Prognoza polskiego rynku nieruchomości

Pełen tekst

(1)..) wl:? 614. 2003. w Krakowlo. Leszek Kafkowski Katodra Ekon •• lkl NI.r.ch ....jea I Proc ••• Iftw ••tycyl . . . .. polskiego. nieruchomości l. Wprowadzenie. Jaka będzie przyszlość polskiego rynku nieruchomośc i ? Aby udz ieli ć pelnej odpowiedzi na to pytanie, należy przypomnieć najważniejsze cechy nieruchomośc i, które zapewnily im odpowiednią rangę i znaczenie w stosunkach spoleczno-ekonomicznych kraju. Nieruchomości zas pokajają potrzeby sfery produkcji i spożycia na podstawowe środki trwale, jakimi są budynki i grunty. W naszym klimacie - zwlaszcza budynki - są niezbędnym warunkiem prowadzenia dzialalnośc i produkcyjno-u slugowej i zamieszkania ludno ści. Grunty zaś warunkują ka żdą budowlaną dzialaln ość inwesty cyj ną. Nierucho mości uciele śniają wlasność, gdyż ex definitione mu szą do kog oś należeć. Zaspokajają one od wieczną potrzebę posiadania rzeczy i dają prawo dysponowania budynkami i gruntami. Nieruchomość przynosi wlaścicielowi dochod y z czynszu, wynajmu, d zierżawy, leasingu, uży tkowania wieczystego. Wzrost ich jednostkowej wartości przynosi opiaty adiacenckie. Wymi enione dochody są stale i wcale nie male . Zapewnienie sobie tych dochodów jest glówną silą s prawczą zabiegów o wła sn ość nieruchomości, jej ulepszenie i powiększe nie . Nieruc hom ośc i stanowią pożądany przedmiot lokat y wolnego kapitału , nie ulegającej destrukcyjnemu wplywowi innacji, przed którą posiadanie budynków i gruntu stanowi skuteczn;} zaporę. Zapewniają pracę wcale nie malej społeczno ści zarządcó w, administratorów czy do zorców. Także obrót nieruchomościami stwarza wiele kwalifikowanych stanowisk pracy w rÓŻn yc h dziedzinach: bankowośc i, ubezpieczeniach, sądownictwie, notariacie , katastrze itp . Nieruchomośc i s ą "wiecznotrwale" ,egzystują przez kilka pokoleń , stwarzając wrażenie zjawiska niezmiennego i ponadczasowego. Tymczasem ich egzystencja podlega wplywom koniunktury gospodarczej, mody, zmiennych decyzji kolejnych wlaśc icieli, także prawom podaży i popytu . Okoliczności te sp rawiają,.

(2) Leszek Kalk"'I',I'ki że. stale rośnie zainteresowanie przyszlymi losami tak samych nieruchomości , jak i korzystajllcych z nich podmiotów , Z tego więc powodu podjęto temat prognozy krajowego rynku nieruchomości, zwlaszcza że malo jest opracowań i wypowiedzi o przyszlych losach transakcji kupna-sprzedaży, wynajmu czy dzierżawy budynków,lokali, mieszkań, gruntów, Artykulten opiera się na dorobku badawczym Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, w którym od wiciu lat prowadzi się badania nad rynkiem nieruchomości , Wykorzystano informacje statystyczne zbierane przez Glówny Urząd Statystyczny, sprawozdania skladane przez notariuszy Ministerstwu Sprawiedliwości, a także studia prognostyczne, opracowane przez instytucje rz.,dowc i Katedrę Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Adaptacja obserwowanych trendów posłuży la za podstawę autorskiego modelowania prawdopodobnych zjawisk na polskim rynku nieruchomości do 2010 r. Wizję przyszlości rodzimego rynku nieruchomości zarysujemy przy pomocy czterech grup parametrów, sledz"c ich przypuszczalne tendencje rozwojowe w najbliższym lO-leciu i wnioskując w każdej grupie o ich wplywie na sytuację rynku nieruchomości , Za punkt wyjścia przyjęto rok 2000, Sytuacja byla wtedy statystycznie wyznaczalna i moie stanowić punkt odniesienia dla prognozy w 2004 oraz w 2010 r. Te cezury czasowe występuj,! także w oficjalnych dokumentach rządowych ,. 