Podstawowe problemy realizacji i eksploatacji śródmiejskiego zespołu wysokich budynków mieszkalnych na przykładzie Śródmiejskiej Dzielnicy Mieszkaniowej w Łodzi

A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S

FOLIA OECONOMICA 3, 1980

A n drzej Borowicz*

PODSTAWOWE PROBLEMY REALIZACJI I EKSPLOATACJI ŚRÓDMIEJSKIEGO ZESPOŁU WYSOKICH BUDYNKÓW MIESZKALNYCH NA PRZYKŁADZIE ŚRÓDMIEJSKIEJ DZIELNICY

MIESZKANIOWEJ W ŁODZI

I. WSTĘP

Problem atyka zabudowy w ysokiej oraz zagadnienie dzielnic śród-m iejskich należą od szeregu lat do grupy podstaw ow ych obszarów ba-dawczych wielu gałęzi nauki. Zajm ują się nimi bowiem zarów no nauki techniczne jak i ekonom iczne, społeczne oraz medyczne. Intensyw ność, jak również interdyscyplinarny charakter prow adzonych w zakresie tych zagadnień prac badaw czych1, nie pozwoliły jednak do chwili obec- nej dostatecznie w yczerpująco w yjaśnić w szystkich w iążących się z nimi kwestii.

Specyficzna grupa problem ów pow staje przy tym w w yniku „nało-żenia się'1 na siebie dwóch w ym ienionych na w stępie obszarów ba-dawczych, to znaczy problem atyki budow nictwa w ysokiego oraz dziel-nic śródmiejskich. Budowanie bowiem w centrach najw iększych miast w Polsce budynków mieszkalnych, zwłaszcza w ysokich, rodzi — zarów -no w fazie realizacji jak i eksploatacji — wiele problemów, które w y-m agają pogłębionej analizy.

* Dr, adiunkt w Zakładzie Ekonomiki Budownictw a i Inw estycji Instytutu Eko-nomiki Produkcji U niw ersytetu Łódzkiego.

1 Obszerną, aczkolw iek niekom pletną, litęraturę przedmiotu w odniesieniu do problem atyki zabudow y w y so k iej znaleźć można m. in. w A. B o r o w i c z , Z a b u d o w a . w y s o k a — te ndencje i progi ro z w o ju (praca doktorska napisana w Zakładzie Eko-nomiki Budownictw a i Inw estycji UŁ pod kierunkiem doo. dra Z. Prochow skiego).

Celem niniejszej publikacji jest dokonanie analizy* przebiegu i wy-ników procesu inw estycyjnego podjętego dla zrealizow ania jednego z fragm entów Sródm ejskiej Dzielnicy M ieszkaniowej, tzw. sektora „B", oraz podsum ow anie pierw szego okresu eksploatacji tego fragm entu śródm ieścia Łodzi. Teoretycznym punktem odniesienia dla tych rozw a-żań jest, zamieszczony w pierw szej części artykułu, krótki przegląd podstaw ow ych, spotykanych w literaturze przedm iotu, poglądów i u sta -leń na tem at specyfiki dzielnic śródm iejskich oraz m iejsca i roli za-budow y w ysokiej w tych dzielnicach. Takie uszeregow anie poszczegól-nych w ątków w ywodu pow inno nie tylko zapewnić jego ciągłość logicz-ną, lecz — co w ażniejsze — umożliwia dogłębne w yjaśnienie genezy oraz ocenę konkretnych rozw iązań zastosow anych na terenie łódzkiej Śródm iejskiej Dzielnicy M ieszkaniowej.

Zamieszczenie arty ku łu w „Zeszytach N aukow ych UŁ" w serii „Spółdzielczość M ieszkaniow a'' uzasadnione jest faktem, że inw estorem bezpośrednim SDM je st Łódzka Spółdzielnia M ieszkaniowa.

II. PROGRAMOWO-PRZESTRZENNA STRUKTURA DZIELNICY ŚRÓDMIEJSKIEJ — PODSTAW OW E PROBLEMY ^TEORETYCZNE

Dla zapew nienia w pełni jednoznacznej interpretacji pojęć w ystę-pujących w niniejszym artyku le należy w yjaśnić treść pojęć: „śródm ieście" (dzielnica śród„śródm iejska) oraz „centru„śródm " „śródmiasta. Chociaż w ję -zyku potocznym w ystępują one często zamiennie, to jednak rzeczyw i-ste znaczenie każdego z nich je st odm ienne i ściśle określone.

C. Kotela proponuje jako podstaw ow e w yróżniki śródm ieścia wśród innych fragm entów miasta przyjąć specyfikę jego funkcji oraz przy-należności klasow ej m ieszkańców 2. Ś r ó d m i e ś c i e jest to, w myśl tej koncepcji, rejon miasta, w którym ze szczególnym nasileniem w y-stępują funkcje usługow e oraz który, w przeciw ieństw ie do przed mieść, zam ieszkany jest przez bogatsze w arstw y społeczeństw a. N a-tom iast c e n t r u m m iasta je st tym rejonem w obrębie śródmieścia, na terenie którego obserw ujem y najw iększą koncentrację usług.

W myśl w yżej zacytow anej koncepcji, pojęcie śródm ieścia jest ści-śle uw arunkow ane historycznie. K oncepcja ta znajduje — zwłaszcza w zakresie śródm ieścia — swoje pełne potw ierdzenie w odniesieniu do Łodzi.

s C. K o t e l a , Cen tra miast, ,.Miasto" 1968, nr 5. N a tem at sposobów definiow a-nia p ojęć „śródm ieście miasta" i „centrum miasta" oraz m etod określaa-nia zasięgu stref śródm iejskich patrz rów nież: S. J u c h n o w i c z , Śródmieścia miast p o ls k ie :. Studia nad u k sz ta łto w a n ie m i r o z w o j e m cen tr ó w , W arszaw a 1971.

N iezw ykle trafnie charakteryzuje również cytow any autor koniecz-ność dokonania przebudowy dzielnic śródm iejskich w wielu miastach polskich. Stwierdza on mianowicie: „Żywiołowy rozwój miast pod w pły-wem rew olucji przem ysłow ej pozostawił nam spuścizną w postaci za-gęszczonych, antysanitarnych, nie nadających się do pełnienia współ-czesnych funkcji śródmiejskich, dzielnic centralnych, w których inte-res pryw atnego kam ienicznika, fabrykanta i spekulanta terenow ego po-dyktow ał obraz miast, z jakim przew ażnie się spotykam y"3. Także i to sformułowanie jest w pełni adekw atne w stosunku do Łodzi.

Trafne są wreszcie i spostrzeżenia M. Nowakowskiego, który tw ier-dzi, że konieczność przebudow y dzielnic śródm iejskich w wielu mia-stach w ynika z:

— w zrostu powszechnego dobrobytu i będącego jego wynikiem zwiększenia się popytu na usługi, zlokalizowane na ogół w śródmieściu;

— niezw ykle dynamicznego rozw oju kom unikacji (a zwłaszcza mo-toryzacji), który udostępnia śródmieścia, szczególnie najw iększych miast, niem al w szystkich mieszkańcom kraju 4.

