Regulacje prawne umowy użyczenia w aspekcie historycznym z uwzględnieniem obowiązującego stanu prawnego

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 809. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. 2009. Aneta Kaźmierczyk Katedra Prawa. Regulacje prawne umowy użyczenia w aspekcie historycznym z uwzględnieniem obowiązującego stanu prawnego Umowa użyczenia w postaci dojrzałej odrębnej instytucji prawnej pojawiła się w Rzymie w ostatnich wiekach republiki. We wcześniejszym okresie możliwość korzystania z cudzych rzeczy opierano na fiducia cum amico contracta – powierniczym przeniesieniu własności. Jednakże z uwagi na niedogodności wynikające z konieczności dwukrotnej mancypacji lub res cessio, fiducia została usunięta ze źródeł klasycznych za Justyniana. Ponieważ fiducia stosowana była zazwyczaj tylko pomiędzy Rzymianami i to przy rzeczach o wysokiej wartości, równolegle wykształciło się użyczenie, wykorzystywane w kręgach osób najbliższych. Początkowo praktykowano oddawanie rzeczy w bezpłatne używanie na zasadzie zwykłego zaufania, bez żadnych formalności i bez osobowych gwarancji prawnych. Jeżeli jednak biorący w wyraźny sposób nadużył zaufania oddającego, ten ostatni miał do dyspozycji powództwa z tytułu kradzieży. W okresie republiki, rozluźnienie więzi społecznej pomiędzy samymi Rzymianami i szerokie kontakty z cudzoziemcami wywołały potrzebę prawnego uregulowania codziennej praktyki bezpłatnego korzystania z rzeczy cudzej. Osobna instytucja komodatu zarysowała się najpierw w ius honorarium, a następnie została przejęta do ius civile1. Commodatum było kontraktem nieodpłatnym, realnym, dwustronnie zobowiązującym niezupełnym, ocenianym według wymogów dobrej wiary2. Dochodził on 1. K. Kolańczyk, Prawo rzymskie, Warszawa 1997, s. 366–367.. Commodum to „korzyść” albo „wygoda”, stąd w późniejszych ustawodawstwach nazwa instytucji – „wygodzenie”. Tak też brzmiała staropolska nazwa instytucji użyczenia. 2.

(2) Aneta Kaźmierczyk. 92. do skutku re, tzn. przez realne wręczenie rzeczy. Jego treścią było bezpłatne korzystanie z cudzych rzeczy w zakresie ustalonym przez strony, w każdym wypadku bez prawa do pobierania pożytków. Przedmiotem użyczenia były zwykle rzeczy ruchome, niezużywalne. Rzeczy zużywalne mogły stanowić przedmiot użyczenia tylko wtedy, gdy spełniały zadanie rzeczy niezużywalnych, na pokaz np. monety u bankiera, rzeczy dla przybrania stołu – ad pompam vel ostentationem. Commodatum było umową zawieraną na czas oznaczony. Komodant nie mógł domagać się wcześniejszego zwrotu rzeczy użyczonej, chociażby sam jej potrzebował, nawet gdyby kontrahent naruszył warunki umowy3. Podaje się jednak również, że w razie naruszenia obowiązków przez komodatariusza, komodant mógł żądać za pomocą actio commodati directa zwrotu przedmiotu użyczenia wraz z przynależnościami, a gdyby zwrot stał się niemożliwy z winy komodatariusza – wynagrodzenia szkody4. Pomimo wydania rzeczy komodant przez cały czas umowy pozostawał posiadaczem a komodatariusz uzyskiwał tylko dzierżenie. Komodant odpowiadał wobec komodatariusza tylko za dolus i za culpa lata wtedy, gdy np. złośliwie użyczył zwierzęcia niebezpiecznego dla otoczenia. Komodatariusz miał obowiązek strzec rzeczy użyczonej z najwyższą starannością (custodia – obowiązek strzeżenia), odpowiadał więc za wszystkie stopnie winy. W razie używania rzeczy niezgodnie z umową lub z jej przeznaczeniem, odpowiadał za przypadek (furtum rei, furtum usus, np. wtedy gdy konia wierzchowego użył do służby na wojnie). Komodatariusz ponosił zwykłe koszty utrzymania rzeczy, natomiast od komodanta mógł się domagać zwrotu kosztów nadzwyczajnych, np. wydatków na leczenie niewolnika. Zwrotu rzeczy lub jej wartości komodant mógł dochodzić za pomocą actio commodati directa, natomiast komodatariuszowi przysługiwała contrarium commodati iudicium do dochodzenia zwrotu nakładów i naprawienia szkody wynikłej z winy komodanta. Przysługiwało mu również prawo zatrzymania rzeczy w celu zabezpieczenia roszczeń5. W Polsce pierwsze regulacje dotyczące umowy użyczenia zwanej wygodzeniem lub pożyczką, odnaleźć można już w prejudykatach Statutów Kazimierza Wielkiego6. Prawo polskie w okresie średniowiecza było prawem zwyczajowym. Od XIII w. współistniały na ziemiach polskich trzy systemy prawa: prawo ziemskie, prawo miejskie zwane niemieckim (obowiązujące również na wsiach lokowanych na prawie niemieckim) i prawo kościelne. Statuty Kazimierza Wielkiego wywodziły się z prawa zwyczajowego, stanowiąc zalążek kodyfikacji ogólnopol K. Kolańczyk, op. cit., s. 367.. 3. W. Osuchowski, Rzymskie prawo prywatne, Warszawa 1988, s. 345.. 4. K. Kolańczyk, op. cit, s. 368.. 5. W. Uruszczak, Korektura Praw z 1532 Roku. Studium historycznoprawne, t.I, ZNUJ, CMLXVI, z. 135, s. 231. 6.

