Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi na przykładzie Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej "Bawełna"

A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S ___FOLIA OECONOMICA 83, 1988__________________

Bożena Mikołajczyk*, Krzysztof Stangierski**

KOSZTY GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWyMI NA PRZyKŁADZIE ROBOTNICZEJ SPÓŁDZIELNI MI ESZKANIOWEJ

"BAWEŁNA*

Całość spraw związanych z szeroko rozumianym zaspokajaniem p o -trzeb mieszkaniowych ludności wchodzi w zakres pojęcia gospodarka mieszkaniowa. Stanowi ona obok zagadnień związanych z budowę nowych obie któw mieszkalnych drugi podstawowy element gospodarki m i e s z -kaniowej .

Gospod arka zasobami mieszkaniowymi obejmujet

1. Eksploatację budyn ków m i e s z k a Inych I urządzeń pomocniczych. 2. Utrzym anie zasobów m i e s z k aniowych w o d p o w iednim stanie te-c h n i te-cznym przez systematyczny konse rwację budynków I urzędzeń o- raz dokonywanie różnego rodzaju remontów dla zapobieżenia zużyciu obiektów będęcych w eksploatacji.

3. Przeprowadzanie modernizacji budynków I urzę dzeń w miarę zmieniajęcych się wymagań użytkowych.

C e l e m niniejszego artykułu jest uchwycenie czynników z a l e ż -nych i niezależ-nych od spółdzielni mieszkaniowych, a m a j ęcych wpływ na wzrost k o s ztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a więc i na wzrost opłat czynszowych w latach 1981-1985.

W p ływy spółdzielni mieszkaniowych, pokrywajęce wydatki zwlęzane z gospodarkę zasobami, pochodziły do roku 1981 z opłat c z y n s z o -wych wnoszonych prz ez członków. Jedynie zwięks zone koszty z a k u

-Dr, adiunkt w Zakładzie Ekonomiki Budownictwa i Inwestycji instytutu Ekonomiki Produkcji UŁ,

• •

Dr, adiunkt w Zakładzie Ekonomiki Budownictwa i Inwestycji Instytutu Ekonomiki Produkcji UŁ.

pu energii cieplnej z kotłowni obcych pokrywane były dotacją b u d -żetowa. Sytuacja ta zgodna była z el em entarny zasad? s p ó ł d z i e l -czości, mówią c? o jej sam of inansowaniu się w sferze eksploatacji zasobów mie sz ka ni ow yc h. W ciągu osta tn ic h lat, tj. 19611985 s y t u a -cja Spółdzielni w zakresie koszt ów gospodarki zasobami m i e s z k a -niowymi ulegała ciągłym zmianom. K onieczność dużego wzros tu c z y n -szów w skali prz ekraczającej możliwości finansowe czł onków S p ó ł -dzielni stała się p o w o d e m powzięcia przez Radę M i n i s t r ó w u c h w a -ły1 określającej prz yz na wa ni e dotacji spółdzielczości m i e s z k a n i o -wej. Dota cj e te były przeznac zo ne na likwidację skutków finanso-wy ch tej części wzrostu koszt ów eksploatacji, która wyn ikała z podwyżki cen zbytu surowców, m a t e r i a ł ó w I Innych środków p r o d u k -cji oraz opłat za energię I przewóz towarów, dotycz ył y również u- s.ług komunalnych, wzros tu opłat za energię cieplną, re mo ntów oraz rekompensat pł acowych dla pra co wników z tytułu podwyżek cen ż y w n o ś -ci. Sp ółdzielnie korzysta ły również z okre śl on yc h w następnej u c h -wal e Rgdy M i n i s t r ó w kr ed ytów na pokrycie kosz tó w związanych z

pew-2

n y m z a kresem prac remontowych .

Faktyc zn y wzrost kosztów spółdzielczej gospodarki zasobami m i e -szkaniowymi był jednak wy żs zy od kwpt, przyz na wa ny ch dotacją b u d -żetową lub kredytem. W ynikało to z faktu, że kwoty te nie p o k r y -wały wzrostu innych eleme nt ów tych kosztów, takich jak zakup m a t e -riałów, prz ed miotów nietrwałych, wzrostu płac, podatków, składek ZUS, składek ubezpieczeniowych PZU.

W r o k u 1982 dotacje wy nosiły o k . 28 m l d zł. Oa lszy wzrost k o -sztów gospodarki zasobami mieszk an io wy mi spowodował koni ec zn oś ć p odnies ie ni a dotacji'. W roku 1983 dotacje wyn os ił y już o k . 39 m l d zl, czyli stanowiły o k . 56% k osztów krajowej spółdzielczej gospodarki zasobami mies zk an io wy mi , które w tym czasie szacowane

Uchwała nr 259 Rady Min i s t r ó w z d n . 11.12.1981 r. w sprawie likwidacji skutków finansowych w y n ikających dla spółdz ie lc ze go b u -dow ni ct wa miesz k a n i o w e g o z reformy cen zbytu surowców, m a t e r i a ł ó w i innych środków produkcji oraz opiat za energie i przewóz towarów, Monitor Polski 1931, nr 32, poz. 289.

