WONINGMARKT SCAN
GEMEENTE RIJSWIJK
Bibl iotheel', TU Delt t
1111I1111111
C 30247098504
513G
OTBOUWSTENEN
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail mailbox@otb.tudelft.n! hUp:/ /www.otb.tudelft.n!
30
WONINGMARKT SCAN
GEMEENTE RIJSWIJK
B. van Rosmalen
De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door:
Delft University Press Mekelweg 4
2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van
Gemeente Rijswijk Generaal Spoorlaan 2 2283 GM Rijswijk
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG
Rosmalen, van B.
Woningmarktscan gemeente Rijswijk / B. van Rosmalen -Delft: Delft University Press. -lil. - (OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173; 30). Met lit. opg.
ISBN 90-407-1667-6 NUGI 655
Trefw. : woningmarktscan , Rijswijk
Copyright q:, 1998 by Onderzoeksinstituut OTB
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University Press, Mekelweg 4, 2628 CD Delft, The Netherlands.
INHOUD
1 INLEIDING . . . . .. . . . .
1.1 Achtergronden woningmarktonderzoek . . . . . . . . . 1
1. 2 Opzet en doel woningmarktonderzoek . . . .. . . 1
2 POSITIONERING RIJSWIJK . . . 5
2.1 Inleiding... . . . . ... . . ... . .. . 5
2.2 Positionering regio Haaglanden . . . ... . . ... . .. .. . . 5
2.3 De inwoners van Rijswijk .. ... .. .. .... .. .. . . .. . . 7
2.4 De woningen in Rijswijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 15
2.5 Nieuwbouwproductie . . . 19
3 HUISHOUDENSONTWIKKELING EN WONINGVRAAG . . . . . . . .. 23
3.1 Inleiding .. . . .. . . 23
3.2 Woningbouwplanning gemeente Rijswijk . . . 23
3 . 3 De huishoudensontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
3.4 De woningvraag in regio Haaglanden . . . 32
3.5 De woning vraag in Rijswijk volgens het Sonar-model . . . . . . . .. 34
3.6 De vraag naar sociale-huurwoningen in Rijswijk . . . . . . . . .. 38
4 SAMENVATTING EN CONCLUSIES . . . . .. . . . .. . . . .. 41
4.1 Positionering Rijswijk . . . . . . . . . . . . . . 41
1
INLEIDING
1.1 Achtergronden woningmarktonderzoek
Deze rapportage betreft een woningmarktscan van de gemeente Rijswijk. De woningbouwopgave van de gemeente Rijswijk is de komende jaren aanzienlijk. Momenteel realiseert men het nieuwbouwplan De Strijp en op korte termijn zal de VINEX-Iocatie Ypenburg bebouwd worden. Voor de langere termijn zijn er nog geen concrete plannen ontwikkeld. Gezien de geringe capaciteit aan bouwgrond zal de nieuwbouw beperkt van omvang zijn.
Mede gezien de toekomstige woningbouwopgave bestaat er bij de gemeente Rijswijk behoefte aan een actueel en gedetailleerd inzicht in de effecten van het voorgenomen woningbouwprogramma, zoals dat de komende jaren op de VINEX-Iocaties in de regio gerealiseerd wordt, op de ontwikkelingen van de bestaande voorraad in de gemeente Rijswijk. Het gaat hierbij zowel om de directe doorstromingseffecten als om de consequenties voor de mutatiegraad, de bevolkingsopbouw en de marktpositie van de vrijkomende woningen en de aard van de beheer- en herstructureringsopgave in de 'donor'-buurten en wijken.
De informatie dient als input voor het in de tweede fase van het onderzoek op te stellen volkshuisvestingsplan. Meer in het bijzonder biedt het onderzoek inzicht in: - De leefbaarheid en de woonwaardering van de wijken;
- De effecten van het nieuwbouwprogramma op de doorstroming binnen de huidige woningvoorraad;
- De mogelijke ontwikkelingen in de kwantitatieve woningbehoefte;
- De wenselijkheid om de differentiatie van reeds bestaande plannen aan te passen naar sector, prijs, type en grootte van de nieuwbouw.
1.2 Opzet en doel woningmarktonderzoek
Woningmarktonderzoek brengt de vraag naar en aanbod van woningen nu en in de toekomst in beeld. Dit onderzoek moet uitwijzen van welke soorten woningen er
overschotten of tekorten zijn, of wellicht dreigen te ontstaan. Door maatregelen als nieuwbouw, maar vooral ook door sloop, verkoop, functieverandering of prijsaan-passing kan het aanbod aan de veranderende vraag worden aangepast.
Het woningmarktonderzoek in Rijswijk is in drie modulen opgesplitst. De drie modulen zijn:
- de woningmarktscan;
- het woningbehoeftenonderzoek; - migratie- en verhuisketenanalyse.
Het woningbehoefteonderzoek en de verhuisanalyse
De woningmarktscan ligt nu voor u, de resultaten van het woningbehoefteonderzoek en de verhuisanalyse zijn in een afzonderlijk rapport verschenen. In dat rapport staan de meningen van de inwoners van Rijswijk centraal. Het daartoe benodigde veldwerk was noodzakelijk om de gewenste uitsplitsing in acht wijken of gebieden te kunnen aanbrengen. In het veldwerk staan de volgende onderdelen centraal:
- Vaststellen van de huishoudens- en woningkenmerken en de woonruimteverdeling per wijk;
- Vaststellen van leefbaarheidsproblematiek per wijk;
- Specifiek vaststellen van de woonsituatie en de positie van ouderen;
- Bepalen van de verhuisgeneigdheid en de koopbereidheid per wijk en het vaststel-len van de woonvoorkeuren van de huishoudens;
- Vaststellen van verhuismotieven en daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen. Als enquêtetechniek is een telefonische enquête gehanteerd. In juni 1997 is het veldwerk verricht. In totaal zijn 2.400 enquêtes afgenomen. De enquête is gehouden onder 1.600 huishoudens en 200 inwonenden in Rijswijk en 600 huishoudens die de laatste twee jaar (1995-1996) naar, uit en binnen Rijswijk verhuisd zijn.
De woningmarktscan
In deze rapportage geven we op basis van bestaande gegevens een algemene beschrijving van de vraag- en aanbodverhoudingen op de regionale woningmarkt, waarbij met name de relatie tussen de regio Haaglanden1 en de gemeente Rijswijk in beeld komt. De gegevens zijn afkomstig van de gemeente Rijswijk, het stadsgewest, corporaties en instanties zoals het CBS. Ook is geput uit het OTB-rapport Regionaal Volkshuisvestingsplan Haaglanden: Balans tussen herstructurering en behoud kernvoorraad.
We gebruiken zoveel mogelijk gegevens uit 1997. Maar wanneer er geen recente gegevens beschikbaar zijn, gebruiken we ouder materiaal. Sommige bedragen en normen worden echter periodiek aangepast. Dit geldt bijvoorbeeld voor de huurprijs
2
1 De regio Haaglanden bestaat uit negen 'oud-Haaglandse' gemeenten (Delft, 's-Gravenhage,
Leidschendam, Nootdorp, Pijnacker, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar, Zoetermeer) en de zeven Westlandse gemeenten (De Lier, 's-Gravenzande, Maasland, Monster, Naaldwijk, Schipluiden en Wateringen).
Tabel 1.1 Indeling woningvoorraad naar prijsklasse, 1994-1997; Ministerie van VROM if)
Prijspeil Prijspeil Prijspeil Prijspeil
1994 1995 1996 1997
Goedkope huur (kaal) < 570 < 600 < 600 < 600 Middeldure huur (kaal) 570 - 770 600 -810 600 - 810 600 - 810 Dure huur (kaal) > 770 > 810 > 810 > 810 Goedkope koop < 155.000 < 159.000 < 167.000 < 171.000 Middeldure koop 155-220.000 159-227.000 167-238.000 171-243.000 Dure koop > 220.000 > 227.000 > 238.000 > 243.000 Bron: Ministerie van VROM.
grenzen uit het BBSH. Voor zover de statistieken dit toelaten, hanteren we in dit rapport zoveel mogelijk de grenzen uit tabel 1.1. Met betaalbare huurwoningen bedoelen we de goedkope en middeldure huurwoningen.
In Rijswijk en Haaglanden worden ook andere klasse-indelingen gehanteerd. Deze staan in tabel 1.2 vermeld. We zullen in dit rapport echter de indeling uit tabel 1.1 hanteren, omdat we Rijswijk veelvuldig afzetten tegen andere gebieden in Neder-land. Met de rijksnormen is dit mogelijk.
Het rapport bestaat uit drie delen. In hoofdstuk 2 positioneren we Rijswijk. Het gaat in dit hoofdstuk zowel om bevolkings- als om woningvoorraadgegevens. In hoofd-stuk 3 gaan we in op de vraag-aanbodverhoudingen op de Haaglandse en Rijswijkse woningmarkt, nu en in de toekomst. De samenvatting en conclusies staan in hoofd-stuk 4.
