OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNOWEJ

e-mail: wycena.walbrzych@gmail.com www.wycenawalbrzych.pl

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNOWEJ

NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONA W JEDLINIE ZDROJU, W GMINIE JEDLINA-ZDRÓJ, W POWIECIE WAŁBRZYSKIM, W WOJEWÓDZTWIE DOLNOŚLĄSKIM

KSIĘGA WIECZYSTA NR SW1W/00032630/7

Autor opracowania:

Rzeczoznawca Majątkowy nr uprawnień 6936, Biegła Sądowa z zakresu szacowania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością przy Sądzie Okręgowym w Świdnicy

Kamila Klincewicz

Wałbrzych, dnia 10 grudnia 2020 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Adres Jedlina-Zdrój, gmina Jedlina-Zdrój, powiat wałbrzyski, województwo dolnośląskie

Księga Wieczysta Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Wałbrzychu, VII Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi KW nr SW1W/00032630/7.

SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI

Forma władania Prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewid. nr 16 (obręb Glinica)

Opis nieruchomości

Nieruchomos c gruntowa stanowi działkę ewidencyjną oznaczoną w rejestrze grunto w nr 16 o powierzchni 4307 m², połoz oną w Jedlinie Zdroju, obręb nr 3 Glinica. Nieruchomos c przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całos ci pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI

Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego.

Podejście, metoda

wyceny Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Wartość rynkowa

nieruchomości na dzień wyceny

WR = 156 000 zł

(słownie: sto pięćdziesiąt sześć tysięcy złotych)

Wartość

nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej

WSW = 119 000 zł

(słownie: sto dziewiętnaście tysięcy złotych)

Daty oszacowania Operat szacunkowy wykonano:

• w dniu 10.12.2020 r. ,

• według stanu na dzień 26.11.2020 r.,

• na poziomie cen na dzień 26.11.2020 r.,

• na poziomie wizji lokalnej z dnia 26.11.2020 r.

Autor operatu Rzeczoznawca Majątkowy Kamila Klincewicz, nr uprawnień 6936

Spis treści

1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny ... 4

1.1. Przedmiot wyceny ... 4

1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny ... 4

2. Cel wyceny ... 4

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego ... 4

3.1. Podstawa formalna ... 4

3.2. Podstawy prawne ... 4

3.3. Podstawy metodologiczne ... 5

3.4. Źródła danych merytorycznych ... 5

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego ... 5

5. Opis i określenie stanu nieruchomości ... 6

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny ... 6

5.2. Opis przedmiotu wyceny ... 8

6. Przeznaczenie nieruchomości ... 13

7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku ... 17

8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny ... 19

9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny ... 22

9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych ... 22

9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych ... 23

9.3. Określenie wag cech i zakresu współczynników korygujących ... 25

9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i ocenie maksymalnej ... 26

9.5. Określenie wartości nieruchomości ... 27

10. Wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej ... 27

11. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem ... 28

12. Klauzule i ustalenia dodatkowe ... 28

13. Załączniki ... 29

1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej dz. ew. nr 16 (obręb 0003 Glinica) o powierzchni 4307 m²,położonej w Jedlinie Zdroju, w gminie Jedlina-Zdrój, w powiecie wałbrzyskim, w województwie dolnośląskim. Nieruchomość położona jest blisko drogi wojewódzkiej nr 381 relacji Wałbrzych – Nowa Ruda- Kłodzko, w otoczeniu podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, pojedynczej zabudowy mieszkaniowej, usługowej oraz terenów zielonych. Porośnięta w całości roślinnością trawistą i samosiejkami brzozy, niezagospodarowana, bezpośredni dojazd drogą publiczną (gminną) bez nawierzchni utwardzonej. Przez działkę przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 20 kV wraz ze strefą ochronną.

Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Wałbrzychu, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr SW1W/00032630/7.

1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny

Zakres niniejszego opracowania obejmuje okres lenie wartos ci rynkowej prawa własnos ci do ww.

nieruchomos ci gruntowej według stanu i cen na dzien wyceny.

2. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego, zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego w Wałbrzychu z dnia 05.10.2020 r., Syg. Akt. VI GU 253/20.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną sporządzenia operatu szacunkowego stanowi zlecenie Pana Grzegorza Wichrowskiego Doradcy Restrukturyzowanego (nr licencji 936) z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Semaforowej 34A/2.

3.2. Podstawy prawne

Niniejsza wycena została wykonana z uwzględnieniem polskich przepisów prawa tj.:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1509)

• Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – prawo bankowe (Dz.U. nr 140 poz.939 z dnia 21 listopada 1997r. z późniejszymi zmianami)

• Ustawa z dnia 28.02.2013 r. Prawo Upadłościowe (Dz.U. z 2018 r., poz. 1544).

W wycenie uwzględniono metodykę Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).

3.3. Podstawy metodologiczne

• Przykłady wycen nieruchomos ci, Praca zbiorowa, Wydawnictwo: IDM 2013.

• Systemy, zasady i procedury wyceny nieruchomos ci, autor: praca pod red. Andrzeja Hopfera i Ryszarda Cymermana, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2010.

• Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego, wydanie II, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2004.

• „Szacowanie nieruchomos ci Rzeczoznawstwo majątkowe” pod redakcją J. Dydenki, wyd. Lex, Warszawa 2012 r.

• „Podejs cie kosztowe w wycenie nieruchomos ci”, wydanie III, wydawca: Warszawskie Centrum Postępu Techniczno-Organizacyjnego Budownictwa Wacetob Sp. z o.o., Warszawa 2015 r.

• „Zasady szacowania wartos ci odtworzeniowej obiekto w budowlanych”, wydanie 6, wydawca: Os rodek Wdroz en Ekonomiczno-Organizacyjnych Budownictwa Promocja Sp. z o.o., Warszawa 2016 r.

3.4. Źródła danych merytorycznych

• Oględziny nieruchomości przeprowadzone – 26.11.2020 r.

• Księga wieczysta - Sąd Rejonowy w Wałbrzychu, VII Wydział Ksiąg Wieczystych

• Wypis z rejestru gruntów z dnia 03.12.2020 r.

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

• Informacje uzyskane z Urzędu Miejskiego w Jedlinie Zdroju

• Informacje o transakcjach nieruchomości podobnych uzyskane ze Starostwa Powiatowego w Wałbrzychu

• Informacje i dokumenty udostępnione przez Zamawiającego

• Lokalne agencje obrotu nieruchomościami

• Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego

Data sporządzenia wyceny - 10-12-2020 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 26-11-2020 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 26-11-2020 r.

Data oględzin wycenianej nieruchomości - 26-11-2020 r.

