III. 1. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny
III.1.1. Analiza rynku lokalnego
Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości stanowiący dla szacowanej nieruchomości otoczenie przestrzenne z takimi cechami jak: ogólne położenie przyjętego rynku lokalnego, odległość od większych ośrodków miejskich, centrów administracji lokalnej, usługowo – handlowego, przemysłowego, tras szybkiego ruchu, itp. Określono również okres jego analizy. Tak scharakteryzowany rynek regionalny jest typowym przykładem rynku nieruchomości.
Zaznacza się, że w pierwszej kolejności dokonano analizy rynku transakcjami lokalami mieszkalnymi w Brennej, przy czym zauważono, że takie transakcje są sporadyczne, przez co rynek ten nie jest wystarczający do uznania jako wiarygodny. Nie wykraczano poza Brenną, z uwagi, że miejscowości turystyczne, mają własną specyfikę i poszerzanie rynku porównawczego mogłoby zniekształcać całą analizę. Ponadto uznano, że przedmiot wyceny, nie jest typowym lokalem mieszkalnym – jak np. lokal mieszkalny w bloku wielorodzinnym. Przedmiot wyceny stanowi przede wszystkim połowę domu jednorodzinnego, przez co – największa wiarygodność wyceny – w opinii autora opracowania – będzie poprzez zestawienie w ramach rynku porównawczego transakcji nieruchomościami zabudowanymi obiektami mieszkalnymi, jednorodzinnymi i następnie uwzględnienie odpowiedniej części udziału wycenianej nieruchomości lokalowej.
W związku z powyższym dokonano analizy lokalnego rynku obrotu nieruchomościami gruntowymi zabudowanym budynkami o przeznaczeniu mieszkalnym. Analizie szczegółowej poddano transakcje kupna-sprzedaży zawarte w okresie 24 m-cy od daty wyceny, ze szczególnym uwzględnieniem transakcji najbliższych dacie wyceny. W bazach dostępnych autorowi zawarto informację, że na terenie gminy Brenna, w badanym okresie zostało zrealizowane kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami zaklasyfikowanymi jako podobne do przedmiotu wyceny.
Dla potrzeb wyceny określono:
rodzaj rynku – nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi
obszar badany – woj. śląskie, Brenna
okres badany – 24 miesiące wstecz od daty wyceny Założenia do wyceny:
Ze względu na stabilność popytu i podaży, a co się z tym wiąże cen w badanym okresie, nie dokonano korekty cen transakcyjnych wynikających z upływu czasu.
Ze zbioru kilkunastu transakcji odrzucono transakcje z bonifikatą oraz takie, w których cenę uzyskano w drodze przetargów, a których cena odbiega o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku, za nieruchomości podobne, odrzucono również wartości skrajne, tj. minimalne oraz maksymalne, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące znaczący wzrost lub spadek ceny nieruchomości, który odbiega od lokalnych cen rynkowych.
Przy określaniu wartości rynkowej jednostką porównawczą jest 1 m2 powierzchni użytkowej.
Założono, że drugi lokal znajdujący się w budynku, posiada taki sam stan, jak wyceniana nieruchomość lokalowaw Brennej o powierzchni użytkowej 76,01 mkw wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Do dalszej analizy przyjęto dane z bazy – wybrane transakcje podobnymi nieruchomościami i zaprezentowano w tabeli poniżej.
Tabela – baza danych transakcyjnych
Poniżej zaprezentowano syntetyczne zestawienie najważniejszych danych z analizy tabeli:
Cena min 971,37 zł
Cena max 2 344,45 zł
Cena średnia 1 831,12 zł
Mediana 2 054,02 zł
Odchylenie standardowe 469,29 zł
C min/ Cśr 0,53048
C max/Cśr 1,28034
Tabela – analityka
Uwaga: zauważa się, że cena minimalna jest większa aniżeli różnica pomiędzy ceną maksymalną i minimalną, niemniej wynika to ze specyfiki rynku i sporych różnic cenowych w zależności od stanu danej nieruchomości. Odchylenie to nie jest istotnie wysokie, przez co autor opracowania akceptuje takie zestawienie cen transakcyjnych.
III.1.2. Wybór cech rynkowych, ustalenie ich wag oraz skala ocen
Cechy rynkowe mające największy wpływ na wartość nieruchomości podobnych oraz ich wagi określono na podstawie analiz preferencji nabywców oraz własnych analiz.
W wyniku analizy dokonanych transakcji, a także struktury oferty rynkowej nieruchomości ustalono, że nabywcy tych nieruchomości kierują się głównie preferencjami rynkowymi:
Lp. Cechy
Atrakcyjność lokalizacyjna, położenie na tle miasta, odległość od centrum, odległość od punktów handlowo-usługowych, lokalizacja względem głównych ciągów komunikacyjnych i środków komunikacji miejskiej, dostępność do zieleni, natężenie ruchu, hałas.
