Budownictwo komunalne w Łodzi - struktura przestrzenna

A C T A U N 1 V E R S I T A T I S L 0 D Z 1 E N S I S

FOLIA GEOGRAPHICA SOCIO-OECONOMICA 8, 2007

Jerzy D zieciuchow icz

BUDOWNICTWO KOMUNALNE W ŁODZI - STRUKTURA

PRZESTRZENNA

W pracy tej dokonano identyfikacji stanu i struktury przestrzennej komunalnego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi, a także gruntownej analizy sytuacji mieszkaniowej cechującej ten typ budownictwa. Podstawowy cel opracowania stanowi określenie tendencji centralnej i stopnia zróżnicowania przestrzennego głównych cech komunalnych zasobów mieszkaniowych oraz szczegółowa ocena panujących w nim warunków mieszkaniowych.

1. Uwagi wstępne

K om unalne budow nictw o m ieszkaniow e odgryw a ogrom ną rolę w funkcjo­ now aniu gospodarki m ieszkaniow ej i w kształtow aniu w arunków życia m ieszkańców oraz system u przestrzennego Łodzi. M iasto to je st bow iem zaliczane do kategorii najw iększych w łaścicieli kam ienic czynszow ych (kam ieniczników ) w śród ośrodków w ielkom iejskich w kraju. W ięcej niż co trzecie (38,0% ) łódzkie m ieszkanie w chodzi w skład kom unalnych zasobów m ieszkaniow ych. Sytuacja taka je s t w głów nej m ierze spuścizną polityki uspołecznienia gospodarki m ieszkaniow ej prow adzonej w okresie Polski Ludow ej. Z asadnicze zm iany zasad gospodarow ania kom unalnym i zasobam i m ieszkaniow ym i w Łodzi nastąpiły w okresie transform acji system owej. D okonano w ów czas kom unalizacji uprzednio upaństw ow ionego budow nictw a m ieszkaniow ego. W m yśl w prow adzonych regulacji praw nych zaspokajanie potrzeb m ieszkaniow ych ludności stało się zadaniem w łasnym gm iny . Należy przy tym zaznaczyć, że w skutek postępującej pryw atyzacji gm innych zasobów m ieszkaniow ych, ich znaczenie w gospodarce m ieszkaniow ej Łodzi w yraźnie się zm niejszyło. D ow odzi tego fakt, iż od 1995 do 2003 r. nastąpił spadek liczby

' Zasady polityki m ieszkaniow ej gm in w Polsce określają m. in. ustaw y o sam orządzie gm innym (DzU z 1990 r„ nr 13, poz. 74, z późniejszym i zm ianam i), o najm ie lokali (DzU z 1994 r„ nr 105, poz. 509), o dodat- kach m ieszkaniow ych (D zU z 2001 r., nr 71, poz. 734), o własności lokali (DzU z 1994 r., nr , poz. Założenia polityki m ieszkaniowej i rozwoju budow nictw a m ieszkaniow ego o r a z ^ s a d y gospodarow ania zasobam i m ieszkaniow ym i Łodzi zaw ierają uchwały Rady Miejskiej w Łodzi nr 19/33 z ipea r., n r 39/411/96 z dnia 11 lipca 1996 r„ n r 70/1765/02 z dnia 6 marca 2002 r.

m ieszkań kom unalnych ze 135,3 do 126,0 tys., tj. o 9,3 tys. R ów nocześnie dokonyw ały się istotne przekształcenia różnorodnych struktur budow nictw a kom unalnego, zw łaszcza struktury w łasnościow ej, w której doszło do bezw zględnej dom inacji m ieszkań pryw atnych (75,3% ), w chodzących przede w szystkim w skład w spólnot m ieszkaniow ych. Przeobrażeniom podlegały rów nież w arunki m ieszkaniow e panujące w budynkach kom unalnych oraz zbiorow ość użytkow ników m ieszkań kom unalnych, ich potrzeby i oczekiw ania m ieszkaniow e.

B udow nictw o kom unalne stw arza szczególnie trudne problem y m ieszka­ niowe, a to z uwagi na przeciętnie niski standard zarów no dom ów i ich najbliż­ szego otoczenia, ja k i sam ych m ieszkań. Stan taki je s t zdeterm inow any przede w szystkim przez znacznie zaaw ansow any wiek w iększości kom unalnych zasobów m ieszkaniow ych, a także pow ojenną politykę m ieszkaniow ą sprzyja­ ją c ą postępującej ich degradacji. Nic więc dziw nego, że m ieszkania kom unalne są użytkow ane w dużej części przez najuboższe w arstw y społeczne, co łączy się z rozprzestrzenieniem na terenach zabudow y kom unalnej specyficznych problem ów społecznych, a zw łaszcza bezrobocia, ubóstw a i zjaw isk patologicz­ nych (przestępczość, alkoholizm , narkom ania, prostytucja i in.). B udow nictw o kom unalne koncentruje się głów nie w strefie śródm iejskiej stanow iącej reprezentacyjną część m iasta, kształtując w dużej m ierze negatyw ne atrybuty jej w izerunku, uogólniane nierzadko na całe miasto.

Przedm iotem tej pracy je st stan i struktura kom unalnego budow nictw a m ieszkaniow ego w Łodzi, ze szczególnym zw róceniem uwagi na strukturę przestrzenną kom unalnych zasobów m ieszkaniow ych i panujących w nich w arunków m ieszkaniow ych w podziale m iasta na rejony obsługi m ieszkańców budynków kom unalnych. Podstaw ow y cel badaw czy opracow ania stanowi określenie tendencji centralnej i stopnia zróżnicow ania przestrzennego głów nych cech kom unalnych zasobów m ieszkaniow ych. Przeprow adzona szczegółow a w aloryzacja w ew nętrznych w arunków m ieszkaniow ych uw zględnia wiek, stan techniczny, formy w łasności, w ielkość, w yposażenie sanitam o-techniczne, koszty użytkow ania i zaludnienie lokali m ieszkalnych. W zięto także pod uw agę zew nętrzne warunki m ieszkaniow e, panujące w bliskim otoczeniu m ieszkań, uw zględniając intensyw ność zabudow y, w ielkość budynków , pow ierzchnię i form y w łasności nieruchom ości gruntow ych. Podm iotem badań są kom unalne nieruchom ości gruntow e, budynki i lokale m ieszkalne oraz ich użytkow nicy w edług stanu w latach 2 0 0 2 -2 0 0 5 . Przestrzenny układ odniesienia badanych zagadnień tw orzy zbiór 25 rejonów obsługi m ieszkańców lokali kom unalnych (A dm inistracje N ieruchom ości i Zakłady G ospodarki M ieszkaniow ej) funkcjo­ nujących na terenie Łodzi (rys. 1 )\ Ich granice zostały ustalone na podstaw ie rozkładu przestrzennego punktów adresow ych nieruchom ości kom unalnych.

