Nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i jej wpływ na zarządzanie spółdzielczym zasobem mieszkaniowym

Pełen tekst

(1)Ekonomiczne' w Krakowie. Małgorzata Furmańska- O('wieja Kateclra Ek.n .... lkl NI.ruch ...... cI I Proc.lu I.w•• tycyl ••• o. Nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i jej wpływ na zarządzanie spółdzielczym zasobem mieszkaniowym 10 Wprowadzenie W strukturze własnościowej. inwestorskiej zasobów mieszkaniowych powa żne miejsce zajmuj'l zasoby spółdzielni mieszkaniowych . Ich udzial w sumie zasobów od 1995 r. pozostaje prawie l1iezmiel1ny (ok . 28 %). jednak zasoby te plasują się na drugim miejscu po zasobach prywatnych. Obecnie struktura własnościowa przedstawia się następująco: - zasoby prywatne - 49.5 % ogólu zasobu - spółdzielcze - 28,6 - komunalne - 11.6 - wspólnot mieszkaniowych - 5,7 - zakładów pracy - 4,6 Szczególną cechą tych zasobów jest znaczny ich udzial w miastach - zwłaszcza w dui.ych aglomeracjach - wynosz'lcy blisko 40% substancji mieszkaniowej. Zasoby te skladaj'l się niemal w calości z budynków wzniesionych w okresie powojennym. W okresie transformacji systemowej następuj'l zmiany idące w kierunku prywatyzacji istniejącego zasobu. w tym także spółdzielczych zasobów mieszkaniowych . Ten proces prywatyzacji w odniesieniu do przedmiotowego zasobu sp ółdzielczego przejawiał się zmianą łokatorskiego prawa do mieszkania na prawo własności do łokalu spóldzielczego (w 20nO r. - 65.8% ogółu zasobów mieszkaniowych)..

(2) Malgor::.alll Przyczyną. tak szybkiego wzrostu mieszkań spółdzielczych na prawach własności były korzystne warunki spłaty wcześniej zaciągniętych kredytów. Spółdzielczość mieszkaniowa od szeregu lat była i jest krytykowana zarówno za negatywne skutki w zakresie inwestycji mieszkaniowych. jak i za ekspło atację. Zmiana systemu spółdzielczo-ekonomicznego. w tym przemiany prywatyzacyjne. nie mogą objąć wszystkich zasobów spółdzielczych. bo nawet przy bardzo niskich cenach mieszkań nie wszystkich stać na ich wykupienie . Wydaje się. że istota przekształccli w spółdzielni mieszkaniowej powinna polegać nie tylko na zmianie form własnoSci. ale także na zmianie form zarządzania przy czynnym udziale członków .. 2. Zmiany w ustawie o. spółdzielniach. mieszkaniowych. 24 listopada 2001 r. Senat po wprowadzeniu poprawek przyjął uchwaloną dnia 26 pażdzicrnika 2000 r. ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Zmieniła ona dotychczas obowiązujqce przepisy ustawy z dn. 16 września 1982 r. Prawo spółdziełcze . W myśł nowej ustawy spółdzielnie nie mogą budować mieszkań o dotychczasowym statusie. lecz wspomniane już wyżej mieszkania. których lokatorzy będą ubiegali s ię o ustanowienie odrębnej własności lokali bądź spółdzielcze mieszkania lokatorskie. Lokatorzy, którzy już wcześniej wykupili mieszkania, będą mogli żądać od spółdzielni. by ta przeniosła na nich pełne prawo własności . Sytuacja powyższa niepokoi jednak środowisko spółdzielcze . Stopniowe przekształcanie spółdzielni mieszkaniowych z podmiotów prawno-ekonomicznych zarządzających majątkiem własnym w podmioty zarządzające majątkiem cudzym spowoduje według szacunków stopniową utratę ponad 90 % majątku . Doprowadzi to w ocenie banków do utraty wiarygodnośc i kredytowej . Ponadto z chwilą ustanowienia odrębnej własnośc i łokali w nieruchomościach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych hipoteki obciążające te nieruchomości będą wygasały. To pozbawi w najhliższej przyszłości spół dzielnie moż liwości korzystania z kredytów na finansowanie przedsięwzięć remontowych i modernizacyjnych. a także z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na budowę spółdzielczych miesz kań łokatorskich . W myśl nowej ustawy w umowie o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia jest zobowiązana do oddania członkowi lokalu mieszkaniowego do używania na czas nieoznaczony, a członek będzie zobowiązany do wniesienia wkładu mieszkaniowego oraz do uiszczenia opłat okreśłonych w ustawie i statucie spółdzielni. Wkład mieszkaniowy będzie waloryzowany proporcjonalnie do aktuałnej wartości rynkowej prawa do lokalu..

