A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S
FOLIA OECONOMICA 3, 1980
Ewa K ucharska-Stasiak, Stanisław W ieteska , Z dzisław P rochow ski*
KOSZTY WPROWADZANYCH PRZEZ UŻYTKOWNIKÓW ZMIAN W INWESTORSKIM SPOSOBIE WYKOŃCZENIA
I WYPOSAŻENIA MIESZKAŃ
W budow nictwie mieszkaniowym obserw ujem y rozszerzanie sią tzw. inw estorskiego w yposażenia i w ykończenia mieszkań. Jednocześnie tem-po rozw oju tego budow nictwa oraz brak w ystarczającej ilości m ateria-łów i surow ców w yw ołują dążenie do ujednolicenia sposobu w ykończe-nia i w yposażeykończe-nia pomieszczeń. Ta jednorodność jest przedm iotem pow szechnej kry tyk i społecznej, je st bowiem niezgodna z indyw idual-nymi preferencjam i użytkowników. „Idea mieszkań na zam ówienie" sprow adzająca się do propozycji oddaw ania budynków , w których kania byłyby w ykończone i w yposażone zgodnie z życzeniami miesz-kańców realizow ana jest w p rak ty ce sporadycznie. W rezultacie praw ie wszyscy lokatorzy w prow adzając się do now ego mieszkania przystę-pują w nim do zmian oraz przeróbek adaptacyjnych.
Zmiany w w ykończeniu m ieszkania polegają na ponownym pokryw a-niu ścian i podłóg oraz uszczelniaa-niu, pow tórnym m alow aa-niu czy dopa-sow yw aniu stolarki budow lanej, zmiany w w yposażeniu zaś na w ym ia-nie w m ontow anych na stałe urządzeń w kuchni, łazience, wc, a także mebli i instalacji elektrycznej.
Celem niniejszego opracow ania jest przedstaw ienie wielkości oraz stru ktu ry kosztów ponoszonych przez użytkow ników w prow adzających zmiany w inw estorskim sposobie w ykończenia i w yposażenia mieszkań.
* Dr Ewa Kucharska-Stasiak — adiunkt w Zakładzie Ekonomiki Budownictw a i In w estycji Instytutu Ekonomiki Produkcji U niw ersytetu Łódzkiego; dr Stanisław W ieteska — adiunkt w Zakładzie Ekonomiki Rozwoju M iast Instytutu P olityki R egio-nalnej U niw ersytetu Łódzkiego; doc. dr Zdzisław P rochow ski — kierow nik Zakładu Ekonomiki Budownictw a i In w estycji Instytutu Ekonomiki Produkcji U niw ersytetu Łódzkiego.
T a b e l a 1 Indeks zmian w w ykończeniu i w yp osażen iu m ieszkań
w zależności od ich struktury
W y szczególn ien ie
, ...
Liczba zmian
■% /
M-2 M-3 ,M-4 M-5/6 гаzem
W yko ń czen ie r ieszkań
P okrycie ścian 95 295 323 78 791 53,8
Stolarka budow lana
okna 62 159 180 54 455 30,9 drzwi 14 46 53 16 129 8,8 Pokrycie podłóg 7 31 |45 13 96 6,5 Razem 178 531 601 '161 1 471 100,0 W yp osażen ie m ieszkań 4 D odatkow e m eble \ kuchenne i szafy 83 268 269 7Ś 698 55,3 Instalacje elektryczne dodatkow e instalacje 6 16 23 9 54 4,3 przesunięcia 1 5 8 1 15 1,2
Przesunięcia elem entów
w yposażenia i l 16 46 13 86 6,8 P ozostałe zmiany 54 132 164 58 408 32,4 Razem 155 437 510 159 1 261 100,0 O gółem zm iany w w y posażeniu i w yk oń -czeniu • 333 968 1 111 320 2 732 — i Struktura procentow a 12,2 35,4 40,7 11,7 —. 100,0 Liczba zmian na g o -spodarstw o dom ow e 7,6 8,6 9,8 11,0 9,1 —
Ż r ó d ł o : O b liczen ia w h s n e nn p o d staw ie b adań anlcletew yeh.