N um erom rejonów odpow iadają następujące nazwy jednostek administracji budow nictw a kom unalnego: 1. Ź abieniec, 2. Bałuty N owe, 3. Doły, 4. Bałuty Stare II, 5. Bałuty Stare I, 6. Bałuty Centrum , 7. Źubardź,

Rys. 1. Podział Łodzi na rejony obsługi mieszkańców budownictwa komunalnego

Ź r ó d ło : oprać, własne

M ieszkalnictw o jest przedm iotem licznych opracow ań reprezentujących różne dziedziny nauki. N iew iele jed n ak prac badaw czych dotyczy głów nie budow nictw a kom unalnego i jeg o w ew nątrzm iejskich zróżnicow ań przestrzen­ nych w Polsce. Problem y tego rodzaju budow nictw a są częściow o poruszane w obszerniejszych opracow aniach pośw ięconych polityce i gospodarce m ieszka­ niowej i kom unalnej oraz w arunkom m ieszkaniow ym (A ndrzejew ski 1969; 1987; A ndrzejew ski, K ulesza 1969; C esarski 1998; D ziem bow ski, A ndrzejew ­ ski, G insbert-G ebert 1974; G insbert 1955; G insbert-G ebert 1977; Jaskółow ska

1966; 1976; K ulesza 1973; K ulesza, N ieciuński 1989; G insbert-G ebert, Podolski 1988). N ierzadko rozpatryw ane były społeczne aspekty kw estii m ieszkaniow ej z uw zględnieniem opinii użytkow ników zabudow y kom unalnej (C zeczerda 1986; G oryński 1975; K altenberg-K w iatkow ska 1982; 1996; K ulesza 1985; Litterer-M arw ege 1961; Turow ski 1979). Z różnicow anie przestrzenne b udow ­ nictw a m ieszkaniow ego i w arunków m ieszkaniow ych w m iastach polskich było m. in. przedm iotem badań J. D zieciuchow icza (1974; 1976; 1980; 1999; 2002; 2005), J. D zieciuchow icza, B. Stolarczyka, A. Suliborskiego (1972), L. G roeger (2004) i S. K aczm arek (1996).

8. N ow e M iasto, 9. K am ińskiego, 10. O grody Sukiennicze, 11. Centrum I, 12. C entrum II, 13. Katedralna, 14. K onstantynow ska, 15. Koziny, 16. Zakątna, 17. Z ielony Rynek, 18. Radw ańska, 19. G órna Zachód, 20. G órna W schód, 21. Górna Południe, 22. W odny Rynek, 23. Księży M łyn, 24. Zbiorcza, 25. Stoki.

Praca bazuje na różnorodnych m ateriałach pierw otnych, w śród których na pierw szy plan w ysuw ają się surow e dane dokum entacyjne dotyczące kom unalnych zasobów m ieszkaniow ych pozyskane w A dm inistracjach N ieru­ chom ości (21) i Z akładach G ospodarki M ieszkaniow ej (4) oraz w W idzew skim T ow arzystw ie B udow nictw a Społecznego, a także dane ew idencyjne, wykazy, spraw ozdania i raporty odnoszące się do kom unalnych nieruchom ości grunto­ w ych i budynków oraz zasobów m ieszkaniow ych udostępnione przez W ydział Budynków i Lokali Urzędu M iasta Ł odzi. W ykorzystano rów nież m ateriały statystyczne obrazujące stan i strukturę budow nictw a kom unalnego, które pochodzą z bieżącej ew idencji statystycznej i ze spisów pow szechnych. Konieczne było też odw ołanie się do regulacji praw nych obow iązujących w budow nictw ie m ieszkaniow ym i gospodarce m ieszkaniow ej zarów no w skali ogólnokrajow ej, ja k i lokalnej.

2. Struktura przestrzenna kom unalnych nieruchom ości gruntow ych

O d racjonalnej gospodarki nieruchom ościam i, zw łaszcza gruntam i, w znacz­ nej m ierze zależy praw idłow y rozwój zagospodarow ania przestrzennego Łodzi. M iasto m oże w pływ ać na zm iany struktury i sposobu użytkow ania gruntów , w ykorzystując różnorodne instrum enty planistyczne i realizacyjne oraz system inform acji o nieruchom ościach (Topczew ska, Siem iński 2003). Istotne znacze­ nie dla ładu przestrzennego w m ieście m a też sposób form ułow ania przez jego sam orząd lokalnej polityki i operacyjnych program ów gospodarow ania gruntam i oraz kształtow anie dochodów i w ydatków m iasta zw iązanych z nieruchom oś­ ciami gruntow ym i.

O dużej roli gruntow ych nieruchom ości kom unalnych w przestrzeni m iejskiej Łodzi św iadczy dobitnie ich ogólna liczba dochodząca do ok. 6,6 ty s.3 Jej dokładne określenie napotyka jed n ak trudności w ynikające z nieustalonego statusu praw nego wielu działek kom unalnych. R ozm ieszczenie rozpatryw anych nieruchom ości, w podziale m iasta na w skazane w cześniej rejony obsługi, je st nierów nom ierne, a ich formy własności złożone (rys. 2, 3).

Liczba nieruchomości ■ 100 Intensywność zabudowy P U ) 0,0 - 0,5 V 7A o,5 - i .o S § § S ' . ° - 1 . 5 B U 3 .0

o

Rys. 2. Rozmieszczenie komunalnych nieruchomości gruntowych i intensywność ich zabudowy w Łodzi

Źródło: oprać, własne

Własność nieruchomości

Gminy lub Skarbu Państwa i osób fizycznych w zarządzie gminy Gminy lub Skarbu Państwa i osób fizycznych w zarządzie współwłaściciela

Osób fizycznych w zarządzie gminy Gminy

y //y \ Wspólnot mieszkaniowych administrowanych przez gminę

l 1Wspólnot mieszkaniowych w zarządzie innych podmiotów

O

J Metry Rys. 3. Formy własności komunalnych nieruchomości gruntowych w Łodzi

O bszar zm ienności liczby nieruchom ości w tych rejonach obejm uje szeroki przedział, od 106 do 838. Przy bardzo w ysokim ogólnym poziom ie zm ienności przestrzennej (K = 6 7 ,4 % )4, m ożna zauw ażyć tendencję w zrostu tej liczby w układzie odśrodkow ym , co w pew nej m ierze w iąże się z ro sn ącą w tym sam ym kierunku pow ierzchnią rejonów m ieszkaniow ych.

Duże znaczenie w zagospodarow aniu przestrzennym m iasta m a sam a pow ierzchnia nieruchom ości kom unalnych, której łączna w ielkość dochodzi do 929,21 ha. Stanowi ona 3,2% ogólnej pow ierzchni m iasta i aż 19,7% pow ierzchni jeg o terenów m ieszkaniow ych. Z różnicow anie terytorialne pow ierzchni nieruchom ości kom unalnych w skali rejonów obsługi jest bardzo duże ( V = 98,59% ), znacznie przew yższając w skazaną wyżej zm ienność samej liczby nieruchom ości. P ow ierzchnia ta w rozpatryw anych rejonach w aha się od 8,22 ha aż do 172,65 ha, przy czym średnia pow ierzchnia działki kom unalnej w m ieście w ynosi 1409,8 m 2.

Pow ierzchnia użytkow a zabudow y kom unalnej w skali całego m iasta dochodzi do 5690,7 tys. m 2. Jej zróżnicow anie przestrzenne w przekroju rejonów m ieszkaniow ych osiąga um iarkow any poziom ( V - 31,3% ), przy średniej pow ierzchni użytkow ej zabudow y przypadającej na 1 nieruchom ość wynoszącej 683,4 m 2. W tych w arunkach zdecydow ana w iększość działek kom unalnych pow inna być gęsto zabudow ana.