2. Prognoza zwlqzku rynku gospodarczq kralu. nIeruchomoścI. z sytuaclq. Istnieje w Ul Rzeczpospolitej wystarczaj"c" "masa krytyczna" ludności. gospodarstw domowych. urbanizacji i zatrudnienia. aby można było oczekiwać znacznego zapotrzebowania na nieruchomośc i tak z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, Wedlug urzędowych prognoz (GUS) ludność Polski będzie się powoli zwiększać o 140 tysięcy w ciągu 10 najbliższych lal. do 38 788 tysięcy , Poziom urbanizacji jest już stosunkowo wysoki i będzic jeszcze systematycznie wzrastać, Znacznemu zatrudnieniu towarzyszy jednak zwiększająca się stopa bezrobocia (pow, 15%), Ruchliwość spolcczna - wzmagająca zapotrzebowanie na "dach nad głową" - reprezentowana jest przez emigrację rzędu 18 500 osób rocznic i imigrację do kraju (rzędu 9500 osób), Równolegle ma miejsce proces migracji wewnętrznej rzędu 430 tysięcy osób roc znic, z tendencją do osi 'lgnięcia 0,5 miliona osób rocznie w 2010 r, Proces ten powinien dać pewien impuls do powstonia i dzialania licznych agencji wynajmu mieszkali , Glównym miemikicm koniunktury gospodarczej jcst wzrost produktu krajowego brutto , Z obecnych 4,1-4,2% pod koniec lat 90 .. PKB zwiększy s ię do 6% rocznic docelowo , Z obecnej kwoty rzędu gOO mld zlotych wzrośnie w 2004 r. do poziomu 1100 mld zł (czyli na jcdnego mieszkat1ca z 4772 USD do 60g6 USD w 2004 r.), W tym czasie PKB na świecie wzrosn,!ć ma o 3 ,2 % , a w Unii.

(3) rynku. nier ll ch() m ().~ci. Europejskiej o 2,5 %. Urzędowe prognozy są zgodne. że w 2010 r. PKB w Polsce wzrośnie do 1.5 bln zł. tj. podwoi się w stosunku do początku XXI w. Zarysowany wzrost PKB zapewni ro snący volumen akumulacji. a co za tym idzie. także nakładów inwestycyjnych. co dobrze rokuje dla rodzimego rynku ni e ru c h omośc i . Sytuację gospodarczą społeczeństwa dobrze ilustrują zasoby pieniężne osób prywatnych. W wyjściowym 2000 r. szac uje się te zasoby na kwotę ok. 270 mld zł (w tym 68 mld zł w podmiotach gospodarczych). Oznacza to kwotę zasobów na 5200 złll mieszkańca. Do 2004 r. zapowiada się wzrost depozytów z ł otowych do kwoty ok. 450 mld zł (w tym ok. 94 mld zł należących do podmiotów gospodarczych) . czy li ponad 9300 z łll mieszkańca. Depozyty walutowe w tym czasie ule gną zapew ne zmniej szeniu . Docelowo w 20 10 r. spoleczeństwo polskie może dysponować zasobami pieniężnymi w kwocie ok. 580 mld zł. to jest ok. 15000 złll mieszkańca . Wymienione zasoby w latach 2004- 20 10 stanow i ć będą już zac hę tę i możli wość rozpoczęc ia inwestycj i rzeczowych znacznej części s połeczeństwa . Zagrożen i e infl acją - w 1999 r. 7.3%. a w 2000 r. 10.1 % - w przyszłości będz i e zapewne mniejsze. gdyż dostępne scenariusze określają stopę inflacji w 2004 r. na 4.8 % i podobne tempo ma s ię utrzymać do 20 lOr. Bezrobocie wyrażające się w 2001 r. stopą ponad 15 % (to jest rzeszą 2.7 mln osób bez pracy) będzie przedmiotem intensywnych działań zmniejszający ch lic zbę bezrobotnych. Zak ł adając powodzenie tych działan w formie zmniejszenia o polowę stopy bezrobocia. będzie ono w wysokośc i okolo 7% i 1.3 mln osób bez pracy (rys. I l . 250 2t5. 2W. __. ---"'_.. .. ~--_. .. _,- ---. _. __pieniądza. Zasób. .....--_._.._----- .----_.,--'. .. _... _--_. .. _.~. ... ... _.~_. ... ----_ ... _~-_ ._. .... ~---. t99. PKB. 167 _. 150 &. -_.-. ------ - _.. _._- -. -. -. ._---. .. 14(). :;x. I {)(J. 100. Zarobki. ....... . ......... ....... , -~~ ~":-. -.-• -- - - - ...80-'- -'. 68 •. •. Ludność. ---. o--~·~-------. 50 2110 I. Rys. l. Prognoza sytuacji gospodarczej kraju Źródło: opracowanie wł asne .. ,,-._- --. I 16 "._ ... ", . ,. I l ... •. -----. 21XJ4 Lala. InOacja. . ,,'". . .. -. ...... ..... )(XJ.4. 68 -..::,.- ~- - o. "' w. Bezrobocie. 20 to.