Przew ażają zmiany w w ykończeniu mieszkań — w śród nich ponad 50% przypada na zmiany pokrycia ścian, praw ie 40% zajm ują zmiany dotyczące stolarki budow lanej, tylko 6,5% przypada na zmiany pokrycia podłóg. W śród elem entów wyposażenia użytkow nicy mieszkań doko-nują przede wszystkim uzupełnień w obudowie kuchni i przedpokoju, co stanowi ptmad 55% zmian. Drugie m iejsce zajm ują zmiany zaliczane do grupy zmian pozostałych, polegające na w ymianie urządzeń do ką-pieli, do mycia itp. Praw ie 7% w prowadzonych zmian polega na przesu-nięciach elem entów w yposażenia. W zakresie instalacji elektrycznej użytkow nicy instalują przede w szystkim dodatkowe punkty 'św ietlne oraz gniazda w tykow e, co stanowi ok. 4% zmian w w yposażeniu
miesz-Podstaw ą uzyskania niezbędnych informacji stanow iła ankieta, prze-prow adzona na terenie Łodzi1. Badaniami objęto 300 gospodarstw domo-w ych domo-w nodomo-wo oddadomo-w anych zasobach m ieszkaniodomo-wych. S truktura spo-łeczno-demograficzna mieszkańców była różna — w śród ankietow a-nych przeważali rodowici łodzianie; byli to głównie ludzie młodzi, bo-wiem ok. 51% mieszkańców stanow iły osoby w w ieku 26—40 lat; prze-w ażały rodziny posiadające dzieci. W badanej populacji prze-w yraźnie domi-nowali m ieszkańcy z w ykształceniem podstawowym, zasadniczym pod-staw ow ym oraz średnim technicznym. Pod względem sytuacji m aterial-nej, ocenianej w ielkością deklarow anych dochodów miesięcznych, w y-raźnie dom inowały dwie grupy rodzin: pierw sza — o łącznych docho-dach w granicach 7001— 10 000 zł (37,0% ankietow anych) i druga — o łącznych dochodach w granicach 5001—7000 zł (21% ankietow anych). W śród badanych mieszkań najw iększą grupę stanow iły m ieszkania kategorii M-3 i M-4, co zgodne jest ze stru ktu rą m ieszkaniow ą w całej Łodzi. M ieszkania te zlokalizowane były w budynkach w znoszonych róż-nymi systemami — przew ażały budynki oddaw ane w system ie szcze-cińskim, „W-70", ,,Wk-70". Ponad 90% badanych mieszkań należało do spółdzielczych lokatorskich zasobów m ieszkaniowych.
Standard w yposażenia i w ykończenia tych mieszkań był zgodny z obowiązującym i przepisam i2. Z przeprow adzonych badań ankietow ych wynika, że u ok. 74,7% użytkow ników w arunki m ieszkaniow e uległy zdecydow anej popraw ie. Jednakże w ok. 73,6% otrzym any standard w y-posażenia i w ykończenia mieszkań nie odpow iadał subiektyw nym wy-maganiom ankietow anych. W zakresie w ykończenia m ieszkania najb ar-dziej negatyw ną opinię uzyskała jakość w ykonania ścian (47,2%), po-dłóg (24,8%), otw orów okiennych i drzwiowych (23,4%) oraz złe roz-mieszczenie elem entów w ykończeniow ych (3,8%). W zakresie w yposa-żenia m ieszkania zdecydow anie negatyw ną opinię uzyskała jakość ele-mentów w yposażeniow ych (31%), złe rozmieszczenie kuchenki, zlewo-zmywaka, szafy, w anny, kaloryferów (57,5%).
N egatyw na ooena inw estorskiego w yposażenia i w ykończenia po-mieszczeń znalazła potw ierdzenie w wielkości i strukturze przeprow a-dzonych zmian. Dane statystyczne dotyczące liczby tych zmian zesta-wiono w tab. 1.
1 P ow yższe badania prow adzone by!y przez Zakład Ekonomiki Budownictw a i In-w estycji In-w sp óln ie z Instytutem W zornictIn-wa P rzem ysłoIn-w ego In-w ramach programu rzą-dow ego PR-5.
8 Zarządzenie ministra gospodarki terenow ej i ochrony środow iska z dnia 29 stycznia 1974 r. w spraw ie ustanow ienia norm atywu technicznego projektow ania m ieszkań i budynków m ieszkalnych dla ludności nierolniczej, „D ziennik U rzędow y M inisterstw a Budownictw a i Przem ysłu M ateriałów Budowlanych" 1974, nr 2.
kań. Tylko sporadycznie dokonyw ane są przesunięcia elem entów insta-lacji. Dane liczbowe zaw arte w tab. 1 w skazują, że liczba zmian prze-prow adzonych przez użytkow ników je st znaczna. Przeciętnie na jedno m ieszkanie przypadało w badanym okresie ponad 9 różnych zmian. Bio-rąc pod uw agę, że badaniami objęto mieszkania o krótkim okresie ek s-ploatacji oraz, że znaczna część użytkow ników zgłosiła chęć dalszej po-praw y sposobu w ykończenia i w yposażenia swoich mieszkań, można wnioskować, że przytoczone liczby są tylko niepełnym obrazem w pro-w adzanych zmian.
Rozłożenie zmian nie jest jednakow e w poszczególnych kategoriach m ieszkań. O kazuje się, że najw ięcej zmian przeprow adzono w kaniach typu M-4 i M-3, stosunkowo mały procent przypada na miesz-kania największe, typu M-5/6. Nie oznacza to, że w tych kategoriach m ieszkań zakres prac związanych z adaptacją inw estorskiego sposobu w ykończenia i w yposażenia je st niewielki. Przedstaw iona struktura p ro -centow a stanow i jedynie potw ierdzenie liczebności poszczególnych ro-dzajów m ieszkań w całej zbiorowości. Jeżeli za m iernik w prowadzonych zmian w w ykończeniu i w yposażeniu mieszkań przyjm iem y liczbę tych zmian na jedno gospodarstw o danej kategorii, okazuje się, że najw ięcej zmian wprowadzono w łaśnie w m ieszkaniach najw iększych, najm niej w najm niejszych. N iew ielki zakres prac podejm ow anych przez u żyt-kow ników mieszkań typu M-2 w ynika przede wszystkim z ich w ieku — są to osoby starsze albo młode samotne, dla których ten typ mieszkania będzie nieodpow iedni w niedalekiej przyszłości.