(3) Regulacje prawne umowy użyczenia…. 93. skiej. Uzupełnione były ekstrwagantami (postanowieniami monarchy) oraz prejudykatami (fikcyjnymi rozstrzygnięciami sporów sądowych). W jednym z prejudykatów wspomniano o kontrakcie użyczenia. Na jego podstawie zredagowano dwa artykuły o wynagrodzeniu szkody z tytułu uszczerbku jakiego doznał przedmiot oddany w używanie. Pierwszy, C. 604, nakazywał aby oddany w użytkowanie koń, przez dwa tygodnie, licząc od daty zwrotu, nie był używany do pracy, lecz obserwowany. Jeśli w tym czasie okulał, odpowiedzialność za szkodę obciążała komodatariusza. Następny, C. 605, odnosił powyższą zasadę do wszelkich innych rzeczy oddanych w używanie innej osobie. Charakter prawny umowy wygodzenia nie odbiegał jednak w dawnej Polsce od wzorów rzymskich. Wygodzenie polegało na daniu w bezpłatne używanie rzeczy oznaczonej indywidualnie, bez przeniesienia własności, z obowiązkiem jej zwrotu w stanie niepogorszonym7. W takim też charakterze było szeroko rozpowszechnione w czasach nowożytnych we wszystkich trzech systemach prawnych (ziemskim, miejskim i wiejskim). Charakter umowy nie uległ również zmianie w okresie zaborów. Nadto w Pruskim Prawie Krajowym (Preussisches Landrecht) obowiązującym w zaborze pruskim, dokładnie określono umowę wygodzenia jako umowę dwustronnie przypadkowo zobowiązującą, w przeciwieństwie do umów „w istocie swojej dwustronnych”, jak np. umowa najmu czy dzierżawy8. Cechy charakterystyczne użyczenia, takie jak nieodpłatność i realność, pozostawały bez zmian. Kodeks Napoleona regulował umowę użyczenia jako umowę nieodpłatną i realną w art. 1875–1891. Wskazywała na to treść art. 1875: „Pożyczka do używania, czyli wygodzenie, jest to umowa, przez którą jedna ze stron daje drugiej pewną rzecz do używania, z obowiązkiem, aby biorący zwrócił ją po jej użyciu”. Jak wynika z powyższego, użyczenie zwane było pożyczką do używania lub wygodzeniem (prét à usage ou commodat). Na zasadzie art. XVI § 2 przepisów wprowadzających kodeks zobowiązań, art. 1875–1891 Kodeks Napoleona, dotyczące instytucji użyczenia, zostały w całości uchylone. Pozostał w mocy art. 2232, zgodnie z którym czyny polegające na prostej możności i zawisłe od prostego dopuszczenia, nie mogą stanowić podstawy posiadania ani przedawnienia. Powyższe dotyczy precarium w ścisłym znaczeniu. Kodeks cywilny austriacki regulował umowę użyczenia (kontrakt wygodzenia) w § 971–982. W myśl § 971, umowa użyczenia zaliczana była do kontraktów nieodpłatnych i realnych, co wynikało z treści wymienionego przepisu. Zaznaczono w nim bowiem, że jeżeli ktoś oddaje komuś rzecz niezużywalną jedynie do nieodpłatnego używania na czas oznaczony, to powstaje kontrakt wygodzenia. 7 S. Płaza, Historia prawa w Polsce na tle porównawczym, cz. I: X–XIII w., Kraków 1997, s. 322. 8. S. Płaza, op. cit., cz. II: Polska pod zaborami, Kraków 1997, s. 79..

