Kształtowanie wartości gruntu przez działalność dewelopera gruntowego

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 822. 2010. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. Katarzyna Kania Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Kształtowanie wartości gruntu przez działalność dewelopera gruntowego 1. Wstęp Przejście do modelu rynkowego gospodarki sprawiło, że procesy gospodarcze zostały poddane mechanizmom ekonomicznym. Ograniczenie roli państwa oraz uwolnienie rynku ziemi spowodowało dynamiczny wzrost przedsięwzięć inwestycyjnych. Jednak ze względu na ograniczony zasób ziemi (zwłaszcza w aglomeracjach miejskich) coraz częściej pojawiają się szanse na rozwój działalności deweloperskiej, której celem jest pozyskanie i przygotowanie terenu pod inwestycje. W związku z tym, obszarem zainteresowań dewelopera gruntowego (land developer) będą takie grunty, które niekoniecznie są łatwe do pozyskania lub atrakcyjne dla innych inwestorów chcących realizować od razu proces budowlany. Rolą dewelopera gruntowego jest poszukiwanie takich obszarów, które w wyniku różnych przekształceń (zarówno fizycznych, jak i prawnych) będą mogły być w przyszłości jak najlepiej wykorzystane. Innymi słowy, zmysł dewelopera gruntowego polega na dostrzeżeniu wartości gruntu nie w chwili nabycia, ale w możliwości zaplanowania optymalnego sposobu jego wykorzystania w przyszłości. Dzięki temu deweloper gruntowy będzie mógł liczyć na istotny zysk w momencie sprzedaży gruntu. W artykule przedstawiono problem wpływu dewelopera gruntowego na wartość gruntu. Autorka podjęła próbę przeanalizowania cech, które wpływają na wartość gruntu, oraz działania podejmowane przez dewelopera gruntowego, którym może być każdy deweloper do momentu przystosowania gruntu do zabudowy. Dlatego działania dewelopera gruntowego stanowią część procesu deweloperskiego..

(2) Katarzyna Kania. 48. 2. Charakterystyka pojęć – land development, land developer Na podstawie analizy literatury z zakresu land development można stwierdzić, że nie ma jednoznacznego zdefiniowania tego terminu w Polsce. Najczęściej spotyka się odwołanie do zagospodarowania przestrzennego, na które największy wpływ mają gminy. Internetowa encyklopedia Wikipedia podaje definicję land development odnoszącą się do zmian krajobrazu odbywających się poprzez różne działania, takie jak1: – przekształcenie terenu z naturalnego lub półnaturalnego stanu z przeznaczeniem pod wybrane cele, np. rolnicze lub mieszkaniowe, – podział nieruchomości na typowe działki pod zabudowę mieszkaniową, – przeobrażenie nieruchomości lub zmianę celu, np. przez modernizację opuszczonych zabudowań fabrycznych w mieszkaniowe. Również to samo źródło wskazuje na dwa rodzaje działalności deweloperskiej: land development i building development, które w dowolnym tłumaczeniu może oznaczać deweloperstwo gruntowe i budynkowe. M. Bigosiński i K. Zima wskazują, że deweloper gruntowy często jest mylnie definiowany jako inwestor ds. uzbrojenia terenu2. Z kolei słownik portalu internetowego Poland Property, zajmującego się m.in. działalnością deweloperską, definiuje dewelopera gruntowego jako dewelopera zajmującego się rozwojem gruntu, nie w pełni określając zakres jego działalności. W polskich opracowaniach najpełniejszą definicję dewelopera gruntowego przedstawia K. Kirejczyk i M. Dąbrowski3. Według nich deweloper gruntowy oznacza w pewnym sensie usługodawcę, ale wyróżnia się tym, że usługodawca taki nabywa nieruchomość, najczęściej w postaci wielu sąsiadujących działek, dokonuje ich scalenia, niekiedy zmiany przeznaczenia pod względem zagospodarowania przestrzennego (np. odrolnienia), często przeprowadza wtórny podział i zapewnia dostarczenie infrastruktury, a następnie sprzedaje poszczególne działki. Mimo że najczęściej tego typu działania dotyczą budownictwa jednorodzinnego, prowadzone są coraz częściej w odniesieniu do obiektów komercyjnych: biurowych, handlowych czy przemysłowych. Warto zwrócić uwagę, że ta definicja została przyjęta w 2001 r., a obserwacje dotyczące możliwości pozyskania gruntu pod inwestycje skłaniają autorkę do przekonania, iż w definicji powinno znaleźć się określenie „coraz częściej”. Uzasadnienie tego stwierdzenia 1. http://en.wikipedia.org/wiki/Land_development. M. Bigosiński, K. Zima, Land development – schemat i przykład działalności, „Świat Nieruchomości” 2005, nr 51, s. 39–42. 3 M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje deweloperskie, Twigger, Warszawa 2001, s. 9. 2.