Przyjrzyjm y się obecnie, na czym polegały poszczególne rodzaje zmian. Przy zm ianach pokrycia ścian przew ażało pow tórne malowanie tynków . W łazienkach oprócz m alow ania tynków zakładano rów nież gla-zurę (29,7%), sporadycznie pokryw ano tyńki tapetam i. W przedpokojach rów nież przew ażało m alow anie tynków , ponadto, pokryw ano je tap e-tami, zakładano boazerię, tylko w 1,5% malowano lam perię olejną. W kuchni natom iast dominowało m alow anie tynków oraz lam perii olej-
\ nej (81,3%). W skazuje na to tab. 2.
Drugie m iejsce na liście zmian w w ykończeniu mieszkań — pod względem częstotliwości ich w prowadzenia — zajm ują zmiany dotyczące w ykończenia stolarki budow lanej. Przeciętnie w jednym mieszkaniu w prow adzono dwie zm iany dotyczące drzwi lub okien. O kna w ym agały uszczelnienia, pow tórnego malowania oraz dopasowania, zarów no w po-kojach jak i w kuchni. Drzwi dopasowywano, obijano oraz pow tórnie malowano (tab. 3).
Zmiany pokrycia podłóg polegały głównie na położeniu nowego ro-dzaju w ykładzin, takich jak: lenteksu na PCV (w 22,9%) czy w ykładziny
Zmiany pokrycia ścian w zależności od pomieszczeń
Rodzaje zmian
Pokoje Kuchnia Przedpokój Łazienka i w c Razem
liczba % liczba % liczba % liczba % liczba %
M alow an ie tyn k ów Pokryw anie tyn k ów
tape-189 90,0 103 59,9 114 69,6 75 37,1 511 64,6
tami papierow ym i P okryw anie ty n k ó w
tape-14 6.7 e 3,5 29 14.0 5 2,5 54 6,8
tami z tw orzyw sztucznych M alow an ie lam perii olejnej
6 2,9 8 4,6 15 7,2 9 4,5 38 4,8 i ścian — — 54 31.4 3 1,5 — — 57 7.2 Z ałożenie glazury Z ałożenie w ykładzin — — — — — — 50 29,7 60 7,6 z tw orzyw sztucznych — — — — — — U 5.4 11 1.4
Z ałożenie boazerii — — 4 0,6 16 7,7 — —i 17 2,2
P ozostałe zm iany i 0,4 — — — — 42 20,8 • 43 5.4 Razem 210 100,0 172 100,0 207 100,0 202 100,0 ' 791 100,0 O gółem (791 = 100.0*/*) Ór o d ł o : Jak w tak. 1. хб,5 — 21,7 — 26,7 — 25,5 — 100,0 — K o sz ty zm ia n w inw es tor sk im w y k o ń c z e n iu m ie sz k a ń
T a b e l a 3 Zmiany stolarki budow lanej
R odzaje zmian
O kna Drzwi
liczba % liczba %
Pow tórne m alow anie 123 27,0 15 - 11,6
D opasow anie 102 22,4 57 44,2 U szczelnianie 230 50,0 — — Przesunięcie — — 3 2,3 Zmiana okuć — — 10 7,8 W ym iana — — 9 7,0 O bicie — — 35 27,1 Razem 455 100,0 129 100,0 Ż r ó d ł o : J a k w tab. 1.
dyw anow ej na PCV (w 20,9%). W ym ieniano również podłogą tworzywo- wą na klepkę lub mozaikę (w 16,7%), w łazienkach lastriko oraz te ra -kotę przykryw ano innym i w ykładzinam i (tab. 4).
N ajw iększa liczba w prow adzonych zmian w w yposażeniu mieszkań przypada na dodatkow e instalow anie szafek kuchennych, szaf i paw
la-czy. Przew ażały zakupy typow ych mebli kuchennych i typow ych szaf — stanow ią one 82,4% zmian dotyczących uzupełnień mebli kuchennych i szaf. W przeliczeniu na jedno m ieszkanie najw ięcej zmian tego typu w prow adzono w m ieszkaniach najw iększych. Również na ten typ miesz-kań przypada najw iększy procentow y udział nietypow ych mebli ku-chennych. Dość często oznaczało to konieczność pozbycia się z miesz-kania zainstalow anych przez spółdzielnie mebli.
Na tzw. pozostałe zmiany w w yposażeniu mieszkań przypada aż 32,4% zmian (tab. 1). Polegały one głównie na w ym ianie urządzeń do m ycia, arm atury, kuchenek gazowych, na instalow aniu dodatkowych osłon balkonowych, przesunięciach elem entów w yposażenia, w niew iel-kim stopniu na instalow aniu now ych punktów św ietlnych lub ich prze-suwaniu.