Jednak wbrew sform ułow anem u wyżej przypuszczeniu w skali ogólno- m iejskiej intensyw ność kom unalnej zabudow y m ieszkaniow ej, dość silnie dodatnio skorelow ana z liczbą m ieszkań w budynku (r = 0,650; istotność na poziom ie 0,01), nie je st bardzo w ysoka. Przeciętnie na 1 m 2 pow ierzchni działek kom unalnych przypada bow iem 0,61 m 2 pow ierzchni użytkow ej budynków . Na terenie m iasta intensyw ność ta je st jedn akże silnie zróżnicow ana ( V = 61,98% ), odzw ierciedlając zasięg kolejnych faz rozw oju terytorialnego budow nictw a m ieszkaniow ego. Ze w zględów historycznych szczególnie w ysok ą intensyw ­ no ścią zabudow y (>1,5) w yróżn iają się tylko częściow o przebudow ane po ostatniej w ojnie rejony obejm ujące południow ą, przyległą do śródm ieścia część Bałut (Bałuty Stare M iasto II i Bałuty C entrum ). Duża intensyw ność znam ionuje też tereny śródm iejskie lub bezpośrednio z nim i sąsiadujące (K oziny, Nowe M iasto, K am ińskiego, O grody Sukiennicze i K atedralna). N atom iast stosunkow o niska intensyw ność zaznacza się w strefie peryferyjnej i w niektórych rejonach graniczących ze śródm ieściem . N ajniższy poziom intensyw ności cechuje rejon G órna Południe (0,177), co je s t uw arunkow ane do m in acją niew ysokiej zabudow y i dość niskim procentem zabudow y działek.

N a użytkow anie nieruchom ości kom unalnych istotny w pływ w yw ierają ich stosunki w łasnościow e. D ana nieruchom ość m oże m ieć jed n eg o lub wielu

4 W całym tekście oznaczano sym bolam i: V - klasyczny w spółczynnik zm ienności, A - klasyczny w spółczynnik asym etrii, K - klasyczny w spółczynnik kurtozy, r - w spółczynnik korelacji liniowej. Miary te, podobnie ja k i inne zastosow ane w tym opracow aniu, zostały w w iększości obliczone przy użyciu profesjonalnego pakietu statystycznego SPSS 12.0 for W indows.

w łaścicieli. Biorąc pod uwagę status w łasnościow y i rodzaj zarządzania, m ożna w yróżnić 6 podstaw ow ych form własności nieruchom ości: 1) w spółw łasność gm iny lub Skarbu Państw a i osób fizycznych w zarządzie gm iny, 2) w spółw łas­ ność gm iny lub Skarbu Państw a i osób fizycznych w zarządzie w spółw łaściciela, 3) w łasność osób fizycznych w zarządzie gm iny, 4) w łasność gm iny, 5) w łas­ ność w spólnot m ieszkaniow ych adm inistrow ana przez gm inę, 6) w łasność w spólnot m ieszkaniow ych w zarządzie innych podm iotów .

N a całym terenie m iasta dom inują nieruchom ości będące w łasnością gm iny, które stanow ią ponad połow ę w szystkich nieruchom ości kom unalnych (53,85% ). W arto przy tym zaznaczyć, że ich udział je st dość silnie negatyw nie skorelow any z intensyw nością zabudow y (r = -0 ,6 4 2 ; istotność na poziom ie 0,01) i p ojem nością m ieszkaniow ą budynków (r = - 0,752; istotność na poziom ie 0,01). N a drugim m iejscu pod w zględem udziału p lasu ją się nieruchom ości w spólnot m ieszkaniow ych adm inistrow ane przez gm inę. Do tej kategorii w łasności należy prawie 1/5 (19,7% ) ogółu badanych nieruchom ości. N ieco m niejszą część w szystkich nieruchom ości reprezentuje w łasność w spólnot m ieszkaniow ych, które nie są zarządzane przez gm inę, ale przez inne podm ioty (14,3% ). K ażda z pozostałych form własności m a ju ż niew ielkie znaczenie. S truktura form własności nieruchom ości je st silnie zróżnicow ana w przestrzeni m iejskiej. N ieruchom ości należące w yłącznie do gm iny w yróżniają się udziałem znacznie przew yższającym poziom ogólnom iejski w trzech rejonach położonych peryferyjnie: G órna Południe, Stoki i Doły. T ym czasem nieruchom ości w spólnot m ieszkaniow ych w adm inistracji gm iny nabierają dużego znaczenia poza centrum m iasta, w rejonie Żubardzia, Zakątnej i K siężego M łyna, a będące w zarządzie innych podm iotów przede w szystkim w rejonach G órna Zachód i G órna W schód, K atedralna i N ow e M iasto. N ieruchom ości osób fizycznych pozostające w zarządzie gm iny są charakterystyczne przede w szystkim dla terenów pozaśródm iejskich (G órna W schód, G órna Zachód oraz K on stan ty­ now ska). Znaczenie pozostałych form własności w e w szystkich rejonach obsługi je s t znikom e.

3. R ozm ieszczenie kom unalnych zasobów m ieszkaniow ych

R ozm ieszczenie zasobów m ieszkaniow ych w przestrzeni m iasta odzw ier­ ciedla całokształt relacji m iędzy społeczeństw em m iejskim a p rzestrzenią m iasta. Intensyw ność zabudow y stanow i w yznacznik stopnia w ykorzystania i w artości terenów m ieszkaniow ych. N adm ierne skupienie zabudow y rodzi złożone problem y ekologiczne, kom unikacyjne i psychospołeczne zw iązane z dużym zatłoczeniem i natężeniem ruchu kom unikacyjnego w niektórych rejonach m iasta.

N a terenie Łodzi znajduje się ok. 6,6 tys. budynków reprezentujących różne formy w łasności kom unalnej, z czego w yłącznie w łasno ścią gm iny (razem z budynkam i Skarbu Państw a i w spólnot m ieszkaniow ych) pozostaje 3,8 tys. budynków . Rozkład zabudow y kom unalnej w przekroju rejonów obsługi m ieszkańców jest silnie skorelow any z rozm ieszczeniem kom unalnych nieruchom ości gruntow ych, w ykazując rów nocześnie p od obn ą zm ienność przestrzenną ( V = 69,3% ). Praw ie 2/5 budynków kom unalnych (39,2% ) skupia się w 4 rejonach otaczających strefę centralną - Bałuty N ow e, G órna Południe, G órna Zachód i G órna W schód.

Biorąc pod uw agę w szystkie formy w łasności, kom unalne zasoby m ieszkaniow e Łodzi są ogrom ne, obejm ują bow iem ok. 123 tys. m ieszkań. Ich rozm ieszczenie w przekroju rejonów obsługi m ieszkańców (rys. 4), w znacznej m ierze zdeterm inow ane układem przestrzennym budynków , je st nader nierów nom ierne ( F = 56,8% ; A = 2,81; K = 9,80). M oże to pow ażnie utrudniać spraw ne zarządzanie tymi zasobam i. Przeciętnie na jed en rejon przypada praw ie 5 tys. m ieszkań. N ajw iększym i zasobam i m ieszkaniow ym i dysp on ują trzy rejony położone na terenie dzielnicy G órna (G órna W schód, G órna Zachód i G órna Południe). Łącznie rejony te koncentrują 33,8 tys. lokali m ieszkalnych, co stanow i 27,5% ogółu m ieszkań kom unalnych. W arto też dodać, że tylko w trzech rejonach położonych w centralnej i środkow o-w schodniej części m iasta (C entrum II, Stoki i Zbiorcza) liczba m ieszkań nie dochodzi do 3 tys.

