RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY MARCIN KORFANTY SIEMIANOWICE ŚLĄSKIE, UL. WRÓBLEWSKIEGO 51B/9 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ LOKALU MIESZKALNEGO

(1)

RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY MARCIN KORFANTY 41-106 SIEMIANOWICE ŚLĄSKIE , UL. WRÓBLEWSKIEGO 51B/9

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ LOKALU MIESZKALNEGO

LOKALIZACJA: ul. Wyzwolenia 131/1, Brenna, woj. śląskie

Autor opracowania: Marcin Korfanty, 25/06/2020r.

(2)

w Brennej o powierzchni użytkowej 76,01 mkw wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

SPIS TREŚCI OPRACOWANIA

I. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA ... 4

I.1. Przedmiot i zakres opracowania ... 4

I.2. Cel opracowania ... 4

I.3. Podstawy formalno-prawne oraz materiały wyjściowe ... 4

I.3.1. Podstawa formalna ... 4

I.3.2. Podstawy prawne i metodologiczne. ... 4

I.3.3. Pozostałe i źródła danych. ... 4

I.3.4. Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego... 5

II. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA ... 6

II.1. Opis stanu nieruchomości ... 6

II.1.1. Stan prawny ... 6

II.1.2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ... 6

II.1.3. Lokalizacja ogólna ... 7

II.1.4. Lokalizacja szczegółowa i opis przedmiotu wyceny ... 7

II.1.5.Ograniczenia i ciężary ... 10

II.2. Metodyka wyceny ... 11

II.2.1. Metodyka wyceny dla określenia wartości rynkowej... 11

III. WYCENA NIERUCHOMOŚCI ... 13

III. 1. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny ... 13

III.1.1. Analiza rynku lokalnego ... 13

III.1.2. Wybór cech rynkowych, ustalenie ich wag oraz skala ocen ... 14

III.1.3. Opis nieruchomości o cenie maksymalnej i o cenie minimalnej ... 15

II.1.4 Określenie wartości współczynników korygujących ... 15

III.1.5. Oszacowanie wartości przedmiotu wyceny ... 15

IV. KLAUZULE I UWAGI KOŃCOWE ... 16

V. ZAŁĄCZNIKI ... 17

(3)

WYCIĄG Z OPERATU

PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem opracowania jest lokal mieszkalny numer 1 znajdujący się w budynku posadowionym przy ul. Wyzwolenia w Brennej o powierzchni użytkowej 76,01 mkw wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Dla przedmiotu wyceny prowadzona jest księga wieczysta numer BB1C/00101205/3, z kolei dla nieruchomości wspólnej jest prowadzona KW nr BB1C/00003595/6.

ZAKRES WYCENY Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny.

STAN PRAWNY Własność: osoba fizyczna

CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby postępowania upadłościowego.

DATA

SPORZĄDZENIA WYCENY 25/06/2020

DATA OKREŚLENIA WARTOŚCI

WYCENY 25/06/2020

OSZACOWANA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkowa nieruchomości 122 500,00 zł

Słownie: sto dwadzieścia dwa tysiące pięćset złotych 00/100 Wartość wymuszonej sprzedaży nieruchomości

98 000,00 zł

Słownie: dziewięćdziesiąt osiem tysięcy złotych 00/100

PODPIS RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO

(4)

I. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA

I.1. Przedmiot i zakres opracowania

Przedmiotem opracowania jest lokal mieszkalny numer 1 znajdujący się w budynku posadowionym przy ul. Wyzwolenia w Brennej o powierzchni użytkowej 76,01mkw wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Dla przedmiotu wyceny prowadzona jest księga wieczysta numer BB1C/00101205/3, z kolei dla nieruchomości wspólnej jest prowadzona KW nr BB1C/00003595/6.

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny.

I.2. Cel opracowania

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby postępowania upadłościowego.

I.3. Podstawy formalno-prawne oraz materiały wyjściowe

I.3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną stanowi zlecenie wykonania operatu przez syndyka prowadzącego postępowanie upadłościowe.

I.3.2. Podstawy prawne i metodologiczne.

