OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ LOKALU MIESZKALNEGO NR 13 POŁOŻONEGO W SZCZAWNIE-ZDROJU PRZY UL. J. SŁOWACKIEGO 1

e-mail: wycena.walbrzych@gmail.com

www.wycenawalbrzych.pl

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ LOKALU MIESZKALNEGO NR 13 POŁOŻONEGO W SZCZAWNIE-ZDROJU PRZY UL. J. SŁOWACKIEGO 1

DLA NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ PROWADZONA JEST KSIĘGA WIECZYSTA NR SW1W/00045688/2 PRZEZ VII WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH SĄDU REJONOWEGO W

WAŁBRZYCHU

Autor opracowania:

Rzeczoznawca Majątkowy nr uprawnień 6936, Biegła Sądowa z zakresu szacowania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością przy Sądzie Okręgowym w Świdnicy

Kamila Klincewicz

Wałbrzych, dnia 01.10.2020 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Adres Szczawno-Zdrój, ul. Słowackiego 1/13

Księga Wieczysta Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Wałbrzychu, VII Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi KW nr SW1W/00045688/2

SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI

Forma władania Prawo własności nieruchomości lokalowej stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr 13 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Opis lokalu Lokal mieszkalny położony jest na III kondygnacji (2 piętrze) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym przy ul. Słowackiego 1 w Szczawnie-Zdroju. Składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z WC i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 59,78 m². Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 11,77 m².

DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI

Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego.

Podejście, metoda

wyceny Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.

Wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny

WR = 185 000 zł

(słownie: sto osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych)

Wartość nieruchomości w warunkach

sprzedaży wymuszonej

WR = 142 000 zł

(słownie: sto czterdzieści dwa tysiące złotych)

Daty oszacowania Operat szacunkowy wykonano:

•

•

•

•

Autor operatu Rzeczoznawca Majątkowy Kamila Klincewicz, nr uprawnień 6936

Spis treści

1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny ... 4

1.1. Przedmiot wyceny ... 4

1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny ... 4

2. Cel wyceny ... 4

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego ... 4

3.1. Podstawa formalna ... 4

3.2. Podstawy prawne ... 4

3.3. Podstawy metodologiczne ... 5

3.4. Źródła danych merytorycznych ... 5

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego ... 5

5. Opis i określenie stanu nieruchomości ... 6

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny ... 6

5.2. Opis przedmiotu wyceny ... 7

6. Przeznaczenie nieruchomości ... 12

7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku ... 13

8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny ... 15

9. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w stanie na dzień sporządzenia wyceny ... 19

9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych ... 19

9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych ... 20

9.3. Określenie wag cech i zakresu współczynników korygujących ... 21

9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej ... 22

9.5. Określenie wartości nieruchomości w stanie na dzień wyceny ... 23

10. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem ... 24

11. Klauzule i ustalenia dodatkowe ... 25

12. Załączniki ... 26

1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest prawo odrębnej własności do lokalu mieszkalnego nr 13 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 880/10000, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Lokal położony jest w budynku wielorodzinnym w Szczawnie-Zdroju przy ul. J. Słowackiego 1.

Lokal mieszkalny nr 13 o powierzchni użytkowej 59.78 m², usytuowany jest na III kondygnacji (2 piętrze) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z WC i przedpokój. Do lokalu przynależy pomieszczenie gospodarcze – piwnica o powierzchni 11,77 m².

Dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej prowadzona jest księga wieczysta nr SW1W/00045688/2 przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Wałbrzychu.

1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny

Zakres niniejszego opracowania obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do ww. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 880/10000, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, według stanu i cen na dzień wyceny.

2. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego, zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego w Wałbrzychu z dnia 10.09.2020 r., Syg. Akt. VI GU 70/20.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną sporządzenia operatu szacunkowego stanowi zlecenie Pana Grzegorza Wichrowskiego Doradcy Restrukturyzowanego (nr licencji 936) z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Semaforowej 34A/2.

3.2. Podstawy prawne

Niniejsza wycena została wykonana z uwzględnieniem polskich przepisów prawa tj.:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1509)

• Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459).

• Ustawa z dnia 06.07.1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz.

790).

• Ustawa z dnia 28.02.2013 r. Prawo Upadłościowe (Dz.U. z 2018 r., poz. 1544).

W wycenie uwzględniono metodykę Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).

3.3. Podstawy metodologiczne

• Przykłady wycen nieruchomos ci, Praca zbiorowa, Wydawnictwo: IDM 2013.

• Operaty szacunkowe poradnik dla kandydato w na rzeczoznawco w majątkowych, Autor: Praca zbiorowa pod redakcja Andrzeja Nowaka, Wydawnictwo: Educaterra 2012.

• Systemy, zasady i procedury wyceny nieruchomos ci, autor: praca pod red. Andrzeja Hopfera i Ryszarda Cymermana, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2010.

• Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego, wydanie II, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2004.

• „Szacowanie nieruchomos ci Rzeczoznawstwo majątkowe” pod redakcją J. Dydenki, wyd. Lex, Warszawa 2012 r.

• „Zadania rachunkowe dla kandydato w na rzeczoznawco w majątkowych” R. Cymerman, A. Nowak, wyd.

Educattera, Olsztyn 2012 r.

3.4. Źródła danych merytorycznych

• Oględziny nieruchomości przeprowadzone – 28.09.2020 r.

• Księga wieczysta - Sąd Rejonowy w Wałbrzychu, VII Wydział Ksiąg Wieczystych

• Informacje uzyskane z Urzędu Miejskiego w Szczawnie-Zdroju

• Informacje o transakcjach nieruchomości uzyskane ze Starostwa Powiatowego w Wałbrzychu

• Lokalne agencje obrotu nieruchomościami

• Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego

Data sporządzenia wyceny -01.10.2020 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny -28.09.2020 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 28.09.2020 r.

