Informacja dotycząca przekształcania spółdzielczych własnościowych praw do lokali. w prawa odrębnej własności lokali.

Informacja dotycząca przekształcania spółdzielczych własnościowych praw do lokali w prawa odrębnej własności lokali.

WSTĘP

Zgodnie z postanowieniami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkom Spółdzielni oraz osobom nie będącym członkami, którzy posiadają spółdzielcze własnościowe prawa do lokali przysługuje roszczenie o przekształcenie tych praw w prawo odrębnej własności lokalu.

Podstawą rozpoczęcia procesu przekształceń jest podjęcie przez Zarząd Spółdzielni uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali. Warunkiem niezbędnym do podjęcia takiej uchwały jest wydzielenie z zasobów Spółdzielni (poprzez procedury podziału nieruchomości) nieruchomości jednobudynkowych w ramach których będą wyodrębniane poszczególne lokale.

Podział i połączenie gruntów w nieruchomości jednobudynkowe jest natomiast możliwy wyłącznie na obszarach o uregulowanym stanie prawnym, stanowiących własność lub pozostających w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni.

DZIAŁANIA ZARZĄDU Stan na dzień 16.12.2020.

Zarząd Spółdzielni począwszy od wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podejmował działania zmierzające do umożliwienia realizacji wskazanych powyżej roszczeń.

Ze szczegółowym wykazem czynności podejmowanych w poprzednim okresie ( począwszy od roku 2001 ) możecie Państwo zapoznać się na naszej stronie internetowej w zakładce:

„Informator członka Spółdzielni – Korespondencja z członkami – Korespondencja 1 – odrębna własność lokali”. Podstawowymi czynnikami utrudniającymi uzyskanie decyzji o podziale nieruchomości (decyzję wydaje Prezydent miasta st. Warszawy) dla budynków tzw. II Przedsięwzięcia były i nadal pozostają:

➢ nieujednolicony stan prawny działki o numerze ewidencyjnym 5/24 z obrębu 2-08-30 (udział wynoszący 16/240 części należy do miasta st. Warszawy, a udział wynoszący 224/240 części stanowi własność Spółdzielni). Trwa postępowanie sądowe z pozwu Spółdzielni o zniesienie współwłasności przedmiotowej działki.

➢ brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na sesji w październiku 2014 roku projekt planu nie został uchwalony przez Radę Warszawy.

Dla budynków zlokalizowanych na terenie tzw. III Przedsięwzięcia procedury są realizowane i tak:

➢ dla budynków Fasolowa 32, Fasolowa 34, Fasolowa 36 oraz Solipska 33 procedury zostały zakończone i możliwe jest zawieranie aktów notarialnych przenoszących własność lokali na rzecz ich użytkowników wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu.

➢ z uwagi na podział lokalu dwupoziomowego, procedura podjęcia uchwały o przedmiocie odrębnej własności lokali dla budynku Solipska 27 rozpocznie się w pierwszych miesiącach 2015 roku. W dniu 31.03.2015. Zarząd podjął uchwałę o określeniu przedmiotu odrębnej własności dla nieruchomości Solipska 27. Procedury zostały zakończone i możliwe jest zawieranie aktów notarialnych przenoszących własność lokali na rzecz ich użytkowników wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu.

Dla budynków tzw. II Przedsięwzięcia podjęte zostały następujące działania:

Działania zakończone:

➢ przeprowadzono procedurę podziału części gruntów i połączenia w nieruchomości jednobudynkowe dla nowych budynków wielorodzinnych przy ul. Zapustnej 28, Zapustnej 30 i Batalionu AK „Włochy” 22A, z przeniesieniem własności lokali mieszkalnych i miejsc postojowych na rzecz ich nabywców,

➢ przeprowadzono procedurę podziału części gruntów i połączenia w nieruchomości budynkowe dla budynków jednorodzinnych przy ul. Fasolowej 31, 31A i Fasolowej 33, z przeniesieniem własności do domów jednorodzinnych wraz z określonymi działkami na rzecz ich właścicieli.