Respondenci w ypow iadali się również na tem at przyczyn w prow a-dzanych zmian. W św ietle ich w ypowiedzi okazało się, że zmiany w w y-posażeniu i w ykończeniu m ieszkań spowodow ane były: w 38,7% złym w ykonaw stw em ; w 24,4% złą estetyką; w 19,0% nie funkcjonalnym w ykończeniem i w yposażeniem w nętrz; w 17,9% innymi przyczynam i
Zmiany pokrycia podłóg (bez loggi) w za leżn o ści od struktury m ieszkań
Rodzaje zmian
M-2 M-3 M-4 M-5/6 Razem
liczba % liczba % liczba % liczba % liczba %
W ym iana p odłogi tw orzy-
w ow ej na k lep k ę 2 6,5 3 6,7 _ 5 5.2
W ym iana podłogi tw orzy-
w ow ej na m ozaikę _ . _ 2 6,5 5 11.1 4 30,8 11 11,5
L akierow anie podłogi
z k lep k i i m ozaiki 3 42,8 1 3.2 __ , ■ _. , 4 4,2
P ołożen ie len tek su na PCW —• — 8 25,8 11 24,4 3 23,1 22 22,9
P ołożen ie w yk ła d zin y
dy-w an ody-w ej n á PCW . 7 22,6 10 22,2 3 23,1 20 20,8 P ołożenie terakoty — ł— — — — — — — — P ołożen ie lastrika — — — — — — — — — — W ym iana lastrika na terakote r_ _ 2 6,5 4 8,9 2 15,3 8 8,3 P ołożen ie na lastriko PCW 2 28,6 2 6,5 3 6,7 — — 7 7,3 P ołożenie na lastriko innych w ykładzin _ 3 9,6 6 13,3 _ _ 9 9,4 P ozostałe zm iany 2 28,6 4 12,8 3 6,7 1 7,7 10 10,4 Razem •. - 7 100,0 31 100,0 45 100,0 13 100,0 96 100,0 Ż r ó d ł o : J a k w t a b . 1. K o sz ty zm ia n w inw es tor sk im w y k o ń c z e n iu m ie sz k a ń
T a b e l a 5 P rzyczyny w prow adzonych zmian (%)
Przedmiot zmian
Przyczyny
estetyk a funkcjo-nalność w y k o n a w -stw o inne razem
Pokrycie icia n 56,5 9,1 22,4 12,0 100,0 Pokrycie podłóg 7,1 36,7 42,9 13,3 100,0 Stolarka budow lana 11,1 19,7 61,2 8,0 100,0 Instalacje elektryczne 7,f 34,1 32,9 25,9 100,0 U rządzenia do v kąpieli i do ' m ycia 2,1 14,3 10,7 72,9 100,0 Razem 24,4 19,0 38,7 17,9 100,0 Ż r ó d ł o : Ja k w tab . 1.
Jeżeli, poszczególne rodzaje zmian przyjmiemy, za 100%, to okazuje się, że głów ną przyczyną zmian stolarki budow anej i pokrycia podłóg było złe w ykonaw stw o i niefunkcjonalność. O zmianie pokrycia ścian zadecydow ał przede w szystkim nieestetyczny ich w ygląd, w drugiej ko-lejności ich złe w ykonaw stwo. Jako powód zmiany urządzeń do mycia i do kąpieli aż w 72,9% użytkow nicy podawali przyczyny pozostałe. W śród nich przew ażał najczęściej brak niektórych urządzeń — np. um y-w alki czy bidetu y-w łazience.
W św ietle tak obszernej i dość zróżnicow anej listy zmian nasuw a się pytanie — ile inw estuje użytkow nik w przystosow anie inw estorskiego sposobu w ykończenia i w yposażenia m ieszkań do indyw idualnych po-trzeb? Odpowiedź na to pytanie nie jest łatw a i nie może być precyzyj-na. A nkietow ani udzielali bowiem inform acji o kosztach zmian po upły-wie dwóch, trzech lat od mom entu ich wprowadzenia. Chociażby z tego względu w iele informacji jest przybliżonych- Ponadto niektóre zmiany przeprow adzali sami użytkow nicy, co oznacza sprow adzenie faktycznie poniesionych kosztów do w artości zakupionych materiałów. Jednocześ-nie można przypuszczać, że Jednocześ-niektóre inform acje dotyczące szczególJednocześ-nie kosztow nych inw estycji były świadomie zaniżane.
P am iętając o w szystkich niedoekonałościach naszych informacji, spójrzm y na wielkość oraz s.trukturę kosztów zmian w prowadzanych przez użytkow ników w inw estorskim sposobie w ykończenia i w yposa-żenia mieszkań. Inform acje powyższe zestawiono w tab. 6 i 7.
D are statystyczne zaw arte w .tab, 6 dotyczą przeciętnych kosztów poszczególnych rodzajów zmian w w ykończeniu i w yposażeniu, w tab. 7
T a b e l a 8
Przeciętne k oszty zmian0 w zależności od struktury m ieszkań (zł)
W yszczególn ien ie K oszty M-2 M-3 . j М-4 1 M-5/6 j гаzem W ykończenie гaieszkań Pokrycie ścian 2 766 5 391 5G16 16 568 6 260 Stolarka budow lana okna 662 944 1 057 1 553 1 032 drzwi 350 1 175 808 950 932 Pokrycie podłóg 1 091 6 066 2 988 9 333 4 291 Przeciętny koszt jednej zm iany w w ykończeniu 1 666 3913 3 462 9 366 4 048 W yp osażen ie m ieszkań D odatkow e m eble kuchenne i szafy 2 545 4 841 4 962 6 388 4 764 Instalacje elektryczne 367 347 528 744 500 dodatkow e Instalacje 367 296 556 713 489 przesunięcia — 675 300 1 OÓO 590 Pozostałe zmiany 1 700 1 134 1 224 2143 1 358 Przeciętny koszt jednej zmiany w w yposażeniu 2 231 3 426 3 189 4 129 3 287 Przeciętny koszt jednej zmiany w m ieszkaniu 1 998 3 622 ,3 300 6 066 3 593
a P rzeciętn y koszt Jedne] im l- n y llc io n y Je*t l»ko tlo io i p o n o«ionycb lcotztów danego ty p u przez
lle ib « w pro w ad zo n y ch :m tin . 2 r 6 d ł o: Jalc w tab. 1.
przeciętnych kosztów poszczególnych rodzajów zmian w jednym miesz- kaniu danej kategorii.