(4) Leszek Kafkowski malątkowego nieruchomości. 3. Prognoza. rynku. uwarunkowania. Polski majątek trwaly wyceniony jest na 1,3 bln zl (bez wartości grumów). w tym 67 % stanowi wartość budynków i budowli. Na I obywatela wynosi 10 34800 zl. gruntów zaś przypada 0.8 ha . Zasoby mieszkaniowe liczą ponad 11.0 mln mie>zkati , z tego 7,4 mln w miastach i 3.6 mln na wsi. Na 1000 mieszkań ców przypadalo w Polsce w 2000 r. 300 mieszkań , w 2004 r. będzie ich ok. 3 lO . a docelowo w 2010 r. powinni ś my osiągmlć 325 mieszkań/l 000 mieszkańców. Tymczasem już obecnie średnia w Unii Europejskiej wynosi 400 mieszkań na 1000 mieszkańców. Nowe budownictwo mieszkaniowe. dające obecnie rocznie 2,2 miesż kań/1000 mi eszkańców. zasilać będzie istniejący zasób do ok. 115 tys. w 2004 r. i ok. 200 tys. mieszkań docelowo w 2010 r. (łOjest ok. 5 mie szkań na 1000 mie sz kańc ów). Stwarza to pewne perspektywy dla obrotu mieszkaniami tak na pierwotnym. jak i na wtórnym rynku nieruchomości. Podmiotom dzialającym na rynku ni eru c homości nie jest oboj ę tny strumień nakladów inwestycyjnych w najbli ższej przyszlości . Zapowiadaj'Ice s ię stosunkowo wysokie tempo inwestowania (tab . I) - przy ok. 50% udziale w nakladach robót budo wlano-mol1łażowych - powinno przynieść znaczne z większenie zasobów budynków i budow li oraz terenów uzbrojonych. wzbo gacających rynek nieruchomości w tych latach. T.lbela I . Prognozowanie. n ak ład ów. inweslycyj nych i ud zial inwestycji w PKB. w latach 2000. 2004 i 20 IO Wyszczególnienie Udzi ał. inwestycji w PKB , w tym:. - sektor publiczny - sd;.lor prywatny. -. kapitał. zagran icz ny. Wartoi;ć nak ł adów. inwestycyj nych w mld - na jednego micszkarica w 1.1. 2(XK1. 2004. 27%. 3 1%. 19% 4%. 21 % 5% 5%. 4% zł. 126 3260. 2010. 349(, 24 % 6%. 4%. )SO. 520. 9060. 1.l4(X1. Źródło: opracowanie wlasne.. Ruch na rynku nieru c h o mo śc i powinno zapewni ć powstanie wielu nowych podmiotów gospodarczych. Zakladając dotychczasowy przyrost ok. I() tys. firm roc znic w kraju. powinien spowodować zwiększenie środowiska biznesowego o ok . 100 t ys ięcy nowych firm do 2010 r., a to oznaczaloby zapotrzebowanie na nowe pomieszczenia biurowo-uslugowe , magazyny. ga ra że itp . Znae"Iea będzie zapewne rola kapitalu zagranicznego. który już w poprzedniej dekadzie lat 1990- 1999 wyniósl ok. 40 mld dolarów . Licząc na utrzy manie się te.i tendencji. przyplyw kapitalów zagranicznych można szacować na kilkanaśc ie miliardów dolarów rocznie . Jeś li chodzi o prywatyzację jako formę zasila-.