 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. 2020 poz.

65 z późn. zm.);

 Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn .Dz.U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.)

 Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.)

 Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.:

Dz.U. 2017 poz. 1073)

 Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - w zakresie tymczasowych not interpretacyjnych.

 Literatura specjalistyczna (książki, artykuły) z zakresu wyceny nieruchomości

 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm. opracowano na podstawie: t.j. Dz.U. z 2017r. poz. 1007).

I.3.3. Pozostałe i źródła danych.

 Zlecenie wykonania wyceny

 Dokumenty planistyczne pozyskane w trakcie procesu wyceny.

 Odpis z eKW BB1C/00101205/3 oraz BB1C/00003595/6.

 Informacje uzyskane w Urzędach Miasta, Starostwach Powiatowych, Urzędach Gminy dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych na rynku lokalnym – badanie aktów notarialnych

 Dokumentacja dostarczona przez Zamawiającego

 Wizja lokalna wycenianej nieruchomości przeprowadzona dnia 20/06/2020r.

 Informacje własne o uwarunkowaniach lokalnych uzyskane od zarządców nieruchomościami i pośredników w obrocie nieruchomościami

 Materiały szkoleniowe wydane przez FSRM.

(5)

I.3.4. Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego

 Data sporządzenia opracowania 25/06/2020

 Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny 25/06/2020

 Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 20/06/2020

 Data dokonania oględzin nieruchomości 20/06/2020

Uwaga: W/w opracowanie zostało wykonane w oparciu o informacje, wyjaśnienia i dokumenty źródłowe przygotowane przez Zamawiającego, a także o materiały i informacje pozyskane przez rzeczoznawcę, niezbędne w procesie wyceny.

(6)

II. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA

II.1. Opis stanu nieruchomości

II.1.1. Stan prawny

Stan prawny nieruchomości jest uregulowany, zgodnie z BB1C/00101205/3 oraz nr BB1C/00003595/6 (udział w nieruchomości wspólnej).

Aktualne wydruki z w/w KW dołączono do operatu w formie załączników.

Uwaga: Stan aktualny na dzień wydruku z EKW w odniesieniu do działów III, IV księgi wieczystej podlega każdorazowo aktualizacji. W/w dane przyjęto na podstawie informacji i dokumentacji przekazanej przez Zamawiającego opracowania.

W dalszej części opracowania założono, iż brak jest obciążeń nieruchomości, których nie ujawniono oraz założono, że jakiekolwiek inne ewentualnie występujące ukryte i nieujawnione w trakcie opracowywania niniejszego operatu ciężary i ograniczenia, o których nie powiadomiono autora opracowania nie mają wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości.

II.1.2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Teren, na którym usytuowany jest przedmiot wyceny nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dokument Studium został przyjęty Uchwałą numer XXI/237/17 Rady Gminy Brenna z dnia 13 lipca 2017 r. w sprawie uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Brenna.

 Aktualnie: Zgodnie z obowiązującym aktualnie studium teren, na którym znajduje się przedmiot wyceny oznaczony jest symbolem:

 U - tereny usług ogólnodostępnych

Rysunek – Przeznaczenie w MPZP

Źródło:http://sip.gison.pl/

Aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny nie stoi w sprzeczności z zapisami studium.

(7)

II.1.3. Lokalizacja ogólna

Brenna jest to wieś w Polsce, położona w województwie śląskim, w powiecie cieszyńskim, w gminie Brenna. Siedziba gminy to Brenna, obejmującej również Górki Wielkie i Górki Małe. W latach 1975–

1998 wieś położona była w województwie bielskim.

Brenna to gmina wiejska w województwie śląskim, w powiecie cieszyńskim. W latach 1975–1998 gmina położona była w województwie bielskim.

W gminie Brenna wyodrębniono jednostkę strukturalną Brenna o powierzchni 7830 ha, co przy liczbie mieszkańców wynoszącej 6134 daje gęstość zaludnienia równą 78,4 os./km². Znajduje się na wysokości około 420 m n.p.m. w górach Beskidu Śląskiego, w dolinie rzeki Brennicy oraz jej dopływów Leśnicy i Hołcyny.