(3) Kształtowanie wartości gruntu.... 49. stanowią coraz liczniejsze sposoby odzyskania terenów poprzemysłowych, które mogą być przeznaczone pod zabudowę komercyjno-mieszkaniową (np. działania firmy Trigranit w Katowicach na terenach byłej kopalni) czy przekształcenie hal produkcyjno-magazynowych w lofty (choć tutaj dochodzi do przekształcenia funkcji istniejącej zabudowy). Próbę wprowadzenia częściowo polskiego terminu land developer podjął J. Lipiński4, tłumacząc to pojęcie na sformułowanie „deweloper gruntowy” – jest nim przedsiębiorca, którego głównym celem jest przygotowanie profesjonalnego produktu, jakim jest działka gruntu nadająca się do zabudowy określonym typem obiektu dochodowego. Deweloper gruntowy kreuje i podnosi wartość gruntu w złożonym procesie rozwojowym, a swój dochód uzyskuje po sprzedaży gruntu deweloperowi bądź inwestorowi obiektowemu. Oczywiście działalność dewelopera zajmującego się pojedynczą działką różni się zasadniczo od działalności przedsiębiorcy, który rozwija wielkoskalowy projekt urbanistyczny o znaczeniu miastotwórczym. Takie duże przedsięwzięcie zwykle odbywa się w gęstym otoczeniu społecznym, gdyż realizacja dotyka żywotnych interesów wielu grup tworzących skomplikowaną tkankę współczesnego organizmu miejskiego. 3. Istota i problemy dotyczące nieruchomości gruntowej Grunt jako jeden z podstawowych czynników produkcji w gospodarce kapitalistycznej jest dobrem ograniczonym. Grunt w sensie prawnym, zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego, oznacza nieruchomość stanowiącą część powierzchni ziemskiej będącą odrębnym przedmiotem własności o określonych granicach. Warto też podkreślić, że własność gruntu rozciąga się także na przestrzeni nad i pod jego powierzchnią, z zastrzeżeniem przepisów regulujących prawo do wód i kopalin. Ponadto z gruntem nieodłącznie związane jest pojęcie części składowych, które oznacza ogólną zasadę, że z wyjątkiem wyraźnie w ustawie określonych przypadków: do części składowych gruntów należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Wynika z tego istotna przestroga dla tych, którzy angażują kapitał w cudzy grunt: wszystko, co zostało w sposób trwały z gruntem połączone, naturalnie lub sztucznie, dzieli los prawny tego gruntu. W praktyce znaczenie jest takie, że wszystko, co zostało na gruncie wzniesione, staje się własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto tego dokonał i z czyich materiałów5. 4. J. Lipiński, Rola dewelopera gruntowego w procesie rozwoju i realizacji projektu Młode Miasto, „Urbanista” 2004, nr 12. 5 S. Sędek, Postaw na grunt [w:] Grunt to grunt. Aktualne aspekty w szacowaniu, Materiały XVI Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych, 20–22 września 2007, Katowice 2007,.