(5) rvnku •. 200. "ieruch()m{)"~ci. +............._...-.. ..... _......... . . . . . . ...... ................ . . . . . .Inwestycje . . . . . . . .ap! .. : Majątek [rwały. 173. 150 -j ... ..... ............ .. /: .,... .. nwestycjc _ cit, ..--A 156. ,... .. .... .. Spółki. handlowe. 124. Zasoby mieszkaniowe. . . ............. _ ......................._.... I(X). 1. Grunty AWRSP. PryW3tyzlIcja. .,. +?. •. 50 2004. 2001. 2010. Lata. Rys. 2. Prognoza majątkowych. uwarunkowań. rynku. nieruch o mo~ki. Źródło: opracnwanic własne .. nia rodzimego rynku w nieruchomości dotychczas należ,jce do Skarbu Państwa, powinna ona aktywnie uczestniczyć w naszej gospodarce przynajmniej do 2004 r. , po czym pula majątku do zdobycia zapewne wyczerpie s ię. W tym cza· sic należy takie liczyć s ię ze stopniowym kurczeniem się zasobów gruntów Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w wyniku spodziewanego ożywienia gospodarki rolnej (który to proces rozpoczął się już zrcszt,) w 200 I r. - rys . 2).. 4. Prognoza czynników rynku nleruchomojcl nieruchomości dzialających czynników,. nie tkwi w próżni. Otacza go wiele różnokierunkowo które napędzają bądź hamuj,! koniunkturę rynkową. W celu zarysowania możliwie trafnej prognozy rynku nieruchomości, celowe będzie przeanalizowanie spodziewanej siły oddziaływania wybranych grup czynników w prognozowanym okresie lat 2000· ·20 10 . Do takiej analizy dobrze Rynek.

(6) Leszek Kafkowski. nadaje się metoda SWOT', pomocna w rozpatrywaniu silnych i slabych stron, szans i zagrożeń badanych zjawisk - w naszym przypadku rynku nieruchomości. Oto autorska próba nakreślenia lO-letniej wizji zdarzeń, które prawdopodobnie wystąpią w tym czasie.. 4,1, Prognoza silnych slron polskiego rynku. nieruchomości. W 2004 r. - zapewne jeszcze przed przyjęciem Polski do Unii Europejskiej - utrzymają się stosunkowo niskie ceny nieruchomości. Do zakupu domów zachęcać będą właśnie uwolnione czynsze za mieszkania, co również zaktywizuje zamiany mieszkań większych na mniejsze. Polepszy się informacja rynkowa dzięki coraz nowocześniejszym formom marketingu, w czym powinny pomagać wyniki niedawno uruchomionego monitorowania rynku nieruchomości. Poziom obsługi transakcji rynkowych powinien istotnie poprawić się, także dzięki licznej już wtedy licencjonowanej kadrze pośredników i rzeczoznawców majątkowych. Techniczny stan i kultura obsługi budynków - zwłaszcza sektora publicznego - powinny ulec wydatnej poprawie dzięki zaangażowaniu licznej już wówczas kadry licencjonowanych zarządców. Do 2010 r. wymienione powyżej czynniki powinny się dalej doskonalić. Wydatnej poprawie powinna ulec infrastruktura, np. drogi i autostrady, ł,!cz ność telefoniczna, sprzyjające wejściu do Polski wielkiego biznesu. Naprzeciw jego potrzebom wychodzić będą samorządy lokalne w pełni już świadome i sprawne w roli promocyjnej nieruchomości na swoim terenie. W ciągu dekady upowszechni się podatek ad v"forem, stwarzając wiele nowych sytuacji dla zawierania transakcji nieruchomościowych. Spodziewany znaczący wzrost liczby nowych podmiotów gospodarczych w kraju zwiększy koniunkturę w segmencie komercyjnych nieruchomości. Powinno nastąpić odczuwalne zmniejszenie bezrobocia, a przez to poprawa efektywności inwestycji w nieruchomościach dzięki regularnie płaconym czynszom.. 