Inform acje zaw arte w tab. 6 pozw alają w yciągnąć następujące wnioski:
— Przeciętny koszt w prow adzenia przez użytkow ników jednej zmia-n y w izmia-nw estorskim sposobie w ykończezmia-nia i w yposażezmia-nia mieszkań prze-kracza 3,5 tys. zł.
T a b e l a 7 Przeciętne k oszty zmian w prow adzonych w Jednym m ieszkaniu
w zależności od struktury m ieszkań (zł)
W yszczególn ien ie
Przeciętne k oszty Koszty
zmian w jednym m ieszkaniu0 M-2 M-3 M-4 M-5/6 Pokrycie ácian Stolarka bu-dow lana okna drzwi Pokrycie podłóg W 1 568 256 24 273 y k oń czen ie r i 4 188 932 135 1 719 nieszkań 4 835 561 135 1 091 12 569 910 98 3 863 4 862 688 115 1 473 Razem 2 121 6 974 6 622 17 440 7 138 D odatkow e m e-ble kuchenne i szafy Instalacje e le k -tryczne P ozostałe zmiany W 3181 25 850 Wyposażenie t 7 434 46 871 nieszkań 7 379 80 1 384 10 133 193 2 648 7 050 69 1 234 Razem 4 056 8 351 1 8 843 12 974 8 353 Przeciętny koszt zmian w w y p o sa żeniu i w y k o ń -czeniu jednego m ieszkania 1 6 177 15 325 15 465 30 414 15 491
a KoBity w te j po zy cji liczone sq Jako iloraz w szy stk ich po n iesio n y ch kosztów dan eg o ty p u przez
liczbę m ieszkań.
Ź r ó d ł o : J a k w tab . 1.
— W zakresie w ykończenia pomieszczeń najbardziej kosztowna jest zmiana pokrycia ścian (ponad 6 tys. zł) oraz zmiana pokrycia pod-łóg (ponad 4 tys. zł).
— Zm ieniając czy uzupełniając inw estorski sposób w ykończenia mieszkań, użytkow nicy najw ięcej inw estują w zakup dodatkow ych meb-li kuchennych, szaf oraz we w prowadzanie om awianych już wcześniej
zmian pozostałych.
charakte-rystyczna tendencja: najm niej inw estują użytkow nicy mieszkań n aj-mniejszych, najw ięcej — mieszkań największych. Koszt przeprow adze-nia jednej zmiany w w yposażeniu oraz w ykończeniu mieszkaadze-nia typu M-5/6 jest ponad trzykrotnie wyższy niż M-2. D ysproporcja powyższa jest znacznie bardziej widoczna wr kosztach zmian w ykończenia niż w yposażenia (odpowiednio: pięciokrotna różnica wobec dw ukrotnej).
Równie interesujących informacji dostarcza nam tab. 7, w której zestawiono przeciętne koszty zmian przypadających na jedno mieszka-nie danej kategorii. O kazuje się, że:
— W jednym mieszkaniu łączne koszty zmian inw estorskiego spo-sobu w ykończenia i wyposażenia mieszkań przekraczają przeciętnie 15 tys. zł. Oczywiście, wielkość angażow anych środków pieniężnych jest zróżnicow ana w zależności od kategorii mieszkań. W mieszkaniach typu M-2 łączny koszt zmian przekracza przeciętnie 6 tys. zł, podczas gdy w m ieszkaniach M-5/6 jest on aż pięciokrotnie wyższy.
— Użytkownicy znacznie w ięcej inw estują w zmianę inw estorskiego sposobu w yposażenia niż wykończenia. W e w szystkich kategoriach m ieszkań do najbardziej kosztow nych zmian w w yposażeniu należy za-kup dodatkow ych mebli kuchennych i szaf. W ysokie są koszty w pro-wadzania zmian pozostałych. Jak w ykazały w yniki ankiety, najdrożej kosztow ała wymiana zlewozmywaka oraz urządzeń do kąpieli.
Przedstaw ione pow yżej inform acje dotyczą jedynie rozm iaru nakła-dów finansow ych ponoszonych przez użytkownika. Koszty zmian w in-w estorskim sposobie in-w ykończenia i in-wyposażenia* obciążają- jednak nie tylko lokatora, ale również realizow ane są w ram ach napraw gw aran-cyjnych. O kazuje się, że napraw y gw arancyjne obejm ują aż 4,5% wszystkich zmian w prow adzanych w inw estorskim sposobie w ykoń-czenia i w yposażenia mieszkań.
