Piotr Parzych, Piotr Cichociński,
Jarosław Bydłosz
Możliwości wykorzystania danych
rejestru cen i wartości
nieruchomości na potrzeby
gospodarki przestrzennej
Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum 9/1, 5-16
Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 9(1) 2010, 5-16
M OŻLIW OŚCI W YKORZYSTANIA DANYCH REJESTRU
CEN I W ARTOŚCI NIERUCHOM OŚCI NA POTRZEBY
GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ*
Jarosław Bydłosz, Piotr Cichoci ń ski, Piotr Parzych
Akademia Górniczo-Hutnicza w Krakowie
Streszczenie. W pracy opisano możliwości wykorzystania danych zawartych w re
jestrze cen i wartości nieruchomości (RCiWN). Przedstawiono podstawy prawne re jestru oraz Standard Wymiany Danych Ewidencyjnych (SWDE), za pomocą którego można pozyskiwać dane rejestru z ewidencji gruntów i budynków. Zaprezentowano przykład eksportu takich danych do formatu SWDE. W drugim opisanym zastoso waniu pokazano możliwości rozdzielenia łącznych cen transakcyjnych nieruchomości na poszczególne elementy składowe w celu ich dalszego wykorzystania w wycenie nieruchomości. Najszerzej opisano w pracy wykorzystanie danych RCiWN do różne go rodzaju prezentacji kartograficznych. Jednostkowym cenom można było przypisać odniesienie przestrzenne, ponieważ rejestr cen i wartości nieruchomości jest integral ną częścią ewidencji gruntów i budynków.
Słowa kluczowe: SWDE, rejestr cen i wartości nieruchomości, wartość nieruchomo
ści, prezentacja kartograficzna
W PR O W A D Z E N IE
D ane dotyczące nieruchom ości są istotnym składnikiem System u Inform acji o Terenie. Jednym z w ażnych m iejsc ich grom adzenia je st ew idencja gruntów i b u dynków (kataster), której rejestr cen i w artości nieruchom ości je st integralną częścią.
Cena, czyli w ielkość uzgodniona przez strony w trakcie transakcji kupna-sprze daży, oraz w artość rynkow a w yznaczona przez rzeczoznaw cę w procesie w yceny to dwie podstaw ow e w ielkości św iadczące o stanie rynku nieruchom ości. R zeczoznaw cy m ajątkow i m ają obow iązek przekazyw ać w yciągi z operatów szacunkow ych do
Adres do korespondencji - Corresponding author: Jarosław Bydłosz, Katedra Geomatyki, Akademia Górniczo-Hutnicza w Krakowie, al. Mickiewicza 30, 30-059 Kraków, e-mail: bydlosz@ agh.edu.pl
* Praca związana jest z realizacją Badań Statutowych w Katedrze Geomatyki AGH w 2010 roku
«JjM ^0/
A m \
& /^ 4 ^ \ o
ACTA
6 Jarosław Bydłosz, Piotr Cichociński, Piotr Parzych
organów prow adzących kataster nieruchom ości. N iestety nie je s t to zaw sze realizo w ane. Często rów nież dane te nie są uzupełniane w rejestrze cen i w artości lub w y konyw ane je s t to ze znacznym opóźnieniem . Podobne trudności w ystęp u ją z ceną w ynikającą z aktu notarialnego sprzedaży nieruchom ości. W ielkość ta pow inna być rów nież na bieżąco w prow adzana do rejestru cen i w artości. Część notariuszy w p ro w adziło dodatkow e nieścisłości, um ieszczając w sw ych aktach notarialnych oprócz ceny transakcyjnej now ą w ielkość - deklarow aną przez strony transakcji w artość rynkow ą. N ie je s t ona definiow ana w praw ie i nie w iadom o, ja k należy j ą p raw id ło wo interpretow ać.
W pracy opisano m ożliw ości w ykorzystania danych zaw artych w rejestrze cen i w artości nieruchom ości do szeroko rozum ianych zastosow ań zw iązanych z szaco w aniem ich w artości.