5. Opis i określenie stanu nieruchomości

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny

✓ Dla nieruchomości gruntowej położonej w Jedlinie Zdroju, Sąd Rejonowy w Wałbrzychu, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr SW1W/00032630/7. Na podstawie badania jej zapisów stwierdzono:

Typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I – oznaczenie nieruchomości Nr bieżący nieruchomości: 1

Działki ewidencyjne Lp. 1

Nr działki: 16 Obręb: Glinica

Położenie: miejscowość Jedlina-Zdrój

Sposób korzystania: nieruchomość rolna bez zabudowań Obszar całej nieruchomości: 0,4307 ha

Dział I-SP – spis praw związanych z własnością Brak wpisów

Dział II – Własność Właściciele

Wielkość udziału w prawie: 1/1

Osoba fizyczna: Magdalena Maria Gołda

Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia Nr wpisu: 2

Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie

Treść wpisu: UJAWNIONO PRZYŁĄCZENIE SIĘ DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI KOLEJNEGO WIERZYCIELA W SPRAWIE KM 3878/16 PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W WAŁBRZYCHU MONIKĘ JANUS

Inna osoba prawna: GETIN NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA, 141334039, 0000304735 Nr wpisu: 3

Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie

Treść wpis: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ NACZELNIKA URZĘDU SKARBOWEGO W WAŁBRZYCHU W SPRAWIE 0222-SEE.711.7689946.2019.DT.

Dział IV – Hipoteka Nr hipoteki: 3

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa

Suma: 48 785,24 zł (słownie: czterdzieści osiem tysięcy siedemset osiemdziesiąt pięć złotych i 24/100) Wierzytelność i stosunek prawny: NALEŻNOŚĆ Z TYTUŁU PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA OKRES 6/2014R., 9/2014R. ORAZ 9/2015R.

Inne informacje: NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA WRAZ Z ODSETKAMI I KOSZTAMI EGZEKUCYJNYMI

Wierzyciel hipoteczny: SKARB PAŃSTWA - NACZELNIK URZĄDU SKARBOWEGO W WAŁBRZYCHU, WAŁBRZYCH, 89002428000000, ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA

Nr hipoteki: 4

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa

Suma: 44 178,12 zł (słownie: czterdzieści cztery tysiące sto siedemdziesiąt osiem złotych i 12/100) Wierzytelność i stosunek prawny: WIERZYTELNOŚĆ Z TYTUŁU SKŁADKI NA UBEZPIECZENIA SPOŁECZNE, UBEZPIECZENIE ZDROWOTNE, FUNDUSZ PRACY I FUNDUSZ GWARANTOWANYCH ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH ZA OKRES OD 06-11/2012 R.

Wierzyciel hipoteczny: ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH, DYSPONENT FUNDUSZU UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH, ODDZIAŁ W WAŁBRZYCHU, WARSZAWA, 00001775600198, OSOBA PRAWNA, KTÓREJ POWIERZONO WYKONYWANIE PRAW SKARBU PAŃSTWA

Nr hipoteki: 5

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa

Suma: 2070,84 zł (słownie: dwa tysiące siedemdziesiąt złotych i 84/100)

Wierzytelność i stosunek prawny: NALEŻNOŚĆ Z TYTUŁU:

- SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE SPOŁECZNE ZA OKRES OD 2012-12 DO 2013-07;

- SKŁADEK NA UBEZPIECZENIE ZDROWOTNE ZA OKRES OD 2012-12 DO 2013-07;

- SKŁADEK NA FUNDUSZ PRACY ZA OKRES OD 2012-12 DO 2013-07

Wierzyciel hipoteczny: ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH, ODDZIAŁ W WAŁBRZYCHU, WAŁBRZYCH, 00001775600198, OSOBA PRAWNA, KTÓREJ POWIERZONO WYKONYWANIE PRAW SKARBU PAŃSTWA Nr hipoteki: 6

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa

Suma: 128 484,63 zł (słownie: sto dwadzieścia osiem tysięcy czterysta osiemdziesiąt cztery złote i 63/100)

Wierzytelność i stosunek prawny: WIERZYTELNOŚĆ Z TYTUŁU:

- PODATKU OD TOWARÓW I USŁUG ZA OKRES 5,6,7,8,9,10,11/2013R.

Wierzyciel hipoteczny: NACZELNIK URZĘDU SKARBOWEGO W WAŁBRZYCHU, WAŁBRZYCH, 89002428000000, ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA

Wydruk zapisów Księgi Wieczystej nr SW1W/00032630/7 z Podsystemu Dostępu Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości został dołączony do niniejszego opracowania.

✓

Oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów

Arkusz mapy

Numer działki

Określenie położenia

Ozn. użyt. I kont .klas

Powierzchnia w ha

Nr KW Udział, forma władania

1 16

RV

RVI 0,1457

0,2850

SW1W/00032630/7 Udział 1/1 Magdalena Maria Gołda

Razem powierzchnia działek: 0,4307 ha

Stwierdzono zgodność pomiędzy odpowiednimi wpisami dotyczącymi oznaczenia oraz powierzchni działki w Księdze Wieczystej a wpisami w rejestrze gruntów. Stwierdzono niezgodność pomiędzy wpisami dotyczącymi właścicieli i ich udziałów pomiędzy wpisami w Księdze Wieczystej a wpisami w rejestrze gruntów. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik do niniejszego operatu szacunkowego.

5.2. Opis przedmiotu wyceny

Lokalizacja

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w Jedlinie Zdroju, w powiecie wałbrzyskim, w województwie dolnośląskim. Nieruchomość położona niedaleko drogi wojewódzkiej nr 381 relacji Wałbrzych- Nowa Ruda- Kłodzko, w otoczeniu podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, pojedynczej zabudowy mieszkaniowej i usługowej oraz terenów zielonych. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą gminną, częściowo utwardzoną, częściowo gruntową.

Jedlina Zdrój – miasto uzdrowiskowe w województwie dolnośląskim, w powiecie wałbrzyskim, ze statusem gminy miejskiej. Jedlina położona jest w południowej części województwa dolnośląskiego, pomiędzy pasmem Gór Wałbrzyskich i Gór Sowich. Z trzech stron otaczają miejscowość zalesione stoki wzgórz: Rzepiska, Mniszego Lasu, Kobieli Leśniaka, Borowej. Dolina otwarta jest od południa i południowego wschodu, dzięki czemu osłonięta jest od ostrych wiatrów, ma łagodniejszy klimat i większe nasłonecznienie niż okoliczne miejscowości. Wg danych GUS-u w 2016 roku miasto liczyło 4930 osób i tak jak w większości miast w Polsce tendencja jest spadkowa. Powierzchnia natomiast zajmuje 17 km², miasto stanowi 3,4 % powierzchni powiatu.

W XVI w. odkryto w Jedlinie pierwsze źródła wody mineralnej, w XVIII w. uznano je za lecznicze i zaczęto korzystać z nich na większą skalę. W 1723 r. miejscowość stała się uzdrowiskiem. Do głównych zabytków Jedliny należą: założenie uzdrowiskowo-parkowe, kościół ewangelicki obecnie nieużytkowany przy ul. Jana Pawła II z lat 1855-60, dworzec kolejowy Jedlina Dolna i Jedlina Górna oraz wiele domów. Główne atrakcje miasta to: Park Linowy „Czarodziejskie Liny”, Fontanna i Zalew.