Rys. 4. Rozkład przestrzenny komunalnych lokali mieszkalnych w Łodzi Ź r ó d ł o : oprać, własne

N a rozkład przestrzenny m ieszkań kom unalnych w Łodzi istotny w pływ w yw iera w ielkość budynków kom unalnych. Przeciętny budynek liczy ok. 19 m ieszkań. U stalono poza tym , że średnio w budynku stanow iącym w łasność gm iny lub Skarbu Państw a znajduje się ponad 3,5-krotnie mniej m ieszkań (8,3), niż w budynku reprezentującym pozostałe formy własności zasobów kom unalnych (30,4). W badanych rejonach obsługi przeciętna liczba m ieszkań przypadających na 1 budynek jest zróżnicow ana w um iarkow anym stopniu ( V = 32,8% ), m alejąc w układzie odśrodkow ym (rys. 5). Zaznaczm y przy tym, że istnieje silna negatyw na zależność (r = -0 ,7 4 5 ; istotność na poziom ie 0,01) m iędzy tą liczbą a udziałem lokali kom unalnych i Skarbu Państw a w całych kom unalnych zasobach m ieszkaniow ych. Bardzo d użą pojem nością m ieszka­ n io w ą (>28 m ieszkań na 1 budynek) cech ują się budynki zlokalizow ane w rejonie sam ego centrum i w jeg o bliskim otoczeniu (C entrum 1, N ow e M iasto, Bałuty Stare II, G órna W schód). N atom iast szczególnie m ałe budynki (<10) są rozproszone w północno-w schodnich i południow ych rejonach peryferyjnych (B ałuty N ow e, Stoki, G órna Południe).

Przeciętna liczba mieszkań w budynku

o

1 Metry

Rys. 5. Wielkość budynków komunalnych w Łodzi Źródło: oprać, własne

4. W iek, stan techniczny i form y w łasności kom unalnych zasobów m ieszkaniow ych

W iek m ieszkań. W iek kom unalnych zasobów m ieszkaniow ych stanow i

jed en z podstaw ow ych w yznaczników ich obecnego stanu technicznego i w artości rynkow ej. Zw ykle w raz z w iekiem m ieszkań pogarsza się ich stan techniczny i funkcjonalność; m aleje też ich cena na rynku w tórnym , natom iast m oże w zrastać wartość historyczna i architektoniczna. W zrostow i stopnia zużycia tkanki m ieszkaniow ej przeciw działają system atycznie przeprow adzane rem onty bieżące i kapitalne m ieszkań.

S truktura w ieku m ieszkań kom unalnych5 w Łodzi je s t dość słabo urozm aicona i niekorzystna z punktu w idzenia gospodarow ania ich zasobam i. Elem ent dom inujący w tej strukturze tw orzą lokale w ybudow ane przed 11 w o jną św iatow ą, które reprezentują aż 2/3 (66,9% ) ogółu m ieszkań kom unalnych6, co w arunkuje w ysoki poziom ich zużycia. W przypadku pozostałych m ieszkań najw ięcej (14% ) pochodzi z lat 60. Śladowy udział (0,7% ) w rozpatryw anej strukturze m ają najnow sze lokale w ybudow ane po 1990 r.

O m aw iana struktura różnicuje się w układzie terytorialnym , odzw ierciedlając - podobnie ja k stan techniczny m ieszkań - kierunki rozw oju przestrzennego m iasta (rys. 6, 7).

M ieszkania w ybudow ane przed rokiem 1939 przew ażają liczebnie nad lokalam i now szym i w w iększości badanych rejonów . Ponad 9/10 ogółu m ieszkań przedw ojennych skupia się w rejonach położonych przede w szystkim w strefie śródm iejskiej (Zielony Rynek, K atedralna, C entrum I, C entrum II, N ow e M iasto, W odny Rynek) lub w jej bliskim sąsiedztw ie (R adw ańska, G órna Z achód) oraz w południow ej części strefy peryferyjnej (G órna Południe). D om inacja m ieszkań pow ojennych je st charakterystyczna dla rejonów pozaśródm iejskich (Bałuty Stare II, Doły, Żubardź, Żabieniec, G órna W schód, K oziny, Stoki i Zbiorcza). M ieszkania w znoszone podczas w ojny i na początku okresu pow ojennego (19 3 9 -1 9 5 0 ) m ają udział w yższy od przeciętnego w m ieście (4,9% ) zaledw ie w trzech rejonach północno-w schodnich (Stoki, K am ińskiego i Bałuty Nowe).

5 D otyczy w yłącznie lokali należących do gm iny i Skarbu Państwa oraz w spólnot m ieszkaniow ych adm inistrow anych przez gminę.

6 Z auw ażm y przy tym, że rów nocześnie takie m ieszkania stanow ią niew iele ponad 1/4 (26,6% ) całych zasobów m ieszkaniow ych Łodzi (N SP 2002).

Rok budowy Y7/7) 1»30 (EpĘff) 1939 do 1950 E H j l 1951 do 1960 1 1961 do 1970 S I 1971 do 1990 H i Po 1990

O

Rys. 6. Rok budowy mieszkań komunalnych w Łodzi Źródło: oprać, własne

Zużycie techniczne mieszkań (%) liiiliiiil 30 \y /A 31 do 50 &%$j 51 do 70 j j ^ B >70

O

Rys. 7. Stan techniczny mieszkań komunalnych w Łodzi Źródło: oprać, własne

Bardziej rozproszone w przestrzeni m iejskiej jest budow nictw o kom unalne z lat 50. W zględna dom inacja m ieszkań w ybudow anych w tym czasie zaznacza się w rejonach położonych na B ałutach i we w schodniej części śródm ieścia (B ałuty Stare I, Bałuty C entrum , Doty, Żubardź, Koziny, O grody Sukiennicze). Z kolei okres 1961-1970 silnie odcisnął swoje piętno na zabudow ie kom unalnej zlokalizow anej z reguły w bliskim otoczeniu śródm ieścia (D oły, Żabieniec, G órna W schód, K oziny, Z biorcza i Księży Młyn). M ieszkania pochodzące z okresu 1971-1990 są silnie skoncentrow ane jed y n ie w trzech rejonach usytuow anych wokół śródm ieścia (B ałuty Stare II, G órna W schód, Koziny), gdy tym czasem nieliczne m ieszkania w ybudow ane w latach 90. skupiają się przede w szystkim na terenach peryferyjnych i w części strefy centralnej (Batuty Nowe, K onstantynow ska, O grody Sukiennicze, Z biorcza i W odny Rynek).

Stan techniczny m ieszkań. Z użycie techniczne zasobów m ieszkaniow ych

zależy przede w szystkim od ich w ieku i w arunków eksploatacji oraz dokonyw anych rem ontów i napraw . Istotne znaczenie w tym przypadku m ają także stosunki w łasnościow e, sam odzielność użytkow ania m ieszkań przez gospodarstw a dom ow e i zaludnienie m ieszkań. Zły stan techniczny lokali m ieszkalnych (zaw ilgocenie, w ady instalacji i in.) często odbija się negatyw nie na w arunkach zdrow otnych m ieszkańców .

O gólnie biorąc, łódzkie m ieszkania kom unalne w w iększości znajd ują się w złym stanie technicznym 7, co w ynika głów nie z ich pow ażnie zaaw ansow anego w ieku, a zw łaszcza w ysokiego udziału lokali przedw ojennych w całych zasobach kom unalnych (r = 0,699; istotność na poziom ie 0,001). M ieszkania, których stopień zużycia technicznego przew yższa 50% , stan ow ią praw ie 2/3 w szystkich lokali kom unalnych (63,6% ). Jednocześnie niew ielka część w szystkich m ieszkań (15,5% ) w ykazuje bardzo dobry stan techniczny (<30% ).