2 U chw ał a nr 260 Ra dy M i n i s t r ó w z dn. 11.12.1981 r. w sprawie us uwania wad w spó łdzielczych bu dynkach m i e s z k a l n y c h oraz likwi-dacji zaległości w wyk on ywaniu elewacji, Monit or Polski 1981, nr 32, poz. 290.

3

były na 70 m l d zł . Zwiększyła się więc n iesamodzi e Iność finaso- wa spółdzielni m i e s z kaniowych przy jednocze sny m braku środków, o- gran ic za jy cy ch rozmiary budo wn ic tw a mies zk an iow eg o. 0 w y r a ź n y m o- gran ic ze ni u dotacji informuje nas R ozporządzenie M i nistra F i n a n -sów oraz Uchwała Rady Ministrów^.

Zmniejszenie dotacji wraz z nowy pod wyżky cen n a u s ł u g i k o m u -nalne spowodowało ko nieczność dokonania no wych p o d w y ż e K c z y n s z ó w

2

na przełomie lat 19841985, średnio o 10 z) za m powierzchni u ż y t -kowej miesi ęc zn ie ^. Naleiy zaznaczyć, że sposób wpr owadzenia zasad obniżek dotacji wzbudził wiele kr yt ycznych uwag, wyn ik ał y one z faktu, że Uchwał a Rady Mi n i s t r ó w nr 131 z dn. 2 8 . IX.1984 r. obo- wiyzu jy ca od dnia I.Xi.1984 r. obniżyła wysokość dotacji tym s p ó ł -dzielniom, których członkowie płacili czynsze niższe w dniu 1.1.

1984 r. od czy nszów obowIyzu jyc yc h w lokalach k waterunkowych w dniu 1.X.1984 r. bez opłat za c.o. i c . w. Spółdz ie ln ie , które d o -ko na ły podwyżek cz yn sz ów w roku 1984 po pi e r w s z y m stycznia, u- traclły dotacje w takiej samej części, jak te które pod wyżek nie do ko na ły - wynika to z przyj ęc ia dla ich obl icz en ia wsteczn ej w stosunku do wydania uchwały daty, to znaczy 1.X.1984 r.

Prz yjęcie tej daty wynika naj pr aw do podobniej styd, że w dniu tym nas ty pl ła pod wyżka opłat za uż yt kowanie m i e s z k a ń w lokalach kwa te runkowych . Rów nocześnie sy stem dotacji b udżetowych w zwiyzku z pr z y j ę c i e m jako bazy dla ich obficz an ia stosunku m i ę d z y w y s o k o ś -ci« czynszu w Spółdzielni a opłaty za lokal kwaterunkowy, p r e -feruje spółdzielnie o wys ok ic h czy ns za ch a co za tym idzie k o s z -tach, przed tymi, które to wielkości staraj« się w ramach swoich skromnych możliwości utrzymać ny jak n a j n i ż s z y m poziomie. Nleppkój

3 Zarz yd ze ni e Min istra F i nansów nr 6 6 z dn. 'i?7.09.1983 r. w sprawie postępo wa ni a przy udzielaniu dotacji przedmiotowych spół-> d z i e l n i o m budowni ct wa mies zk an io we go , Ozi ennik Urz ę d o w y M i nistra F i nansów 19Ö3, nr 24, poz,35.

4 Uchwa ła Rady M i n i s t r ó w nr 131 z dn. 28.09.19 84 r. w sprawie stosowania dotacji prz ed miotowych dla spółdzielni mie szkaniowych, Moni to r Polski 1984, poz. 158.

5 *

W. O o m i n l a k, Źródła wzr o s t u kos z t ó w gospodarki z a s o b a -mi -mie sz kan io wy -mi i czynszów, Biu le tyn Informacyjny, Uży tkowanie, konserwacje, remonty 1985, nr 1-2.

^ R o z p o r zydzenle Rady M i n i s t r ó w z d n . 27.06. 19 83 r. w sprawie czynszów, na jmu za lokale m i e s zkalne i użytkowe, Ozi e n n i k U s t a w

wzbu dza fakt, że prz yznawane dotacje formalnie trafiające do S p ó ł -dzielni są w znacznej części przyjm ow an e przez monopolis ty cz ne przedsi ęb io rs tw a gospodarki komunalnej, ustala ją ce ceny na swoje usługi na coraz wyższym, często n i e u z a s a d n i o n y m poziomie.

Obn iż en ie dotacji a w przyszłości likwidacja spowoduje!