Data oględzin wycenianej nieruchomości - 28.09.2020 r.

5. Opis i określenie stanu nieruchomości

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny

Stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie następujących dokumentów:

- Księga Wieczysta

Dla lokalu nr 13 położonego w Szczawnie-Zdroju przy ul. J. Słowackiego 1, Sąd Rejonowy w Wałbrzychu VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr SW1W/00045688/2. Na podstawie badania jej zapisów stwierdzono:

Typ księgi: Lokal stanowiący odrębną nieruchomość

Dział I – oznaczenie nieruchomości

Nr bieżący nieruchomości: 1 Lokal

Położenie: miejscowość Szczawno-Zdrój Adres: Ul. Słowackiego 1/13

Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny

Opis lokalu: 2 pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój Kondygnacja: 3

Przyłączenie (nr KW, z której wyodrębniono lokal) – SW1W/00033991/2 Lokal stanowi odrębną nieruchomość: tak

Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 71,55 m² Dział I-SP – spis praw związanych z własnością

Nr prawa: 1

Rodzaj prawa: udział związany z własnością lokalu

Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu: 880/10000

Nr księgi wieczystej z której wyodrębniono lokal: SW1W/00033991/2 Dział II – Własność

Właściciele

Liczba wskazań udziałów w prawie: 1 Wielkość udziału: 1/1

Rodzaj wspólności: wspólność majątkowa małżeńska Właściciel: osoba fizyczna: Andrzej Zając i Dorota Zając Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia

Nr wpisu: 2

Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie

Treść wpisu: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości kolejnego wierzyciela w sprawie prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wałbrzychu Monikę Janus o sygn. Akt KM 611/2019 Inna osoba prawna: Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Juliusza Słowackiego nr 1 w Szczawnie Zdroju.

Nr wpisu: 3

Rodzaj wpisu: Roszczenie

Treść wpisu: Roszczenie dotychczasowego właściciela gruntu o roczną opłatę przekształceniową w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Jednostka Samorządu Terytorialnego: Uzdrowiskowa Gmina Miejska Szczawno-Zdrój Nr wpisu: 4

Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie

Treść wpisu: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości kolejnego wierzyciela w sprawie II KM 3497/17 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wałbrzychu Monikę Janus

Inna osoba prawna: Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Juliusza Słowackiego nr 1 w Szczawnie Zdroju.

Nr wpisu: 5

Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie

Treść wpisu: przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wałbrzychu Magdalenę Mądrzejewską w sprawie KM 535/17

Jednostka Samorządu Terytorialnego: Uzdrowiskowa Gmina Miejska Szczawno-Zdrój

Dział IV – Hipoteka Nr hipoteki: 1

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa

Suma: 36 694,35 zł (słownie: trzydzieści sześć tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt cztery złote i 35/100) Wierzytelność i stosunek prawny: wierzytelność z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne i fundusz pracy za okres 04/2020 r. do 04/2014 r.

Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych, oddział w Wałbrzychu

5.2. Opis przedmiotu wyceny

✓ Lokalizacja i otoczenie

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Szczawnie-Zdroju, przy ul. Słowackiego 1, w centralnej części miasta, w niedalekiej odległości ścisłego od Centrum Uzdrowiskowego, w sąsiedztwie podobnej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, licznych obiektów handlowo-usługowych i terenów zielonych.

Nieruchomość położona w bliskim sąsiedztwie drogi wojewódzkiej (ulicy Kolejowa) nr 375 łączącej drogę krajową nr 5 w Dobromierzu z drogą wojewódzką nr 367 w Wałbrzychu. Ulica Kolejowa stanowi główną arterię komunikacyjną tej części miasta.

Szczawno-Zdrój – jest to miasto uzdrowiskowe w województwie dolnośląskim, w powiecie wałbrzyskim, położone w Górach Wałbrzyskich (Sudety Środkowe). Leży na wysokości ok. 410 m n.p.m. u podnóża Góry Chełmiec, w dolinie potoku Szczawnik. Od północnego zachodu graniczy z gminą Stare Bogaczowice, od północy, wschodu i południowego wschodu z Wałbrzychem, a od południowego zachodu z Boguszowem- Gorce. Miasto posiada bardzo dogodne połączenia komunikacyjne i jest położone przy drodze nr 35 Wrocław-Golińsk, dodatkowo ruszyły prace budowy planowanej obwodnicy zachodniej Wałbrzycha i Szczawna-Zdrój, co usprawni ruch drogowy w mieście. Miasto według danych z 2016 r. liczy ok. 5692 mieszkańców i ma powierzchnię równą 15 km². Bezrobocie wynosi ok. 5,4% z tendencją spadkową.

Szczawno- Zdrój jest atrakcyjnie położonym miastem z bogatą szatą roślinności. Zalesione zbocza otaczających wzniesień i dość głęboko wcięte dolinki stanowią o atrakcyjności terenów widokowych i wypoczynkowych. Ok. 60 % powierzchni zajmują tereny zielone: lasy, pastwiska, łąki i sady. W uzdrowisku znajdują się 2 parki utrzymane w stylu angielskim (Zdrojowy i Szwedzki o łącznej powierzchni 26,5 ha).

Uzdrowisko w Szczawnie jest jednym z najstarszych na Dolnym Śląsku. Właściwości lecznicze występujących tu wód mineralnych znane były i wykorzystywane od kilku stuleci, ale po raz pierwszy zbadane i potwierdzone ich właściwości zostały w 1598 r. W następnych latach nastąpił intensywny rozwój uzdrowiska i funkcjonuje ono do dzisiaj, a dzięki władzom stale poprawia się jego wizerunek i atrakcyjność.

Do największych walorów miasta należą wody lecznicze, szczawy wodorowęglanowo-sodowo-wapniowo- magnezowe: „Mieszko”, „Dąbrówka”, „Młynarz” i „Marta”. W szczawieńskim uzdrowisku leczy się schorzenia narządu ruchu, górnych i dolnych dróg oddechowych, schorzenia układu pokarmowego, moczowego, laryngologiczne.