Tabel 1.2 Indeling woningvoorraad in prijsklassen; Gemeente Rijswijk, stads-gewest Haaglanden, 1997 if)
Prijsklasse Prijspeil 1997
Extra goedkope huur (= kernvoorraad) Goedkope huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop
Bron: gemeente Rijswijk.
< 678 678-902 902-1085 > 1085 < 171.000 171-322.000 > 322.000 3
2
POSITIONERING RIJSWIJK
2.1 Inleiding
Het doel van dit hoofdstuk is de woningmarkt van de gemeente Rijswijk te positione-ren ten opzichte van de regio Haaglanden, de provincie Zuid-Holland en geheel Nederland. Hiervoor is gebruik gemaakt van diverse CBS-statistieken, het woning-voorraadbestand C-Info en het Gemeentelijk Databestand van het OTB. Soms is deze informatie aangevuld met informatie uit het OTB-rapport Regionaal Volkshuisves-tingsplan Haaglanden.
We beginnen op regionaal niveau en zakken daarna af naar lokaal niveau. Paragraaf 2.2 positioneert de woningmarkt in de regio Haaglanden ten opzichte van Nederland. Rijswijk maakt deel uit van deze regio. Vervolgens zoomen we in op Rijswijk. In paragraaf 2.3 staan de kenmerken van de inwoners en migratieprocessen centraal, in paragraaf 2.4 de woningen in Rijswijk. Paragraaf 2.5 behandelt de nieuwbouwpro-ductie van de afgelopen tien jaar.
2.2 Positionering regio Haaglanden
Jonge, kleine huishoudens, beperkte bevolkingsgroei
Voor de schets van de regio gebruiken we de informatie uit het OTB-rapport Regionaal Volkshuisvestingsplan Haaglanden1 (1996, Priemus e.a). Rijswijk maakt deel uit van dit zestien gemeenten tellende stadsgewest. De regio bestaat uit drie stedelijke concentraties (Den Haag en randgemeenten, Delft en Zoetermeer), het landelijk Westland en drie kleine kernen tussen de stedelijke concentraties. De bevolkingsgroei is beperkt. Kenmerken zijn een laag geboortecijfer, een hoog sterftecijfer, een binnenlands vertrekoverschot en een buitenlands vestigingsover-schot. Door de ontwikkeling van de VINEX-locaties zal een omslag naar een snellere bevolkingsgroei plaatsvinden. De regio bestaat vooral uit jonge en kleine huishoudens. De inkomensverdeling wijkt weinig af van die in Nederland: de
I Priemus, H., B. van Rosmalen en F. Wassenberg, 1996, Regionaal Volkshuisvestingsplan Haaglanden, Balans tussen herstructurering en behoud kernvoorraad, Delft (DUP).
hogere-inkomensgroepen zijn licht oververtegenwoordigd. Het besteedbaar huishou-densinkomen is
f
1000,- hoger dan het Nederlandse gemiddelde. De primaire doel-groep van de volkshuisvesting is niet omvangrijker dan het Zuid-Hollands en Neder-landse gemiddelde.Relatief oude voo"aad, meergezinswoningen, ontbreken van middeldure koop De woningvoorraad is relatief oud. Er staan veel vooroorlogse woningen en de nieuwbouw van de afgelopen twintig jaar is in vergelijking met de omliggende regio's beperkt geweest. Meergezinswoningen domineren de regio. Ongeveer 60% van de woningen zijn huurwoningen, waarvan een derde deel particulier bezit is. In de koopsector staan opvallend weinig woningen tussen de anderhalve en drie ton (prijspeil 1994).
Startersmarkt
Vergeleken met andere regio's in Zuid-Holland ligt het accent op de regionale woningmarkt bij de starters. Starters die tot de primaire doelgroep behoren, betrek-ken in groten getale betaalbare huurwoningen. Van degenen die niet tot de doelgroep behoren betrekt circa eenderde deel een betaalbare huurwoning en nog eens eenderde deel een koopwoning. Bij de doorstromende doelgroep verhuist tweederde deel naar een betaalbare huurwoning. De doorstromers die niet tot de doelgroep behoren, verhuizen merendeels naar koop- en dure huurwoningen. Opvallend is dat veel niet-doelgroepers in goedkope huurwoningen terechtkomen en dus naar de rijksnormen gemeten te goedkoop wonen.
Bijna de helft van de verhuizingen vindt binnen de huursector plaats. Vooral bewoners van dure huurwoningen verhuizen relatief vaak. Deze huurwoningen zijn van grote betekenis voor de vestigers: 28% van hen betrekt een dure huurwoning.
De vertrekkers uit de regio zijn niet opvallend vaak uit één specifiek segment afkom
-stig.
Tweedeling
Binnen de regio komt het onderscheid tussen Den Haag en de overige regio naar voren. In Den Haag woont ongeveer de helft van de regiobevolking. Den Haag kent een relatief oude bevolking, veel huishoudens met lage inkomens, veel migranten en veel werklozen. De woningvoorraad in deze gemeente is relatief oud, er staan veel kleine woningen en het accent ligt sterk op de huursector. Er staan nauwelijks eengezinswoningen. De tevredenheid met de woning en de woonomgeving is in Den Haag lager dan elders in de regio en de verhuisgeneigdheid van de bewoners is er hoger.
Gemeenten als Delft en Rijswijk vertonen qua woningvoorraad veel overeenkomsten met Den Haag, maar hebben duidelijk van Den Haag afwijkende bevolkingskenmer-ken. De problemen in wijken en buurten zijn er over het algemeen minder groot, de tevredenheid is groter en de verhuisgeneigdheid kleiner.
De deling binnen de regio wordt versterkt door het in het verleden gevoerde nieuw-bouwbeleid. Den Haag, Voorburg en Delft bouwden in de periode 1984-1993 meer
van hetzelfde: kleine, meergezinswoningen met een sterk accent op de sociale-huursector. Dit laatste geldt met name voor Den Haag, hetgeen vooral voortkwam uit de stadsvemieuwingsopgave. De herhuisvestingsproblematiek en de inzet om sociale structuren vast te houden, leidden tot het 'bouwen voor de buurt'. Betaalbare huren waren essentieel om de stadsvernieuwingsopgave te kunnen realiseren (draagvlak bewoners). Ook Pijnacker, Nootdorp en de gemeenten in het Westland bouwden meer van hetzelfde. Voor deze gemeenten betekende dit een zwaar accent op de koop sector en het op kleine schaal bouwen van meergezinswoningen.
Rijswijk, Leidschendam, Zoetermeer en Wassenaar bouwden meer voor een herdif-ferentiatie van de lokale voorraad. Voor de eerste drie gemeenten betekende dat een verschuiving naar grotere, eengezinswoningen en een grotere oriëntatie op de koop-sector; voor Wassenaar ging de stap de andere richting uit. Hier werd een sterker accent gelegd op kleine meergezinswoningen in de sociale-huursector.
Recentelijk pogen meer en meer gemeenten in de regio met strategische nieuwbouw de ondervertegenwoordigde segmenten in de woningvoorraad aan te vullen, zodat we kunnen spreken van een zekere beleidsomslag .
2.3 De inwoners van Rijswijk
Op 1 januari 1997 telde de gemeente Rijswijk 46.726 inwoners. Sinds 1987 daalde het Rijswijkse inwonertal geleidelijk. Dit hangt sterk samen met de geringe nieuw-bouwmogelijkheden. De oplevering van nieuwbouwwoningen in De Strijp betekende voor Rijswijk weer een bevolkingsaanwas. Netto groeide de bevolking in 1996 met circa 670 personen.
Leeftijd: sterke vergrijzing en ontgroening
De tabellen 2.1 tot en met 2.4 geven inzicht in de leeftijdsopbouw en -ontwikkeling van de bevolking. De eerste tabel geeft de opbouw naar leeftijd op 1 januari 1987, de tweede tabel de situatie op 1 januari 1996. De derde tabel laat de ontwikkeling tussen deze twee jaren zien. Omdat het jaar 1996 niet is meegenomen, is de forse groei van de bevolking in dat jaar niet zichtbaar.
Rijswijk kent een vergrijsde en ontgroende bevolking. Wonen er in Haaglanden al relatief veel 65-plusser ten opzichte van Zuid-Holland of Nederland, in Rijswijk is dit percentage nog hoger. Bijna 22 % van alle inwoners is ouder dan 65 jaar, tegen 13 % in heel Nederland. De 65-plussers zijn ook de enige groep huishoudens die in aantal gegroeid is. Deze groei ging in de periode 1987-1996 harder dan het Neder-landse gemiddelde. De regio Haaglanden wijkt sterk af van dit beeld. Hier vond slechts een zeer beperkte groei van het aantal 65-plussers plaats.
