Gospodarowanie zasobami nieruchomości przedsiębiorstw państwowych

Pełen tekst

(1)649. 2004. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Barbara Klimek Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Stanisław Maciejowski Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Gospodarowanie zasobami nieruchomości przedsiębiorstw państwowych 1. Podstawowe pojęcia i wyjaśnienia Nieruchomości stanowią zasadniczą część majątku narodowego. Są głównym składnikiem majątku rzeczowego, pozostającego w posiadaniu i (lub) użytkowaniu różnego rodzaju podmiotów i instytucji składających się na gospodarkę. Nieruchomości spełniają w procesach gospodarczych wiele funkcji, służą zaspokajaniu różnorodnych potrzeb, są dobrami niezbędnymi do egzystencji ludzkiej i funkcjonowania instytucji życia publicznego. Z tych też względów problematyka eksploatacji, użytkowania i inwestowania w nieruchomości staje się jednym z istotniejszych zagadnień, zarówno w sferze teorii, jak i praktyki gospodarczej. W niniejszym artykule podjęto próbę wyjaśnienia i uporządkowania wybranych kwestii z zakresu gospodarowania nieruchomościami przedsiębiorstw państwowych, czyli częścią zasobu nieruchomości sektora publicznego. Wymaga to jednak określenia na wstępie takich kategorii, jak administrowanie, zarządzanie i gospodarowanie nieruchomościami, jak również wyjaśnienia samej istoty nieruchomości. Nieruchomość najczęściej jest definiowana jako pojęcie prawne, czyli jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), jak również budynki trwale z gruntem zwarte lub części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności1. Takie 1 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1962 r. Kodeks cywilny, art. 46, § 1, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1983, s. 135..

(2) 36. Barbara Klimek, Stanisław Maciejowski. podejście do nieruchomości w dużej mierze wynika ze specyfiki kategorii, do której odnosi się to pojęcie i potrzeby szerokich regulacji prawnych dotyczących własności, użytkowania, eksploatacji nieruchomości. Mając na względzie gospodarowanie nieruchomościami, przydatnym uzupełnieniem podejścia prawnego do nieruchomości gruntowych i obiektowych jest ich postrzeganie z pozycji fizyczno-ekonomicznej. Przy tym ujęciu nieruchomość gruntowa to przestrzeń geodezyjna o określonych granicach, określonym kształcie, cechach fizycznych, biotycznych oraz funkcjonalno-ekonomicznych, której czynnikiem tworzącym i ulepszającym jest przyroda i człowiek. Nieruchomość obiektowa zaś to budynek lub inna budowla o określonym kształcie, strukturze i walorach użytkowych, trwale połączona z gruntem, wytworzona przy użyciu pracy, narzędzi i materiałów z zastosowaniem odpowiednich umiejętności technicznych. Takie określenie nieruchomości akcentuje ich pewne atrybuty ujęte w sposób zagregowany. Każda nieruchomość jest specyficzna pod względem cech użytkowych, położenia, substancji i funkcji. Wszystkie te cechy mają wpływ na zarządzanie, administrowanie i gospodarowanie nieruchomościami. Zarządzanie w najogólniejszym ujęciu to proces, który wiąże się z wyznaczaniem i osiąganiem celów, to działanie polegające na „spowodowaniu funkcjonowania rzeczy, organizacji lub osób podlegających zarządzającemu zgodnie z wytyczonym przez niego celem”2. W odniesieniu do nieruchomości zarządzanie to „wszelkie procesy organizacji, planowania, realizacji oraz kontroli gospodarowania nieruchomościami”3. W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nimi to podejmowanie decyzji i czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie co najmniej nie pogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość4. Zarządzanie jest zatem osiąganiem założonych rezultatów przez wykorzystanie nieruchomości i wszelkich zasobów i środków dla realizacji tych rezultatów. Z zarządzaniem, zwłaszcza nieruchomościami, wiąże się administrowanie. To ostatnie można określić jako pewien proces odtwórczy, sprowadzający się do realizacji określonych w procesie zarządzania zadań. Administrowanie jest zatem pojęciem węższym od zarządzania i sprowadza się do załatwiania, prowadzenia – w dłuższym bądź krótszym okresie – bieżących spraw i czynności związanych z nieruchomością, bez prawa podejmowania decyzji. Jest to spełnianie zarządzania w procesie gospodarowania5.. 2. Encyklopedia powszechna, PWN, Warszawa 1996, s. 768.. 3. A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami. Podstawy wiedzy i praktyki gospodarowania nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000, s. 23. 4 5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. nr 115, art. 185.. W literaturze często różnicę między zarządzaniem a administrowaniem sprowadza się do tego, że zarządzamy majątkiem, a administrujemy obiektem. Zob. B. Rogatko, Zarządca licencjonowany gwarantem profesjonalnej obsługi nieruchomości, „Świat Nieruchomości”, zima 1997/1998, nr 2..

(3) Gospodarowanie zasobami nieruchomości.... 37. Gospodarowanie to takie wykorzystanie czynników wytwórczych, które zapewnia możliwie największe dochody; kategoria ta wiąże się zatem z podstawowymi kryteriami wyboru. Gospodarowanie opiera się na zasadzie maksymalizacji efektów przy danych zasobach lub minimalizacji nakładów w celu osiągnięcia pożądanych korzyści (wymiernych lub (i) niewymiernych)6. Gospodarowanie to racjonalne postępowanie prowadzące do sytuacji, w której cele uzyskiwane są w sposób efektywny. Implikuje więc ono potrzebę sprawnego zarządzania. Gospodarowanie nieruchomościami jest procesem obejmującym wiele czynności prowadzących do osiągnięcia określonych celów. Czynności te to działania faktyczne i prawne (lub szerzej – realne i regulacyjne). Do działań faktycznych należy zaliczyć czynności zmierzające do utrzymania i (lub) powiększenia substancji majątkowej nieruchomości i jej eksploatacji. Czynności prawne (także regulacja w zakresie instrumentów prawno-ekonomicznych) to działania zmierzające do ustalenia prawa własności, jego ochrony i swobody rozporządzania7. Z punktu widzenia interesów właściciela nieruchomości obydwa rodzaje czynności należy podejmować jednocześnie8. Jeśli proces gospodarowania realizuje sam właściciel, to do jego kompetencji należą zarówno działania prawne, jak i faktyczne. Te ostatnie, polegające głównie na zarządzaniu nieruchomościami, mogą zostać zlecone przez właściciela zarządcy. Gospodarowanie należy zatem utożsamiać z własnością, władaniem i prawami dysponowania nieruchomością. Tak scharakteryzowane w skrócie kategorie mogą odnosić się do różnych – ze względu na formę własności – rodzajów nieruchomości. W niniejszym artykule podjęto problem gospodarowania nieruchomościami przedsiębiorstw państwowych.. 2. Sieć i struktura przedsiębiorstw państwowych Obecna konstrukcja prawno-organizacyjnej formy przedsiębiorstwa państwowego została ukształtowana przez dwa akty prawne: ustawę o przedsiębiorstwach państwowych z dnia 25 września 1981 r. i uchwaloną równocześnie ustawę o samorządzie załogi przedsiębiorstwa państwowego. Przedsiębiorstwa te były tworzone decyzjami naczelnych i centralnych organów administracji państwowej oraz wojewodów, stanowiących dla nich tzw. organy założycielskie. Przedsiębiorstwami państwowymi pozostają nadal te jednostki, które po zmianie ustroju politycznego nie zostały dotąd sprywatyzowane. W 1981 r. przedsiębiorstwa państwowe zostały wyposażone w trzy przymioty: samodzielność, samofinansowanie i samorządność. 6 Zob. A. Pawlikowska-Piechotka, Gospodarka nieruchomościami, Wydawnictwo PCB, Warszawa 1999, s. 254. 7 Por. Ekonomiczne, organizacyjne i społeczne uwarunkowania gospodarowania publicznym zasobem nieruchomości Skarbu Państwa i samorządowym, pod red. A. Nalepki, maszynopis, AE w Krakowie, Kraków 2002. 8. Zob. J. Szachtunowicz, Gospodarka nieruchomościami, PWN, Warszawa 2001, s. 20..