1. Wzrost opłat czynszowych, ale pamiętać należy, że obciążenie budże tu państwa z tytułu subwencji dla gospodarki miesz ka ni ow ej staje się a r g u mentem przec iw zasilaniu gospodarki mieszk an io we j ze środków publ ic zn yc h I to nie tylko na cele utrzyma ni a zasobów, lecz także na budownictwo. Bez wydatnej pomocy finansowej p a ń -stwa bu do wnictwo m i eszkaniowe w nas zy ch wa runkach rozwijać się nie mo że (wynika to z relacji ceny nowego m i e s zkania do zarobków

*7 I d ochodów rodzin) .

2. Przywróci zasadę sam of inansowania w zakresie gospodarki z a -sobami mie sz ka ni ow ym i, co sprzyjać musi wzrostowi roli rachunku ekonomicznego, analizy k osztów w pr oc es ie zar ządzania gospodarką

ŕ zasobami mieszkan io wy mi .

K os z t y eksploatacji podstawowej I pomocniczej budynków, obok k os z t ó w ich rem ontów i mod er ni za cj i wchodz ą w skład k osztów u- trzymania zasobów miesz ka ni ow yc h. Naj cz ęś ci ej poprzez ek sploatację bie żą cą zas ob ów m i e s z kaniowych rozumie się działania a d m i n i s t r a -cyjne, porządkowe, techniczne, które zapewnia ją m i e s z k a ń c o m godziwe warunki kor zy st an ia z mie s z k a ń i ur zą dz eń towarzyszących. Eksploa-tacja bieżąca jest źródłem kosztów związan yc h z>

- płacami I narzutami p racowników na stanow is ka ch n i e r o b o t n i -czych,

- płacami Г narzutami po zo stałych pracowników,

- z u życiem m a t e r iałów, p r z e d miotów ni et rwałych i energii, - dostawą wody I kanalizacją,

- w y w o z e m śmieci,

- n a r z u t e m kos z t ó w Zarządu, - odpisami za fundusze specjalne, - pozostałymi opłatami.

Po wy ższe koszty rodzajowe ob ej mują tzw. dzia ła ln oś ć podstaw ow ą w zakresie eksploatacji zasobó w mie szkaniowych. Op rócz eksploatacji

7 W. L I t t e r e r-M a r'w e g e, Czynsze i ich rola w p o l i -tyce mie sz ka ni ow ej . Dyskusje, sprawy m i e szkaniowe 1983, 3.

podstawowej z obszaru pojęcia eks pl oa ta cj a wy od rę bnia się również eksploat ac ję pomocniczą. Zakres jej dz iałania nie obejmuje w s z y s t -kich obiektów, a tylko te które są wyp os ażone w instalacje c e n -tralnego ogrzewania, windy osobowe lub towarowe.

Kos zty eksploatacji pomocniczej obe jmują więc wydatki nai - dostawę ciepłej wody,

- ce ntralne ogrzewanie,

- koszty eksploatacji dźwi gó w (wind).

Wsz ystkie budynki znajdujące się w admi n I s trac j i R S M " B a w e ł -na" posiadają instalacje centr al ne go ogrzewa ni a I ciepłej wody, a duża część ok. 49% Instalacje dźwigowe, co oznacza, że S p ó ł d z i e l -nia prowadzi działalność z zakresu eksploatacji pomocniczej I podstawowej łącznie we ws zy st ki ch budy nk ac h .

Ko szty gospodarki zasobami mie sz ka ni ow ym i kształ tu je silnie stan posi ad an ych zas ob ów mi es zk an iowych, zarówno ze strony Ich i - toścl, wysokości, jak I wieku. R S M "Bawełna" posi ad a stosunkowo mł ode zaioby mie sz ka ni ow e. Budynki mają c e mniej niż 15 lat s t a n o -wiły w roku 1985-100% zasobów mi es zkaniowych, gdy tymc za se m średni p o z i o m tego wska źn ik a w Po lsce wyniósł 6 4 , 7X.

Poniesione koszty w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi w od ni esieniu do 1 m powierzchni eks pl oatowanej ob razuje tab, 1.

Z tab. 1 wynika, że w latach 1981-1985 koszty gospodarki z a s o -bami mieszka nio wym i wzrosły czt erokrotnie, przy c z y m koszty e k s -ploatacji charakte ry zo wa ły się p o d o b n y m te mp em wzrostu.

Przyc zy ną tak wy sokiego wzros tu kosztów eksploatacji p o d s t a w o -wej był głównie wzrost tzw. usług komunalnych, a więc wody, k a n a -lizacji i wy wozu śmieci. W R S M "Bawełna" koszty poz ysk an ia wody i kanali za cy jn e wzro sł y w o m a w i a n y m okresi e 15 razy. Najsi l n i e j s z y wzrost w tej pozycji kos zt ów miał mie j s c e w 1983 r. I był z w i ą z a -ny z wprowadzonymi od po czątku tego roku nowymi zasadami usta la ni a

g opłat za wodę I odpr ow ad ze ń ie ścieków .