R E JE S T R C EN I W A R TO ŚC I N IE R U C H O M O Ś C I
R ejestr cen i w artości nieruchom ości je s t częścią ew idencji gruntów i budynków (katastru), prow adzonej na podstaw ie ustaw y Praw o geodezyjne i kartograficzne [Ustawa... 1989]. Szczegółow e zasady prow adzenia ew idencji gruntów i budynków , w tym rów nież rejestru cen i w artości nieruchom ości, określono w rozporządzeniu M inistra R ozw oju R egionalnego i B udow nictw a w spraw ie ew idencji gruntów i b u dynków [Rozporządzenie... 2001]. W ytyczne techniczne do prow adzenia ew idencji gruntów i budynków podane są w Instrukcji Technicznej G-5 [Instrukcja... 2003].
Zgodnie z rozporządzeniem w spraw ie ew idencji gruntów i budynków starosta prow adzi rejestr cen nieruchom ości, określonych w aktach notarialnych, oraz w arto ści nieruchom ości określonych przez rzeczoznaw ców m ajątkow ych w operatach sza cunkow ych, których w yciągi przekazyw ane są do ew idencji gruntów i budynków . R ejestracji po d leg ają ceny i w artości oraz:
a) adres położenia nieruchom ości,
b) num ery działek ew idencyjnych w chodzących w skład nieruchom ości,
c) rodzaj nieruchom ości, z w yróżnieniem : niezabudow anych nieruchom ości rolnych, zabudow anych nieruchom ości rolnych, niezabudow anych nieruchom ości p rz e znaczonych pod zabudow ę inną niż zagrodow a, nieruchom ości zabudow anych budynkam i m ieszkalnym i, nieruchom ości zabudow anych budynkam i pełniącym i inne funkcje niż zagrodow a i m ieszkaniow a, nieruchom ości budynkow ej, n ie ru chom ości lokalow ej,
d) pole pow ierzchni nieruchom ości gruntow ej,
e) data zaw arcia aktu notarialnego lub określenia w artości,
f) inne dostępne dane o nieruchom ościach i ich częściach składow ych.
Starosta udziela inform acji objętych rejestrem cen i w artości nieruchom ości na zasadach określonych w ustaw ie Praw o geodezyjne i kartograficzne [U stawa... 1989]. Jedną z grup odbiorców tych inform acji są rzeczoznaw cy m ajątkow i. P rz y k ład raportu w ygenerow anego dla rzeczoznaw cy przedstaw iono na rys. 1. Opisuje on nieruchom ość zabudow aną budynkiem m ieszkalnym składającą się z budynku oraz trzech działek.
I Dnia: 06.07.2007 r. |
Rys. 1. Przykład raportu z rejestru cen przeznaczonego dla rzeczoznawcy majątkowego Fig. 1. An example of report from prices and values register for valuation expert
N orm y techniczne zakładania i prow adzenia rejestru cen i w artości n ierucho m ości zaw arto w Instrukcji technicznej G-5... 2003. Zgodnie z jej zapisam i, źró d łem danych rejestru cen są akty notarialne oraz w yciągi z operatów szacunkow ych, o których m ow a w ustaw ie o gospodarce nieruchom ościam i z 21 sierpnia 1997 r. [Ustawa... 1997]. U zupełniającym i źródłam i danych rejestru cen są rów nież m apa zasadnicza, ew idencja sieci uzbrojenia terenu oraz m iejscow e plany zagospodaro w ania przestrzennego. Instrukcja techniczna G-5... 2003 określa także szczegółow y zakres inform acji grom adzonych w rejestrze cen, opis obiektów bazy tego rejestru oraz strukturę jeg o danych w form acie SWDE.
STANDARD W Y M IA N Y D A N Y C H E W ID E N C Y JN Y C H
Standard W ym iany D anych E w idencyjnych (SW D E) służy do przekazyw ania danych ew idencyjnych w oparciu o rozporządzenie w spraw ie ew idencji gruntów i budynków [Rozporządzenie... 2001] instrukcję tech n iczn ą G5... 2003. Zgodnie z pierw szym z w ym ienionych dokum entów p lik standardu SW DE m a budow ę sek cyjną. Jego zaw artość je s t następująca: SW D E.w .2.00.(C ) GU G iK 2000 (linia p o czątku pliku SW DE), kontekst danych (dane organizacyjne), sekcja deklaracji atry butów i w iązań, sekcja definicji typów rekordów , sekcja obiektów , lin ia końca pliku danych. K ontekst danych zaw iera dane organizacyjne. P oprzez inform acje zaw arte w tej sekcji m ożna określić m .in. geodezyjny układ odniesienia, w którym w yrażone są w spółrzędne w pliku, dostaw cę danych oraz ich przeznaczenie. Sekcja deklaracji atrybutów i w iązań składa się z kolei deklaracji atrybutów oraz deklaracji wiązań.
s Jarosław Bydłosz, Piotr Cichociński, Piotr Parzych
A trybut je s t w ielk o ścią opisow ą, natom iast w iązanie m ożna porów nać do relacji, k tóra pozw ala na łączenie w obiekty rekordów różnych tabel.
