ui – wartość i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących.
12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety
wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.
(pkt 6.1. NI 1).
9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny
9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych
Wyceny nieruchomości dokonano przy wykorzystaniu dostępnych danych dotyczących transakcji, do których doszło w powiecie wałbrzyskim nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. W okresie od grudnia 2018 r. do dnia wyceny odnotowano ok. 15 transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Spośród danych wyselekcjonowano transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej, pod względem położenia, wielkości i przeznaczenia. Odrzucono transakcje, które rażąco odstawały od pozostałych i co do których pojawiły się wątpliwości szczególnych warunków zawarcia transakcji. Rynek dużych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na analizowanym terenie jest rynkiem mało aktywnym. Wśród zebranych do analizy transakcji znajdują się nieruchomości o powierzchniach od ok. 2000 m² do ok. 6000 m². Jako jednostkę porównawczą przyjęto jednostkową cenę transakcyjną.
Najwyższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane w większych, zurbanizowanych miejscowościach lub w najbliższym sąsiedztwie takich miejscowości, w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, blisko głównych szlaków drogowych. Natomiast najniższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane na obrzeżach miejscowości w sąsiedztwie terenów rolnych lub zagrodowych.
Poniżej przedstawiono zestawienie cen transakcyjnych wykorzystanych w wycenie.
Lp. Data
1. 17.01.2019 Jedlina-Zdrój, ul. Partyzantów 49212,3 2194 22,43 Boguszów-Gorce (Nowy
3. 15.03.2019 Niedźwiedzica 50000 2011 24,86
4. 23.05.2019 Stare Bogaczowice 90000 2141 42,04
5. 19.06.2019 Mieroszów, ul. Łąkowa 66000 2365 27,91
6. 02.07.2019 Cieszów 90000 2999 30,01
7. 05.07.2019 Jedlina-Zdrój, ul. Sikorskiego 141000 2518 56,00
8. 05.07.2019 Głuszyca 130000 6061 21,45
Wsp. korygujący dolny Ui = Cmin/Cśr = 0,6846 Wsp. korygujący górny Ui = Cmax/Cśr = 1,7873
9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych
Analiza rynku ma na celu m.in. ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. (pkt 3.5. NI 1). Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. (pkt 3.6. NI 1)
Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając: wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości, analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych, badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, inny wiarygodny sposób. (pkt 3.10.
NI 1)
Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny.
Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny. (pkt 3.8. NI 1) W niniejszym operacie jako główne determinanty w procesie wyodrębniania opisanych zbiorów przyjęto opisy zawarte w umowach sprzedaży (aktach notarialnych) oraz możliwość dokonania bezpośredniej lub pośredniej oceny cech. Przy ocenie cech wykorzystano wszystkie dostępne źródła informacji, zarówno konstytutywne wymienione w art. 155 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jak i źródła fakultatywne. W ramach źródeł konstytutywnych wykorzystano dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, oraz
decyzjach o warunkach zabudowy. W ramach danych fakultatywnych wykorzystano dane pochodzące ze Spółdzielni Mieszkaniowej, od firm zarządzających nieruchomościami, pośredników oraz rzeczoznawców, a także dane pochodzące z analizy ofert umieszczanych w serwisach internetowych. W wyniku analizy przyjęto następujące cechy (atrybuty) rynkowe: lokalizacja i otoczenie nieruchomości, wielkość powierzchni działki, możliwości inwestycyjne na które wpływa kształt działki, ukształtowanie terenu, zapisy planu miejscowego, bądź ograniczenia w zagospodarowaniu oraz jakość drogi dojazdowej.
Wagi cech ustalono w oparciu o wyniki analizy danych o cechach i cenach rynkowych nieruchomości podobnych oraz poprzez analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszary rynków lokalnych. Wyniki skonfrontowano również z obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, o których informację uzyskano od podmiotów obsługujących lokalne rynki nieruchomości.
Lp. Nazwa Cechy Waga Opis
zabudowy, duży stopień zurbanizowania otoczenia, nieruchomości zlokalizowane w pobliżu większych ośrodków miejskich, w okolicy postrzeganej jako atrakcyjna, z bardzo dobrą dostępnością do głównych tras komunikacyjnych, większych ośrodków miejskich oraz punktów usługowo-handlowych i komunikacji publicznej.dobre - w otoczeniu zabudowa rozproszona w różnym stanie technicznym, a także tereny niezabudowane, mogą pojawić się pewnie uciążliwości związane z dojazdem do nieruchomości, średni stopień zurbanizowania, nieruchomości zlokalizowane w mniejszych miejscowościach, z dobrym dostępem do głównych tras komunikacyjnych oraz punktów usługowo-handlowych i komunikacji publicznej;
średnie - pola uprawne lub tereny zagrodowe, liczne tereny niezabudowane, hałas, średnio zadbana okolica, zanieczyszczenie środowiska, niski stopień zurbanizowania, z dala od głównych tras komunikacyjnych i większych ośrodków miejskich. ukształtowaniu, ani wynikające z sąsiedztwa. Brak większych utrudnień w zagospodarowaniu, brak ograniczeń wynikających z dokumentów planistycznych.
