Opis przedmiotu wyceny

Lokalizacja

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w Jedlinie Zdroju, w powiecie wałbrzyskim, w województwie dolnośląskim. Nieruchomość położona niedaleko drogi wojewódzkiej nr 381 relacji Wałbrzych- Nowa Ruda- Kłodzko, w otoczeniu podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, pojedynczej zabudowy mieszkaniowej i usługowej oraz terenów zielonych. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą gminną, częściowo utwardzoną, częściowo gruntową.

Jedlina Zdrój – miasto uzdrowiskowe w województwie dolnośląskim, w powiecie wałbrzyskim, ze statusem gminy miejskiej. Jedlina położona jest w południowej części województwa dolnośląskiego, pomiędzy pasmem Gór Wałbrzyskich i Gór Sowich. Z trzech stron otaczają miejscowość zalesione stoki wzgórz: Rzepiska, Mniszego Lasu, Kobieli Leśniaka, Borowej. Dolina otwarta jest od południa i południowego wschodu, dzięki czemu osłonięta jest od ostrych wiatrów, ma łagodniejszy klimat i większe nasłonecznienie niż okoliczne miejscowości. Wg danych GUS-u w 2016 roku miasto liczyło 4930 osób i tak jak w większości miast w Polsce tendencja jest spadkowa. Powierzchnia natomiast zajmuje 17 km², miasto stanowi 3,4 % powierzchni powiatu.

W XVI w. odkryto w Jedlinie pierwsze źródła wody mineralnej, w XVIII w. uznano je za lecznicze i zaczęto korzystać z nich na większą skalę. W 1723 r. miejscowość stała się uzdrowiskiem. Do głównych zabytków Jedliny należą: założenie uzdrowiskowo-parkowe, kościół ewangelicki obecnie nieużytkowany przy ul. Jana Pawła II z lat 1855-60, dworzec kolejowy Jedlina Dolna i Jedlina Górna oraz wiele domów. Główne atrakcje miasta to: Park Linowy „Czarodziejskie Liny”, Fontanna i Zalew.

W Jedlinie Zdroju leczona jest dychawica oskrzelowa, przewlekłe nieżyty dróg oddechowych, przewlekłe zapalania zatok, pylica płuc, choroby stawów i stany wyczerpania. W zakładzie przyrodoleczniczym wyposażonym w aparaturę zabiegową prowadzi się kąpiele mineralne i inhalacje dróg oddechowych.

Jedlina Zdrój razem z miastem Szczawno – Zdrój tworzą „Uzdrowisko Szczawno-Jedlina S.A.”, jest to jedno z najstarszych uzdrowisk na Dolnym Śląsku , składające się z 9 obiektów sanatoryjno-hotelowych.

Układ i zabudowa Jedliny Zdroju

Pierwsze, wznoszone na przełomie XVII i XVIII w. budynki lokalizowano wokół źródła leczniczego. Dały one początek zabudowie późniejszego Placu Zdrojowego. Zabudowę placu ok. poł. XVIII w. tworzyły budynki o charakterze reprezentacyjnym: Grosse Haus zwany również Fürsten Haus, dwór tzw. Schlössel, który zbudowano dla założycieli uzdrowiska Hansa Christopha barona von Seher-Thoss i jego żony, Charlotty, Dom Zdrojowy, kasyno zwane Grosse Saal, pawilon gry w bilard, traktiernia. Na zapleczu głównych budynków centrum zdroju, znajdowały się oficyny pomocnicze, jak kuchnia, dom łaziennego, stajnie.

Niezabudowana była jeszcze wtedy droga, prowadząca do majątku Jedlinka (obecnie ulica Piastowska).

Zasięg utworzonego w XVIII w. siedliska pozostał bez zmian w 1 ćw. XIX w. Rozwój przestrzenny nastąpił dopiero w 2 ćwierci XIX w., gdy Jedlina stała się bardziej znanym w regionie uzdrowiskiem. Pierwsze w tym czasie budynki wzniesiono na południe od Placu Zdrojowego, wzdłuż północnego odcinka dzisiejszej ulicy Piastowskiej. Ten południowy kierunek rozwoju przestrzennego miasteczka utrzymał się także w 3 ćwierci

XIX w., gdy w 1863 r. przy ul. Piastowskiej zbudowano zespół kościoła ewangelickiego i założono cmentarz.