Nowa opłata jest ust alana przez terenowe organy administracji państwowej będące organami założycielskimi p r z e d s i ębiorstw e k s p l o -a t u j ą c y c h ur zą dz eni-a .woJno-k-an-aI i z -a c y j n e . Kosz t y nie są do towane

8 Oblic zo no na podstawies R S M "Bawełna". Drogi Rozwoju, Łódź 1983.

Ko sz ty gospodarki zasobami mie sz ka ni ow ym i w Spółdzielni 1981 Ko szty zł X R a z e m 212,4 1 0 0 , 0 Ek s ploatacja bieżąca 44,5 2 1 , 0 w t ymi

płac e I nar zu ty na płace p racowników

na stano wi skac h nie ro bo tniczych 7.9 3.7

płac e i narzu ty poz os tałych pracow-

n i kó w 8,7 4.1

mate ri ały, przedmi ot y nietrwałe,

energia 2,9 1.4

woda 1 kana liz acj a 2,9 1.4

wywó z śmieci 1,5 0.7

pozostałe ko szty 2 . 2 1 . 0

narzut kos z t ó w Zarządu 13,1 6 . 2

odpisy na fundusze specjalne 5,4 2.5

K o s z t y centr al ne go og rz ew an ia 51,1 24,0

Ko szty ciepłej wody 33,5 15,8

Kos z t y eksploatacji dźwigów 21.4 1 0 , 1

Ko ns er wa cj a, remonty, m o d e r n i z a c j a 61,8 29,1

Ź r ó d ł o » R. S $ k, Syt uacja finansowa spółdzielni miesz

R S M "Bawełna" w Łodzi, Biu letyn In formacyjny 1984, nr 4-5 Uży tk ow a ze sprawo zd ań rocznych.

T a b e l a

1

R S M "Bawełna" zł/rrT p.u. rocznie w latach 1931-1985

1982 1983 1984 1985 zł X zł X zł X zł X 472 ,9 1 0 0 , 0 562,3 1 0 0 , 0 705,6 1C0.0 835,6 1 0 0 , 0 79,9 Ib,9 134,7 24,0 I 169,3 24,0 176,9 2 1 , 2 1 1 , 8 2,5 17,3 3,1 ' 19,5 2 . 8 2 0 , 6 2,5 16,6 3.5 27,4 4,9 41,9 5,9 51,9 6 , 2 10,7 2,3 1 1 , 0 2 . 0 15,2 2 , 2 9,1 1 , 1 4.1 0.9 37,5 5.6 41.9 5,9 43,3 5,2 6 , 6 1,4 10,5 1.9 12,4 1 , 8 _13,5 1 , 6 6 , 0 1,3 6,3 1 , 1 7,7 1 , 1 9,2 1 , 1 16,3 3.4 16.7 3.0 27,3 3,8 24,2 2,9 7,8 1 , 6 8 , 0 _{1.4 3,4} 0,5 5.1 0 , 6 159,3 33,8 176,3 31,3 209,8 29,7 307,0 36,7 1 1 1 , 8 23,6 114,5 20,4 154,4 21,9 195,2 23,4 40,4 8,5 46,2 8 , 2 44,9 6,4 48,1 5,8 81,5 17,2 90,6 16,1 127,2 18,0 108,4 12,9

k anic* yc h na pods ta wi e realizacji zadań finansowc-g o s p o d a r c z y c h w

w takim stopniu jak koszty central ne go ogrzewa nia 1 ciepłej wody i w związku z tym pokrywają je członk ow ie spółdzielni.

Kęsz,t wywozu śmieci wzrósł w latach 1981-1985 o ponad 12 r a -zy, co związane jest również ze zwiększonymi cenami na tego typu us Iu g1 .

Nal eży jednak stwierdzić, że mim o tak wysokiej dynamiki udział kosztów wody, kanalizacji i wy wo zu śmieci w kos ztach gospodarki zasobami mieszkaniowymi zwiększył się z 4,4% w 1981 r« do 6 ,8% w 1986 r. A więc te pozycje koszt ów chociaż nie są dominujące, w y -kazują gwałtowny wzrost.