(3) Nowu. IIS!CIWlI. o sJJ(jJdziellli(J(:h mies;:. kałliowych .... Z czlonkiem, który będzie ubiega I się o ustanowienie na jego rzecz odrębnej wlasności lokalu, spóldzielnia zawrze umowę o budowę lokalu, w której strony zobowi'izują się do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej wlasności lokalu. Wysokość wkladu budowlanego odpowiadać będzie calości kosztów budowy przypadających na dany lokal. )cżeli część wkladu budowlanego zostanie sfinansowan" z zaci'! g niętego przez spóldzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu. czlonek jest zobowiązany do splaty tego kredytu wr"z z odsetk"mi w części przypadającej na jego lokal. Z chwilą zawarcia umowy obudowę loka lu z czlonkiem uhicga,j,!cym się o ustanowienie odrębnej wlasności lokalu, zw"ne "ekspektatyw,! odrębnej wlasności lokalu", ekspektatywa jest zbywa In" wraz z ukladem mieszkaniowym. Koszty zawarcia umowy, zalożeni" księgi wieczystej dla lokalu oru wpisu do tej księgi będą obciąż"ć czlonka spóldzielni nabywającego wl"snoś':' lokalu . W takim samym trybie prawo wlasności mog'! nabyć najemcy lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, np. pracowni . a także najemcy garai. y,jeżcli ponieśli oni naklady na budowę takich lokali w pełnym zakresie . W wyniku przekształceń wlasnościowych praw do lokali mieszkaniowych i praw do lokali użytkowych (w tym garaży) nast'lpiły istotne zmiany w strukturach organizacyjnych dotychczasowych spóldzielni mieszkaniow ych. Prawne moi.liwości dzialania wla ścicicłi lokali, jak również czlonków spóldzielni zależeć hędą od ukształtowania się w danej nieruchomości mieszkaniowej stosunków wlasnościowyc h . Jeżeli w danej nieruchomośc i większość lokali będzie przedmiotem odrębnej wlasnośc;, to ich wlaściciele mogą podj~lć uchwalę. że w zakresie ich praw i obowiązków zastosowanie będą mialy przepisy o wlasności lokali . W sytuacji, gdy większość wlaścicieli będ zie czlonkami spóldzielni,to b,d,! oni mogli podjąć uchwalę o utworzeniu nowej spóldzielni, stosuj,!C odpowiednie przepisy o podziale spóldzielni . Natomiast jeżeli w danej nieruchomości wstanie wyodrębniona wlasność wszystkich lokali. a żaden z ich wlaścicieli nic będzie czlonkiem spóldzielni. to po ustaniu czlonkostwa ostatniego wlaściciela slOsować się będzie przepisy ustawy o wlasności lokali. Ustawa wprowadziła możliwość dokonania podzi"lu spóldzielni na podstawie uc hwaly wolnego zgromadzeni", podjętej zwykh! większości,! glosów (dotychczas wymagana byla większość 213 g losów) . Czlonkowie spóldzielni posiadaj'!<'y lokale w wyodrębnionej organizacyjnie jednostce spóldzielni alho tel. w części maj'!tku spóldz.ielni nadaj,!ccj się do takiego wyodr9hnicnia lIlog'! wi9kswści" glosów podj,!(· uchwal, o wysqpieniu do za""du spóldzielni z i.~ld anicm walnego zgromadzenia w cc!u podjt;cia uchwały (1 podziale spó ldzidni w ten spoSl',h, że z jednej jednostki organizacyjnej albn czt;.;ci.