(4) 50. Katarzyna Kania. W sensie materialnym grunt stanowi kapitał właściciela o określonej wartości rynkowej związanej z potencjałem generowania korzyści finansowych lub użytkowych dla właściciela. Grunty wydzielone na ziemi stanowią specyficzny rodzaj kapitału trwałego i jednocześnie nieruchomego, co świadczy o unikatowości gruntów zabudowanych i wolnych, czyli nieruchomości. Grunty, jako kapitał, są zasadniczym elementem gospodarki rynkowej i co najważniejsze – zasobem ograniczonym. Dlatego tak ważne staje się właściwe wykorzystanie przestrzeni, zwłaszcza w obszarach miejskich6. Przed 1989 r. w Polsce rynek ziemi właściwie nie istniał. W gospodarce centralnie planowanej tereny pod przyszłe budownictwo były planowo odrolniane, uzbrajane i zabudowywane. Zgodnie z przyjętymi koncepcjami urbanistycznymi oraz ze względu na stosowaną technologię (wielka płyta) dla potrzeb budownictwa wykorzystywano głównie takie odrolnione tereny leżące na obrzeżach miast. W miastach ziemia została znacjonalizowana i przekazana przede wszystkim instytucjom publicznym oraz spółdzielniom mieszkaniowym. Te procedury, prawo pierwokupu państwa oraz sztywne przepisy urbanistyczne skutecznie zablokowały rozwój prywatnych inwestycji budowlanych. W.J. Brzeski wyróżnia cztery tzw. misalokacje, czyli niewydajne ekonomicznie zagospodarowanie gruntów zurbanizowanych. Pierwsza – nazwana misalokacją przestrzenną – oznacza nadmierne rozproszenie przestrzenne polskich miast. W konsekwencji prowadzi to do generowania nadmiernych kosztów przemieszczania się, zużycia energii, obciążenia środowiska naturalnego oraz utrzymywania ekstensywnej infrastruktury. Misalokacja funkcjonalna odnosi się do nadmiernej ilości terenów przemysłowych oraz niewystarczającej ilości terenów mieszkaniowych i komercyjnych. Dla porównania, w Krakowie nie więcej niż 35% gruntów było przeznaczonych na funkcje mieszkaniowe, podczas gdy w miastach o gospodarce rynkowej wskaźnik ten wynosi co najmniej 60%. Misalokacja lokalizacyjna sprowadza się do sprzeczności ze strukturą wartości gruntów i mechanizmami inwestycyjnymi, które przydzielają intensywność zabudowy według wartości gruntów – im wyższa jest wartość gruntów, tym wyższa intensywność zabudowy. Na peryferiach polskich miast znajdują się jednak wysokie bloki z małymi mieszkaniami, a w miastach o dojrzałej gospodarce rynkowej obserwuje się zabudowę mieszkaniową z dużymi mieszkaniami. Również w sferze przemysłowej mamy do czynienia z nieoptymalną lokalizacją nadmiernie ekstensywnych obszarowo funkcji przemysłowych. Przykładem jest fabryka czekolady „Wawel”, która od lat zajmowała centralne lokalizacje w Krakowie. Firma ta sprzedała grunty i przeniosła produkcję w okolice Krakowa. Tereny te częściowo zostały wykorzystane pod funkcje mieszkaniowe. s. 162–163. 6 W.J. Brzeski, Grunt to kapitał [w:] Grunt to grunt…, s. 3..

(5) Kształtowanie wartości gruntu.... 51. Ostatnia misalokacja – podmiotowa – dotyczy podmiotów, które zostały uwłaszczone na początku procesu transformacji i pozyskały grunty dzięki mechanizmom administracyjnym poprzedniego systemu, a nie przez konkurencję rynkową. W efekcie, właścicielami cennych gruntów są często podmioty nie bardzo świadome i zainteresowane racjonalnością ich wykorzystania lub niepotrafiące się tym profesjonalnie zająć. Dodatkowo obecne niskie opodatkowanie gruntów i brak podatku od ich wartości nie sprzyja lepszemu zagospodarowaniu, a wręcz ułatwia ich spekulacyjne przetrzymywanie7. 4. Wartość gruntu z punktu widzenia działalności deweloperskiej Istotą działalności dewelopera gruntowego jest poszukiwanie gruntów, które po wielu przekształceniach będą optymalnie wykorzystane. Pojawia się tutaj problem określenia wartości nieruchomości gruntowej w momencie nabycia i wpływu na nią poprzez działania dewelopera gruntowego. W chwili zakupu jest on zainteresowany określeniem wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania, co stanowi podstawę ustalenia ceny pomiędzy stronami umowy. Według standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, c) są świadome okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, d) nie działają w sytuacji przymusowej, e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, jeśli chodzi o charakter nieruchomości i stan rynku. Z punktu widzenia możliwości wykorzystania gruntu deweloper będzie poszukiwał wartości optymalnego sposobu wykorzystania, które oparte jest na założeniu, że mimo iż dwie lub więcej nieruchomości mają podobne cechy fizyczne, to mogą istnieć istotne różnice w możliwym sposobie ich wykorzystania. Poszukiwanie optymalnego sposobu wykorzystania nieruchomości wymaga odpowiedzi na następujące pytania8: 7. Por. ibidem, s. 7–9. E. Kucharska-Stasiak, Wartość rynkowa dla optymalnego sposobu użytkowania – czy jest optymalna dla wszystkich? Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2007, vol. 15, nr 1–2, s. 27. 8.

