de Hellin3^
Kate 'donut' Raworth:
over planetaire
grenzen & lokale
oplossingen
Bestuurscultuur: hoe voorkom
je ruzie in de raad?
Opgelet: de Omgevingswet
gooit alles op de schop
over tien jaar een
nieuw parlementair
onderzoek?
D e s i t u a t i e o p de w o n i n g m a r k t w o r d t steeds
n i j p e n d e r : h e t w o n i n g t e l < o r t l o o p t snel o p , k o p e n
w o r d t m o e i l i j k e r , de segregatie in w i j k e n n e e m t snel
t o e . En de o v e r h e i d r e a g e e r t m e t een laissez-faire
b e l e i d , s t e l t p r o f . dr. P e t e r B o e l h o u w e r , h o o g l e r a a r
Housing systems aan de T U D e l f t . Z i j n h o o p is
gevestigd o p lokaal b e l e i d .
D o o r P e t e r B o e l h o u w e r
D i t essay is o p g e b o u w d uit d r i e o n d e r d e l e n . A l l e r e e r s t passeren de meest acute p r o b l e m e n op de w o n i n g m a r k t de revue. Vervolgens reflec-t e e r ik k o r reflec-t o p de oplossingen die vanuireflec-t de landelijke p o l i reflec-t i e k w o r d e n aangedragen. D e z e zijn in mijn ogen v o l s t r e k t o n t o e r e i k e n d en kunnen e r t o e leiden dat een volgende g e n e r a t i e p o l i t i c i zich afvraagt w a a r o m de huidige beleidsmakers niet m e t adequate oplossingen k w a m e n ; de v o o r -b o d e dus v o o r een t o e k o m s t i g p a r l e m e n t a i r o n d e r z o e k . T o t s l o t geef ik in aanloop naar de g e m e e n t e r a a d s v e r k i e z i n g e n een aantal beleids-aanbevelingen v o o r de lokale w o o n p o l i t i e k . A n d e r s dan in de nationale p o l i t i e k , w o r d t daar de urgentie van de p r o b l e m e n o p de w o n i n g m a r k t w e l v o l l e d i g o n d e r k e n d : de w o n i n g m a r k t was een van de belangrijkste thema's tijdens de g e m e e n t e r a a d s v e r k i e z i n g e n .
IHlet o p l o p e n d e w o n i n g t e k o s - t
D e m o e d e r van alle huidige f r i c t i e s o p de w o n i n g m a r k t is o n g e t w i j f e l d h e t o p l o p e n d w o n i n g t e l c o r t . Enerzijds g r o e i d e de bevolking de afgelo-pen j a r e n veel sneller dan b e l e i d s m a t i g v e r o n d e r s t e l d w e r d , anderzijds stagneerde de w o n i n g b o u w p r o d u c t i e . D e stelselmatige o n d e r s c h a t t i n g van de b e v o l k i n g s g r o e i kan v e r k l a a r d w o r d e n u i t h e t f e i t dat de afge-lopen j a r e n de n e t t o m i g r a t i e n i e t r o n d de 2 0 . 0 0 0 p e r s o n e n b e d r o e g , maar tussen de 8 0 . 0 0 0 en 1 0 0 . 0 0 0 u i t k w a m ( b r o n : CBS). D e e e r s t e jaren k w a m d i t d o o r de k o m s t van asielzoekers, in 2017 d o o r de g r o e i van h e t aantal a r b e i d s m i g r a n t e n . O m d a t onze a r b e i d s m a r k t steeds k r a p p e r w o r d t , is de v e r w a c h t i n g dat h e t m i g r a t i e o v e r s c h o t o o k de k o m e n d e j a r e n nog h o o g zal blijven. D e z e v e r w a c h t e t o e n a m e m a a k t e c h t e r geen deel uit van de C B S - b e v o l k i n g s p r o g n o s e s , w a a r d o o r de t o e k o m s t i g e w o n i n g b e h o e f t e in veel g e m e e n t e t e laag w o r d t g e r a a m d .