Sekcja deklaracji typów w ystępuje w p liku SW DE pod w arunkiem p o p rzedze nia je j sekcją deklaracji atrybutów . D efinicje typów rozpoczynają się od liter „T D ” . Standard SW DE obejm uje następujące typy bazow e:
a) typy proste:
- RD - opisow y (nie m a odniesienia przestrzennego); - RP - punktow y;
- RL - liniow y - opis przestrzenny rekordu je s t zbiorem polilinii, w szczególności je d n ą łam aną (granica działki);
- RO - obszarow y - opis przestrzenny rekordu je s t zbiorem obszarów z enklaw am i, w szczególności poligonem (budynek, obręb, działka);
b) typ złożony:
- R C - rekord przedstaw iający obiekt złożony z innych obiektów , np. jed n o stk a rejestrow a. N ie m a on w łasnego opisu przestrzennego.
Sekcja obiektów je s t podstaw ow ym elem entem form atu SW DE. Z n ajd u ją się w niej rekordy zaw ierające dane (podlegające w ym ianie) o strukturze określonej w sekcjach ją poprzedzających. M oże się ona składać się z rekordów nieprzestrzen- nych oraz przestrzennych. R ekord nieprzestrzenny może być rekordem opisow ym (RD) lub rekordem obiektu złożonego (RC). R ekord przestrzenny m oże być re kordem punktu (RP), rekordem linii (RL) lub rekordem obszaru (RO). Początkiem obiektu je s t określenie typu rekordu, a końcem „X ” . A trybuty w ystępujące w sekcji obiektów poprzedzone są lite rą „D ” , natom iast w iązania - literam i „W G ” .
R E JE S T R C EN I W A R T O ŚC I N IE R U C H O M O Ś C I W F O R M A C IE SW DE
Sposób przekazyw ania danych rejestru cen i w artości nieruchom ości w form acie SW DE opisano w R ozporządzeniu... 2001 oraz w Instrukcji G5 technicznej... 2003. Szczegółow o scharakteryzow ano tam katalog obiektów bazy rejestru cen i w artości nieruchom ości oraz podstaw ow e relacje m iędzy obiektam i RCiW N. W ym ienione są tam następujące obiekty bazy RCiW N : transakcja/w ycena (G5RCW ), n ierucho m ość/część nieruchom ości (G 5R C N IER ), opis działki (G 5RCD ZE), opis budynku (G 5RCBU D ), opis lokalu (G 5RCLK L), obciążenie (G 5RCO BC). O prócz w y m ie nionych obiektów do reprezentacji zapisów R C iW N w ykorzystuje się dw a o b iek ty określone przez R ozporządzenie... 2001. Są to: dokum ent (G 5D O K ) oraz adres (G5ADR).
K om pletny opis transakcji lub w yceny m a strukturę drzew iastą. N adrzędnym obiektem je s t G 5RCW zaw ierający podstaw ow e jej param etry. Z w iązany je s t z nim rekord nieruchom ości G5RCNIER, k tóra może składać się z jednej lub więcej d zia łek, budynków bądź lokali. Fragm ent pliku SW DE dla opisanej nieruchom ości przedstaw iono w tabeli 1.
Pobranie danych w tym form acie je s t jed y n y m sposobem na zdobycie w postaci cyfrow ej inform acji o cenach i w artościach w iększej grupy nieruchom ości. N iestety, nie je s t to form at pow szechnie obsługiw any przez oprogram ow anie w ykorzystyw ane
9
na przykład do w yceny nieruchom ości. D latego konieczne było stw orzenie o d p o w iedniego narzędzia konw ertującego te dane do chociażby najprostszego form atu tabelarycznego. D zięki dobrej dokum entacji form atu oraz zapisow i w postaci plików tekstow ych udało się autorom opracow ać taki program . W ynikiem jeg o działania są tabelaryczne pliki tekstow e, które b ez problem u m ożna w czytać do w ybranej bazy danych.