Usługi z zakresu dostaw wody, kanalizacji i wyw oz u Imieci świadczone są przez prz ed si ęb io rs tw a gospodarki komunalnej, będące m o n o p o I istami w zakresie tych świadczeń. Spółdzie ln ie m i e s z k a n i o -we są zmuszone więc do kor zy st an ia z nich bez wzglę du na to, czy żądana cena jest w y n i k i e m ponoszenia uza sad nionych kosztów, czy nie go spodarności. Stosowanie przez p r zeds Iębi o r stwa niekorzystnych sposobów rozliczeń np. pi*zy pomocy kry ty ko wanego inkasa bankowego często "be za kceptowego" nie ma wp ły wu na koszty, gdyż suma n a l e ż n o -ści nie jest w y n i k i e m negocjacji mię d z y p r z e d s i ę b i o r s t w e m a spół-dzielnią, aie jest us talona np. za wywóz śmieci sys te me m r y c z a ł -tu, opa r t y m o odpowie dn io z góry ustalony obliga to ry jn ie w s k a ź -nik, mno ż o n y przez liczbę mieszka ńc ów . Na le ży zaznaczyć, żo w związku z silnymi różnicami w ko sz ta ch usług komunalnych, świad-czo ny ch w różnych rejonach kraju, po wyc ofaniu się z dotowania tej sfery, wystąpi zjawisko płacenia za ten sam typ mi es zkania, nab yt ego na tych samych prawach, różnych czynszów. Pe wną rolę w ogr aniczeniu kosztów związanych z p o z y s k i w a n i e m wody, k a n a l i z a -cji I wywozu śmieci mogłyby przyni eś ć nowe rozw ią za ni a p r o j e k -towe. Pró by takie zostały podjęte na etapie projektowania osiedla W i d z e w - W s c n ó d . Pro po zy cj a dotyczyła usuwania śmieci w oparciu o wy budowaną stację pr ze ła dunkową usytuowaną, poza obr ę b e m osiedla, do której dosta rc za no by pojemniki sy st emem transportu w e w n ą t r z o -siedlowego, a stamtąd nas tę po wa łb y icK odbiór specjalis t y c z n y m s p rzętem MPO. Wyd aj e się, że realizacja tego pomysłu, która n i e d o -szła do skutku, nie przycz yn ił ab y się do obniżeni a k o ^ z t ó w c h o -ciażby z uwagi na wb ud ow an ie w system, ogniwa pośredniego. Jednak

jnne rozwiązania, jak np. ekspedyc ja śmieci sys t e m e m transportu pne um atycznego, odpowiednimi rurociągami, mog ł o b y przyni eś ć obniżkę

3

k osztów usunięcia 1 m odpadów. Po wy ższe uwagi m a j a charakter s y gna-lizacyjny z uwag! na brak w n a s z y m kraju badań ekono mi cz ny ch o charakterze p o r ó w n a w c z y m z tego zakresu.

Z analizy k osztów eksploatacji podstawowej wynika, że większy wzrost płac nastąpił na st anowiskach robotni cz yc h niż na sta n o -wisk ac h nie ro botniczych, a udział płac o g ó ł e m wzrósł w 1985 r. do 8 ,?X, a więc o 0,9 punktu procentowego.

Wie lk oś ć wyna gr ad za ni a zwlęzana być powinna ze w z r o s t e m w y d a j -ności pracy i poprawa organizacji pracy. Oce na tych powiąz ań n a -leży do kompetencji społecznych organ ów samorządowych, jakimi są rady nadzorcze, które zatwierdzają m. In. strukturę organ iz ac yj na oraz wlelkośó zatrudnienia i funduszu płac w spółdzielniach.

J e d y n ą obecnie realną możliwością obniżenia kosztów osobowych jest zmnI e jszenIe stanu zatrudnienia, m i a ł o b y to niewielki wpł yw na wielk oś ć glo ba lny ch kosztów gospodarki zasobami m i e s z k a n i o w y -mi, a m o g ł o b y ba rdzo nie ko rzystnie wpłynąć na stan obsługi c z ł o n -ków spółdz I e I n i .

Koszty mat er ia łó w, pr ze dmiotów ni et rwałych I energii e l e k t r y -cznej wzr os ły trzykrotnie, przy c z y m decy du ją cy w p ływ na tę d y n a -m ikę -miał szybki wzrost (pięciokrotny) ko sz tu energii e l e k t r y c z -nej z uwagi na zwyżkę cen (u r z ę d o w y c h ).

Pozos ta łe kos zt y wzro sł y pon ad dwukrotnie, a związane były główn ie ze zmianą opłat pocztowych, telekomuni ka cy jn yc h i Innych.

Narzut kosztów związany z p o s i a d a n i e m wła snych służb inwes ty -cyjny ch I moż li wościami Inwestycyjnymi wykazał prawie dwukrot ny wzros t .

Odp isy na fundusze specjalne ukształtowały się na p o d o b n y m p o -ziomie w 1981 i 1985 r., przy c z y m udział ich zajmuje najn iż sz y odsetek w 1985 r. I spadł o 1,9 pun kt u p r ocentowego w porówn a n i u z 1981 r. W p ł y w na tę sytuację m i a ł a n i ekorzystna relac ja między ko-sztami eksploatacji po ds tawowej a kosztami rem ontów I k o n s e r w a -cji do 1983 r., jak również zmniejs ze ni e się iródeł tworzenia tych . ^ 1 0

funduszy

R. S ę k,S yt uacja e k o n o m i c z n ofinansowa spółdzielni m i e s z k a -niowej na pod sta wie realizacji zadań finansowo-g o s p o d a r c z y c h w R S M "Bawełna" w Łodzi, Bi ul et yn Informacyjny, Uży tkowanie, konserwacje, remonty 1984, nr 4-5.