O n d a n k s de t o e g e n o m e n vraag s c h o m m e l d e de n i e u w b o u w p r o -d u c t i e -de laatste v i e r jaar n e t o n -d e r o f boven -de 5 0 . 0 0 0 w o n i n g e n , m e t een l i c h t e t o e n a m e t o t 6 2 . 0 0 0 w o n i n g e n in 2017. O m de g r o e i e n d e
15
w o n i n g v r a a g enigszins bij t e h o u d e n is d a a r e n t e g e n een jaarlijkse p r o -d u c t i e van 7 0 . 0 0 0 t o t 8 0 . 0 0 0 w o n i n g e n n o o -d z a k e l i j k . D e Bouwagen-da s p r e e k t zelfs van een jaarlijks aantal van 1 0 0 . 0 0 0 . En o o k de t o e k o m s t z i e t e r w e i n i g r o o s k l e u r i g u i t . Z o s t a b i l i s e e r t h e t aantal v e r l e e n d e b o u w v e r g u n n i n g e n in de laatste k w a r t a l e n van 2017 r o n d de 10.000 w o n i n g e n . N a d a t zich vanaf h e t d e r d e k w a r t a a l van 2014 een stijging a f t e k e n d e r i c h t i n g de 15.000 v e r l e e n d e b o u w v e r g u n n i n g e n , is het aantal nu dus t e r u g g e z a k t .
KoopsecÊoi" m i n d e r t o e g a n k e l i j k
Vanaf 2013 zijn de regels r o n d h e t v e r s t r e k k e n van h y p o t h e k e n steeds v e r d e r b e p e r k t . Z o w e r d e n z o w e l de N i b u d n o r m e n (LTI) als de m a x i -male lening in r e l a t i e t o t de w a a r d e van de w o n i n g ( L T V ) n e e r w a a r t s bijgesteld, w a a r d o o r de t o e g a n k e l i j k h e i d van de eigen w o n i n g v o o r m e t name lagere en m i d d e n i n k o m e n s g r o e p e n , w a a r o n d e r veel s t a r t e r s , afnam. D o o r de m e d e vanwege h e t w o n i n g t e k o r t s t e r k stijgende w o n i n g p r i j z e n en de b e p e r k i n g e n in de w o n i n g f i n a n c i e r i n g hebben veel huishoudens in m e t name de Randstad n i e t langer toegang t o t de k o o p -s e c t o r en i-s de d r u k in de h u u r -s e c t o r v e r d e r o p g e l o p e n .
M i d d e n i n k o m e n s t y s s e n w a l e n s c h i p
D e p r o b l e m a t i e k van de m i d d e n i n k o m e n s g r o e p e n op de w o n i n g m a r k t is w e l l i c h t h e t m e e s t s c h r i j n e n d en kan v r i j w e l v o l l e d i g d o o r i n c o n s i -s t e n t i e -s in h e t huidige w o o n b e l e i d w o r d e n v e r k l a a r d . Z o i-s het beleid in de sociale h u u r s e c t o r in t o e n e m e n d e m a t e g e r i c h t o p h e t huisvesten van de laagste i n k o m e n s g r o e p e n . C o r p o r a t i e s m o e t e n 9 0 % van hun v r i j k o m e n d e h u u r w o n i n g e n t o e w i j z e n aan h u i s h o u d e n s m e t een i n k o -m e n o n d e r de 36.798 e u r o . D e z e -m a a t r e g e l e n w o r d e n jaarlijks s t r e n g g e c o n t r o l e e r d d o o r de a c c o u n t a n t . T o t 2020 is h e t nog w e l m o g e l i j k o m 10% van de v r i j l c o m e n d e w o n i n g e n aan h u i s h o u d e n s m e t een i n k o -m e n t o t 41.056 t o e t e w i j z e n .
In de p r a k t i j k b e t e k e n t d i t d a t veel h u i s h o u d e n s m e t een i n k o m e n vanaf 1900 e u r o n e t t o in de maand zijn aangewezen o p de p r i v a t e m a r k t . Z o a l s aangegeven is hun i n k o m e n e c h t e r vaak o n t o e r e i k e n d o m een k o o p w o n i n g aan t e schaffen, zelfs w a n n e e r deze qua maandlasten g o e d k o p e r is dan een p a r t i c u l i e r e h u u r w o n i n g . D e z e laatste c a t e g o r i e is a a n m e r k e l i j k d u u r d e r , z e k e r in de gebieden w a a r de d r u k o p de m a r k t h o o g is, en b o v e n d i e n dun gezaaid. O o k l e e r t de p r a k t i j k dat p a r t i c u -liere v e r h u u r d e r s hun i n l c o m e n s n o r m e n steeds v e r d e r aanscherpen. Z i j k u n n e n i m m e r s , in t e g e n s t e l l i n g t o t c o r p o r a t i e s , aan risicoselectie d o e n . D e m i d d e n i n k o m e n s g r o e p e n die o p de N e d e r l a n d s e w o n i n g m a r k t o p z o e k zijn naar een passende w o n i n g vallen dus l e t t e r l i j k t u s -sen wal en schip. V o o r een sociale h u u r w o n i n g v e r d i e n e n zij n e t t e v e e l , v o o r een k o o p w o n i n g l<omen zij n i e t in a a n m e r k i n g en een p a r t i c u l i e r e
'Voor een sodale huurwoning verdienen mensen met een
middeninkomen net teveel, voor een koopwoning komen
zij niet in aanmerking en een particuliere huurwoning is
in veel gevallen te duur of zelfs niet beschikbaar'
\
h u u r w o n i n g is in veel gevallen t e d u u r o f zelfs niet beschil<baar Deze s i t u a t i e l<an deels v e r k l a a r d w o r d e n d o o r d a t de beleidsuitgangspunten in de d e e l s e c t o r e n van de w o n i n g m a r k t n i e t o p elkaar aansluiten en deels d o o r h e t o n t b r e k e n van een m i d d e n s e g m e n t aan h u u r w o n i n g e n . D a t laatste s e g m e n t k o m t in N e d e r l a n d m o e i z a a m van de g r o n d o m d a t h e t in tegenstelling t o t de sociale h u u r s e c t o r en de k o o p s e c t o r niet gesubsidieerd w o r d t . H i e r w r e e k t zich h e t o n t b r e k e n van een eigend o m s n e u t r a a l w o o n b e l e i eigend , w a a r i n eigende o v e r h e i eigend k o p e n en h u r e n f i n a n c i -eel gelijk b e h a n d e l t .