W spółczesne centrum w ielkiego miasta powinno charakteryzow ać się określonym zespołem cech. Są to: atrakcyjność, funkcjonalność, do-stępność, ekonom ia rozwiązań, elastyczność. Dla właściwego funkcjo-nowania śródm ieścia i centrum niezbędne jest praw idłow e zaprogra-mowanie funkcji, które ten obszar miasta ma pełnić w ram ach całego organizmu miejskiego. N ajw ięcej kontrow ersji w tym kontekście wzbu-dzała do niedaw na kw estia miejsca i roli funkcji mieszkalnej w zespole zabudowy śródm iejskiej. W iele cennych obserw acji w tym zakresie ze-brano w w yniku zrealizowania centrum liczącego 70 tys. mieszkańców miasta Cum bernauld w Szkocji5. W zniesione tam centrum, „maszyna do załatw iania spraw ", miało być wzorcowym rozwiązaniem w zakresie współczesnego centrum miejskiego. W szystkie funkcje centralnej dziel-nicy miasta umieszczono w jednej budowli, liczącej 800 m długości oraz 183 m szerokości, o zróżnicow anej wysokości, sięgającej 8 kondy-gnacji. Zastosow ane rozwiązanie konstrukcyjne umożliwiało elastycz-ne, zmienne w czasie w ykorzystanie w nętrza budowli. Jednakże miesz-kańcy zdecydowanie odrzucili to rozwiązanie, unikając z nim jakichkol-wiek kontaktów . Idea pełnej jednofunkcyjności fragm entu zabudowy m iejskiej nie spraw dziła się więc w praktyce.

W chwili obecnej dom inuje pogląd, iż śródmieście, aczkolw iek w og-raniczonym ilościowo i strukturalnie (z w ykluczeniem rodzin w

ielo-3 K o t e 1 a, op. cii., s. ielo-3.

4 M. N o w a k o w s k i , Centrum miasta — moda c z y potrzeba?, „Miasto" 1971, nr 12.

5 Por.: M. P r z y ł u s k i , Centrum c z y Iródmleécie, „A rchitektura” 1971, nr 7-, A. Cz., N o v .e centrum miasta Cumbernauld, „Architektura" 1963, nr 11.

dzietnych) zakresie, funkcję m ieszkalną pełnić powinno. N atom iast na obszarze ścisłego centrum w zasadzie nie pow inna być ona lokalizo-wana®.

N adm iernie w ysoka liczba mieszkań w budynkach zlokalizowanych w dzielnicach śródm iejskich jest również niepożądana, zarówno z punk-tu widzenia jakości życia mieszkańców jak i funkcjonalności dzielnicy śródm iejskiej7.

ROLA WYSOKICH BUDYNKÓW MIESZKALNYCH W DZIELNICACH ŚRÓDMIEJSKICH

Budynki w ysokie są bardzo ważnym instrum entem przebudow y i mo-dernizacji centralnych dzielnic wielkich miast. O fakcie tym, obok przesadnego nieraz dążenia do nadania m iastu ch arakteru m etropolii, decyduje wiele czynników znacznie bardziej racjonalnych. W ym ieńmy najw ażniejsze z nich:

— Mimo iż brak na ten tem at zgodności poglądów 8, teren śródm iej-ski ma zdecydowanie najw yższą w artość spośród ogółu otaczających go terenów miejskich.

— Dobra, o w ysokiej funkcjonalności dzielnica śródm iejska nie może być zbyt rozległa terytorialnie, jej zw artość bowiem — pozwala-jąc na zlokalizowanie w bezpośrednim sąsiedztw ie w ielu jednostek usługowych, adm inistracyjnych i innych, które muszą być um iejsco-wione w centralnej dzielnicy m iasta — przyczynia się do oszczędności czasu osób z niej korzystających..

— W dzielnicach śródm iejskich krzyżuje się większość tras środ-ków m iejskiej kom unikacji. O becnie w związku z tym przejazd przez te dzielnice jest niejednokrotnie poważnym problemem. Zw artość dziel-nicy śródm iejskiej, możliwa do uzyskania dzięki zrealizow aniu jej przy określonym udziale budynków wysokich, umożliwia ograniczenie tego problemu.

— Nowe budynki m ieszkalne wznoszone są wg nowego norm atyw u, który zw ykle umożliwia zasiedlenie na daw nej pow. użytkow ej m niej-szej liczby mieszkańców od m ieszkającej tam poprzednio. Chcąc zatem po przebudow ie zachować daw ną pojemność m ieszkaniow ą dzielnicy należy zwiększyć wskaźnik liczby m2 pow. użytkow ej przypadającej

6 Por. m. in. T. K a c h n i a r z, Śró dm ie śc ie — d o ty c h c z a s o w e p rz em ia n y i dal-sze m ożliwości, [w:] W y b r a n e p r o b l e m y urban istyczn e p ro je k to w a n ia centraln ych o śr o d k ó w u sługowych, W arszaw a 1967.

7 S. S ę k o w s k i , W a r u n k i życia w ś w ie t le p la n ó w m g o s p o d a r o w a n ia m ie js c o -w ego, „Miasto" 1971, nr 1.

ца 1 m2 powierzchni zabudow anej, co można osiągnąć tylko w drodze zwiększenia liczby kondygnacji nadziem nych0. Jest to moment tym istotniejszy, że dawni m ieszkańcy śródm ieścia nie decydują się najczę-ściej na porzucenie tej dzielnicy. Poprzednie m iejsce zamieszkania jest bowiem, obok usytuow ania miejsca pracy, głównym czynnikiem w pły-w ającym na pły-w ybór pożądanej lokalizacji m ieszkania10.

— Rosnący ruch turystyczny nie omija również w ielkich miast, gdzie buduje się w związku z tym coraz w ięcej now ych hoteli. Ich n aj-korzystniejszą lokalizacją jest śródmieście, a najaj-korzystniejszą formą zabudow y — budynek wysoki.

Przedstaw iona w yżej grupa przyczyn spowodowała, że budynki w y-sokie są obecnie 'integralnym elem entem zabudowy dzielnic śródmiej- kich większości dużych miast św iata11.

IV. PRZEBIEG I WYNIKI PRAC PROGRAMOWYCH I PROJEKTOWYCH

i . ETAPOW ANIE PRAC NAD REALIZACJĄ SDM W ŁODZI

G eneralną przebudow ę łódzkiego' śródm ieścia podjęto w w yniku de-cyzji jakie zapadły na szczeblu najw yższych organów partyjno-rządo- w ych na początku lat siedem dziesiątych. N akazyw ały one zdynam izo-w anie tempa rozizo-w oju społeczno-gospodarczego Łodzi. Decyzje te spo-w odospo-wały między innymi przyznanie Łodzi znacznych środkóspo-w finan-sowych, które m iały być w ydatkow ane zgodnie z opracow anym , szcze-gółowym program em w szechstronnego rozw oju m iasta12.

Dla zapew nienia praw idłow ej realizacji w ielkiego i niezwykle skom-plikowanego przedsięw zięcia inw estycyjnego, jakim była przebudow a śródm ieścia Łodzi, dokonano jego etapowania. Cały obszar śródmieścia podzielono więc na m niejsze jednostki — sektory, w obrębie których postanow iono prowadzić kolejno prace wyburzeniow o-przygotow aw cze i realizacyjne. N ajw cześniej rozpoczęte one zostały w sektorze w yzna-czonym ulicami: Piotrkow ska, Główna, Sienkiewicza, W igury. Jest to

• P o r . W. N i e c i u ń s k i , ' Zagadnienia mieszkania i infra stru ktu ry w ro zwoju 'Wielkich ag lo m era cji m iejskich , „Miasto" 1972, nr 3.