W kosztach eksploatacji pomocniczej na jw ię ks zy wzrost (sześcio-krotny) w cały m pięc io le ci u wystąpił w kos ztach cent ra ln eg o o- grzewania oraz ciepłej wody. Ko szty eksploatacji dźwigów n a t o -miast zwiękśzyły się ponad dzie si ęc io kr ot ni e co mieści się w

gra-1 gra-1 '

nicach wzrost u cen ma t e r i a ł ó w i usług

Struktura kos zt ów gospodarki zasobami mieszkan io wy mi wskazuje, iż koszty ce ntralnego ogrzewania, cieplej wody I eksploatacji d ź w i -gów stanowiły w 1981 r. -49,9% a w 1985 r. - 65 ,9 % 1 2 . Są to więc najwię ks ze pozycje kosztów. Opłaty za centralne ogr ze wa ni e i ciepłą wodę oparte są na cenach ur zę do wy ch i obecnie wynosz ą kolejnoi

2

2

6 6 zł/m p.u. rocznie oraz 24 zł/ m p.u. Jedyną drogą do za h a m o w a -nia lub obniżenia kosz tó w w tych dzie dz in ac h jest ogranic ze ni e pan uj ąc eg o pows ze ch ni e m a r n otrawstwa energii. Mo żna tego dokonać poprzez stosowanie odpowi ed ni ch urządzeń technicznych, które p o z -wolą zmienić zasady rozliczania m i e s z k a ń c ó w z tytułu zużycia e- nergii cieplnej. Op ła ty obecnie wno szone przez c z łonków w tym za- kresie maj ą charakter ryc za łt ów ro zliczanych na 1 m pow. użytkowej lokalu. Oznacza to, że miesz ka ni ec ponos zą cy nakłady na o s z c z ę d z a -nie energii, tzn. usz cz el ni aj ąc y okna dosto so wu ją cy temperaturę w m i e s z k a n i u do potrzeb poprzez regulację zawodu c.o., a nie otwi&ranie okna, płaci i tak tyle samo np. za swoje M - 3 co inny po si adający takie samo mi es zkanie, ale nie pod ej mu ją cy żadnych dzia ła ń w k i e -runku oszczędności energii cieplnej.

Uważana za utopię wizja liczników mi e r z ą c y c h pobór ciepłej w o -dy i Ilość pobieranej energii cieplnej, te rm ostatów itp. urządzeń bard zo prost yc h w produkcji, ob słudze i eksploatacji jest w b u d y n -kach eksp io at ow an yc h przez spółdzielnię koniecznością.

Szacunkowo dane mówią, że In dywidualizacja opłat za centralne ogr zewanie i ciepłą wodę mogłaby pr zynieść oszczę dn oś ć w zużyciu tych czynn ik ów o 1530%. Byłaby ona również c z y n n i k i e m w y m u s z a j ą -c y m os z-c zędność na użytkowani ach lokali. W związku z tym, żo k o -szty energii cieplnej stanowią gros kosztów eksploatacji, a d o -tacje państwowe na ten cel będą ulegać obniżce, zmn ie js ze ni e za- potr ze bowania na energię by łoby dla spółdzielni spo sobem o g r a n i

-1 -1

R S M "Bawełna" posiada wł as ną grupę k o n serwacyjno-remontową w tym zakresie co daje poważne efekty ekonomiczne.

1 2

R S M "Bawełna" posiada własną grupę konserwacyj n o - r e m o n t o w ą w tym zakresie, co daje poważne efekty ekonomiczne.

czenia wzro st u czynszów. Koszty po ni es io ne na wypo sa że nie b u d y n -ków w stosowne urządzenia służące ograni cz en iu zużycia energii zwróciłyby się w k r ó t k i m czasie w postaci zaoszc zę dz on eg o węgla.

. D r u g a kl uczowa pozy cj a kosztów gospodarki zasobami m i e s z k a -niowymi obok koszt ów eksploatacji są nakład y na remonty i k o n s e r -wacje. Ko sz ty te związane są z u t r z y m a n i e m zasobów m i e s z k a n i o w y c h w nal e ż n y m stanie technicznym. Dotyc zę one rebót związanych z z a

-trzymani em procesu zużycia technicznego bud yn ku i ur zą dz eń w nim się zn ajdujących oraz us u w a n i e m zai st ni ał yc h szkód. Jed ny m z e l e -men t ó w służących ut rz ym an iu stanu technicznego zaso bó w m i e s z k a -niowy ch na w ł a ś c i w y m poziomie jest pra wi dł ow o pro wa dz on a g o s p o -darka remontowa. Ob ejmuje ona bież ąc « konserwację, wyko ny wa ni e r e -m o n t ó w bie żą cy ch < kapitalnych. Ro ze zn anie potrzeb remontowych

powi nno nastąpić poprzez dok onywanie ok re so wy ch pr zeglądów tec h-nicznych bu dy nk ów i m i eszkań co najmniej raz w roku. P r zegląd ten cząsto bywa dokonywany przez osoby nie posia da ją ce odpowie dn ic h kwalifikacji, co prowadzi do niepełnego, ma j ą c e g o charakter z e w n ę