Jednocześnie w odniesieniu do rozmiarów napraw gw arancyjnych przeprow adzanych w poszczególnych kategoriach mieszkań ujaw nia się ciekaw a tendencja — najw ięcej napraw przeprow adza się w mieszka-niach najm niejszych, najm niej w m ieszkamieszka-niach typu M-5/6. Zbyt po-chopny byłby w niosek sugerujący, że w m ieszkaniach najw iększych byw a mało usterek. N ależy raczej przypuszczać, że użytkow nicy tych m ieszkań wolą likwidować je na w łasny koszt. W tej sytuacji można zakładać, że zakres napraw gw arancyjnych pow inien być znacznie większy. W niosek ten zdaje się potw ierdzać duży procentow y udział zmian w prow adzanych przez użytkow ników mieszkań z powodu złego w ykonaw stw a (38,7%). N apraw y w ram ach gw arancji dotyczyły w w ię-kszym stopniu w ykończenia niż w yposażenia. W śród zmian w sposobie wykończenia dom inują zmiany pokrycia podłóg — aż 47% tych zmian przeprow adzono na koszt inw estora lub w ykonawcy.
T a b e l a 8
Zmiany w prow adzane w ramach napraw gw arancyjnych w zależności od struktury m ieszkań
Ф
W y*zczególn ien ie
Liczba zmian Stosunek
napraw gw aran-cyjn ych do całości napraw (%) M-2 M-3 ‘ M-4 M-5/6 razem
W yk oń czen ie m ieszkań
Pokrycie ścian 1 1 3 0 5 0,1 Stolarka budowlan* okna 3 7 13 1 24 5,2 drzwi • 4 3 8 0 15 i i , e P okrycie podłóg 2 19 21 3 45 46,8 Razem 10 30 45 4 89 6,1 * W yp osażen ie m ieszkań Instalacje elek tryczn e 2 0 1 0 3 4,3 Pozostałe zmiany 8 15 7 f 31 7,6 Razem 10 15 8 1 34 2,7 O gółem zm iany w w yp osażen iu i w ykończeniu 20 45 53 5 123 4,5 2 r é d I O: Ja k w tab . 1.
Przedstaw ione w niniejszym opracow aniu inform acje o zakresie oraz kosztach przeprow adzonych zmian w inw estorskim sposobie w ykończe-nia i w yposażeykończe-nia mieszkań wskazują na społeczną wagę tego proble-mu. W ielkość w prow adzanych zmian sygnalizuje w ystępow anie m arno-traw stw a m ateriałów , środków finansow ych oraz nakładów pracy ludz-kiej. W prow adzane zmiany oznaczają dość często dew astację inw estor-skiego sposobu w ykończenia i w yposażenia mieszkań. W ynikają one z pew nością nie tylko ze złego w ykonaw stw a inw estycyjnego, ale rów -nież ze złej jakości urządzeń. N iew ątpliw ie znaczną rolę odgryw ają ponadto zróżnicow ane gusty użytkowników, kształtow ane pod w płwem pochodzenia społecznego, zamożności czy mody. Nie można w y-kluczyć, że niekiedy zmiany owe mogą doprowadzić do naruszenia za-sad funkcjonalności. Jednocześnie okazuje się, że zakres indyw idual-nych rozwiązań w całej zbiorowości nie jest znaczny. Ich rozmiar
uza-leżniony jest od kategorii mieszkania. W mieszkaniach najw iększych zakres rozw iązań typow ych jest niższy. Nie bez znaczenia jest fakt, że w łaśnie użytkow nicy tych mieszkań są ludźmi o najw yższych mie-sięcznych dochodach.
Po prześledzeniu wielkości, stru ktury oraz przyczyn przeprow adzo-nych zmian autorom opracow ania w ydaje się, że zaspokojenie zindy-w idualizozindy-w anych odczuć estetycznych użytkozindy-w nikózindy-w nie jest możlizindy-we przy założeniu dotychczasow ego sposobu organizacji w ykonaw stwa. Zakres zmian w prow adzanych w inw estorskim sposobie w ykończenia i w yposażenia mieszkań można byłoby jednak znacznie zredukować, przyjm ując któryś z niżej zaproponow anych w ariantów rozwiązań:
— W ariant 1: w trakcie prow adzenia prac w ykończeniow ych należy umożliwić przyszłym użytkownikom mieszkań w ybór stand ard u w y-kończenia i wyposażenia,- dotychczas, jak w skazują badania, tylko n ie-liczna grupa (3%)- respondentów miała możliwość ingerencji na etapie realizacji.
W ariant 2: w zakresie w ykończenia należy zrezygnować z po-kryw ania tynków, zwrócić uw agę na jakość stolarki budow lanej, umoż-liwić przyszłym użytkownikom dokonanie w yboru pokrycia podłóg; w odniesieniu zaś do w yposażenia pozostawić dotychczasow y jego za-kres. dążąc do podniesienia jakości urządzeń, tym bardziej że, jak wy-kazały badania ankietow e, tylko 17% respondentów w ypow iedziało się za kom pletnym w yposażeniem mieszkań.
W ariant 3: zakres w ykończenia i w yposażenia mieszkań winien być uzależniony od ich kategorii; w m ieszkaniach najm niejszych, gdzie w prow adzane zmiany są niewielkie, można byłoby utrzym ać dotych-czasowy jego standard, zaś w m ieszkaniach M-3 i M-4, a tym bardziej w M-5/6, należałoby pozostawić przyszłym użytkownikom możliwości w yboru standardu przed zasiedleniem. W mieszkaniach najw iększych za takim rozwiązaniem w ypowiedziało się praw ie 90% użytkowników.