10 W. C z e c z e r d a , Pożądana lo kaliz acja m ieszkań i ro d z a j b u d y n k ó w w św ie -tle badań w w a rsz a w s k ic h za kładach pracy, „Miasto" 1963, nr 8.

11 Por. np. T. T e o d o r o w i c z - T o d o r o w s k i , Sztokholm 1964. Pro ble m y przestr zenne metropolii, „Architektura" 1965, nr 6 lub K. S k a l s k i , Proje kt t reali-zacj a d z ie ln ic y D eie nse w Paryżu, „Architektura" 1969, nr 6.

12 Kie runki r o z w o ju i m oderniz acji Łoęlzi w o kresie 1971— 197.3 oraz założenia no dals ze lata — KŁ PZPR i PRN w Łodzi.

tak zwany sektor „B", który będzie podstaw ą i przedmiotem naszych rozważań w dalszej części niniejszego artykułu.

Bardziej na południe od sektora „B" położony jest sektor II, któ re-go granice przebiegają wzdłuż ulic: W igury, Sienkiewicza, Piotrkowska, Brzeżna. Zlokalizowane tu zostały dwa szesnastokondygnacyjne budyn-ki m ieszkalne o ciekawym, nieregularnym obrysie. Również i w tych budynkach, podobnie jak w sektorze „B", dolne kondygnacje przezna-czono na usługi. Budynki te wznoszone być mają w łódzkim system ie realizacyjnym , tzw. „łódzkiej ramce".

Obszar sektora trzeciego zam ykają ulice: Piotrkow ska, Czerwona, Świerczewskiego oraz ciąg alei Kościuszki. Przy projektow aniu tego sektora uw zględnione zostały dwa istotne wymogi urbanistyczne, a mia-nowicie:

— zharm onizowano nową zabudowę z istniejącym i na tym terenie dominantami wysokościowym i kościoła ew angelickiego i katedry rzym-sko-katolickiej;

— stw orzono perspektyw iczne zamknięcie dla ciągu alei Kościuszki. W sektorze III w reszcie zlokalizowane zostaną szesnastokondygna-cyjne budynki mieszkalne. Będą one posiadać ciekaw e sylw ety archi-tektoniczne, podkreślone m. in. za pomocą w ydzielonych klatek scho-dowych. P artery ich przeznaczono, podobnie jak w pozostałych sekto-rach, na sklepy i usługi.

2. OGOLNA CHARAKTERYSTYKA SEKTORA „B " ŚRÓDMIEJSKIEJ DZIELNICY M IESZKANIOW EJ NA PODSTAW IŁ DOKUMENTACJI PRZEDREALIZACYJNEJ

Prace nad sporządzeniem dokum entacji projektow ej dla SDM roz-poczęte zostały od rozpisania w ram ach Tow arzystw a U rbanistów Pol-skich konkursu zam kniętego na koncepcję przebudow y SDM w Łodzi. K onkurs ogłoszony został na zlecenie inw estora spółdzielczego. W kon-kursie udział wzięło dziesięć zespołów z dużych miast, w których pro- b ’em atyka urbanistyczna w ym agająca rozwiązania charakteryzow ała się podobną, co i w Łodzi, specyfiką.

Sąd konkursow y uznał, iż najlepszą pracą była p raca zespołu z W ro-cławia, wobec czego w 1969 r. staraniem władz spółdzielczych, przy w ydatnej pomocy władz miejskich, sprowadzono zespół ten do Łodzi w celu kontynuow ania przez jego czołnków podjętych prac p rojekto-wych.

W w yniku ustaleń pomiędzy naczelnym i organam i spółdzielczości mieszkaniow ej oraz M inisterstwem Budownictwa i Przem ysłu M ateria-łów Budowlanych zadecydowano, iż dokum entacja urbanistyczna

zespo-lu zabudowy śródm iejskiej opracow ana zostanie przez ZPiUI „Inwest- projekt" w Łodzi, natom iast dokum entację prototypow ych budynków wysokich, zlokalizowanych na terenie bego zespołu zabudowy, w ykona BPBBO „M iastoprojekt".

Na terenie sektora „В" o powierzchni 5,29 ha zlokalizowano trzy budynki m ieszkalne o w ysokości odpowiednio: 18—20—22—24 kondyg-nacje, 14— 16— 18 kondygnacji oraz 20—22—24 kondygkondyg-nacje, a także

budynek techniczny, budynek usługow y i przedszkole.

Łączna liczba izb w budynkach m ieszkalnych w yniosła 3652. Pozostałe podstaw ow e w skaźniki charakteryzujące om awiane w ni-niejszej publikacji przedsięwzięcie inw estycyjne przedstaw iają się n a-stępująco: średnia w ażona liczba kondygnacji — 15,- średnia pow. uży t-kowa mieszkań — 52,9 m2; struk tu ra mieszkań — M-2 — 11,6% M-3 — 37,8%, M-4 — 39,9%, M-5 — 10,5%, M-6 i M-7 — 0,2%; intensyw ność zabudow y brutto — 1,1 m2/m ieszkańca; intensyw ność zabudow y netto — 1,6 m2/m ieszkańca: gęstość zaludnienia brutto — 775 mieszkańców/ h a ; gęstość zaludnienia netto — 1106 mieszkańców/ha; jednostkow y koszt globalny w cenach z 1976 r. — 7942 zł/m2 pow. użytkow ej (jed-nostkow y koszt bezpośredni — 6135 zł/m2 pow. użytkow ej, jednostko-wy koszt tow arzyszący — 1807 zł/m2 pow. użytkow ej); sklepy — 84,8 m2/1000 mieszkańców; rzem iosło i usługi — 342 m2/1000 mieszkańców.

Do najw ażniejszych zadań przedsięwzięcia inw estycyjnego, jakim była realizacja sektora „B" SDM należą:

zadanie I — budynek m ieszkalny n r 1; zadanie II — budynek techniczny nr 6; zadanie IV — budynek m ieszkalny n r 2 i 3; zadanie VI — paw ilon n r 8;

zadanie VII — przedszkole nr 9;

zadanie VIII a i VIII b — adap tacja starej zabudowy.

Zgodnie z opinią Łódzkiej Spółdzielni M ieszkaniowej, będącej przy-szłym użytkow nikiem w ysokich budynków m ieszkalnych sektora ,ДГ SDM, powyższy podział na zadania uw arunkow any został przyjęciem jednostkow ego^w skaźnika kosztów tow arzyszących w odniesieniu do poszczególnych budynków mieszkalnych.

W ysokie budynki m ieszkalne postanow iono zrealizow ać w system ie „SBO" i „W-70" z w yjątkiem ich stanów zerow ych, które w ykonyw a-ne być m iały m etodą tradycyjną.