(4) Aneta Kaźmierczyk. 94. Umowa zaś, przez którą przyrzeka się komuś rzecz wygodzić, bez jej oddania, jest obowiązująca, ale nie jest jeszcze kontraktem wygodzenia. Na zasadzie art. XXII § 2 przepisu wprowadzonego kodeksu zobowiązań, regulacje te zostały w całości uchylone. Tom X cz. 1 Zwodu Praw regulował umowę użyczenia w art. 2064–2068, definiując użyczenia jako umowę nieodpłatną i realną. Zgodnie z art. 2064, umowa użyczenia to umowa, na mocy której jedna osoba ustępuje prawo używania swego mienia ruchomego, pod warunkiem jego zwrotu w stanie, w jakim było dane, bez wynagrodzenia za korzystanie. Przepisy te zostały uchylone na mocy art. XXXV § 2 przepisów wprowadzających kodeks zobowiązań. W kodeksie cywilnym niemieckim umowy użyczenia dotyczą § 598–606. W myśl § 598 umowa użyczenia zobowiązuje użyczającego przedmiot do bezpłatnego udostępnienia przedmiotu biorącemu w używanie. Pomimo że z określenia można wnioskować o konsensualnym charakterze umowy, to w praktyce umowę użyczenia zalicza się do umów realnych9. Przepisy § 598–606 na zasadzie art. XXVII § 3 przepisów wprowadzających kodeks zobowiązań zostały w całości uchylone. Umowa użyczenia kształtowała się w okresie zaborów zgodnie z przepisami kodeksów dzielnicowych, jako umowa nieodpłatna i realna. Twórcy projektu głównego kodeksu zobowiązań10 w art. 133 określili użyczenie również jako umowę Zaznaczyć jednak należy, że nie jest to jednakże jedyny pogląd.. 9. 3 czerwca 1919 r. Sejm Ustawodawczy uchwalił ustawę o Komisji Kodyfikacyjnej. Artykuł 2 ustawy określał ogólnie, że zadaniem Komisji ma być „przygotowanie projektów jednolitego ustawodawstwa dla wszystkich ziem w skład Państwa wchodzących”. Przyjęto, że żaden z systemów zaborczych nie zostanie uznany jako prawo obowiązujące na całym terytorium Państwa Polskiego. Pracami Komisji kierowało prezydium, zaś Komisja podzieliła się na wydziały: cywilny i karny. W ramach Wydziału Cywilnego powstały trzy sekcje: prawa cywilnego, prawa handlowego i procedury cywilnej. Sekcja prawa cywilnego rozpoczęła swą działalność pod kierunkiem W.L. Jaworskiego, profesora UJ. Zrezygnowano z pierwotnego programu przekazania Sejmowi pełnego projektu Kodeksu cywilnego i podjęto równoczesne prace nad wszystkimi działami prawa, wchodzącymi w skład Kodeksu cywilnego. Działy te otrzymały osobnych referentów, którzy stawali się autorami projektów. Interes obrotu gospodarczego skłaniał do szybkiego opracowania prawa o zobowiązaniach. Postanowiono więc wyłączyć zobowiązania z całości prawa cywilnego i opracować je w postaci osobnego kodeksu. Prof. E. Till z udziałem adwokata L. Domańskiego jako koreferenta przygotował projekt części ogólnej. Po śmierci E. Tilla w 1926 r. kierownictwo pracy przejął prof. R. Longchamps de Berier. Obrady nad projektem prawa o zobowiązaniach rozpoczęły się w Komisji Kodyfikacyjnej w 1929 r. Podstawą obrad był m.in. projekt wstępny (główny) części szczegółowej prawa o zobowiązaniach opracowany przez profesorów Ernesta Tilla i Romana Longchamps de Berier. Pierwsze czytanie odbyło się od 15 sierpnia 1929 r. do 18 marca 1931 r. Po ostatnim czytaniu od 7 listopada 1932 r. do 30 kwietnia 1933 r. projekt uchwalony ostatecznie przez podkomisje został 23–27 czerwca 1933 r. przyjęty przez Kolegium Uchwalające Komisji Kodyfikacyjnej. Sformułowanie uchwalonych zmian i poprawek redakcyjnych zlecono osobnej podkomisji, która wykonała pracę do 6 lipca 1933 r. Następnie projekt został przesłany Ministrowi Sprawiedliwości i po drobnych korektach ogłoszony został rozporządzeniem Prezy10.

(5) Regulacje prawne umowy użyczenia…. 95. realną. Przepis art. 133 brzmiał: „Przez oddanie rzeczy użyczonej zobowiązuje się użyczający dozwolić biorącemu jej bezpłatnego używania przez czas użyczenia”. W toku obrad nad kodeksem zobowiązań porzucono jednak pierwotną, realną koncepcję projektu głównego i uregulowano użyczenie jako umowę konsensualną. Główny referent projektu, R. Longchamps de Berier11, uzasadniał takie rozwiązanie tym, że „Według k.N. (art. 1875) i kca (§ 971) użyczenie jest umową realną. Kcn w § 598 pozostawia tę kwestię nierozstrzygniętą, w nauce jest ona sporna. Umowa najmu jak umowa pożyczki, z którymi użyczenie ma wiele cech wspólnych, są w kz umowami konsensualnymi oraz, kz szwajc., jako z tych wszystkich ustawodawstw najnowszy, uregulował użyczenie jako umowę konsensulaną”. Ostatecznie, wzorując się na przepisach szwajcarskiego prawa o zobowiązaniach z 1911 r. (art. 305–311), a zwłaszcza na przepisie art. 305, któremu odpowiadał przepis art. 419 kz, określony został charakter umowy użyczenia w kodeksie zobowiązań jako konsensualny. W Kodeksie cywilnym powrócono do pierwotnego charakteru umowy użyczenia, normując umowę jako realną, co wynika z przepisu art. 710 kc12, Tym samym w obecnym kształcie nawiązuje ona bezpośrednio do swoich rzymskich źródeł. Zgodnie z treścią art. 710 kc „Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używadenta Rzeczypospolitej z 27 października 1933 r. jako Kodeks zobowiązań. Zob. S. Grodziski, Prace nad kodyfikacją i unifikacją polskiego prawa prywatnego (1919–1947), KPP 1992, z. 1–4, s.10–17; zob. też R. Longchamps de Berier, Zobowiązania, Poznań 1948, s. 1–3.. 11 R. Lonchamps de Berier, Uzasadnienie Projektu Kodeksu Zobowiązań z uwzględnieniem ostatecznego tekstu kodeksu w opracowaniu głównego referenta projektu, prof. Romana Longchamps de Berier, art. 294–369 [w:] Komisja Kodyfikacyjna. Podkomisja Prawa o zobowiązaniach, z. 7, Warszawa 1937, s. 176.. Kodeks cywilny nie jest jednakże jedynym aktem prawnym, w którym została wyszczególniona umowa użyczenia. Wymienić bowiem można wiele ustaw, gdzie ona występuje, pełniąc często funkcje zasadnicze, np.: Ustawę z 24 czerwca 1997 r. o bibliotekach Dz.U. 2001, nr 129, poz. 1440.; Ustawę z 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych Dz.U. 2000, nr 80, poz. 904.; Ustawę z 21 listopada 1996 r. o muzeach Dz.U. 1997, nr 5, poz. 24.; Ustawę z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa Dz.U. 1995, nr 57, poz. 299.; Ustawę z 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej Dz.U. 2004, nr 65, poz. 593 z zm.; Ustawę z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz.U. 1997, nr 115, poz. 741.; Ustawę z 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz Agencji Mienia Wojskowego Dz.U. 1996, nr 90, poz. 405.; Ustawę z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej Dz.U. 1995, nr 86, poz. 433.; Ustawę z 21 maja 1999 r. o broni i amunicji Dz.U. 2001, nr 27, poz. 298.; Ustawę z 26 czerwca 1997 r. o Międzynarodowym Instytucie Biologii Molekularnej i Komórkowej w Warszawie Dz.U. 1997, nr 106, poz. 674.; Ustawę z 18 gru 1998 r. o Instytucie Pamięci Narodowej – Komisji Ścigania Zbrodni przeciwko Narodowi Polskiemu Dz.U. 1998, nr 155, poz. 1016.; Ustawę z 27 czerwca 1997 r. o partiach politycznych Dz.U. 1998, nr 106, poz. 668 z późn. zm. 12.