(6) 52. Katarzyna Kania. – czy proponowane wykorzystanie jest racjonalne i prawdopodobne? – czy wykorzystanie jest zgodne z prawem lub – jeśli nie – czy istnieje racjonalne prawdopodobieństwo, że można zdobyć prawny tytuł do takiego wykorzystania? – czy nieruchomość jest fizycznie odpowiednia do proponowanego wykorzystania lub – jeśli nie – czy może być do niego zaadaptowana? – czy proponowane wykorzystanie jest wykonalne finansowo? – czy wybrany optymalny sposób wykorzystania jest najbardziej produktywnym sposobem wykorzystania gruntów spośród sposobów wykorzystania spełniających pierwsze cztery warunki? Mimo że postawione pytania poprzedzają proces określenia wartości optymalnego wykorzystania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, to deweloper gruntowy też analizuje te problemy bardzo uważnie, określając dla siebie wartość inwestycyjną. Grunt, tak jak każda nieruchomość, ma określoną wartość użytkową. Oznacza to, że przynosi on konkretne korzyści użytkownikowi, zaspokaja potrzeby człowieka mające różnorodny charakter. Deweloper gruntowy będzie zainteresowany maksymalizowaniem użyteczności walorów budowlanych lub inwestycyjnych dla przyszłego inwestora. Wartość użytkowa gruntu wyrażana jest przez ocenę walorów użytkowych, tj. cech gruntów, które różnicują oczekiwania osób zainteresowanych. Walory użytkowe gruntu mają z kolei bezpośrednie przełożenie na jego wartość rynkową. 5. Czynniki wpływające na wartość gruntu w działalności deweloperskiej Obszarem zainteresowań dewelopera gruntowego są grunty budowlane lub inwestycyjne. Pierwsza grupa gruntów to grunty, na których mogą być realizowane inwestycje budowlane. Wyróżnia się tu grunty, na których wznosi się budynki o różnych funkcjach, realizuje elementy infrastruktury liniowej (drogi, sieć energetyczną, kanalizacyjną, gazową itp.) czy pozyskuje kopaliny. Grunty budowlane mogą mieć charakter komercyjny (po zrealizowaniu inwestycji budowlanej nieruchomość będzie przynosić właścicielowi dochody z najmu lub sprzedaży) bądź bytowy (nieruchomość mieszkaniowa bądź rekreacyjna będzie wykorzystana przez właściciela). Wpływ dewelopera na kształtowanie wartości użytkowej takiego gruntu będzie się kończył w momencie przygotowania terenu pod budowę. Druga grupa gruntów to grunty inwestycyjne, które są nabywane jako lokata kapitału. Wyróżnia się tu działki rolne, które w przyszłości można przekształcić na cele inwestycyjne, działki budowlane, nabywane w celu przy-.