Tabela 1. Fragment pliku SWDE z podziałem na poszczególne typy obiektów Table 1. The fragment of SWDE file divided into the particular objects types
T ran sak cja/w y cen a N ieru ch o m o ść D ziałki, b u dynki, lokale
T ran sactio n /v alu atio n R ealestate L and p arcels, bu ild in g s, flats
R C ,,G 5R C W ,821,821R C W , 11; R C ,,G 5 R C N IE R ,8 2 1 ,8 2 1 R C N IE R R D ,,G 5 R C D Z E ,1 2 0 2 ,1 2 0 2 R C D Z E ,1 1; D ,G 5IR C W ,D ,821 ,11; D ,G 5ID D ,D ,186101 1.0005.1937/7 D ,G 5RO W ,D ,1 D ,G 5R D N ,D ,6 (■■■) D ,G 5D T D ,D ,2006.04.24 D ,G 5O PIS,D , W G ,G 5R S K L ,G 5R C N IE R ,821; D ,G 5FO B ,D ,1 D ,G 5U Z G ,D , X; D ,G 5N R PR ,D , D ,G 5W R T,D ,325000 D ,G 5C SZ ,D , D ,G 5D T W ,D ,2007.04.27-08:03:56 R D ,,G 5 R C D Z E ,1 2 0 3 ,1 2 0 3 R C D Z E ,1 1; D ,G 5ST S,D ,3 D ,G 5 D T U ,D ,2 0 0 6 .0 5 .1 0 -1 4 :4 5 :3 6 D ,G 5ID D ,D ,186101 1.0005.1937/29 D ,G 5ST K ,D ,3 W G ,G 5R PTW ,G 5R C W ,821; ( ...) D ,G 5W R T,D ,325000 X; W G ,G 5R S K L ,G 5R C N IE R ,821; D ,G 5D T W ,D ,2007.04.27-08:03:56 X; D ,G 5D T U ,D ,2006.05.10- R D ,,G 5 R C D Z E ,1 2 0 4 ,1 2 0 4 R C D Z E ,1 1; 14:45:36 D ,G 5ID D ,D ,186101 1.0005.1941/10 X; (■■■) W G ,G 5R S K L ,G 5R C N IE R ,821; X; R D ,,G 5R C B U D ,599,599R C B U D ,11; D ,G 5 ID B ,D ,1 8 6 1 0 1 _ 1 .0 0 0 5 .1 0 4 8 _ BU D (■■■) W G ,G 5R S K L ,G 5R C N IE R ,821; X; W Y C E N A N IE R U C H O M O Ś C I
O kreślenie w artości nieruchom ości regulow ane je s t przez przepisy ustaw y o g o spodarce nieruchom ościam i [U staw a... 1997] i w ydane do niej rozporządzenia [R oz porządzenie... 2004, oraz R ozporządzenie... 2005]. W yznaczeniu podlega najczęściej w artość rynkow a, odpow iadająca najbardziej praw dopodobnej cenie m ożliw ej do uzyskania za daną nieruchom ość, rzadziej w artość odtw orzeniow a stanow iąca koszt odtw orzenia pom niejszony o w ielkość zużycia. W pierw szym przypadku najczęściej stosow anym sposobem w yceny je s t podejście porów naw cze polegające n a p o ró w naniu nieruchom ości w ycenianej z nieruchom ościam i podobnym i o znanej cenie transakcyjnej i cechach cenotw órczych. Z achodzi tu konieczność pozyskania danych o nieruchom ościach sprzedanych i o ich cechach. Ź ródła danych w ym ienione w ustaw ie o gospodarce nieruchom ościam i [Ustawa... 1997] w skazują rzeczoznaw cy
10 Jarosław Bydłosz, Piotr Cichociński, Piotr Parzych
m iejsca, w których pow inien pozyskać konieczn ą inform ację. Jednym z p o d sta w ow ych m iejsc je s t kataster, czyli ew idencja gruntów i budynków . Tw orzone tam rejestry danych u m ożliw iają pozyskanie inform acji o charakterze inform acyjno- p ra w n y m oraz danych o cechach w pływ ających na w artość. W przypadku wyceny jednostkow ej - rzeczoznaw ca w eryfikuje w szystkie dane w różnych źródłach oraz przeprow adza w izję lokalną. Jeżeli zostanie przeprow adzona pow szechna taksacja nieruchom ości, konieczna będzie autom atyzacja procesu pozyskania danych do w y ceny. Szczególnej roli nabiera tutaj rejestr cen i w artości nieruchom ości stanow iący część katastru. Pozyskanie stąd inform acji przez rzeczoznaw cę, a w szczególności taksatora, pozw oli na ograniczenie źródeł pobierania danych. N ależy w tym m iejscu zauw ażyć dwie istotne trudności. P ierw szą z nich je s t kom pletność grom adzonej in form acji, która pow inna w raz rozbudow ą i m odernizacją system u katastralnego z o stać rozw iązana, d ru g ą - sposób transferu inform acji, co w skazano ju ż w cześniej.