(4) maj'ltku zostanie utworzona nowa spółdzielnia. Z żądaniem takim będzie mógł też wystąpić organ spółdziełni powołany do reprezentowania członków zamieszkujących w wyodrębnionej organizacyjnie jednostce spółdzielni. W razic odmowy podjęcia uchwały przez walne zgromadzenie o podziałe spółdzielni lub nicrozpatrzcnia zgłoszonego ż'ldania w terminie do 1 miesięcy, członkowie lub organ ich reprezcntuj'ICY mog:1 wysulpi':' do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziałe. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni lub prawomocne orzeczenie "Idu zastępuj:lee taką uchwałę stanowi'l podstawę do dokonania stosownych wpisów w rejestrze i księdze wieczystej. Zawarte w ustawie przepisy przejściowe regulują kwestie zwi:}zanc z przekształceniami własnościowymi lokali w budynkach wybudowanych przed wejściem w życie omawi'lIlcj ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych opublikowanej dnia 23 stycznia 2001 r. Przed dokonaniem tych przekształceli konieczne jest pełne uregulowanie praw spółdzielni do posiadanych nieruchomości . Spółdzielnia, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntu zabudowanego wcześniej budynkami łub innymi urządzeniami związanymi trwale z gruntem. może ż:}dać od jego właścicieła przeniesienia własności tego gruntu na swoją rzecz za odpowiednim wynagrodzeniem. Działki budowlane stanowiące własność Skarbu Palistwa łub gminy mogą być oddane spółdzielni w użytkowanie wieczyste. Jeżeli spółdzielnia nie wystąpi z żądaniem przeniesienia na nią własności działek budowlanych zabudowanych przez siebie nieruchomościami mieszkaniowymi , właściciele tych działek będą mogli żądać od spółdzielni nabycia ich własności. Ustawa przewiduje, że spółdzielnia pozostanie właścicielem łub współwłaści cielem nieruchomości i użytkownikiem łub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie będzie 10 naruszało przysługującej człon kom odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. Ustawa wyznaczyła spółdzielniom mieszkaniowym l2-miesięczny termin, licząc od dnia jej wejścia w życie, na podjęcie uchwał określających samodziełne lokałe mieszkałne i lokale () innym przeznaczeniu, które znajdować się będą w budynkach należących do spółdzielni i będą mogły być przedmiotem odrębnej własności. Projekty tych uchwał mają być wyłożone na co n",jmniej 30 dni do wgłądu osób zainteresowanych nabyciem własności łokalu. Jeżeli wydzielenie nieruchomości pozostaj'lcych w całości wła s ności'l spółdziełni wymagać będzie scalenia łub podziału danej nieruchomości, spółdzielnia będzie zobowiązana omawian'l ustawą do wysqpienia w tej sprawie do właściwego organu ..

(5) Nowa ustawa o '. • •. 3. Społeczno. ekonomiczne skutki wdroienla ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Wprowadzona 24 kwietnia 2001 r. w życie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, której podporządkowana była teza, że przyjęte w ustawie rozwi'lzania prawne miały prowadzić wyłącznie do zwiększenia praw członków spółdzielni mieszkaniowych, nie uwzględniała skutków prawnych, społecznych, ekonomicznych, jakie przyniosło jej wprowadzenie. Wśród tez eksponowanych przez ustawę przygotowaną przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wymienia się następujące: ~ brak dostosowania prawa spółdzielczego do warunków gospodarki rynko• weJ, ~ monopolistyczny charakter spółdzielni mieszkaniowych i ich rozbudowana struktura organizacyjna, ~ konieczność zwiększenia ochrony praw członków spółdzielni. Pierwsze doświadczenia i analiza przyjętych w nowej ustawie rozwiązań pozwalają na zasygnalizowanie pewnych wątpliwości i skutków, które wprowadził ten nowy akt prawny dotyczący spółdzielczości mieszkaniowej. Na ostrożną uwagę zasługują art. 40 i 42 ustawy. Na ich podstawie spół dzielnie pozostawiają sobie nieruchomości, których koszt budowy finansowany był ze środków członków spółdzielni. Ustawa nałożyła na zarząd spółdzielni obowiązek określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w poszczególnych nieruchomościach. Można więc stwierdzić, że jest to wykonanie celu ustawy, czyli ułatwienie członkom rezygnacji z dotychczasowych praw i uzyskania odrębnej własności lokali wraz z ułamkowym udziałem w nieruchomości wspólnej (grunt, klatka SellOdowa itd.). Zarząd spółdzielni ma do dyspozycji 12 miesięcy dla podjęcia uchwał, w których określi: ~ przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych, ~ przedmiot odrębnej własności lokali o innym przeznaczeniu z wyjątkiem tych, o których mowa wart. 40 (tj. nieruchomości służących prowadzeniu działalności: wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej; nieruchomości zabudowanych urządzeniami infrastruktury technicznej). Zarząd spółdzielni określa przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu, a nie ma prawa zajmować się mieniem spółdzielców wymienionym wart. 40. Ustawa obliguje zarząd do podjęcia uchwał dotyczących zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu, ale ta sama ustawa wyłącza spod tych nieruchomości np. te, które służą prowadzeniu działalności handlowej. Od tego, czy lokal użytkowy w budynku spółdzielni lub poza budynkiem zostanie zakwalifikowany jako nieruchomość, której właścicielem jest spół-.