(7) Kształtowanie wartości gruntu.... 53. szłej sprzedaży z zyskiem. Uważa się, że ten rodzaj gruntów będzie cieszył się zdecydowanie większym zainteresowaniem dewelopera gruntowego. W przypadku zainteresowania dewelopera gruntami budowlanymi pod zabudowę mieszkaniową fizycznymi cechami gruntu branymi pod uwagę będą: typ zabudowy (zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna, jednorodzinna wolno stojąca, jednorodzinna bliźniacza), lokalizacja (położenie w strefie przestrzennej miasta bądź wsi, dostępność do dróg o twardej nawierzchni, bliskość terenów zieleni, brak uciążliwego sąsiedztwa), wyposażenie w elementy infrastruktury technicznej (kanalizacja, wodociąg, energia elektryczna, gaz sieciowy), rzeźba terenu (teren płaski, teren o niewielkim spadku, teren o dużym spadku do drogi, teren o dużym spadku od drogi), warunki geotechniczne (teren bez ograniczeń budowlanych, grunt o ograniczonej nośności, teren podmokły), powierzchnia działki (wielkość powierzchni działki). By oszacować możliwy do uzyskania w przyszłości zysk z zainwestowanego kapitału w grunty inwestycyjne, np. rolne o potencjalnych walorach budowlanych, deweloper będzie określał plusy i minusy gruntu w zakresie cech fizycznych, takich jak: lokalizacja (bliskość terenów zabudowanych bądź przeznaczonych pod zabudowę, dostępnośc z drogi publicznej), bonitacja (klasy bonitacji ziemi), warunki geotechniczne (gleby przepuszczalne, brak ograniczeń w zabudowie, wysoki poziom wód gruntowych), możliwości uzbrojenia terenu (w pobliżu: kanalizacja, wodociąg, energia elektryczna), stan zagospodarowania (tereny nieużytkowane, gdzieniegdzie pojedyncze drzewa lub grupy drzew)9. Deweloper gruntowy będzie poszukiwał także możliwości wpływu na wzrost wartości nieruchomości w obszarze cech prawnych i ekonomicznych dotyczących nieruchomości gruntowych. W zbiorze cech prawnych znajdą się: stan prawny nieruchomości (forma własności, obciążenia prawne gruntu, np. służebność, hipoteka), brak uregulowań prawnych, przeznaczenie gruntu, wydane dokumenty, np. WZ i ZT, wymagania dotyczące zanieczyszczeń gleby (np. tereny poprzemysłowe), wpisy do rejestru zabytków. Natomiast pod względem cech ekonomicznych będzie istotne: określenie wielkości popytu na dany rodzaj gruntów na określonym obszarze i wskazania wielkości podaży, a także przeanalizowanie potencjału ekonomicznego rynku lokalnego pod kątem przygotowania gruntu do dalszego wykorzystania, które będzie pomocne w oszacowaniu płynności w jego zbyciu.. 9. Por. A. Nowak, K. Rzęsa, Miary wartości użytkowej gruntów [w:] Grunt to grunt…, s. 125–130..

(8) Katarzyna Kania. 54. 6. Zmiana wartości gruntu w poszczególnych fazach działalności dewelopera gruntowego Wymienione działania dewelopera gruntowego przebiegają zwykle w pewnej chronologicznej sekwencji, dzielącej się na cztery zasadnicze fazy, w których deweloper może wpływać na wartość gruntu10: Faza I: poszukiwanie, wybór i nabycie gruntu. Pierwsza faza procesu deweloperskiego rozpoczyna się poszukiwaniem odpowiedniego gruntu. Wykorzystywane są tutaj rozmaite kanały informacyjne: pośrednicy w obrocie nieruchomościami, Internet i prasa lokalna (oferty sprzedaży), wizja okolicznych terenów (rozmowy z właścicielami), kontakty osobiste. Po wyszukaniu odpowiednich lokacji, selekcji i dokonaniu ostatecznego wyboru, ostatnim krokiem jest nabycie terenu. Koszt zakupu działki zależy od wielu czynników, np. lokalizacji, wielkości, kształtu działki, uzbrojenia terenu. Należy pamiętać, że cechy determinujące wartość gruntu są różne dla każdego rynku lokalnego. Cena nie jest jedynym kosztem zakupu gruntu. Należy również uwzględnić nakłady poniesione na poszukiwania i negocjacje z właścicielami oraz przewidziane prawem opłaty (np. taksę notarialną, opłatę za wpis do KW, prowizję pośrednika, podatek VAT). Ponadto ze względu na charakterystyczne cechy nieruchomości, takie jak sąsiedztwo i stałość położenia, cena może zależeć od konkretnego kontekstu przestrzennego. W tej fazie wpływ dewelopera na kształtowanie wartości gruntu jest znikomy. Istotne jest, aby koszty wynikające z zakupu działki były adekwatne do cech nieruchomości gruntowych, a dokładniej do możliwości wykreowania wartości dodanej przez działania dewelopera gruntowego. Faza II: prawny rozwój terenu. Podstawowymi działaniami podejmowanymi przez dewelopera w tej fazie jest zdobycie odpowiednich pozwoleń oraz zainicjowanie procedur prawnych, zmierzających do przeobrażenia nieruchomości. Land developing wiąże się często ze staraniami o zmianę przeznaczenia przedmiotowego terenu. Chodzi tu zwłaszcza o tzw. odrolnienie, czyli wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Zakres koniecznych pozwoleń jest dość szeroki. Może tu chodzić o zdobycie warunków zabudowy (umożliwiających najbardziej opłacalne zagospodarowanie nieruchomości, co zwykle sprowadza się do maksymalizacji intensywności zabudowy), pozwolenie na budowę. Wszystkie powyższe działania podnoszą wartość przeobrażanej działki, często w istotny sposób. Uzyskanie decyzji WZ i ZT sprawia, że wartość rynkowa nieruchomości wzrasta i staje się istotnym atutem przy sprzedaży, dając pewność nabywcy co do możliwości realizacji konkretnych zamierzeń budowlanych.. 10. M. Bigosiński, K. Zima, Land Developer – inwestor przygotowujący teren pod przyszłą inwestycję, http://www.pgnpress.pl/press/50,681,688/cna.html..