A N A L IZ A DANYCH
Św iadom e w ykorzystanie inform acji m usi zostać poprzedzone o ceną odpow ied- niości i w ystarczalności do celu, w którym m ają być one użyte. Przykładow y raport z rejestru cen i w artości po w stępnym przejrzeniu w ydaje się nieść dużo inform a cji potrzebnych rzeczoznaw cy. W pierw szej części podana je s t cena, data i strony transakcji oraz typ i w ielkość nieruchom ości. N ależy zw rócić je d n a k uwagę, że cena transakcyjna dotyczy całości nieruchom ości złożonej z trzech działek gruntow ych oraz budynku m ieszkalnego. R aport nie zaw iera danych o rodzaju i klasie użytku na działkach, które znajdziem y w rejestrze gruntów . A nalogicznie w pliku zapisanym w standardzie SW DE brak zarów no rozbicia nieruchom ości na poszczególne części, ja k i innych danych dotyczących użytków gruntow ych czy uzbrojenia. Przydatność danych rejestru cen i w artości nieruchom ości, w ydanych zgodnie z obow iązują cym przepisam i w standardzie SW DE, dla rzeczoznaw cy je s t ograniczona. Osobny p roblem stanow i rozbicie w ym ienionej w raporcie ceny za całość nieruchom ości na jednostkow e ceny poszczególnych części składow ych nieruchom ości. B rak bow iem m ożliw ości w ykorzystania ceny transakcyjnej za całość nieruchom ości bez w sk a zania na przykład, ja k ą je j część stanow ił grunt, a ja k ą je g o zabudow a (budow le). Z agadnienie to należy postrzegać w zależności od stanu rynku. N a rynkach rozw i niętych, na których liczba transakcji je s t znacząca, m ożna stosow ać param etryczne m odele statystyczne. Przez szeroki rynek rozum ie się zbiór transakcji rynkow ych obejm ujących podobne nieruchom ości, których liczba przekracza liczbę w szystkich elem entów (gruntu i części składow ych) rozpatryw anych nieruchom ości. W celu rozdzielenia łącznej ceny transakcyjnej na poszczególne elem enty nieruchom ości, dla każdej grupy nieruchom ości podobnych ze w zględu na przeznaczenie w m iejsco w ym planie oraz ze w zględu na rodzaj posadow ionych na niej budynków i budow li, trzeba zestaw ić rów nania w postaci:
11
gdzie: C Tj - cena transakcyjna dla całej j-te j nieruchom ości;
S - pole pow ierzchni działki gruntow ej, użytku rolnego o w yróżnionej klasie bonitacyjnej, pow ierzchni użytkow ej lokalu lub budynku, p o w ierzchni ogólnej budow li, jak o i -tego elem entu nieruchom ości,
ct - cena jed n o stk o w a i-tego elem entu nieruchom ości.
N a rynkach słabo rozw iniętych, o ograniczonej liczbie transakcji, m ożliw e do w ykorzystania są m odele w arunkow e. D la nieruchom ości w ystępujących rzadko w obrocie rynkow ym liczba transakcji sprzedaży je s t często m niejsza od liczby ro z w ażanych elem entów nieruchom ości, stąd w procesie estym acji trzeba stosow ać w a runkow y m odel jed n o stk o w y ch cen elem entów nieruchom ości.