bardzo dobra
bardzo dobry (Prawidłowo prowadzona gospodarka remontowa budynku, widoczne inwestowanie nakładów na konserwację budynku, brak wyraźnego zużycia
materiałów, odnowione klatki schodowe i części wspólne lub budynki nowo wybudowane pod klucz, w pełni wykończone, wybudowane po 2010 roku)
dobry (Prawidłowo prowadzona gospodarka remontowa, jednakże widoczne zużycie materiałów, elementy wymagające bieżącej, niewielkiej konserwacji, budynki częściowo wykończone np. tylko parter wykończony)
przeciętny (Budynek wykazujący znaczne zużycie materiałów, drobne uszkodzenia np. na elewacji czy klatkach schodowych, elementy do wymiany lub naprawy, wybudowane przed 2000 rokiem)
Lp. Data transakcji Cena netto Pow. domu [mkw] Cena jednostkowa netto Miejscowość Ulica Pow. działki [mkw]
w Brennej o powierzchni użytkowej 76,01 mkw wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
3 Powierzchnia
działki 15%
dobra - działka umożliwiająca optymalne zagospodarowanie o korzystnym kształcie
średnia - działka umożliwiająca optymalne zagospodarowanie o średnio korzystnym kształcie
słaba - działka utrudniająca optymalne zagospodarowanie o mało korzystnym kształcie
inna (szeregowa, bliźniacza)
Tabela– cechy nieruchomości podobnych wraz z wagami
III.1.3. Opis nieruchomości o cenie maksymalnej i o cenie minimalnej
Cena maksymalna: Nieruchomość – Brenna, ul. Leśników
Nieruchomość zlokalizowana w miejscowości Brenna przy ul. Leśników. Dom o powierzchni użytkowej 166,35mkw, działka o pow. 633mkw. Transakcja została zawarta w dniu 31/10/2018r za kwotę 390 000,00zł, cena transakcyjna za 1 mkw to 2 344,45zł. Nieruchomość uwzględniając przedstawione cechy - posiada ich najlepsze zestawienie, w odniesieniu do przyjętego zbioru transakcyjnego (poza powierzchnią domu).
Cena minimalna: Nieruchomość- Brenna, ul. Słoneczna
Nieruchomość zlokalizowana w Tarnowskich Górach przy ul. Młodości. Dom o powierzchni użytkowej 130,4 mkw, działka o pow. 500 mkw. Transakcja została zawarta w dniu 26/07/2018r., za kwotę 126 666,67zł, cena transakcyjna za 1 mkw to 971,37zł. Nieruchomość, uwzględniając przedstawione cechy - posiada ich najgorsze zestawienie, w odniesieniu do przyjętego zbioru transakcyjnego(poza powierzchnią domu).
II.1.4 Określenie wartości współczynników korygujących
Zgodnie z metodyką wyceny wartość przedmiotu wyceny wyznaczana jest jako korekta średniej ceny praw do nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach, co zostało przedstawione w poniższej tabeli.
Tabela – zakres współczynników korygujących
III.1.5. Oszacowanie wartości przedmiotu wyceny
Uwzględniając wcześniej przytoczoną metodykę wartość nieruchomości to:
Cena średnia 1 831,12 zł
Korekta 0,887
Wartość rynkowa 1 m2 1 623,58 zł
Powierzchnia 150,94
Wartość rynkowa 245 063,62 zł
Wartość w zaokrągleniu do pełnych tysięcy 245 000,00 zł
Cecha Waga Korekta
min średni max
Lokalizacja 30% 0,159 0,272 0,384 0,272
Stan techniczny budynku, wykończenie, lata budowy 30% 0,159 0,272 0,384 0,159
Powierzchnia działki 15% 0,080 0,136 0,192 0,136
Powierzchnia budynku 10% 0,053 0,091 0,128 0,128
Rodzaj zabudowy 15% 0,080 - 0,192 0,192
SUMA 100% 0,530 0,679 1,280 0,887
Zakres współczynników
w Brennej o powierzchni użytkowej 76,01 mkw wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Uwzględniając udział nieruchomości lokalowej, w wysokości 1/2 jej finalna wartość to:
WR: 0,5 x 245 000 zł WR = 122 500 zł
Wartość rynkowa nieruchomości 122 500,00 zł
Słownie: sto dwadzieścia dwa tysiące pięćset złotych 00/100
Otrzymany wynik można uznać – w opinii autora - za rynkowy, uwzględniając przyjęte parametry i założenia. Określona jednostkowa wartość rynkowa mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne, określone w analizie rynku. Z tego względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie nieruchomości możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.
Określona wartość nie zawiera podatków i innych opłat.
Zgodnie z wymogami Zamawiającego, dokonano wyliczenia wartości wymuszonej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która się może pojawić w przypadku sprzedaży komorniczej.
Jak pokazują analizy rynkowe i obserwacje własne oraz rozeznanie wśród kancelarii komorniczych, nieruchomości o podobnej charakterystyce charakteryzują się słabym zainteresowaniem wśród potencjalnych inwestorów i zwykle są kupowane na drugiej licytacji (większość inwestorów, rezygnuje z pierwszej licytacji, z uwagi na fakt, że w drugiej jest niższa cena wywoławcza). Kupno zwykle następuje nieznacznie powyżej wartości wywoławczej (2/3 ceny tj. 67%).
Z obserwacji i konsultacji z komornikami wynika, że jest to ok 70% wartości, co postanawia się, przyjąć do wyliczenia wartości wymuszonej przedmiotowej nieruchomości:
WRW = 0,7 x 122 500 zł
Wartość wymuszonej sprzedaży nieruchomości 98 000,00 zł
Słownie: dziewięćdziesiąt osiem tysięcy złotych 00/100 Określona wartość nie zawiera podatków i innych opłat.