Działalność gospodarcza w Brennej jest zróżnicowana. Głównymi źródłami dochodu mieszkańców są turystyka, rolnictwo, handel, ale też przemysł. Działają tutaj kamieniołomy pozyskujące piaskowiec godulski oraz kilka tartaków obrabiających drewno. Rolnictwo powoli zanika, głównie z powodu wyprzedaży działek i słabej opłacalności. Większych gospodarstw pozostało niewiele, wiele osób uprawia ziemię na własne potrzeby. Brenna staje się wsią letniskową, baza noclegowa liczy niemal 3000 łóżek w kwaterach prywatnych i pensjonatach, w okolicznych dolinach znajduje się wiele domów letniskowych należących do mieszkańców Górnego Śląska. W Brennej znajdują się m.in.: stadnina koni, wyciągi narciarskie (Centrum i Węgierski), przystań kajakowa (zalew na potoku Leśnica), hala sportowa. Na terenie wsi w czasie lata działa kino letnie (Amfiteatr Brenna). Funkcjonuje także okresowo wesołe miasteczko.

II.1.4. Lokalizacja szczegółowa i opis przedmiotu wyceny

II.1.4.1 Lokalizacja szczegółowa

Przedmiot wyceny znajduje się przy ul. Wyzwolenia 131 w Brennej.

Bezpośrednie otoczenie stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne, tereny zielone, pensjonaty oraz tereny dróg. Dojazd do nieruchomości drogami lokalnymi, utwardzanymi i oświetlonymi.

Dalsze otoczenie stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki handlowo – usługowe, budynki użyteczności publicznej, tereny rolne oraz tereny zielone.

Skomunikowanie lokalizacji nieruchomości dla ruchu kołowego, jak i środkami komunikacji zbiorowej jest dobre. Położenie nieruchomości w stosunku do lokalnych ciągów komunikacyjnych należy uznać za dobre. Lokalizacja ogólna nieruchomości została oceniona jako dobra.

Położenie terenu oraz jego przeznaczenie pozwala przypuszczać, że nie ma ograniczeń wobec przyszłego wykorzystania nieruchomości, zgodnie z celem, jakiemu służy.

Występujące czynniki środowiskowe, stan usług i zaplecza bytowego można uznać za odpowiednie dla tego typu zabudowy.

(8)

Rysunek: Lokalizacja przedmiotu wyceny

Źródło:www.google.pl

Rysunek: Lokalizacja przedmiotu wyceny

Źródło:www.google.pl

II.1.4.2 Opis przedmiotu wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa, znajdująca się w budynku dwulokalowym przy ul. Wyzwolenia 131/1 w Brennej, wraz z udziałem w części nieruchomości wspólnej.

Przedmiotowy lokal znajduje się w budynku, który to jest obiektem trzykondygnacyjnym – piwnice, parter, piętro oraz poddasze nieużytkowe. Mieści on dwa mieszkania spełniające obecne wymogi i normy. Niezależna zewnętrzna klatkach wejściowa pozwala na ich wyodrębnienie.

Poniżej kluczowe elementy obiektu i ich syntetyczny opis:

Ławy fundamentowe – monolityczne żelbetowe Ściany piwnic – murowane z cegły pełnej

Ściany zewnętrzne parteru, piętra i poddasza – murowane z cegły pełnej i pustaka z betonu komórkowego o zmiennej grubości na każdym piętrze

Ściany wewnętrzne – murowane z cegły pełnej Schody – monolityczne

Stropy – żelbetowe płytowe ackermana

(9)

Konstrukcja dachu – drewniana kleszczowo-płatwiowa Kominy wentylacyjne i dymowe – murowane tradycyjne Nadproża – żelbetowe monolityczne

Balkowy – konstrukcji żelbetowej Ścianki działowe – z cegły dziurawki

Stolarka okienna i drzwiowa – typowa drewniana i PCV Tynki wewnętrzne – cementowo-wapienne kategorii III Posadzki:

W pokojach – podłogi drewniane i wykładziny PCV W kuchniach – płytki ceramiczne

W Przedpokojach – podłogi drewniane i płytki ceramiczne W łazienkach – płytki ceramiczne

Na klatce schodowej – lastrico Na strychu – posadzka betonowa Izolacje cieplne:

- ściany zewnętrzne – nie występuje - więźba dachowa – nieocieplona

Pokrycie dachu –blacha płaska na deskowaniu pełnym

Instalacje wewnętrzne:

- elektryczna - telefoniczna

- wodociągowa (zimna woda) - gazowa

- kanalizacji sanitarnej

Ogólny stan techniczny budynku jak i lokalu można określić jako słaby.

Teren

Teren działki płaski, w całości ogrodzony, zagospodarowany zielenią ozdobną jak i płytami pod podjazd.

Lokal

Lokal nr 1, znajdujący się na parterze, składa się z następujących pomieszczeń:

Komunikacja: 8,29 mkw Pokój: 21,51 mkw Pokój: 20,05 mkw Pokój: 9,49 kmw Spiżarka: 3,27 mkw Kuchnia: 8,79 mkw WC: 1,13 mkw Łazienka: 3,48 mkw W sumie 76,01 mkw.

Powierzchnia przynależna:

Piwnica: 8,58 mkw Garaż: 7,46 mkw Strych: 20,22 mkw W sumie: 36,26 mkw

Część wspólna:

Komunikacja: 11,53 mkw Piwnica: 5,83 mkw

(10)

Kotłownia: 7,59 mkw Klatka schodowa: 3,71 mkw Podschodzie: 1,46 mkw Podschodzie: 1,83 mkw Klatka schodowa: 10,37mkw Klatka schodowa: 10,35 mkw Strych: 5,61 mkw

Klatka schodowa: 5,90 mkw W sumie: 64,18 mkw

Założenia:

 Do dalszej wyceny przyjęto dane powierzchniowe budynku, lokalu mieszkalnego i działki na podstawie dokumentacji uzyskanej od Zamawiającego i znajdujących się danych w ogólnodostępnych rejestrach

 Do wyceny przyjęto uregulowany dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio przy ul. Wyzwolenia)

Stan przedmiotu wyceny przedstawia dokumentacja stanowiąca załącznik do przedmiotowego opracowania.

II.1.5.Ograniczenia i ciężary

Założono, że przedmiot wyceny nie jest obciążony ograniczeniami i ciężarami nieujawnionymi w księdze wieczystej.

Wszystkie informacje dotyczące stanu przedmiotu wyceny podano na podstawie dokumentacji, zawartej w:

 Księgach wieczystych;

 Dokumentacji przekazanej przez Zamawiającego

Podane informacje nie stanowią ekspertyzy technicznej. Stan nieruchomości określono na dzień wizji lokalnej.

(11)

II.2. Metodyka wyceny

II.2.1. Metodyka wyceny dla określenia wartości rynkowej

Według art. 151, ust.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997: wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Ta, określona przez Rzeczoznawcę wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku nieruchomości na dzień wyceny oraz być równa cenie, jaką można byłoby uzyskać sprzedając nieruchomość w tym właśnie dniu – przy założeniu, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku.

Wartość rynkowa przedmiotu wyceny została obliczona zgodnie z zapisami Powszechnych Krajowych Standardów Wyceny. Zgodnie z nimi, definicja wartości rynkowej (jeśli przepisy prawa nie stanowią inaczej) to: „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, iż strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku.”

Ponadto, „wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat”.

Stosownie do Art. 154. ust.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.”

Z uwagi na charakter celu wyceny, wycena będzie obejmować stan obecny przedmiotu wyceny. Jako zidentyfikowane, możliwe i ekonomicznie uzasadnione, korzystanie z przedmiotowego obiektu zostało sklasyfikowane jako funkcja mieszkalna.