Struktura m ieszkań w edług stopnia zużycia technicznego nabiera specy­ ficznych w łaściw ości w poszczególnych rejonach obsługi. M ieszkania o niskim stopniu zużycia, nie przekraczającym 30% , m ają w zględną przew agę w rejonach położonych przew ażnie poza strefą śródm iejską (Bałuty C entrum , Żabieniec, G órna W schód, O grody Sukiennicze i Żubardź). Bardziej rów nom iernie rozm ieszczone są m ieszkania o um iarkow anym zużyciu (31 -5 0 % ). N a tle ogólnom iejskim ich udział uzyskuje w yższe w artości zarów no w rejonach położonych w śródm ieściu, ja k i na terenach oddalonych od niego (Bałuty Stare I, Bałuty Stare II, Doły, Żubardź, K oziny, C entrum II, K am ińskiego, Stoki). Dużo bardziej rozproszone w przestrzeni m iasta są m ieszkania w złym stanie technicznym , których stopień zużycia w aha się od 51 do 70%. W zględnie dom inują one aż w 13 rejonach. Tego rodzaju lokale stanow ią ponad 8/10 w szystkich m ieszkań w rejonach usytuow anych centralnie lub w bliskim otoczeniu śródm ieścia (G órna Południe, G órna Zachód, Zakątna, Radwańska,

7 D otyczy w yłącznie lokali należących do gm iny i Skarbu Państwa oraz w spólnot mieszkaniowych adm inistrow anych przez gminę.

C entrum I). N ajbardziej zużyte m ieszkania (> 70% ) koncentrują się przede w szystkim w rejonach położonych na obrzeżach centrum , a niekiedy rów nież w strefie peryferyjnej (Bałuty C entrum , Żabieniec, Zielony Rynek, K atedralna, K am ińskiego, Zbiorcza, Księży Młyn i W odny Rynek).

C ale zasoby kom unalne Łodzi odznaczają się znacznym przeciętnym stopniem zużycia technicznego (52,5% ). Jednakże w przekroju rejonów obsługi u w idaczniają się w tym zakresie duże dysproporcje. Aż w 14 rejonach średnie zużycie przew yższa poziom ogólnom iejski, przy czym w kilku z nich, położonych w strefie centralnej, dodatnie odchylenie od tego poziom u prze­ kracza naw et 12% (K atedralna, Księży M łyn, Zielony Rynek, K am iń-skiego). Przeciętny poziom zużycia technicznego m ieszkań różnicuje się na tere-nie m iasta w zależności od formy w łasności m ieszkań. M ieszkania będące w łas­ nością gm iny są zw ykle w zdecydow anie gorszym stanie od m ieszkań w spólnot m ieszkaniow ych adm inistrow anych przez gm inę. Z auw ażm y, że średnie zużycie m ieszkań gm innych sięga 61,2% , a lokali w spólnot 51,3% .

Form y w łasności m ieszkań kom unalnych. W obecnych w arunkach

społeczno-ekonom icznych na użytkow anie kom unalnych zasobów m ieszkanio­ wych bardzo istotny w pływ w yw ierają ich zróżnicow ane form y własności. W odróżnieniu od w łasności publicznej, w szelkie formy obejm ujące w łasność pryw atną stw arzają potencjalnie lepsze w aain ki racjonalnego korzystania z lokali m ieszkalnych i większej troski o ich stan. M ożna w yróżnić pięć podsta­ wowych form własności m ieszkań kom unalnych: 1) gm iny i Skarbu Państw a, 2) w spólnot m ieszkaniow ych, 3) w spółw łasności, 4) pryw atna, 5) inna w łasność. N a terenie całego m iasta dom inują lokale należące do w spólnot m ieszka­ niow ych, stanow iące praw ie 2/3 (64,7% ) ogółu m ieszkań kom unalnych. W arto zauw ażyć, że w tej grupie znacznie w iększa część m ieszkań je st zarządzana przez gm inę aniżeli przez innych zarządców . N a drugim m iejscu pod w zględem liczebności plasują się lokale gm inne i należące do Skarbu Państw a. W całości zasobów m ieszkaniow ych co czw arte (24,7% ) m ieszkanie reprezentuje tę form ę własności.

Za zjaw isko charakterystyczne należy uznać niew ielki udział lokali pryw atnych (6,9% ) i w spółw łasnościow ych (3,8% ). N a obszarze m iasta m ieszkania w spólnot m ieszkaniow ych w ykazują b ezw zględną dom inację aż w 20 rejonach obsługi (rys. 8).

Szczególnie w ysoką w zględną nadw yżką takich m ieszkań odznaczają się rejony otaczające ze w szystkich stron śródm ieście (B ałuty Stare II, Bałuty C entrum , Doły, Żabieniec, K oziny, Żubardź, G órna W schód). L okale gm iny i Skarbu Państw a rów nież m ają udział znacznie przew yższający poziom ogólno­ m iejski poza strefą centralną (Bałuty N ow e, G órna Południe, Radw ańska, Stoki).

Formy własności mieszkań Komunalna I Skarbu Partatwa

P /9/ \ W spólnot m to «/kantowych I ' 1 \Afcpóhv1a»no4a ■ ■ Prywatna

O

Rys. 8. Formy własności mieszkań komunalnych w Łodzi Źródło: oprać, własne

Tym czasem m ieszkania pryw atne n abierają stosunkow o dużego znaczenia zarów no w niektórych rejonach położonych blisko centrum (W odny Rynek, Księży M łyn), ja k i w jeg o dalszym otoczeniu (G órna Zachód, K onstanty­ nowska). Z kolei, rejony w yróżniające się relatyw nie w ysokim udziałem lokali w spółw łasnościow ych znajdują się w sam ym śródm ieściu albo na przyległych terenach (C entrum , N ow e M iasto, Zielony R ynek, K onstantynow ska).

5. W ielkość, w yposażenie sanitarno-techniczne, zaludnienie i koszty eksploatacji m ieszkań kom unalnych

W ielkość m ieszkań. W ielkość lokali m ieszkalnych m ożna w przybliżeniu

określić za p om ocą liczby znajdujących się w nich izb. Jest ona istotna z punktu w idzenia gospodarstw dom ow ych i poszczególnych osób użytkujących m ieszkania. Jej porów nanie z w ielkością gospodarstw a dom ow ego w skazuje na istnienie lub brak m ożliw ości sam odzielnego korzystania z odrębnej izby przez k ażdą osobę należącą do danego gospodarstw a. Posiadanie sam odzielnej izby w m ieszkaniu stw arza jednostce korzystne w arunki do realizacji w dom u różnych funkcji (praca, nauka, w ypoczynek), zaspokaja też potrzebę odosobnienia i intym ności. W badanych rejonach obsługi m ieszkańców przeciętna liczba izb

w m ieszkaniu jest silnie dodatnio skorelow ana z w ielkością zasobów m ieszka­ niow ych (r = 0,717; istotność na poziom ie 0,01).

Struktura m ieszkań kom unalnych w edług liczby izb została ukształtow ana w Ł odzi niekorzystnie. N ajw iększy udział w tej strukturze m ają bow iem nieduże m ieszkania dwu-i trzyizbow e, stanow iące praw ie 2/3 (65,66% ) ogółu m ieszkań. N iew ysoki udział procentow y m ają zarów no najm niejsze m ieszkania jed n o iz­ bow e (15,88% ), jak i lokale najw iększe, złożone z czterech i więcej izb (18,46% ).