E r n s t i g e b e t a l i n g s p r o b l e m e n
D e afgelopen jaren zijn m e t name in de sociale h u u r s e c t o r d o o r de f o r s e h u u r v e r h o g i n g e n (15% in de laatste v i j f j a a r ) en de daling van de k o o p k r a c h t de w o o n u i t g a v e n f o r s o p g e l o p e n . Z o b l i j k t uit h e t m e e s t r e c e n t e W o o n o n d e r z o e k van h e t M i n i s t e r i e van Binnenlandse Z a k e n en h e t CBS u i t 2015 dat de n e t t o h u u r q u o t e is gestegen van 23,8% in 2012 naar 26,7% in 2015. V o o r de huishoudens die aanspraak k u n n e n maken o p een sociale h u u r w o n i n g en in 2015 o v e r een b r u t o i n k o m e n van maximaal 34.299 e u r o b e s c h i k t e n , b e d r a a g t deze q u o t e zelfs 28,9% en k o m e n de t o t a l e w o o n u i t g a v e n u i t o p 39,6%. D e z e o n t w i k k e l i n g staat haaks o p de o n t w i k k e l i n g in de k o o p s e c t o r ; daar daalde de n e t -t o k o o p q u o -t e van 22,2% in 2012 naar 20,1% in 2015 ( W o O N 2015).
T o e n e m e n d e s e g r e g a t i e
H e t huidige w o o n b e l e i d b e p e r k t in t o e n e m e n d e mate de t o e g a n g van diverse ( i n k o m e n s ) g r o e p e n t o t de w o n i n g m a r k t en l e i d t in de p r a k t i j k t o t een m a r g i n a l i s e r i n g van m e t n a m e de sociale h u u r s e c t o r en h e t g o e d k o p e deel van de p a r t i c u l i e r e h u u r s e c t o r . O m d a t de sociale h u u r s e c t o r r u i m t e l i j k s t e r k is g e s e g r e g e e r d , n e e m t o o k de ruimtelijlce segregatie van h u u r d e r s t o e . D o o r d a t t r a d i t i o n e l e a r b e i d e r s b u u r t e n in de g r o t e steden nu steeds valeer w o r d e n b e v o l k t d o o r h o g e r e i n k o -m e n s g r o e p e n , de z o g e h e t e n g e n t r i f i c a t i e , valt de segregatie o p s t e d e l i j k niveau nog m e e . O p t e r m i j n , w a n n e e r de hoge i n k o m e n s g r o e p e n de o v e r h a n d k r i j g e n , zal de segregatie j u i s t snel o p l o p e n . Een d e r g e l i j k proces h e e f t zich reeds v o l t r o k k e n in de A m s t e r d a m s e w i j k de Pijp.
