Sposoby i zakres działań obniżających koszty budowy domów

Pełen tekst

(1)Leszek Kafkowski Katedra EkonomIkI NIeruchomoścI I Procelu InwestycYlnego. Wfodzimierz Korecki Instytut Gospodarki Mleszkanlowel. Władysfaw. Rydzik. Instytut Go.podarkl Mleukanlowel. Sposoby i zakres działań obniżających koszty budowy domów l.. Wstęp. Na kwestię obniżenia kosztów budowy mieszkali - jeden z podstawowych problemów IX Konferencji Spalskiej - składają się liczne wątki', Dotyczą one zarówno projektowania i wznoszenia domów mieszkalnych , czyli zagadnie!\ technicznych i technologicznych, jak i zagadnień ekonomicznych i organizacyjnych, Wiąże się to także ze sposobami finansowania budownictwa mieszkaniowego i możliwościami fina nsowymi oraz wyborem systemu wlasności. Istotne znaczenie ma równi eż system wspomagania popytu na mieszkania przez państwo i gminy, Wymienione czynniki mają bardzo szeroki zakres i prawie wszystkie oddziaływują na obniżenie kosztów budowy nowych domów i cenę mieszkal\, W artykule poruszono wybrane zagadnienia dyscyplin nauki i obszarów działalności praktycznej , które wiążą s ię z omawianą problematyką ,. I. Konferencja zorganizowana prze? Polski Związek In żynie rów i Techników BucJownictwnw Warszawie i Komitet Problemów Remontowo-Budowlnnych Zarząd u Głównego. Oddział. w cyklu "Budowa i ulrLYmanic domów mieszkalnych", 15-17 października 1998 r,.

(2) I. Leszek Kafkowski, Wlodzimierz Korecki, Wfadyslaw Rydzik. 2. Mieszkanie lako dobro szczególne Budownictwo mieszkaniowe w ostatnich latach - głównie z powodu cią spadku liczby oddawanych mieszkań - stało się przedmiotem wielu dyskusji i publicznej krytyki. Pośród tych głosów trudno znaleźć takie , które odmawiałyby budownictwu mieszkaniowemu jego szczególnej roli. Można stwierdzić, że panuje na ogół konsens w sprawach dotyczących znaczenia mieszkania w życiu człowieka. Uzasadnione będzie jednak zaakcentowanie pewnych ogólnych konstatacji, wiąże się z tym bowiem zakres i sposób podejścia do rozpatrywanych zagadnień. Mieszkanie uznawane jest obok zaspokojenia potrzeb wyżywienia, ubrania, opieki zdrowotnej za jedno z podstawowych dóbr niezbędnych do życia. Obecny poziom rozwoju cywilizacyjnego czyni istotnym jakość zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej i związanego z tym standardu. Jednocześnie mieszkanie jest dzisiaj dla każdego gospodarstwa domowego (rodziny) dobrem o bardzo wysokiej cenie, stanowiącym często równowarto ść jego wieloletnich dochodów . Koszty nabycia i użytkowania mieszkania pokrywane są z dochodów członków tego gospodarstwa. Wiąże się to ze szczególną rolą mieszkania w życiu każdej rodziny. Wznoszenie domów mieszkalnych, czyli ..produkcja mieszkań" odbywa się na rynku, w zasadzie zgodnie z jego prawami. Jednakże tylko dła zamożnych grup łudności może ono być sensu stricto towarem, zarówno w przypadku nabycia mieszkania na własność, jak i w przypadku ponoszenia kosztów .. komercyjnego" czynszu. Dla pozostałych grup ludności mieszkanie - co prawda w różnym stopniu, czy w różnym zakresie - posiada charakter .. dobra socjalnego" w szeroko dotychczas stosowanym na zachodzie Europy pojęciu "społecznej gospodarki rynkowej". Oprócz omówionej specyfiki mieszkania jako .. dobra ogólnoludzkiego", stały (nie zbudowany jako prowizoryczne lokum) dom mieszkalny, obojętnie czy jedno- czy wielorodzinny, posiada cechy różniące go od wszystkich innych produktów .. spożycia indywidualnego": - dom jest trwale związany z gruntem, na którym stoi. W związku z tym nie można .. gotowego" mieszkania przemieszczać, jak inne dobra, trzeba go zbudować, doprowadzić niezbędne media, wkomponować w układ przestrzenny ; - budowa nowych domów różni się w sposób zasadniczy od produkcji w stacjonarnych zakładach pracy. Jest często sezonowa, a okres budowy zależy zarówno od rozwiązań materiałowo-konstrukcyjnych i technologicznych , jak i od terminu rozpoczęcia, i najczęściej - zwłaszcza w odniesieniu do budownictwa wielorodzinnego - wynosi więcej niż rok, a przy tym proces budowy ma - w odróżnienin od np. produkcji rolniczej - charakter niepowtarzalny; - w warunkach gospodarki rynkowej, w której trudno zaakceptować jako regułę przedmiotowy sposób finansowania budownictwa mieszkaniowego , budowanie (produkcja) "na skład" dla anonimowego odbiorcy praktykowana jest na głego.