Znaczna w ysokość przew idzianych do realizacji budynków mifisz- kalnych była powodem, dla którego należało dokonać szeregu prac adaptacyjnych spow odow anych koniecznością podłączenia projektow a-nego zespołu zabudow y do funkcjonującej już na terenie jego lokali-zacji sieci urządzeń infrastrukturalnych. Tak więc:

— w zakresie sieci w odociągow o-kanalizacyjnej, z uw agi na istnie-jące przekroje rur w ciągach ulicy Sienkiewicza (125 cm) i W igury (100 cm), zaszła konieczność w ykonania nowych tras głów nych o prze-kroju minimum 230 cm ;

— w zakresie sieci gazow ej należało dokonać w ym iany istniejących rur żeliw nych na stalowe, zw iększając przy tym ich średnice;

— w zakresie sieci elektroenergetycznej należało zaprojektow ać stacje transform atorow e dysponujące dużym zapasem mocy, z uwagi na brak instalacji gazowej w budynkach w ysokich i w ynikającą stąd konieczność zastosow ania piecy kuchennych elektrycznych.

Przedstaw iona w ogólnym zarysie charaktery styk a omawianego zespołu zabudowy śródm iejskiej umożliwia dokonanie w łaściw ej inter-pretacji danych dotyczących wysokości i struk tu ry nakładów inw esty- cyjnych przew idyw anych w zbiorczym zestaw ieniu kosztów na jego realizację.

Dla w ykazania różnic, jakie w zakresie w ysokości i stru k tu ry n a-kładów zachodzą pomiędzy śródm iejskim zespołem budynków w ysokich a „norm alnym i" osiedlami mieszkaniowymi, zastosow ano m etodę po-równawczą, zestaw iając nakłady inw estycyjne przew idyw ane na zreali-zowanie sektora ,,BM ŚDM z nakładam i przew idyw anym i na realizację osiedli Żubardź-OPółnoc, zadanie Va, Zubardź-Północ, zadanie VI, Cheł-mońskiego i Czerw ony Rynek w Łodzi. Zwłaszcza dwa ostatnie zespoły zabudowy w ykazują, pod względem wielkości, znaczne podobieństwo z sektorem „B” ŠDM. W ielkość tych osiedli przedstaw ia się bowiem na-stępująco: ŚDM sektor „B" — 3652 izby, natom iast osiedle Chełm oń-skiego — 1244 izby oraz Czerw ony Rynek — 5395 izb13.

Analizę porów nawczą przew idyw anych nakładów inw estycyjnych w w yżej w ym ienionych zespołach zabudowy prezentuje tab. 1.

Przeprow adzone obliczenia pozw alają na sform ułowanie w niosku o uderzającym podobieństw ie struktur nakładów na realizację śród-m iejskiego zespołu zabudow y oraz osiedli „typow ych”. W skazują one na to, iż wpływ, jaki na stru k tu rę nakładów ponoszonych na realizację osiedla w yw iera fakt jego śródm iejskiej lokalizacji oraz umieszczenia w nim prototypow ej w ysokiej zabudow y m ieszkaniow ej, jest bardzo ograniczony. Procentow e wskaźniki udziału, jakimi charakteryzuje się struktura nakładów na realizację ŠDM sektora „B”, mieszczą się bo-wiem w przedziale w yznaczonym granicznym i w artościam i tych wskaź-ników, obliczonymi dla czterech osiedli typow ych. Tak np.:

111 D okładna charakterystyka o sied li Żubardż-Płn. zad. V a, Żubardź-Płn. zad. VI, C hełm ońskiego, C zerw ony Rynek patrz: A. B o r o w i c z , Struktura na k ła d ó w i n w e s -t y c y j n y c h w o s i e d lo w y m b u d o w n ic -t w i e m i e s z k a n i o w y m na p r z y k ła d z i e łó dzkic h osiedli spó łd zielczych , Z eszyty N au k ow e UL” 1978, S. III, z. 30, s. 34 i n.

T a b e l a 1

Struktura nakładów in w esty cy jn y ch przew idyw anych na realizację zespołu zabudow y śródm iejskiej oraz typ ow ych osied li m ieszkaniow ych w Łodzi (%)

O siedla typ ow e

SDM sektor

„B" Rodzaj nakładów Zubardż-

-Północ zadanie Va Zubardż- -Północ zardanie VI C heł- moń-sk iego Czer-w on y Rynek D okum entacja 1,10 1,51 3,57 2,25 2,60 Przejęcie i przygoto-w an ie terenu 8,56 0,93 1,26 0,43 0,72 Budynki m ieszkalne 71,65 77,77 71,50 71,11 72,26

O biekty usłu gow e

i pom ocnicze — — — 6,32 2,57

O biekty gospodarki

energetycznej _ _ 2,73‘

O biekty transportu

i łączn ości 3,04 ^ 3,82 4,57 3,83 —

Sieci zew nętrzne 4,29 ' 4,08 8,06 5,58 2,42

w odociągow a 0,14 1,02 1,81 0,53 0,83

kanalizacyjna 0,47 0,64 1,80 2,17 0,76

gazow a 0,17 0,21 0,27 0,33 0,01

ciep łow n icza 1,35 1,14 2,28 1,72 0,44

n isk ieg o napięcia — 0,63 0,58 0,37 0,04

ośw ietlen ie terenu 0,85 0,27 0,71 0,34 0,26

odw odnienie u licy 1,12 0,10 0,61 _ 0,05

telefoniczna 0,19 0,07 — 0,12 0,03

U rządzenie terenu 2,46 2,66 6,21 1,96 3,24

O biekty zaplecza dla

potrzeb w yk on aw stw a 0,28 0,23 0,07 0,07 0,07

K oszty obsługi

inw estorskiej 4,34 4,24 3,49 , 3,68 3,80

pow iernictw o i nadzór 4,30 4,24 1,48 —. 1,21

k oszty utrzym ania

zarządu — — 1,33 — 1,33

opłaty na CZSBM — — — — 0,36

eksp ertyzy i odbiory — — 0,04 — 0,08

generalne w y k o

-naw stw o _ _ _{0,28 0,82}

inne — — 0,36 — —

Rezerwa 4,28 4,76 1,27 4,76. 9,59

O gółem 100 100 100 100 100

Ż r ó d ł o : O p rrc o w a n le w łasn e no p o d staw ie d o k u m en tacji re jo n u ,,B " SDM o ra i B o r o w i с t, S tru ktu ra n a kła d ó w In w e sty c y jn y c h w o sied lo w ym b u d o w n ictw ie m ie szk a n io w y m ... (por. przyp. 13).

— udział nakładów na badania i dokum entację w całości nakładów w ahał się w grupie osiedli typow ych w granicach od 1,10

(Żubardź--Północ, zadanie Va) do 3,57 (Chełmońskiego), podczas gdy w sektorze „B" SMD w yniósł 2,60;

— udział nakładów na przejęcie i przygotow anie terenu w całości nakładów w ahał się w grupie osiedli typow ych w granicach od 0,43 (Czerwony Rynek) do 8,56 (Żubardź-Północ, zadanie Va), podczas gdy w SDM w sektorze „B" w yniósł 0,72;

— udział nakładów na koszty obsługi inw estorskiej w całości nakła-dów w ahał się w grupie osiedli typow ych w garnica.ch od 3,49 (Cheł-mońskiego) do 4,34 (Żubardź-Północ, zadanie Va), podczas gdy w SDM w sektorze „B” w yniósł 3,80.