W raporcie są kolejno w ym ienione następujące dane dotyczące nieruchom ości gruntow ych: num er działki, adres, pow ierzchnia, inform acje o praw ie u żytkow a nia w ieczystego poszczególnych działek, o ich uzbrojeniu i obciążeniach. B udynek i ew entualne lokale opisane są w ostatniej je g o części. S ą podane rok budow y, p o w ierzchnia zabudow y i inne w yszczególnione rodzaje pow ierzchni oraz podłączone instalacje i liczba pięter. B rakuje w porów naniu z k arto tek ą budynków , inform acji o konstrukcji obiektu, których niew ątpliw ie potrzebuje rzeczoznaw ca do wyceny. P ojaw ia się pytanie, czy takie dane są w ystarczające dla rzeczoznaw cy. W przy p ad k u w yceny szczegółow ej, należy je uznać za przydatne. Z kolei, je śli w przyszłości pow stanie konieczność sporządzenia w yceny pow szechnej dla potrzeb fiskalnych, całościow a prezentacja danych zaw artych w katastrze dotyczących pojedynczej n ie ruchom ości w raz z jej ceną transakcyjną w ydaje się w ystarczająca. W arunkiem je s t zastosow anie uproszczonych m odeli w yceny pow szechnej w porów naniu z m odela mi stosow anym i w w ycenie szczegółow ej oraz rozbicie ceny transakcyjnej na ceny dotyczące części nieruchom ości.
P R E Z E N T A C JA K A R T O G R A FIC Z N A
Je d n ą z uproszczonych m etod oszacow ania rozkładu w artości nieruchom ości m oże być prezentacja w postaci mapy. C ichociński [2007] dow iódł, że istnieje wiele m etod prezentacji kartograficznej, które nad ają się do przedstaw ienia rozkładu w a r tości nieruchom ości na w ybranym obszarze. Jednak nie w szystkie w ym ienione tam m etody spełniają podstaw ow e kryterium czytelności obrazu, z jed n o czesn y m zacho w aniem w ierności odw zorow ania cech obiektów . T ru d n o ścią w ich stosow aniu może także być niekom pletność R C iW N w ym agająca znalezienia sposobu na oszacow anie w artości na nieraz znacznych obszarach. M oże tutaj znaleźć zastosow anie np. n iere gularna sieć trójkątów (ang. Triangulated Irreg u la r N etw ork - TIN) w ykorzystyw a na jak o je d n a z m etod m odelow ania ukształtow ania terenu. Do jej zalet należy za chow anie w artości punktów danych, a tym sam ym utrzym anie ich jak o ści, natom iast ja k o w adę trzeba w ym ienić pew n ą „kanciastość”, zw łaszcza gdy budow ana je st
w oparciu o m ałą liczbę punktów (rys. 2).
B ardziej w ygładzony obraz zm ienności w artości nieruchom ości m ożna uzyskać, stosując je d n ą z dw óch innych m etod interpolacji - pow ierzchni topograficznej oraz
12 Jarosław Bydłosz, Piotr Cichociński, Piotr Parzych
Rys. 2. Przykład liniowej interpolacji jednostkowych cen nieruchomości na podstawie sieci nieregularnych trójkątów (TIN)
Fig. 2. An example of linear interpolation of estates unit prices, based on Triangular Irregular Network (TIN)
krigingu. P ierw szą z nich opracow ano specjalnie do budow ania cyfrow ych m odeli w ysokościow ych, popraw nych pod w zględem hydrologicznym (ang. D ig ita l E leva
tion M o d el - D EM ). W ykorzystuje ona technikę krzyw ych giętych (ang. spline)
z nałożonym i na proces interpolacji ograniczeniam i w ynikającym i z w iedzy na tem at pow ierzchni topograficznych, a dającym i w rezultacie strukturę połączonych obsza rów odpływ ow ych i popraw ne odw zorow anie linii grzbietow ych i ściekow ych [ESRI 2004]. Z aprezentow any na rysunku 3 przykład pokazuje m ożliw ość zastosow ania tej m etody rów nież dla rynku nieruchom ości.