(3) i zakres dzia/a/i. obniżających. koszty .... ogół. tylko dla nielicznej grupy najlepiej sytuowanych gospodarstw domowych. Niekiedy tylko niektóre podmioty (np. spółdzielnie mieszkaniowe) podejmują budowę mniejszych mieszkml, uzupełniając listę odbiorców - dysponujących odpowiednimi środkami - w trakcie procesu inwestowania. Odnosi się to przede wszystkim do mieszkań budowanych na własność. Natomiast w przypadku mieszkaJI realizowanych na wynajem zasobni inwestorzy lub jednostki działają ce na zasadach non-profit (np. Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego) mogą bez większego ryzyka budować dla anonimowego odbiorcy; - w związku z tym sposoby finansowania inwestycji mieszkaniowych stały się w nowych warunkach sprawami o szczególnym znaczeniu, decydującymi w znacznym stopniu zarówno o rozwoju budownictwa mieszkaniowego, jak i o dostępności (cenie) mieszkaI\. Wymienione niektóre istotne cechy wyróżniające mieszkanie, a także proces budowy domów mieszkalnych (czy też szerzej - inwestycje mieszkaniowe) mają zasadnicze znaczenie przy rozpatrywaniu działań zmierzających do potanienia tego budownictwa.. 3. Czynniki wpływaJące na koszt realizacJI I cenę budowanego mieszkania 3.1. Charakterystyka. powstających. budynków i. mieszkań. Jak już wspomniano, proces budowania mieszkaJI jest działalnością odbywającą się zgodnie z zasadami gospodarki rynkowej. Zatem podstawowe znaczenie mają takie kategorie, jak koszty produkcji, cena mieszkania i zysk podmiotów uczestniczących w procesie produkcji i sprzedaży wybudowanej substancji mieszkaniowej. Autorzy artykułu uznali za istotne rozpatrzenie róż nych rozwiązań dotyczących poszczególnych elementów (aspektów, czynników, właściwości) procesu inwestowania i zawartych w nich możliwości obniżenia kosztów budowy mieszkań. Istotnymi czynnikami kształtującymi koszty budowy mieszkania w budynku wielorodzinnym lub budynku jednorodzinnego są jego rozmiary i przyjęte standardy. Dotyczy to m.in.: posadowienia budynku, jego podpiwniczenia, liczby kondygnacji, wyposażenia w urządzenia techniczne (np. urządzenia dźwigowe, instalacje przeciwpożarowe i alarmowe) oraz wielkość mieszkaI\, a także poziom ich wykończenia. Jest rzeczą oczywistą, że przyjęcie określonych rozwiązań w tym zakresie decyduje o wysokości kosztów. Zależy to zatem od zasobności inwestujących i ich wymagml w odniesieniu do warunków mieszkaniowych. Przy określonych przez inwestora parametrach, ceny obniżyć można głów nie w drodze wyboru: - optymalnej oferty projektowej czyli optymalnego rozwiązania, - systemu wykonawstwa i jednostek realizujących..

(4) Leszek Ka/kowski, W/odzimierz Korecki,. Jednym z kluczowych zagadnień, od których zależeć będzie obniżenie kosztu i ceny mieszkania jest wybór rozwiązań konstrukcyjno-materialowych i technologicznych przewidzianych do realizacji budynków wielo- i jednorodzinnych . Jak wykazaly przeprowadzone liczne badania, a także analiza wyników praktycznej dzialalności w kraju i na zachodzie Europy najbardziej celowe jest rozpatrywanie tych zagadnień zarówno z punktu widzenia nakladów na budownictwo , jak i kosztów eksploatacji . W polskim budownictwie, w związku z wysokimi kosztami ogrzewania mieszkati , zasadnicze znaczenie posiada wybór systemów grzewczych i sposobów termoizolacji budynków. Z punktu widzenia kosztów wykonawstwa istotny jest również stopiet\ prefabrykacji elementów konstrukcji budynku oraz ukladów instalacji grzewczych i wodno-kanalizacyjnych. Niektóre z tych problemów zostaly rozwinięte wspecjalistycznych artykulach IX Konferencji Spalskiej. Jak wynika z badań Instytutu Techniki Budowlanej oraz Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej i przeprowadzonych realizacji, wybór optymalnych rozwiązat\ może obniżyć nakłady nawet o kilkadziesiąt procent. 3.2. Wybrane problemy procesu Inwestycyjnego obiektów mieszkalnych i infrastruktury. Przygotowanie i realizacj a inwestycji stanowią obszar, który stwarza znaCZ'lce możliwości sterowania nakladami inwestycyjnymi, ponieważ istotnie wplywa na koszt i cenę inwestycji mieszkaniowej . Przy omawianiu kolejnych faz procesu inwestycyjnego niezbędne jest uwzględnienie szeregu aspektów: - przygotowanie inwestycji (po określeniu jej skali i ogólnej charakterystyki), dotyczy dzialań obejmujących : wybór terenu ,jego nabycie, inwentaryzację, wstępne uzgodnienia , ustalenie zakresu projektowania infrastruktury itp. pozwala to na przystąpienie do opracowania koncepcji przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego , czyli przystąpienie do fazy projektowania. Powyższe wyszczególnienie zakresu prac przygotowawczych dość wyraźnie określa, w jakich dziedzinach można poszukiwać obniżenia kosztów, i to nie koniecznie tylko w sferze prostego oszczędzania. Wymaga to jednak analizy poszczególnych elementów procesu przygotowania i dokonania wyborów w każdej jego fazie, - projektowani e inwestycji mieszkaniowych wymaga najczęściej również zaprojektowania niezbędnej infrastruktury; zależy to oczywiście od lokalizacji obiektów inwestycyjnych, od legi ości od dostępnych ciągów i skali przedsię wzięcia inwestycyjnego, dl atego też obok wyboru rozwiązań samych obiektów mieszkalnych niezbędne jest przeprowadzenie analizy możliwości doprowadzenia mediów i wybór optymalnych rozwiązat\ w tym zakresie; - na sposób przygotowania i reali zacji procesu inwestycyjnego w znacznym stopniu wplywa skala przeds ięw zięcia i jego umiejscowienie w obszarze obję tym planem zagospodarowania przestrzennego; dotyczy to zarówno zagospodarowania placu budowy i - co się z tym wiąże - wyboru systemu realizacji.