(4) 38. Barbara Klimek, Stanisław Maciejowski. W efekcie procesów prywatyzacyjnych liczba przedsiębiorstw państwowych systematycznie maleje. O ile na koniec 1996 r. było ich 3847, to według stanu na 30 czerwca 2001 r. ich liczba zmniejszyła się do 2132 (tabela 1). Tabela 1. Przedsiębiorstwa państwowe według sekcji PKD (stan na dzień 30 czerwca 2001 r.) Wyszczególnienie Ogółem Rolnictwo, łowiectwo i leśnictwo Rybołówstwo i rybactwo Górnictwo i kopalnictwo Przetwórstwo przemysłowe Wytwarzanie i zaopatrywanie w energię elektryczną, gaz i wodę. Liczba przedsiębiorstw. Udział (w %). 2132. 100,0. 34. 1,6. 2. 0,1. 39. 1,8. 896. 42,1. 19. 0,9. Budownictwo. 377. 17,7. Handel hurtowy i detaliczny. 262. 12,3. 15. 0,7. 298. 13,9. 2. 0,1. 182. 8,5. 6. 0,3. Hotele i restauracje Transport, gospodarka magazynowa i łączność Pośrednictwo finansowe Obsługa nieruchomości, wynajem, nauka Pozostałe. Źródło: Zmiany strukturalne grup podmiotów gospodarki narodowej w I półroczu 2001 r., GUS, Warszawa 2001 oraz obliczenia własne.. Biorąc pod uwagę podział przedsiębiorstw według sekcji Polskiej Klasyfikacji Działalności, stwierdzić można, że największy odsetek ogółu przedsiębiorstw państwowych znajduje się w sekcji „przetwórstwo przemysłowe” (42,1%). Istotny jest także udział budownictwa (17,7% ogółu przedsiębiorstw państwowych), transportu, gospodarki magazynowej i łączności (13,9%) oraz handlu (12,3%). Liczba przedsiębiorstw państwowych jest wyraźnie zróżnicowana w poszczególnych województwach. Największy ich odsetek znajduje się na terenie tych województw, w których zlokalizowane są duże miasta, będące silnymi centrami gospodarczymi. Są to takie województwa, jak: mazowieckie – 17,5% ogółu przedsiębiorstw państwowych, śląskie – 13,9%, wielkopolskie i łódzkie – po ok. 8% oraz małopolskie – 7% (tabela 2). Uzupełnieniem ilościowej charakterystyki przedsiębiorstw państwowych jest ich podział według organów założycielskich (tabela 3). W 2001 r. najwięcej było przedsiębiorstw, dla których organem założycielskim jest wojewoda (1469). Liczba przedsiębiorstw i banków państwowych, dla których organem założycielskim jest minister skarbu, wynosi 48..

(5) 39. Gospodarowanie zasobami nieruchomości.... W literaturze przedmiotu do przedsiębiorstw państwowych zalicza się także przedsiębiorstwa mające formę jednoosobowych spółek skarbu państwa, działające na podstawie przepisów kodeksu handlowego. Utworzenie ich w wyniku procesu komercjalizacji traktuje się jako wstępny krok do właściwej prywatyzacji. Tabela 2. Przedsiębiorstwa państwowe według województw (stan na dzień 30 czerwca 2001 r.) Wyszczególnienie Ogółem Dolnośląskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie Pomorskie Śląskie Świętokrzyskie Warmińsko-mazurskie Wielkopolskie Zachodniopomorskie. Liczba przedsiębiorstw 2132 128 88 112 68 179 149 375 41 47 63 106 296 85 68 187 140. Udział (w %) 100,0 6,0 4,1 5,2 3,2 8,4 7,0 17,5 1,9 2,2 3,0 5,0 13,9 4,0 3,2 8,8 6,6. Źródło: Zmiany strukturalne grup podmiotów gospodarki narodowej w I półroczu 2001 r., GUS, Warszawa 2001 oraz obliczenia własne.. Nadzór właścicielski nad jednoosobowymi spółkami skarbu państwa sprawuje minister skarbu, występujący w roli zgromadzenia wspólników. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, nadzór właścicielski w imieniu tego ministra może sprawować powołana przez niego rada nadzorcza, w której skład wchodzą również przedstawiciele pracowników. Liczba spółek z wyłącznym udziałem skarbu państwa wzrastała do końca 1999 r. Było ich wówczas 5502 (tabela 4). W drugiej połowie 2001 r. liczba jednoosobowych spółek skarbu państwa zaczęła się zmniejszać, osiągając na koniec roku stan 484. W roku tym skarb państwa zbył udziały w 33 jednoosobowych spółkach skarbu państwa. W końcu 2001 r. większość dużych państwowych podmiotów gospodarczych działało w formie jednoosobowych spółek skarbu państwa, stanowiąc znaczną część największych polskich jednostek gospodarczych..