M etody przeznaczone zw ykle do prezentacji ukształtow ania terenu, takie ja k m etoda pow ierzchni topograficznej, ściśle odw zorow ują w artości w punktach o zn a nych w artościach, a tym sam ym pozw alają na w ychw ycenie lokalnych anom alii. M etoda krigingu tw orzy natom iast pow ierzchnię nie tyle w ygładzoną, co raczej
13 dane - data kolej — railway rzeka — river ulica — street cena — price m2 [zł] 0—10 11—19 20—29 30—38 39—48 49—57 58—67 68—76 • 77—86
Rys. 3. Przykład interpolacji jednostkowych cen nieruchomości metodą powierzchni topo graficznej
Fig. 3. An example of interpolation of estates unit prices based on topographical surface method
u śred n iającą ew entualne odchylenia (rys. 4). Jest to bow iem technika w yznaczania prostej średniej ruchom ej [N am ysłow ska-W ilczyńska 2006], stosow ana do lokalnej estym acji, w której są używ ane tylko dane znajdujące się w pobliżu m iejsca szacow a nia. Przydzielane są im w agi (zw ane w spółczynnikam i krigingu) zm ieniające się w raz z przestrzennym i zm ianam i zm iennej podlegającej szacow aniu w taki sposób, aby średniokw adratow y błąd estym acji (zw any w arian cją krigingu) b y ł zm inim alizow any. M etoda ta w ykorzystyw ana je s t głów nie w górnictw ie do szacow ania zasobności złóż oraz w ochronie środow iska do w yznaczania zaw artości zanieczyszczeń po m ię dzy lokalizacjam i, z których pobierane są próbki. Z ałożeniem , które stoi u podstaw jej stosow ania, je s t zależność rozkładu pew nych w artości od położenia w przestrzeni. To samo m ożna pow iedzieć o w artościach nieruchom ości zależnych tylko częściow o od ich opisow ych cech, a m ających rów nież zw iązek z szeroko p o jętą lokalizacją
Rys. 4. Wynik działania funkcji Kriging Zwykły z parametrami zoptymalizowanymi na pod stawie analizy trendu. Nieruchomości zaprezentowano jako punkty. Ciemniejsze kolory odpowiadają wyższym wartościom
Fig. 4. The result of Ordinary Kriging function with parameters optimized on the basis of trend analysis. Real estates are presented as points. Darkner colors refer to higer values
Rys. 5. Wynik działania narzędzia Analiza Trendu - niewielki trend U-kształtny na kierunku północ-południe, który można zamodelować krzywą stopnia drugiego
15
u w zględniającą sąsiedztw o innych obiektów , ukształtow anie terenu, uzbrojenie i d o stępność kom unikacyjną [C ichociński i P arzych 2006].
Z a letą tej m etody je s t m ożliw ość przeprow adzenia analizy danych w celu stw ier dzenia w ystępow ania w nich pew nych system atycznych praw idłow ości (np. zapre zentow anego na rys. 5 trendu U -kształtnego), a także dostępność narzędzia do oceny dokładności uzyskanych w yników . K rosw alidacja w ty m przypadku p olega na in te r polow aniu w artości kolejnych punktów danych na podstaw ie pozostałych i p orów na niu uzyskanego w yniku ze znaną ich w arto ścią (rys. 6).
