lub okoliczności, takich jak nietypowe finansowanie, ustalenia dotyczące sprzedaży lub wynajmu, szczególne czynniki do uwzględnienia lub zezwolenia przyznane przez kogokolwiek związanego ze sprzedażą lub też jakikolwiek element posiadający wartość szczególną.

 Wartość rynkowa aktywów w pełni odzwierciedla ich potencjał, o ile takowy istnieje na rynku. Może zatem uwzględniać inne możliwe zastosowania aktywów, które staną się możliwe po wprowadzeniu odpowiednich zmian np. nowych zezwoleń na rozwój (rozbudowę), odpowiedniej infrastruktury, rozwoju rynku lub innych możliwości.

 Wartość rynkowa nie jest określeniem wartości w ujęciu długoterminowym, a jedynie na chwilę hipotetycznej transakcji (data wyceny).

Zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych oraz w sprawie zmiany rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE z dnia 4 lipca 2012r. nr 648/2012:

„Wartość rynkowa w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”(par. 76 ww. rozp.).

Uwarunkowania zastosowania podejścia porównawczego i metody porównywania parami Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej wpływające na poziom cen, zwłaszcza na ich zróżnicowanie, a także warunki dokonania transakcji. (art. 153 ust. 1 ugn, par. 4 ust. 1 rwn oraz pkt 3.1. NI 1)

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z tym zastrzeżeniem, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. (par. 5 ust. 1, 2 i 3 rwn oraz pkt 3.7. NI 1)

Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. (pkt 3.3. NI 1)

Nieruchomość podobną stanowi nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. (art. 4 pkt 16 ugn oraz pkt 3.2. NI 1)

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, m² powierzchni budynku, m³ kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość. (pkt 3.9. NI 1)

Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. (pkt 6.3. do 6.5. NI 1)

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. (par. 4 ust. 2 rwn)

Metoda korygowania ceny średniej

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych

współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

(par. 4 ust. 4 rwn oraz pkt 5.1. NI 1)

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej (pkt 5.2. NI 1):

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:



=

i

śr

u

C W

1

gdzie:

ui – wartość i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących.

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety

wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.

(pkt 6.1. NI 1).

9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny

9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych

Wyceny nieruchomości dokonano przy wykorzystaniu dostępnych danych dotyczących transakcji, do których doszło w powiecie kamiennogórskim nieruchomościami gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub zagrodowe oraz nieruchomościami

gruntowymi zabudowanymi zdegradowanymi obiektami. W okresie od września 2018 r. do dnia wyceny odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi, odrzucono transakcje, które rażąco odstawały od pozostałych i co do których pojawiły się wątpliwości szczególnych warunków zawarcia transakcji. Jako jednostkę porównawczą przyjęto jednostkową cenę transakcyjną za 1m² powierzchnia działki. W związku z brakiem możliwości wiarygodnego ustalenia trendu zmian cen (m.in. zbyt mała liczba transakcji i brak widoczności jednoznacznego wpływu czasu na zmienność cen), odstąpiono od korekty cen o czynnik związany z upływem czasu.

Poniżej przedstawiono transakcje nieruchomościami podobnymi wykorzystane w dalszej procedurze obliczeniowej.

Lp. Data

transakcji Położenie Cena

transakcyjna (w zł)

Powierzchnia działki (w m²)

Cena jednostkowa

(zł/m²)

1. 22.10.2018 Dębrznik 39000 3000 13,00

2. 22.11.2018 Krzeszów 45000 2679 16,80

3. 17.05.2019 Lipienica 55000 1500 36,67

4. 17.06.2019 Sędzisław 44000 2192 20,07

5. 18.10.2019 Jarkowice 45000 1743 25,82

6. 25.10.2019 Pustelnik 60000 4944 12,14

7. 06.12.2019 Paczyń 80000 4973 16,09

8. 20.12.2019 Rędziny 60000 3000 20,00

9. 27.12.2019 Janiszów 100000 4200 23,81

10. 03.02.2020 Paczyń 45000 2500 18,00

11. 13.03.2020 Leszczyniec 110000 5600 19,64

12. 17.04.2020 Jarkowice 109000 7940 13,73

13. 20.04.2020 Miszkowice 140000 8767 15,97

Cena średnia = 19,36 zł/m² Mediana =18,00 zł/m²

Cena minimalna = 13,00 zł/m² Cena maksymalna = 36,67 zł/m²

Wsp. korygujący górny = Cmax/Cśr = 1,8936 Wsp. korygujący dolny = Cmin/Cśr = 0,6714