Slechts 24% van alle inwoners is jonger dan 25 jaar. In Haaglanden bedraagt dit percentage 30%. Ook vergeleken met Nederland is het aantal jongeren gering. In de periode 1987-1996 nam deze groep met circa 20 % af. Deze afname is beduidend groter dan in Haaglanden (4%) of het Nederlandse gemiddelde (7%).
De 45- tot 64-jarigen zijn in Rijswijk licht oververtegenwoordigd. De omvang van deze groep daalde procentueel gezien ongeveer gelijk aan het Rijswijkse gemiddelde. Dit is in tabel 2.3 te zien. Elders nam deze groep juist het sterkst in omvang toe. De 25- tot 44-jarigen zijn daarentegen licht ondervertegenwoordigd. Ook deze groep nam in Rijswijk in omvang af, terwijl in Haaglanden en Nederland juist een groei te zien was.
Tabel 2.1 Aantal inwoners naar leeftijdsklasse; 1-1-1987 (%)
< 25 25-44 45-64 ~65 Totaal
Gemeente / regio jaar jaar jaar jaar (abs.)
Rijswijk 28,1 28,9 25,5 17,5 48.551
Haaglanden 32,5 31,5 20,4 15,6 892.357
Zuid-Holland
*
34,8 31,5 20,3 13,4 3.152.267Nederland 35,8 31,5 20,3 12,4 14.561.935
*
Provincie Zuid-Holland exclusief LiemeerBron: Bevolkingsstatistiek CBS; Gemeentelijk Databestand, OTB.
Tabel2.2 Aantal inwoners naar leeftijdsklasse; 1-1-1996 (%)
< 25 25-44 45-64 65 Totaal
Gemeente / regio jaar jaar jaar jaar (abs.)
Rijswijk 23,5 29,1 25,6 21,7 46.059
Haaglanden 30,0 32,8 21,9 15,3 925.781
Zuid-Holland
*
31,3 32,4 22,5 13,8 3.325.878Nederland 31,3 32,3 23,0 13,3 15.493.889
*
Provincie Zuid-Holland exclusief LiemeerBron: Bevolkingsstatistiek CBS; Gemeentelijk Databestand, OTB.
Tabel2.3 Ontwikkeling aantal inwoners naar leeftijdsklasse; 1987-1996 (pro-centuele afname t.o. v 1987)
< 25 25-44 45-64 ~65 Totaal
Gemeente / regio jaar jaar jaar jaar
Rijswijk -20,5 -4,5 -4,6 17,7 -5,1
Haaglanden -4,3 8,0 11,4 1,9 3,7
Zuid-Holland
*
-5,1 8,7 16,6 8,7 5,5Nederland -7,1 9,4 20,6 14,5 6,4
*
Provincie Zuid-Holland exclusief LiemeerHuishoudensgrootte: beperkte afwijkingen in vergelijking met Haaglanden
Uit de PRIMOS-gegevens blijkt dat 43 % van de huishoudens bestaat uit een persoon. In Haaglanden is dit percentage 40%. De combinatie van vergrijzing en ontgroening zorgt ervoor dat het aandeel eenpersoonshuishoudens weinig afwijkt van het Haaglandse gemiddelde. Het aandeel samenwonenden met kinderen bedraagt 22 % (Haaglanden: 27 %). Deze groep is dus ondervertegenwoordigd in een regio die toch al relatief weinig gezinnen met kinderen telt. Verder is 29% van de huishou-dens een gezin zonder kinderen en 5 % een eenoudergezin. Deze percentages wijken niet af van Haaglanden.
Volgens gemeentelijk cijfermateriaal (WOZ-bestand) zou 32% van de huishoudens uit één persoon bestaan, 39% uit twee personen, 14% uit drie personen, 11 % uit vier personen en 5 % uit vijf of meer personen.
Inkomen: hogere-inkomensklassen sterk venegenwoordigd
Uit de inkomensgegevens blijkt dat in Rijswijk de hogere-inkomensklassen sterk vertegenwoordigd zijn. Tabel 2.4 laat dit zien. De tabel heeft betrekking op het besteedbare jaarinkomen, dus niet het bruto of belastbaar jaarinkomen!
Uitgangspunt van de tabel is de Nederlandse inkomensverdeling in kwintielen. Tot het vijfde (en hoogste) inkomenskwintiel behoren de huishoudens die een besteedbaar jaarinkomen hebben van meer dan
f
42.106,-. Rijswijkse huishoudens behoren relatief vaak tot het hoogste inkomenskwintieI. Circa 30% behoort ertoe (Haaglan-den: 24%, Nederland: 20%). Ook zijn de Rijswijkse huishoudens sterk vertegen-woordigd in het op een na hoogste inkomenskwintiel.Vooral bij de twee laagste inkomenskwintielen is Rijswijk ondervertegenwoordigd. Slechts 28% heeft een besteedbaar inkomen van minder dan
f
26.200,- (Haaglanden: 38%, Nederland 40%).Doelgroep: weinig huishoudens behoren tot de primaire doelgroep
Met behulp van het CBS-Regionaal Inkomensonderzoek kan het aandeel en de omvang van de primaire doelgroep2 bepaald worden. Omdat met besteedbare huishoudensinkomens gewerkt wordt (en niet met belastbare), doet het onderscheid tussen 65-plussers en de jongere hoofdbewoners niet ter zake. Verder kan het CBS de inkomensgegevens koppelen aan de huishoudensgrootte. Het blijkt dat in Rijswijk in 1994 28% van de huishoudens tot de primaire doelgroep behoort (tabel 2.5). In Haaglanden, Zuid-Holland en Nederland bedroeg dit percentage in 1994 38 %. Het aandeel van de huishoudens dat tot de doelgroep behoort, is in Rijswijk dus bedui-dend geringer. De wijken Steenvoorde/Noord/Strijp, Steenvoorde-Zuid en Zuid (8 en 9) tellen relatief gezien de minste doelgroepers; Te Werve en Oud-centrum de
2 Tot de primaire doelgroep behoren (prijspeil 1994): - alleenstaanden met een besteedbaar inkomen tot f 25.000,-;
meeste. In absolute aantallen gaat het volgens het CBS in 1994 om 5.900 huishou-dens.
Corporaties huisvesten regionaal gezien weinig minima-huishoudens
Uit de cijfers van het regionaal aanbodmodeP (NWRIQuintis, 1997) blijkt dat in Rijswijk van juli 1995 tot juli 1997 1.339 woningen via het aanbodmodel verhuurd werden. Ongeveer 30% hiervan werd verhuurd aan huishoudens met een minimum-inkomen. Deze huishoudens hebben een inkomen van maximaal 105 % van het minimuminkomen uit de wet ABW/RWW (de Bijstandswet).
Tabel2.4 Huishoudens onderscheiden naar inkomensgroep (%) en het gemid-deld gestandaardiseerd besteedbaar huishoudensinkomen; 1994
< 19.704 19.704- 26.245- 33.217- > 42.106 Gemiddeld 26.245 33.217 42.106 inkomen Rijswijk 14,1 13,5 18,5 24,0 29,8 35.800 Haaglanden 21,3 16,4 18,4 20,3 23,5 33.060 Zuid-Holland 20,9 18,2 19,0 19,9 21,9 32.450 Nederland 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 31.900
Bron: CBS, Regionale Inkomensverdeling 1994.
Tabel2.5 Omvang en aandeel van de primaire doelgroep van het volkshuisves-tingsbeleid, onderscheiden naar wijk; Rijswijk, 1994
Wijk
Wijk 1: Leeuwendaal/Cromvliet Wijk 2: Oud-Centrum Wijk 3: Te Werve
Wijk 4: Kleuren- en Artiestenbuurt Wijk 5: Steenvoorde-Noord/Strijp Wijk 6: Steenvoorde-Zuid Wijk 7: Muziekbuurt Wijk 8: Zuid I Wijk 9: Zuid II Totaal Rijswijk
Bron: CBS-Regionaal Inkomensonderzoek, 1994.
Omvang doelgroep 520 1.640 950 650 320 980 570 IlO 150 5.900 Aandeel doelgroep 28 32 32 27 21 23 27 24 22 28
l NWR Quintis, Frank van Hoorn en Marco Polis Advies, Christa Begemann, 1997, Ontwikke-lingen huisvesting minima/doelgroep in de vrijkomende kernvoorraad in Haaglanden, Schie-dam.