Pozostałe elementy jak położenie, krajobraz, czyste powietrze czy zabytki architektury są dopełnieniem usług uzdrowiskowych i turystycznych bardzo ważnym i mającym istotny wpływ na atrakcyjność miejsca.

Atrakcyjność miasta potwierdza bardzo duża ilość turystów, kuracjuszy czy mieszkańców okolicznych miejscowości, którzy spędzają tutaj czas.

Lokalizację ogólną przedmiotowej nieruchomości należy uznać za bardzo dobrą. Lokalizację szczegółową nieruchomości również uznaję za bardzo dobrą. Nieruchomość położona jest przy głównej drodze, z bardzo dobą dostępnością do szlaków komunikacyjnych oraz obiektów handlowo-usługowych, edukacyjnych czy kulturowych. Nieruchomość jest położona również wśród licznych obszarów zielonych, jednocześnie jest nieznacznie oddalona od centrum. Okolica jest postrzegana jako bardzo atrakcyjna.

Dostępna infrastruktura techniczna

Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny posiada dostęp do sieci: elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul.

Słowackiego, jest to droga lokalna o małym natężeniu ruchu drogowego, oświetlona, wyposażona w ciągi piesze i szereg miejsc postojowych. Odległość do głównego „Centrum” Szczawna-Zdroju (ul. Ratuszowa) wynosi ok. 300 m.

✓ Opis budynku

Na przedmiotowej działce znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny wybudowany w 1903 r., w technologii tradycyjnej murowanej. Jest to budynek trzykondygnacyjny, podpiwniczony. Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej. Ściany zewnętrzne i ściany wewnętrzne z cegły ceramicznej, stropy drewniane ze ślepym pułapem, dach o konstrukcji drewnianej, płaski, kryty papą termozgrzewalną (dach po remoncie). Na elewacji tradycyjny tynk cementowo-wapienny z licznymi ubytkami. W budynku stolarka okienna na klatce schodowej PCV. Ogólny stan techniczny budynku określa się jako średni, wynikający z wieku obiektu. Budynek jest nieruchomością zabytkową i wpisany jest do rejestru zabytków prowadzonego przez Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków we Wrocławiu.

Opisu budynku dokonano na podstawie informacji od mieszkan co w oraz wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 28.09.2020 r.

Wykończenie zewnętrzne budynku, (w tym ocieplenie i ocena parametrów cieplnych)

Tynk tradycyjny cementowo-wapienny z ubytkami, stan elewacji średni, brak izolacji cieplnej.

Pokrycie dachu Dach o konstrukcji drewnianej, płaski Kryty papą termozgrzewalną, po remoncie

Stolarka okienna w budynku PCV

Podpiwniczenie

(rodzaj wykończenia) Budynek podpiwniczony

Rodzaj instalacji wewnętrznych w

budynku i lokalu Elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa

Wykończenie powierzchni wspólnych

budynku Drzwi wejściowe PCV, stolarka okienna PCV

Inne informacje na temat budynku Budynek wpisany do rejestru zabytków

✓ Opis lokalu

Wyceniany lokal mieszkalny nr 13 znajduje się na 2 piętrze budynku. Lokal składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z WC i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 59,78 m². Powierzchnia użytkowa przyjęta została na podstawie pomiarów z natury dokonanych przez Biegłą podczas oględzin nieruchomości. Do lokalu przynależy pomieszczenie gospodarcze – piwnica o powierzchni 11,77 m².

Z prawem do lokalu związany jest udział wynoszący 880/10000 w części wspólnej nieruchomości, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Program użytkowy

Rodzaj pomieszczenia Powierzchnia użytkowa [m²]

Przedpokój 3,66

Pokój 1 13,29

Kuchnia 13,14

Pokój 2 21,18

Łazienka 8,51

Suma 59,78

Standard wykończenia

Tynki i okładziny ścian Tynki cementowo-wapienne, w części pomieszczeń malowane farbami emulsyjnymi i olejnymi, w kuchni nad częścią roboczą okładzina z płytek ceramicznych.

Podłogi i posadzki Wykładzina PCV w złym stanie; w łazience – terakota starszego typu.

Stolarka drzwiowa

Drewnopodobna

Stolarka okienna

PCV; jedno okno w łazience drewniane starszego typu.

Biały montaż, elementy stałej

zabudowy W średnim stanie

Instalacje

Elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa

Dodatkowe informacje

Ogrzewanie CO (piec na węgiel)

Ocena stanu technicznego lokalu, funkcjonalności i standardu wykończenia w stanie na dzień sporządzenia wyceny

Lokal mieszkalny składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z WC i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 59,78 m². Lokal jest dosyć funkcjonalny, tylko do jednego pokoju wejście odbywa się przez kuchnię.

Pozostałe pomieszczenia są rozkładowe. Stan techniczny lokalu jest średni, lokal wymaga gruntownego

remontu. Elementy wykończenia i wyposażenia stałego lokalu są w średnim stanie, wykonane są z materiałów przeciętnej jakości. W lokalu wymieniona została częściowo stolarka okienna i drzwiowa, według oświadczeń właścicielki po częściowym remoncie są instalacje wodno-kanalizacyjna i elektryczna.

Wobec powyższego stan techniczny lokalu i standard wykończenia lokalu oraz funkcjonalność określono jako średni.

6. Przeznaczenie nieruchomości

Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomos ciami mo wi, z e :

1. Wyboru włas ciwego podejs cia oraz metody i techniki szacowania nieruchomos ci dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczego lnos ci cel wyceny, rodzaj i połoz enie nieruchomos ci, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomos ci oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomos ci podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomos ci ustala się na podstawie studium uwarunkowan i kierunko w zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o kto rych mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposo b uz ytkowania nieruchomos ci.