Szczególnie zaskakujący jest fakt, iż pomimo prototypow ego charak-teru i stosunkowo znacznej wysokości budynków m ieszkalnych zlokali-zowanych w sektorze „B" SDM w skaźnik udziału nakładów na reali-zację budynków mieszkalnych, w całości nakładów inw estycyjnych w ynoszący 72,26, jest w tym zespole praw ie analogiczny jak w w ię-kszości osiedli tradycyjnych.

W yjątek od om awianej tendencji stanow i pozycja „Rezerwa na w y-datki nieprzew idziane". W pozycji tej w skaźniki udziału nakładów w grupie osiedli typow ych mieszczą się w przedziale od 1,27 (Chełmoń-skiego) do 4,76 (Czerwony Rynek, Żubardź-Północ, zadanie VI). N ato-miast w zespole SDM sektor „B" przewidziano w tej pozycji nakłady, które stanow ią aż blisko 1/10 całkow itych nakładów inw estycyjnych. Jest to zrozumiałe, zważywszy na specyfikę lokalizacji tego osiedla oraz prototypow y ch arakter i znaczną w ysokość jego zabudowy miesz-kaniowej.

Przeprow adzone porów nanie nie dotyczy w reszcie pozycji „N akłady na sieć zew nętrzną", gdyż osiedle śródm iejskie zlokalizowane zostało na terenie w pełni uzbrojonym . Ponoszone w tym zespole nakłady na sieć zew nętrzną związane były jedynie z koniecznością dokonania adaptacji sieci dla potrzeb budynków w ysokich oraz dokonania pod-łączeń budynków do urządzeń infrastrukturalnych.

W tej sytuacji istotnego znaczenia nabiera udzielenie odpowiedzi na pytanie, jak kształtuje się w ysokość nakładów jednostkow ych w ba-danym śródm iejskim zespole zabudowy w porów naniu z przyjętym i jako podstaw a odniesienia czterem a typow ym i osiedlami m ieszkanio-wymi. Dla uzyskania odpowiedzi na to pytanie badawcze obliczono wskaźniki jednostkow e nakładów odniesione do 1 m2 pow. użytkow ej mieszkań. R ezultaty tych obliczeii prezentuje tab. 2.

Śródmiejski zespół w ysokiej zabudowy m ieszkaniowej okazał się blisko dw ukrotnie droższy od typow ych osiedli m ieszkaniowych. Zróż-nicowanie w w ysokości nakładów jednostkow ych ogółem w yraża się wskaźnikiem 1,8. A nalogiczny wskaźnik w ystąpił również w dom

inują-cej pozycji nakładów na realizację zabudowy mieszkaniowej W yższe od średniego zróżnicowanie w ystąpiło W następujących pozycjach n a-kładów: koszty badań i dokum entacji (+2,4), koszty generalnego w y-konaw stw a ( + 5,9), rezerw a na w ydatki nieprzew idziane (+4,6).

Jest rzeczą oczywistą, iż podstaw ow ym powodem wyższych nakła-dów poniesionych na realizację osiedla śródm iejskiego w porów naniu z osiedlami typow ym i były szczególnie w ysokie nakłady, jakie należa-ło ponieść n a zespół trzech w ysokich budynków mieszkalnych. Koszt realizow anego w tych obiektach 1 m2 pcw. użytkow ej mieszkań, w yno-szący ponad 6700 zł, był bardzo wysoki. Dla porów nania — nakłady na realizację program ów m ieszkaniow ych typow ych osiedli Żubardź-Pół-noc, zadanie V a; Żubardź-PółŻubardź-Pół-noc, zadanie VI; Chełmońskiego i Czer-wony Rynek w yniosły odpowiednio: 4249 zł/m2 pow. użytkow ej miesz-kań, 3728 zł/m2 pow. użytkow ej, 3444 zł/m- pow. użytkow ej, 3521 zł/m2 pow. użytkow ej — w szystkie nakłady w yrażone w cenach z 1976 r.

Obciążenie lokatorów pełną kw otą nabycia tak drogich mieszkań mogłoby doprowadzić do niepożądanych procesów stratyfikacji spo-łecznej mieszkańców śródm ieścia Łodzi. Ażeby zapobiec tym społecznie niepożądanym zjawiskom opracow ane zostały, na w niosek spółdzielczoś-ci m ieszkaniow ej, odrębne zasady finansow ania w ysokich budynków m ieszkalnych w ŠDM. W ydana została w tej kw estii specjalna uchw ała Rady M inistrów 11. Postanaw ia się w niej m. in. co następuje:

Jako podstaw ą do ustalenia w y so k o ści m iesięcznej raty opłaty kredytu banko-w ego banko-w ykorzystanego na budobanko-w ę spółd zielczych m ieszkań lokatorskich banko-w trzech budynkach w ysok ich w rejonie В Śródm iejskiej D zieln icy M ieszkaniow ej w Łodzi — pod legającego sp łacie na ogóln ie obow iązujących w arunkach — przyjm uje się rzeczy w isty koszt członkow ski (nie obejm ujący k osztów ponadnorm atyw nego w y p o sa -żenia i w ykończenia m ieszkań), pom niejszony o w ym agäny w kład oraz o kw otę 2500 zł na 1 m2 pow ierzchni u żytkow ej m ieszkań.

Kredyt bankow y w w yso k o ści 2500 zł na 1 m2 pow ierzchni u żytkow ej m ieszkań lokatorskich, po zakończeniu i rozliczeniu k osztów budow y zostanie pokryty:

1) w 50% z budżetu centralnego, w kw otach nie przekraczających 5 min zł rocznie,

2f w pozostałej części — z nadw yżki budżetu Rady N arodow ej m. Łodzi.

Tak więc uchw ała Rady M inistrów, uznając słuszność postulatów spółdzielczości m ieszkaniowej, sprecyzow ała z;asady subw encjonow ania budowy reprezentacyjnych obiektów śródm ieścia Łodzi, jakim i są w y-sokie budynki mieszkalne sektora „B" SDM, ze środków budżetowych państw a oraz z budżetu Rady N arodow ej m. Łodzi.

14 U chw ała nr 68 Rady M inistrów z dnia 15 marca 1974 r. w spraw ie zasad fi-nansow ania budow y w ysok ich budynków m ieszkalnych ŚDM w Łodzi (nie publiko-wana).