(5) i <akres. d<ialań. kos<ry .... inwestycji. W zależności od ilości budowanych rocznie mieszkań, od tego , czy są one budowane w ramach zagęszczenia istniejącej zabudowy lub jako zabudowa plombowa, czy też realizowane przez wiele lat jako budowa dużego zespolu mieszkaniowego, rozwiązania mogą uwzględniać różne systemy organizacyjne: np. silną organizację inwestorską, przywolującą wielu częściowych wykonawców, system generalnego wykonawcy lub - w przypadku niewielkiego obiektu (np. dom jednorodzinny) - zespoły rzemieślników. Wybór każ dego z tych rozwiązań wymaga różnych procedur decyzyjnych i wpływa na poziom kosztów i związaną z tym cenę; - skala inwestycji, jej lokalizacja i przyjęty system wykonawstwa, wpływać będą na organizację placu budowy; wiąże się to m.in. z systemem dostaw materiałów i elementów (np. "montaż z kół" ), a zatem z wielkością magazynów na placu budowy i zapewnieniem godziwych warunków załogom budującym. Nie pozostaje to bez wplywu na koszty budowy; - bardzo istotnym czynnikiem jest okres realizacji inwestycji; zaleiy on m.in . od skali inwestycji , przyjętego i realizowanego harmonogramu robót , pory roku jej rozpoczęcia oraz założonej sezonowości; wiąże się to w pewnym stopniu z wyborem rozwiązalI materialowo-konstrukcyjnych i technologicznych. Generalnie rzecz biorąc pożądane jest - ze względu na możliwość obniżenia różnego rodzaju kosztów - racjonalne ograniczanie czasu realizacji budowy.. 3.3. Rozwiązania finansowo-ekonomiczne i organizacYine mieszkaniowych przedsięwzięć inwestycYinych Bardzo istotny wpływ na koszty budownictwa mieszkaniowego ma zastosowany sposób finansowania inwestycji i przyjęte rozwiązania organizacyjne tych przedsięwzięć. Poziom kosztów i ceny mieszkania zależą - szczególnie w obecnych warunkach ekonomicznych w Polsce - od wyboru systemu finansowania: -najtaniej buduje się mieszkania własnościowe ze zgromadzonych środków ludności, gdy można w sposób .optymalny organizować zakup wyrobów do budowy domów i racjonalnie programować postęp robót; nie odnosi się to do sytuacji, w której sukcesywny doplyw środków ogranicza tempo robót; im dlużej zatem trwa proces budowy, tym - siłą rzeczy - ulegają zwiększeniu koszty budowy. Są to oczywiście założenia teoretyczne. Ilość inwestorów indywidualnych, mogących przeznaczyć duże środki w ciągu krótkiego czasu jest w Polsce niewielka. Najczęściej - jak świadczą o tym okresy budowania domów jednorodzinnych - budynki takie wznoszone są przez okres kilku, a nawet niekiedy kilkunastu lat i zasiedlane etapami. Najlepszym dowodem na istniejący stan rzeczy jest trzydzieści kilka tysięcy oddawanyeh rocznie (w ostatnich latach) do użytku budynków jednorodzinnych, przy ponad 500 tys. w budowie; - dla gospodarstw domowych o dochodach zbliżonych do przeciętnych oraz dla grup o dochodach nieco wyższych od niedawna istnieje możliwość korzystnego bieżącego gromadzenia środków na budowę mieszkań w kasach miesz-.