W Jedlinie Zdroju leczona jest dychawica oskrzelowa, przewlekłe nieżyty dróg oddechowych, przewlekłe zapalania zatok, pylica płuc, choroby stawów i stany wyczerpania. W zakładzie przyrodoleczniczym wyposażonym w aparaturę zabiegową prowadzi się kąpiele mineralne i inhalacje dróg oddechowych.

Jedlina Zdrój razem z miastem Szczawno – Zdrój tworzą „Uzdrowisko Szczawno-Jedlina S.A.”, jest to jedno z najstarszych uzdrowisk na Dolnym Śląsku , składające się z 9 obiektów sanatoryjno-hotelowych.

Układ i zabudowa Jedliny Zdroju

Pierwsze, wznoszone na przełomie XVII i XVIII w. budynki lokalizowano wokół źródła leczniczego. Dały one początek zabudowie późniejszego Placu Zdrojowego. Zabudowę placu ok. poł. XVIII w. tworzyły budynki o charakterze reprezentacyjnym: Grosse Haus zwany również Fürsten Haus, dwór tzw. Schlössel, który zbudowano dla założycieli uzdrowiska Hansa Christopha barona von Seher-Thoss i jego żony, Charlotty, Dom Zdrojowy, kasyno zwane Grosse Saal, pawilon gry w bilard, traktiernia. Na zapleczu głównych budynków centrum zdroju, znajdowały się oficyny pomocnicze, jak kuchnia, dom łaziennego, stajnie.

Niezabudowana była jeszcze wtedy droga, prowadząca do majątku Jedlinka (obecnie ulica Piastowska).

Zasięg utworzonego w XVIII w. siedliska pozostał bez zmian w 1 ćw. XIX w. Rozwój przestrzenny nastąpił dopiero w 2 ćwierci XIX w., gdy Jedlina stała się bardziej znanym w regionie uzdrowiskiem. Pierwsze w tym czasie budynki wzniesiono na południe od Placu Zdrojowego, wzdłuż północnego odcinka dzisiejszej ulicy Piastowskiej. Ten południowy kierunek rozwoju przestrzennego miasteczka utrzymał się także w 3 ćwierci

XIX w., gdy w 1863 r. przy ul. Piastowskiej zbudowano zespół kościoła ewangelickiego i założono cmentarz.

Dało to początek zabudowie obu pierzei ulicy Piastowskiej. Poza terenem zabudowanym, w naturalnych kompleksach leśnych urządzono tereny spacerowe. Jednym z tych założeń był park zdrojowy (obecnie przy ul. Warszawskiej), utworzony około połowy XIX w. Wytyczonymi ścieżkami łączył się on z zalesionym stokiem góry Rzepisko. Ukształtowana w 3 i 4 ćwierci XIX w. sylwetę miejscowości charakteryzowała luźna i dość chaotyczna zabudowa. Większość budynków, to 1 i 2 kondygnacyjne kamienice i pensjonaty, z których część pochodzi z XVIII w. a swój obecny wygląd uzyskały w wyniku dziewiętnastowiecznych przebudów. Budynki zdrojowe, hotele i pensjonaty o charakterze reprezentacyjnym, zlokalizowane były przy Placu Zdrojowym. Kilka okazałych willi wzniesionych w rozwidleniu ulic Warszawskiej i Wałbrzyskiej nadało tej części miasteczka charakter reprezentacyjny. Skromniejsze wille i pensjonaty powstawały wzdłuż ulicy Piastowskiej i Lipowej. Dominantę wysokościowa tworzył położony na wzniesieniu, ewangelicki kościół z wieża, otoczony masywem zieleni cmentarza.

W 4 ćwierci XIX i na początku XX w. powstała luźna, willowa zabudowa ulic Akacjowej, Poznańskiej, Cmentarnej. Zbudowano malowniczo położone pensjonaty przy ulicach Pięknej i Kościelnej. Przy ul.

Chojnowskiej 12 wzniesiono w 1914 r. dom dziecka tzw. Pestalozzihaus oraz w jego pobliżu kompleks basenu kąpielowego. Na początku XX w., przy ul. Cmentarnej 1, powstał zespół tkalni z willa fabrykanta. W okresie międzywojennym lat 20-tych i 30-tych XX w. kontynuowano jedno- i wielorodzinna zabudowę ulic Akacjowej, Poznańskiej i Cmentarnej, gdzie wzniesiono także kilka pensjonatów. W tym czasie zbudowano domy wielorodzinne przy ulicach F. Chopina, Południowej, Leśnej. W latach 20-tych, wzdłuż północnej pierzei ulicy Poznańskiej, powstało osiedle jednokondygnacyjnych, szalowanych drewnem domów mieszkalnych w tzw. stylu tyrolskim. Większość z wytyczanych w XIX i XX w. ulic otrzymywała nasadzenia drzew. Wraz z nowymi budynkami zgodnie z tradycja miejscowości uzdrowiskowych, powstawała także zieleń przydomowa.

Po 1945 r. stan historycznego układu dróg i ukształtowania przestrzennego uzdrowiska nie uległ większym zmianom. Część budynków o pierwszorzędnym dla układu przestrzennego znaczeniu, po kapitalnych remontach utraciła całkowicie lub częściowo wystrój elewacji i wnętrz. Doprowadziło to do częściowej degradacji krajobrazu architektonicznego uzdrowiska, zwłaszcza jego centrum.

Funkcję centralnej części układu komunikacyjnego zachował Plac Zdrojowy. Główna arteria układu pozostała prowadząca do placu ulica Piastowska, w XVIII w. spełniająca funkcję drogi łączącej posiadłość w Jedlince z zdrojem. Zachowały się bryły części budynków, zamykających przestrzeń placu. Dom Zdrojowy pozostał w formie, jaka nadano mu w trakcie dziewiętnastowiecznych przekształceń. Na północny zachód od centrum zdroju, w obszarze zakreślonym rozwidleniem ulic Wałbrzyskiej i Warszawskiej, powstaje obecnie osiedle domów jednorodzinnych. Niska zabudowa osiedla nie stanowi większego zagrożenia dla historycznej zabudowy centrum uzdrowiska. Nadal funkcjonują, obecnie jednak fragmentami zaniedbane, tereny zieleni uzdrowiskowej, tj. promenada przy hali spacerowej i aleja lipowa (Aleja Niepodległości), prowadząca w kierunku kościoła ewangelickiego. Zachował się park zdrojowy przy ul. Warszawskiej z nasadzeniami buków i świerków, basenem i utwardzonymi ścieżkami, prowadzącymi do części leśnej.