Struktura m ieszkań kom unalnych w edług liczby izb różnicuje się w yraźnie w przekroju rejonów obsługi m ieszkańców (rys. 9).

Rys. 9. Struktura izb w mieszkaniach komunalnych w Łodzi Źródło: oprać, własne

M ieszkania jednoizbow e uzyskują udział w yższy od przeciętnego w m ieście aż w 12 rejonach usytuow anych w różnych jeg o częściach. Jeszcze bardziej rozpow szechniona na terenie m iasta je st w zględna nadw yżka m ieszkań dw uizbow ych, k tórą w ykazuje 19 rejonów , przy czym w yjątkow o wysoki poziom (>40% ) osiąga ona w rejonie K am ińskiego. Jednocześnie w 13 rejonach zaznacza się w zględna przew aga liczebna m ieszkań trzyizbow ych, jednakże tylko w ó z nich, usytuow anych głów nie na Bałutach, ponad 2/5 lokali składa się z trzech izb. M ieszkania najw iększe, liczące cztery i w ięcej izb, są szczególnie charakterystycznym elem entem struktury m ieszkań w trzech rejonach położonych w południow ej części miasta: G órna Południe, G órna Zachód, G órna W schód.

S yntetyczną m iarą rozpatryw anej struktury lokali m ieszkalnych je st przeciętna liczba izb w m ieszkaniu, która w całych zasobach kom unalnych dochodzi do 2,92*. Jej słabo zróżnicow any ( V = 12,43%) - w przekroju rejonów obsługi m ieszkańców - rozkład terytorialny cechuje silna asym etria praw ostronna (A = 1,71) i dodatnia kurtoza (K = 3,25), co św iadczy o dom inacji w przestrzeni m iejskiej terenów skupiających lokale o niekorzystnej strukturze izb. Pod tym w zględem szczególnie niski standard m ieszkań cechuje rejony K ozin i Księżego M łyna, gdzie na 1 m ieszkanie przypada poniżej 2,5 izb. N atom iast najkorzystniejsze w arunki stw arzają trzy rejony położone na terenie G órnej, gdyż tam przeciętne m ieszkanie liczy ponad trzy izby.

W ielkość m ieszkań precyzyjniej określa ich pow ierzchnia użytkow a. Jest ona szczególnie istotna ze w zględu na m ożliw ości realizacji różnorodnych funkcji gospodarstw a dom ow ego w ym agających odpow iedniej pow ierzchni. Potrzeby użytkow ników w tej dziedzinie m ają w ym iar indyw idualny i społeczno- -kulturow y. 42,35 n r to pow ierzchnia przeciętnego m ieszkania kom unalnego w Ł odzi9. Stopień zróżnicow ania w artości tego m iernika w przekroju rejonów obsługi (rys. 10) je s t um iarkow any (K = 20,3% ).

Rys. 10. Powierzchnia użytkowa mieszkań komunalnych w Łodzi według ich form własności

Ź r ó d ło : oprać, własne

* W całej zabudow ie m ieszkaniow ej Łodzi w 2002 r. przeciętna ta była w yraźnie w yższa (3,06).

Jak w skazują dane N SP 2002 wskaźnik ten dla ogółu łódzkich m ieszkań je st znacznie korzystniejszy (52,1 m2).

Szczególnie duże lokale m ieszkalne, których pow ierzchnia użytkow a przekracza 55 n r , są charakterystyczne dla rejonów położonych centralnie: C entrum II, C entrum I, N ow e M iasto, K am ińskiego, O grody Sukiennicze. Dla odm iany m ieszkania o w yjątkow o małej przeciętnej pow ierzchni, nie dochodzą­ cej do 36 m 2, w yróżniają zarów no niektóre rejony znajdujące się w pobliżu centrum , ja k i w części południow ej i środkow o-w schodniej strefy peryferyjnej (Zielony Rynek, Zbiorcza, G órna Południe i G órna Zachód). W skazane dyspro­ porcje przestrzenne są uzależnione od własności m ieszkań. Lokale należące do gm iny i Skarbu Państw a m ają m niejszą pow ierzchnię u żytko w ą (38,69 n r ) od tych, które są w łasnością w spólnot m ieszkaniow ych (44,39 m"). Jednocześnie pierw sza z tych kategorii m ieszkań odznacza się um iarkow aną, ale nieco w yższą zm iennością przestrzenną w stosunku do drugiej.

W yposażenie san itarn o-tech niczne m ieszkań. U żyteczność m ieszkań jest

w znacznym stopniu kształtow ana przez ich w yposażenie w instalacje sanitam o- -techniczne. Jedne rodzaje instalacji m ogą przy tym m ieć dla użytkow ników w iększe znaczenie od innych. Dużej w agi nabierają też sam stopień w yposażenia sanitam o-technicznego, w yrażony liczbą instalacji funkcjonujących w poszcze­ gólnych m ieszkaniach, rodzaje kom binacji istniejących instalacji, a także w ystę­ pow anie lub brak kom pletu instalacji w określonych lokalach.

U dział m ieszkań kom unalnych w yposażonych w poszczególne rodzaje instalacji sanitarno-technicznych w Łodzi je s t silnie zróżnicow any. N ajw iększy zasięg na terenie m iasta m ają instalacje w odociągow e, gdyż ok. 9/10 (91,2% ) ogółu badanych m ieszkań dysponuje tym m edium .

W w iększości rejonów obsługi udział m ieszkań w yposażonych w sieć w odociągow ą przekracza ten poziom . W arunki gorsze od ogólnom iejskich panują w niektórych rejonach peryferyjnych (G órna Południe, K oziny), ja k też w części strefy centralnej (C entrum II, K atedralna, Zakątna).

N a drugim m iejscu pod w zględem stopnia upow szechnienia zn ajdu ją się instalacje gazow e, którym i dysponuje ok. 7/10 (71,9% ) ogółu m ieszkań kom u­ n aln y ch ". Do rejonów przodujących pod tym w zględem (>80% ) n ależą rejony pozaśródm iejskie znajdujące się w północnej i południow ej części m iasta (Bałuty Stare II, Doły, Żubardź, Żabieniec, G órna W schód), a także jed en z rejonów śródm iejskich (O grody Sukiennicze). N iedostateczne w yposażenie m ieszkań (<50% ) cechuje w szczególności obszary peryferyjne (Bałuty N ow e, K oziny, G órna Południe, G órna Zachód), a także rejon przyfabryczny położony blisko centrum (W odny Rynek).

Z nacznie gorzej o sytuacji m ieszkaniow ej panującej w zasobach kom unalnych św iadczy udział m ieszkań m ających łazienkę, który w całym

10 W edług N SP 2002 udział m ieszkań w yposażonych w w odociąg w ogólnej liczbie m ieszkań w Łodzi je st nieco w yższy (97,0%).

11 Z godnie z danym i N SP 2002 w całych zasobach m ieszkaniow ych Łodzi m ieszkania w yposażone w gaz z sieci m ają w yraźnie w yższy udział (83,6%).

m ieście nieco przekracza 60% (6 0 ,7 % )'“. Poziom w yposażenia w tego rodzaju instalację, znacznie w yższy od ogólnom iejskiego (>70% ), znam ionuje przede w szystkim rejony pozaśródm iejskie (B ałuty Stare II, Doły, Żubardź, Żabieniec, G órna W schód, Stoki). Bardzo niekorzystna pod tym w zględem sytuacja, w ynikająca z faktu, że mniej niż połow a m ieszkań została w yposażona w łazienkę, w ystępuje w niektórych rejonach strefy peryferyjnej (B ałuty Nowe, G órna Południe, G órna Z achód) oraz centralnej (Zakątna, R adw ańska, Zielony Rynek, C entrum I, N ow e M iasto, W odny Rynek). Podobny je s t układ przestrzenny udziału m ieszkań kom unalnych podłączonych do sieci centralnego ogrzew ania. Jednakże udział ten w skali całego m iasta je st nieco niższy (49,4% ) aniżeli w przypadku w yposażenia w łazienki.