GO >u T a b e l a 2 W skaźniki nakładów jed n ostk ow ych w zesp ołach typ ow ych oraz w śródm iejskim zesp o le zabudow y w Łodzi

(zł/m 2 pow. u żytk ow ej m ieszkań) O sied la ty p o w e

N a k ła d y w SDM Rodzaj nakładów Zubardź-Północ

zadanie V a Zubardź- -Północ zadanie VI C hełm oń-sk ieg o C zerw on y Rynek Średnie nakłady SDM sektor ,.B" średnie nakłady w osied lach typ ow ych 1 2 3 4 5 6 7 8 D okum entacja 65 72 172 110 105 242 2,4 P rzejęcie i przygoto-w a n ie terenu 508 45 61 21 42 64 1,5 Budynki m ieszkalne 4249 3728 3444 3521 3735 6738 1,8

O b iek ty usłu gow e i pom ocnicze • 313 240 0,8 O b iek ty gospodarki en ergetyczn ej — — — 313 — 255 — O b iek ty transportu i łączn ości 180 183 220 190 193

S ieci zew nętrzne 254 195 388 276 278 221 0,8

w od ociągow a 8 49 87 26 42 76 1,8

k analizacyjna 28 30 87 107 63 71 _1,1

gazow a 10 10 13 16 12 1 0 Д

ciep łow n icza 81 55 110 86 83 41 0,5

n isk ieg o napięcia — 30 28 18 25 4 0,2

o św ie tle n ie terenu 50 13 34 17 28 24 0,9 o d w od n ien ie u licy 66 5 2 9 2 33 2 0.1 telefon iczn a 11 i 3 — 6 7 i 1 2 0,3 A n d rz ej B o r o w ic z

T abela 2 (cd.) 1 2 _{3 i 4} 5 6 7 8 U rządzenie terenu 147 127 299 97 167 307 1,8 O b iek ty zaplecza 16 11 4 3 8 6 0,7 K oszty obsługi in w estorsk iej 259 203 168 183 203 354 1,7

p ow iern ictw o i nadzór 259 203 ,71 — 178 113 0,6

k o szty utrzym ania

zarządu — — 65 — 16 124 7,7 o p łaty na CZSBM — — — — — 33 — ek sp erty zy i odbiory _t — 2 — 0,5 7 14,0 g en eraln e w y k o -n aw stw o --- — 13 — 3 77 25,7 inne --- — 17 — 4 — — R ezerw a 254 228 61 236 195 894 4,6 O gółem 5931 4792 4817 4950 5122,5 9321 1,8 Ż r ó d ł o : J a k w t a b . 1. CO СП Rea liza c ja i e k sp lo a ta c ja śr ó d m ie js k ie g o ze sp o łu b u d y n k ó w '

V. ANALIZA SKŁADU SOCJALNEGO MIESZKAŃCÓW BADANEGO ZESPOŁU ZABUDOWY

Badanie ekonom iczno-społecznych problem ów zespołów zabudowy mieszkaniow ej nie może — w zakresie zagadnień społecznych — po-mijać kw estii stru k tu ry zam ieszkującej dane osiedle zbiorowości loka-torów . 1 a grupa informacji, już sama w sobie stanow iąca interesujący m ateriał faktograficzny, jest ponadto istotnym punktem w yjścia badań kwestii bardziej szczegółowych, jak np. analiza opinii mieszkańców danego osiedla na określony tem at15.

Rozpoznanie pow yższego problem u podjęte zostało rów nież w celu uzyskania odpowiedzi na pytanie, jak dalece troska o zapobieżenie procesom stratyfikacji społecznej i będące jej przejaw em decyzje/ o k tó -rych była mowa w punkcie 3.2 niniejszego artykułu, okazały się efek-tywne.

Badanie składu socjalnego mieszkańców SDM sektora „B" przepro-wadzone zostało metodą reprezentacyjną, w oparciu o sytuację jaka w ystępow ała w tym zakresie w budynku wysokim nr 2. Podstawą ok-reślenia składu socjalnego m ieszkańców była ch araktery styk a głów nych lokatorów poszczególnych mieszkań. Badanie relacjonuje stan istnieją-cy w okresie przekazyw ania mieszkań lokatorom — tzn. w pierwszym półroczu 1978 r.

Inform acje źródłowe uzyskane zostały w Łódzkiej Spółdzielni M iesz-kaniowej. N iestety, zakres informacji jakimi o głów nych lokatorach dysponuje spółdzielczość m ieszkaniow a jest bardzo wąski. Dlatego też możliwe było dokonanie analizy składu socjalnego m ieszkańców sekto-ra „B SDM w yłącznie w oparciu o dwie cechy — a mianowicie zawód i wiek. Dla zwiększenia zakresu inform acji skorelow ano dane dotyczą-ce odpowiednio zawodu i w ieku głów nych lokatorów każdego z miesz-kań z położeniem zajmowanego przezeń m ieszkania na określonej kon-dygnacji.

S trukturę zawodową głów nych lokatorów oraz lokalizację zajm ow a-nego przez nich mieszkania prezentuje tab. 3.

Dzieląc ogół m ieszkańców budynku n r 2 sektora „B" SDM według w ykonyw anych zawodów, w yodrębniono siedem grup zawodowych. Są to następujące grupy: pracow nicy umysłowi bez wyższego w ykształce-nia, specjaliści z wyższym w ykształceniem , pracow nicy fizyczni, przed-staw iciele w olnych zawodów, przedprzed-staw iciele zawodów artystycznych, studenci, oraz em eryci i renciści.

15 Badanie takie, m ające na celu zebranie opinii m ieszkańców SDM na temat funkcjonow ania tego zespoiu zabudow y, zam ierzam y przeprow adzić w najbliższym czasie.

T a b e l a 3 G łów ni lok atorzy budynku w y so k ie g o nr 2 w sek torze „B" SDM w Łodzi — w ed łu g zaw odów i lok alizacji m ieszkania

L okalizacja m ieszkania w ed łu g k ondygnacji

Struktura zaw odow a g łó w n y ch lokatorów (%)

C ałkow ita liczb a m ieszkań za sied lo -n ych pracow ni-c y um ysło-w i bez cenzusu p racow ni-c y u m ysło-w i z cen-zusem pracow ni-c y fizyczni w oln e zaw od y zaw od y arty-sty czn e studenci em eryci I 27 9 19 18 9 — 18 11 II 47 13 13 27 — — — 15 III 53 7 13 7 — 7 13 15 IV 20 13 — 27 7 7 26 15 V 47 13 13 7 7 13 —■ 15 I— V 39 U . 11 17 ₄ 6 12 71 VI ,20 20 26 20 _{7 -} 7 15

VII Piętro techniczne

VIII 20 20 33 13 7 7 — 15 IX 20 20 13 26 7 7 7 15 X 27 13 7 27 — 13 13 15 XI 40 13 — 26 7 7 7 15 VI— XI 25 17 16 23 5 7 7 75 XII 20 33 13 20 7 7 — 15 XIII 17 25 17 17 17 r — 12 XIV 10 20 10 30 20 10 — , 10 X V 43 — 14 29 14 — 7 XVI — — 40 40 20 — - — 5 XVII — 33 34 33 — — — 3 XII— XVII 17 21 15 18 15 14 — 52 O gółem 28 16 14 21 7 _{7 7} 198

Ż r ó d ł o : O p ra c o w a n ie w ła sn e n a p o d s ta w ie in fo rm a cji u z y sk a n y c h w Łódzkiej Spó łd zieln i M iesz k an io w e j.

Real iza c ja i e k sp lo a ta c ja śr ó d m ie js k ie g o ze sp o łu b u d y n k ó w

W grupie pracown^ťów um ysłow ych bez wyższego w ykształcenia w ystępow ały m. in. następujące zawody: technik, technolog, ekonom is-ta, sekretarka, instruktor.

W śród lokatorów będących specjalistam i z wyższym w ykształceniem zanotow ano w ystępow anie m. in. takich zawodów jak: w łókiennik,

his-toryk, mgr w ychow ania fizycznego, mgr farmacji.