(6) 40. Barbara Klimek, Stanisław Maciejowski. Tabela 3. Przedsiębiorstwa i banki państwowe według organów założycielskich Liczba podmiotów. Wyszczególnienie. 2000. 2001. Przedsiębiorstwa i banki państwowe, których organem założycielskim jest minister skarbu państwa: – prowadzące działalność – w likwidacji – w stanie upadłości. 53 44 6 3. 48 38 7 3. Przedsiębiorstwa państwowe, których organem założycielskim jest minister obrony narodowej: – prowadzące działalność – w likwidacji – w stanie upadłości. 28 24 1 3. 27 23 – 4. Przedsiębiorstwa państwowe, których organem założycielskim jest minister sprawiedliwości: – prowadzące działalność – w stanie upadłości. 19 18 1. 19 18 1. Przedsiębiorstwa państwowe, których organem założycielskim jest wojewoda: – prowadzące działalność – w likwidacji – w stanie upadłości. 1626 847 157 622. 1469 648 177 646. Ministerstwo Infrastruktury. 3. 2. Minister kultury. 0. 1. Źródło: Sprawozdanie o stanie mienia Skarbu Państwa. Majątek Skarbu Państwa i państwowych osób prawnych na dzień 31 grudnia 2001 r., Ministerstwo Skarbu Państwa, Warszawa, wrzesień 2002.. Tabela 4. Jednoosobowe spółki skarbu państwa i ministra gospodarki Spółki prowadzące działalność. Spółki w likwidacji. Spółki w stanie upadłości. Stan na dzień. Ogółem. 31 XII 1996 31 XII 1997. 377 347. 355 317. 31 XII 1998 31 XII 1999 31 XII 2000. 415 502 501. 376 445 433. 9. 59. 31 XII 2001. 484. 399. 13. 72. 5 5. 17 25 39 57. Źródło: Sprawozdanie o stanie mienia Skarbu Państwa. Majątek Skarbu Państwa i państwowych osób prawnych na dzień 31 grudnia 2001 r., Ministerstwo Skarbu Państwa, Warszawa, wrzesień 2002..

(7) Gospodarowanie zasobami nieruchomości.... 41. Do przedsiębiorstw państwowych należy zaliczyć też przedsiębiorstwa stanowiące własność państwowych osób prawnych. Przedsiębiorstwa te powstają w Polsce począwszy od 1990 r. w wyniku następujących działań: – powoływania przez przedsiębiorstwo państwowe (na podstawie wyłożonego kapitału) innego przedsiębiorstwa, w którym ma ono 100% udziałów (akcji), – wyodrębnienia z dużych przedsiębiorstw skarbu państwa pewnych ich części (np. wydziałów produkcji pomocniczej lub komórek działalności socjalnej) i uczynienia z nich samodzielnych przedsiębiorstw w postaci spółek, których 100% akcji (udziałów) lub tylko część należy do przedsiębiorstwa, z którego zostały wyodrębnione, – nabywania przez przedsiębiorstwa skarbu państwa akcji (udziałów) innych prywatyzowanych przedsiębiorstw skarbu państwa, czego celem jest powiększenie swego potencjału produkcyjnego lub usługowego i podwyższenie swej siły ekonomicznej9.. 3. Podstawowe kryteria podziału nieruchomości przedsiębiorstw państwowych Nieruchomości będące w gestii przedsiębiorstw państwowych można klasyfikować według różnych kryteriów. Podstawowym przyjętym kryterium jest ich podział na grupy, wynikający z obecnie obowiązującej klasyfikacji rodzajowej środków trwałych. Klasyfikacja ta, wprowadzona od 1 stycznia 2000 r. na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r., zastąpiła dotychczas obowiązującą klasyfikację rodzajową środków trwałych. Opracowanie nowej klasyfikacji wiązało się ze zmianą wielu przepisów prawnych oraz potrzebą dostosowania jej do norm prawnych i klasyfikacji europejskiej. Zgodnie z tą klasyfikacją ogół środków trwałych dzieli się na grupy, podgrupy i rodzaje. Na pierwszym szczeblu klasyfikacyjnym ogół środków trwałych dzielony jest na 10 jednocyfrowych grup, z których jako nieruchomości można potraktować trzy pierwsze grupy, czyli: 0 – grunty, 1 – budynki i lokale, 2 – obiekty inżynierii lądowej i wodnej. Poniżej dokonano bardziej szczegółowego podziału tych trzech grup, dostosowując klasyfikację do potrzeb wynikających z tematu opracowania. Podziały te uwzględniają rożne możliwości co do formy zagospodarowania nieruchomości (np. dzierżawa, sprzedaż, darowizna). Są one ponadto użyteczne ze względu na charakter i skalę uzyskiwanych z nieruchomości dochodów. Pierwsza z wymienionych grup – grunty – może być podzielona z punktu widzenia własności na: – własne, w stosunku do których jednostka gospodarcza posiada tytuł własności, – obce, w tym: w użytkowaniu wieczystym, w dzierżawie, w użytkowaniu.. 9 S. Sudoł, Przedsiębiorstwo. Podstawy nauki o przedsiębiorstwie. Teoria i praktyka zarządzania, TNOiK, Toruń 1999, s. 99..

(8) 42. Barbara Klimek, Stanisław Maciejowski. Przydatna jest także klasyfikacja gruntów z punktu widzenia ich wykorzystania, przyjęta przez GUS. Jest to podział na: – użytki rolne, w tym: grunty rolne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, – użytki leśne i grunty zadrzewione, z tego: lasy i grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione, – grunty zabudowane i zurbanizowane, wśród których wyróżnia się: tereny mieszkalne, tereny przemysłowe, inne tereny zabudowane, zurbanizowane tereny niezabudowane, tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, użytki kopalne, drogi, koleje, inne tereny komunikacyjne, – użytki ekologiczne, – tereny różne, – nieużytki, – wody. Grunty będące w gestii przedsiębiorstw państwowych można również podzielić na dwie zasadnicze grupy z punktu widzenia wykorzystania powierzchni. Jest to podział na grunty zabudowane oraz niezabudowane. Grunty zabudowane można z kolei podzielić z punktu widzenia sposobu eksploatacji posadowionych na nich obiektów na: – grunty pod nieruchomości budynkowe administracyjne, – grunty pod obiekty produkcyjne (rolne, przemysłowe, budowlane, transportu i łączności, handlowe i inne), – grunty pod obiekty magazynowe, – grunty pod obiekty zaplecza socjalno-bytowego, – grunty pod obiekty mieszkalne, – tereny związane z infrastrukturą techniczną (drogi, rurociągi, bocznice kolejowe, ciągi energetyczne i inne). Przedsiębiorstwa mogą posiadać również tereny, które nie są wykorzystywane na potrzeby bieżącej działalności (grunty niezabudowane). Można je podzielić z punktu widzenia przeznaczenia na grunty: rolne i leśne, przemysłowe, budowlane, handlowe, transportu i łączności, składowe, nieużytki, pozostałe. Wykorzystanie tych terenów powinno być zgodne z ustaleniami planu przestrzennego zagospodarowania, lecz z możliwością ich przekształcenia w zależności od potrzeb wynikających z rozwoju i charakteru prowadzonej przez przedsiębiorstwo działalności. Drugą grupę środków trwałych, czyli budynki i lokale będące w posiadaniu przedsiębiorstw państwowych, można podzielić – z punktu widzenia ich przeznaczenia – na dwa zbiory klasyfikacyjne: – produkcyjne, czyli związane bezpośrednio lub pośrednio z działalnością gospodarczą przedsiębiorstwa, – nieprodukcyjne, czyli nie uczestniczące bezpośrednio w procesie wytwarzania produktów, lecz służące potrzebom administracyjnym oraz celom socjalno-bytowym lub kulturalno-oświatowym pracowników przedsiębiorstwa. W grupie pierwszej, czyli budynków produkcyjnych, wyróżnić można: budynki i hale przemysłowe i energetyczne, budynki i hale składowe, budynki transpor-.