Kreator Geostatystyczny: Etap 5 z 5 • Cross Walidacja
H H
W>4ue*IPrognozowaryl Błąd | BłądStandaryzowany QQPtot | > 6 34 I 5 39 I <<3 I 3 4 7 <£ 2 51 1 55 0 6 0 6 Funkcja Regres? •• r 1 * * « H « i % s V : i , . ^ - p i 02 0 3 * x * 1 896 Błędy Prognostyki Średnia 001524 Ptervaasiek-Sredni-Kwadratowy 08495 średni Błąd Standardowy 0 8195 Średnia standaryzowana 001771 P«erwiasłekSredn»-Kwa<*ałowy s 1034 Próba 211 z 211 Zapisz D o st-walidację Włączony | X
l v
Tak 860 554 1 6124 Tak 860 555 5 266 Tak 864 527 5 25714 Tak 866 567 5 26489 Tak 867 533 2 897 Tak 867 535 5 3 3955 Tak 867 560 1 0363 < < ^ s łe c z | Z a k o to | AnJm |Rys. 6. Prezentacja parametrów jakościowych modelu uzyskanego przez interpolację metodą krigingu zwykłego z parametrami zoptymalizowanymi na podstawie analizy trendu Fig. 6. Presentation of quality parameters of model obtained from the interpolation by
ordinary kriging method with parameters optimized on the basis of trend analysis
PO D SU M O W A N IE
Znajom ość rozkładu cen i w artości nieruchom ości je s t jed n y m z podstaw ow ych czynników um ożliw iających podejm ow anie popraw nych decyzji o charakterze p rz e strzennym . C hodzi tutaj głow nie o jed n o stk i sam orządu terytorialnego i przedstaw i cieli S karbu P aństw a zarządzających w spólnym dobrem i decydujących o sprzeda ży nieruchom ości, oddaw aniu ich w użytkow anie w ieczyste i dzierżaw ę, obciążaniu ograniczonym i praw am i rzeczow ym i, naliczaniu różnego rodzaju opłat zw iązanych z korzystaniem z nich. Trudno sobie także w yobrazić podjęcie decyzji o pow ażnej in w estycji bez zapoznania się z charakterystyką rozkładu cen na danym obszarze. Nie m ożna w reszcie w ty ch rozw ażaniach pom inąć zw ykłych obyw ateli planujących ja k najlepsze w ykorzystanie zdobytych środków finansow ych na zakup nieruchom ości.
16 Jarosław Bydłosz, Piotr Cichociński, Piotr Parzych
W pracy dow iedziono, że istnieje k ilk a ograniczeń w w ykorzystaniu RCiW N. Pierw szym z nich je s t kom pletność grom adzonej inform acji, k tóra je d n a k pow inna się w raz z rozbudow ą i m odernizacją system u katastralnego rozw iązać. Istotnym u trudnieniem je s t konieczność rozbicia zapisanej w rejestrze ceny za całość n ie ruchom ości na jednostkow e ceny części składow ych. O statnim w reszcie, lecz nie mniej w ażnym , je s t sposób transferu zaw artości rejestru. Jeżeli uda się pokonać te ograniczenia, do dyspozycji są narzędzia pozw alające na przeprow adzenie szybkiej, rów nież w izualnej, analizy rozkładu cen i w artości nieruchom ości.
P IŚ M IE N N IC T W O
Cichociński P., Parzych P., 2006. System informacji geograficznej jako niezbędny element powszechnej taksacji nieruchomości. 2006. Geodezja, 2/1(12), 139-145.
Cichociński P., 2007. Zastosowanie metod kartograficznych i geostatystycznych do wstępnej analizy rynku nieruchomości. Studia i materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2007, 3-4(15), 155-166.
ESRI, 2004. ArcDoc Version 9.0. Environmental Systems Research Institute, Redlands. Instrukcja techniczna G-5. Ewidencja gruntów i budynków. 2003. GUGiKWarszawa.
Namysłowska-Wilczyńska B., 2006. Geostatystyka. Teoria i zastosowania, Wrocław, Oficyna Wydawnicza Politechniki Wrocławskiej.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Dz.U. nr 38 z 2001 r. poz. 454.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2112.
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości. Dz.U. 2005 nr 131 poz. 1092.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz.U. nr 115 z 1997 r., poz. 741, z późn. zm.
Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Dz.U. nr 30, poz. 163, z późniejszymi zmianami.
P O S S IB IL IT IE S O F U S IN G P R IC E S AND V A LU ES R E G IS T E R F O R R E A L E S T A T E S D A T A F O R S P A T IA L E C O N O M Y P U R P O S E S
Abstract. The possibilities of using data collected in the prices and values register
for real estates (RCiWN) are presented in this paper. The legal basis of register and Cadastral Data Exchange Standard (SWDE) that is used for registers data transfer from the ground and building cadastre are described here. The example of export of such data into SWDE format is shown in the paper. The possibilities of separating the whole real estates prices into elements prices for its further application in the estates valuation are the second application of RCiWN data that is presented in this paper. The application of RCiWN data for different cartographical presentation is the most widely illustrated item here. For the prices and values register for real estates is the integral part of ground and building cadastre, the spatial reference could have been assigned into unit estate prices.
Key words: SWDE, prices and values register for real estates, real estate’s value,
cartographical presentation