O o k h e t w o n i n g t e k o r t e n d e hieraan g e r e l a t e e r d e s t e r k e p r i j s -stijgingen in de k o o p s e c t o r jagen de segregatie aan. Steeds m e e r m i d d e n i n k o m e n s l u k t h e t s i m p e l w e g n i e t m e e r o m een financierbare k o o p w o n i n g t e v i n d e n (die v o o r alle d u i d e l i j k h e i d overigens v o o r veel huishoudens o p zich n o g g o e d betaalbaar z o u zijn). Z o is sinds h e t h o o g t e p u n t van de w o n i n g m a r k t c r i s i s in 2 0 0 8 de l e e n c a p a c i t e i t van huishoudens m e t een m o d a a l i n k o m e n l i c h t a f g e n o m e n , t e r w i j l sinds die t i j d de p r i j z e n van k o o p w o n i n g e n m e t bijna 20% zijn gestegen. W a n -neer de k o m e n d e j a r e n de h y p o t h e e k r e n t e w e e r gaat o p l o p e n , zal de
t o e g a n k e l i j k h e i d d o o r een s t e r k dalende l e e n c a p a c i t e i t s t e r k a f n e m e n . H i e r d o o r w o r d t in f e i t e een hele g e n e r a t i e n i e u w e huishoudens b u i t e n spel gezet. H e t gevolg h i e r v a n is d a t m e t name aantrekl<elijke w i j k e n in de g r o t e steden steeds m i n d e r t o e g a n k e l i j k w o r d e n v o o r deze i n k o -m e n s g r o e p e n en o -m g e k e e r d dat ' a r -m e w i j k e n ' steeds a r -m e r w o r d e n . H e t nadeel van de g r o e i e n d e r u i m t e l i j k e o n g e l i j k h e i d is dat de leefbaar-heid in b u u r t e n m e t een c o n c e n t r a t i e van lage i n k o m e n s v e r d e r o n d e r d r u k k o m t t e staan en dat de w a a r d e van het v a s t g o e d snel a f n e e m t , m e t name w a n n e e r er een o m s l a g p u n t w o r d t b e r e i k t en de leefbaarheid in een v e r v a l s p i r a a l t e r e c h t k o m t . In de a a n t r e k k e l i j k e en g e g e n t r i -ficeerde b u u r t e n v i n d t u i t e r a a r d een t e g e n g e s t e l d e o n t w i k k e l i n g plaats.
T r a g e a a n p a k d u y r z a a m h e i d s v e r b e t e r i n g e n
D e g e b o u w d e o m g e v i n g is in N e d e r l a n d v o o r 4 0 % v e r a n t w o o r d e l i j k v o o r de u i t s t o o t van C O 2 en w o n i n g e n maken daar v o o r 75% deel van uit. H e t is dan o o k b e g r i j p e l i j k dat de o v e r h e i d a m b i t i e u z e d o e l s t e l -lingen h e e f t g e f o r m u l e e r d o m de u i t s t o o t van d i t broeikasgas d o o r bestaande w o n i n g e n t e r u g t e d r i n g e n . O n d a n k s de t o r e n h o g e d o e l s t e l -lingen van de p o l i t i e k k o m e n de d u u r z a a m h e i d s i n v e s t e r i n g e n in de bestaande v o o r r a a d maar zeer m o e i z a a m van de g r o n d . D e b e l e i d s w e -r e l d staat hie-r m i j l e n v e -r af van de p -r a k t i j k . D e z e t -r a g e o n t w i k k e l i n g is o n n o d i g en op zijn m i n s t o p m e r k e l i j k . H e t belang van C O z - r é d u c t i e w o r d t i m m e r s d o o r v r i j w e l i e d e r e e n o n d e r s c h r e v e n , de investeringen v e r d i e n e n zich op t e r m i j n t e r u g in de v o r m van lagere energielasten en de o v e r h e i d kan v r i j w e l k o s t e l o o s g o e d r e n d e r e n d i n v e s t e r i n g s k r e d i e t a a n t r e k k e n . Z o ligt h e t v o o r de hand dat de o v e r h e i d een deel van de financiering van de d u u r z a a m h e i d s i n v e s t e r i n g e n van b e w o n e r s v o o r haar r e k e n i n g n e e m t , dat l a t e r via een lagere e n e r g i e r e k e n i n g w e e r w o r d t t e r u g b e t a a l d . E r z i j n al p a r t i c u l i e r e b e d r i j v e n die deze o p t i e aan b e w o n e r - e i g e n a r e n a a n b i e d e n . D e o v e r h e i d kan deze t r a n s a c t i e e c h t e r a a n m e r k e l i j k v o o r d e l i g e r u i t v o e r e n (lage r e n t e en geen w i n s t o o g m e r l < ) .