(9) 43. Gospodarowanie zasobami nieruchomości.... tu i łączności, budynki handlowo-usługowe, pozostałe budynki produkcyjne i usługowe. Z kolei do budynków nieprodukcyjnych należą: budynki administracyjne, budynki mieszkalne w gestii zakładów pracy, budynki socjalno-bytowe i rekreacyjne (np. hotele, domy wczasowe, ośrodki kolonijne, stołówki, przychodnie lekarskie, domy kultury, przedszkola i inne). Trzecia grupa klasyfikacyjna środków trwałych, czyli obiekty inżynierii lądowej i wodnej (dawniej budowle), może być podzielona na: obiekty inżynieryjne lądowe, obiekty inżynieryjne wodne, obiekty górnicze dołowe, linie i sieci energetyczne, elektrotrakcyjne i telekomunikacyjne, urządzenia melioracyjne, zasadzenia wieloletnie, inne. Tabela 5. Wartość brutto środków trwałych w podstawowych sekcjach sektora publicznego według stanu na dzień 31 grudnia 2000 r. (w mln zł). Wyszczególnienie. Ogółem. Budynki i budowle. Maszyny, urządzenia techniczne, narzędzia. Środki transportu. Pozostałe. 1 444 803,7. 967 900,3. 366 925,4. 93 586,7. 16 391,4. Ogółem badane sekcje. 633 602,7. 442 966,2. 160 894,0. 28 269,2. 1 473,3. Rolnictwo, łowiectwo i leśnictwo. 17 374,1. 14 642,0. 1 353,1. 480,5. 898,4. 439,3. 92,3. 17,7. 307,1. 22,2. 288 212,6. 157 190,7. 125 976,6. 4 723,2. 322,1. Górnictwo i kopalnictwo. 30 739,1. 15 133,6. 14 372,6. 1 215,4. 17,5. Przetwórstwo przemysłowe. 75 270,3. 30 937,9. 42 619,5. 1 700,9. 12,0. Wytwarzanie i zaopatrywanie w energię elektryczną, gaz, wodę. Ogółem gospodarka. Rybołówstwo i rybactwo Przemysł. 182 203,1. 111 119,3. 68 984,5. 1 806,7. 292,6. Budownictwo. 5 069,3. 3 503,2. 1 008,7. 555,1. 2,2. Handel i naprawy. 2 693,6. 1 671,6. 759,8. 260,6. 1,6. Hotele i restauracje. 1 024,1. 857,3. 147,8. 18,7. 0,3. Transport, gospodarka magazynowa i łączność. 252 523,9. 209 875,8. 22 249,9. 20 395,2. 3,0. Pośrednictwo finansowe. 6 771,5. 3 173,0. 3 293,2. 304,0. 1,3. Obsługa nieruchomości i firm, nauka. 59 494,2. 51 960,0. 6 087,2. 1 224,8. 222,2. Źródło: Inwestycje i środki trwałe w gospodarce narodowej w 2000 r., GUS, Warszawa 2001.. Dostępna statystyka nie pozwala na wyodrębnienie budynków i budowli będących własnością przedsiębiorstw państwowych. Możliwy jest jedynie podział na sektor publiczny i prywatny. Dla przybliżenia skali nieruchomości obiektowych będących w gestii przedsiębiorstw państwowych w badaniach uwzględniono te sekcje.

(10) 44. Barbara Klimek, Stanisław Maciejowski. PKD sektora publicznego, w których funkcjonują przedsiębiorstwa państwowe. Z obliczeń wynika, że na koniec 2000 r. posiadały one środki trwałe o wartości 633,6 mld zł wobec 1444,8 mld zł w całej gospodarce, czyli ok. 44% (tabela 5). Wartość budynków i budowli w tych sekcjach sektora publicznego wynosiła 442,9 mld zł, gdy tymczasem w całej gospodarce – 967,9 mld zł. Budynki i budowle w badanych sekcjach stanowiły więc ok. 46% ich ogółu w gospodarce. Największy udział w wartości budynków i budowli miała sekcja „transport, gospodarka magazynowa, łączność” – 47,4%. Na drugim miejscu był przemysł ogółem – 33,5%, w tym wytwarzanie i zaopatrywanie w energię elektryczną, gaz i wodę – 25%, wyposażenie, zwłaszcza w budowle. Dużym udziałem charakteryzowała się również sekcja „obsługa nieruchomości i firm”, w której znajdują się także przedsiębiorstwa świadczące usługi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (11,6%). Znikomy był natomiast, co wynika z charakteru prowadzonej działalności, udział sekcji „rybołówstwo i rybactwo” (0,1%) oraz udział „handlu i napraw” (0,4%) oraz „hoteli i restauracji” (0,2%), co z kolei wiąże się ze skalą działalności przedsiębiorstw tych sekcji na tle innych dziedzin gospodarki (tabela 6). Tabela 6. Struktura rodzajowa środków trwałych według sekcji gospodarki narodowej w sektorze publicznym (stan na koniec 2000 r.). Wyszczególnienie. Ogółem. Ogółem badane sekcje. Budynki i budowle. Maszyny, urządzenia techniczne, narzędzia. Środki transportu. Pozostałe. 100,0. 100,0. 100,0. 100,0. 100,0. Rolnictwo, łowiectwo i leśnictwo. 2,7. 3,3. 0,9. 1,7. 61,0. Rybołówstwo i rybactwo. 0,1. 0,1. 0,0. 1,1. 1,5. 45,1. 35,5. 78,2. 16,6. 21,9. 4,8. 3,4. 8,9. 4,2. 1,2. Przetwórstwo przemysłowe. 11,9. 7,0. 26,4. 6,0. 0,8. Wytwarzanie i zaopatrywanie w energię elektryczną, gaz, wodę. Przemysł Górnictwo i kopalnictwo. 28,8. 25,0. 42,9. 6,4. 19,9. Budownictwo. 0,8. 0,8. 0,7. 2,0. 0,1. Handel i naprawy. 0,4. 0,4. 0,5. 0,9. 0,1. Hotele i restauracje. 0,2. 0,2. 0,1. 0,1. 0,0. Transport, gospodarka magazynowa i łączność. 39,9. 47,4. 13,8. 72,2. 0,2. Pośrednictwo finansowe. 1,1. 0,7. 2,0. 1,1. 0,1. Obsługa nieruchomości i firm, nauka. 9,4. 11,6. 3,8. 4,3. 15,1. Źródło: Inwestycje i środki trwałe w gospodarce narodowej w 2000 r., GUS, Warszawa 2001 oraz obliczenia własne..