(6) Leszek. Kałkowski, Włodzimierz. Korecki,. Władysław. kaniowych i skorzystania z kredytu na dogodnych warunkach; według tej formuły, jak dotychczas, oszczędza ponad 30 tys. gospodarstw. Nie zostały dotychczas uruchomione kasy oszczędnościowo-budowlane, które - jeśli zapewnią korzystne warunki oszczędzania i kredytowania - powinny wraz z kasami mieszkaniowymi stać się podstawową formą gromadzenia środków ludności o dochodach nie niższych niż przec iętne. Jednakże są to ciągle bardziej potencjalne możliwości niż realia; - w obecnej sytuacji możliwość szybkiego uzyskania ś rodków na budownictwo mieszkaniowe daje zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Kredyt w Polsce jest niezwykle drogi. Przy 12-\3% inflacji można uzyskać kredyt mieszkaniowy o oprocentowaniu w granicach 25-28%, pod warunkiem że bank uzna wiarygodność potencjalnego kredytobiorcy. Tylko bank PKO BP stworzył nieco lepsze warunki dla indywidualnych kredyto biorców w postaci kredytu z odroczoną płatnością, którego rozmiary ograniczone są wysokością dochodów. W związku z tym można stwierdzić, że spłata zaciągniętego wieloletniego kredytu znacznie podraża cenę budowy lub zakupu mieszkania. Obecne rozwiązania legislacyjne nie przewidują preferencji kredytowych na budowę lub zakup mieszkania własnościowego dla żadnej grupy ludności (np. pierwsze mieszkanie dla młodych małżeństw); jak wskazują doświadc zenia ostatnich miesięcy, preferencje kredytowe na te cele u zyskać mogą jedynie powodzianie; - jedynym funkcjonującym sposobem potanienia wlasnościowego budownictwa mieszkaniowego (a także pod pewnymi warunkami budownictwa na wynajem), realizowanego przez osoby fizyczne płacące podatek dochodowy, jest ulga mieszkaniowa; w systemie odliczanin ulgi od podstawy opodatkowania (do 1996 r.) ulga powodowała obniżenie ceny mieszkania, w zależności od grupy podatkowej inwestora, o ł9-35 %; - pomoc pańs twa w uzyskaniu mieszkania czynszowego polegać może obecnie na udzieleniu Towarzystwu B udownictwa Społecznego lub spółdzielni mieszkaniowej, budujących mieszkania na wynajem, preferencyjnego kredytu (oprocentowanego w wysokości 0 ,5 stopy kredytu redyskontowego), do wysokości 70% wartości inwestycji; kredyt spłacany jest przez najemców, natomiast całość kredytu pochodzi obecnie ze środków budżetu państwa postawionych do dyspozycji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego; - pomoc gminy we wszystkich formach budownictwa mieszkaniowego, zwłaszcza w miastach, może w znacznym stopniu obniżyć cenę mieszkania; połega to przede wszystkim na udostępnieniu gruntów po umiarkowanej cen ie do dyspozycji podmiotom budującym oraz na pomocy w ich uzbrojeniu; - jak wynika z dotychczasowego przeglądu zakresu potani ania budownictwa mieszkaniowego z tytułu różnych systemów jego finansowania - możli wości są bardzo ograniczone; jedynie w przyszłości wykorzystanie oszczędza ni a i kredytowania przez "kasy", mogłoby korzystnie wpłynąć na poziom kosztów. Nie oznacza to, że nie istn ieją żadne sposoby, które pozwalają obni-.