Działania rozpoczęte

➢ rozpoczęte postępowania administracyjne w sprawie podziału nieruchomości dla budynków jednorodzinnych przy ul. Fasolowej 43B i 43C oraz dla budynku wielorodzinnego przy ul. Fasolowej 49 z zespołem przyległych boksów garażowych, zostały zawieszone przez Urząd m. st. Warszawy z uwagi na brak możliwości określenia

dostępu do drogi publicznej dla działek powstałych w wyniku podziału. Przeszkodą jest wskazany powyżej nieujednolicony stan prawny działki ewidencyjnej o numerze 5/24 oraz brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. Tynkarskiej.

➢ zlecono prace geodezyjne w sprawie wydzielenia nieruchomości jednobudynkowej przy ul. Fasolowej 35 ( bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. Fasolowej ) Przygotowany został wstępny projekt podziału, procedury administracyjne w toku – w dniu 22.12.2014.

złożono wniosek o podział nieruchomości w Urzędzie Dzielnicy Włochy. Postępowanie administracyjne w tej sprawie zostało zawieszone do dnia 22.06.2015. Postępowanie zostało odwieszone. Urząd Dzielnicy Włochy wydał postanowienie o możliwości podziału. Geodeta przystąpił do sporządzania operatu geodezyjnego. W dniu 23.10.2015.

została przeprowadzona procedura wyznaczenia punktów granic nieruchomości i przyjęcia granic. Sporządzona mapa podziałowa w dniu 07.12.2015. została przyjęta do zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w dniu 11.12.2015. Spółdzielnia wystąpiła do Urzędu Dzielnicy Włochy o wydanie decyzji administracyjnej o podziale nieruchomości.

Pismem z dnia 15.01.2016. Urząd zawiadomił o zgromadzeniu kompletnego materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie. Spółdzielnia nie wniosła zastrzeżeń. Decyzja podziałowa została wydana w dniu 03.02.2016., a z dniem 17.02.2016. stała się ostateczna w postępowaniu administracyjnym. Spółdzielnia wystąpiła do Biura Geodezji i Katastru o wydanie wypisów z rejestru gruntów niezbędnych do dokonania zmian w księgach wieczystych podzielonych nieruchomości. Spółdzielnia złożyła wnioski do sądu wieczysto - księgowego o dokonanie zmian w księgach wieczystych w związku z uzyskaniem ostatecznej decyzji o podziale nieruchomości. Spółdzielnia otrzymała zawiadomienia o urządzeniu ksiąg wieczystych. Spółdzielnia złożyła wnioski o połączenie w jedną księgę wieczystą nieruchomości Fasolowa 35. Księga wieczysta została urządzona. Spółdzielnia wystąpiła o połączenie w jedną działkę ewidencyjną wszystkich działek w ramach nowej księgi wieczystej – wniosek został zrealizowany.

Spółdzielnia wystąpiła o korektę wypisu z kartoteki budynków. W dniu 15.02.2017.

Zarząd Spółdzielni podjął uchwałę w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności w nieruchomości Fasolowa 35.

➢ przeprowadzono ankietę wśród użytkowników lokali w budynkach Batalionu AK

„Włochy” 20, 20A i 20B w celu uzyskania opinii umożliwiającej ustanowienie

wskazanych trzech posesji jako jednej nieruchomości ( nieruchomość uzyskuje w ten sposób bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. Batalionu AK „Włochy” ). Wszyscy biorący udział w ankiecie pozytywnie zaopiniowali propozycję Zarządu. Wyłoniono w drodze konkursu ofert wykonawcę prac geodezyjnych i zlecono wykonanie projektu podziału, geodeta sporządził wstępną koncepcję, która została zaakceptowana przez Zarząd Spółdzielni. W dniu 16.03.2015. został złożony w Urzędzie Dzielnicy Włochy wniosek o podział nieruchomości w celu wyodrębnienia nieruchomości Batalionu AK

„Włochy” 20,20A,20B. Postępowanie zostało zawieszone do dnia 15.09.2015. Dalsze procedury będą realizowane po zakończeniu procedur dotyczących nieruchomości Fasolowa 35. W dniu 01.04.2016. Urząd Dzielnicy Włochy wydał postanowienie o możliwości podziału. Uprawniony geodeta przygotowuje na zlecenie Spółdzielni mapę podziałową. Trwają procedury geodezyjne – weryfikacja map w BGiK. Mapa podziałowa została przyjęta do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W dniu 14.10.2016.