Naturalne, górskie kompleksy leśne Jedliny-Zdroju, z których część zagospodarowano w przeszłości zielenią parkowa użyteczności publicznej a także urządzone w XIX i XX w. promenady, aleje oraz parki i ogrody w zespołach willowych i przy pensjonatach, mimo często dużego stopnia zniszczenia, zachowały swe walory ekspozycyjne dla historycznej zabudowy kurortu. Oba wspomniane elementy współtworzące lokalny krajobraz kulturowy, tj. zabudowa miasta i stanowiąca jej malownicza oprawę zieleń urządzona i naturalna, wymagają w równym stopniu zabiegów konserwatorskich i pielęgnacyjnych.

W 1970 r. zmienił się zasięg administracyjny Jedliny-Zdroju. Granice miasteczka powiększono w wyniku przyłączenia wsi Jedlinka, Suliszów, Glinica i Kamieńsk. Jedlina Zdrój jest oddalona od miasta Wałbrzych o ok. 5 km. Administracyjnie Jedlina Zdrój sąsiaduje z Wałbrzychem, Głuszycą i Walimiem.

Obręb ewid. Glinica – siedlisko byłej wsi koncentruje się przy przecinających się drogach lokalnych (ul.

Kamienna, Kłodzka, Moniuszki i Narutowicza). Luźna na ogół zabudowa ulic charakteryzuje się zróżnicowaniem typów budowli i ich gabarytami. Większość budynków nawiązuje do budownictwa miejskiego, co stanowi konsekwencję rozwoju przemysłu w XIX i XX w. Budownictwo przemysłowe pochodzące w większości z XIX w. i przebudowane na pocz. XX w. zlokalizowane jest w środkowej części rozwidlenia ulic Kłodzkiej i Moniuszki. Po 1945 r. część tych obiektów przebudowano.

Dostępna infrastruktura techniczna

Teren działki nie jest uzbrojony. Przez teren działki przebiega napowietrzna linia przesyłowa 20kV wraz ze strefą ochronną. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (gminnej)– jest to droga bez nawierzchni utwardzonej. Dojazd jest utrudniony. W sąsiedztwie działki znajduje się sieć wodno- kanalizacyjna.

Opis działki

Nieruchomos c połoz ona jest w granicach działki oznaczonej nr ewidencyjnym 16, obręb nr 0003 Glinica o powierzchni 4307 m². Teren nieruchomos ci posiada kształt zbliz ony do prostokątnego. Ukształtowanie terenu lekko pago rkowate. Teren działki nieogrodzony. Nieruchomos c niezagospodarowana, poros nięta ros linnos cią trawistą oraz samosiejkami brzozy. Przez teren działki (s rodkowo-wschodnią częs c ) przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 20kV wraz ze strefą ochronną. Obecny przebieg tej linii mocno utrudnia przeprowadzenie procesu budowlanego. Działka posiada bezpos redni dostęp do drogi publicznej (droga gminna), bez nawierzchni utwardzonej. Dojazd do działki jest utrudniony. Teren nieuzbrojony.

Nieruchomos c połoz ona jest na obszarze zło z , obszaro w i tereno w go rniczych, o udokumentowanych złoz ach kopaliny – wody lecznicze.

Źródło: https://ewid.powiat.walbrzych.pl/e-uslugi/portal-rzeczoznawcy

Widok przebiegu napowietrznej linii elektroenergetycznej wraz ze strefą ochronną

Źródło: https://jedlinazdroj.e-mapa.net/

6. Przeznaczenie nieruchomości

Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomos ciami mo wi, z e :

1. Wyboru włas ciwego podejs cia oraz metody i techniki szacowania nieruchomos ci dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczego lnos ci cel wyceny, rodzaj i połoz enie nieruchomos ci, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomos ci oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomos ci podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomos ci ustala się na podstawie studium uwarunkowan i kierunko w zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o kto rych mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposo b uz ytkowania nieruchomos ci.

Dla obszaru, na kto rym połoz ona jest szacowana nieruchomos c obowiązują ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego miasta Jedlina-Zdro j, przyjętego Uchwałą nr XLIV/265/18 z dnia 27.09.2018 r. W dokumencie tym nieruchomos c oznaczona jest symbolem 2.10 MN przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku

Charakterystyka badanego rynku

RODZAJ RYNKU: nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną

OBSZAR RYNKU: tereny powiatu wałbrzyskiego z wyłączeniem miasta Wałbrzych i Szczawna-Zdroju OKRES MONITOROWANIA DANYCH TRANSAKCYJNYCH: od grudnia 2018 r. do dnia wyceny (2 lata) Podaż/Popyt i analiza cen transakcyjnych

W segmencie gruntów inwestycyjnych zdecydowanym liderem jest rynek mieszkaniowy. Dynamiczny wzrost cen ziemi przeznaczonej pod inwestycje deweloperskie i niska podaż odpowiednich na ten cel gruntów były widoczne nie tylko w Warszawie, ale również w miastach regionalnych. Wzrosły koszty materiałów i wykonawstwa, odczuwalny stał się również problem z dostępnością pracowników. W konsekwencji wielu deweloperów zostało zmuszonych do modyfikacji przyjętych wcześniej założeń finansowych oraz ponownej weryfikacji analiz opłacalności. W ostatnich dwóch latach odnotowano również podwyżki średnich cen gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Nie są one skokowe, ale systematyczne. Głównym powodem jest wysoki popyt i wzrost cen mieszkań, co powoduje z kolei skierowanie popytu na rynek domów jednorodzinnych. Budowa domu jest coraz częściej rozważana jako alternatywa dla kupna mieszkania. Nie obserwuje się na rynku widocznych przesłanek ku temu aby ceny gruntów w najbliższym czasie miały zacząć spadać. Obecna dobra koniunktura na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną to naturalny trend, który jest efektem równocześnie rosnących cen gruntów deweloperskich i cen mieszkań. Podwyżki natomiast mogą czekać szczególne lokalizacje, które są postrzegane jako modne, prestiżowe lub w niedalekiej przyszłości zyskają na popularności w związku z budową nowej infrastruktury komunikacyjnej, a także zlokalizowane w mieście gdzie podaż działek jest zbyt mała.

Sektor gruntów pod biurowce, nieruchomości usługowe i hotele również utrzymuje tempo rozwoju. W 2019 r, odnotowano kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami na takie cele na terenie całego kraju. Mimo równie ograniczonej jak na rynku gruntów mieszkaniowych podaży atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych, sytuacja w tym segmencie jest spokojniejsza, a ceny stabilniejsze. Również popyt był na tych rynkach mniejszy niż na rynku mieszkaniowym. Sektor hotelowy przeżywa w Polsce rozkwit. W 2017 i 2018 r.

powstało bardzo wiele nowych obiektów zarówno w największych polskich miastach, jak i w miejscowościach wypoczynkowych. Na dobrą kondycję sektora hotelowego wpływa rozwój turystyki zagranicznej i krajowej, poprawa jakości infrastruktury transportowej, oraz wzrost zamożności społeczeństwa. Najwięcej transakcji odnotowano w centrach miast, w pasie nadmorskim oraz górskich kurortach.