(11) 45. Gospodarowanie zasobami nieruchomości... Tabela 7. Struktura rodzajowa środków trwałych w 2000 r. (sektor publiczny). Wyszczególnienie. Ogółem. Budynki i budowle. Maszyny, urządzenia techniczne, narzędzia. Środki transportu. Pozostałe. Ogółem gospodarka. 100,0. 66,9. 25,5. 6,5. 1,1. Ogółem badane sekcje. 100,0. 70,0. 25,3. 4,5. 0,2. Rolnictwo, łowiectwo i leśnictwo. 100,0. 83,9. 8,1. 2,8. 5,2. Rybołówstwo i rybactwo. 100,0. 20,9. 4,0. 70,1. 5,0. Przemysł. 100,0. 54,5. 43,8. 1,6. 0,1. Górnictwo i kopalnictwo. 100,0. 49,2. 46,9. 3,9. 0,0. Przetwórstwo przemysłowe. 100,0. 41,1. 56,6. 2,3. 0,0. Wytwarzanie i zaopatrywanie w energię elektryczną, gaz, wodę. 100,0. 61,0. 37,8. 1,0. 0,2. Budownictwo. 100,0. 68,7. 19,6. 11,7. 0,0. Handel i naprawy. 100,0. 62,1. 28,2. 9,7. 0,0. Hotele i restauracje. 100,0. 83,8. 14,4. 1,8. 0,0. Transport, gospodarka magazynowa i łączność. 100,0. 83,1. 8,8. 8,1. 0,0. Pośrednictwo finansowe. 100,0. 46,9. 48,6. 4,5. 0,0. Obsługa nieruchomości i firm, nauka. 100,0. 87,3. 10,2. 2,1. 0,4. Źródło: Inwestycje i środki trwałe w gospodarce narodowej w 2000 r., GUS, Warszawa 2001 oraz obliczenia własne.. Charakteryzując udział budynków i budowli w ogólnej wartości środków trwałych poszczególnych sekcji, można zauważyć, że na czołowych miejscach znajdują się takie sekcje, jak: hotele i restauracje (83,8% wartości środków trwałych w tej dziedzinie działalności to budynki i budowle), transport, gospodarka magazynowa i łączność (83,1%), obsługa nieruchomości i firm (87,3%). Relatywnie duży jest także udział budynków i budowli w majątku budownictwa (68,7%) oraz handlu i napraw (62,1%) – tabela 7.. 4. Strategie przedsiębiorstwa a kierunki działań związane z gospodarowaniem nieruchomościami Decyzje związane z kierunkami gospodarowania posiadanym mieniem wynikają bezpośrednio z przyjętej strategii przedsiębiorstwa. Strategia jest to koncepcja działania w dłuższym czasie, uwzględniająca przewidywane zmiany w otocze-.

(12) 46. Barbara Klimek, Stanisław Maciejowski. niu, a także przewidywane zmiany wewnętrzne w zasobach i warunkach działania przedsiębiorstwa10. W bogatej literaturze przedmiotu typologia strategii przedsiębiorstwa jest zróżnicowana. Za punkt wyjścia przyjmiemy cztery typy strategii, wiążąc je z możliwymi kierunkami gospodarowania nieruchomościami. Strategia wzrostu. Gdy przyjmuje się ten rodzaj strategii, zasoby nieruchomości w zależności od skali rozwoju albo mogą podlegać intensywniejszej eksploatacji, albo reprodukcji prostej (odtworzeniu na wyższym stopniu jakościowym) i rozszerzonej. Strategia wzrostu może przybrać dwie formy: strategii opartej na własnych zasobach oraz strategii przez współpracę i integrację z innymi firmami. Strategia stabilizacji i doskonalenia działalności. Ten typ strategii polega – w odniesieniu do nieruchomości – na optymalnym wykorzystaniu posiadanych zasobów. W przedsiębiorstwie realizującym tę strategię nie następuje wzrost zasobów ze względu na kryterium efektywności działania. Ważną kwestią może się stać również wykorzystanie dla celów własnych tych zasobów, które zostały wcześniej przekazane do dyspozycji innych jednostek gospodarczych (np. w dzierżawę). Strategia rekonstrukcji (restrukturyzacji). Restrukturyzację przedsiębiorstwa należy rozumieć jako zmiany systemowe w przedsiębiorstwie, które mogą dotyczyć techniki, technologii, form organizacji produkcji, systemu zarządzania, ekonomiki i rynku oraz statusu prawno-organizacyjnego tego przedsiębiorstwa11. W tabeli 8 przedstawiono różne opcje restrukturyzacji przedsiębiorstw. Tabela 8. Charakterystyka podstawowych opcji restrukturyzacji przedsiębiorstwa Restrukturyzacja naprawcza w ramach aktualnego potencjału przedsiębiorstwa. poprzez „odchudzanie” przedsiębiorstwa. Restrukturyzacja rozwojowa. Usprawnienie procesu zarządzania. likwidacja ogniw nieefektywnych. podejmowanie nowych sfer działania. Doskonalenie organizacji pracy. wyłączenie obiektów z produkcji. odnowa asortymentu produkcji. Poprawa jakości wyrobów Doskonalenie kadr. sprzedaż niewykorzystywanego majątku. nawiązywanie kontaktów z nowymi dostawcami, zdobywanie nowych rynków zbytu. Doskonalenie systemu motywacyjnego. zagospodarowanie majątku z udziałem osób trzecich. postęp techniczny i technologiczny. ograniczenie asortymentu. doskonalenie struktury organizacyjnej i procesu zarządzania. redukcja zatrudnienia. Źródło: A. Nalepka, Zarys problematyki restrukturyzacji przedsiębiorstw, Antykwa, Kraków 1998, s. 27.. 10. S. Sudoł, Podstawy nauki o przedsiębiorstwie. Teoria i praktyka zarządzania, TNOiK, Toruń 1999,. s. 98. 11 A. Pełka, Restrukturyzacja przemysłowa przedsiębiorstw, Instytut Organizacji i Zarządzania w Przemyśle „Orgman”, Warszawa 1994, s. 7..