Tabel2.6 Percentage sociale-huurwoningen dat is toegewezen aan IDlDlma, onderscheiden naar corporatie, gemeente(deel) of subregio; juli 1995-juli 1997, Oud-Haaglanden Arbeidersbelang Bonifacius RCW Totaal Rijswijk Wassenaar Leidschendam Voorburg
Totaal randgemeenten Den Haag (incl. Rijswijk) Delft/Pijnacker
Den Haag Centrum, Laak, Zuidwest Den Haag overig
Zoetermeer Oud-Haaglanden
Bron: NWR/Quintis, bewerking OTB.
% minima 30 32 28 30 31 41 37 34 49 48 36 27 43
Uit tabel 2.6 blijkt dat de overige gemeenten in Haaglanden verhoudingsgewijs meer minima huisvesten. Alleen de groeikern Zoetermeer blijft met 27% onder het Rijs-wijkse gemiddelde.
Etniciteit: evenveel allochtonen als Zuid-Hollandse gemiddelde
Om een indicatie te krijgen van het aantal allochtonen dat in Rijswijk woont, maken we gebruik van CBS-cijfers. We hanteren twee definities. Bij de eerste beschouwen we iemand als allochtoon als hij/zij buiten één van de EU-landen geboren is. Bij de tweede definitie dienen de ouders buiten de EU geboren te zijn. In tabel 2.7 zijn de aantallen allochtonen volgens beide definities weergegeven. Het aandeel allochtonen blijkt in Rijswijk even hoog te zijn als het provinciale gemiddelde. In Den Haag
Tabel2.7 Geboorteland en geboorteland ouders, 1-1-1997 (%)
Gemeente Buiten EU geboren Ouders buiten EU geboren*
Rijswijk 10 19
Den Haag 21 35
Zuid-Holland 11 19
Nederland 7 14
* Geboorteland ouder = geboorteland moeder. Als dit Nederland is, dan geldt: geboorteland ouder = geboorteland van de vader.
Bron: CBS.
wonen ongeveer twee keer zoveel allochtonen als in Rijswijk. Vergeleken met het Nederlandse gemiddelde is het aandeel allochtonen in Rijswijk wat hoger. Volgens gemeentelijke informatie zijn de etnische minderheden in Rijswijk goed vertegen-woordigd in de hogere-inkomensklassen, omdat het vaak om buitenlanders gaat die bij multinationals werken. Niets wijst erop dat er in Rijswijk een segregatie naar etniciteit zou dreigen.
Laag geboortecijfer
De regio Haaglanden kent samen met de stadsregio Rotterdam het laagste geboorte-cijfer van Zuid-Holland (1983-1994). Dit bedraagt in 1993 in Haaglanden 12,6 per duizend inwoners en in Zuid-Holland 13,0. Rijswijk heeft op Wassenaar na het laagste geboortecijfer: 9,8 per 1.000 inwoners (1993t.
Hoog sterftecijfer
Het aantal overledenen per duizend inwoners is in de regio Haaglanden het hoogst (1983-1994) van de provincie Zuid-Holland. In 1993 bedroeg het cijfer 10,6. Rijswijk telde in 1993 14,3 overledenen per duizend inwoners. Alleen Warmond noteerde in Zuid-Holland een hoger sterftecijfer.
Negatief geboorteoverschot
Gezien het extreem lage geboortecijfer en het extreem hoge sterftecijfer is het logisch dat Rijswijk al jaren een negatief geboorteoverschot kent. In 1993 bedroeg het overschot -4,5 per duizend inwoners (Haaglanden: 2,0, Zuid-Holland: 3,6). Jaarlijks overlijden er meer mensen dan er geboren worden. In absolute aantallen gaat het ieder jaar om ruim honderd tot ruim tweehonderd personen.
Buitenlands vestigingsoverschot en binnenlands vertrekoverschot
In de periode 1989-1995 kende Rijswijk een buitenlands vestigingsoverschot en een binnenlands vertrekoverschot. Dit beeld zien we ook in de regio Haaglanden. Het binnenlands vertrekoverschot was op het jaar 1989 na altijd groter dan het buiten-lands vestigingsoverschot, zodat Rijswijk jarenlang een negatief migratiesaldo kende. Er vestigen zich minder mensen in Rijswijk dan dat er de gemeente verlaten. Tabel 2.8 laat dit zien. Samen met het negatieve geboorteoverschot leidde dit in de afgelopen jaren tot een daling van de bevolking.
In 1996 zien we dat het binnenlands vertrekoverschot omgebogen is naar een groot vestigingsoverschot van ruim 1.000 inwoners. Het nieuwbouwplan De Strijp is hier -direct dan wel in-direct - de oorzaak van.
12
4 Provincie Zuid-Holland, 1994, Het verloop van de bevolking en woningvoorraad van de Zuid-Hollandse gemeenten, Dienst Ruimte en Groen.
Tabel 2.8 Vestiging en vertrek; Rijswijk, 1989-1996
Vestiging Vertrek
Migratie-binnenland buitenland binnenland buitenland saldo
1989 2.448 369 2.500 280 37 1990 1.993 363 2.300 227 -171 1991 2.075 385 2.353 228 -121 1992 2.062 320 2.313 241 -172 1993 2.204 296 2.334 250 -84 1994 2.251 272 2.410 229 -116 1995 2.567 206 2.590 235 -52 1996 3.516 242 2.509 224 1.025 Totaal 1989-1996 19.116 2.453 19.309 1.914 346
Bron: CBS, Statistiek Loop van de Bevolking; Gemeentelijk Databestand, OTB.
Instroom uit Den Haag, uitstroom naar andere gemeenten
De richtingen van de stromen binnenlandse migranten zijn voor de periode 1989-1995 eenvoudig samen te vatten. Per saldo vestigen zich meer mensen vanuit Den Haag in Rijswijk dan dat er naar deze stad vertrekken. Voor de overige onderschei-den gebieonderschei-den geldt het omgekeerde: hier verliest Rijswijk per saldo inwoners. Tabel 2.9 geeft de exacte aantallen weer.
De migratiestroom met Den Haag is het intensiefst. In de zeven jaren die de periode bestrijkt, vestigden zich 8.179 Hagenaren in Rijswijk, terwijl 5.325 Rijswijkers naar Den Haag verhuisden. Per saldo bedroeg het vestigingsoverschot 2.855 personen. De Hagenaren vormen 52 % van de vestigers en 32 % van de vertrekkers.
Andere grote migratiestromen treffen we aan bij Delft, Voorburg en Zoetermeer. Per saldo verloor Rijswijk in de periode 1989-1995 veel inwoners aan Zoetermeer (-1.000), Delft (-320), het Westland (-290), Nootdorp (-230) en Pijnacker (-200). De migratiebalans is beter in evenwicht bij Leidschendam, Voorburg en Wassenaar.
Binnen Haaglanden een vestigingsoverschot van 83 inwoners per jaar
Gedurende de periode 1989-1995 kende Rijswijk per saldo jaarlijks een vestigings-overschot van 83 inwoners ten opzichte van de overige gemeenten in de regio Haaglanden. Uiteraard komt dit door de grote instroom vanuit Den Haag.
Een jaarlijks vertrekoverschot van circa 250 inwoners naar overig Nederland
In dezelfde periode verlieten per saldo jaarlijks circa 250 inwoners Rijswijk om zich
buiten Haaglanden te vestigen. De helft hiervan vestigde zich in Zuid-Holland.
Tabel2.9 Richting van de binnenlandse migratie; Rijswijk, 1989-1995
Vestiging Vertrek Saldo
Delft 687 1.002 -315 • s-Gravenhage 8.179 5.324 2.855 Leidschendam 296 388 -92 Nootdorp 40 268 -228 Pijnacker 50 251 -201 Voorburg 741 831 -90 Wassenaar 77 125 -48 Zoetermeer 550 1.556 -1.006
Oud Haaglanden totaal 10.620 9.745 875
Westland 514 806 -292 Haaglanden Totaal 11.134 10.551 583 Overig Zuid-Holland 1.616 2.542 -926 Noord-Holland 648 804 -156 Utrecht 328 586 -258 Overig Nederland 1.872 2.318 -446 Totaal 1989-1995 15.598 16.801 -1.203
Bron: CBS, bewerking OTB.
Woningen
<
f
300.000, -vooral naar Rijswijkers, overige vooral naar HaaglandersIn juli 1997 inventariseerde de gemeente het doorstromingsrendement van 1.000 opgeleverde koopwoningen in De Strijp. Hiervan waren er 937 verkocht. De helft van deze woningen is door inwoners uit Rijswijk betrokken, 34% door inwoners uit Den Haag, 9% door inwoners uit overig Haaglanden en 7% door bewoners van buiten de regio. Naarmate de woningen duurder zijn, daalt het percentage Rijswij-kers en stijgt het percentage huishoudens dat buiten Rijswijk woonde.