Natomiast w sektorze gruntów handlowych największy popyt dotyczy dużych miast. Wzrost nasycenia powierzchnią handlową w największych miastach sprzyjał popytowi na grunty o wielkości 0,5 ha – 3 ha, umożliwiające realizację parków handlowych o powierzchni sprzedaży między 6 tys. m² a 10 tys. m², które uzupełnią ofertę dużych galerii handlowych. Inwestorzy skupiali się głównie na modernizacjach i rozbudowach już istniejących obiektów oraz poszukiwaniu ziemi, w każdym miejscu gdzie nie ma jeszcze galerii handlowej.

Podobnie jak inwestycje w sektorze biurowo-usługowym, w obszarze działalności o profilu magazynowym i przemysłowym ostatnie 2 lata przyniosły dynamiczny rozwój podaży dostępnej powierzchni oraz wzrost aktywności najemców. Obszarami cieszącymi się dużym zainteresowaniem jest Polska Centralna (ze względu na aktywność gospodarczą stolicy i rozwijającą się infrastrukturę transportową) oraz południowe i zachodnie regiony przygraniczne – w szczególności Śląsk i Szczecin, związane z Niemcami, największym

parterem handlowym Polski.

Ograniczona dostępność działek inwestycyjnych pociągnęła za sobą wzrost cen gruntów. Dodatkowo, wraz z pogarszającą się ofertą atrakcyjnych terenów w centralnych lokalizacjach w Krakowie, Wrocławiu i

Trójmieście, zmniejszeniu uległa różnica średnich cen tych gruntów względem cen gruntów w Warszawie.

Ceny za metr kwadratowy gruntów inwestycyjnych poszybowały w górę w największych, najbardziej znaczących pod kątem inwestycyjnym lokalizacjach. Inwestorzy, którzy do tej pory wybierali pozawarszawskie lokalizacje ze względu na oszczędności, przestali odczuwać wyraźną różnicę w cenie. Z tego względu część z nich zdecydowała się na realizację swoich projektów w bardzo dobrych lokalizacjach np. w Trójmieście lub Krakowie, zamiast w mało atrakcyjnych rejonach w stolicy kraju. Niektórzy inwestorzy starali się kompensować niedobór atrakcyjnych terenów inwestycyjnych większą otwartością na trudniejsze projekty. Chętnie analizowali tereny wymagające realizacji wyburzeń, działań remediacyjnych, przebudowy i restaurowania zabytkowych obiektów w konsultacji z konserwatorem, czy uwzględniania w koncepcji pomników przyrody.

Bieżący, 2020 rok kontynuuje wzrost cen za grunty, nie jest on jednak już tak bardzo dynamiczny, jak w 2018-2019 roku. Na rynku przybywa interesujących projektów. Największym zainteresowaniem wśród inwestorów w dalszym ciągu cieszy się Warszawa, jednak przybywa także projektów w innych miastach, głównie Trójmieście, Krakowie czy Wrocławiu.

Dla potrzeb wyceny nieruchomości określono lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchniach od ok. 2 000 m² do ok. 6 000 m². Zbadano obszar całego powiatu wałbrzyskiego, z wyłączeniem miasta Wałbrzych i Szczawna-Zdroju. Z uwagi na charakter analizowanego rynku i małą częstotliwość występowania w obrocie transakcji gruntami niezabudowanymi podobnymi do nieruchomości wycenianej okres badania cen transakcyjnych obejmuje dane zebrane w okresie od grudnia 2018 r. do dnia wyceny. Okres analizy został wymuszony ze względu na specyfikę nieruchomości (głównie ze względu na dużą powierzchnię). Znacznie częściej odnotowuje się obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchniach mniejszych, z przedziału do 2000 m². Z tak określonego rynku wyselekcjonowano transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych i poddano je analizie. Nie wzięto pod uwagę transakcji, w stosunku do których zachodziło podejrzenie szczególnych warunków zawarcia transakcji, powodujących ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

Rynek dużych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na analizowanym terenie jest rynkiem mało aktywnym.

Z obserwacji rynku lokalnego wynika, że zasadniczymi czynnikami wpływającymi na ceny gruntów oraz ich wartość są następujące cechy rynkowe: makrolokalizacja (wielkość miejscowości), mikrolokalizacja (otoczenie, położenie w miejscowości, stopień zurbanizowania, dostępność komunikacyjna i dostępność mediów), wielkość gruntu, fizyczne ograniczenia zagospodarowania (utrudnienia w zabudowie wynikające z ukształtowania i zagospodarowania terenu, itp.), możliwości inwestycyjne (funkcje terenu wyznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego, parametry planistyczne kształtujące wielkość i funkcję obiektu) oraz jakość drogi dojazdowej.

Wśród zebranych do analizy transakcji znajdują się działki o średnich powierzchniach, od ok. 2000 m² do ok. 6 000 m². Średnia powierzchni gruntu nieruchomości będących w obrocie wyniosła ok. 3123 m².

Jednostkowe ceny transakcyjne gruntów na lokalnym rynku wahają się od około 21,45 zł/m² do około 56,00 zł/m². Średnia cena jednostkowa wynosiła 31,33 zł/m².

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przyjmowane do porównań ceny transakcyjne powinny uwzględniać zmianę poziomu wskutek upływu czasu. Poddano wobec tego analizie nieruchomości podobne badając tak zwany trend czasowy. Ustalono, że na badanym rynku i w analizowanym okresie nie można zauważyć w sposób jednoznaczny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu – ze względu na zbyt małą liczbę transakcji. W tej sytuacji nie aktualizowano cen transakcyjnych.

8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny

Uwarunkowania prawne ogólne

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności oraz innych praw do nieruchomości. (par. 3 ust. 1 rwn). W wyniku wyceny dokonuje się: określenia wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej, określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Określenia tych wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

(art. 150 ust. 1 i 5 ugn)

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. (art. 152 ugn)

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (art. 154 ust. 1 ugn).

Przyjęty w wycenie rodzaj wartości, podejścia, metody i techniki wyceny

Biorąc pod uwagę czynniki określone w art. 154 ust. 1 ugn, ustalenia ze zleceniodawcą oraz inne uwarunkowania prawne i faktyczne, w niniejszym operacie szacunkowym wyceny nieruchomości dokonano uwzględniając następującą metodologię:

 rodzaj wartości – wartość rynkowa według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego oraz stanu na dzień oględzin nieruchomości (przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej);

 Wszystkie kwoty podane w operacie dotyczą cen i wartości bez podatku VAT.

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. (art. 151 ust.