N ajsilniejsze zróżnicow anie zawodowe zaobserw ow ano w grupie pracow ników fizycznych, gdzie napotkano pracow ników m. in. nas-tępujących specjalności: elek try k, elektrom onter, m onter samochodo-wy, sprzedaw ca, operator, cholewkarz, tkaczka, ślusarz, kierowca, k ra-wiec.

Dwie ostatnie grupy stanow iły: w olne zawody reprezentow ane przez takie specjalności jak: lekarz, dziennikarz i profesor w yższej uczelni oraz zawody artystyczne reprezentow ane w śród m ieszkańców analizo-w anego budynku przez: dyrygenta, muzyka, arty stk ę baletoanalizo-w ą, a k to r-kę, plastyka i reżysera.

Jak na to w skazuje analiza w skaźników udziału, w yszczególnionych w w ierszu „Ogółem" tab. 3, w śród lokatorów badanego w ysokiego bu-dynku m ieszkalnego dom inującą liczbowo grupę (28%) stanowili pra-cownicy umysłowi nie posiadający wyższego w ykształcenia oraz przed-staw iciele w olnych zawodów (21%). Lokatorzy w ykonujący te dwie grupy zawodów stanow ili łącznie blisko 50% w szystkich mieszkańców. Trzecią co do liczebności grupą zawodową byli specjaliści z wyższym w ykształceniem — 16%. Dopiero na czwartym m iejscu (14%) uplaso-w ali się pracouplaso-w nicy fizyczni. Zauplaso-wody artystyczne, studenci i em eryci, charakteryzując się analogicznym wskaźnikiem udziału wynoszącym 7%, tw orzyli stosunkow o niew ielkie zbiorowości lokatorów.

Podstaw owym wnioskiem , jaki nasuw a się w w yniku podjętej anali-zy, jest konstatacja w ysoce specyficznego składu socjalnego lokatorów śródm iejskiego zespołu zabudowy. Na poparcie tej tezy, obok prezen-tow anych w yżej w skaźników struktury, można rów nież w ysunąć argu-ment, iż w budynku będącym podstaw ą badania m ieszkała tylko jedna tkaczka, a więc przedstaw icielka zawodu najbardziej dla Łodzi charak-terystycznego, i aż czterech reżyserów .

Rzecz jasna, odnotow anie daleko posuniętej specyfiki składu socjal-nego lokatorów śródm iejskiego zespołu zabudowy nie może budzić nad-m iernego zdziwienia. W ręcz przeciw nie. W wielu w ypowiedziach na tem at budynków m ieszkalnych zlokalizowanych w dzielnicach śród-m iejskich w ielkich śród-miast podkreślano przecież w ielokrotnie, iż w śród grup zaw odow ych potencjalnie najsilniej zainteresow anych tą lokali-zacją w skazać należy w ipierwszym rzędzie na osoby, które sw oją pracę zawodową w ykonują w różnych porach dnia, a naw et doby — a więc

przedstaw icieli w olnych zawodów, zawodów artystycznych i, w pew -nym zakresie, specjalistów z wyższym wykształceniem , zwłaszcza peł-niących odpow iedzialne funkcje kierownicze.

Pewnym zaskoczeniem może okazać się, w kontekście powyższego stw ierdzenia, fakt, iż wśród lokatorów badanego w ysokiego budynku mieszkalnego grupą zdecydowanie dom inującą okazali się pracownicy umysłowi nie posiadający wyższego w ykształcenia. W w yjaśnieniu tej kwestii w chwili obecnej można posłużyć się, z braku m ateriału źród-łowego, wyłącznie domniemaniem. Tak więc można na przykład dom-niemywać, iż przedstaw iciele tej grupy zawodowej okazali się szczegól-nie podatni na pew ne tendencje snobistyczne, jakie szczegól-niew ątpliw ie w ok-reślonych środow iskach mogły w yrazić się dążeniem do zamieszkania w centrum miasta.

Na zakończenie tej sekw encji niniejszego opracow ania dokonamy zestaw ienia stru ktury mieszkańców badanego w ysokiego budynku łódz-kiego śródmieścia ze stru ktu rą zbiorowości lokatorów osiedla Za Żelaz-ną Bramą w W arszaw ie. Pewne istotne podobieństw a zachodzące pomię-dzy tymi dwoma zespołami zabudowy (wysoka zabudowa mieszkaniowa, położenie w obrębie dzielnicy śródm iejskiej lub w jej sąsiedztwie) do-puszczają możliwość takiego porów nania. Porównawcze zestawienie prezentuje tab. 4.

T a b e l a 4 Struktura zaw odow a m ieszkańców poszczególnych kondygnacji

, budynku m ieszkalnego — analiza porów naw cza (u/o)

W y szczególn ien ie

Pracow nicy fizyczni Specjaliści z w yższym w ykształceniem

W arszaw a Łódź W arszawa Łódź

O gółem m ieszkańcy osiedla 15 14 44 16

M ieszkańcy od I do V kondygnacji 22 U 35 11

M ieszkańcy pow yżej XII

kon-d ygnacji 12 15 50 21

Ż r ó d ł o : Tab. 3 oraz T. B u r g e r , Społeczna I dem ograficzna e w o lu cja osiedla Za Żelazną Dramą, [w :] Studia nad o sied la m i, W arszaw a 1978, s. 157.

Dokonane zestawienie nie w ykazuje istotniejszych podobieństw, tak w zakresie struktury całkow itej populacji mieszkańców analizow anych osiedli według zawodów (por. w iersz 1 tab. 4), jak również w zakresie przem ian tej stru ktury na poszczególnych kondygnacjach budynków.

Jedyne podobieństwo dostrzec można w grupie specjalistów z w yż-szym w ykształceniem . Lokatorzy będący przedstawicielam i tej grupy

zaw odow ej zam ieszkują bowiem w obu przypadkach liczniej na kondy-gnacjach najw yższych niż na najniższych. Ta ogólna tendencja jest jednak w yrażona poprzez w skaźniki szczegółowe o bardzo zróżnico-w anej zróżnico-wysokości.

Analiza zależności w ystępujących pomiędzy wiekiem głów nych lo-katorów a położeniem zajm ow anych przez nich mieszkań na określo-nych kondygnacjach budynku dokonana została w tab. 5.

Z tabeli tej odczytać można, iż w śród m ieszkańców badanego budyn-ku przew ażają ludzie młodzi, urodzeni po 1951 r. (21%) oraz osoby

w sile w ieku ufodzone w latach 1941— 1950 (32%). Łącznie ponad poło-wa głów nych lokatorów budynku nr 2 nie przekroczyła w chwili otrzy-m ania otrzy-m ieszkania w ieku 40 lat.

K orelacja w ystępująca pomiędzy wiekiem lokatora oraz położeniem jego mieszkania na określonej kondygnacji ma charakter złożony. Fak-tem jest, że osoby najstarsze, urodzone przed 1920 r., w zasadzie nie zam ieszkują w yżej niż na dw unastej kondygnacji. Jednakże z drugiej strony w skaźniki udziału osób z dwóch najm łodszych grup wiekowych liczone dla poszczególnych kondygnacji nie w ykazują w iększego zróż-nicowania. Szczególnie w yraźnie zjawisko to można zaobserw ow ać na przykładzie g rupy m ieszkańców urodzonych w latach 1941— 1950.