Biorąc pod uwagę takie czynniki jak:

 cel wyceny

 opis i uwarunkowania techniczno-użytkowe przedmiotu wyceny

 dostępność oraz ilość informacji o cenach nieruchomości podobnych pod względem cech fizycznych, użytkowych, prawnych oraz lokalizacji do wycenianej nieruchomości

 dyspozycje wynikające z zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

do określenia wartości rynkowej nieruchomości (zarówno dla stanu docelowego jak i obecnego) zastosowano następującą procedurę:

podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej

Podstawą wyceny jest wartość nieruchomości podobnych, występujących na rynku lokalnym. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości, przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

(12)

Metoda korygowania ceny średniej - nota nr 1

Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. W trakcie analizy prowadzonej dla potrzeb niniejszej wyceny, znaleziono na rynku transakcje nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, dlatego zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Podstawą wyceny jest wartość nieruchomości podobnych, występujących na rynku lokalnym.

II.2.1.1. Procedura szacowania stosowana w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej

 Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny;

 Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny;

 Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości;

 Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych;

 Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;

 Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych;

 Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax);

 Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych;

 Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych;

 Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax];

 Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

gdzie:

Cśr – cena średnia,

u_i– wartość i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących;

 Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

(13)

III. WYCENA NIERUCHOMOŚCI

III. 1. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

III.1.1. Analiza rynku lokalnego

Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości stanowiący dla szacowanej nieruchomości otoczenie przestrzenne z takimi cechami jak: ogólne położenie przyjętego rynku lokalnego, odległość od większych ośrodków miejskich, centrów administracji lokalnej, usługowo – handlowego, przemysłowego, tras szybkiego ruchu, itp. Określono również okres jego analizy. Tak scharakteryzowany rynek regionalny jest typowym przykładem rynku nieruchomości.

Zaznacza się, że w pierwszej kolejności dokonano analizy rynku transakcjami lokalami mieszkalnymi w Brennej, przy czym zauważono, że takie transakcje są sporadyczne, przez co rynek ten nie jest wystarczający do uznania jako wiarygodny. Nie wykraczano poza Brenną, z uwagi, że miejscowości turystyczne, mają własną specyfikę i poszerzanie rynku porównawczego mogłoby zniekształcać całą analizę. Ponadto uznano, że przedmiot wyceny, nie jest typowym lokalem mieszkalnym – jak np. lokal mieszkalny w bloku wielorodzinnym. Przedmiot wyceny stanowi przede wszystkim połowę domu jednorodzinnego, przez co – największa wiarygodność wyceny – w opinii autora opracowania – będzie poprzez zestawienie w ramach rynku porównawczego transakcji nieruchomościami zabudowanymi obiektami mieszkalnymi, jednorodzinnymi i następnie uwzględnienie odpowiedniej części udziału wycenianej nieruchomości lokalowej.

W związku z powyższym dokonano analizy lokalnego rynku obrotu nieruchomościami gruntowymi zabudowanym budynkami o przeznaczeniu mieszkalnym. Analizie szczegółowej poddano transakcje kupna-sprzedaży zawarte w okresie 24 m-cy od daty wyceny, ze szczególnym uwzględnieniem transakcji najbliższych dacie wyceny. W bazach dostępnych autorowi zawarto informację, że na terenie gminy Brenna, w badanym okresie zostało zrealizowane kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami zaklasyfikowanymi jako podobne do przedmiotu wyceny.

Dla potrzeb wyceny określono:

 rodzaj rynku – nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi

 obszar badany – woj. śląskie, Brenna

 okres badany – 24 miesiące wstecz od daty wyceny Założenia do wyceny:

 Ze względu na stabilność popytu i podaży, a co się z tym wiąże cen w badanym okresie, nie dokonano korekty cen transakcyjnych wynikających z upływu czasu.



Ze zbioru kilkunastu transakcji odrzucono transakcje z bonifikatą oraz takie, w których cenę uzyskano w drodze przetargów, a których cena odbiega o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku, za nieruchomości podobne, odrzucono również wartości skrajne, tj. minimalne oraz maksymalne, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące znaczący wzrost lub spadek ceny nieruchomości, który odbiega od lokalnych cen rynkowych.



Przy określaniu wartości rynkowej jednostką porównawczą jest 1 m2 powierzchni użytkowej.