Spółdzielnia wystąpiła do Urzędu Dzielnicy Warszawa Włochy o wydanie decyzji administracyjnej o podziale nieruchomości. W dniu 28.11.2016. decyzja administracyjna o podziale nieruchomości została wydana. Decyzja stała się ostateczna w postępowaniu administracyjnym w dniu 17.12.2016. Trwają procedury w zakresie ujawnienia zmian w ewidencji gruntów. Procedury zmian w ewidencji gruntów zostały zakończone, urządzona została nowa księga wieczysta dla tej nieruchomości ( zawiadomienie z sądu z dnia 15.05.2017. ). Spółdzielnia wystąpiła do Biura Geodezji i Katastru o połączenie działek w ewidencji gruntów w jedną działkę dla tej nieruchomości. Działki zostały połączone w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej. Spółdzielnia wystąpiła o ujawnienie budynku w księdze wieczystej. Budynek został ujawniony w księdze wieczystej, Zarząd przygotowuje uchwałę w sprawie przedmiotu odrębnej własności w nieruchomości batalionu AK Włochy 20, 20A, 20B. W dniu 29.11.2017. Zarząd przyjął projekt uchwały w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności dla nieruchomości Batalionu AK Włochy 20,20A,20B. Projekt zostanie dostarczony wszystkim uprawnionym.

➢ rozpoczęto analizę geodezyjną możliwości wyodrębnienia nieruchomości jednobudynkowej Fasolowa 39, Fasolowa 37. Zapustna 32 i 32A, Zapustna 34, batalionu AK „Włochy” 22. Przygotowano ankietę dla budynków Zapustna 32 i Zapustna 32A ( ankieta zostanie przeprowadzona w dniach 01.09.2015.-15.09.2015. ) w celu uzyskania opinii umożliwiającej ustanowienie wskazanych dwóch posesji jako jednej nieruchomości. Zarząd postanowił zlecić uprawnionemu geodecie przygotowanie

projektów podziału nieruchomości dla budynków: Fasolowa 37, 39, Zapustna 32, 32A, 34, Batalionu AK „Włochy” 22. W ankiecie przeprowadzonej w budynkach Zapustna 32 i 32A ponad 50% mieszkańców wybrało opcję połączenia tych dwóch posesji w jedną nieruchomość jednobudynkową. Procedury będą kontynuowane po zakończeniu procedur związanych z wydzieleniem nieruchomości Batalionu AK „Włochy”

20,20A,20B. W związku z wyrokiem sądu z dnia 13.07.2017. znoszącego współwłasność działki nr 5/24, po uprawomocnieniu się wyroku Spółdzielnia przystąpi do wyboru wykonawcy projektu podziału nieruchomości dla wszystkich budynków zlokalizowanych w tzw. II Przedsięwzięciu ( poza tymi, które były i są procedowane tj.

Fasolowa 35 i Batalionu AK „Włochy” 20,20A,20B ). W dniu 11.01.2018. Zarząd wystosował do przedsiębiorstw geodezyjnych zapytania ofertowe dotyczące wyceny prac związanych z podziałem nieruchomości na terenie tzw. II Przedsięwzięcia – termin składania ofert upływa w dniu 31.01.2018. Złożono 3 oferty, w dniu 01.02.2018.

dokonano otwarcia ofert. Pismem z dnia 16.02.2018. Spółdzielnia wystąpiła do Urzędu zamówień Publicznych oraz Wojewody Mazowieckiego o interpretację zapisów ustawy Prawo zamówień publicznych w związku z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie dot. zamówień o wartości poniżej 30 000 EUR. Z uzyskanych odpowiedzi nie wynika jasno jakie zasady powinny być stosowane i w związku z tym Zarząd, z tzw.