Dla obszaru, na którym położona jest szacowana nieruchomość obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Uzdrowiskowej Gminy Miejskiej Szczawno-Zdrój dla strefy A ochrony uzdrowiskowej przyjętego Uchwałą Rady Miejskiej w Szczawnie-Zdroju nr XLV/2/2018 z dnia 05 lutego 2018 r. Przedmiotowa nieruchomość leży w ww. planie na terenie oznaczonym symbolem 2.15 MW – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Wyceniana nieruchomos c jest uz ytkowana zgodnie z przeznaczeniem.

7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku

Charakterystyka badanego rynku RODZAJ RYNKU: lokale mieszkalne OBSZAR RYNKU: Szczawno-Zdrój

OKRES MONITOROWANIA DANYCH TRANSAKCYJNYCH: od początku 2019 do dnia wyceny

Podaż/Popyt

Rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż cechuje się niskim nasyceniem w porównaniu do innych krajów europejskich. Zwiększająca się mobilność społeczeństwa oraz czynniki ułatwiające zakup mieszkań sprawiły, że popyt w roku minionym utrzymał się na wystarczająco wysokim poziomie, aby utrzymać ceny transakcyjne na względnie stabilnym poziomie, mimo rekordowej aktywności deweloperów. Coraz więcej Polaków traktuje zakup kolejnego mieszkania jako inwestycję, licząc na stabilną stopę zwrotu z najmu i korzystając z niskiego kosztu kredytu. W niektórych nowo wybudowanych osiedlach Warszawy odsetek mieszkań zakupionych w celach inwestycyjnych zbliża się do poziomu 60-70%, podczas gdy udział transakcji gotówkowych wzrósł znacznie w całym kraju. Prężnie działający deweloperzy, którzy w 2017 roku złożyli rekordową liczbę wniosków o pozwolenie na budowę, muszą borykać się z problemem malejącej podaży atrakcyjnie położonych gruntów w miastach o populacji powyżej 500 tys. mieszkańców oraz rosnącymi kosztami zatrudnienia i materiałów budowlanych. Jest to szansa dla mniejszych miast gdzie swoją uwagę mogą skupić deweloperzy. Gruntów do budowy jest dużo a chętnych na mieszkania też nie brakuje.

Przez cały 2018 i 2019 rok można było zauważyć sukcesywny, comiesięczny wzrost Indeksu Cen Transakcyjnych. Po raz pierwszy od dawna znacząco wzrosły ceny mieszkań na rynku wtórnym. W 2018 r.

przyznano najwyższą kwotę kredytów na cele mieszkaniowe – około 53 mld zł. Polacy są skłonni do zaciągania kredytów hipotecznych ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe, które prawdopodobnie (zgodnie z zapowiedziami Prezesa NBP nie wzrosną w najbliższych latach). Kredyty są tanie i dosyć łatwo dostępne. Jednocześnie Polacy nie boją się zadłużać. Dobra sytuacja gospodarcza bezpośrednio przekłada się na wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie, co daje poczucie bezpieczeństwa.

Początek roku 2018 był ostatnim okresem funkcjonowania programu dopłat MdM. Zakończenie rządowego programu MdM wbrew oczekiwaniom nie przyniosło radykalnego spadku liczby transakcji na rynkach.

Utrzymujący się optymizm nabywców, będący pochodną między innymi bardzo dobrych wyników polskiej gospodarki oraz doskonałej sytuacji na rynku pracy – najniższe od 28 lat bezrobocie oraz rosnące płace – ułatwia decyzję o zakupie mieszkania. Wysoki popyt na kredyty utrzymywał się przez cały rok 2018 i 2019 r. i w konsekwencji każdy kolejny rok okazał się rekordowy pod względem rozmiarów akcji kredytowej. W 2018 r. w całej Polsce udzielono łącznie 212,6 tys. nowych kredytów na 53,9 mld zł

Z analizy porównawczej rezultatów sprzedażowych wynika, że okres od połowy 2016 r. do końca 2017 r.

był dla deweloperów mieszkaniowych okresem największego boomu. W 2018 r. rynek przyhamował, szczególnie osłabiła się aktywność sprzedażowa pod koniec roku. Wzrost cen gruntów i kosztów budowy obserwowany był w szczególności w 2017 r. Jednak wydaje się, że obecnie deweloperzy są bardziej świadomi i chcą unikać błędów z przeszłości, kiedy to nadpodaż mieszkań była przyczyną gwałtownego spadku cen i kryzysu na rynku. Z tego powodu inwestorzy trzymają większą kontrolę nad liczbą budowanych mieszkań, a wyższe koszty są skutecznie przerzucane na klientów, co pozwala utrzymać marże i rentowność na satysfakcjonującym poziomie. Malejąca dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową w kluczowych lokalizacjach sprzyjać będzie zakupom gruntów pod wieloetapowe przedsięwzięcia w obszarach peryferyjnych oraz rewitalizacji obszarów zdegradowanej tkanki miejskiej i postindustrialnych.

Przewiduje się, że podaż zwolni z kilku powodów. Jednym z nich jest problem z kontraktowaniem generalnych wykonawców. Wzrost kosztów realizacji w niektórych przypadkach sięga nawet 30% i jest pochodną wzrostu cen materiałów budowlanych, niedostatecznej liczby pracowników w budownictwie (co skutkuje podwyżkami płac) i konkurencją ze strony dużych projektów infrastrukturalnych, które angażują znaczącą część firm wykonawczych.