(6) Aneta Kaźmierczyk. 96. nie oddanej mu w tym celu rzeczy”. Unormowania umowy użyczenia dopełnione są w przepisach art. 711–719 kc. Wskazując obowiązujące regulacje dotyczące umowy użyczenia, należy wymienić również ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego13 (zwaną dalej ustawą o ochronie praw lokatorów). Ustawa ta bowiem ma istotne znaczenie przy analizie źródeł umowy użyczenia w polskim prawie cywilnym. Dzieje się tak dlatego, że regulacje kodeksu cywilnego dotyczące umowy użyczenia ukształtowane zostały z myślą o rzeczach ruchomych. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stanowią uzupełnienie regulacji zawartej w kodeksie cywilnym w sytuacji, gdy przedmiotem umowy użyczenia jest lokal. Warto zatem wskazać z czego wynika bezpośrednie zastosowanie regulacji zawartych w wymienionej ustawie do umowy użyczenia oraz wskazać czy regulacje te dotyczyć będą każdej umowy użyczenia lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów znajduje zastosowanie nie tylko do najmu lokali mieszkalnych, ale również do wszystkich innych stosunków prawnych stanowiących tytuł do lokalu z wyjątkiem prawa własności. Z uwagi na szeroko ujęty zakres podmiotowy, ustawa ta obejmuje także stosunek użyczenia. Z zakresu przepisów ustawy, stosowanych do podmiotów umowy użyczenia, wyłączone będą jednak regulacje, w których ustawodawca w sposób bezpośredni zawęża krąg podmiotów poprzez wskazanie cechy odpłatności tytułu prawnego. Zastosowanie wszystkich innych przepisów wynika z art. 1 ustawy w zw. z art. 2 ust. 1 pkt 1. Zgodnie z wskazanymi przepisami ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów, przez których należy rozumieć podmioty wskazane w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przepis art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy zawiera definicję pojęcia „lokator”. Jest to jedno z najważniejszych pojęć, którym posługuje się ustawa. Oprócz pojęcia „lokatora” dla regulacji umowy użyczenia mają znaczenie również definicje „właściciela”, „współlokatora” i „lokalu”. W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy, pod pojęciem lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Wynika z tego, że lokatorem będzie również biorący do używania, gdy przedmiotem umowy będzie lokal w rozumieniu ustawy. Zwrócić też należy uwagę, że lokatorem będzie także osoba, która zawrze z najemcą umowę użyczenia, jak też osoba, która zawrze umowę najmu czy też użyczenia z biorącym do używania. Przedstawienie pojęcia „lokatora” zawartego w ustawie, wymaga także odpowiedzi na pytanie, czy lokatorem – biorącym do używania, oprócz osób fizycz13. Dz.U. 2001, nr 71, poz. 733..