Przyjęcie któregokolw iek z zaproponow anych rozwiązań przyczyni-łoby się do zm niejszenia wielkości zmian, ale wymaga jednocześnie naruszenia dotychczasow ych form w spółpracy w ykonaw cy z inw esto-rem. N ajprostszym w ariantem z punktu widzenia organizacyjnego jest w ariant 2. Subiektyw ne odczucia przyszłych użytkow ników dotyczyły w tym w ypadku jak w ykazała ankieta — tylko w yboru pokrycia podłóg. Znacznie w ięcej problem ów organizacyjnych w prowadziłoby przyjęcie w ariantu 1 i 3. W ydaje się jednak, że najsłuszniejszym roz-wiązaniem byłoby przyjęcie do realizacji w ariantu 3. Słuszność po-wyższego rozwiązania potw ierdzają wypowiedzi użytkow ników miesz-kań najw iększych. Przeprow adzają oni w m ieszkaniach relatyw nie n aj-w ięcej zmian, angażując przy tym najaj-w ięcej środkóaj-w finansoaj-wych.
Postulat pozostaw ienia przyszłym użytkownikom możliwości w ybo-ru standardu m ieszkania przed zasiedleniem nie jest zupełnie odo-sobniony. Posiada on wielu zwolenników, ostatnio jest przedm iotem licznych dyskusji. Autorzy wielu wypowiedzi w ykazują, że w ym iana pierw otnie zainstalow anych m ateriałów w ykończeniow ych w pełni spraw nych technicznie, a jedynie pod względem użytkow ym i estetycz- . nym nie odpow iadających wymaganiom użytkow nika, pow oduje w zrost faktycznej m ateriałochłonności i pracochłonności, pogłębiając jedno-cześnie istniejący niedobór m ateriałów oraz deficyt siły roboczej3. Pod- * kreślają, że skala tego m arnotraw stw a, przy utrzym aniu dotychczasow ej organizacji inw estycji m ieszkaniowych, będzie rosła w m iarę rozbudowy przem ysłu mieszkaniowego oraz proponow anej przez niego struktury asortym entow ej wyrobów.
Równocześnie z falą dyskusji prow adzone są przygotow ania do w drożenia wyższego standardu w ykończenia i w yposażenia mieszkań. Przem aw iają za tym nie tylko przesłanki społeczno-ekonomiczne, ale również doświadczenia zagraniczne. Prace prow adzone są przez K rajo-we Centrum K oordynacji Rozwoju M ateriałów i W yrobów Budownictw a4. W m odelow ych rozw iązaniach zaproponow ano trzy w arianty stan -dardu: podstaw ow y, średni i, wysoki. Prześledźmy na przykładzie w ykoń-czenia pokryć ściennych oraz pokryć podłogowych, na czym polegają zaproponow ane zm iany5.
Przy w ykończeniu ścian przew iduje'się pokryw anie ich:
— w standardzie podstaw ow ym tapetam i jednow arstw ow ym i w po-kojach i przedpopo-kojach, farbą w apienną w kuchniach przy czym dwu-krotnie farbą olejną nad ciątjiem roboczym oraz tapetą w inylow ą w ła-zienkach i WC;
— w standardzie średnim tapetam i jednow arstw ow ym i tłoczonymi odpornym i na ścieranie na mokro w pokojach i przedpokojach, farbą klejow ą w kuchniach, a nad ciągiem roboczym płytkam i „Stęporków ", farbą em ulsyjną w łazienkach, a nad w anną i um yw alką do wysokości 160 cm płytkam i „Stęporków " oraz tapetą odporną na ścieranie na mo-kro w WC;
3 Patrz m. in.: S. W i e t e s k a , Standard w y k o ń c z e n ia I w y p o s a ż e n i a mieszkań w ś w ie t le ż y c z e ń u ż y t k o w n i k ó w , „Biuletyn Inform acyjny CZSBM. U żytk ow an ie —
K onserw acja — Remonty" 1978, nr 3, s. 9— 11, A. P a s z y ń s k i , M ieszkania w e d le
gu st ów, „Domy S p ółdzielcze” 1978, nr 10, s. 1— 3.
4 Patrz: W. J. K m i e c i a k , P on adn orm atyw n e w y k o ń c z e n ie i w y p o s a ż e n i e m ie
sz-kań, „Biuletyn Inform acyjny CZSBM. U żytkow anie — K onserw acja — Remonty"
1978, nr 3, s. 11— 21.
5 Z eprezentow ane zm iany odnoszą się do pierw szego rozw iązania m ateriałow ego przedstaw ionego w artykule K m i e c i a k a, op. с it.
— w standardzie wysokim farbą em ulsyjną w pokojach i przedpoko-jach, farbą em ulsyjną w kuchniach, a nad ciągiem roboczym płytkam i glazurowym i fajansowymi, farbą olejną w łazienkach, a do w ysokości opaski drzw iow ej płytkam i fajansow ym i z galanterią ceram iczną (półką, uchw ytam i do papieru, do szklanek itp.) oraz dw uwarstwow ą, tłoczoną tapetą, odporną na ścieranie na mokro w wc.
W odniesieniu do naw ierzchni podłogowych przew iduje się, by sta-now iły je:
— w pokojach i przedpokojach parkiet mozaikowy dębowy, lakiero-wany, kl. II w standardzie podstaw ow ym i średnim, a deszczułki podło-gowe dębowe w standardzie wysokim;
— w kuchniach w ykładzina podłogowa typu „Lentex" w standardzie podstaw ow ym i średnim oraz w ykładzina „W inigam ’' w standardzie w
y-sokim;
— w łazienkach i wc w ykładzina podłogowa „W inigam " Super w standardzie podstaw ow ym , płytki typu „Stęporków " w standardzie średnim oraz płytki terakotow e kam ionkow e w standardzie wysokim.