Ceny mieszkań w pierwszym kwartale 2020 roku wzrosły o 3,6 procent w porównaniu do poprzedniego kwartału roku. W porównaniu z analogicznym okresem 2019 roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 11,3

%. Na rynku pierwotnym odnotowano 6,5 procentowy wzrost. Mieszkania na rynku wtórym drożeją szybciej – ceny są wyższe o 15,2 procent. Według GUS w pierwszym kwartale największy wzrost cen lokali mieszkalnych w stosunku do poprzedniego kwartału zanotowano w województwie lubuskim (wzrost o 8,6 proc.). Najmniej zdrożały mieszkania w województwie podkarpackim, gdzie wzrost wyniósł 0,8 proc. GUS zauważa jednocześnie, że w pierwszym kwartale 2020 r. ceny lokali mieszkalnych były o 31,7 proc. wyższe w porównaniu ze średnią ceną dla 2015 r. (w tym na rynku pierwotnym – o 22,5 proc., a na rynku wtórnym – o 39,7 proc.).

Źródło: GUS

Jak twierdzi większość ekspertów rynku nieruchomości, najbliższe miesiące powinny przynieść stabilizację popytu i znacznie bardziej umiarkowane wzrosty cen niż w poprzednich miesiącach. Czynnikiem wciąż napędzającym popyt na rynku mieszkaniowym są niskie stopy procentowe, które według ostatnich komentarzy nie zmienią się przed 2022 rokiem (wcześniej przewidywano zmianę w 2019 r.). Aczkolwiek wiele zależy od tempa wzrostu stóp procentowych w UE – ewentualna szybsza podwyżka stóp przez EBC spowoduje prawdopodobnie analogiczną reakcję NBP. To z kolei przełoży się na wyższe koszty kredytów hipotecznych i koszty finansowe ponoszone przez deweloperów. Jednak dopóki NBP będzie utrzymywał stopy procentowe na obecnym poziomie nie należy spodziewać się gwałtownego ograniczania popytu.

Analiza cen transakcyjnych

W analizowanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami mieszkaniowymi z terenu miasta Szczawno-Zdrój. Jest to rynek dosyć dobrze rozwinięty, a transakcje dotyczyły głównie mieszkań zlokalizowanych w przedwojennych kamienicach z początku XX wieku. Ze zbioru do wyceny przyjęto lokale

mieszkalne najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, są to lokale o powierzchni użytkowej od ok.

50 do ok. 70 m² (średnia powierzchnia użytkowa wynosiła ok. 54 m²). Ceny transakcyjne lokali podobnych do przedmiotowego kształtowały się na poziomie od około 1568,01 zł/m² do około 4970,06 zł/m². Ceny lokali mieszkalnych zależą głównie od lokalizacji szczegółowej, najbliższego sąsiedztwa i otoczenia, wielkości powierzchni, stanu technicznego, funkcjonalności i standardu wykończenia, położenia na piętrze, a także stanu technicznego budynku. Średnia cena jednostkowa nieruchomości podobnych z analizowanego obszaru wynosi 3182,09 zł/m². Z analizy rynku wynika, że na zakup własnego mieszkania klienci gotowi są wydać maksymalnie 150-300 tys. zł i najczęściej kupują mieszkania na rynku wtórnym 2-3 pokojowe z przeznaczeniem do remontu. Za metr kwadratowy w Szczawnie-Zdroju kupujący są skłonni wydać maksymalnie 5000 zł. Natomiast najtańsze mieszkania są do kupienia już za niespełna 2000 zł za metr kwadratowy, przy czym są to mieszkania przeznaczone najczęściej do remontu, zlokalizowane w okolicach postrzeganych jako mało atrakcyjne.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przyjmowane do porównań ceny transakcyjne powinny uwzględniać zmianę poziomu wskutek upływu czasu. Poddano wobec tego analizie nieruchomości podobne badając tak zwany trend czasowy. Ustalono, że na badanym rynku i w analizowanym okresie nie można zauważyć zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu – w wyniku selekcji danych transakcyjnych nie zachodzi wyraźny wzrost czy też spadek cen w czasie. W tej sytuacji nie aktualizowano cen transakcyjnych.

8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny

Uwarunkowania prawne

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności oraz innych praw do nieruchomości. (par. 3 ust. 1 rwn). W wyniku wyceny dokonuje się: określenia wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej, określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Określenia tych wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. (art.

150 ust. 1 i 5 ugn)

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. (art. 152 ugn).

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (art. 154 ust. 1 ugn).

Przyjęty w wycenie rodzaj wartości, podejścia, metody i techniki wyceny

Biorąc pod uwagę czynniki określone w art. 154 ust. 1 ugn, ustalenia ze zleceniodawcą oraz inne uwarunkowania prawne i faktyczne, w niniejszym operacie szacunkowym wyceny nieruchomości dokonano uwzględniając następującą metodologię:

 rodzaj wartości – wartość rynkowa według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego oraz stanu na dzień oględzin nieruchomości (przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej);

Wszystkie kwoty podane w operacie dotyczą cen i wartości bez podatku VAT.

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. (art. 151 ust.

2 ugn). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. (art. 151 ust. 1 ugn).

Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. (art. 152 ust. 3 ugn) Jednocześnie, zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny (ESW 1. Wartości rynkowa):

 Wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik aktywów, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni czas eksponowania nieruchomości na rynku.

 Wartość nie oznacza konkretnej ceny, faktycznej kwoty, jaka może zostać ostatecznie zapłacona w danej transakcji pomiędzy konkretnymi stronami. W kontekście rynku charakteryzującego się znacznym stopniem konkurencji jest to raczej szacunkowa kwota, której zapłaty można się rozsądnie spodziewać, to najbardziej prawdopodobna cena osiągalna w warunkach rynkowych istniejących w dniu wyceny.

Szacunek ten wyklucza w szczególności kwotę podwyższoną lub obniżoną w rezultacie jakichkolwiek warunków lub okoliczności, takich jak nietypowe finansowanie, ustalenia dotyczące sprzedaży lub wynajmu, szczególne czynniki do uwzględnienia lub zezwolenia przyznane przez kogokolwiek związanego ze sprzedażą lub też jakikolwiek element posiadający wartość szczególną.