(9) Kształtowanie wartości gruntu.... 55. Kolejnymi działaniami podejmowanymi w tej fazie są operacje podziału lub (i) scalania. Ponieważ grunty są często rozdrobnione pod względem własnościowym, scalanie może nastąpić w przypadku, kiedy na przedmiotowym terenie realizowana będzie większa inwestycja (np. centrum handlowe lub duże osiedle mieszkalne). Podział jest pożądany zwłaszcza w sytuacji, gdy grunt budowlany o dużej powierzchni jest dzielony na mniejsze kawałki i sprzedawany pojedynczym inwestorom pod budownictwo jednorodzinne. Często grunt najpierw jest scalany w jedną całość z kilku części o nieregularnych kształtach, a dopiero później dzielony na regularne działki. Dzięki zabiegom scalania lub podziału deweloperowi udaje się uzyskać wyższą wartość gruntów, która bezpośrednio wynika z wyższej użyteczności zagospodarowania terenu. Faza III: fizyczne przeobrażenie terenu. Faza obejmuje oczyszczenie terenu i wykonanie infrastruktury zewnętrznej. Nieruchomości rzadko są w pełni przystosowane do celów budowlanych – często ich zagospodarowanie wymaga szeroko zakrojonych działań. Pierwszym krokiem takiego procesu jest oczyszczenie, które może obejmować: karczowanie drzew, zagajników i krzaków, usunięcie pozostałości po wycince, usunięcie przeszkadzających skał, rozbiórkę istniejących, niepotrzebnych konstrukcji oraz wywózkę gruzu, prace rekultywacyjne. Po oczyszczeniu land developer może przystąpić do realizacji infrastruktury zewnętrznej. Prace te obejmują: wykonanie sieci cieplnej, elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, zapewnienie infrastruktury telekomunikacyjnej, wykonanie sieci drogowej oraz chodników, opracowanie oświetlenia, wykonanie kanalizacji deszczowej. W tej fazie największe znaczenie mają cechy fizyczne gruntu, który zakupił deweloper gruntowy. Im więcej udoskonaleń będzie w stanie przeprowadzić deweloper, tym wartość użytkowa gruntu będzie większa. Faza IV: sprzedaż ulepszonej nieruchomości. Deweloperzy gruntowi podejmują działania na nieruchomości na rzecz podmiotu zamawiającego lub z zamiarem znalezienia nabywcy dopiero po dokonaniu przeobrażenia gruntu. Wcześniejsze zlecenie ogranicza ryzyko rynkowe inwestycji, ponieważ redukuje czas konieczny na znalezienie kupca. Należy również pamiętać, że choć modelowy schemat działania dewelopera gruntowego obejmuje wszystkie powyższe fazy, przeprowadzona wcześniej analiza opłacalności inwestycji może skłonić go do sprzedaży działki na wcześniejszym etapie (np. przed wykonaniem infrastruktury zewnętrznej). Na tym etapie wartość gruntu będzie przedstawiała sumę wartości, którą deweloper zapłacił, i wartość dodaną wynikającą z jego działań, które udało się przeprowadzić zarówno w fizycznych, jak i prawnych przeobrażeniach..