(7) Sposoby i zakres. dzialań obniżających. koszty .... I. żyć koszty pozyskania mieszkań własnościowych. Takie możliwości stwarza zastosowanie różnych systemów samopomocowych, opartych na rezygnacji z korzystania z kredytu bankowego. Zamiast tego proponuje się formowanie odnawialnych funduszy mieszkaniowych, tworzonych lokalnie ze środków własnych lepiej sytuowanych gospodarstw domowych i przy ewentualnym wykorzystaniu na ten cel środków gminy, poczuwającej się do wspomagania różnych form pozyskania mieszkań. Stosuje się w tym systemie średni okres (najwyżej 10-12 lat) spłaty wartości mieszkania. Rezygnacja z korzystania z kredytu bankowego pozwala na obniżenie ceny mieszkania w granicach 30%; - dodatkowym źródłem obniżenia kosztu mieszkania , głównie w budownictwie jednorodzinnym (a także przy zorganizowanych formach budowy domu wiełorodzinnego), jest praca wlasna przyszlych właścicieli mieszkań. Ponieważ udzial kosztów robocizny jest znaczący, to nawet wykonanie części prac w takim systemie "samopomocowym" pozwala na obniżenie kosztów mieszkania mieszczące się w granicach 15-25%. Znaczenie poziomu równowagi podaży i popytu dla kształtowallia się ceny mieszkania. Na poziom cen obok czynników kosztowych wpływają również w sposób znaczący dwa inne parametry - są nimi rozmiary budownictwa mieszkaniowego oraz ceny, jakie kształtują się na wtórnym rynku mieszkaniowym. Jak wykazaly badania przeprowadzone w Zakładzie IGM w Krakowie w 1996 L, wzrost liczby budowanych mieszkaJ\ wpływa - generalnie rzecz biorąc - na obniżenie ceny mieszkań na rynku wtórnym . Dotyczy to podaży i popytu zarówno w skali regionu, agłomeracji (miasta),jak również dzielnicy czy też strefy miejskiej. Niezależnie od uwarunkowań terytorialnych istnieje także znaczne zróżnicowanie kosztu l m2 mieszkania w zależności od jego wielkości. W warunkach znacznego niedoboru mieszkaJ\ bardzo wysoko kształtują się ceny małych mieszkat\. Przy malejącej ilości budowanych mieszkań - zwłaszcza w większych, rozwijających się ośrodkach - występuje tendencja znaczącego wzrostu ceny mieszkania, zarówno nowo budowanego,jak i na rynku wtórnym. Z tej sytuacji wynikają istotne przesłanki kształtowania się ceny jednostkowej nowo budowanego mieszkania i kosztów realizacji budowy; uwidoczniły się tu dwie tendencje . Pierwsza z nich polega na znaczącej korekcie ceny w zależności od ceny równowagi na rynku, co wiąże się także zjuż omówioną zależnością od liczby nowo budowanych mieszkań. Druga wynika w znacznym stopniu z zależności kosztów budowy od uwarunkowań terytorialnych (regionalnych i w skali poszczególnych aglomeracji); wiąże się to zarówno z cenami wyrobów dla budownictwa u wytwórców, jak i kosztami ich transportu. Znaczącą rolę odgrywa również kształtowanie się cen robocizny oraz sposobów zatrudniania siły roboczej. Silnie oddziałuje tu "szara strefa". Należy podkreślić, że z przedstawionych możliwości działań zmierzających do obniżenia kosztu budowy i ceny zakupu mieszkania, wynika jednoznacznie ich związek z konkretnymi warunkami lokalnymi oraz przyjętym poziomem odniesienia..

(8) Leszek Kałkowski,. Włodzimierz. Korecki,. Władysia w. Organizacja przedsięwzięć inwestycyjnych. Warto rozwinąć problematykę organizacyjną o zjawiska o wyższym stopniu komplikacji. Rozważając znaczenie skali przedsięwzięć, należy mieć na uwadze te spośród nich, których rozmiary i okres realizacji wykraczają poza ramy 2-3-letnich programów inwestycyjnych, a mają charakter miastotwórczy i to w dłuż szym czasie; mogą się one również wiązać z większym i programami dotyczącymi. rewitalizacji i stniejącej zabudowy i jej zasobu mieszkaniowego; to na ogół przed sięwzięcia związane również z modernizacją infrastruktury. W takich układach możliwości obniżenia kosztu, czy też szerzej nakŁadów na realizację, bywają znacznie bardziej skomplikowane. Często zachodzi potrzeba odpowiedzi na pytanie (przynajmniej odnośnie niektórych obiektów): remontować i modernizować, czy budować. Wymaga to pogŁębionej analizy, której kierunki są przedmiotem jednego z referatów IX Konferencji Spalskiej. W dotychczasowych rozważaniach nie rozpatrzono kategorii zysku, sprowadzając obniżenie nakŁadów do problemów związanych z kształtowaniem się kosztów i ceny. Dla podmiotów gospodarczych uczestniczących w poszczególnych fazach procesu przygotowania i realizacji inwestycji, osiągnięty z tytułu tej działalności zysk ma istotne, chociaż - w zależno ści od charakteru tych jednostek - zróżnicowane znaczenie. Dła niektórych jednostek, np . dla dewelopera , jest to na ogół jeden z gŁównych motorów jego dziaŁalności i będzie on staraŁ się zysk ten maksymalizować w granicach, na jakie pozwoli mu konkurencja. Odmienna sytuacja występuje w przypadku uczestnictwa w procesie jednostek działających na zasadzie non-profit , które przeznaczają caly zysk na cele statutowe. Nie jest wcale oczywiste, że tańsze będą usŁugi jednostki non-profit. Taka dziaŁalność występuje najczęściej , gdy korzystają one ze środków publicznych, a to wiąże się często z biurokratycznymi procedurami, które podłegają "prawom Parkinsona". Zatem i w tej sferze konieczna jest uważna analiza ekonomiczna. Jedno bywa prawie pewne: im więcej jednostek działających w układzie wzajemnej zależności, tym większy udział w nakładach może pochłaniać ich zysk. W procesie realizacji inwestycji znaczący wpływ na nakłady może mieć budowłany kredyt realizacyjny, a ściśłej wysokie odsetki związane z jego zaciągnięciem. Jeśli jest to krótkookresowy, stosunkowo niewielki kredyt, pozwalający kredytobiorcy "załatać" niewielką d ziurę w płynności finansowej, nie wpływa on w istotny sposób na nakłady. Przyjęcie jako reguły korzystanie z takiego kredytu oznacza znaczący wzrost ceny mieszkania, nawet w granicach 20-30%. są. 4. Cena I koszty budowy mieszkania a koszty eksploatacll Mieszkanie jest dobrem użytkowym, o długim -liczącym co najmniej kilka- okresie eksploatacji. W związku z tym nieodzowne jest rozpatrywanie przynajmniej niektórych części nakładów, przeznaczonych najego realizację, również z punktu widzenia kosztów eksploatacji. Odnosi się to. dziesiąt łat.