Vooral de grens van
f
300.000,- was van cruciaal belang. Onder deze grens werden de woningen toegewezen op basis van het lokale koopbelangstellendenregister. Ook koopbelangstellenden uit Den Haag en overig Haaglanden waren in dit register opgenomen, maar scoorden als gevolg van de latere inschrijvingen lager dan Rijswijkse woningzoekenden. Het gevolg was dat circa driekwart van deze woningen aan Rijswijkers werd toegewezen. In de toekomst is de kans hierop klein, omdat de systematiek is veranderd. Boven def
300.000,- werden de woningen in 31 % van de gevallen door Rijswijkers betrokken.2.4 De woningen in Rijswijk
Op 1 januari 1997 telde Rijswijk 22.605 woningen. Dit aantal is in 1996 met 630 woningen gestegen als gevolg van de oplevering van woningen in De Strijp. Voor Rijswijkse begrippen is dit een forse stijging. In de vier voorgaande jaren groeide het aantal woningen slechts met totaal 243 stuks.
Woningtype: veel meergezinswoningen
Uit tabel 2.10 blijkt dat driekwart van de woningvoorraad in Rijswijk uit
meerge-zinswoningen bestaat. Dit percentage is hoger dan in de regio Haaglanden, terwijl Haaglanden al gekenmerkt kan worden als een regio met veel meergezinswoningen.
Het percentage in Zuid-Holland (49%) en Nederland (29%) is veel lager.
Uit gemeentelijke cijfers blijkt dat 93 % van de eengezinshuizen rijt jes- en
hoekwo-ningen betreft. Vrijstaande wohoekwo-ningen en twee-onder-een-kap-wohoekwo-ningen komen nagenoeg niet voor. Bij de meergezinswoningen ligt het accent op portiekflats. Tabel 2.11 laat voor Rijswijk de indeling naar woningtype zien.
Tabel 2.10 Woningvoorraad naar type; 1996 (%)
Eengezins Meergezins Totaal
Rijswijk 24,5 75,5 21.965
Haaglanden 37,8 62,2 405.460
Zuid-Holland 51,4 48,6 1.401.380
Nederland 70,8 29,2 6.282.493
Bron: CBS.
Tabel 2.11 Woningvoorraad naar type, Rijswijk; augustus 1997
Type abs. % Vrijstaand 212 2 onder 1 kap 171 Rijtjeswoning 3.904 17 Hoekwoning 1.319 6 Etagewoning 83 Galerijflat 5.198 23 Poniekflat 9.324 41 Bovenwoning 1.529 7 Benedenwoning 1.050 5 Overige 24 Totaal 22.814 100
Bron: Gemeente Rijswijk.
Tabel 2.12 Woningvoorraad naar bouwperiode, 1996 (percentage) Rijswijk Haaglanden Zuid-Holland Nederland Bron: CBS. Voor 1945 20,0 34,7 27,0 24,2 1945 -1971 1971 en later 52,1 27,9 29,6 35,7 31,8 41,2 31,9 43,9
Tabel 2.13 Woningvoorraad naar bouwperiode; Rijswijk, augustus 1997
Bouwperiode abs. Vooroorlogs 4.475 1945-1960 4.982 1961-1970 5.250 1971-1980 5.133 1981-1990 1.712 1991-1997 1.262 Totaal 22.814
Bron: Gemeente Rijswijk.
Ouderdom: accent op woningen uit de periode 1945-1971
Totaal 21.965 405.460 1.401.380 6.282.493 % 20 22 23 22 8 6 100
In Rijswijk staan verhoudingsgewijs veel woningen uit de periode 1945-1971. Ruim de helft van de woningen stamt uit deze periode, terwijl dat in de andere onderschei-den gebieonderschei-den slechts 30% is. Met name de twee laatste decennia zijn er weinig woningen gebouwd. Vergeleken met Haaglanden valt dit wel mee, maar vooral ten opzichte van Zuid-Holland en Nederland is het verschil groot. Vergeleken met Haag-landen staan er weinig vooroorlogse woningen. Tabel 2.13 geeft een gedetailleerde
indeling. Duidelijk is het geringe aantal woningen uit de laatste twee decennia.
Woninggrootte: verhoudingsgewijs wat meer kleine woningen
Vergeleken met Nederland staan er in Rijswijk verhoudingsgewijs veel woningen
met maximaal drie kamers (36%). Woningen met vijf of meer kamers zijn licht
ondervertegenwoordigd (23%). Vergeleken met de provincie Zuid-Holland en de
regio Haaglanden zijn de verschillen gering. Tabel 2.14 laat de verschillen zien.
Eigendomsverhouding: weinig koopwoningen
Tabel 2.15 geeft een overzicht van de woningvoorraad, uitgesplitst naar de eigen-domsverhouding. Wanneer we Rijswijk vergelijken met het Nederlandse gemiddelde en dat van de provincie Zuid-Holland, valt het geringe aandeel woningen in de
koopsector op (36 % ). De particuliere-huursector is met 25 % fors vertegenwoordigd.
Vergeleken met Haaglanden zijn de verschillen geringer: de koopsector is licht ondervertegenwoordigd, de particuliere-huursector licht oververtegenwoordigd.
Drie toegelaten instellingen zijn in Rijswijk gevestigd. Dit zijn Woningbouwvereni-ging Arbeidersbelang (eind 1996: 3.013 woningen), Woonstichting St. Bonifacius (eind 1996: 2.938 woningen) en de Rijswijkse Christelijke Woningbouwvereniging (eind 1996: 2.620 woningen). Samen beheren zij 8.571 woningen.
Weinig middeldure koopwoningen
Binnen de koopsector valt het grote aandeel goedkope woningen op. Dit blijkt uit tabel 2.16. Circa 37% behoort tot het goedkope koopsegment. In Haaglanden (26 % ), Zuid-Holland (21 %) en Nederland (20%) zijn deze percentages fors lager. Het middeldure koopsegment is zwak vertegenwoordigd (31 %). In Haaglanden, maar vooral in Zuid-Holland en Nederland, staan verhoudingsgewijs veel meer middeldure koopwoningen. Het aandeel van het dure segment wijkt slechts beperkt af. Ten opzichte van Haaglanden zijn deze woningen relatief weinig aanwezig. Bij de percentages dient men er rekening mee te houden dat de koopprijzen sinds 1995 fors gestegen zijn. De huidige percentageverdelingen zullen daardoor veranderd zijn ten gunste van het middeldure en dure segment. Belangrijker is het verschil tussen de vier onderscheiden gebieden.
Tabel 2.14 Woningvoorraad naar woninggrootte, 1996 (percentage)
Rijswijk Haaglanden Zuid-Holland Nederland Bron: CBS. 3 kamers of minder 35,5 37,6 34,4 28,3 4 kamers 5 kamers of meer 41,1 23,3 38,5 23.9 43,6 22,0 44,1 27,6 Totaal 21.965 405.460 1.401.380 6.282.493
Tabel 2.15 Woningvoorraad naar eigendomsverhouding, 1996 (percentage)
Sociale-huur Particuliere- Koopsector Totaal
huur Rijswijk 39,3 25,2 35,5 21.965 Haaglanden 39,1 21,7 39,2 405.460 Zuid-Holland 42,2 16,6 41,3 1.401.380 Nederland 38,0 13,2 48,8 6.282.493 Bron: CBS. 17
Tabel 2.16 Woningen naar eigendomsverhouding en prijsklassen· 1995
Goedkoop Middel Duur Totaal Koopsector Rijswijk 36,5 30,6 32,9 7.685 Haaglanden 26,1 34,9 39,0 154.9lO Zuid-Holland 21,3 45,4 33,3 562.129 Nederland 20,2 46,2 33,5 2.981.871 Particuliere-huur Rijswijk 51,8 23,3 25,0 5.438 Haaglanden 56,7 20,9 22,4 85.648 Zuid-Holland 55,5 20,7 23,9 252.371 Nederland 55,0 19,7 25,3 859.499 Sociale-huur Rijswijk 61,7 32,8 5,5 8.859 Haaglanden 60,5 33,1 6,4 159.853 Zuid-Holland 61,4 32,6 6,1 573.043 Nederland 60,6 33,6 5,8 2.353.677
• goedkoop: tot f 150.000,- (koopprijs) en tot f 590,- (basishuur); middelduur: f 150.000 ,-tot f 235.000,- (koopprijs) en f 590,- tot f 790,- (basishuur); duur: vanaf f 235.000,- (koopprijs) en vanaf f 790,- (basishuur).
Bron: C-Info, meest recent: 1995.
Alle drie de huursegmenten goed venegenwoordigd
Zojuist concludeerden we dat er verhoudingsgewijs veel particuliere-huurwoningen in Rijswijk staan. Binnen deze sector komt de huurprijsdifferentiatie grotendeels overeen met Haaglanden, Zuid-Holland en het Nederlandse gemiddelde. De
afwij-kingen zijn beperkt: wat meer accent op het middeldure segment en wat minder op
het goedkope segment. Circa 52 % behoort tot het goedkope segment, 23 % tot het middeldure en 25% tot het dure.