(10) 56. Katarzyna Kania. 7. Zakończenie Spuścizna zagospodarowania przestrzennego, którą odziedziczono w Polsce po poprzednim systemie gospodarczym, daje ogromne możliwości odzyskiwania terenów, które zostały wykorzystane nieracjonalnie. Jednak działania te są ograniczone wysokim stopniem ryzyka i czasem. Obecny wzrost zainteresowania mieszkaniami jako obiektem lepszego bytowania, poszukiwania możliwości lokaty kapitału na polskim rynku nieruchomości oraz wcześniej już ujawniony wzrost popytu na niektóre funkcje komercyjne (np. stacje benzynowe, centra handlowe) oraz przemysłowe (produkcja lokowana w Polsce) – wszystko to spowodowało silny wzrost popytu na wolne grunty zurbanizowane. W większości przypadków, zgodnie ze wspomnianą prawidłowością, w gruntach został ulokowany znaczny kapitał własny inwestorów prywatnych. To wzmocniło dążenie właścicieli gruntów do podnoszenia ich wartości, poprzez optymalne zagospodarowanie najbardziej korzystnymi funkcjami. W sferze mieszkaniowej oznacza to tradycyjnie silne dążenie deweloperów do maksymalizacji intensywności zabudowy. Im mniejsze bezpieczeństwo obrotu gospodarczego, gorsze uzbrojenie gruntów, niepewne przesądzenia planistyczne i mniej wiarygodna informacja rynkowa, tym większe jest ryzyko odczuwane przez inwestorów i tym większa stopa zwrotu kompensująca to ryzyko i w efekcie tym niższe ceny gruntów płacone przez deweloperów. Dlatego też deweloperzy – szczególnie zagraniczni – są gotowi płacić znacznie wyższe ceny za grunty z uregulowanym stanem prawnym, w pełni uzbrojone oraz jasno określone co do warunków zabudowy. Są również skłonni obniżyć marżę ryzyka wpływającego na cenę gruntów, jeżeli mają wiarygodną informację o lokalnym rynku nieruchomości oraz sytuacji bądź perspektywie rozwoju społeczno-ekonomicznego. Stąd wynikają duże możliwości wpływania dewelopera gruntowego na przeobrażenia pełnionych funkcji przez grunty, które w istotny sposób zmieniają swoją wartość i znajdują nabywców pragnących przystąpić do realizacji procesu budowlanego. Literatura Bigosiński M., Zima K., Land development – schemat i przykład działalności, „Świat Nieruchomości” 2005, nr 51. Bigosiński M., Zima K., Land Developer – inwestor przygotowujący teren pod przyszłą inwestycję, http://www.pgnpress.pl/press/50,681,688/cna.html. Brzeski W.J., Grunt to kapitał [w:] Grunt to grunt. Aktualne aspekty w szacowaniu, Materiały XVI Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych, 20–22 września 2007, Katowice 2007. Dąbrowski M., Kirejczyk K., Inwestycje deweloperskie, Twigger, Warszawa 2001. Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. 1964, nr 16, poz. 93 z późn. zm..

(11) Kształtowanie wartości gruntu.... 57. Kucharska-Stasiak E., Wartość rynkowa dla optymalnego sposobu użytkowania – czy jest optymalna dla wszystkich? Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2007, vol. 5, nr 1–2. Lipiński J., Rola dewelopera gruntowego w procesie rozwoju i realizacji projektu Młode Miasto, „Urbanista” 2004, nr 12. Nowak A., Rzęsa K., Miary wartości użytkowej gruntów [w:] Grunt to grunt. Aktualne aspekty w szacowaniu, Materiały XVI Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych, 20–22 września 2007, Katowice 2007. Sędek S., Postaw na grunt [w:] Grunt to grunt. Aktualne aspekty w szacowaniu, Materiały XVI Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych, 20–22 września 2007, Katowice 2007. How Land Developers Shape Land Values The field of interest of land developers will be land which is not necessarily easy to acquire or attractive to other investors seeking to immediately begin building. The land developer’s role is to seek out areas that, as a result of different transformations – physical or legal – will in the future be able to be used to their full potential. In other words, the land developer thinks about the value of the land he is purchasing not as it is at the time of purchase, but with a view to creating its optimal use down the road. This approach allows him to turn a profit when he sells the land. The article examines the influence a land developer exerts on the value of property. The author attempts to analyse the characteristics which affect the value of land and the activities undertaken by land developers in particular phases of the business they conduct..

(12)