HCabioet b i e d t g e e n o p l o s s i n g e n
W i e de p r o b l e m e n o p de w o n i n g m a r k o p zich laat i n w e r k e n v e r w a c h -t e n da-t h e -t na-tionale w o o n b e l e i d hier d a a d k r a c h -t i g o p inspeel-t. N i e -t s is e c h t e r m i n d e r w a a r Z o liet onze v o r i g e m i n i s t e r van w o n e n Blok aan i e d e r e e n die h e t maar w i l d e h o r e n w e t e n dat w a t h e m b e t r e f t m e d e d o o r de w o n i n g m a r l c t h e r v o r m i n g e n van h e t k a b i n e t - R u t t e II h e t w o o n b e l e i d af was. D e k o m e n d e j a r e n z o u volgens B l o k de m a r k t alle nog aanwezige p r o b l e m e n snel o p l o s s e n . En o o k de w o o n p a r a g r a a f van h e t huidige k a b i n e t b i e d t helaas w e i n i g o p l o s s i n g e n . Enig w i n s t -p u n t is dat h e t k a b i n e t nu w e l e r k e n t dat er g r o t e o-pgaven zijn in de w o n i n g b o u w p r o d u c t i e , in h e t huisvesten van m i d d e n i n k o m e n s en in h e t v e r d u u r z a m e n van de bestaande w o n i n g v o o r r a a d . O o r v e r d o v e n d stil
'Het is erg onwaarscliijnlijl< dat de forse problemen op de
'woningmarkt door het huidige kabinet zullen worden opgelost'
\
18
is het alleen o p het gebied van l e e f b a a r h e i d en de aanpak van w\\ken. D e v o o r g e s t a n e b e l e i d s i n t e r v e n t i e s van h e t Icabinet k o m e n e c h t e r n i e t in de r i c h t i n g van een d a a d w e r k e l i j k e oplossing o f v e r o o r z a k e n j u i s t n i e u w e p r o b l e m e n . V o o r w a t h e t aanjagen van de w o n i n g b o u w -p r o d u c t i e b e t r e f t , k o m t h e t k a b i n e t n i e t v e r d e r dan d a t de m i n i s t e r m e t d e c e n t r a l e p a r t i j e n in o v e r l e g zal t r e d e n en afspraken zal gaan maicen over de b e n o d i g d e p r o d u c t i e . T i j d e n s de b e g r o t i n g s b e h a n d e l i n g van Binnenlandse Z a k e n gaf m i n i s t e r O l l o n g r e n o o k aan dat zij een r o n d j e langs de velden gaat m a k e n . H e t l i j k t e r o p alsof de m i n i s t e r het idee h e e f t dat de lokale p a r t i j e n o n v o l d o e n d e o o g hebben v o o r de w o n i n g b o u w o p g a v e n . Enige d a a d w e r k e l i j k e financiële o f bestuurlijl<e o n d e r s t e u n i n g b l i j f t e c h t e r v o o r a l s n o g a c h t e r w e g e .
D e p o s i t i e van de m i d d e n i n k o m e n s g r o e p e n w o r d t er n i e t b e t e r op. Z o w o r d t veel v e r w a c h t van de i n v e s t e r i n g e n van m a r k t p a r t i j e n in de v r i j e h u u r s e c t o n H e t aantal d o o r beleggers gerealiseerde h u u r w o n i n -gen l o o p t w e l i s w a a r de laatste t w e e jaar o p , maar zal m e d e d o o r het g e b r e k aan investeringskapitaal en h e t f e i t dat beleggers o o k w o n i n g e n u i t p o n d e n , o n v o l d o e n d e zijn o m een s u b s t a n t i e e l m i d d e n s e g m e n t in de h u u r s e c t o r t e o n t w i k k e l e n . A l s t w e e d e o p t i e w o r d t de v e r k o o p van sociale h u u r w o n i n g e n g e n o e m d . D a t z o u inderdaad t o t een t o e n a m e van h e t aantal m i d d e l d u r e h u u r w o n i n g e n k u n n e n l e i d e n . C o r p o r a t i e s w o r d e n e c h t e r m e t o p l o p e n d e w a c h t l i j s t e n g e c o n f r o n t e e r d en zullen, i n d a c h t i g hun missie en d o e l s t e l l i n g e n , in de nabije t o e k o m s t e e r d e r m i n d e r dan m e e r sociale h u u r w o n i n g e n v e r k o p e n .