Ook voor de sociale-huursector kunnen we dezelfde conclusie trekken. De huur-prijsdifferentiatie is nagenoeg gelijk aan die van Haaglanden, Zuid-Holland en
Nederland. Ongeveer 62 % behoort tot het goedkope segment, 33 % tot het
middeldu-re en 6 % tot het dure segment.
Leegstand: 2,5%
Op 31 december 1996 werd 2,9% van de woningen nog niet bewoond (Gemeente
Rijswijk, 1997). In 0,4% van de gevallen gaat het om zaken als tweede woningen en
het tijdelijk elders verblijven van de bewoners. Circa 2,5 % staat leeg. Hierbij is
gecorrigeerd naar de administratieve leegstand die optrad bij de oplevering van
nieuwbouwwoningen in De Strijp. Een leegstand van 2 % wordt als wenselijk
beschouwd om verhuisbewegingen mogelijk te maken. Het percentage in Rijswijk is
iets hoger dan deze norm. Dit baart geen zorgen, omdat er relatief veel woningen leegstonden in verband met groot-onderhoud.
2.5 Nieuwbouwproductie
Weinig nieuwbouw
Rijswijk kende de afgelopen tien jaar als gevolg van de beperkte capaciteit bouw-grond weinig nieuwbouw. Qua omvang bedroeg de nieuwbouw slechts 7% van de totale woningvoorraad. In Haaglanden was dit in dezelfde periode 13 %, in Zuid-Holland en Nederland 15%. Tabel 2.17 geeft dit weer.
De Strijp zorgt voor stijging bouwproductie
Nemen we Nederland als uitgangspunt, dan zien we dat de nieuwbouw in de periode 1987 -1996 terugliep (tabel 2.17). De omvang van de nieuwbouw van de tweede helft van deze periode bedroeg 46 % van de totale nieuwbouw. In de eerste helft werd 54% gerealiseerd. Eenzelfde beeld zien we ook in Zuid-Holland en Haaglanden. Rijswijk wijkt hiervan af. In de periode 1992-1996 werd 58% gerealiseerd (= 946 woningen), in de vijf jaren daarvoor 42% (= 695 woningen). Deze stijging is te danken aan de oplevering van woningen in De Strijp.
Eigendomsverhouding nieuwbouw: veel koopwoningen gebouwd
Tabel 2.18 geeft aan in welke sectoren de nieuwbouw in de periode 1987-1996 gerealiseerd werd. Rijswijk tendeerde daar sterk naar het Nederlandse gemiddelde. Circa 65% bestond uit koopwoningen (Nederland: 62%), 32% uit sociale-huurwo-ningen (Nederland: 30%) en 4% uit particuliere-huurwosociale-huurwo-ningen (Nederland: 8%). Vergeleken met de provincie Zuid-Holland en de regio Haaglanden is er sprake van een sterk afwijkend beeld. Dit geldt met name voor de vergelijking met Haaglanden.
Tabel 2.17 De omvang van de nieuwbouw, 1987-1996
Periode Omvang % % van de totale nieuwbouw woningvoorraad Rijswijk 1987-1991 695 42,4 1992-1996 946 57,6 1987-1996 1.641 100,0 7 Haaglanden 1987-1991 27.879 52,2 1992-1996 25.543 47,8 1987-1996 53.422 100,0 13 Zuid-Holland 1987-1991 108.964 54,2 1992-1996 91.921 45,8 1987-1996 200.885 100,0 15 Nederland 1987-1991 520.039 54,2 1992-1996 439.991 45,8 1987-1996 960.030 100,0 15
Bron: CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid, 1987-1996.
Tabel 2.18 De omvang van de nieuwbouwproductie naar eigendomssectoren, 1987-1996 (%)
Koopsector Particuliere-sector Sociale-huur Rijswijk 1987-1991 80,7 0,0 19,3 1992-1996 52,9 6,7 40,5 1987-1996 64,7 3,8 31,5 Haaglanden 1987-1991 47,7 6,6 45,6 1992-1996 46,4 7,9 45,7 1987-1996 47,1 7,2 45,7 Zuid-Holland 1987-1991 52,9 8,2 38,8 1992-1996 57,9 7,0 35,1 1987-1996 55,2 7,7 37,1 Nederland 1987-1991 58,6 8,9 32,5 1992-1996 66,3 6,1 27,6 1987-1996 62,1 7,6 30,3
Bron: CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid.
Tabel 2.19 Nieuwbouwproductie naar woningtype 1987-1996
Rijswijk Haaglanden Zuid-Holland Nederland
Bron: Gemeentelijk Databestand, OTB.
Eengezins
77,6 46,9 59,2 74,1
Tabel 2.20 Nieuwbouwproductie naar woninggrootte 1985-1994
Totaal 695 946 1.641 27.879 25.543 53.422 108.964 91.921 200.885 520.039 439.991 960.030 Meergezins 22,4 53,1 40,8 25,9
3 kamers of minder 4 kamers 5 kamers of meer Rijswijk
Haaglanden Zuid-Holland Nederland
Bron: Gemeentelijk Databestand, OTB.
20 25,6 41,5 28,6 30,9 62,1 46,4 62,6 58,9 12,2 12,1 8,8 10,2
In deze regio vond slechts 47% van de nieuwbouw in de koopsector plaats en liefst 46 % in de sociale-huursector. De overige 7 % betrof de particuliere-huursector. We kunnen stellen dat in Rijswijk (en Nederland) het accent van de nieuwbouw sterk op de koopsector gelegen heeft. Uit de vorige paragraaf bleek al dat deze sector verhoudingsgewijs weinig voorkomt in Rijswijk. De uitbreidingen in de huursector waren geringer. Met name in de particuliere-huursector is weinig gebouwd. Deze is al sterk vertegenwoordigd. We kunnen stellen dat de Rijswijkse bouw stromen van de afgelopen tien jaar de differentiatie naar eigendomsverhouding vergroot hebben.
Woningtype nieuwbouw: accent op eengezinswoningen
Tabel 2.19 geeft de nieuwbouw naar woningtype. Er is onderscheid gemaakt naar eengezins- en meergezinswoningen. De nieuwbouwproductie van de afgelopen tien jaar bestond voor ruim driekwart uit eengezinswoningen. Ook hier kunnen we stellen dat de nieuwbouw de differentiatie vergroot heeft. Eengezinswoningen maakten namelijk nog geen kwart van de voorraad uit. In Haaglanden en Zuid-Holland zijn de afgelopen tien jaar verhoudingsgewijs meer meergezinswoningen gebouwd dan in Rijswijk. Vergeleken met het Nederlandse gemiddelde is de afwijking gering.
Woninggrootte nieuwbouw: veel woningen van vier of meer kamers
Tabel 2.20 ten slotte laat de nieuwbouw naar woninggrootte zien. 62% had vier kamers, 26% drie kamers en 12 % vijf of meer kamers. Vergeleken met de voorraad in Rijswijk is het accent sterker op de vierkamerwoningen gelegd en minder sterk op de overige woningen. Vergelijken we de nieuwbouw met de andere onderscheiden gebieden, dan valt op dat elders meer driekamerwoningen gebouwd worden. Dit gebeurt met name in Haaglanden. In de regio is het aandeel vierkamerwoningen (46%) dan ook fors lager dan in Rijswijk.
3
HUISHOUDENSONTWIKKELING EN
WONINGVRAAG
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk van deze woningmarktscan staan wij uitgebreid stil bij de mogelijke toekomstige bevolkingsontwikkeling en de woningvraag van deze bewoners. De toekomstige omvang van de Rijswijkse bevolking wordt door verschillende factoren bepaald. Naast geboorte, sterfte en migratie speelt bijvoorbeeld de huishoudenssa-menstelling en -vorming een rol. Zo werd de omvangrijke woningvraag van de afgelopen jaren in Nederland mede veroorzaakt door gezinsverdunning. Verder zal de nieuwbouwproductie en de daarmee samenhangende migratie een belangrijke rol spelen. De bouwimpuis die via De Strijp tot stand kwam, had directe gevolgen voor de bevolkingsomvang van Rijswijk. Na een jarenlange daling steeg deze in 1996 fors.
Met dit laatste onderwerp openen we dit hoofdstuk. Paragraaf 3.2 behandelt de gemeentelijke woningbouwplanning. Vervolgens komt in paragraaf 3.3 de bevol-kings- en huishoudensontwikkeling aan bod. Hierin staat het PRIMOS-model centraal. Daarna besteden we aandacht aan de vraag naar woningen. Eerst op regionale schaal (paragraaf 3.4), vervolgens op lokaal niveau (paragraaf 3.5). Ten slotte bekijken we de animo voor sociale-huurwoningen aan de hand van gegevens uit het aanbodmodel.