średnio korzystne - Na działce występują pewne ograniczenia w zagospodarowaniu, wynikające ukształtowania terenu (spadki, nachylenia)lub nieregularnego kształtu działki, a także pewne zakazy, wyłączenia wynikające z planu miejscowego.
niekorzystne – występują istotne ograniczenia dotyczące zagospodarowania, nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne zagospodarowanie, możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe, służebności, sieci przesyłowe, pewne zakazy
5 Jakość drogi dojazdowej
15% dobra – bezpośredni dostęp do drogi publicznej, droga utwardzona, asfaltowa, pierwsza linia zabudowy.
średnia – nieruchomość położona przy ulicy o charakterze wewnętrznym lub osiedlowym, droga wąska, kręta, dojazd drogą żwirową, piaszczystą, szutrową, druga linia zabudowy.
słaba – brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp zapewniony służebnością przez nieruchomość sąsiednią
9.3. Określenie wag cech i zakresu współczynników korygujących
Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono:
Cenę maksymalną Cmax = 56,00 zł/m² Cenę minimalną Cmin = 21,45 zł/m² Cenę średnią Cśr = 31,33 zł/m²
Wsp. korygujący górny (Cmax/Cśr) = 1,7873 Wsp. korygujący dolny (Cmin/Cśr) = 0,6846
Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców i opinii osób działających na rynku nieruchomości a także własnego doświadczenia i obserwacji rynku nieruchomości ustalono następujące wagi cech:
Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie przyjętych cech rynkowych Lokalizacja – bardzo dobra
Sąsiedztwo i otoczenie – średnie (pojedyncza zabudowa mieszkaniowa, tereny niezabudowane, tereny rolne)
Wielkość powierzchni – średnia (powierzchnia działki wynosi 4307 m²)
Cechy geofizyczne i możliwości inwestycyjne – niekorzystne (przez teren działki przebiega sieć elektroenergetyczna 20kV wraz ze strefą ochronną, teren działki nieuzbrojony)
Jakość drogi dojazdowej – średnia (działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dojazd drogą szutrową, dojazd jest utrudniony).
9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i ocenie maksymalnej
Szczególnej analizie, pod względem cech rynkowych mających wpływ na ceny transakcyjne, poddano nieruchomość o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej z przyjętych do analizy.
Nieruchomość o cenie minimalnej Data transakcji: 05.07.2019 r.
Położenie: Głuszyca, ul. Parkowa Lokalizacja: bardzo dobra
Otoczenie i sąsiedztwo: dobre (pojedyncza zabudowa mieszkaniowa, usługowa, oraz tereny niezabudowane, działka zlokalizowana w pośredniej części miejscowości)
Wielkość działki: duża (pow. 6061 m²)
Cechy geofizyczne i możliwości inwestycyjne: niekorzystne (przez teren nieruchomości, jej środkową część przebiega linia elektroenergetyczna oraz gazociąg)
Jakość drogi dojazdowej: bardzo dobra (bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dojazd drogą asfaltową) Cena transakcyjna – 130 000 zł
Cena jednostkowa – 21,45 zł/m² Nieruchomość o cenie maksymalnej Data transakcji: 05.07.2019 r.
Położenie: Jedlina-Zdrój, ul. Sikorskiego Lokalizacja: bardzo dobra
Otoczenie i sąsiedztwo: bardzo dobre (nowopowstająca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, drobne obiekty usługowo-handlowe, tereny niezabudowane, nieruchomość położona w pośredniej części miasta, na nowym osiedlu mieszkaniowym)
Wielkość działki: mała (pow. 2518 m²)
Cechy geofizyczne i możliwości inwestycyjne: korzystne (kształt zbliżony do regularnego, nieruchomość składa się z dwóch działek, brak większych utrudnień w zagospodarowaniu)
Jakość drogi dojazdowej: bardzo dobra (bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dojazd drogą asfaltową) Cena transakcyjna – 141 000 zł
Cena jednostkowa – 56,00 zł/m²
9.5. Określenie wartości nieruchomości
Lp. Cechy rynkowe Wyceniana
nieruchomość Udział
Powierzchnia wycenianej nieruchomości [m2] 4307 Wartość jednostkowa po skorygowaniu
[zł/m2] 36,13
Wartość rynkowa nieruchomości [zł] 155 618,80
Po zaokrągleniu: 156 000
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej wynosi:
WN = 36,13 zł/m² * 4307 = 155 618,80 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 156 000 zł Słownie: sto pięćdziesiąt sześć tysięcy złotych.