ostrożności procesowej podjął decyzję o przeprowadzeniu przetargu w trybie ustawy Prawo zamówień publicznych. Została powołana komisja przetargowa, której przewodniczącym został Prezes Zarządu. Podjęto również współpracę ze specjalistą w zakresie procedur przetargowych realizowanych w trybie ustawy prawo zamówień publicznych. Komisja przygotowuje treść Specyfikacji Istotnych Warunków Zamówienia ( SIWZ ). SIWZ wraz z załącznikami została przygotowana i skierowana do opinii specjalisty. Rada Nadzorcza na posiedzeniu w dniu 16.07.2018. wyznaczyła ze swego grona przedstawiciela do uczestniczenia w pracach komisji przetargowej. Ostateczna wersja SIWZ została przygotowana przez Zarząd wraz z propozycją projektu podziału nieruchomości na nieruchomości jednobudynkowe. Po uzyskaniu opinii Rady Nadzorczej w tym zakresie, ogłoszony zostanie przetarg na wybór przedsiębiorstwa geodezyjnego, które przeprowadzi procedurę podziałową. Spółdzielnia wystąpiła w dniu 22.11.2018. w trybie dostępu do informacji publicznej do Mazowieckiego Urzędu Wojewódzkiego o wskazanie szczegółów procedur podziału nieruchomości refinansowanych z budżetu Państwa. W dniu 20.12.2018. został zawarty pierwszy akt notarialny przekształcenia ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu w prawo

własności lokalu w nieruchomości Batalionu AK Włochy 20,20a, 20b. Pod koniec stycznia 2019 roku Urząd Wojewódzki wydał nowe wytyczne dotyczące sposobu zamawiania usług geodezyjnych refundowanych przez Skarb Państwa. Zmiany są na tyle poważne, że wymagają dokonania zmian w przygotowanych przez Spółdzielnię dokumentach przetargowych. Zarząd Spółdzielni zdecydował o wystąpieniu do Urzędu Dzielnicy Włochy z wnioskiem o uzyskanie opinii dotyczącej wstępnego projektu podziału nieruchomości. W dniu 04.07.2019. Spółdzielnia złożyła pismo do BGiK w sprawie interpretacji przepisów art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismem z dnia 17.07.2019. BGiK nie udzieliło merytorycznej odpowiedzi, wskazując, że rozstrzygnięcie może nastąpić po złożeniu wniosku o podział na podstawie konkretnego przypadku. W dniu 13.08.2019. ponownie wysłano do BGiK oraz do Wojewody Mazowieckiego zapytania w sprawie stosowania przepisów art. 95 u.g.n. w związku z art.

42, ust. 1 u.s.m. Spółdzielnia otrzymała odpowiedzi nie wnoszące do sprawy nic nowego;

na konkretnie zadane pytania uzyskano odpowiedź, że decyzje organy podejmują po złożeniu stosownych wniosków. W związku z powyższym ogłoszenie przetargu na wykonanie prac geodezyjnych nastąpi IV kwartale 2019 r. W dniu 18.12.2019. Zarząd przyjął materiały przetargowe. Po uzyskaniu opinii specjalisty ds. zamówień publicznych przetarg zostanie ogłoszony w styczniu 2020. Przetarg został rozstrzygnięty, w dniu 27.02.2020. została zawarta umowa z wykonawcą; termin realizacji 12 miesięcy.

Wybrany wykonawca – WPG S.A. przedstawia co miesiąc raporty z postępu prac. Z uwagi na stan epidemii wykonawca sygnalizuje brak możliwości uzyskania danych z BGiK co może być powodem wydłużenia terminu realizacji umowy. Trwają przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności lokalu w nieruchomościach: Fasolowa 35 oraz Batalionu AK „Włochy” 20,20A,20B. W dniu 04.08.2020. WPG przeprowadziło procedurę wyznaczenia punktów granicznych w terenie – prace geodezyjne są kontynuowane. Rozpoczęło się podpisywanie umów ( aktów notarialnych ) przekształcających spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w prawa odrębnej własności lokali na terenie tzw. III Przedsięwzięcia – pierwszy akt notarialny podpisano w nieruchomości Fasolowa 34.