 Wartość rynkowa aktywów w pełni odzwierciedla ich potencjał, o ile takowy istnieje na rynku. Może zatem uwzględniać inne możliwe zastosowania aktywów, które staną się możliwe po wprowadzeniu odpowiednich zmian np. nowych zezwoleń na rozwój (rozbudowę), odpowiedniej infrastruktury, rozwoju rynku lub innych możliwości.

 Wartość rynkowa nie jest określeniem wartości w ujęciu długoterminowym, a jedynie na chwilę hipotetycznej transakcji (data wyceny).

Zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych oraz w sprawie zmiany rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE z dnia 4 lipca 2012r. nr 648/2012:

„Wartość rynkowa w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”(par. 76 ww. rozp.).

Powyższa definicja wartości rynkowej stanowi definicję obowiązującą na obszarze fragmentu rynku nieruchomości dotyczącego podejmowania i prowadzenia działalności przez instytucje kredytowe.

Uwarunkowania zastosowania podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej wpływające na poziom cen, zwłaszcza na ich zróżnicowanie, a także warunki dokonania transakcji. (art. 153 ust. 1 ugn, par. 4 ust. 1 rwn oraz pkt 3.1. NI 1)

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z tym zastrzeżeniem, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. (par. 5 ust. 1, 2 i 3 rwn oraz pkt 3.7. NI 1)

Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. (pkt 3.3. NI 1)

Nieruchomość podobną stanowi nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. (art. 4 pkt 16 ugn oraz pkt 3.2. NI 1)

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, m² powierzchni budynku, m³ kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość. (pkt 3.9. NI 1)

Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. (pkt 6.3. do 6.5. NI 1)

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. (par. 4 ust. 2 rwn).

Metoda korygowania ceny średniej

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

(par. 4 ust. 4 rwn oraz pkt 5.1. NI 1)

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej (pkt 5.2. NI 1):

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:



=

i

śr

u

C W

1

gdzie:

ui – wartość i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących.

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety

wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą.

(pkt 6.1. NI 1).

9. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w stanie na dzień sporządzenia wyceny

9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych

Wyceny nieruchomości dokonano przy wykorzystaniu dostępnych danych dotyczących transakcji, do których doszło w Szczawnie-Zdroju lokalami mieszkalnymi. W okresie od początku 2019 r. do dnia wyceny odnotowano kilkadziesiąt transakcji, odrzucono transakcje, które rażąco odstawały od pozostałych oraz co do których pojawiły się wątpliwości szczególnych warunków zawarcia transakcji. Rynek nieruchomości lokalowych o charakterze mieszkaniowym na analizowanym terenie jest rynkiem bardzo aktywnym. Wśród zebranych do analizy transakcji znajdują się lokale o małych powierzchniach użytkowych, od ok. 50 do ok.

70 m², będące w różnym stanie technicznym, funkcjonalności i standardzie wykończenia. Jako jednostkę porównawczą przyjęto jednostkową cenę transakcyjną. Najwyższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane w bliskiej odległości od ścisłego centrum miasta, będące w bardzo dobrym stanie technicznym i standardzie wykończenia oraz zlokalizowane w budynkach będących w dobrym stanie technicznym, natomiast najniższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane na obrzeżach miasta, przeznaczone do remontu. Poniżej znajduje się zestawienie cen nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej.

Lp. Data

transakcji Położenie Cena transakcyjna

[zł]

Powierzchnia użytkowa

[m²]

Cena jednostkowa

[zł/m²]

1. 22.02.2019 Kościuszki 6 80000 51,02 1568,01

2. 10.04.2019 Kościuszki 7 253174,9 50,94 4970,06

3. 10.04.2019 Kościuszki 5 152000 50,46 3012,29

4. 01.07.2019 Słowackiego 1 213000 55,1 3865,70

5. 08.07.2019 Kościuszki 7 234259,3 52,11 4495,48

6. 15.07.2019 Jesionowa 2 235000 55,2 4257,25

7. 22.07.2019 Prusa 13 160000 54,43 2939,56

8. 19.08.2019 Kasztanowa 2 180000 61,62 2921,13

9. 04.09.2019 Prusa 10 111000 52 2134,62

10. 16.09.2019 Sienkiewicza 41 160000 60 2666,67

11. 13.11.2019 Mickiewicza 42 115000 52,94 2172,27

Cena średnia = 3182,09 zł/m² Mediana = 2939,56 zł/m²

Cena minimalna = 1568,01 zł/m² Cena maksymalna = 4970,06 zł/m²

Wsp. korygujący górny = C max/C śr = 1,5619 Wsp. korygujący dolny = C min/C śr = 0,4928

9.2. Ustalenie wag i ich zakresów cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych

Analiza rynku ma na celu m.in. ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. (pkt 3.5. NI 1). Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. (pkt 3.6. NI 1)

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając: wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości, analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych, badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, inny wiarygodny sposób. (pkt 3.10.

NI 1)

Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny.

Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny. (pkt 3.8. NI 1) W niniejszym operacie jako główne determinanty w procesie wyodrębniania opisanych zbiorów przyjęto opisy zawarte w umowach sprzedaży (aktach notarialnych) oraz możliwość dokonania bezpośredniej lub pośredniej oceny cech. Przy ocenie cech wykorzystano wszystkie dostępne źródła informacji, zarówno konstytutywne wymienione w art. 155 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jak i źródła fakultatywne. W ramach źródeł konstytutywnych wykorzystano dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, oraz decyzjach o warunkach zabudowy. W ramach danych fakultatywnych wykorzystano dane pochodzące ze Spółdzielni Mieszkaniowej, od firm zarządzających nieruchomościami, pośredników oraz rzeczoznawców, a także dane pochodzące z analizy ofert umieszczanych w serwisach internetowych. W wyniku analizy przyjęto następujące cechy (atrybuty) rynkowe: lokalizacja i otoczenie nieruchomości, stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia lokalu, stan techniczny budynku, wielkość powierzchni użytkowej oraz usytuowanie na piętrze.