-trzny określenia, potrzeb konserwacji i remontów. P oprzez remont bieżący w ujęciu rz eczowym rozumie się najczęściej drobne prace polegające na wy mi an ie bądf naprawie zużytych bądi uszkodz on yc h części ele mentów b udynków czy urządzeń. W ramach re mo nt ów k a p i t a l -nych dokonuje się wymia ny lub napr aw y zużytych ele mentów głównie konstruk cy jn yc h, lub waż ni ej sz yc h urządzeń. Ich p r zeprowadzenie w y -maga najczęściej wy kw aterowania lokatorów do od po wiednich iokali

rotacyjnych. Jako k r y t e r i u m po dz iału rem ontów m o ż n a również sto-sować wi elkość na kł ad ów finansowych przeznaczonych na roboty, a o- kre śl onych o d p o w i e d n i m p r o c e n t e m zużycia wartości budynku. R e -m o n t y i kon se rw ac je stosowane są głównie z powodu zużycia t e c h -nicz nego budynku. Moder n i z a c j a natomiast jest w y n i k i e m utraty w a r -tości użytkowej - czyli zużycia, które wy stępuje na skutek dokonują-cego się postęp u technicznego I wzros tu wymagań.

Z uwagi na wysoki stopień wyposażenia technicznego b u dynków spó łd zie lc zy ch po tr ze by moderni zacy j.ne wy stępują w n i e w i e l k i m z a -kresie I są szacowane na ki lk anaście procent całości na kł adów p o -noszo ny ch na remonty, konse rw ac je i m o d e r n i z a c j e łącznie.

Wi ększość na k ł a d ó w pochł an ia ją bież ąc e napr aw y ko ns erwacyjno- -remontowe. Na leży zaznaczyć, że duża część tych napraw w R S M

powodu błę dó w popełn io ny ch podczas proj ek to wa ni a I budowy budyn kó w osiedla

yVi

W celu ochrony jakości R S M "Bawełna" podpis ał a w 1978 r. Z ZPIUI " Inwe st pr oj ek t" umowę o przy ję ci e uprawn ie ń służb k o n t r o -li jakości na budowie. W związku z mającą miejsce w budowni ct wi e sytuację określone jako tzw. rynek wykonawcy, niewi el e to pomogło.

O gromna Ilość wad występ uj ąc a w budy nka ch spółdz ie lc zy ch spo-wo do wa ła koniecz no ść rozwiązania problemu finansowania Ich u s u n i ę -cia w skali globalnej. Od 1981 r. spó łdzielnie ot rzymują kredyt bankow y z tytułu Uch wa ły nr 260 Rady M i n i s t r ó w w sprawie u s u -wania wad w spó łdzielczych budyn ka ch m i e s z k a l n y c h ”'3 . Kredyt ten w całości, umo rzony po wykona ni u prac, obejm uj e koszty robót z w i ą -zanych z wymianą zużytych w wy ni ku korozji gr zejników s t a l o -wych, płytow yc h oraz wymianą lub naprawą wadliw yc h Instalacji cen-tralnego ogrzewania, a także likwidacją zaległości w usu wa ni u wad ścian zewnętr zn yc h pol eg aj ąc yc h na przeciekach, lub przemarz an iu tych ścian. Uchwa ła nr 131 z dn. 24.V I . 1982 r. Rady M i n i s t r ó w1 4 p o -szerzyła zakres stosowania dotacji o koszty wymi an y lenteksu o- raz objęła nimi budynki, których mon t a ż został zak-oiflczony do dn. 31.X I I . 1981 r. Sp ółdzielnie otrzym yw ał y również pomoc finansową na moc y Za rządzenia Min istra F inansów nr 55 z d n . 2 7 . IX,1983 r. w spra-wie pos v ępowan i a przy ud zi el an iu dotacji s p ó łdzielniom m i e s z k a -n i o w y m z tytułu pokrycia wzros tu nie kt ór yc h kosztów e k s p l o a t a c y j -nych, w tym również na remonty I konserwacje. Obecnie dotacje tego typu zostały wyr aźnie zmniejszone.

Szczegó ło we zasady rozliczeń z tytułu usuwania wad są przedm i o t e m polemik mię d z y NBP a CZSMBM. Nal eż y zaznaczyć, że wyk on ywanie prac z zakresu usuwania wad przez przedsiębiorstwa zob owiązane np. z tytułu rękojmi za wady, nap otyka na rozliczne trudności, z m u -sza to cz ęs to spółdzielnie do ws zc zynania pos tę powań a r b i t r a ż o -wych.