(6) Fil rlJllllisk a ·. dzielnia (art. 40), czy też będzie przedmiotem odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych (art. 42), zależy, czy spółdzielcy otrzymają udział w łokału użytkowym, kiedy staną si~ (bądź są) wła ścic icłami mie sz kań . Wspomniane wcześniej przekształcenie spółdziełni miesz kaniowych z podmiotów zarządzających majątkiem własnym w podmioty zarz'ldzające majqtkiem cudzym pociągnie za sob.! olbrzymi,! utratę własnego majqtku, czego konsek wenej'! mogą być probłemy finansowe: - utrata wiarygodności kredytowej, - probłemy z uzyskaniem kredytu. Art. 25 nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, i7. większość członków spółdziełni będqcych właściciełami łokali w danej nieruchomości (budynku) może podjqć uchwałę o utworzeniu nowej spółdzielni. Z podjęcia lakiej uchwały eliminuje się pozostał yc h członków spółdzielni zajmujqcych w tej nieruchomośc i (budynku) mieszkania na warunkach spółdzieł czego prawa do lokału. Wydaje się. że prawo uczestniczenia IV podejmowaniu decyzji o wydzicłeniu się nowej spółdzielni powinno przysługiwal' wszystkim członkom zamieszkałym w danej nieruc homości, zaś skulki prawne powinna powodować decyzja , za kt órq opowie się większość' członków mieszkających w danym budynku . Powyższy arlykuł omawianej uslawy doprowadzi prawdopodobnie do likwidacji spółdzieł n i.. 4.. Zakończenie Powyższe. problemy i przewidywane naslępstwa wprowadzenia nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych są tyłko pewnymi sygnałami moi.łiwych do pojawienia się w związku z uslawi, konsekwencji i związanych z ni'l kosztów społecznych , ekonomicznych. prawnych . Przyjęte w ustawie rozstrzygnięcia na pewuo uic rozwiąż" problemów. które dotyczą polskiego budownictwa. tj . nic doprowadz'l do zmniejslenia luki remontowej w zasobie mieszkaniowym, nic wpłyną na zmniejszenie obciążenia koszt'llni utrzymania mieszkmi budżetów polskich rodzin - wydaje się wręcz, że mogą być POCz'ltkiem łicznych konfliktów w spółdzielniach mieszkaniowych . Okres wprowadzenia nowej ustawy w życie jest jeszcze zbyt królki, aby jednoznacznie dokonywać oceny konsekwencji nowych przepisów prawnych dotycz.!cych spółdzielczości mieszkaniowej. Ponadto autorka ma świadomość, iż należałoby dokładnie p''l.eś ledzić losy i działałność kilku lub kiłkunastu spóldzielni mieszkaniowych. by móc pozwolić sohie na pewne uogt·.lnicnia i bardziej śmiał., ocenę nowej ustawy..

(7) NOIva ustawa () spófdz.ielniach miesz.kaf/iowych .... The New Hou.ing Cooperative. Ac! and its Influence on Cooperative Hou.lng 5tock Management The artiele concerns the soclal and economic effects 01' the new law on housing cooperatives. Thc new law states Ihat instead ol' entities managing Ihcir OWIl assels, housing cooperatives become entities managing the assets ot' others. 1'he following financial problems may . aTlse as a eonsequenee: -loss ot' creditworthiness, - difficulty in obtaining credit. There are also fears eOl1cerning ownership of the land Ihat cooperativc buildings stand on. 1'his is owned cither by the gmina or the Stale Treasury. Beeause ofthis, cooperatives are faced with resolving ownership issucs regarding thełr building plots. This is a very expensivc and lengthy proeess, whose costs will very Iikely be borne by housing cooperative tenants. The artiele focuses only on ccrtain problem s raised by the change in the law. A more extensive and cmbraeing assessment, though. ean only be made when thc law has been in cHce! for a few ycars. and with closc observation ot' the housing cooperatives' fortunes oycr Ihis period.. •.

(8)