Założono, że drugi lokal znajdujący się w budynku, posiada taki sam stan, jak wyceniana nieruchomość lokalowa

(14)

Do dalszej analizy przyjęto dane z bazy – wybrane transakcje podobnymi nieruchomościami i zaprezentowano w tabeli poniżej.

Tabela – baza danych transakcyjnych

Poniżej zaprezentowano syntetyczne zestawienie najważniejszych danych z analizy tabeli:

Cena min 971,37 zł

Cena max 2 344,45 zł

Cena średnia 1 831,12 zł

Mediana 2 054,02 zł

Odchylenie standardowe 469,29 zł

C min/ Cśr 0,53048

C max/Cśr 1,28034

Tabela – analityka

Uwaga: zauważa się, że cena minimalna jest większa aniżeli różnica pomiędzy ceną maksymalną i minimalną, niemniej wynika to ze specyfiki rynku i sporych różnic cenowych w zależności od stanu danej nieruchomości. Odchylenie to nie jest istotnie wysokie, przez co autor opracowania akceptuje takie zestawienie cen transakcyjnych.

III.1.2. Wybór cech rynkowych, ustalenie ich wag oraz skala ocen

Cechy rynkowe mające największy wpływ na wartość nieruchomości podobnych oraz ich wagi określono na podstawie analiz preferencji nabywców oraz własnych analiz.

W wyniku analizy dokonanych transakcji, a także struktury oferty rynkowej nieruchomości ustalono, że nabywcy tych nieruchomości kierują się głównie preferencjami rynkowymi:

Lp. Cechy rynkowe

Waga cechy [%]

Skala ocen

1 Lokalizacja 30%

Atrakcyjność lokalizacyjna, położenie na tle miasta, odległość od centrum, odległość od punktów handlowo-usługowych, lokalizacja względem głównych ciągów komunikacyjnych i środków komunikacji miejskiej, dostępność do zieleni, natężenie ruchu, hałas.

 bardzo dobra

 dobra

 przeciętna

2

Stan techniczny budynku, wykończenie,

lata budowy

30%

 bardzo dobry (Prawidłowo prowadzona gospodarka remontowa budynku, widoczne inwestowanie nakładów na konserwację budynku, brak wyraźnego zużycia

materiałów, odnowione klatki schodowe i części wspólne lub budynki nowo wybudowane pod klucz, w pełni wykończone, wybudowane po 2010 roku)

 dobry (Prawidłowo prowadzona gospodarka remontowa, jednakże widoczne zużycie materiałów, elementy wymagające bieżącej, niewielkiej konserwacji, budynki częściowo wykończone np. tylko parter wykończony)

 przeciętny (Budynek wykazujący znaczne zużycie materiałów, drobne uszkodzenia np. na elewacji czy klatkach schodowych, elementy do wymiany lub naprawy, wybudowane przed 2000 rokiem)

Lp. Data transakcji Cena netto Pow. domu [mkw] Cena jednostkowa netto Miejscowość Ulica Pow. działki [mkw]

1 23.12.2019 280 000,00 zł 120,00 2 333,33 zł Brenna Kormany 1394 2 19.12.2019 11 250,00 zł 150,00 1 600,00 zł Brenna Hołcyna 1470 3 26.11.2019 240 000,00 zł 105,00 2 285,71 zł Brenna Stroma 702 4 16.10.2019 345 000,00 zł 160,00 2 156,25 zł Brenna Górecka 713 5 16.10.2019 470 000,00 zł 207,00 2 270,53 zł Brenna Wiązowa 798 6 08.10.2019 250 000,00 zł 232,05 1 077,35 zł Brenna Objazdowa, Bukowa 1816 7 17.06.2019 42 500,00 zł 120,00 2 125,00 zł Brenna Objazdowa 822 8 21.12.2018 180 000,00 zł 220,00 1 636,36 zł Brenna Górecka 1001 9 09.11.2018 290 000,00 zł 144,42 2 008,03 zł Brenna Brzegowa 1067 10 31.10.2018 131 250,00 zł 125,00 2 100,00 zł Brenna Klimorówka 276 11 31.10.2018 390 000,00 zł 166,35 2 344,45 zł Brenna Leśników 633 12 27.08.2018 245 000,00 zł 163,49 1 498,56 zł Brenna Drożyska 1242