4,2, Prognoza. słabych. slron polskiego rynku. nieruchomości. Prognoza - z reguły projektuj,!ca twórcze i aktywne przedsięwzięcia - nie może nie liczyć się z występowaniem jeszcze przez długie lata zjawisk niekorzystnych, często znacznie deprecjonujących wyniki innych konstruktywnych działari. l tak wejdziemy w okres prognozowany ze zbyt długo trwającymi procedurami prawnymi (np. księgi wieczyste), ograniczcniami w swobodnym obrocic nieruchomościami przez cudzoziemców, ciągle jeszcze skromną ofertą z pierwotnego rynku inwestycyjno-budowlanego, wysokimi kosztami obowią zującymi na razie w transakcjach nieruchomościowych. Kontrahentów na rynku zrażają czynsze regulowane, nie zapewniające reprodukcji prostej i godziwego zysku właściciela.. l. Skrót angielskich. haseł:. Srrl'llgrhs, Wcakllt'S,H'S, Opportuniries. Threats..

(7) Prognoza polskiego rynku llierucluJlnm'ci. Co najmniej do 2004 r. będziemy odczuwać skutki braku aktywnej polityki mieszkaniowej państwa, powodującej, że zbudujemy nie więcej niż 350 tys. mieszkań (przy 4-krotnie większych potrzebach). Ciągle mniejszy od potrzeb będzie zapewne przepływ do Polski kapitałów obcych, które lokowane w inwestycjach rzeczowych, znacznie poprawilyby koniunkturę nieruchomościową· Ograniczenia prawne eksmisji, które weszły w życie, istotnie zahamują obroty nieruchomościami, gdzie lokatorzy, oporni względem regulaminów współ życia, przyczyniają się do zmniejszenia efektywności ekonomicznej dokonanych lokat. Takie same skutki przyniesie utrzymująca się w tych latach wysoka stopa bezrobocia. W obrocie nieruchomościami da się odczuć słaba znajomość języków obcych wśród pośredników, rzeczoznawców i doradców. Cecha ta będzie negatywnie wpływała na reputację i powodzenie w interesach firm "jednoję zycznych". Zahamować tempo obrotów może także demonstrowanie nastrojów ksenofobicznych, zwłaszcza przez przedstawicieli władz centralnych i samorządów lokalnych. Nadmierne zagęszczenie naszych miast samochodami będzie istotnie wpły wać na skuteczność wielu transakcji nieruchomościowych . Praktyczna niemoż ność dojazdu czy parkowania przy interesujących naszego klienta obiektach uniemoż.liwi wiele transakcji nieruchomościowych. W latach 2000 do 2010 do wymienionych składników "słabych stron" dojdzie głęboki niż demograficzny, który ujawni się w tym czasie. Zmniejszy on popyt na wiele obiektów i odsłoni wiele obiektów niewykorzystanych (np. szkoły, żłobki, przedszkola, obiekty służby zdrowia). Należy obawiać się także skutków zacofania cywilizacyjnego polskiego rolnictwa i braku kreowania z jego strony popytu inwestycyjnego. Pojawi się także wyczerpanie oferty obiektów zabytkowych. 4.3. Prognoza szans polskiego rynku nieruchomości. W okres prognozowany polski rynek nieruchomości wkracza ze względnie stabilnym rozwojem gospodarki kraju, dokonującą się dość systematycznie prywatyzacją i "mahl reprywatyzacją". Polsce towarzyszy zainteresowanie międzynarodowe. Jesteśmy świadomi naszego korzystnego położenia geograficznego, które od dawna daje szanse dochodowego tranzytu oraz szerokiej wymiany produkcji i usług z "lsiadami ze wschodu i zachodu, północy i połu dnia. Wymienione szanse będ'l aktualne również w 2004 r., może wzmocnić je jeszcze nasze przystąpienie do Unii Europejskiej, ożywiając polski rynek nieruchomości. Przybliż.y się zakOl1czenie wielkiej prywatyzacji mienia państwo wego, większość nieruchomości komunalnych i zakładowych znajdzie prywatnych nabywców. Na rynku nieruchomości pojawią się liczne obiekty służby zdrowia i opieki społecznej, również poddawane procesom prywatyzacji. Spodziewane ożywienie gospodarcze spowoduje zwiększenie się skali migracji wewnętrznej i zewnętrznej, co powinno ożywczo podziałać na wynajem mieszkań i wzrost liczby nowych podmiotów gospodarczych. Ekonomikę mieszkal-.