(7) Regulacje prawne umowy użyczenia…. 97. nych może być również osoba prawna. W doktrynie14 wskazuje się, że z samej treści przepisu art. 2 ust. 1 pkt 1 wynika, że lokatorem może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, jeśli używa lokalu na podstawie tytułu prawnego innego niż własność. Trudno jednak dokonać właściwej interpretacji przepisu, nie biorąc pod uwagę słusznego poglądu innego autora15, który głosi, że „przepis nie zastrzega, że lokatorem może być wyłącznie osoba fizyczna, ale przecież tylko takie osoby mają potrzeby mieszkaniowe”. Trzeba bowiem zauważyć, że status lokatora zgodnie z przepisami ustawy przysługiwać będzie podmiotowi spełniającemu dwie przesłanki kumulatywnie. Po pierwsze, musi on używać lokalu na podstawie tytułu prawnego innego niż prawo własności. Po drugie, lokal którego używa musi być lokalem służącym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lub lokalem będącym pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki (art. 2 ust. 1 pkt 4). Biorąc zatem pod uwagę, że lokatorem może być osoba używająca lokalu służącego zgodnie z umową do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, należy uznać, że osoba prawna nie może być uważana za lokatora w rozumieniu ustawy. Tak sformułowana teza wymaga ustosunkowania się do odmiennego poglądu wyrażonego w doktrynie16, który zakłada, że „w przypadku, gdy osoba prawna zajmująca lokal na podstawie tytułu innego niż własność, odda lokal w bezpłatne używanie bądź w podnajem osobom fizycznym, powinna być uważana za lokatora w rozumieniu ustawy”. Autor poglądu podkreślił, że w sytuacji, w której osoba prawna udostępnia lokal mieszkalny na podstawie tytułów prawnych innym osobom, np. pracownikom, to należy taką osobę prawną uznać za lokatora, aby zapewnić odpowiednią ochronę osobom fizycznym korzystającym z tego lokalu. W przeciwnym razie właściciel, wypowiadając bądź w inny sposób doprowadzając do ustania stosunku prawnego dającego tytuł do lokalu osobie prawnej, mógłby bezpośrednio doprowadzić do ustania tytułu prawnego osób fizycznych. Dodatkowo autor wskazuje na wykładnię historyczną, zaznaczając, że w trakcie prac. E. Bończyk- Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów, najem i inne formy odpłatnego używania mieszkań w świetle nowych przepisów, Warszawa 2002, s. 27. 14. A. Mączyński, Dawne i nowe instytucje polskiego prawa mieszkaniowego, KPP 2002, nr 1, s. 98. Zob. też A. Mączyński, Prawo do mieszkania w świetle Konstytucji RP [w:] Godność człowieka a prawa ekonomiczne i socjalne, Księga jubileuszowa wydana w piętnastą rocznicę ustanowienia Rzecznika Praw Obywatelskich, Warszawa 2003, s. 138. W pracy tej autor wyraźnie wskazuje, że lokatorem może być tylko osoba fizyczna, bowiem tylko osoby fizyczne mają potrzeby mieszkaniowe. Tak też K. Pietrzykowski, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa 2003, s. 231. 15. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 38–39. 16.

(8) Aneta Kaźmierczyk. 98. komisji sejmowej proponowano ograniczenie pojęcia lokatora jedynie do osoby fizycznej, co jednak zarówno przez komisję, jak i przez sejm nie zostało przyjęte. Uwagi dotyczące wskazanego poglądu rozpocząć należy od przytoczenia wyrażonego w doktrynie17 twierdzenia, odnoszącego się do sposobu interpretacji wszystkich przepisów zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Brzmienie jego jest następujące: „Obserwacja, że ochrona praw lokatorów jest ograniczeniem własności, dostarcza ważnej wskazówki dla wykładni normujących ją przepisów. Powstające na ich tle wątpliwości interpretacyjne powinny być rozstrzygane w kierunku ochrony własności prywatnej, jako prawa podmiotowego dającego uprawnionemu najsilniejsze władztwo nad rzeczą, objętego bezpośrednią ochroną konstytucyjną i będącego jedną z podstaw ustroju gospodarczego państwa”. Mając powyższe na uwadze, stwierdzić trzeba, że przepis art. 2 ust. 1 pkt 1 nie wyłącza osoby prawnej z kręgu lokatorów, jednakże interpretując ten przepis nie można pominąć faktu, że osoba prawna nie ma potrzeb mieszkaniowych, a zatem umowy przez nią zawarte z użyczającym (czy też wynajmującym) dotyczyć będą lokalu, który zaklasyfikować będzie można jako lokal użytkowy. Osoba prawna nie będzie zatem korzystać z lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, chyba że za właściwe należałoby uznać, iż jakieś lokale ze swej natury służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wniosek taki zdaje się wypływać ze słów „w sytuacji gdy osoba prawna, uzyskując tytuł do lokalu, udostępnia lokal mieszkalny na podstawie”. Wniosku takiego nie można jednak zaakceptować. Zgodzić się bowiem trzeba z poglądem18, że „o tym, jakim celom służy dany lokal, decyduje wola właściciela, mogąca znaleźć wyraz w umowie, przez którą właściciel oddaje ten lokal do używania innej osobie”. Cel jakiemu służyć ma lokal znajduje wyraz w umowie pomiędzy stronami i nie może być samowolnie zmieniony poprzez działania osoby, której lokal został oddany do używania. Nie może budzić wątpliwości fakt, że lokal przeznaczony przez właściciela na lokal użytkowy (który mógłby być lokalem mieszkalnym), nie jest lokalem mieszkalnym. Jeżeli zatem osoba prawna zatrudnia pracowników, to korzystają oni z lokalu w zakresie, w jakim przysługuje prawo korzystania z lokalu osobie prawnej. Jeżeli użyczający wyrazi zgodę na użyczenie lokalu osobie trzeciej, to osoba prawna nie może użyczyć lokalu w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych tej osoby. Działanie takie należałoby zakwalifikować jako sprzeczne z umową. Zmiana przeznaczenia lokalu przez osobę prawną nie może wpłynąć na objęcie danego lokalu zakresem przepisów ustawy. Tym samym, nie może powodować powstania, po stronie osób trzecich, uprawnień wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. 17. A. Mączyński, Dawne i nowe…, s. 96. Ibidem, s. 97.. 18.