W najbardziej niekorzystnym św ietle sytuację m ieszkaniow ą budow nictw a kom unalnego staw ia sieciow e w yposażenie m ieszkań w ciep łą wodę. W yposaże­ nie takie m a bow iem zaledw ie 1/4 (25,9% ) w szystkich m ieszkań kom unal­ n y c h 11. N a tym tle najlepsze w arunki p an u ją w tych rejonach pozaśródm iejskich, gdzie ponad połow a m ieszkań dysponuje ciepłą w odą (Bałuty Stare II, Żabieniec, G órna W schód). N a przeciw ległym biegunie znajdują się natom iast rejony, w których mniej niż 1/10 ogółu lokali m ieszkalnych ma ten rodzaj instalacji, położone zarów no w strefie peryferyjnej (B ałuty Stare I, Bałuty C entrum , Doły, Żubardź, Stoki), ja k i centralnej (R adw ańska, Zielony Rynek, C entrum I, C entrum II, N ow e M iasto, K am ińskiego). Zbliżony rozkład przestrzenny o bardzo dużej zm ienności ( V = 118,07%) je st przypisany udziałow i m ieszkań w yposażonych w kom plet rozpatryw anych instalacji. T rzeba przy tym podkreślić, że na całym terenie m iasta zaledw ie 1/4 (25,8% ) m ieszkań kom unalnych znajduje się w takiej sytuacji.

Poziom w yposażenia w poszczególne instalacje sanitam o-techniczne różnicuje się w m ieście w zależności od form y w łasności m ieszkań kom unal­ nych. O gólnie biorąc, lepiej w yposażone w określone instalacje są m ieszkania w spólnot m ieszkaniow ych aniżeli lokale stanow iące w łasność m iasta. W przy­ padku w yposażenia lokali w w odociąg m ieszkania w spólnot są 3-krotnie liczniejsze od m ieszkań gm iny, w odniesieniu do gazu sieciow ego 5-krotnie, łazienek 8-krotnie, a kom pletu instalacji aż 30-krotnie.

Z aludnienie m ieszkań. W ocenie w arunków m ieszkaniow ych bardzo dużą

rolę odgryw a zaludnienie m ieszkań. Stopień tego zaludnienia na danym obszarze określają relacje pom iędzy liczbą osób oraz m ieszkań lub izb i p o ­ w ierzchnią uży tk o w ą lokali m ieszkalnych.

B iorąc pod uw agę liczbę osób przypadających na 1 m ieszkanie, w arunki m ieszkaniow e panujące w zabudow ie kom unalnej Łodzi należałoby uznać za dość korzystne. Przeciętnie w całym m ieście na 1 m ieszkanie kom unalne

12 Pod tym względem w edług N SP 2002 w szystkie m ieszkania łódzkie są dużo lepiej w yposażone (85,3%). 13 K ilkakrotnie w yższy udział m ieszkań z tego typu instalacją w edług N SP 2002 cechuje ogólnom iejskie zasoby m ieszkaniow e (85,3%).

przypada bow iem 2,3 o so b y 14. Z m ienność przestrzenna tego w skaźnika w układzie rejonów obsługi nie je st przy tym w ysoka ( V = 17,9%). M inim alną jeg o w artość, w ynoszącą 1,8 osoby/m ieszkanie zanotow ano w rejonie Zielonego Rynku, a w artość m aksym alną: 3,8 osoby/m ieszkanie w rejonie Stoków . W rozpatryw anym rozkładzie przestrzennym przew agę liczebną m ają rejony 0 w artościach w skaźnika niższych od przeciętnej (A = 2,49; K - 7,81).

Pow ierzchnia użytkow a m ieszkań kom unalnych przypadająca na 1 osobę w skali o gólnom iejskiej15 w ynosi 18,1 m 2. Stopień zróżnicow ania wartości tego m iernika w rejonach obsługi (rys. 11) je s t um iarkow any ( V = 18,7%). Szczególnie korzystne w arunki pod tym w zględem (>20 m "/osobę) w ystępują w północnej i środkowej części śródm ieścia, gdzie zlokalizow ano w iele budynków przeznaczonych pierw otnie dla elit burżuazyjnych. N atom iast w w yjątkow o niekorzystnej sytuacji (<14,5 m 2/osobę) zn ajd ują się niektóre rejony peryferyjne (Stoki, Żabieniec, K onstantynow ska).

K oszty użytkow ania m ieszkań. K oszty użytkow ania m ieszkań są

uzależnione z jednej strony od samej ich w artości użytkow ej, określonej m. in. w ielkością i w yposażeniem lokalu m ieszkalnego, a także od jeg o zaludnienia. Z drugiej strony na ich w ysokość w pływ ają stosow ane stawki czynszu i różno­ rodnych opłat eksploatacyjnych, zdeterm inow ane przez politykę m ieszkaniow ą realizow aną w skali ogólnokrajow ej i lokalnej.

P rzeciętna staw ka czynszu za 1 m 2 pow ierzchni użytkow ej m ieszkania kom unalnego dla w szystkich badanych rejonów m ieszkaniow ych w roku 2003 w ynosiła 2,37 zł. Poziom je j zróżnicow ania przestrzennego okazał się um iarkow any ( V = 31,5% ), przy obszarze zm ienności obejm ującym przedział od 1,12 do 4,32 zł (rys. 12). Stawki czynszu znacznie w yższe do przeciętnej w m ie śc ie (>3,15 zł) w ystępują w rejonach strefy peryferyjnej (Bałuty N ow e, Stoki, Zbiorcza), które odznaczają się dużym udziałem nowej zabudow y 1 niskim stopniem zużycia technicznego m ieszkań. Szczególnie niskie stawki czynszu (<1,25 zł) charakteryzują natom iast rejony (Z ielony Rynek, Bałuty Stare I, G órna W schód) o starej zabudow ie m ieszkaniow ej i w ysokim stopniu zużycia technicznego m ieszkań.

Trudności zw iązane z o p łatą kosztów użytkow ania kom unalnych lokali m ieszkalnych skłaniają w iele łódzkich rodzin do korzystania z dodatków m iesz­ kaniow ych. W 2003 r. użytkow nikom takich lokali przyznano łącznie 150,2 tys. dodatków m ieszkaniow ych na łączną sum ę 18,5 min zł. Stąd średni dodatek nie był wysoki i wynosił ok. 122,8 zł. D ługotrw ałe zaleganie z o p łatą czynszu i inne w zględy w arunkują eksm isję lokatorów m ieszkań kom unalnych. W 2003 r. zatw ierdzono 525 eksm isji, ale ze w zględu na różnorakie trudności w ykonano w rzeczyw istości m niej niż połowę (46,5% ) z nich.