2 ugn). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. (art. 151 ust. 1 ugn)

Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. (art. 152 ust. 3 ugn) Jednocześnie, zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny (ESW 1. Wartości rynkowa):

 Wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik aktywów, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z

rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni czas eksponowania nieruchomości na rynku.

 Wartość nie oznacza konkretnej ceny, faktycznej kwoty, jaka może zostać ostatecznie zapłacona w danej transakcji pomiędzy konkretnymi stronami. W kontekście rynku charakteryzującego się znacznym stopniem konkurencji jest to raczej szacunkowa kwota, której zapłaty można się rozsądnie spodziewać, to najbardziej prawdopodobna cena osiągalna w warunkach rynkowych istniejących w dniu wyceny.

Szacunek ten wyklucza w szczególności kwotę podwyższoną lub obniżoną w rezultacie jakichkolwiek warunków lub okoliczności, takich jak nietypowe finansowanie, ustalenia dotyczące sprzedaży lub wynajmu, szczególne czynniki do uwzględnienia lub zezwolenia przyznane przez kogokolwiek związanego ze sprzedażą lub też jakikolwiek element posiadający wartość szczególną.

 Wartość rynkowa aktywów w pełni odzwierciedla ich potencjał, o ile takowy istnieje na rynku. Może zatem uwzględniać inne możliwe zastosowania aktywów, które staną się możliwe po wprowadzeniu odpowiednich zmian np. nowych zezwoleń na rozwój (rozbudowę), odpowiedniej infrastruktury, rozwoju rynku lub innych możliwości.

 Wartość rynkowa nie jest określeniem wartości w ujęciu długoterminowym, a jedynie na chwilę hipotetycznej transakcji (data wyceny).

Zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych oraz w sprawie zmiany rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE z dnia 4 lipca 2012r. nr 648/2012:

„Wartość rynkowa w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”(par. 76 ww. rozp.).

Uwarunkowania zastosowania podejścia porównawczego i metody porównywania parami Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej wpływające na poziom cen, zwłaszcza na ich zróżnicowanie, a także warunki dokonania transakcji. (art. 153 ust. 1 ugn, par. 4 ust. 1 rwn oraz pkt 3.1. NI 1)

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z tym zastrzeżeniem, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. (par. 5 ust. 1, 2 i 3 rwn oraz pkt 3.7. NI 1)

Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się

wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. (pkt 3.3. NI 1)

Nieruchomość podobną stanowi nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. (art. 4 pkt 16 ugn oraz pkt 3.2. NI 1)

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, m² powierzchni budynku, m³ kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość. (pkt 3.9. NI 1)

Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. (pkt 6.3. do 6.5. NI 1)

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. (par. 4 ust. 2 rwn)

Metoda korygowania ceny średniej

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

(par. 4 ust. 4 rwn oraz pkt 5.1. NI 1)

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej (pkt 5.2. NI 1):

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:



=

i

śr

u

C W

1

gdzie:

ui – wartość i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących.

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety

wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.

(pkt 6.1. NI 1).

9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny

9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych

Wyceny nieruchomości dokonano przy wykorzystaniu dostępnych danych dotyczących transakcji, do których doszło w powiecie wałbrzyskim nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi. W okresie od grudnia 2018 r. do dnia wyceny odnotowano ok. 15 transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Spośród danych wyselekcjonowano transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej, pod względem położenia, wielkości i przeznaczenia. Odrzucono transakcje, które rażąco odstawały od pozostałych i co do których pojawiły się wątpliwości szczególnych warunków zawarcia transakcji. Rynek dużych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na analizowanym terenie jest rynkiem mało aktywnym. Wśród zebranych do analizy transakcji znajdują się nieruchomości o powierzchniach od ok. 2000 m² do ok. 6000 m². Jako jednostkę porównawczą przyjęto jednostkową cenę transakcyjną.

Najwyższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane w większych, zurbanizowanych miejscowościach lub w najbliższym sąsiedztwie takich miejscowości, w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, blisko głównych szlaków drogowych. Natomiast najniższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane na obrzeżach miejscowości w sąsiedztwie terenów rolnych lub zagrodowych.

Poniżej przedstawiono zestawienie cen transakcyjnych wykorzystanych w wycenie.

Lp. Data

transakcji Położenie Cena

transakcyjna [zł]

Powierzchnia działki

[m²]

Cena jednostkowa

[zł/m²]

1. 17.01.2019 Jedlina-Zdrój, ul. Partyzantów 49212,3 2194 22,43 Boguszów-Gorce (Nowy

3. 15.03.2019 Niedźwiedzica 50000 2011 24,86

4. 23.05.2019 Stare Bogaczowice 90000 2141 42,04

5. 19.06.2019 Mieroszów, ul. Łąkowa 66000 2365 27,91

6. 02.07.2019 Cieszów 90000 2999 30,01

7. 05.07.2019 Jedlina-Zdrój, ul. Sikorskiego 141000 2518 56,00

8. 05.07.2019 Głuszyca 130000 6061 21,45

9. 14.08.2019 Chwaliszów 90000 3001 29,99

10. 11.10.2019 Walim 94710 3618 26,18

11. 15.01.2020 Mieroszów, ul. Łąkowa 79790 2257 35,35

12. 27.05.2020 Mieroszów, ul. Tkacka 220000 5947 36,99

Cena średnia = 31,33 zł/m² Mediana = 28,95 zł/m²

Cena minimalna = 21,45 zł/m² Cena maksymalna = 56,00 zł/m²

Wsp. korygujący dolny Ui = Cmin/Cśr = 0,6846 Wsp. korygujący górny Ui = Cmax/Cśr = 1,7873

9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych

Analiza rynku ma na celu m.in. ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. (pkt 3.5. NI 1). Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. (pkt 3.6. NI 1)

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając: wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości, analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych, badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, inny wiarygodny sposób. (pkt 3.10.

NI 1)

Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny.

Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny. (pkt 3.8. NI 1) W niniejszym operacie jako główne determinanty w procesie wyodrębniania opisanych zbiorów przyjęto opisy zawarte w umowach sprzedaży (aktach notarialnych) oraz możliwość dokonania bezpośredniej lub pośredniej oceny cech. Przy ocenie cech wykorzystano wszystkie dostępne źródła informacji, zarówno konstytutywne wymienione w art. 155 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jak i źródła fakultatywne. W ramach źródeł konstytutywnych wykorzystano dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, oraz

decyzjach o warunkach zabudowy. W ramach danych fakultatywnych wykorzystano dane pochodzące ze Spółdzielni Mieszkaniowej, od firm zarządzających nieruchomościami, pośredników oraz rzeczoznawców, a także dane pochodzące z analizy ofert umieszczanych w serwisach internetowych. W wyniku analizy przyjęto następujące cechy (atrybuty) rynkowe: lokalizacja i otoczenie nieruchomości, wielkość powierzchni działki, możliwości inwestycyjne na które wpływa kształt działki, ukształtowanie terenu, zapisy planu miejscowego, bądź ograniczenia w zagospodarowaniu oraz jakość drogi dojazdowej.