(13) Gospodarowanie zasobami nieruchomości.... 47. Restrukturyzacja zasobów obejmuje zmiany w obszarach: techniki i technologii, majątku przedsiębiorstwa oraz zatrudnienia. Restrukturyzacja majątkowa odniesiona do nieruchomości dotyczy dwu wcześniej wyodrębnionych ich grup, a mianowicie obiektów produkcyjnych i nieprodukcyjnych. Restrukturyzacja majątku produkcyjnego jest związana głównie ze zmianami w technice i technologii, wprowadzaniem nowej produkcji, zaniechaniem wytwarzania produktów nierentownych. Bieżące zmiany techniczne oraz inwestycje wpływają na przeobrażenie struktury posiadanego mienia i mogą prowadzić do uwolnienia części majątku przedsiębiorstwa. Jego zagospodarowanie to ważne zadanie restrukturyzacji zasobów. Można ten majątek zbyć lub (co jest w polskiej praktyce szeroko stosowane) wydzielić i wydzierżawić. W wypadku nieruchomości o charakterze nieprodukcyjnym podstawowym motywem jest dążenie do obniżenia często wysokich kosztów z tytułu ich utrzymania. Jest to szczególnie widoczne w odniesieniu do nieruchomości stanowiących majątek socjalny. Można dokonać podziału mienia na potrzebne i „niechciane”. Obiekty tego majątku powstały w okresie przerostu socjalnych funkcji przedsiębiorstw. Mają one często dużą wartość księgową, a ich utrzymanie stanowi znaczącą pozycję kosztów własnych przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwa mogą je zbyć, lecz często jest to bardzo trudne. Praktyka wskazuje, że w wielu wypadkach takie podejście stanowiło barierę procesu prywatyzacji. Istniejące ustawodawstwo stwarza także inne możliwości, takie jak: powołanie na podstawie majątku socjalnego spółek prawa handlowego z udziałem przedsiębiorstwa lub jego pracowników, sprzedaż preferencyjna dla pracowników korzystających z majątku (np. sprzedaż mieszkań zakładowych), przekazanie nieodpłatne organom administracji państwowej. Urzeczywistnienie tych rozwiązań napotyka jednak często trudności i opór ze strony pracowników przedsiębiorstwa państwowego12. Strategia redukcji. Realizując tę strategię, przedsiębiorstwo redukuje zbędny majątek np. poprzez sprzedaż. Może także przekształcić go w inną formę wykorzystania, jeśli znajdzie nową dziedzinę działalności, lub oddać go do wykorzystania innym użytkownikom, np. w formie dzierżawy. W zależności od przyjętej strategii zarządzania, zasoby nieruchomości można również podzielić na: – czynne – funkcjonujące nieprzerwanie lub tylko okresowo, – nieczynne czasowo, czyli znajdujące się w rezerwie, w zapasie, remontowane, zbędne lub wydzierżawione innym jednostkom, – nieczynne trwale, czyli wyłączone z eksploatacji. W sytuacji złej kondycji mogą one stanowić zabezpieczenie dla firmy. Wyboru odpowiedniej strategii powinno się dokonywać na podstawie czterech podstawowych kryteriów13:. 12 C. Suszyński, Restrukturyzacja przedsiębiorstw. Proces zarządzania zmianami, PWE, Warszawa 1999, s. 153. 13. P. Drucker, Praktyka zarządzania, Nowoczesność, Warszawa 1994, s. 53..

(14) 48. Barbara Klimek, Stanisław Maciejowski. – ryzyka, tzn. należy ocenić spodziewane korzyści i straty i na podstawie ich proporcji podejmować decyzje, – gospodarności w wysiłkach, co oznacza, że należy wybrać ten wariant strategii, który przynosi jak największe korzyści przy jak najmniejszym wysiłku, – rozkładu w czasie, tzn. aby ten czas mobilizował do działania, – ograniczoności zasobów – strategia nie powinna przewidywać rozwiązań niemożliwych do wykonania przez zespół.. 5. Lokalizacja działań w sferze gospodarowania nieruchomościami w przedsiębiorstwie państwowym Wybór formy gospodarowania mieniem (sprzedaż, dzierżawa, wniesienie do spółki, darowizna) jest związany z przyjętą przez przedsiębiorstwo strategią. Narzędziem tego wyboru powinien być rachunek ekonomiczny. Można zaproponować następujące miary, charakteryzujące efektywność gospodarowania majątkiem nieruchomym: wartość budynków i budowli brutto lub netto wskaźnik = , budowlanochłonności strumień przychodów. powierzchnia terenów nieruchomości gruntowych wskaźnik = , terenochłonności strumień przychodów wartość produkcji globalny wskaźnik = , produktywności wartość budynków i budowli (brutto lub netto) wartość produkcji ogólny wskaźnik = , produktywności wartość produkcyjnych budynków i budowli (brutto lub netto). wskaźnik stopnia wykorzystania = pow. produkcyjnych. powierzchnia wykorzystanych do celów produkcyjnych nieruchomości obiektowych ogólna powierzchnia nieruchomości obiektowych. · 100 .. Podobne miary można zastosować do obliczenia stopnia wykorzystania powierzchni nieruchomości obiektowych według sposobu użytkowania (np. powierzchni magazynowych, biurowych): wskaźnik powierzchnia wykorzystanych terenów według sposobu przeznaczenia wykorzystania = . ogólna powierzchnia terenów (posiadanych i (lub) dysponowanych terenów. Poziom tych wskaźników może stanowić kryterium wyboru form zagospodarowania mienia. Posiadany i (lub) dysponowany przez przedsiębiorstwo zasób nieruchomości wymaga podejmowania decyzji co do sposobu zarządzania nim (określania celów i sposobu ich realizacji). Można zaproponować dwa odmienne podejścia do zarządzania nieruchomościami w przedsiębiorstwie..