Dało to początek zabudowie obu pierzei ulicy Piastowskiej. Poza terenem zabudowanym, w naturalnych kompleksach leśnych urządzono tereny spacerowe. Jednym z tych założeń był park zdrojowy (obecnie przy ul. Warszawskiej), utworzony około połowy XIX w. Wytyczonymi ścieżkami łączył się on z zalesionym stokiem góry Rzepisko. Ukształtowana w 3 i 4 ćwierci XIX w. sylwetę miejscowości charakteryzowała luźna i dość chaotyczna zabudowa. Większość budynków, to 1 i 2 kondygnacyjne kamienice i pensjonaty, z których część pochodzi z XVIII w. a swój obecny wygląd uzyskały w wyniku dziewiętnastowiecznych przebudów. Budynki zdrojowe, hotele i pensjonaty o charakterze reprezentacyjnym, zlokalizowane były przy Placu Zdrojowym. Kilka okazałych willi wzniesionych w rozwidleniu ulic Warszawskiej i Wałbrzyskiej nadało tej części miasteczka charakter reprezentacyjny. Skromniejsze wille i pensjonaty powstawały wzdłuż ulicy Piastowskiej i Lipowej. Dominantę wysokościowa tworzył położony na wzniesieniu, ewangelicki kościół z wieża, otoczony masywem zieleni cmentarza.

W 4 ćwierci XIX i na początku XX w. powstała luźna, willowa zabudowa ulic Akacjowej, Poznańskiej, Cmentarnej. Zbudowano malowniczo położone pensjonaty przy ulicach Pięknej i Kościelnej. Przy ul.

Chojnowskiej 12 wzniesiono w 1914 r. dom dziecka tzw. Pestalozzihaus oraz w jego pobliżu kompleks basenu kąpielowego. Na początku XX w., przy ul. Cmentarnej 1, powstał zespół tkalni z willa fabrykanta. W okresie międzywojennym lat 20-tych i 30-tych XX w. kontynuowano jedno- i wielorodzinna zabudowę ulic Akacjowej, Poznańskiej i Cmentarnej, gdzie wzniesiono także kilka pensjonatów. W tym czasie zbudowano domy wielorodzinne przy ulicach F. Chopina, Południowej, Leśnej. W latach 20-tych, wzdłuż północnej pierzei ulicy Poznańskiej, powstało osiedle jednokondygnacyjnych, szalowanych drewnem domów mieszkalnych w tzw. stylu tyrolskim. Większość z wytyczanych w XIX i XX w. ulic otrzymywała nasadzenia drzew. Wraz z nowymi budynkami zgodnie z tradycja miejscowości uzdrowiskowych, powstawała także zieleń przydomowa.

Po 1945 r. stan historycznego układu dróg i ukształtowania przestrzennego uzdrowiska nie uległ większym zmianom. Część budynków o pierwszorzędnym dla układu przestrzennego znaczeniu, po kapitalnych remontach utraciła całkowicie lub częściowo wystrój elewacji i wnętrz. Doprowadziło to do częściowej degradacji krajobrazu architektonicznego uzdrowiska, zwłaszcza jego centrum.

Funkcję centralnej części układu komunikacyjnego zachował Plac Zdrojowy. Główna arteria układu pozostała prowadząca do placu ulica Piastowska, w XVIII w. spełniająca funkcję drogi łączącej posiadłość w Jedlince z zdrojem. Zachowały się bryły części budynków, zamykających przestrzeń placu. Dom Zdrojowy pozostał w formie, jaka nadano mu w trakcie dziewiętnastowiecznych przekształceń. Na północny zachód od centrum zdroju, w obszarze zakreślonym rozwidleniem ulic Wałbrzyskiej i Warszawskiej, powstaje obecnie osiedle domów jednorodzinnych. Niska zabudowa osiedla nie stanowi większego zagrożenia dla historycznej zabudowy centrum uzdrowiska. Nadal funkcjonują, obecnie jednak fragmentami zaniedbane, tereny zieleni uzdrowiskowej, tj. promenada przy hali spacerowej i aleja lipowa (Aleja Niepodległości), prowadząca w kierunku kościoła ewangelickiego. Zachował się park zdrojowy przy ul. Warszawskiej z nasadzeniami buków i świerków, basenem i utwardzonymi ścieżkami, prowadzącymi do części leśnej.