(9) Sposoby i zakres. działań obniżających. koszty",. I. w szczególności do takich rozwiązań, których wybór - podrażając koszty realizacji inwestycji - powoduje możliwość szybkiego zwrotu tych nakładów w wyniku obniżenia kosztów użytkowania, Analiza takich nakładów wymaga zastosowania rachunku ciągnionego, Trudno w zwięzłym opracowaniu przedstawić kompleksowo zakres przydatności takiego rozumowania, Autorzy wybrali jako przykłady trzy elementy (części) nakładów, które charakteryzują sposób podejścia do problemu, Pierwszym z nich jest zagadnienie oszczędności energii, zwłaszcza energii przeznaczonej na ogrzewanie budynku, Sprowadza się to, w największym uproszczeniu, do wyboru odpowiednio skonstruowanych przegród zewnętrz nych budynku i zaprojektowania wydajnego systemu grzewczego, Jak wykazały liczne badania, zwrot dodatkowych nakładów, przeznaczonych na takie właśnie rozwiązania następuje po niewielu latach eksploatacji mieszkania (domu), Niekiedy, zwłaszcza przy zastosowaniu niekonwencjonalnych źródeł energii, zmiana taka ma charakter "rewolucyjny". Drugą dziedziną może być sprawa medium grzewczego np, dla dużego mieszkaniowego przedsięwzięcia inwestycyjnego, Umiejętny wybór, uwzględ niający konkretne warunki i długi okres eksploatacji, może wpłynąć na znaczne obniżenie "ciągnionych" nakładów inwestycyjnych, Trzecim przykładem może być wybór pokrycia budynku, Pozornie tanie, lecz mało trwałe, rozwiązanie często prowadzi do konieczności napraw już po krótkim okresie użytkowania i wielokrotne ich powtarzanie, Wybór droższego i lepszego funkcjonalnie rozwiązania może zapewnić długi okres bezawaryjnej eksploatacji.. 5.. Efektywność nakładów. na budownictwo mieszkaniowe. Nakłady gospodarcze na budownictwo mieszkaniowe oraz ich składniki zawsze odnoszone są do podmiotu lub grupy podmiotów uczestniczących w procesie inwestowania lub zainteresowanych jego wynikami. Należy tu rozróżnić kilka poziomów usytuowania tych podmiotów, Na poziomie "mikro", czyli dla bezpośredniego inwestora/użytkownika mieszkania (domu),jest to cena mieszkania lub 1m' jego powierzchni użytko wej. Jeśli odnosi się to do mieszkania własnościowego czy też domu bndowanego bezpośrednio przez jego przyszłego właściciela lnb na jego rzecz, np, przez spółdzielnię mieszkaniową albo dewelopera, istotna jest kwota poniesionych nakładów, Ma tn odniesienie większość omówionych okoliczności i moż liwych rozwiązań: architektonicznych, techniczno-technologicznych oraz szeroko pojętych sposobów finansowania i organizacji procesu inwestycyjnego, Jednakże nie bez znaczenia - również w dziedzinie dostępności mieszkania - zwłaszcza dla średnio zamożnej części populacji jest możliwość nzyskania pomocy pm\stwa i samorządnlokalnego, Wpływa bowiem ona na zwiększenie możliwości popytowych tych grup ludności, na zwiększenie inwencji w zdoby-.