14 W skaźnik len dla ogółu m ieszkań w Łodzi w 2002 r. byl nieco mniej korzystny (2,47).

Rys. 11. Powierzchnia użytkowa mieszkań komunalnych przypadająca na osobę w Łodzi Źródł o : oprać, własne Powierzchnia użytkowa mleazkań na oaobf I——I 12.1 -14,5 't//A 14.«-17,8 B833 17.6-20.0 MM 20.1 ■ 25.0 Średni czynsz za 1 metr kw (w zł) liiiiiiS 1,12i)o1,24 Y / A 1.25 ao 2,24 g g j g 2.25 do 2,74 m T ł l 2,751 więcej

O

Rys. 12. Stawki czynszu w mieszkaniach komunalnych w Łodzi Źródło: oprać, własne

6. W n io sk i

K om unalne budow nictw o m ieszkaniow e odgryw a o grom n ą rolę w kształ­ tow aniu w arunków życia m ieszkańców Łodzi. M iasto to je s t bow iem zaliczane do kategorii najw iększych w łaścicieli kam ienic czynszow ych w śród ośrodków w ielkom iejskich w kraju. W latach transform acji społeczno-ekonom icznej znaczenie budow nictw a kom unalnego w gospodarce m ieszkaniow ej Łodzi w yraźnie się zm niejszyło, głów nie w skutek postępującej pryw atyzacji gm innych zasobów m ieszkaniow ych. R ów nocześnie dokonyw ały się istotne zm iany różnorodnych struktur budow nictw a kom unalnego, zw łaszcza w łasnościow ych. Przeobrażeniom podlegały rów nież w arunki m ieszkaniow e panujące w b udyn­ kach kom unalnych oraz zbiorow ość użytkow ników m ieszkań kom unalnych, ich potrzeby i oczekiw ania m ieszkaniow e.

LITERATURA

Andrzejewski A., 1969, Zarys polityki mieszkaniowej, PWE, Warszawa. Andrzejewski A„ 1987, Polityka mieszkaniowa, PWE, Warszawa.

Andrzejewski A., Kulesza H., 1969, Ekonomika i organizacja gospodarki mieszkanio­ wej, PTE, Wrocław.

Cesarski M., 1998, Mieszkaniowy majątek trwały oraz jego rola w badaniach i polityce mieszkaniowej w Polsce, SGH, Warszawa, Monografie i opracowania SGH.

Czeczerda W., 1986, Społeczne problemy starej zabudowy mieszkaniowej, IGPiM, Warszawa.

Dzieciuchowicz J., 1974, Rozwój budownictwa mieszkaniowego w Łodzi w latach 1945- 1965 oraz jego wpływ na zmiany warunków mieszkaniowych ludności, „Zeszyty Naukowe UŁ”, ser. II, 55.

Dzieciuchowicz J., 1976, Szczegółowa rejonizacja warunków mieszkaniowych ludności Łodzi w roku 1970, „A cta Universitatis Lodziensis”, ser. II, 7.

Dzieciuchowicz J., 1980, Kompleksowa rejonizacja warunków mieszkaniowych ludności wielkiego miasta (przykład Łodzi), „Acta Universitatis Lodziensis”, ser. II, 22. Dzieciuchowicz J., 1999, Ewolucja i typologia przestrzenna budownictwa mieszka­

niowego w Łodzi, PTG, UŁ, Łódź, Materiały XLVIII Zjazdu PTG, t. 2.

Dzieciuchowicz J., 2002, Zasoby mieszkaniowe Łodzi: rozwój, struktura przedmiotowa i przestrzenna, „Acta Universitatis Lodziensis Folia. Geographica Socio-Oecono- mica”, 4.

Dzieciuchowicz J., 2005, Spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe w Łodzi - struktura i typologia przestrzenna, „Acta Universitatis Lodziensis. Folia Geographica Socio- -Oeconomica”, 6.

Dzieciuchowicz J., Stolarczyk B., Suliborski A., 1972, Warunki mieszkaniowe centrum Kielc w ujęciu przestrzennym, „Zeszyty Naukowe UŁ”, 49.

Dziembowski Z., Andrzejewski A., Ginsbert-Gebert A., 1974, Gospodarka komunalna i mieszkaniowa i je j rola w społeczno-ekonomicznym rozwoju kraju, SGPiS, Warszawa.

Ginsbert A., 1955, Ekonomika gospodarki komunalnej, cz. I, PWN, Warszawa. Ginsbert-Gebert A., 1977, Polityka komunalna, PWE, Warszawa.

Ginsbert-Gebert A., Podolski K., 1988, Infrastruktura komunalna i społeczna w Polsce w latach 1950-2000, „Biuletyn Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk”, z. 140.

Goryński J., 1975, Mieszkanie wczoraj, dziś i jutro, WP, Warszawa. Groeger L., 2004, Waloryzacja przestrzeni mieszkaniowej, Wyd. UŁ, Łódź.

Guilford J. P., 1960, Podstawowe metody statystyczne w psychologii i pedagogice, PWN, Warszawa.

Herczyńska M., 2004, Komunalne zasoby mieszkaniowe Łodzi, Katedra Gospodarki Przestrzennej i Planowania Przestrzennego UL, Łódź; maszynopis pracy magister­ skiej wykonanej pod kierunkiem J. Dzieciuchowicza.

Jaskólowska W., 1966, Organizacja gospodarki mieszkaniowej w Łodzi w latach 1945- 1960, „Zeszyty Naukowe UŁ”, ser. III, z. 15.

Jaskółowska W., 1976, Rozwój stosunków mieszkaniowych w Łodzi w latach 1918-1968, „Acta Universitatis Lodziensis”, ser. III, nr 1.

Kaczmarek S., 1996, Struktura przestrzenna warunków zamieszkania w Łodzi, ŁTN, Łódź.

Kaltenberg-Kwiatkowska E., 1982, Mieszkanie — analiza socjologiczna, PWE, Warszawa.

Kaltenberg-Kwiatkowska E., 1996, Prywatyzacja mieszkań komunalnych i zakładowych w opinii ich lokatorów, „Sprawy Mieszkaniowe”, z. 2.

Kulesza H., 1973, Zmiany warunków mieszkaniowych w miastach Polski w latach 1960- 1970, IGM, Warszawa.

Kulesza H., 1985, Warunki mieszkaniowe rodzin z dziećmi, IKŚ, Warszawa.

Kulesza H., Nieciuński W., 1989, Mieszkalnictwo - zagrożenia i szanse rozwoju, PWE, Warszawa.

Litterer-Marwege W., 1961, Analiza struktury gospodarstw domowych z punktu widze­ nia polityki mieszkaniowej, IBM, Warszawa.

Topczewska T., Siemiński W., 2003, Gospodarka gruntami w gminie, Difin, Warszawa. Turowski J., 1979, Środowisko mieszkaniowe w świadomości ludności miejskiej, PAN,

Warszawa.

M U N IC IP A L H O U S IN G IN Ł Ó D Ź - S P A T IA L S T R U C T U R E

Municipal housing plays crucial role in housing economy, citizens’ living conditions and Łódź spatial system. Although during transformation period the importance of municipal housing building has been decreasing, town is still the biggest owner o f the tenement-houses in Poland, when compare to other metropolitan areas. Increasing

privatization affected in changes not only in ownership structure but also influence the living conditions, tenants’ structure and their needs and expectations towards apartments.

The basic research problem o f the paper is the identification o f state and structure of municipal housing in Łódź. The special attention is paid to spatial structure o f housing resources in town and housing conditions. The main research aim is to assess the level of the spatial differentiation o f state and various structures o f those resources as well as detailed evaluation of the living conditions quality. The valorization on inner housing conditions includes: age, construction state, forms o f ownership, size, sanitation, exploitation expenses and peopling.

prof. dr hab. Jerzy Dzieciuchowicz Katedra Gospodarki Przestrzennej i Planowania Przestrzennego