Wagi cech ustalono w oparciu o wyniki analizy danych o cechach i cenach rynkowych nieruchomości podobnych oraz poprzez analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszary rynków lokalnych. Wyniki skonfrontowano również z obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, o których informację uzyskano od podmiotów obsługujących lokalne rynki nieruchomości.

Lp. Nazwa Cechy Waga Opis

1 Lokalizacja 25% bardzo dobra- nieruchomość położona w mieście, będącym siedzibą Gminy.

dobra – nieruchomość położona w mniejszych miejscowościach, nie

2 Sąsiedztwo i

otoczenie 20% bardzo dobre – duża estetyka otoczenia i sąsiedniej zabudowy, duży stopień zurbanizowania otoczenia, nieruchomości zlokalizowane w pobliżu większych ośrodków miejskich, w okolicy postrzeganej jako atrakcyjna, z bardzo dobrą dostępnością do głównych tras komunikacyjnych, większych ośrodków miejskich oraz punktów usługowo- handlowych i komunikacji publicznej.

dobre - w otoczeniu zabudowa rozproszona w różnym stanie technicznym, a także tereny niezabudowane, mogą pojawić się pewnie uciążliwości związane z dojazdem do nieruchomości, średni stopień zurbanizowania, nieruchomości zlokalizowane w mniejszych miejscowościach, z dobrym dostępem do głównych tras komunikacyjnych oraz punktów usługowo- handlowych i komunikacji publicznej;

średnie - pola uprawne lub tereny zagrodowe, liczne tereny niezabudowane, hałas, średnio zadbana okolica, zanieczyszczenie środowiska, niski stopień zurbanizowania, z dala od głównych tras komunikacyjnych i większych ośrodków miejskich.

3 Wielkość powierzchni działki

20% mała – pomiędzy 2000-4000 m² średnia – pomiędzy 4000-6000 m² duża – powyżej 6000 m²

4 Cechy geofizyczne i cechy sprzyjające bądź utrudniające zabudowę

20% korzystne - Na działce nie występują żadne ograniczenia w zagospodarowaniu, ani w kształcie działki, ani w ukształtowaniu, ani wynikające z sąsiedztwa. Brak większych utrudnień w zagospodarowaniu, brak ograniczeń wynikających z dokumentów planistycznych.

średnio korzystne - Na działce występują pewne ograniczenia w zagospodarowaniu, wynikające ukształtowania terenu (spadki, nachylenia)lub nieregularnego kształtu działki, a także pewne zakazy, wyłączenia wynikające z planu miejscowego.

niekorzystne – występują istotne ograniczenia dotyczące zagospodarowania, nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne zagospodarowanie, możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe, służebności, sieci przesyłowe, pewne zakazy

5 Jakość drogi dojazdowej

15% dobra – bezpośredni dostęp do drogi publicznej, droga utwardzona, asfaltowa, pierwsza linia zabudowy.

średnia – nieruchomość położona przy ulicy o charakterze wewnętrznym lub osiedlowym, droga wąska, kręta, dojazd drogą żwirową, piaszczystą, szutrową, druga linia zabudowy.

słaba – brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp zapewniony służebnością przez nieruchomość sąsiednią

9.3. Określenie wag cech i zakresu współczynników korygujących

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a C^max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono:

Cenę maksymalną Cmax = 56,00 zł/m² Cenę minimalną Cmin = 21,45 zł/m² Cenę średnią Cśr = 31,33 zł/m²

Wsp. korygujący górny (Cmax/Cśr) = 1,7873 Wsp. korygujący dolny (Cmin/Cśr) = 0,6846

Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców i opinii osób działających na rynku nieruchomości a także własnego doświadczenia i obserwacji rynku nieruchomości ustalono następujące wagi cech:

Lp. CECHA RYNKOWA Waga

cechy [%]

Wsp.

korygujący Ui dolny

Wsp.

korygujący Ui górny

1 Lokalizacja 25 0,1711 0,4468

2 Sąsiedztwo i otoczenie

nieruchomości 20 0,1369 0,3575

3 Wielkość powierzchni działki 20 0,1369 0,3575 4 Cechy geofizyczne i możliwości 20 0,1369 0,3575

5 Jakość drogi dojazdowej 10 0,1027 0,2681

Ogółem: 100 0,6846 1,7873

Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie przyjętych cech rynkowych Lokalizacja – bardzo dobra

Sąsiedztwo i otoczenie – średnie (pojedyncza zabudowa mieszkaniowa, tereny niezabudowane, tereny rolne)

Wielkość powierzchni – średnia (powierzchnia działki wynosi 4307 m²)

Cechy geofizyczne i możliwości inwestycyjne – niekorzystne (przez teren działki przebiega sieć elektroenergetyczna 20kV wraz ze strefą ochronną, teren działki nieuzbrojony)

Jakość drogi dojazdowej – średnia (działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dojazd drogą szutrową, dojazd jest utrudniony).

9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i ocenie maksymalnej

Szczególnej analizie, pod względem cech rynkowych mających wpływ na ceny transakcyjne, poddano nieruchomość o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej z przyjętych do analizy.

Nieruchomość o cenie minimalnej Data transakcji: 05.07.2019 r.

Położenie: Głuszyca, ul. Parkowa Lokalizacja: bardzo dobra

Otoczenie i sąsiedztwo: dobre (pojedyncza zabudowa mieszkaniowa, usługowa, oraz tereny niezabudowane, działka zlokalizowana w pośredniej części miejscowości)

Wielkość działki: duża (pow. 6061 m²)

Cechy geofizyczne i możliwości inwestycyjne: niekorzystne (przez teren nieruchomości, jej środkową część przebiega linia elektroenergetyczna oraz gazociąg)

Jakość drogi dojazdowej: bardzo dobra (bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dojazd drogą asfaltową) Cena transakcyjna – 130 000 zł

Cena jednostkowa – 21,45 zł/m² Nieruchomość o cenie maksymalnej Data transakcji: 05.07.2019 r.