O o k de oplossingen die w o r d e n v o o r g e s t e l d o m de bestaande w o n i n g v o o r r a a d t e v e r d u u r z a m e n , k u n n e n in h e t l i c h t van de t o r e n h o g e ambities als o n r e a l i s t i s c h w o r d e n g e k e n s c h e t s t . Z o is het o n d u i d e l i j k h o e de d o e l s t e l l i n g e n , zoals h e t in 32 jaar e n e r g i e n e u t r a a l maken van de bestaande w o n i n g v o o r r a a d en h e t jaarlijks l o s k o p p e l e n van 3 0 . 0 0 0 t o t 5 0 . 0 0 0 w o n i n g e n van h e t aardgas, g e r e a l i s e e r d w o r d e n . D e 100 m i l j o e n die h i e r v o o r aan de c o r p o r a t i e s als Icorting o p de ver-h u u r d e r s ver-h e f f i n g t e r b e s c ver-h i k k i n g w o r d t g e s t e l d , is een gotspe en slecver-hts
• O r g a n i s e e r enige o v e r m a a t aan harde plancapaciteit (bv. 130%) o m in de t o e k o m s t o v e r v o l d o e n d e realisatiecapaciteit t e beschikken. • O n t w i k k e l naast b i n n e n s t e d e -lijke t r a n s f o r m a t i e l o c a t i e s o o k uitleglocaties die goed zijn ver-b o n d e n m e t h e t o p e n ver-b a a r v e r v o e r (lightrall).
• Z o r g v o o r v o l d o e n d e w o n i n g -d i f f e r e n t i a t i e naar prijsklasse In n i e u w e en bestaande w i j k e n . Aangezien het per 1 juli 2017 o o k mogelijk is o m v o o r de m i d d e l d u r e h u u r in bestemmingsplannen v o o r w a a r d e n o p t e n e m e n , zijn hier vanuit de landelijke w e t g e v i n g geen b e l e m m e r i n g e n m e e r v o o r .
w o o n b e l e i d
v o l d o e n d e o m i e d e r e w o n i n g van een paar spaarlampen t e v o o r z i e n . Via de v e r h o g i n g van de v e n n o o t s c h a p s b e l a s t i n g v o o r c o r p o r a t i e s en de stijging van de W O Z w a a r d e n in de k o o p s e c t o r , w a a r d o o r de v e r h u u r -d e r s h e f f i n g m e t enkele h o n -d e r -d e n m i l j o e n e n zal o p l o p e n , verlaagt -de R i j k s o v e r h e i d i m m e r s de k o m e n d e j a r e n de i n v e s t e r i n g s c a p a c i t e i t van c o r p o r a t i e s f o r s .
L o k a l e p o l i t i e k
H e t is e r g o n w a a r s c h i j n l i j k d a t de f o r s e p r o b l e m e n o p de w o n i n g m a r k t d o o r h e t huidige k a b i n e t zullen w o r d e n o p g e l o s t . Een aantal p r o b l e -m e n , zoals h e t o p l o p e n d e w o n i n g t e k o r t ( -m e t negatieve gevolgen v o o r de beschikbaarheid en v o o r de p o s i t i e van s t a r t e r s , lage en middenin¬ k o m e n s g r o e p e n en o u d e r e n ) , de b e t a a l b a a r h e i d en de segregatie zal de k o m e n d e j a r e n alleen maar v e r d e r t o e n e m e n , en de g e w e n s t e v e r d u u -zaming van de w o n i n g v o o r r a a d s t a g n e e r t . En d i t t e r w i j l j u i s t de Rijlcs-o v e r h e i d Rijlcs-o p basis van de e c Rijlcs-o n Rijlcs-o m i s c h e v Rijlcs-o Rijlcs-o r s p Rijlcs-o e d , de zeer lage r e n t e en h e t b e g r o t i n g s o v e r s c h o t alle m o g e l i j k h e d e n h e e f t o m via g e r i c h t e investeringen een aantal g e w e n s t e o n t w i k k e l i n g e n aan t e jagen. H e t z o u mij niets v e r b a z e n als o v e r t i e n jaar de dan actieve K a m e r l e d e n een p a r l e m e n t a i r o n d e r z o e k zullen s t a r t e n naar de a c h t e r g r o n d e n van deze laissez-faire h o u d i n g van h e t Rijk.