(15) Gospodarowanie zasobami nieruchomości.... 49. Podejście pierwsze to podejmowanie podstawowych czynności związanych z zarządzaniem przez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zespół (dział) gospodarowania nieruchomościami, na czele którego stoi kierownik14. Zespół ten składa się z dwu sekcji: – gospodarowania nieruchomościami, w skład której wchodzą: specjalista ds. gospodarowania nieruchomościami, specjalista ds. własnościowych, inspektor ds. utrzymania terenów i inspektor ds. utrzymania dróg i placów, – gospodarki lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, ze stanowiskami: samodzielnego referenta administracyjnego, samodzielnego operatora EMC. Do zadań kierownika zespołu należą: – kierowanie i nadzór nad pracą zespołu, – koordynacja współpracy zespołu z innymi jednostkami organizacyjnymi, – koordynacja współpracy zespołu z jednostkami zewnętrznymi, – przygotowanie i prowadzenie gospodarki gruntami, – planowanie i prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi i lokalami zbędnymi dla działalności przedsiębiorstwa, – planowanie i nadzór inwestorski nad remontami dróg i parkingów, – planowanie, prowadzenie i nadzór nad utrzymaniem letnim i zimowym terenów, dróg, parkingów i placów. Zakres obowiązków spoczywających na sekcji gospodarowania nieruchomościami sprowadza się do kilku głównych obszarów powiązanych z zarządzaniem nieruchomościami. Są to zadania związane z pracami remontowymi i utrzymaniem budynków, terenów, dróg, placów i parkingów, obowiązki dotyczące uregulowań prawno-własnościowych nieruchomości gruntowych i obiektowych oraz prowadzenie dzierżaw lokali i terenów zbędnych dla działalności przedsiębiorstwa. Sekcją kieruje jej kierownik, który pełni funkcję zastępcy kierownika zespołu. Jego podstawowe zadania to: – ocena stanu technicznego obiektów budowlanych, będących na stanie majątkowym przedsiębiorstwa, – planowanie prac remontowych budynków, – planowanie nakładów finansowych na remonty budynków, – odbiory prac remontowych, – przygotowanie wniosków inwestycyjnych. Kierownikowi sekcji podlega specjalista ds. gospodarowania nieruchomościami, a jego najważniejsze zadania to: – prowadzenie dzierżaw obiektów i terenów, – przygotowanie umów dzierżaw, najmu, – prowadzenie rozliczeń z tytułu dzierżaw i najmu lokali i terenów, – nadzór nad stanem technicznym i porządkowym wydzierżawionych obiektów i terenów. Do głównych zadań kolejnego pracownika sekcji, a mianowicie specjalisty ds. własnościowych, należą: 14. Wykorzystano doświadczenia jednego z polskich przedsiębiorstw..

(16) 50. Barbara Klimek, Stanisław Maciejowski. – uregulowania prawno-własnościowe terenów i obiektów (m.in. badanie ksiąg wieczystych i katastru gruntowego, wpisy do ksiąg wieczystych, badanie materiałów archiwalnych), – prowadzenie dokumentacji dotyczącej uregulowań prawno-własnościowych nieruchomości, – przygotowanie materiałów do umów dzierżawy lub zbycia gruntów, budynków i budowli, – przygotowanie i prowadzenie przetargów na wycenę nieruchomości, dzierżawę lub zbycie nieruchomości. Trzecie stanowisko w ramach sekcji gospodarowania nieruchomościami to stanowisko inspektora ds. utrzymania terenów. Jego podstawowe obowiązki to: – utrzymanie należytego stanu sanitarno-technicznego terenów ogólnozakładowych wewnętrznych i zewnętrznych, – planowanie utrzymania, rekultywacji tych terenów, – planowanie nakładów finansowych na utrzymanie terenów, – gospodarka zielenią. Ostatnie stanowisko w sekcji to inspektor ds. utrzymania dróg i placów, który zajmuje się: – utrzymaniem wewnętrznych i zewnętrznych ogólnozakładowych dróg, placów i parkingów, – planowaniem zakresu utrzymania i remontów, – planowaniem nakładów na remonty i utrzymanie dróg i placów, – przygotowaniem i prowadzeniem akcji „zima”, – gospodarką zielenią przy drogach i parkingach. Drugą sekcją w zespole jest sekcja gospodarki lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Do zadań kierownika tej sekcji należą: – prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi i lokalami użytkowymi, – prowadzenie dokumentacji dotyczącej gospodarki tymi zasobami, – współpraca z innymi działami i jednostkami zewnętrznymi, dotycząca gospodarki zasobami mieszkaniowymi, – organizacja przetargów na lokale mieszkalne, – przygotowanie umów najmu lokali mieszkalnych. Podległy kierownikowi sekcji samodzielny referent administracyjny zajmuje się m.in.: prowadzeniem rozliczeń dotyczących gospodarki lokalami użytkowymi i spływem należności z tego tytułu, prowadzeniem ksiąg inwentarzowych nieruchomości. Drugie stanowisko w sekcji, a mianowicie samodzielnego operatora EMC, związane jest z takimi czynnościami, jak: obsługa komputera, prowadzenie rozliczeń dotyczących gospodarki zasobami mieszkaniowymi z osobami fizycznymi, kontrola spływu należności z tytułu sprzedaży ratalnej lokali mieszkalnych. Drugim rozwiązaniem może być wyodrębnienie w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa funkcji zarządcy (menedżera), który jest jednostką samodzielną. Pełni on nadzór nad całością spraw związanych z zarządzaniem nieruchomościami, a podlegają mu działy bądź samodzielne stanowiska istniejące w strukturze.