(10) I. Leszek Kafkowski,. Włodzimierz. KOI'ecki, Wfadysfaw Rydzik. waniu wlasnego lokum. Niepośledniego znaczenia nabierać będą zarówno nowe rozwiązania "samopomocowe" organizowania i finansowania procesu inwestycji ,jak i efektywne, w dłuższym okresie, rozwiązania techniczne. Z tego punktu widzenia zupełnie inaczej wygląda sytuacja niewiele biedniejszych - jak wykazał rachunek symulacyjny - grup gospodarstw domowych, ubiegających się o czynszowe mieszkania realizowane przez TBS lub w spóldzielni mieszkaniowej>. Są one w zasadzie wyłączone z aktywnego udziału w procesie inwestycyjnym i /lo/ens I'olens stają się jeszcze jedną grupą petentów. Zupełnie inne są kryteria na poziomie "midi", czyli w odniesieniu do podmiotów na poziomie "pośrednim", którymi są: - osoby prawne uczestniczące w przedsięwzięciach inwestycyjnych, - samorządy lokalne (gminy). Pierwszą z tych grup interesują koszty, ceny, zysk na poziomie przedsię wzięcia lub jego części, w której uczestnic zą. Gminę natomiast interesuje przede wszystkim, w jakim stopniu jej pomoc i udzial w procesie inwestycyjnym przyczynil się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a także jak efektywne okazały się różnego rodzaju środki zainwestowane w poszczególne przedsięwzięcia, czyli jak nakłady poniesione przez nią przyczyniły się do generowania środków przez gospodarstwa domowe i inne podmioty zainteresowane budową mieszkań. Poziom "makro" dotyczy głównie rezultatów, które możliwe są do osią gnięcia przez państwo dzięki polityce mieszkaniowej, przejawiającej się m.in . w stymulowaniu rozwoju budow nictwa mieszkaniowego. Podstawowe znaczenie ma zapewnienie efektywności tego wysiłku finansowego i organizacyjnego,liczonej zwielokrotnieniem przeznaczanych na to środków. Środki te są glównie generowane przez grupy gospodarstw domowych o zróżnicowanym poziomie dochodów; ich wspólną cechą jest aktywne działanie na rzecz poprawy swojej sytuacji mieszkaniowej. Związki budownictwa mieszkaniowego z gospodarką narodową obejmują bardzo duże i różnorodne obszary działalności. Autorzy referatu kilka lat temu przedstawili wyniki swoich badań w tym zakresie 3 • Zostaly one w ostatnim czasie zaktualizowane. Można i należy, omawiając obszary, które dotyczą budownictwa mieszkaniowego (a także jego potanienia) , przytoczyć kiłka najistotniejszych konstatacji, wynikających z tych badań: - każda zlotówka wydana na budownictwo mieszkaniowe (czyli naklady na budownictwo mieszkaniowe jako część PKB) generuje nie mniej niż 40 groszy dochodów do budżetu w formie podatków (dochodowego od osób fizycznych. 2 Badania związków budownictwa mieszkaniowego z gospodarką narod o wą (Zmiana formuły, poszerzenie zakresu nnnlizy i aktualizncja badań z lat 1992-1993), Zaklad 10M W Krakowie, 1998 (maszynopis). J L. Kalkowski. W. Korceki, W. Rydzik, Zwiqzki budowl/ictwa mieszkaniowego z gospodarką lIarodowq, 10M, Kraków 1994..

(11) I. decyduje analiza i. trafność. ..... I. .-. .... inwestycyjnych. wahania 20-30% uzaJeinienie od syruacji rynkowej - zwłaszcza lokalnej i realizacji procesu inwestycyjnego. I nawet do 30%. - remontować czy budować. +. - problem zysku. +. +. - kredyt reaJizacyjny. +. +. ( 3 . Cena i koszty (budowy i eksploatacj i) względnienie czynnika eksploatacyjnego utrudnia kwantyfikowanie wyników. Konkretne rozwiązani a oddane zostały w referatach J . Pogorzelskiego, A. Węg· lana, K. żmijewskiego - w rachunku ciągni onym można, w zależności od rozw iązań, osi ągać: 20-30% pobniienie kosztów w fazie budowy i 10-40% potanienia w eksploatacji. +. - media grzewcze. + +. - pokrycie budynku. W ostatecznym rezultacie sku teczn ości. pobudzania popytu mieszkaniowego (na budowę no wych mieszkań) . Vide referaty w. Rydzika i W . Koreckiego. 4. Efektywność nakładów na budownictwo mieszkaniowe. związki. + + +. +. + + +. ). - poziom ..mikro" (pomoc państwa dla średniozamożnych gospodarstw domowych) - poziom ..,midi" (osoby prawne. samorządy lokalne) - poziom ..makro" (rezultaty dla państwa). -. +. ). - przegrody e nergooszczędne. .Je. w. ...... u ....... 23.3. Organizacje przeds ięwzięć. wyboru rozwiązań. w yraża się. I. I. + +. + +. +. +. z gospodarką narodową. +. Razem 34 czynnik i I. d z iał ania. 29. 13 13. ;) podane procentowe wart ości. Rys. l. Zakresy. dzi ałań. są. orientacyjne. liczone od wielkosci. i oszacowanie. możli wośc i o bni że n ia. przyję tych. za. przeciętne. kosztów budowy domów mieszkalnych. 14. -. I.