9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych

Analiza rynku ma na celu m.in. ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. (pkt 3.5. NI 1). Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi,

są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. (pkt 3.6. NI 1)

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając: wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości, analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych, badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, inny wiarygodny sposób. (pkt 3.10.

NI 1)

Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny.

Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny. (pkt 3.8. NI 1) W niniejszym operacie jako główne determinanty w procesie wyodrębniania opisanych zbiorów przyjęto opisy zawarte w umowach sprzedaży (aktach notarialnych) oraz możliwość dokonania bezpośredniej lub pośredniej oceny cech. Przy ocenie cech wykorzystano wszystkie dostępne źródła informacji, zarówno konstytutywne wymienione w art. 155 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jak i źródła fakultatywne. W ramach źródeł konstytutywnych wykorzystano dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, oraz decyzjach o warunkach zabudowy. W ramach danych fakultatywnych wykorzystano dane pochodzące ze Spółdzielni Mieszkaniowej, od firm zarządzających nieruchomościami, pośredników oraz rzeczoznawców, a także dane pochodzące z analizy ofert umieszczanych w serwisach internetowych. W wyniku analizy przyjęto następujące cechy (atrybuty) rynkowe: lokalizacja i otoczenie nieruchomości, wielkość powierzchni działki, cechy geofizyczne gruntu oraz stan zagospodarowania a także jakość drogi dojazdowej.

Wagi cech ustalono w oparciu o wyniki analizy danych o cechach i cenach rynkowych nieruchomości podobnych oraz poprzez analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszary rynków lokalnych. Wyniki skonfrontowano również z obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, o których informację uzyskano od podmiotów obsługujących lokalne rynki nieruchomości.

Lp. Nazwa Cechy Opis

1 Lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie

bardzo dobra- nieruchomości zlokalizowane w pobliżu większych ośrodków miejskich, w okolicy postrzeganej jako atrakcyjna, z bardzo dobrą dostępnością do głównych tras komunikacyjnych, większych ośrodków miejskich oraz punktów usługowo-handlowych i komunikacji publicznej;

duża estetyka otoczenia i sąsiedniej zabudowy, duży stopień zurbanizowania otoczenia.

dobra - nieruchomości zlokalizowane w mniejszych miejscowościach, z dobrym dostępem do głównych tras komunikacyjnych oraz punktów usługowo-handlowych i komunikacji publicznej; w otoczeniu zabudowa rozproszona w różnym stanie technicznym, a także tereny niezabudowane, mogą pojawić się pewnie uciążliwości związane z dojazdem do nieruchomości, średni stopień zurbanizowania

średnia – nieruchomość położona na obrzeżach miejscowości, z dala od głównych tras drogowych i ośrodków miejskich; w sąsiedztwie pola uprawne lub tereny zagrodowe, liczne tereny niezabudowane, hałas, średnio zadbana okolica, zanieczyszczenie środowiska, niski stopień zurbanizowania.

2 Stan

zagospodarowania korzystny – na działce brak zabudowy

niekorzystny – na działce obiekty budowlane lub budowle przeznaczone do likwidacji

3 Wielkość powierzchni działki

mała – pomiędzy 1500-4000 m² średnia – pomiędzy 4001-6500 m² duża – pomiędzy 6501-9000 m²

4 Cechy geofizyczne gruntu i cechy sprzyjające bądź utrudniające zabudowę

bardzo dobre - Na działce nie występują żadne ograniczenia w zagospodarowaniu, ani w kształcie działki, ani w ukształtowaniu, ani wynikające z sąsiedztwa. Brak większych utrudnień w zagospodarowaniu, brak ograniczeń wynikających z dokumentów planistycznych.

dobre - Na działce występują pewne ograniczenia w zagospodarowaniu, wynikające ukształtowania terenu (spadki, nachylenia), przebiegające sieci w narożnikach lub nieregularnego kształtu działki, a także pewne zakazy, wyłączenia wynikające z planu miejscowego.