(8) nictwa urealni upowszechnienie się dodatków mieszkaniowych i funkcjonowanie już wówczas podatku ad va/orem. Liczyć się należy z rozpoczę cie m procesu likwidacji, lub może tylko przemieszczaniem, dotychczasowych ogródków dzialkowych z miast w celu udostępnienia terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Zaobserwujemy proces krzepnięcia powiatowych rynków nieruchomości. Do 2010 r. przybędzie w Polsce ponad I mln nowych gospodarstw domowych, kreując coraz wyraźniejsze potrzeby mieszkaniowe . Powinno to sprzyjać zwiększeniu skali nowego budownictwa mieszkaniowego . Być moi.e pojawi się wtedy na naszym rynku nieruchomości dzialalność funduszy inwestycyjnych i emerytalnych, stwarzajl}C znaczący popyt na nieruchomości. Do tego czasu wydatnemu usprawnieniu powinny ulec księgi wieczyste, zapoczątkowany powinien być proces ksztaltowania katastru wielozadaniowego w nowoczesnej technice komputerowej. Dysponowanie takim instrumentem przyczyniloby się zn acząco do poprawy ladu przestrzennego w kraju. Pod koniec pierwszej dekady tego stulecia zainteresowanie rynkiem nieruchomośc i powinno przejawić s ię w odniesieniu do obszarów tzw. śc iany wschodniej. Walory ekologiczne i łatwa dostępność tani ch gruntów będą stanowić w województwach wschodnich silny magnes dla rynku nieruchomości. 4.4. Prognoza zagrożeń I przeszkód dla rynku nieruchomości Już. pod koniec lat dziewięćdziesiątych za istnialy poważne zagrożenia i przeszkody, na jakie napotykal tworz'ICY się u nas rynek nieruchomośc i . Glówną przeszkodą okazal się brak rodzimego kapitalu. który móglby być uruchomiony na zakup nieruchomości. Pomimo wielkich potrzeb inwestycyjnych, popyt w rozumieniu środków finansowych na ich zaspokojenie okazuje się bardzo skromny i ograniczony praktycznie do transakcji mieszkaniowych. Konkurencję na tym polu tworzyły inne opcje inwestycyjne zamożniejs zyc h obywateli, polegające na szerokim nabywaniu nowych i używanych samochodów. dziel sztuki, papierów wartościowych, a także na zakupach konsumpcyjnych . Dotkliwą przeszkodll dla rynku nieruchomośc i jest nieuregulowany status wlasnościowy dużej liczby budynków i gruntów oraz niestabilność obowiązu jących systemów prawno-podatkowych . Na ten obraz zagrożeń i przeszkód naklada się opóźnienie Polski w unowocześnianiu infrastruktury kraju. między innymi zaniechania w budowie autostrad. zaniedbania modernizacji dróg i telekomunikacji. W kontaktach z naplywającym kapitale m zagranicznym prze szkodą jest powszechna nieznajomość języków obcych. W okresie do 2004 r. do wymienionych zagrożeń i przeszkód dojdzie zapewne dalsza niesprawność w funkcjonowaniu systemów pobudzania popytu inwestycyjnego . Rynek nieruchomości odczuje zapewne wyczerpanie się zasobu uzbrojonych terenów budowlanych w miastach oraz trwające zatory w funkcjonowaniu ksiąg wieczystych, powiększone ostatnio o ogólnokrajową akcję uwlaszczania lokatorów mieszkań spóldzielczych..