(9) Regulacje prawne umowy użyczenia…. 99. Niezrozumiały jest również argument, że wypowiedzenie osobie prawnej stosunku prawnego dającego tytuł do korzystania z lokalu, w sytuacji, w której nie przysługiwałby jej status lokatora, mogłoby bezpośrednio doprowadzić do ustania tytułu prawnego osób fizycznych i dlatego też z uwagi na cel regulacji ustawowej o ochronie praw lokatorów, należy uznać, że osoba prawna powinna być uważana za lokatora w rozumieniu ustawy. Okoliczność przypisania, czy też nieprzypisania osobie prawnej statusu lokatora nie ma wpływu na fakt, że w sytuacji zakończenia umowy łączącej osobę prawną z użyczającym (czy też wynajmującym), rozwiązaniu podlega również umowa zawarta przez osobę prawną z osobami trzecimi (art. 668 § 2, 675, 718 § 2 kc). Umowa z osobą trzecią ulega rozwiązaniu z mocy samego prawa z chwilą zakończenia podstawowego stosunku użyczenia czy też najmu, nawet jeśli była zawarta na czas dłuższy niż umowa podstawowa. Uznanie osoby prawnej za lokatora nie ma więc wpływu na czas trwania umowy podnajmu czy też użyczenia. Można dodać, iż konsekwencją przyjęcia analizowanego poglądu, byłoby również to, że osobie prawnej, która nie udostępnia lokalu osobom trzecim nie przysługiwałby status lokatora, a przysługiwałby osobom prawnym udostępniającym lokal osobom trzecim. Do tych ostatnich odnosiłyby się przepisy dotyczące okresu, na jaki może być zawierana umowa, jak też przepisy dotyczące wypowiadania stosunku prawnego lokatorowi. Taka ingerencja w prawa przysługujące właścicielowi w stosunku do lokali użytkowych, wydaje się nieuzasadniona i sprzeczna z ratio legis ustawy, mającej na celu ochronę godności człowieka poprzez realizację konstytucyjnego obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy, właścicielem w rozumieniu ustawy jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Pojęcia właściciela nie należy rozumieć w znaczeniu, jakie nadaje mu przepis art. 140 kc. W ustawie posłużono się bowiem terminem „właściciel” dla określenia wszystkich podmiotów udostępniających lokatorowi lokal na podstawie stosunku prawnego innego niż prawo własności19. Właścicielem w rozumieniu ustawy będzie zatem także użyczający oraz biorący do używania, w sytuacji gdy wynajął lub użyczył lokal osobie trzeciej. Wśród definicji zawartych w ustawie, szczególne znaczenie dla rozważań zawartych w niniejszej pracy, nabiera również określenie terminu „współlokatora”. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy, przez współlokatora należy rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem. Niewątpliwie będzie więc to sytuacja, kiedy tytuł prawny do używania 19 Jak słusznie jednak zauważa A. Mączyński, na tle niektórych przepisów ustawy (art. 11 ust. 4–7) wydaje się jednak uzasadnione ograniczenie zakresu nazwy „właściciel” tylko do osoby, której przysługuje prawo własności w rozumieniu kodeksu cywilnego. Zob A. Mączyński, Dawne i nowe…, s. 98–99..

(10) Aneta Kaźmierczyk. 100. lokalu dotyczył będzie wspólnie kilku osób. Definicja współlokatora obejmie również osoby, które na podstawie różnych tytułów prawnych zamieszkują w jednym lokalu, a część tego lokalu przeznaczona jest do wspólnego używania. Współlokatorem w myśl ustawy, będzie również osoba zamieszkująca z lokatorem na podstawie stosunku prawnego zawartego z lokatorem za zgodą właściciela, jak też osoba zamieszkująca z najemcą obciążonym w stosunku do niej obowiązkiem alimentacyjnym. Współlokatorem będzie więc biorący do używania czy też najemca, który zawarł umowę z komodatariuszem za zgodą użyczającego. Ostatnim z pojęć mającym znaczenie dla określenia zakresu zastosowania przepisów ustawy do regulacji umowy użyczenia jest pojęcie „lokalu” zdefiniowane w art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy, zgodnie z którym przez „lokal” należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią artystyczną służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów turystycznych lub wypoczynkowych. Analizując treść omawianej definicji, zwrócić uwagę należy na trzy zagadnienia. Po pierwsze, wyjaśnienia wymaga pojęcie lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Po drugie, przybliżyć należy pojęcie pracowni służącej twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Następnie wyjaśnić trzeba, jakie lokale wyłączone zostały spod zakresu ustawy. Analizując zwrot „lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych” należy stwierdzić, że definicja lokalu zawarta w ustawie o ochronie praw lokatorów różni się od definicji lokalu z ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. W obowiązującej ustawie, ustawodawca odstąpił od definiowania lokalu na podstawie jego minimalnych cech użytkowych oraz od kryterium samodzielności lokalu. Jedynym kryterium wskazanym przez ustawodawcę jest cel, któremu służy dany lokal. Jak wskazano w doktrynie20, „nie ma zatem znaczenia, czy lokal jest samodzielny, rozstrzygające jest to, czy służy lokatorowi do zaspokojenia potrzeb mieszkalnych”. Z tych też powodów uznaje się, że „lokalem może być również cześć pomieszczenia, jeżeli jest wynajęta do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokatora” 21. Przytoczone stwierdzenia należy doprecyzować. Nawiązując do uwag dotyczących definicji lokalu, podkreślić trzeba, że wymienione powyżej stwierdzenia doktryny dotyczyć będą takiej sytuacji, w której zgodnie z wolą właściciela lokal został przeznaczony na cele mieszkalne i znalazło to odbicie w umowie zawartej pomiędzy stronami. Zwrotu „służy lokatorowi do zaspokajania potrzeb mieszkalnych” nie można bowiem 20 21. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pacyna, op. cit., s. 46.. M. Olczyk, Czy pokój jest lokalem, „Gazeta Prawna” 2001, nr 149..