VI. PODSTAW OW E PROBLEMY EKSPLOATACJI

WYSOKICH BUDYNKÓW MIESZKALNYCH ZLOKALIZOWANYCH W SDM

Pierw szy okres eksploatacji w ysokich budynków m ieszkalnych sek-tora „B" SDM pozwolił adm inistratorom odpowiedzialnym z ramienia spółdzielczości m ieszkaniow ej za ich stan techniczny na zebranie w stę-pnej grupy spostrzeżeń. Uwagi te d ają się pogrupow ać w dwa, w m iarę jednorodne, zestaw y problemów.

Pierwsza grupa zgłaszanych przez adm inistratorów uw ag dotyczyła trudności, jakie w początkowym okresie eksploatacji w ysokich budyn-ków mieszkaľnych sektora „B" SDM w ystąpiły na skutek w adliwych rozw iązań projektow ych oraz niewłaściw ego w ykonaw stw a budow lane-go. W grupie tej podnoszono między innymi następujące kw estie szczegółowe:

— N iedostatecznie starannie przem yślane zostało rozwiązanie zsypu śmieciowego, ponieważ projek tant nie przew idział możliwości dojazdu samochodu M iejskiego Przedsiębiorstw a Oczyszczania w bezpośrednie sąsiedztwo zsypu. Tymczasem w iększa niż w innych budynkach liczba m ieszkań przypadających na jeden zsyp je st powodem, dla którego gospodarz domu musi na jedną klatkę mieć przygotow anych około piętnastu pojem ników na każdy dzień.

G łów ni lokatorzy budynku m ieszk aln ego nr 2 w sektorze „B" SDM w Łodzi

T a b e l a w edług w iek u i lo k a liza cji m ieszkania

Lokalizacja m ieszkań w ed łu g

kondygnacji

Struktura w iek o w a (rok urodzenia) g łó w n y ch lokatorów (%) _{C ałkow ita liczba} m ieszkań zasied lon ych przed 1900 1901— 1910 1911— 1920 1921— 1930 1931— 1940 1941— 1950 po 1951 I 9 9 9 19 _ 27 27 11 II — 7 13 20 53 7 15 1П _f 13 21 13 33 13 15 IV 13 13 13 20 20 13 8 15 V : •» 20 13 13 27 27 15 l— V 4 6 13 17 14 31 15 71 '/I _ 6 _ 27 27 20 20 15 v n Piętro techniczne VIII _ — _f 40 27 20 6 15 IX --- — 13 7 13 53 14 15 X _- 7 13 13 33 27 15 XI 7 13 40 40 . 15 VI— XI — 3 5 Д9 19 33 21 75 XH _ _ _ 13 33 27 27 15 XIII — — 9 33 33 25 ' 12 XIV --- --- — 10 10 40 40 10 X V --- --- 14 29 29 14 14 7 XVI --- --- — 20 60 20 , 5 XVII ---. -— ’ 67 33 3 Ż r ó d ł o : J a k w ta b . 3. Reali zac ja i e k sp lo a ta c ja śr ó d m ie js k ie g o ze sp o łu b u d y n k ó w

— Piony kanalizacyjne w ykonane zostały w analizow anych budyn-kach z rur PCV, tymczasem tw orzyw o to, w trakcie czyszczenia i kon-serw acji zsypów, bardzo często ulega uszkodzeniom.

— Brak możliwości usuw ania wody utrudnia w istotny sposób od-pow ietrzanie pionów centralnego ogrzew ania na siódmej oraz najw yż-szej kondygnacji.

— Do m asyw nych okien budynku w ysokiego zastosow ano okucia, zawiasy i zamki o złej jakości, co jest powodem częstych reklam acji ze strony użytkowników.

— Zastosow anie płytek PCV w charakterze w ykładziny podłogowej na korytarzach okazało się w praktyce rozwiązaniem Również nie do końca przem yślanym . A dm inistratorzy podkreślali bowiem brak m echa-nicznych urządzeń do czyszczenia i froterow ania tego rodzaju w ykła-dzin, N aw et w przypadku ich posiadania w yłania się k o lejn y problem w ynikający z braku na korytarzach gniazdek niskiego napięcia, co w y klucza możliwość korzystania z wszelkich urządzeń o napędzie elek -trycznym.

Druga grupa problem ów, jakie w yłoniły się w początkow ym okresie eksploatacji budynków i znalazły swoje potw ierdzenie w w ypow ie-dziach adm inistratorów , związana jest z zarządzaniem wysokimi budyn-kami m ieszkalnym i sektora „B" SDiM. Odpowiedzialni za ich stan adm i-nistratorzy w skazyw ali w tym zakresie szczególnie na:

— w ystępow anie masow ych kradzieży osprzętu elektrycznego na. klatkach schodowych oraz w pomieszczeniach do nich przyległych jak zsypy i komórki;

— trudności z zakupem środków chem icznych niezbędnych do czy-szczenia i konserw acji ościeżnic okiennych w ykonanych z aluminium; — fakt, iż specyfika budynku w ysokiego powoduje, że trudności związane z takimi np. „typow ym i"' aw ariam i, jak przerw a w dopływie prądu czy też zablokowanie pionu kanalizacyjnego, dotyczą silą rzeczy większej liczby mieszkańców i mają pow ażniejsze konsekw encje niż w innym typie zabudowy.

VII. ZAKOŃCZENIE

A rtykuł niniejszy jest pierw szą publikacją z planow anej serii opra-cowań pośw ięconych specyficznym problemom realizacji i eksploatacji zespołów śródm iejskiej zabudowy m ieszkaniowej. Ukazano w nim, na tle podstaw ow ych problem ów teoretycznych struk tu ry funkcjonalno- -przestrzennej dzielnic śródm iejskich oraz roli jaką w jej ram ach mają do spełnienia w ysokie budynki mieszkalne, kilka zasadniczych

próbie-mów osiedli tego rodzaju na przykładzie sektora „B" Śródm iejskiej Dzielnicy M ieszkaniowej w Łodzi.

Szczególną uw agę zwrócono na zagadnienie wysokości i struktury nakładów inw estycyjnych w porów naniu z typow ym i osiedlami miesz-kaniowymi. A nalizie poddano skład socjalny lokatorów . Zrelacjonow a-no wreszcie, w oparciu 0 _{wypowiedzi adm inistratorów , podstawowe}

problem y, jakie w ystąpiły w początkowym okresie eksploatacji w yso-kich budynków m ieszkalnych sektora „B” Śródm iejskiej Dzielnicy M ie-szkaniowej.

W kolejnych publikacjach zam ierzonego cyklu pragniem y dokonać analizy trudności w ykonaw czych przedsiębiorstw budowlano-montażo- w ych realizujących osiedla śródm iejskie oraz efektów ekonom icznych, jakie przedsiębiorstw a w ykonaw cze uzyskują z tytułu tego rodzaju produkcji. Zam ierzamy zebrać również opinie użytkow ników o miesz-kaniach położonych w wysokim budynku mieszkalnym dzielnicy śród-m iejskiej w kontekście probleśród-m u badawczego zasygnalizowanego w pytaniu: w jakim stopniu niedogodności będące im m anentną cechą w ysokiego budynku m ieszkalnego są — w odczuciu m ieszkańców — rekom pensow ane śródm iejską lokalizacją zajm ow anych przez nich mieszkań?