średnie – występują istotne ograniczenia dotyczące zagospodarowania, nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne zagospodarowanie, możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe, służebności, przebiegające sieci przez środek działki, pewne zakazy i wyłączenia wynikające z planu miejscowego.

5 Jakość drogi dojazdowej

dobra – bezpośredni dostęp do drogi publicznej, droga utwardzona, asfaltowa.

średnia – nieruchomość położona przy ulicy o charakterze wewnętrznym lub osiedlowym, droga wąska, kręta, dojazd drogą żwirową, piaszczystą, szutrową.

słaba – brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp zapewniony służebnością przez nieruchomość sąsiednią

9.3. Określenie wag cech różnicujących i zakresu współczynników korygujących

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a C^max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono:

Cenę maksymalną Cmax = 36,67 zł/m² Cenę minimalną Cmin = 13,00 zł/m² Cena średnia Cśr = 19,36 zł/m² Wsp. korygujący dolny – 0,6714 Wsp. korygujący górny – 1,8936

Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie analogii do podobnych pod względem rodzaju i obszary rynków lokalnych a także preferencji potencjalnych nabywców będących tematem wielu odbytych szkoleń ustalono następujące wagi cech:

Cechy rynkowe Waga cechy Współczynniki korygujące Ui Ui Dolny Ui Górny Lokalizacja,

sąsiedztwo i

otoczenie 30% 0,2014 0,5681

Stan

zagospodarowania 15% 0,1007 0,2840

Wielkość

powierzchni działki 20% 0,1343 0,3787

Cechy geofizyczne

gruntu 20% 0,1343 0,3787

Jakość drogi

dojazdowej 15% 0,1007 0,2840

Suma 100% 0,6714 1,8936

Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie przyjętych cech rynkowych Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo – średnia

Stan zagospodarowania – niekorzystny (zabudowana budynkiem mieszkalno-gospodarczym w stanie ruiny)

Powierzchnia działki – średnia (6400 m²)

Cechy geofizyczne gruntu – średnie (kształt działki nieregularny, nieforemny, przez środek działki 206/1 przebiega wodociąg, działka ta graniczy z rzeką, natomiast na środku działki nr 194 znajduje się słup elektroenergetyczny wraz z napowietrzną linią przesyłową)

Jakość drogi dojazdowej – średnia (w dniu wyceny dojazd od głównej drogi jest zabudowany i niemożliwy.

Dojazd drogą o charakterze wewnętrznym, droga gruntowa, bez nawierzchni utwardzonej)

9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej

Szczególnej analizie, pod względem cech rynkowych mających wpływ na ceny transakcyjne, poddano nieruchomość o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej z przyjętych do analizy.

Nieruchomość o cenie minimalnej Data transakcji: 22.10.2018 r.

Lokalizacja: Dębrznik

Lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie – dobra (nieruchomość położona blisko drogi krajowej nr 5, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowo-gospodarczej, produkcyjno-usługowej i terenów niezabudowanych) Stan zagospodarowania – korzystny

Wielkość pow. działki – mała - 3000 m²

Cechy geofizyczne gruntu – średnie (m.in. niepełny dostęp do mediów, kształt działki regularny, płaski, bez wyraźnych deniwelacji)

Droga dojazdowa – dobra (bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dojazd drogą asfaltową) Cena transakcyjna –39 000 zł

Cena jednostkowa – 13,00 zł/m² Nieruchomość o cenie maksymalnej Data transakcji: 17.05.2019 r.