Naturalne, górskie kompleksy leśne Jedliny-Zdroju, z których część zagospodarowano w przeszłości zielenią parkowa użyteczności publicznej a także urządzone w XIX i XX w. promenady, aleje oraz parki i ogrody w zespołach willowych i przy pensjonatach, mimo często dużego stopnia zniszczenia, zachowały swe walory ekspozycyjne dla historycznej zabudowy kurortu. Oba wspomniane elementy współtworzące lokalny krajobraz kulturowy, tj. zabudowa miasta i stanowiąca jej malownicza oprawę zieleń urządzona i naturalna, wymagają w równym stopniu zabiegów konserwatorskich i pielęgnacyjnych.

W 1970 r. zmienił się zasięg administracyjny Jedliny-Zdroju. Granice miasteczka powiększono w wyniku przyłączenia wsi Jedlinka, Suliszów, Glinica i Kamieńsk. Jedlina Zdrój jest oddalona od miasta Wałbrzych o ok. 5 km. Administracyjnie Jedlina Zdrój sąsiaduje z Wałbrzychem, Głuszycą i Walimiem.

Obręb ewid. Glinica – siedlisko byłej wsi koncentruje się przy przecinających się drogach lokalnych (ul.

Kamienna, Kłodzka, Moniuszki i Narutowicza). Luźna na ogół zabudowa ulic charakteryzuje się zróżnicowaniem typów budowli i ich gabarytami. Większość budynków nawiązuje do budownictwa miejskiego, co stanowi konsekwencję rozwoju przemysłu w XIX i XX w. Budownictwo przemysłowe pochodzące w większości z XIX w. i przebudowane na pocz. XX w. zlokalizowane jest w środkowej części rozwidlenia ulic Kłodzkiej i Moniuszki. Po 1945 r. część tych obiektów przebudowano.

Dostępna infrastruktura techniczna

Teren działki nie jest uzbrojony. Przez teren działki przebiega napowietrzna linia przesyłowa 20kV wraz ze strefą ochronną. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (gminnej)– jest to droga bez nawierzchni utwardzonej. Dojazd jest utrudniony. W sąsiedztwie działki znajduje się sieć wodno-kanalizacyjna.

Opis działki

Nieruchomos c połoz ona jest w granicach działki oznaczonej nr ewidencyjnym 16, obręb nr 0003 Glinica o powierzchni 4307 m². Teren nieruchomos ci posiada kształt zbliz ony do prostokątnego. Ukształtowanie terenu lekko pago rkowate. Teren działki nieogrodzony. Nieruchomos c niezagospodarowana, poros nięta ros linnos cią trawistą oraz samosiejkami brzozy. Przez teren działki (s rodkowo-wschodnią częs c ) przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 20kV wraz ze strefą ochronną. Obecny przebieg tej linii mocno utrudnia przeprowadzenie procesu budowlanego. Działka posiada bezpos redni dostęp do drogi publicznej (droga gminna), bez nawierzchni utwardzonej. Dojazd do działki jest utrudniony. Teren nieuzbrojony.

Nieruchomos c połoz ona jest na obszarze zło z , obszaro w i tereno w go rniczych, o udokumentowanych złoz ach kopaliny – wody lecznicze.

Źródło: https://ewid.powiat.walbrzych.pl/e-uslugi/portal-rzeczoznawcy

Widok przebiegu napowietrznej linii elektroenergetycznej wraz ze strefą ochronną

Źródło: https://jedlinazdroj.e-mapa.net/