Lp. Nazwa Cechy Waga Ocena Opis

1 Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości

25 % bardzo dobra dobra średnia

W zależności od odległości od „centrum miasta”, głównych punktów infrastruktury społeczno-ekonomicznej i użyteczności publicznej, przystanków komunikacji publicznej, w pobliżu głównych ulic. Obecność terenów zielonych i zadbanej infrastruktury.

Prestiż okolicy. W zależności od najbliższego otoczenia nieruchomości w tym: zagospodarowanie, zadbanie o teren, plac zabaw dla dzieci, zieleń, ławki, możliwość parkowania, natężenia hałasu(cisza, spokój, hałas uliczny lub inne uciążliwe sąsiedztwo) itp.

2 Stan techniczny, funkcjonalność i standard

wykończenia

30 % bardzo dobry

dobry

średni

Mieszkanie po remoncie, będące w bardzo dobrym stanie technicznym, wykończone materiałami bardzo dobrej jakości, korzystny rozkład funkcjonalny, mieszkanie wyposażone w elementy stałe w dobrym stanie technicznym.

Mieszkanie będące w dobrym stanie technicznym, wymagające drobnych nakładów, w większości wykończone materiałami dobrej jakości, korzystny układ funkcjonalny, wymaga drobnych

prac wykończeniowych i

wyposażeniowych w elementy stałe.

Mieszkanie wymagające remontu, wykończone materiałami pogorszonej jakości. Mniej korzystna funkcjonalność.

3 Stan techniczny budynku

20 % bardzo dobry

dobry

średni

Budynek po kapitalnym remoncie.

Budynek w dobrym stanie techniczno – funkcjonalnym, na bieżąco prowadzona gospodarka remontowa, budynek po termomodernizacji i modernizacji dobrze utrzymany.

Budynek w średnim stanie technicznym, wymagający drobnych remontów i

odnowienia, brak prac

termomodernizacyjnych i modernizacji.

4 Wielkość powierzchni użytkowej

15 % mała średnia

Pomiędzy 50-60 m² Pomiędzy 61-70 m²

5 Usytuowanie na piętrze

10 % bardzo dobre dobre średnie

I piętro

Piętra środkowe Parter i ostatnie piętro

9.3. Określenie wag cech i zakresu współczynników korygujących

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono:

Cenę maksymalną Cmax = 4970,06 zł/m² Cenę minimalną C^min = 1568,01 zł/m² Cenę średnią Cśr = 3182,09 zł/m²

Wsp. korygujący górny (Cmax/Cśr) = 1,5619 Wsp. korygujący dolny (Cmin/Cśr) = 0,4928

Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujące wagi cech:

Cechy

rynkowe Waga cechy Współczynniki korygujące

Dolny Górny

Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości

25% 0,1232 0,3905

Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia

30% 0,1478 0,4686

Stan techniczny

budynku 20% 0,0986 0,3124

Wielkość powierzchni

użytkowej 15% 0,0739 0,2343

Usytuowanie na

piętrze 10% 0,0493 0,1562

Suma 100% 0,4928 1,5618

Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie przyjętych cech rynkowych Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości – bardzo dobra

Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia – średni Stan techniczny budynku - średni

Wielkość powierzchni użytkowej – mała (59,78 m²) Usytuowanie na piętrze – dobre (2 piętro)

9.4. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej

Szczególnej analizie, pod względem cech rynkowych mających wpływ na ceny transakcyjne, poddano nieruchomość o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej z przyjętych do analizy.

Nieruchomość o cenie minimalnej Data transakcji: 22.02.2019 r.

Lokalizacja: Szczawno-Zdrój, ul. Kościuszki 6

Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości - bardzo dobra Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia – średni Stan techniczny budynku – średni

Wielkość powierzchni użytkowej – mała (51,02 m²) Usytuowanie na piętrze – dobre (2 piętro)

Cena transakcyjna – 80 000 zł Cena jednostkowa –1568,01 zł/m² Nieruchomość ocenie maksymalnej Data transakcji: 10.04.2019 r.

Lokalizacja: Szczawno-Zdrój, ul. Kościuszki

Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości –bardzo dobra Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia – bardzo dobry Stan techniczny budynku – bardzo dobry

Wielkość powierzchni użytkowej – mała (50,94 m²) Usytuowanie na piętrze – średnie (3 piętro - ostatnie) Cena transakcyjna – 253 174,90 zł

Cena jednostkowa – 4970,06 zł/m²

9.5. Określenie wartości nieruchomości w stanie na dzień wyceny

Lp. Cechy rynkowe Wyceniana

nieruchomość Udział cechy [%]

Zakres współczynników

korygujących

Wartości współczynników

korygujących ui 1 Lokalizacja, otoczenie i

sąsiedztwo

nieruchomości bardzo dobra 25 0,1232 0,3905 0,3905 2 Stan techniczny,

funkcjonalność i

standard wykończenia średni 30 0,1478 0,4686 0,1478

3 Stan techniczny

budynku średni 20 0,0986 0,3124 0,0986

4 Wielkość powierzchni

użytkowej mała 15 0,0739 0,2343 0,2343

5 Usytuowanie na piętrze dobre 10 0,0493 0,1562 0,1027

Suma 100% 0,4928 1,5619 0,9739

Powierzchnia wycenianej nieruchomości

[m2] 59,78

Wartość jednostkowa po skorygowaniu

[zł/m2] 3098,93

Wartość rynkowa nieruchomości [zł] 185 254,30 zł

Po zaokrągleniu: 185 000,00 zł

Wartość rynkowa prawa własności do lokalu mieszkalnego w stanie na dzień wyceny wynosi:

W = 3098,93 zł/m² * 59,78 m² = 185 254,30 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 185 000 zł Słownie: sto osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych

10. Wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej

Sprzedaż wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na rynku. Następuje to np. wtedy, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać zadłużenia i bank decyduje się skorzystać z hipoteki. Sprzedaż winna nastąpić możliwie szybko, aby nie pogłębiać strat kredytodawcy. Pośpiech ten powoduje skrócenie czasu eksponowania nieruchomości na rynku, wskutek czego oferta dotrze do ograniczonego kręgu nabywców.