Uchwała nr 260 Rady M i n i s t r ó w z dn. 11.12.1981 r. ... 14

Uc hwa ła nr 131 Rady M i n i s t r ó w z dn. 24.06.1 98 2 r. zm i e n i a j ą ca uch wa łę w sprawie usuwania wad w spółdzie lc zy ch budyn ka ch m i e s z -kalnyc h oraz likwidacji zaległości w wyk on ywaniu elewacji, Monitor Polski 1982, nr 17, poz. 197.

Jednostki bud ow ni ct wa komunalnego, które w roku 1983 przyjęły potencjał prz edsiębiorstw remontowo- bu do wl an yc h i miały świadczyć usługi na rzecz gospodarki zasobami miesz ka ni ow ym i, ograni cz ał y ciągle liczbę i zakres przyj mo wa ny ch do realizacji zleceń. W zwią-zku z tym stanem rzeczy spółdzielnie zostały zmuszone do r o z b u d o -wy zaplecza remontowego.

Po stę pu ją cy wzrost cen oraz wpr owadzane zmiany w u s t a w o d a w s t -wie spowodowały wzrost koszt ów rem on tó w I konserwacji. Na p r z e -strzeni lat 1983 i 1984 nastąpił proces polega ją cy na tym, że b i e -żąca akumula cj a środków finansowych była dużo m niejsza od w i e l k o -ści pono sz on yc h nak ładów na remonty I konserwacje, co d o p r o w a -dziło do szybkiego zużycia posiadanej rezerwy.

R S M "Bawełna" dzięki dużej rezerwie środków zgroma dz wi yc h na funduszach stabilizujących, pr zeszła okres wzros tu kosz tó w bez zachwiania równowagi flnansowtj, jednak stan tych funduszy uległ znacznemu zmniejszeniu. Pozwala on jednak na utr zy maniu w dal s z y m ciągu opłat czy ns zo wy ch nie zależnych od kosztó w na konserwację, r e -monty, m o d e r n í z a c J ę .

Dynamika, struktura koszt ów a także rozważania dotycz ąc e c z y n -nikó w kształtujących ich wielkość upowa żn ia ją do uc hw yc enia k o -sztów zależnych i niezależ ny ch od spółdzielni. Do koszt ów z a l e ż -nych od spółdzielni należy naliczyć wyn agrodzenia, mater ia ły , n a -rzut koszt ów zarządu, koszty eksploatacji dźwigów, odp is y na fun-dusze specjalne a również pozost ał e koszty. Wi elkości te w 1981 r. stanowiły 77,5X, a w 1984 r. - 41,9%.

Kosz ty nieza le żn e natomiast stanowiły narzuty na wynagrod ze ni a, energia, woda i kanalizacja, wywóz śmieci, w i e czyste użytkowanie, zwiększyły się one w om a w i a n y m okresi e o 35,6 punktu proc en to we

-15 go .

2 powyżs ze go wynika, że rośnie rola kos z t ó w nie zależnych od spółdzielni, które składają się obok kos z t ó w zależnych na pod wyżkę opłat czynszowych.

Odc ho dzenie od dotacji bu dż etowych spowoduje wzrost udział u środków wł as ny ch ludności, a zwolnione środki będ zi e m o ż n a

przezna-4Г

Szc zegółowe badani a w tým zakresie p r z eprowadza S ę k , op. cl t.

i i i no "tanie" kredyty dla budow ni ct wa mieszkani ow eg o. U z d r a w i a -nie zasad finansowania gospodarki m i e s zkaniowej powinn o przyczynić si tj do rozwoju inicjatywy Inwestycyjnej wszystkich po dmiotów g o -spodarki uspołeczni o n e j , jak i samych ludzi za interesowanych tym budownictwem.

Mimo ogr an ic ze ni a subwencji, pań st wo w d a l s z y m ciggu dopłacać będzie do koszt ów utrzymania każd eg o spółdzi el cz eg o m i e s zkania prze ci ęt nie 250 zł mi es ię cz ni e, a jeżeli uwzględ nić dotację na p o -krycie kos z t ó w zakupu energii cieplnej przez spółdzi el ni e - łą-cznie dopłata pa ństw do każ de go m i e s z k a n i a spó łd zi el cz eg o w 1986 r.

1

fi

wyn os ić będzie przecię tn ie 2500 zł mi e s i ę c z n i e . Podkreślić n a l e -ży, że termin wp ro wa dz an ia i wy so kość po dwyżek zależą od w e w n ę t r z -nych roz st rzygnięć pos zc zególnych spółdzielni, a wys ok oś ć ich s t a -nowi wy padkową pozio mu p onoszonych kosztów, dotychc za s p o b i e r a -nych stawek opłat od cz ło nków oraz wielkości otrzyma ne j dotacji b u d ż e t o w e j .

1 6

Por. B. S a a r, Ol ac zego rosną stawki czynszu, R z e c z p o s p o -lita 1985, nr 302.