13 17.08.2018 195 000,00 zł 158,70 1 228,73 zł Brenna b/d 1135

14 26.07.2018 126 666,67 zł 130,40 971,37 zł Brenna Słoneczna 500

(15)

3 Powierzchnia

działki 15%

 dobra - działka umożliwiająca optymalne zagospodarowanie o korzystnym kształcie

 średnia - działka umożliwiająca optymalne zagospodarowanie o średnio korzystnym kształcie

 słaba - działka utrudniająca optymalne zagospodarowanie o mało korzystnym kształcie

4 Powierzchnia

budynku 10%

 dobra

 średnia

 słaba

5 Rodzaj

zabudowy 15%  wolnostojąca

 inna (szeregowa, bliźniacza)

Tabela– cechy nieruchomości podobnych wraz z wagami

III.1.3. Opis nieruchomości o cenie maksymalnej i o cenie minimalnej

Cena maksymalna: Nieruchomość – Brenna, ul. Leśników

Nieruchomość zlokalizowana w miejscowości Brenna przy ul. Leśników. Dom o powierzchni użytkowej 166,35mkw, działka o pow. 633mkw. Transakcja została zawarta w dniu 31/10/2018r za kwotę 390 000,00zł, cena transakcyjna za 1 mkw to 2 344,45zł. Nieruchomość uwzględniając przedstawione cechy - posiada ich najlepsze zestawienie, w odniesieniu do przyjętego zbioru transakcyjnego (poza powierzchnią domu).

Cena minimalna: Nieruchomość- Brenna, ul. Słoneczna

Nieruchomość zlokalizowana w Tarnowskich Górach przy ul. Młodości. Dom o powierzchni użytkowej 130,4 mkw, działka o pow. 500 mkw. Transakcja została zawarta w dniu 26/07/2018r., za kwotę 126 666,67zł, cena transakcyjna za 1 mkw to 971,37zł. Nieruchomość, uwzględniając przedstawione cechy - posiada ich najgorsze zestawienie, w odniesieniu do przyjętego zbioru transakcyjnego(poza powierzchnią domu).

II.1.4 Określenie wartości współczynników korygujących

Zgodnie z metodyką wyceny wartość przedmiotu wyceny wyznaczana jest jako korekta średniej ceny praw do nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach, co zostało przedstawione w poniższej tabeli.

Tabela – zakres współczynników korygujących

III.1.5. Oszacowanie wartości przedmiotu wyceny

Uwzględniając wcześniej przytoczoną metodykę wartość nieruchomości to:

Cena średnia 1 831,12 zł

Korekta 0,887

Wartość rynkowa 1 m2 1 623,58 zł

Powierzchnia 150,94

Wartość rynkowa 245 063,62 zł

Wartość w zaokrągleniu do pełnych tysięcy 245 000,00 zł

Cecha Waga Korekta

min średni max

Lokalizacja 30% 0,159 0,272 0,384 0,272

Stan techniczny budynku, wykończenie, lata budowy 30% 0,159 0,272 0,384 0,159

Powierzchnia działki 15% 0,080 0,136 0,192 0,136

Powierzchnia budynku 10% 0,053 0,091 0,128 0,128

Rodzaj zabudowy 15% 0,080 - 0,192 0,192

SUMA 100% 0,530 0,679 1,280 0,887

Zakres współczynników

(16)

Uwzględniając udział nieruchomości lokalowej, w wysokości 1/2 jej finalna wartość to:

WR: 0,5 x 245 000 zł WR = 122 500 zł

Wartość rynkowa nieruchomości 122 500,00 zł

Słownie: sto dwadzieścia dwa tysiące pięćset złotych 00/100

Otrzymany wynik można uznać – w opinii autora - za rynkowy, uwzględniając przyjęte parametry i założenia. Określona jednostkowa wartość rynkowa mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne, określone w analizie rynku. Z tego względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie nieruchomości możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.