Lokalizacja: Lipienica

Lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie – dobra (nieruchomość położona blisko krajowej 5, pomiędzy Lubawką a Krzeszowem)

Stan zagospodarowania – niekorzystny (zabudowana budynkiem mieszkalno-gospodarczym w stanie ruiny)

Wielkość pow. działki – mała - 1500 m²

Cechy geofizyczne gruntu – bardzo dobre (kształt działki zbliżony do regularnego, działka płaska, brak większych utrudnień w zagospodarowaniu działki)

Droga dojazdowa – dobry (bezpośredni dostęp do drogi publicznej, droga asfaltowa) Cena transakcyjna – 55 000 zł

Cena jednostkowa – 36,67 zł/ha

9.5. Określenie wartości nieruchomości w stanie na dzień wyceny

Lp. Cechy rynkowe Wyceniana

nieruchomość Udział cechy [%]

Zakres współczynników

korygujących Ui

Wartości współczynników

korygujących ui 1 Lokalizacja, sąsiedztwo

i otoczenie średnia 30 0,2014 0,5681 0,2014

2 Stan zagospodarowania niekorzystny 15 0,1007 0,2840 0,1007 3 Wielkość pow. działki średnia 20 0,1343 0,3787 0,2565 4 Cechy geofizyczne

gruntu średnie 15 0,1343 0,3787 0,1343

5 Droga dojazdowa średnia 15 0,1007 0,2840 0,1924

Suma 100% 0,6714 1,8936 0,8853

Powierzchnia wycenianej nieruchomości [m²] 6400 Wartość jednostkowa po skorygowaniu

[zł/m²] 17,14

Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 194 i 206/1 położone w miejscowości Gorzeszów 48 w Gminie Kamienna Góra o łącznej powierzchni 6400 m² zabudowane budynkiem mieszkalno-gospodarczym w stanie ruiny według stanu na dzień wyceny wynosi:

W = 17,14 zł/m² * 6400 m² = 109 706,70 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 110 000 zł

Słownie: sto dziesięć tysięcy złotych

10. Wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej

Sprzedaż wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na rynku. Następuje to np. wtedy, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać zadłużenia i bank decyduje się skorzystać z hipoteki. Sprzedaż winna nastąpić możliwie szybko, aby nie pogłębiać strat kredytodawcy. Pośpiech ten powoduje skrócenie czasu eksponowania nieruchomości na rynku, wskutek czego oferta dotrze do ograniczonego kręgu nabywców.

Wartość tą wyznaczono na podstawie określonej wartości rynkowej w następujący sposób:

WSW = Wr * Wa * Wc gdzie:

Wr - wartość rynkowa,

Wa - współczynnik ogólnej atrakcyjności, Wc - współczynnik zachęty ceną wywoławczą.

Współczynnik atrakcyjności oznacza wzrost lub obniżenie wartości spowodowane dodatkowymi cechami. Cechą długotrwałą nieruchomości jest lokalizacja. Określono współczynnik atrakcyjności na poziomie 10 %.

Współczynnik zachęty cenowej spowoduje, że nabywca mniej wybredny, spośród kilku podobnych wybierze nieruchomość najtańszą. Poziom współczynnika zachęty cenowej wynika z aktywności rynku.

Współczynnik zachęty cenowej dla przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 15 %.

Dla nieruchomości szacowanej przyjęto współczynniki:

Wa = 0,90 (10 % obniżenia wartości), Wc = 0,85 (15 % obniżenia wartości).

Wartość nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej według stanu na dzień wyceny WRW = 110 000 zł x 0,90 x 0,85 = 84 150 zł ≈ 84 000 zł

Słownie: osiemdziesiąt cztery tysiące złotych

11. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem

Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 194 i 206/1 położone w miejscowości Gorzeszów 48 w Gminie Kamienna Góra o łącznej powierzchni 6400 m² zabudowanej budynkiem mieszkalno-gospodarczym w stanie ruiny według stanu na dzień wyceny wynosi:

WR =110 000,00 zł.

Słownie: sto dziesięć tysięcy złotych Uzasadnienie

Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej (110 000 zł) jest wartością rynkową. Do określenia tej wartości wykorzystano transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych z lokalnego rynku, o bardzo zbliżonych cechach. Wartość zawiera się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną zaobserwowaną na badanym rynku lokalnym. Wartość nieruchomości ze względu na średnio korzystną lokalizację, niekorzystny stan zagospodarowania w postaci znajdującego się na niej budynku mieszkalno-gospodarczego w stanie ruiny oraz niekorzystnych cech geofizycznych gruntu kształtuje się poniżej jednostkowej ceny średniej zaobserwowanej na danym rynku.