Realizacja tego ponadnorm atyw nego w ykończenia i wyposażenia mieszkań prowadzić będzie oczywiście do w zrostu kosztów, które m ają obciążać użytkow nika mieszkania. Przykładowo, w zrost kosztów z ty tu -łu podwyższonego standardu w m ieszkaniu M-4 w ynosi od 363 zł na 1 m2 pow. użytkow ej przy standardzie podstaw ow ym do 708,8 zł na 1 m2 pow. użytkow ej przy standardzie wysokim. W przeliczeniu na całą proponow aną (61,22 m2) pow. użytkow ą m ieszkania M-4 wzrost kosztów będzie znaczny — od 22 245 zł do 43 393 zł. W stosunku do w ysokości kosztu w yposażenia norm atyw nego koszt 1 m2 pow. użytko-wej w mieszkaniu M-4 w zrośnie odpowiednio od 80,9% w standardzie podstaw ow ym do 319,1% w standardzie wysokim. A nkietow ani przez nas użytkow nicy mieszkań zainwestowali znacznie mniej w zmianę in-w estorskiego sposobu in-w ykończenia i in-w yposażenia mieszkań. Przeciętny koszt w prow adzonych przez użytkow ników zmian w mieszkaniu M-3 w yniósł 14 779 zł, w m ieszkaniu M-4 — 15 463 zł, w m ieszkaniach M-5/6 — 30 538 zł. W przeliczeniu na i m2 pow. użytkow ej koszty zmian w w y-kończeniu i w yposażeniu m ieszkania kształtują się odpowiednio: 336 zł, 276 zł oraz 470 zł, co zbliża jedynie — od strony zaangażow anych środ-ków finansow ych — ich standard do podstaw ow ego (por. tab. 9).
Przedstaw ione przez nas w ielkości kosztów ponoszonych przez użyt-kow ników w związku z w prowadzanym i zmianami w w ykończeniu i w y-posażeniu mieszkań są wielkościam i przeciętnym i, w w ielu w ypadkach w ypaczającym i pogląd o faktycznym w ysiłku finansowym
użytkowni-T a b e l a 9 K oszty zmian w prow adzanych w w yp osażen iu i w yk oń czen iu m ieszkań
w zależności od ich struktury
W y szczególn ien ie M-2 M-3 M-4 M-5/6 Razem
Przeciętny dotych czasow y koszt zmian w w y k o ń -czeniu i w yposażeniu m ieszkań w św ietle badań (zł/m2 pow ierzchni
użytkow ej) 205,9 335,9 276,1 469,8 313,9
Koszt w yk oń czen ia i w y -posażenia (zł/m! po-w ierzchni użytkopo-w ej) w ponadnorm atywnym standardzie
podstaw ow ym 829,3 760,3
średnim . 957,9 850,7 • •
w ysokim . 1 266,2 1 089,3 • •
Proponowany m inim alny w zrost k osztów 0 z ty -tułu podw yższenia standardu (zł/m2 po-w ierzchni użytkopo-w ej) w standardzie
podstaw ow ym 439,9 363,4
średnim ai 568,5 453,8 •
w ysok im . 876,8 708,8 •
O gólne k oszty dodatkow e ponadnorm atyw nego w yk oń czen ia i w y p o -sażenia jed n ego m iesz-kania (zł) przy założe-niu dotychczasow ej pow ierzchni użytkow ej w standardzie
podstaw ow ym 19 355 20 349 4
średnim . 22 132 25 411 •_ •
w ysokim 38 578 39 691 •
a L i c z o n y w s t o s u n k u d o k o sztu w yznaczonego wg w y ty czn y ch z arząd zen ia MB l PMB oraz MGK ł d n i a Ц luteg o 1971 r.
Ż r ó d ł o : J a k w ta b . 1.
ków mieszkań. Rozpiętości kosztów są dość znaczne®. Dowodzą one, że nie w szyscy są jednakow o zainteresow ani w m odernizacji mieszkania.
0 Przykładow o przy zm ianie pokryć podłogow ych rozpiętości sięgają w m ieszka-niach M-5 i M-6 od 1500 zł do 17 500 zł.
W tej sytuacji w ydaje się, że w łączenie do ogólnej dyskusji również przyszłych użytkow ników mieszkań jest konieczne, a zaproponow ane przez nas w w ariancie 3 rozwiązanie, sprow adzające s ię 'd o w ykończenia i w yposażenia zgodnie z indyw idualnym i preferencjam i użytkow ników tylko m ieszkań największych, jest najsłuszniejsze. Każda koncepcja w y-maga spraw dzenia, za w yborem zaś mieszkań najw iększych jako ,,poli-gonu doświadczalnego" przem aw iają zarów no w ysokie dochody u żyt-kow ników tych mieszkań, jak również zakres i koszt w prow adzanych tam zmian.
Zmiana dotychczasow ych zasad może okazać się korzystna dla sa-mego budownictwa. Z badań naszych w ynika bowiem, że spora grupa osób przeprow adza m odernizację mieszkania we własnym zakresie. Moż- , na naw et przypuszczać, że udział w łasny użytkow ników — w m iarę w zrostu cen na usługi — będzie rósł.