Określona wartość nie zawiera podatków i innych opłat.

Zgodnie z wymogami Zamawiającego, dokonano wyliczenia wartości wymuszonej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która się może pojawić w przypadku sprzedaży komorniczej.

Jak pokazują analizy rynkowe i obserwacje własne oraz rozeznanie wśród kancelarii komorniczych, nieruchomości o podobnej charakterystyce charakteryzują się słabym zainteresowaniem wśród potencjalnych inwestorów i zwykle są kupowane na drugiej licytacji (większość inwestorów, rezygnuje z pierwszej licytacji, z uwagi na fakt, że w drugiej jest niższa cena wywoławcza). Kupno zwykle następuje nieznacznie powyżej wartości wywoławczej (2/3 ceny tj. 67%).

Z obserwacji i konsultacji z komornikami wynika, że jest to ok 70% wartości, co postanawia się, przyjąć do wyliczenia wartości wymuszonej przedmiotowej nieruchomości:

WRW = 0,7 x 122 500 zł

Wartość wymuszonej sprzedaży nieruchomości 98 000,00 zł

Słownie: dziewięćdziesiąt osiem tysięcy złotych 00/100 Określona wartość nie zawiera podatków i innych opłat.

IV. KLAUZULE I UWAGI KOŃCOWE

1. Niniejsza wycena została sporządzona zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych oraz zasadami etyki zawodowej.

2. Wycena nie może być wykorzystana w żadnym innym celu od określonego w jej treści.

3. Wycena nie może być opublikowana w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za zatajone fakty prawne i wady ukryte przedmiotu wyceny, których istnienia nie mogli stwierdzić podczas wizji lokalnej.

5. Opisany stan własnościowy i formalno-prawny oraz widoczny stan nieruchomości przyjęty został w dobrej wierze na podstawie informacji zamawiającego.

6. Oszacowana wartość rynkowa nie zawiera podatku VAT, wartości nie są wartościami likwidacyjnymi.

7. Opis techniczny i ocena stanu technicznego nie stanowi ekspertyzy technicznej.

8. Wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym odwzorowuje najczęściej występujące zachowania uczestników rynku.

9. Z uwagi na zaistniałą sytuacją w kraju i na świecie związaną z COVID-19, przyjęto, że jest to sytuacja o charakterze incydentalnym, która nie będzie miała wpływu na kupno i sprzedaż

(17)

nieruchomości w długim terminie, a tym samym na ich wartość. Przyjęto scenariusz, w którym gospodarka po chwilowym osłabieniu, powróci do naturalnej skali.

10. Oszacowana wartość wynika z w/w założeń i odejście od nich może spowodować zmianę wartości nieruchomości.

11. Dane przyjęto na podstawie informacji przekazanej przez Zamawiającego opracowania.

Opracowanie zostało wykonane w oparciu o informacje, wyjaśnienia i dokumenty źródłowe przygotowane przez Zamawiającego, a także o materiały i informacje pozyskane przez rzeczoznawcę, niezbędne w procesie wyceny.

12. Obliczenia w operacie dokonano w programie Microsoft excel, wobec czego wszelkie zaokrąglenia wartości, przeprowadzono zgodnie z algorytmem zastosowanym, w tymże programie. Sprawdzanie poprawności przeliczeń, przyjmując wartości bezpośrednio z operatu może doprowadzić do nieznacznie innych wyników. Niemniej uwzględniając fakt, że jest to kwestia wyłącznie zaokrągleń, autor opracowania potwierdza przyjęcie takiej metodologii w opracowaniu.

13. Od dnia przekazania operatu szacunkowego wraz z załącznikami Autor wyceny nie ponosi odpowiedzialności za udostepnienie osobom trzecim niniejszego opracowania i przetwarzanie danych poufnych i danych osobowych wynikających bezpośrednio jak też wynikających pośrednio z tego opracowania.

V. ZAŁĄCZNIKI

1) Dokumentacja fotograficzna 2) Dokumentacja geodezyjna 3) Polisa OC

4) Wypis z eKW

Siemianowice Śląskie, 25/06/2020r.