3.2 Woningbouwplanning gemeente Rijswijk
De nieuwbouwproductie in de gemeente Rijswijk ligt voor de komende jaren vrij vast. De VIN EX-taakstelling van het stadsgewest Haaglanden speelt een belangrijke rol. Op het Rijswijks grondgebied van Ypenburg worden in de periode 1998-2001 naar verwachting 4.613 woningen gerealiseerd. Het binnenstedelijk programma gaat uit van 1.140 woningen in dezelfde periode. Er zijn nog geen vastomlijnde plannen voor de periode na het jaar 2001. Wel is duidelijk dat de bouwgrondcapaciteit gering is.
Tabel 3.1 geeft de woningbouwplanning, zoals deze vennoedelijk gerealiseerd gaat worden. Op Ypenburg zal 15% in gestapelde vonn en 85% als eengezinswoning worden gebouwd. Het accent zal liggen op de marktsector. Tabel 3.2 geeft de differentiatie naar prijsklasse. Confonn de afspraken die op regionaal niveau gemaakt zijn, wordt op Ypenburg 10% als 'extra goedkope huurwoning'
«
f
710,-) gerealiseerd. Circa 5% behoort tot het huursegment van
f
710,- tot f 855,-. 15% wordt gebouwd in de prijsklasse tot aan de distributiegrens en 5 % wordt vrije-sector huurwoning. Ongeveer tweederde deel van de nieuwbouw op Ypenburg zal gereali-seerd worden als koopwoning, met name in het middeldure segment.Op de overige nieuwbouwlocaties in Rijswijk wordt ruim 80% in de koopsector gerealiseerd. De nadruk ligt op het dure segment. Driekwart van deze woningen betreft eengezinswoningen. In het middeldure koopsegment is 52 % een eengezinswo-ning. De 20% nieuwbouw die tot de huursector behoort, betreft allemaal meerge-zinswoningen. Het accent ligt op het middeldure segment.
Tabel 3.1 Woningbouwplanning gemeente Rijswijk; 1997-2005
Jaar Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Onttrekkingen Woningvoorraad VINEX BSG Totaal (31 dec.)
1997 478 3 23.080 1998 781 341 1.122 10 24.192 1999 1.634 400 2.034 0 26.226 2000 1.282 276 1.558 10 27.774 2001 916 123 1.039 0 28.813 2002 0 0 0 0 28.813 2003 0 0 0 0 28.813 2004 0 0 0 0 28.813 2005 0 0 0 0 28.813
Bron: Gemeentelijke woningbouwplanning Rijswijk, 21 mei 1997.
Tabel 3.2 Woningbouwplanning, onderscheiden naar locatie en prijsklasse;
Rijswijk 1998-2001 (%)
Prijsklasse BSG BSG VINEX VINEX
abs. % abs. % Huur < f 713,- 0 0 447 10 Huur f 713-882,- 133 12 232 5 Huur f 882/1085,- 83 7 696 15 Huur> f 1085,- 0 0 214 5 Koop < f 177.000,- 0 0 0 0 Koop f 177-322.000,- 309 27 1.929 42 Koop> f 322.000,- 615 54 1.095 24 Bron: Gemeentelijke woningbouwplanning Rijswijk, december 1997.
3.3 De huishoudensontwikkeling
PRIMOS-prognose
De toekomstige ontwikkeling van de bevolking en huishoudens schetsen we aan de hand van de uitkomsten van het PRIMOS-model. Het ministerie van VROM baseert zich op de uitkomsten van dit model. Het model bestaat uit een informatiesysteem en een prognosemodel. Het informatiesysteem bevat een grote hoeveelheid data over de bevolkingssamenstelling en -mutaties, de woningvoorraad en de mutaties hierin, en data over de vraag naar woningen. Het prognosemodel berekent de gemeentelijke bevolking op basis van factoren die niet direct worden beïnvloed door het gemeente
-lijk nieuwbouwprogramma (geboorten, sterften, buitenlandse migratie) en factoren die direct samenhangen met het voorgenomen gemeentelijk nieuwbouwprogramma (migratie). De migratie wordt gedeeltelijk bepaald op basis van regelmatigheden uit het verleden. Verder zorgt het model ervoor dat de randtotalen constant blijven. De nationale prognose vormt het kader voor provinciale en regionale prognoses. De som van de Zuid-Hollandse gemeenten dient gelijk te zijn aan het provinciale randtotaal. Op deze wijze wordt top-down gewerkt.
Tabel 3.3 Het bouwprogramma en het aantal onttrekkingen volgens het PRIMOS-model in de gemeente Rijswijk (1997-2019)
Onttrekkingen Productie Voorraad
1997 44 649 22.494 1998 45 650 23.099 1999 46 745 23.704 2000 47 524 24.403 2001 52 415 24.880 2002 56 340 25.243 2003 61 303 25.527 2004 66 272 25.769 2005 70 288 25.975 2006 73 311 26.194 2007 78 329 26.432 2008 84 345 26.682 2009 87 349 26.944 2010 91 353 27.206 2011 97 359 27.467 2012 103 365 27.729 2013 109 371 27.991 2014 116 377 28.252 2015 122 384 28.514 2016 129 390 28.775 2017 136 397 29.037 2018 136 397 29.299 2019 136 397 29.560 Bron: PRIMOS-prognose 1996.
PR/MOS-prognose gaat uit van (te) lage nieuwbouw productie
In tabel 3.3 staan de aannamen die in de PRIMOS-prognoses gemaakt zijn, voor wat betreft de ontwikkeling van de woningvoorraad. De nieuwbouw is op de korte termijn beduidend lager dan de woningbouwplanning die de gemeente Rijswijk hanteert (tabel 3.1). Alleen al de door de gemeente geplande VINEX-productie is hoger dan de PRIMOS-prognose. Het aantal onttrekkingen is hoger dan de gemeente prognosticeert. De PRIMOS-prognose zal het aantal toekomstige bewoners en huishoudens dan ook aan de lage kant schatten. De daadwerkelijke groei zal groter zijn. Deze 'extra' woningen kunnen de tendensen die in de PRIMOS-prognose te zien zijn, wellicht wat onderdrukken. Belangrijk is echter dat de prognose aangeeft welke doelgroepen zullen groeien en welke zullen afnemen. Na 2001 gaat de PRIMOS-prognose uit van een continue bouwstroom woningen. De gemeente heeft voor deze periode echter geen vastomlijnde plannen: nieuwbouwlocaties ontbreken. Nieuwbouw zal waarschijnlijk alleen mogelijk zijn op herontwikkelingslocaties.
PR/MOS: aantal inwoners gaat weer groeien
Volgens de PRIMOS-prognose groeit het aantal inwoners tot 50.722 in het jaar 2005. De gemeenteprognose gaat ervan uit dat dit aantal al ruim voor de eeuwwisse-ling wordt gehaald (afd. Burger- en Woonruimtezaken, 1997). Dit geeft aan hoe groot het ' gat' is dat ontstaat door de sterk verschillende aannamen omtrent het nieuwbouwprogramma. Wel wordt duidelijk dat de Rijswijkse bevolking na een jarenlange daling weer gaat stijgen, zelfs sneller dan in het overige deel van de regio Haaglanden (tabel 3.4). Met het aantal inwoners stijgt ook het aantal huishoudens.
Gemeentelijke prognose: bevolkingsgroei gaat harder
De gemeentelijke bouwprogrammering is optimistischer over de nieuwbouwproductie
Tabel3.4 Aantal inwoners en huishoudens· in Rijswijk en de regio Haaglan-den, 1997-2020, enkele jaren
Rijswijk Overige regio Totaal Haaglanden
Huis- Huis-
Huis-Jaar Inwoners houdens Inwoners houdens Inwoners houdens
1997 46.465 23.434 875.147 400.099 921.612 423.533 2000 48.809 24.572 885.542 404.777 934.351 429.349 2005 50.722 25.414 897.910 410.941 948.632 436.355 2010 52.021 26.113 906.569 417.701 958.590 443.814 2015 53.191 26.873 913.408 425.730 966.599 452.603 2020 54.209 27.678 920.264 434.518 974.473 462.196
>I< exclusief instituutbevolking. Bron: PRIMOS-prognose 1996. 26
dan de PRIMOS-prognose. Verder schat de PRIMOS-prognose ook de gemiddelde woningbezetting lager in dan de gemeente Rijswijk. De bevolkingsprognose die de gemeente Rijswijk maakt, voorspelt als gevolg van deze twee verschillen een grotere bevolkingsgroei. Volgens deze prognose zal Rijswijk in het jaar 2002 ruim 56.700 inwoners tellen. De PRIMOS-prognose daarentegen gaat uit van nog geen 50.000 inwoners. Belangrijk is dat (kwantitatief) gezien de 'extra' huishoudens van de gemeentelijke prognose geen vraag op de woningvoorraad in het bestaand stedelijk gebied van Rijswijk uitoefenen. De bevolkingsgroei is afhankelijk van het bouwtem-po dat op Ypenburg gerealiseerd wordt. Deze productie vormt de doorslaggevende factor.