Wartość tą wyznaczono na podstawie określonej wartości rynkowej w następujący sposób:

WSW = Wr * Wa * Wc gdzie:

Wr - wartość rynkowa,

Wa - współczynnik ogólnej atrakcyjności, Wc - współczynnik zachęty ceną wywoławczą.

Współczynnik atrakcyjności oznacza wzrost lub obniżenie wartości spowodowane dodatkowymi cechami. Cechą długotrwałą nieruchomości jest lokalizacja. Określono współczynnik atrakcyjności na poziomie 10 %.

Współczynnik zachęty cenowej spowoduje, że nabywca mniej wybredny, spośród kilku podobnych wybierze nieruchomość najtańszą. Poziom współczynnika zachęty cenowej wynika z aktywności rynku.

Współczynnik zachęty cenowej dla przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 15 %.

Dla nieruchomości szacowanej przyjęto współczynniki:

Wa = 0,90 (10 % obniżenia wartości), Wc = 0,85 (15 % obniżenia wartości).

Wartość nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej według stanu na dzień wyceny WRW = 185 000 zł x 0,90 x 0,85 = 141 525 zł ≈ 142 000 zł

Słownie: sto czterdzieści dwa tysiące złotych

11. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem

Wartość rynkowa prawa własności do lokalu mieszkalnego (lokal mieszkalny nr 13 położony w budynku przy ul. Słowackiego 1 w Szczawnie-Zdroju) według stanu i cen na dzień wyceny wynosi:

WR = 185 000,00 zł.

Słownie: sto osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych

Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa prawa własności do lokalu mieszkalnego (185 000,00 zł) jest wartością rynkową. Do określenia tej wartości wykorzystano transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych z lokalnego rynku, o bardzo zbliżonych cechach. Wartość rynkową w odniesieniu do 1 m² p.u. przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 3098,93 zł. Wartość zawiera się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną zaobserwowaną na badanym rynku lokalnym. Wartość jednostkowa ze względu na średni stan techniczny i standard wykończenia lokalu oraz średni stan techniczny lokalu kształtuje się nieco poniżej jednostkowej ceny średniej zaobserwowanej na danym rynku.

Korzystny wpływ na wartość nieruchomości ma bardzo dobra, centralna lokalizacja oraz korzystna wielkość powierzchni użytkowej. Dodatkowo określono dla Zleceniodawcy wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej na poziomie 142 000 zł.

12. Klauzule i ustalenia dodatkowe

• Operat sporządzono w oparciu o dane zgromadzone w trakcie wizji terenowej, dokumenty dostarczone przez zamawiającego, informacje uzyskane z jednostek administracji terenowych i obrotu nieruchomościami o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej,

• Ustalona wartość rynkowa wynika z aktualnego poziomu cen i może ulec zmianie w czasie,

• Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomos ciami Operat szacunkowy moz e byc wykorzystywany do celu, dla kto rego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba z e wystąpiły zmiany uwarunkowan prawnych lub istotne zmiany czynniko w, o kto rych mowa w art. 154. niniejszej ustawy. Operat szacunkowy moz e byc wykorzystywany po upływie okresu, o kto rym mowa, po potwierdzeniu jego aktualnos ci przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potwierdzenie aktualnos ci operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, kto ry go sporządził,

• Wyklucza się odpowiedzialnos c rzeczoznawcy wobec oso b trzecich, w szczego lnos ci z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniz eli został on sporządzony.

• Operat ten nie moz e byc publikowany w całos ci ani w częs ciach, ani udostępniany osoba trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,

• Wyłącza się odpowiedzialnos c rzeczoznawcy za ukryte wady techniczne i prawne wycenianej nieruchomos ci, kto rych rzeczoznawca, nie mo gł zidentyfikowac na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej,

• Operat szacunkowy sporządzono w jednym egzemplarzu,

• Ocena stanu technicznego nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin nieruchomości dla celów wyceny,

• Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT,

• Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym.

• Wszelkie dane w tym przedmiocie zgromadzono z uwzględnieniem zasady poufności i ochrony danych osobowych, które pozostają w aktach rzeczoznawcy majątkowego.

W związku z przewidywanym ogólnoświatowym spowolnieniem gospodarczym spowodowanym pandemią COVID-19 i środkami podejmowanymi przez rząd w celu zapobieżenia rozprzestrzenianiu się wirusa istnieje niepewność rynkowa. Istnieje prawdopodobieństwo, że tempo wzrostu PKB i sytuacja gospodarcza w kraju będzie gorsza niż zakładano przed wybuchem pandemii. Prawdopodobne jest, że spowolnienie gospodarcze w 2020 roku będzie w pewnym stopniu korygować w dół rosnące dotychczas ceny nieruchomości. Obecna sytuacja epidemiologiczna może powodować chwilową stagnację na rynku. Zdaniem ekspertów na rynku nieruchomości odnotujemy spadek cen rzędu kilku

%, do około 5% na rynku mieszkaniowym. W związku z typowymi zachowaniami konsumentów w dobie kryzysu tj. ograniczeniu w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych należy liczyć się również z bardziej ograniczoną płynnością nieruchomości.

13. Załączniki

• Dokumentacja fotograficzna

• Wydruk Księgi Wieczystej z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych

• Polisa OC zawodowa

Wałbrzych, dnia 01.10.2020 r

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Przedpokój

Pokój 1

Kuchnia

Pokój 2

Łazienka z WC

Drzwi wejściowe do lokalu i klatka schodowa

Widok budynku

Sąsiedztwo i otoczenie