(9) lIierlichomOŚl: i. Do 20 ID r. kapital produkcyjny polskich zakładów przemysłowych b<;dzie już poważnie zużyty i wymagać będzie intensywnych działań modernizacyjnych. Nastąpi zapewne paraliż. komunikacyjny miast polskich, na skutek nadmiernej liczby samochodów i braku odpowiednich rozwiązań infrastrukturalnych (parkingów, higway·ow). Ubytki mieszkań do tego czasu sięgną ok. 660 tys" a deficyt może sięgnąć 3 mln. Aby dorównać Unii Europejskiej w liczbie mieszkali zamieszkanych, Polska będzie musiała dysponować 5 mln nowo zbu· dowanych mieszkań, co oczywiście jest nierealne . Trzeba będzie uzbrajać rocznie 10- 15 tys. hektarów gruntów miejskich. Byla to wizja prognostyczna oddzialywania na rynek różnorodnych czynników spoleczno-ekonomicznych. Wróćmy teraz do - zapoczątkowanej na wstę pie - prognozy grup parametrów kształtujących koniunkturę rynkową nieruchomości.. 5. Prognoza funkcJonowania rynku. nieruchomości. Prognoza ta jest dobrze "zakotwiona" w przeszlości rynku nieruchomości badanego od 1990 r. przez Instytut Gospodarki Mieszkaniowej, przy wykorzystaniu sprawozdawczości notarialnej. Tabela 2. Prognoza rynku nicruchomosci WyS'lCzcg()Jnicnic. lc<.lnostk<.t • Imary. Rok. Prognoz,l na lata. 2000. 21X)4. 2010. rynkowe Transakcje pozarynkowe Razem transakcje nieruchomoSc iowc Razem transakcji na !(XX) mic:szk.aJlcÓw. ty s. sztuk. tys . sztuk. Iy s. sZluk sztuk.. 407. 460. 540. IXO. 200. 235. 5S7 15. 660 17. 775. SIXlsród transakcji rynkowych pr/.ypadalo na: - obról mics7.kaniami - obrót gnlOlami rolnymi - obrót pozostalymi rodzajami obic:k.tów Szacunkowa ogólna wanoś ć transakcji. Iys . sztuk tys . sztuk. tys . sztuk.. 270. 260. 85 52. IW liX>. 220 150 170. mld z ł. .10,0. 40.11. 60,0. Transakcj~. ni e ruc homościowych. 20. Zród ło : opracowanie własne .. Z nakreślonej powyi.ej autorskiej wizji prognozy rynku nieruchomośc i (tab. 2, rys. J) wynikają następujące tendencje: - będzie mial miejsce wzrost liczby transakcji, lecz umiarkowany, mniejszy od tempa wzrostu PKB (mniej niż J%); - szybciej będą wzrastać obroty pozos tałymi obiektami komercyjnymi, czemu powinna sprzyjać prywatyzacja pr zedsiębiorstw państwowych, prywa-.

(10) Leszek. KalkoU'ski. 300~--------------------------------~~----. ,. 250 -i ',.,,. , '". . ......... - .... _.. _.. . ... '". ". ... ". ". ,. ,."...... ... ...... ....... ... ,. ,' . '. ,. ,. ,. ,/. ",. WanoSć. Iramakcyjna. .......176. , ,/ •. ,/ / Ohrót . / obiektami. '-;"". ,/. 200. 3(lO. ,/. Obrót gruntami. 150 •. ---. ... - - - -..---. -----.~--- -..-~ .: "~.•.~~.- • 'O ••• --------... ,-.~.,-._ . - - -- . ----.~. ,...... - I ........... . . -, -- -. --KIo 96 Mieszkania wtórne 50. +-______________,-______________,-____________ 2(XlI. 2(XJ4. ~. 2(11). Lata. Rys. 3. Prognoza transakcji na rynku Zródło:. nieru c homości. opracowanie własne ,. służby zdrowia itd , Będzie także miał miejsce wzrosl bezwzględnej wartości transakcji gruntami (z 34 do 75 tys . zł/ha) w oczekiwanym. tyzaeja obiektów. obrocie gruntami z zasobów Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa i w obrocie sąsiedzkim; - zaznaczy si ę zapewne spadek obrotu mieszkaniami w miarę wyprzedaż.y mienia komunałnego i za kładowego oraz odpowiednio do wzrostu nowo budo· wanego zasobu mieszkaniowego.. 6. Prognoza obslugl rynku nieruchomojeJ Opisana prognoza innyc h czynników wzrostu rynku nieruchomośc i pozwała za rysować wizję przy szłej obsługi rynku nieruchomo śc i przez znane grupy podmiotów. Podane na rys. 4 parametry zapowiadają zwiększenie się liczebnośc i obsługi do 2010 r. w tempie 2- 12% roczn ie, tzn. nieco wyższym. niż przy-.