(11) Regulacje prawne umowy użyczenia…. 101. utożsamiać z sytuacją, w której zmiana przeznaczenia lokalu przez biorącego mogłaby doprowadzić do uznania, że jeżeli lokator zaspokaja swoje potrzeby mieszkalne w lokalu użytkowym22, to lokal taki należy uznać za lokal służący do zaspokajania celów mieszkalnych. Lokalem zatem w rozumieniu ustawy będzie jedynie taki lokal, czy też pomieszczenie w większym lokalu, które przez użyczającego zostało oddane do używania biorącemu właśnie w celu zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej. Zmiana pierwotnie ustalonego charakteru lokalu spowodować może, że użyczający zgodnie z art. 716 kc zażąda zwrotu lokalu, a komodatariusz odpowiadać będzie za szkodę nie tylko na zasadach ogólnych (art. 471 kc), ale również za przypadek (art. 714 kc). Zmianę taką należy rozpatrywać jako użycie przedmiotu umowy sprzecznie z jej treścią23. Dodać również można, że nie będą miały zastosowania w takiej sytuacji przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w postępowaniu eksmisyjnym. Biorący bowiem zawierając umowę, której przedmiotem nie był lokal służący do zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych, nie nabędzie statusu lokatora. Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy, z lokalem służącym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zrównany został lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Pojęcia pracowni, twórcy i działalności w dziedzinie kultury i sztuki, powinno się na gruncie ustawy interpretować wąsko. Zgodzić się należy z twierdzeniem24, że „interpretacja powyższych pojęć rozstrzyga, w jakim stopniu działalność w dziedzinie kultury i sztuki traktowana jest na równi z realizacją przez ustawodawcę zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych, która w ogromnym stopniu, zwłaszcza wobec brzmienia przepisów ustawy, będzie ograniczać prawo właściciela do lokalu”. Jak wskazuje autor, wiąże się to również z tym, że art. 75 ust. 2 Konstytucji stanowi normę o charakterze ochronnym dla lokatorów, podnosząc do rangi konstytucyjnej ochronę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co uzasadnia szerszą ingerencję w prawo własności, które również podlega ochronie zgodnie z art. 64 Konstytucji. Nie ma jednak w Konstytucji normy mającej charakter ochronny dla wolności twórczości artystycznej (istnieje jedynie deklaracja wolności twórczości artystycznej – art. 73 Konstytucji), który uzasadniałby szerszą ingerencję w prawo własności25. Wyjaśnić zatem trzeba, jak należy rozumieć wymienione pojęcia. Jako przykład można podać sytuację, w której biorący przeniósłby swoje centrum życiowe do biura, nocując w nim, jadając i przyjmując znajomych. 22. Zob. uchwała SN z 11 października 1990 r., III CZP 57/90, OSP 1991/7–8, poz. 180.. 23. 24 25. F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Zakamycze 1996, s. 40–41.. Zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, op. cit., s. 50..

(12) Aneta Kaźmierczyk. 102. na gruncie ustawy. Właściwy wydaje się pogląd26, że za pracownię należy uznać pomieszczenie, w której realizowany jest proces twórczy bez odpłatnego dostępu osób trzecich, jak też, że prowadzona działalność w dziedzinie kultury i sztuki nie powinna mieć charakteru komercyjnego. Trudno bowiem w inny sposób precyzyjnie rozgraniczyć pojęcie pracowni od lokalu użytkowego, a rozgraniczenie takie konieczne jest z uwagi na cel ustawy o ochronie praw lokatorów. O przeznaczeniu pomieszczenia na pracownię decydować powinna wola oddającego lokal do używania, gdyż ustawa nie wprowadza ograniczenia swobody decyzji właściciela co do przeznaczenia lokali. Zdefiniowania wymaga także pojęcie twórcy. W doktrynie został wyrażony pogląd27, że twórcą w rozumieniu ustawy jest osoba stale zajmująca się działalnością twórczą, a więc działalnością której rezultatem jest powstanie utworów będących przedmiotem prawa autorskiego. Według F. Zolla 28, definicja twórcy i działalności w dziedzinie kultury i sztuki jest całkowicie oderwana od pojęć zawartych w ustawie o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Działalnością w dziedzinie kultury i sztuki jest taka twórczość, której przejaw ma jedynie charakter estetyczny, a nie użytkowy, i która ze względu na warunki ekonomiczne, gdyby nie korzystała z ochrony przewidzianej przez ustawę, nie mogłaby być prowadzona. Jak zauważa się w doktrynie29, za drugim z wymienionych poglądów przemawia to, że interpretacja omawianych pojęć na gruncie ustawy musi być jak najwęższa, decyduje ona bowiem o stopniu, w jakim dopuszczalna będzie ingerencja w prawo właściciela do lokalu. Podkreśla się także, że tylko w drodze wyjątku ustawodawca zdecydował, że chociaż twórca nie zaspokaja swoich potrzeb mieszkaniowych w pracowni, to ze względu jednak na fakt, że służy mu ona do działalności w dziedzinie kultury i sztuki, powinna być objęta zakresem ustawy. Przytaczane argumenty są słuszne. Wydaje się jednak, że interpretacja pojęcia twórcy nawiązująca do ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, przy uwzględnieniu przedstawionej powyżej wykładni pojęcia pracowni, doprowadzi do podobnych rozstrzygnięć. Zgodnie z omawianym przepisem, z zakresu pojęcia lokalu wyłączone zostały pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności pomieszczenia znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycz26. Ibidem, s. 47–50.. A. Mączyński, Najem pracowni artystycznej, Księga pamiątkowa ku czci Profesora Stanisława Włodyki. Studia z prawa gospodarczego i handlowego, Warszawa 1996, s. 304; tak też E. Bończak-Kucharczyk, Mieszkaj spokojnie, „Rzeczpospolita” z 3 września 2001 r. 27. 28 29. F. Zoll, op. cit., s. 40–41.. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, op. cit., s. 48..