D e w o o n p r o b l e m a t i e k w o r d t d o o r lokale p o l i t i c i w e l serieus geagen-d e e r geagen-d en o p g e p a k t , m o g e l i j k o m geagen-d a t hun kiezers geagen-d i r e c t g e c o n f r o n t e e r geagen-d w o r d e n m e t h e t o n t s p o r e n van de w o n i n g m a r k t . M e t de college o n d e r h a n d e l i n g e n in z i c h t , eindig ik d i t essay dan o o k m e t een aantal aanbevelingen o m de lokale w o n i n g m a r k t v l o t t e t r e k k e n : • Richt h e t w o n i n g b o u w p r o -g r a m m a zo in dat er een o p t i m a l e d o o r s t r o m i n g o n t s t a a t . Via goed lokaal w o n i n g m a r k t o n d e r z o e k kan w o r d e n vastgesteld w e l k w o n i n g -b o u w p r o g r a m m a h e t meest o p t i m a l e resultaat o p l e v e r t . • Reguleer h e t m i d d e n s e g m e n t maar z o r g w e l dat er v o l d o e n d e i n v e s t e e r d e r s o v e r blijven. D i t v r a a g t o m lokaal m a a t w e r k , o m d a t i e d e r e w o n i n g m a r k t anders Is. In de p r a k t i j k b l i j k t o o k dat m e t name de g r o t e I n s t i t u t i o n e l e beleggers b e r e i d zijn o m m e e r - . jarige afspraken t e maken (dat g e b e u r t nu o o k o.a. in A m s t e r d a m en U t r e c h t ) , • O n t w i k k e l m i c r o w o n i n g e n in de c e n t r a l e s t a d s w i j k e n en s t i m u -leer gemeenschappelijk g e b r u i k van w o n i n g e n ( f r i e n d s c o n c e p t e n ) . • P r o b e e r v e r k a m e r i n g van é bestaande w o n i n g e n tegen te ^ gaan ( g e b e u r t o a. via A i r b n b ) .
D o o r Linda V o o r t m a n , Tweede Kamerlid CroenLinks
©UW ïmem m
Peter Boelhouwer legt m e t zijnanalyse de vinger op de zere plek van de w o n i n g m a r k t . De proble-m e n die inij signaleert, heri<en ik volledig. Van het telrort aan w o n i n -gen t o t de segregatie, van de lasti-ge positie van m i d d e n i n k o m e n s t o t de achterblijvende v e r d u u r z a m i n g .
Mensen m e t e e n initomen net boven de 3 6 . 0 0 0 euro bruto icomen niet in a a n m e r k i n g v o o r een sociale Inuurwoning, maar een Icoophuis krijgen ze niet gefinancierd. H e t w o r d t voor deze groep moeiiijl<er o m te w o n e n in de stad waar ze werken, waardoor ook het aantal vervoersbewegingen t o e n e e m t . Deze lage ini<omensgrens voor c o r p o r a t i e w o n i n g e n is overigens het gevolg van een strenge i m p l e -m e n t a t i e van Europese regelgeving d o o r het kabinet-Baiicenende IV. De Europese regels vroegen lidstaten alieen o m te expliciteren wie voor een sociale h u u r w o n i n g in aan-m e r k i n g l<oaan-mt. Nederiand heeft er bewust voor gelrozen die grens veel lager te ieggen dan andere landen, en ook dan lange t i j d gemeengoed
was in ons land. Als je meer ver-dient, hebt je geen recht meer op dit soort v o o r z i e n i n g e n , was de gedachte.
D o o r de roi van w o n i n g c o r p o r a -ties op de w o n i n g m a r k t kleiner te malcen, maak je het voor particu-liere verhuurders bovendien wel erg gemakkelijk o m exorbitante huren te rel<enen. H e t probleem van het w o n i n g t e k o r t w o r d t op deze manier niet opgelost, maar verschoven naar een andere groep - de m i d d e n i n k o m e n s .
De doelgroep voor de sociale h u u r w o n i n g e n m o e t dan ook gro-ter w o r d e n . Niet alleen d o o r de iniromensgrens te verhogen, maar ook d o o r bijvoorbeeld de gezins-samenstelling mee te laten wegen. O f een modaal iniromen m e t één o f m e t drie personen gedeeld m o e t w o r d e n , maairt nogal een verschil voor de financiële draagkracht. Daarnaast m o e t e n er natuuriijk ook meer sociale h u u r w o n i n g e n Iromen. H e t m o e t niet zo zijn dat m e e r m e n s e n m o e t e n meedingen
• O r g a n i s e e r d o o r s t r o m i n g in de sociale h u u r v o o r r a a d via w o r t e l en s t o k . D a t kan d o o r de h u u r van h o g e r e iniromens op te trei<-i<en en aan.scheefwoners (zowel naar h u i s h o u d e n s g r o o t t e als naar w o o n u i t g a v e n ) v o o r r a n g te geven bij h e t v e r d e l e n van vri]i<omende w o n i n g e n .
• Pak huisjesmellcers en Illegale b e w o n i n g daar w a a r mogelijk hard aan (zie v o o r s t e l H u u r p o l i t i e van de W o o n b o n d ) .
• Geef r u i m t e aan en maak afspra¬ ken m e t c o r p o r a d e s o m huur-w o n i n g e n in het m i d d e n s e g m e n t d u u r z a a m t e o n t w i k k e i e n en te b e h e r e n . M e t de d o o r de regering aangelrondigde v e r r u i m i n g van de m a r i r t t o e t s o n t s t a a t hier in de nabije t o e k o m s t o o k m e e r r u i m t e
naar dezelfde hoeveelheid w o n i n -gen.