Położenie: Jedlina-Zdrój, ul. Sikorskiego Lokalizacja: bardzo dobra

Otoczenie i sąsiedztwo: bardzo dobre (nowopowstająca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, drobne obiekty usługowo-handlowe, tereny niezabudowane, nieruchomość położona w pośredniej części miasta, na nowym osiedlu mieszkaniowym)

Wielkość działki: mała (pow. 2518 m²)

Cechy geofizyczne i możliwości inwestycyjne: korzystne (kształt zbliżony do regularnego, nieruchomość składa się z dwóch działek, brak większych utrudnień w zagospodarowaniu)

Jakość drogi dojazdowej: bardzo dobra (bezpośredni dostęp do drogi publicznej, dojazd drogą asfaltową) Cena transakcyjna – 141 000 zł

Cena jednostkowa – 56,00 zł/m²

9.5. Określenie wartości nieruchomości

Lp. Cechy rynkowe Wyceniana

nieruchomość Udział cechy [%]

Zakres współczynników

korygujących Ui

Wartości współczynników

korygujących ui 1 Lokalizacja ogólna bardzo dobra 25 0,1711 0,4468 0,4468 2 Sąsiedztwo i otoczenie średnie 20 0,1369 0,3575 0,1369

3 Wielkość działki średnia 20 0,1369 0,3575 0,2479

4 Cechy geofizyczne

gruntu niekorzystne 20 0,1369 0,3575 0,1369

5 Jakość drogi

dojazdowej średnia 10 0,1027 0,2681 0,1854

Suma 100% 0,6846 1,7873 1,1532

Powierzchnia wycenianej nieruchomości [m2] 4307 Wartość jednostkowa po skorygowaniu

[zł/m2] 36,13

Wartość rynkowa nieruchomości [zł] 155 618,80

Po zaokrągleniu: 156 000

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej wynosi:

WN = 36,13 zł/m² * 4307 = 155 618,80 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 156 000 zł Słownie: sto pięćdziesiąt sześć tysięcy złotych.

10. Wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej

Sprzedaż wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na rynku. Następuje to np. wtedy, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać zadłużenia i bank decyduje się skorzystać z hipoteki. Sprzedaż winna nastąpić możliwie szybko, aby nie pogłębiać strat kredytodawcy. Pośpiech ten powoduje skrócenie czasu eksponowania nieruchomości na rynku, wskutek czego oferta dotrze do ograniczonego kręgu nabywców.

Wartość tą wyznaczono na podstawie określonej wartości rynkowej w następujący sposób:

WSW = Wr * Wa * Wc gdzie:

Wr - wartość rynkowa,

Wa - współczynnik ogólnej atrakcyjności, Wc - współczynnik zachęty ceną wywoławczą.

Współczynnik atrakcyjności oznacza wzrost lub obniżenie wartości spowodowane dodatkowymi cechami. Cechą długotrwałą nieruchomości jest lokalizacja. Określono współczynnik atrakcyjności na poziomie 10 %.

Współczynnik zachęty cenowej spowoduje, że nabywca mniej wybredny, spośród kilku podobnych wybierze nieruchomość najtańszą. Poziom współczynnika zachęty cenowej wynika z aktywności rynku.

Współczynnik zachęty cenowej dla przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 15 %.

Dla nieruchomości szacowanej przyjęto współczynniki:

Wa = 0,90 (10 % obniżenia wartości), Wc = 0,85 (15 % obniżenia wartości).

Wartość nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej według stanu na dzień wyceny WRW = 156 000 zł x 0,90 x 0,85 = 119 340 zł ≈ 119 000 zł

Słownie: sto dziewiętnaście tysięcy złotych

11. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem

Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej według stanu i cen na dzień wyceny wynosi:

WR =156 000,00 zł

Słownie: sto pięćdziesiąt sześć tysięcy złotych Uzasadnienie

Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej (156 000 zł) jest wartością rynkową. Do określenia tej wartości wykorzystano transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych z lokalnego rynku, o bardzo zbliżonych cechach. Wartość rynkową w odniesieniu do 1 m² powierzchni gruntu określono na poziomie 36,13 zł. Wartość jednostkowa zawiera się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną zaobserwowaną na badanym rynku lokalnym.

Wartość jednostkowa ze względu na korzystną lokalizację ogólną – położenie w miejscowości Jedlina-Zdrój, oraz dosyć korzystną wielkość powierzchni kształtuje się nieco powyżej jednostkowej ceny średniej zaobserwowanej na danym rynku. Wartość nieruchomości obniża średnio korzystne otoczenie i jakość drogi dojazdowej oraz niekorzystne cechy geofizyczne gruntu. Dodatkowo określono dla Zleceniodawcy wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej na poziomie 119 000 zł.

12. Klauzule i ustalenia dodatkowe

• Operat sporządzono w oparciu o dane zgromadzone w trakcie wizji terenowej, dokumenty dostarczone przez zamawiającego i właściciela, informacje uzyskane z jednostek administracji terenowych i obrotu nieruchomościami o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej,

• Ustalona wartość rynkowa wynika z aktualnego poziomu cen i może ulec zmianie w czasie,

wykorzystywany do celu, dla kto rego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba z e wystąpiły zmiany uwarunkowan prawnych lub istotne zmiany czynniko w, o kto rych mowa w art. 154. niniejszej ustawy. Operat szacunkowy moz e byc wykorzystywany po upływie okresu, o kto rym mowa, po potwierdzeniu jego aktualnos ci przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potwierdzenie aktualnos ci operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, kto ry go sporządził,

• Wyklucza się odpowiedzialnos c rzeczoznawcy wobec oso b trzecich, w szczego lnos ci z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniz eli został on sporządzony,

• Operat ten nie moz e byc publikowany w całos ci ani w częs ciach, ani udostępniany osoba trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,

• Wyłącza się odpowiedzialnos c rzeczoznawcy za ukryte wady techniczne i prawne wycenianej nieruchomos ci, kto rych rzeczoznawca, nie mo gł zidentyfikowac na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej,

• Operat szacunkowy sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach,

• Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT,

• Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym,

W związku z przewidywanym ogólnoświatowym spowolnieniem gospodarczym spowodowanym pandemią COVID-19 i środkami podejmowanymi przez rząd w celu zapobieżenia rozprzestrzenianiu się wirusa istnieje niepewność rynkowa. Istnieje prawdopodobieństwo, że tempo wzrostu PKB i sytuacja gospodarcza w kraju będzie gorsza niż zakładano przed wybuchem pandemii. Prawdopodobne jest, że spowolnienie gospodarcze w 2020 roku będzie w pewnym stopniu korygować w dół rosnące dotychczas ceny nieruchomości. Obecna sytuacja epidemiologiczna może powodować chwilową stagnację na rynku. Zdaniem ekspertów na rynku nieruchomości odnotujemy spadek cen rzędu kilku

%, do około 5% na rynku mieszkaniowym. W związku z typowymi zachowaniami konsumentów w dobie kryzysu tj. ograniczeniu w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych należy liczyć się również z bardziej ograniczoną płynnością nieruchomości.

13. Załączniki

- Dokumentacja fotograficzna

- Wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr SW1W/00085741/4 z Podsystemu Dostępu Centralnej Bazy Danych Ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości

- Wypis z rejestru gruntów z dnia 03.12.2020 r.

- Kopia mapy ewidencyjnej z dnia 03.12.2020 r.

- Polisa OC zawodowa Rzeczoznawcy Majątkowego

Wałbrzych, dnia 10.12.2020 r.

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Widok na nieruchomość

Droga dojazdowa, otoczenie i sąsiedztwo