Dodatkowo określono dla Zleceniodawcy wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej na poziomie 84 000 zł.

12. Klauzule i ustalenia dodatkowe

• Operat sporządzono w oparciu o dane zgromadzone w trakcie wizji terenowej, dokumenty dostarczone przez zamawiającego i właściciela, informacje uzyskane z jednostek administracji terenowych i obrotu nieruchomościami o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej.

• Ustalona wartość rynkowa wynika z aktualnego poziomu cen i może ulec zmianie w czasie.

• Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomos ciami Operat szacunkowy moz e byc wykorzystywany do celu, dla kto rego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba z e wystąpiły zmiany uwarunkowan prawnych lub istotne zmiany czynniko w, o kto rych mowa w art. 154. niniejszej ustawy. Operat szacunkowy moz e byc wykorzystywany po upływie okresu, o kto rym mowa, po potwierdzeniu jego aktualnos ci przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potwierdzenie aktualnos ci operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, kto ry go sporządził.

• Wyklucza się odpowiedzialnos c rzeczoznawcy wobec oso b trzecich, w szczego lnos ci z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniz eli został on sporządzony.

• Operat ten nie moz e byc publikowany w całos ci ani w częs ciach, ani udostępniany osoba trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu.

• Wyłącza się odpowiedzialnos c rzeczoznawcy za ukryte wady techniczne i prawne wycenianej nieruchomos ci, kto rych rzeczoznawca, nie mo gł zidentyfikowac na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej.

• Operat szacunkowy sporządzono w jednym egzemplarzu.

• Przyjęto, że budynek/ki posiada prawidłową konstrukcję oraz nie występują żadne ukryte wady konstrukcji i materiałów, w tym zużyte, niebezpieczne lub nieodpowiednie materiały i technologie.

Dotyczy to zarówno części budynku dostępnej dla rzeczoznawcy, jak również części niedostępnych.

Badanie nieruchomości oraz Operat szacunkowy nie stanowią ekspertyzy technicznej przedmiotowej nieruchomości i za taką nie mogą być uznane.

• Przyjęto, że budynek został wybudowany i jest użytkowany zgodnie z wymaganiami prawa.

Jednocześnie przyjęto, że wszelkie przyszłe prace oraz przebudowy będą realizowane zgodnie z prawem.

• Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT.

• Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym.

• W związku z przewidywanym ogólnoświatowym spowolnieniem gospodarczym spowodowanym pandemią COVID-19 i środkami podejmowanymi przez rząd w celu zapobieżenia rozprzestrzenianiu się wirusa istnieje niepewność rynkowa. Istnieje prawdopodobieństwo, że tempo wzrostu PKB i sytuacja gospodarcza w kraju będzie gorsza niż zakładano przed wybuchem pandemii. Prawdopodobne jest, że spowolnienie gospodarcze w 2020 roku będzie w pewnym stopniu korygować w dół rosnące dotychczas ceny nieruchomości. Obecna sytuacja epidemiologiczna może powodować chwilową stagnację na rynku. Zdaniem ekspertów na rynku nieruchomości odnotujemy spadek cen rzędu kilku procent. W związku z typowymi zachowaniami konsumentów w dobie kryzysu tj. ograniczeniu w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych należy liczyć się również z bardziej ograniczoną płynnością nieruchomości.

13. Załączniki

- Dokumentacja fotograficzna

- Wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr JG1K/00003324/7 z Podsystemu Dostępu Centralnej Bazy Danych Ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości

- Kopia wypisu z rejestru gruntów i budynków z dnia 28.09.2020 r.

- Kopia mapy zasadniczej

- Polisa OC zawodowa Rzeczoznawcy Majątkowego

Wałbrzych, dnia 30.09.2020 r.

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

Widok na działkę nr 194 zabudowaną

Widok na działkę nr 206/1 niezabudowaną

Sąsiedztwo, otoczenie