Bouwen In de stad O o k de meeste van de d o o r Boelhouwer voorgestelde oplos-singen deel ik, op zijn pleidooi voor b o u w e n in uitleglocaties na. CroenLinks v i n d t het namelijk van groot belang dat er eerst ingezet w o r d t op binnenstedelijk b o u w e n . Begin februari hebben we hier-over ook een m o t i e a a n g e n o m e n gekregen, die de regering o p r o e p t de beperkte open r u i m t e zo veel mogelijk te beschermen tegen plannen voor n i e u w b o u w en in de eerste plaats binnenstedelijk b o u -wen te s t i m u l e r e n . Dit naar aanlei-d i n g van uitspralcen van minister O l l o n g r e n , die stelde dat ze meer r u i m t e wilde geven aan b o u w e n in het groen. Ais je aannemers en ontwikkelaars laat kiezen, is de kans groot dat ze de r u i m t e van de uitleglocaties verkiezen boven de stad.
Het pleidooi voor het aanpal<-ken van v e r k a m e r i n g delen wij weer
wél. Deze maand heeft m i j n col-lega T o m van der Lee een voorstel ingediend voor landelijice regels die ervoor zorgen dat de nega-tieve effecten van vakannega-tieverhuur w o r d e n verkleind zonder dat de d e e l p l a t f o r m s w o r d e n v e r b o d e n . We willen dat iedere verhuurder een r e g i s t r a t i e n u m m e r krijgt, en p l a t f o r m s de plicht de registratie-n u m m e r s te m e l d e registratie-n . Gemeeregistratie-nteregistratie-n krijgen wei z e l f d e r u i m t e o m te beslissen o f ze deze landeliji<e rege-iing willen gebruilcen en hoeveei dagen per jaar vakantieverhuurders hun huis m o g e n verhuren. Via de r e g i s t r a t i e n u m m e r s zijn deze regels maki<elijk te handhaven, ook als i e m a n d de eigen w o n i n g op meerdere p l a t f o r m s voor verhuur aanbiedt. Daarnaast krijgt ook de Belastingdienst eenvoudig grip op de verdiensten, zodat deze eerlijk belast kunnen w o r d e n .
Reguleren vrije sector
Boelhouwer steit terecht dat lokaal beleid essentieel is, maar ook op rijksniveau zijn maatregelen n o d i g .
Het reguleren van huren in de vrije sector bijvoorbeeld kan en m o e t landelijk w o r d e n geregeld. Ik ben het m e t hem eens dat de paragraaf over de w o n i n g m a r k t in het regeerakiroord vrij mager is, en zijn s o m b e r t e daarover begrijp ik. Tegelijkertijd biedt dit j u i s t icansen voor een sterkere invulling van het beleid. Als de opsteliers van het regeerakiroord niet zelf met ideeën Iromen, kunnen wij dat wél d o e n . We zullen daar ook zeker de komende tijd op gaan inzetten. H e t aanpakken van huisjesmelkers, een s p e c u l a n t e n h e f f i n g voor mensen die een w o n i n g kopen o m te specu-leren op prijsstijging, maar ook het stimuleren van eigen initiatief: bij-voorbeeld het oprichten van coöpe-raties voor gezamenlijk beheer van h u u r w o n i n g e n . En, nogmaals, het veranderen van de iniromensgrens voor sociale h u u r w o n i n g e n . Z o d a t meer mensen kunnen w o n e n waar ze w i l l e n .
/
• Maak maximaal g e b r u i k van de r u i m t e o m gezinnen m e t m i d d e n -ini<omens in de sociale h u u r s e c t o r w o n i n g e n t o e t e w i j z e n (20%). • Z o r g o o k o p lokaal niveau v o o r een h e l d e r e n o r m e r i n g van de w o o n l a s t e n en spreek loi<ale spelers daar o p aan in o.a. de pres-t a pres-t i e a f s p r a k e n . D a pres-t laapres-tspres-te b e pres-t r e f pres-t dan m e t name de t o e w i j z i n g van w o n i n g e n . • I n t r o d u c e e r een r e v o i v e r e n d Investeringsfo'nds o m d u u r z a a m -heidsinvesteringen in de p a r t i c u l i e r e w o n i n g s e c t o r te ontloki<en. D i t i<an z o w e l op Rijks, provinciaal als g e m e e n t e -lijk niveau w o r d e n vormgegeven.