(11) ,,;erllcllOmO.i:c; majątku trwałego i zasobów wymagających profesjonałnej obsługi. Rysuje się jako największe zapotrzebowanie na zarządców nieruchomości. spadek moż na przewidywać w grupie pośredników w obrocie nieruchomościami , których liczba (licencjonowanych) na początku XXI w. wydaje się wystarczająca aż po. rost. 2010 r. Ogólnie m ożna stwierdzi ć , iż na początku XXI w. wystarczająca wydaje liczba osób z licencjami do obsługi rynku nieruchomośc i .. się. 250 228 Z:lrządcy. 200. •. t80 Wynajem t 53. 11:. 150. 100. 50. +--_.". ,-,. 163 ... ,- .. --. --. +.-.... . . ... ,. '.. Zatrudnienie _ ... Notariusze t 28. +--- -- - -----,-- - - -- --,--- - - - -- 2004. 200 I. 20]0. Lata. Rys. 4 . Prognoza obsługi rynku Zródlo: opracowanie własne .. nieruchomośc i. Tak oto przedstawia się autorska wizja przyszłego kształtu rynku nieruchomości w Po lsce: będzie to rynek duż y, reprezentowan y prze z 600- 700 tys . transakcji nieru c homości owyc h zawieranych rocznie. o strumieniu przepływa jącego przez ten rynek pieniądza w kwotach kilkudzie s i~ciu miliard ów z łotych rocznie. W s ka źn ik liczby transakcji na J()OO mieszkańców wyniesie 18- 20 rocznie, a do 2010 r. zmieni właścicieła 80-90% nieru c h omości z lat 90. Asortyment obiektów w obrocie nieruchomościowym będ z ie bardziej urozmaicony o obiekty stopniowo prywatyzowane. Do jednostek przestrzenn yc h bilansują cych obrót nieruchomośc iami uro ś nie zape wne powiat. a może nawet nowo powołane podregiony. Doskonalone będą umiejętno ści licznej rzes zy IicencjoIlowanych pod miotów obsługi rynku nieruchomości, powstanie i rozw inie się nowy zawód : doradcy nieruchomościow ego. Powoli otwierać się będą granice.

(12) Leszek Kalko\.1'ski. dla cudzoziemców. Zasób nieruchomości - pod rządami licznych licencjonowanych zarządców - będzie z pewnością bardziej zadbany, bezpieczny i więcej wart. W dużej części społeczeństwa ugruntuje się świadomość ważnego i rosną cego znaczenia ekonomicznego zasobu nieruchomości.. The Oul'ook for Ihe PolI.h Rea' E.lale MarkeI As there is an al most co mplete lack. of fore casts for the real estate market, this article forecasts Poland's econom ic situation, and the property situation, up to 2010. Against this background the paper presents a SWOT (strenglhs. weaknesses. opportunities, threats) .nalysi' ol' the Polis h real estate market for the periods to 2004 and 20tO . The turnover volume is estimated at 540 ,000, i .c., llround twenty tran sactions per 1000 inhabitanls against the present turnover volume ar 407 ,000 and fifleeo tran sactions per 1000 inhabilanls . There will be a quantitalive change in Ihe way Ihe market is serviced . There will be many more renlal administralars and letting agencie s. while (he number or estate agents will decrease. The new profcssioo ar real estate advisor will appear. The powieJ/s and. perhaps. yet to be established sub -regions, will be added to the spatial unit s inOuencing real estate tumover..

(13)