(12) Sposoby i zakres dzialw!. i prawnych, VAT, akcyzy), odprowadzanych z tytulu samego budownictwa mieszkaniowego, jak i dziedzin działających na jego rzecz, - przeznaczenie środków publicznych na stymulowanie budownictwa mieszkaniowego (ale nie budowanie wyłącznie lub prawie wyłącznie z tych środków) pobudza rozwój gospodarki, - przeznaczanie pieniędzy budżetowych na te cele może powodować pod pewnymi warunkami (i nie jest to paradoks) przyrost - po krótkim czasie środków budżetu, a nie ich pomniejszenie, - znaczące ulgi podatkowe dla budujących mieszkania przyczynily się w ostatnich latach do zahamowania spadku tego budownictwa. Utrzymanie "dużej ulgi" nadal jest istotnym elementem wspomagającym budowę mieszkań, - rozwój budownictwa mieszkaniowego ma zasadnicze znaczenie dla zwiększenia zatrudnienia i ograniczenia bezrobocia, - budownictwo mieszkaniowe sprzyja stabilizacji finansów państwa.. 6. Podsumowanie Jak wynika z przedstawionej próby usystematyzowania problemów zwią zanych z budownictwem mieszkaniowym, a zwlaszcza z obniżeniem jego kosztów wydaje się zasadne interdyscyplinarne u'uktowanie tego obszaru. Ograniczenie się tylko do niektórych dyscyplin, czy też aspektów dzialalności, nie stwarza możliwości głębokiego wniknięcia w problemy, zrozumienia ich złożoności i zapewnienia sprawnego sterowania ich rozwiązywaniem. Warto wyszczególnić przynajmniej główne dyscypliny i obszary działania, które autorzy starali się uwzględnić, przedstawiając możliwości i uwarunkowania potanienia budowy domów mieszkalnych i wybór dostępnych rozwiązań: - zagadl1ienia demograficzne, dotyczące potrzeb mieszkaniowych, roli mieszkania i systemu własności oraz problemy samorządu terytorialnego i dzialaIl samopomocowych, - urbanistyka i związane z nią problemy projektowania i planowania przestrzell11ego, - architektura, i to zarówno w dziedzinie podnoszenia poziomu rozwiązali użytkowych, jak i jej związków z estetyką, - szeroko rozumiana problematyka ochrony środowiska zarówno z punktu widzenia wyboru rozwiązali technicznych, wlaściwości materiałów, energooszczędności, jak i wkomponowanie budynków mieszkalnych w środowi sko przyrodnicze, - wykorzystanie osiągnięć inżynierii lądowej i wodnej oraz energetyki, - dyscypliny i działania związane z nauką organizacji; należy tu analiza i wybór systemów organizacji, ich projektowanie, opracowanie procedur funkcjonowania, organizacja procesów produkcyjnych. Szczególne znaczenie przypada naukom ekonomicznym. Wymienić należy tu przede wszystkim:.

(13) Leszek Kałkowski,. Włodzimierz. Korecki,. Władysław. Rydzik. - ekonomiki sektorowe (branżowe) dotyczące przede wszystkim zwi ązków różnych dziedzin i aspektów obszaru budownictwa mieszkaniowego z gospodarką narodową i jej glównymi parametrami (PKB, zatrudnienie, wydajność pracy, budżet państwa itp.); ważne są tu również problemy ekonomiczne mieszkalnictwa a także wybrane problemy gospodarki gruntami i nieruchomościami , - badania w zakresie dotyczącym problemów mikroekonomicznych w skali przedsiębiorstw, przedsięw zięć i zadal1, - statystyka obejmująca różne zagadnienia. i parametry w skali kraju, regionów i jednostek osiedleńczych, - badania porównawcze pozwalające na ocenę i wybór różnych rozwiązań; istotną metodą w tym zakresie jest rachunek symulacyjny, - wybrane elementy teorii rozwoju gospodarczego, - finanse w szerokim zakresie obejmującym: systemy kredytowania, system bankowy, budżet państwa, system podatkowy, interwencjonizm państwa, budżety gmin oraz ceny, koszty i zysk, Z przedstawionego wyliczenia wynika zasadniczy wniosek o konieczności interdyscyplinarnego i komplementarnego rozpatrywania obszaru budownictwa mieszkaniowego. Schemat zakresu przedstawionych d zialań i oszacowanie możliwośc i potanienia domów mieszkalnych przedstawiono na rys.!. Melhods for Reduclng Resldenlial Housing Conslruclion Cosls The atlthors Jaok at a dozen ar. 50. faetars reducing the costs of residential hotlsing. construction. These inclllde: the standards of f1ats, the system of conslruction wark, the principie factors constituting the investment/design process, the seaIe of construction, the construction cycle, the system of conslruction financing. Savings should also be sought with regard to the exploitation of residential housing. Besides estimating the impact, in percentage ternls, of each af the above factors on the cost of building f1als, the authors identify, in each case. entities which sho ułd undertake measures aimed at implementing a savings regime. Another means of reducing the cost af residential housing construction. should - in the opinion of the authors - be soughl in other fields of expertise, beyond construction itself: urban planning, architecturc, environmental protection, civil engineering, and power engincering. The authors assign particular significance to the disciplines af organisation and economics. lf the cost of residentiał cOllslruction is to be reduced effectively, this sector of the constmction industry should be subject to interdisciplinary and comprehensive examination..

(14)