(13) Regulacje prawne umowy użyczenia…. 103. nych lub wypoczynkowych. Użyty przez ustawodawcę zwrot „w szczególności” wskazuje, że zbiór wyłączeń zawarty w przepisie nie jest zamknięty. Z zakresu ustawy wyłączone zostaną lokale udostępnione do zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej związanej z czasowym pobytem poza miejscem stałego zamieszkania. Wskazać można, że omawiany przepis stanowi odpowiednik pojęcia najmu okazjonalnego zawartego w ustawie o najmie lokali mieszkalnych (art. 2, ust. 1). Z oczywistych powodów ustawodawca nie wprowadził do ustawy powyższego terminu, zastępując go pojęciem „pomieszczenia do krótkotrwałego pobytu”, który dotyczy wszystkich rodzajów stosunków prawnych wiążących strony umowy. Nie zmienia to jednak faktu, że wprowadzony przez ustawodawcę termin jest tak samo nieprecyzyjny i wieloznaczny, jak krytykowane w doktrynie30 pojęcie najmu okazjonalnego. Bez wątpienia spory i wątpliwości na gruncie obowiązującej ustawy będą narastać, w szczególności z uwagi na większe ograniczenia prawa własności wprowadzone ustawą. Jako przykład rozbieżności interpretacyjnych można wskazać opinie dotyczące stancji uczniowskich. Zgodnie z jednym z poglądów wyrażonych w doktrynie31 domy studenckie oraz pomieszczenia zajmowane jako tzw. stancje uczniowskie lub studenckie będą również należeć do grupy pomieszczeń wyłączonych z zakresu ustawy. Odmienny pogląd32 zakłada, że „Lokal, w którym wynajmowana jest «stancja»” dla studentów i uczniów, będzie lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy. Nie jest bowiem możliwe przyjęcie, iż skoro nie są lokalami w rozumieniu ustawy pomieszczenia znajdujące się w bursach i internatach, to również nie są lokalami pomieszczenia służące do zaspokajania potrzeb o podobnym charakterze. Z art. 5, ust. 5, pkt 3 ustawy33 wynika bowiem wyraźnie, że ustawodawca chciał poddać tego rodzaju stosunki prawne reżimowi ustawy”.. 30 Z. Bidziński, Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, PS 1995, nr 3, s. 5; M. Podrecka, Ograniczenie zasady swobody umów w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, PS 1996, nr 1, s. 24.. A. Mączyński, Dawne i nowe…, s. 97.. 31. 32. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, op. cit., s. 52.. Przepis art. 5, ust. 5 pkt 3 w zw. z ust. 1 brzmi: „Zastrzeżenie warunku rozwiązującego w umowie o odpłatne używanie lokalu, która może być zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony nie krótszy niż 3 lata, jest bezskuteczne, przy czym zakaz ten nie dotyczy uzależnienia ustania tytułu prawnego do lokalu od zakończenia przez lokatora nauki w szkole lub uczelni wyższej”. 33.

(14) 104. Aneta Kaźmierczyk. Historical Aspects of Legislation Concerning Lending Agreements with Reference to their Current Legal Status A lending agreement is one of the liability agreements regulated by the Civil Code. In this article, the author attempts to present the development of regulations concerning such agreements, which had already appeared in Rome in the last centuries of the Republic as a separate mature legal institution. Many of the solutions that currently exist in the regulations on lending agreements can be traced back to the original form of this agreement. Analysis of the subsequent development of lending leads us to the normalising regulations contained in the Prussian National Law, the Napoleonic Code, the Austrian Civil Code or the Collection of Laws of Imperial Russia, up until the regulations contained in the main Draft of the Code of Obligations, the Code of Obligations itself, and finally in the Civil Code. To present current regulations on lending agreements also requires taking into account the Act of 21 June 2001 on the protection of tenants’ rights, local authority housing stock, and amendments to the Civil Code. For this Act is important when analysing the sources of lending agreements in Polish civil law. This is because the regulations of the Civil Code concerning lending agreements were formed with movable property in mind. The provisions of the Act on the protection of the tenants’ rights supplement the regulations of the Civil Code to account for situations where the subject of the lending agreement is property. It was therefore necessary to indicate the basis for applying the regulations contained in the Act on the protection of the tenants’ rights to lending agreements and to indicate whether these regulations will relate to every property lease/rental agreement..

(15)