(17) Gospodarowanie zasobami nieruchomości.... 51. przedsiębiorstwa, do których obowiązków należą zadania związane z eksploatacją oraz efektywnym gospodarowaniem mieniem. Zarządca współpracuje z: 1) pionem dyrektora ds. handlu i marketingu, któremu podlegają m.in.: dział ogólnogospodarczy, pełnomocnik ds. technicznych i inwestycji, który nadzoruje funkcjonowanie: działu remontowego, działu energetycznego wraz z warsztatami, specjalista ds. BHP; 2) pionem dyrektora ekonomiczno-finansowego, w skład którego wchodzą: dział księgowości finansowej, dział kosztów, dział księgowości materiałowej i inwestycyjnej, specjalista ds. informatyki, rewident zakładowy. Do podstawowych czynności realizowanych w tych działach, związanych bezpośrednio z zarządzaniem nieruchomościami, należą: – prowadzenie dokumentacji dotyczącej posiadanych nieruchomości, – nadzór i zabezpieczenie nieruchomości oraz ochrona mienia, – utrzymanie zdolności eksploatacyjnej nieruchomości (remonty, modernizacje, konserwacje, czystość, ewentualnie inwestycje), – współpraca z jednostkami zewnętrznymi (stosunki umowne, aspekty prawne według poszczególnych form gospodarowania nieruchomościami), – określanie kierunków wykorzystania nieruchomości, – prowadzenie rachunku kosztów eksploatacji nieruchomości, – ocena efektywności wykorzystania zasobów. Podane wyżej zagregowane grupy czynności obejmują wiele działań szczegółowych, których zakres jest uzależniony od zasobu posiadanych nieruchomości i wymogów gospodarki nimi. Wybór formy zarządzania mieniem jest uzależniony od posiadanego zasobu nieruchomości, wielkości przedsiębiorstwa, charakteru jego działalności oraz przyjętej strategii zarządzania.. 6. Zakończenie Poprzez proces przekształceń strukturalno-własnościowych tworzone są warunki do naturalnego racjonalizowania podejmowanych decyzji gospodarczych w skali makro- i mikroekonomicznej, poprawy efektywności gospodarowania i nadania strukturze gospodarczej cech nowoczesności, elastyczności i adaptacyjności, wzrostu przedsiębiorczości i odpowiedzialności jednostek i załóg za majątek przedsiębiorstw, lepszego wykorzystania istniejącego i nowo tworzonego potencjału gospodarczego, zmiany kultury w sferze praktyki gospodarczej15. Obowiązująca ustawa o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych przewiduje dwie metody („ścieżki” prywatyzacji): prywatyzację kapitałową (metoda pośrednia) oraz prywatyzację likwidacyjną (metoda bezpośrednia). Rezultaty prywatyzacji polskich przedsiębiorstw przeprowadzonej za pomocą obydwu metod do 2001 r. przedstawiono w tabeli 9. 15 R. Borowiecki, S. Maciejowski, O potrzebie indywidualizacji procesów prywatyzacji i wyceny przedsiębiorstw, „Przegląd Organizacji” 1994, nr 9, s. 21..

(18) 52. Barbara Klimek, Stanisław Maciejowski. Tabela 9. Przedsiębiorstwa państwowe objęte procesem przekształceń własnościowych w latach 1990–2001 według sekcji PKD Przedsiębiorstwa Sekcje. Ogółem. skomercjalizowane. poddane likwidacji. poddane prywatyzacji bezpośredniej. Ogółem, w tym:. 5210. 1527. 1746. 1937. Przemysł. 2650. 1224. 677. 749. Budownictwo. 903. 131. 343. 429. Handel i naprawy. 606. 53. 226. 327. Transport, gospodarka magazynowa i łączność. 378. 68. 200. 110. Źródło: Prywatyzacja przedsiębiorstw państwowych w 2001 r., GUS, Warszawa 2002.. W latach 1990–2001 ok. 30% ogółu przedsiębiorstw poddanych procesowi prywatyzacji zostało skomercjalizowanych (1527), natomiast udział przedsiębiorstw sprywatyzowanych metodą bezpośrednią wyniósł 37%. Na podstawie ustawy o przedsiębiorstwach państwowych zostało zlikwidowanych 1746 przedsiębiorstw. W ujęciu według sekcji gospodarki zdecydowanie największy był udział sprywatyzowanych przedsiębiorstw przemysłowych (prawie 51%, a łącznie z przedsiębiorstwami budowlanymi ok. 70%). Doświadczenia przedsiębiorstw państwowych w sferze gospodarowania mieniem mogą być przeniesione do przedsiębiorstw prywatnych. Dotyczy to zwłaszcza dwu zaproponowanych rozwiązań w dziedzinie zarządzania mieniem, które po odpowiedniej adaptacji mogą stanowić jeden z możliwych wariantów również po zmianie własności. Literatura Borowiecki R., Maciejowski S., O potrzebie indywidualizacji procesów prywatyzacji i wyceny przedsiębiorstw, „Przegląd Organizacji” 1994, nr 9. Drucker P., Praktyka zarządzania, Nowoczesność, Warszawa 1994. Ekonomiczne, organizacyjne i społeczne uwarunkowania gospodarowania publicznym zasobem nieruchomości Skarbu Państwa i samorządowym, pod red. A. Nalepki, maszynopis, AE w Krakowie, Kraków 2002. Encyklopedia powszechna, PWN, Warszawa 1996. Nalepka A., Zarys problematyki restrukturyzacji przedsiębiorstw, Antykwa, Kraków 1998. Pawlikowska-Piechotka A., Gospodarka nieruchomościami, Wydawnictwo PCB, Warszawa 1999. Pełka A., Restrukturyzacja przemysłowa przedsiębiorstw, Instytut Organizacji i Zarządzania w Przemyśle „Orgman”, Warszawa 1994. Rogatko B., Zarządca licencjonowany gwarantem profesjonalnej obsługi nieruchomości, „Świat Nieruchomości”, zima 1997/1998, nr 2. Sudoł S., Podstawy nauki o przedsiębiorstwie. Teoria i praktyka zarządzania, TNOiK, Toruń 1999..

(19) Gospodarowanie zasobami nieruchomości.... 53. Sudoł S., Przedsiębiorstwo. Podstawy nauki o przedsiębiorstwie. Teoria i praktyka zarządzania, TNOiK, Toruń 1999. Suszyński C., Restrukturyzacja przedsiębiorstw. Proces zarządzania zmianami, PWE, Warszawa 1999. Szachtunowicz J., Gospodarka nieruchomościami, PWN, Warszawa 2001. Śliwiński A., Zarządzanie nieruchomościami. Podstawy wiedzy i praktyki gospodarowania nieruchomościami, Agencja Wydawnicza Placet, Warszawa 2000. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. nr 115. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1962 r. Kodeks cywilny, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1983.. Managing the Property Assets of State-owned Enterprises In the introductory section, the authors explain the terms: managing, operating, and administering property, with particular consideration to “managing”. The number of state-owned enterprises has been systematically falling due to privatisation. The article presents the structure of those enterprises, inter alia, by economic sector and voivodship. Property assets under the management of state-owned enterprises were divided using several criteria, i.e., group type, manner of use and designation. The management of property assets depends on the enterprise’s strategy. Using one strategy classification method, namely, the differentiation of growth, stabilisation, reconstruction and reduction strategies, the authors show how an enterprise, upon applying these strategies, may behave with respect to managing property assets. In the last part of the article, the authors present effectiveness indicators for the management of property assets as well as two alternatives for the location of property asset management activities within a state-owned enterprise. The first alternative assumes that a Real Estate Management Department, with subordinate units, would be created in the enterprise’s organisational structure. Under the second alternative, a “manager” would be nominated, who would co-operate with several organisational units at the enterprise dealing with various aspects of property management. Which alternative to take depends, inter alia, on the volume of property assets owned and the size of the enterprise. These solutions may be also used following a change in the enterprise’s form of ownership..

(20)