PRIMOS: groei ontstaat door vestigingsoverschot
Uit tabel 3.5 blijkt dat de groei te danken is aan het vestigingsoverschot. De natuurlijke bevolkingsgroei is negatief. Het sterfteoverschot zal zelfs nog verder toenemen. Het behoeft geen betoog dat door het bouwen van 'extra woningen' het vestigingsoverschot zal toenemen.
PRIMOS: vergrijzing stopt komende twee decennia
Tabel 3.6 laat zien op welke wijze de leeftijdsopbouw van de bevolking in Rijswijk verandert. Tabel 3.7 geeft met behulp van indexcijfers de groei van het aantal bewoners voor de vier verschillende leeftijdsklassen aan. De tabellen nemen de periode 1997-2020 als uitgangspunt.
De belangrijkste conclusie is dat het aandeel 65-plussers in de totale bevolking tot het jaar 2010 zal afnemen tot 20% en daarna weer zal groeien tot het huidige niveau (tabel 3.6). Wel zal de groep in omvang toenemen (tabel 3.7). Deze toename vindt bijna geheel na 2010 plaats. In totaal zal deze groep tot het jaar 2020 met 19% toenemen. Met dit beeld wijkt Rijswijk beduidend af van de overige gemeenten in
Tabel3.5 Natuurlijke groei en migratiesaldo in de gemeente Rijswijk 1997-2020, enkele jaren
Jaar Natuurlijke groei Migratiesaldo Totaal
1997 -159 872 713 2000 -110 759 649 2005 -155 423 268 2010 -212 493 281 2015 -231 471 240 2019 -234 456 222 Bron: PRIMOS-prognose 1996.
Haaglanden. Deze zullen de komende jaren meer en meer vergrijzen zonder daarbij het niveau van Rijswijk te halen. Rijswijk blijft zich in de toekomst binnen de regio onderscheiden als een vergrijsde gemeente.
PRIMOS: 55- tot 64-jarigen zijn de snelst groeiende groep
Uit de tabellen volgt dat de groep 55 tot 64-jarigen tot het jaar 2020 de snelst groeiende groep huishoudens is. Hun aandeel zal stijgen van 11,6% naar 14,4%. In absolute aantallen betekent dit een groei van 45% tot het jaar 2020 (tabel 3.7). In de andere gemeenten van de regio Haaglanden doet deze ontwikkeling zich nog scherper voor. De regio kruipt op dit punt dichter naar Rijswijk toe.
Tabel 3.6 Bevolkingsopbouw naar leeftijdsklassen voor Rijswijk en Haaglan-den, 1997-2020, enkele jaren (horizontaal gepercenteerd)
Jaar tot 35 jaar 35-54 jaar 55-64 jaar 65+ Totaal
Rijswijk 1997 38,2 28,5 11,6 21,7 46.465 2000 38,1 29,9 10,9 21,1 48.809 2005 36,3 31,0 12,3 20,4 50.722 2010 35,4 31,3 13,3 20,0 52.021 2015 35,4 30,0 13,2 21,3 53.191 2020 35,5 27,9 14,4 22,2 54.209 Overig Haaglanden 1997 47,2 28,8 8,9 15,0 875.147 2000 46,1 30,0 9,3 14,6 885.542 2005 44,2 30,2 11,3 14,3 897.910 2010 43,0 29,9 12,6 14,6 906.569 2015 42,9 28,0 12,7 16,3 913.408 2020 43,0 25,9 13,5 17,6 920.264 Totaal Haaglanden 1997 46,8 28,8 9,1 15,3 921.612 2000 45,6 30,0 9,4 14,9 934.351 2005 43,8 30,2 11,4 14,6 948.632 2010 42,6 29,9 12,6 14,9 958.590 2015 42,5 28,1 12,8 16,6 966.599 2020 42,6 26,0 13,6 17,9 974.473 Bron: PRIMOS-prognose 1996.
28
PR/MOS: aandeel 35 tot 55-jarigen groeit, maar neemt na 2010 weer af
Het aandeel van de groep 35- tot 55-jarigen in de bevolking van Rijswijk groeit van
28,5% naar 31,3% in het jaar 2010. Daarna neemt het aandeel af tot ongeveer het
huidige niveau. In absolute aantallen gezien, groeit deze groep met 23 % tot het jaar
2010. Vervolgens neemt deze in omvang af. De totale groei tot 2020 bedraagt 14%.
Elders in Haaglanden zien we eenzelfde beeld, maar de stijging en daling zijn
beduidend minder dan in Rijswijk. De ontwikkeling van deze groep vindt elders in
Haaglanden dus geleidelijker plaats.
PR/MOS: aandeel inwoners tot 35 jaar daalt
Het aandeel inwoners tot 35 jaar zal de komende jaren dalen van 38,2 % naar
35,5%. In absolute aantallen is er sprake van .een lichte groei tot het jaar 2000 (8%).
Elders in de regio Haaglanden doet deze ontwikkeling zich ook voor. Hier is zelfs
sprake van een absolute daling (-4%).
Tabel 3.7 Indexcijfer bevolking naar leeftijdsklassen voor Rijswijk en
Haag-landen, 1997-2020, enkele jaren (1997
=
100)Leeftijd 1997 2000 2005 2010 2015 2020 Rijswijk tot 35 jaar 100 105 104 104 106 108 35-54 jaar 100 110 119 123 121 114 55-64 jaar 100 99 116 129 131 145 65+ 100 102 103 103 112 119 Totaal 100 105 109 112 114 117 Overig Haaglanden tot 35 jaar 100 99 96 94 95 96 35-54 jaar 100 105 107 107 101 94 55-64 jaar 100 106 130 145 149 159 65+ 100 99 98 101 113 124 Totaal 100 101 103 104 104 105 Totaal Haaglanden tot 35 jaar 100 99 96 95 95 96 35-54 jaar 100 106 108 108 102 95 55-64 jaar 100 105 129 144 148 158 65+ 100 99 98 101 113 123 Totaal 100 101 103 104 105 106 Bron: PRIMOS-prognose 1996. 29
Tabel 3.8 Bevolkingsopbouw naar huishoudenssamenstelling voor Rijswijk en Haaglanden 1997-2020, enkele jaren (horizontaal gepercenteerd)
Jaar Alleenstaand Samenwonend Samenwonend Eénouder- Totaal
zonder kind met kind gezin Rijswijk 1997 43,1 29,3 22,3 5,3 23.434 2000 43,3 29,2 22,2 5,3 24.572 2005 43,8 29,0 22,0 5,2 25.414 2010 44,0 28,8 21,9 5,3 26.113 2015 44,3 28,7 21,7 5,3 26.873 2020 44,8 28,6 21,5 5,2 27.678 Overig Haaglanden 1997 39,5 28,5 26,9 5,1 40.099 2000 39,5 28,8 26,7 5,0 404.777 2005 39,5 29,4 26,2 4,9 410.941 2010 39,5 29,8 25,7 4,9 417.701 2015 39,8 30,1 25,2 4,9 425.730 2020 40,4 30,1 24,8 4,8 434.518 Totaal Haaglanden 1997 39,7 28,6 26,6 5,1 423.533 2000 39,7 28,9 26,4 5,0 429.349 2005 39,7 29,3 26,0 5,0 436.355 2010 39,8 29,7 25,5 5,0 443,814 2015 40,1 30,0 25,0 4,9 452.603 2020 40,6 30,0 24,6 4,8 462.196 Bron: PRIMOS-prognose 1996.
PRIMOS: aandeel alleenstaanden groeit licht
Het aantal huishoudens in Rijswijk stijgt volgens de PRIMOS-prognose van ruim
23.400 tot bijna 27.700 huishoudens in het jaar 2020 (+ 18 %). De stijging brengt
voor Rijswijk geen grote veranderingen in de huishoudenssamenstelling met zich.
Het aandeel van de alleenstaanden zal licht toenemen. Het aandeel van de
samenwo-nenden zonder kinderen, de samenwosamenwo-nenden met kinderen en de eenoudergezinnen
neemt licht af. Het aantal alleenstaanden zal met 23 % stijgen, de overige groepen
met 14% à 15%. Dit is te zien in tabel 3.8 en 3.9.
In overig Haaglanden zien we een ander beeld. Daar vermindert het aandeel samenwonenden met kinderen en eenoudergezinnen. In absolute aantallen stabiliseren deze groepen zich. Het aandeel alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen
neemt er toe. In absolute aantallen gaat het om een stijging van 12 % à 15 %.
Gemiddelde woningbezetting neemt verder af
Op 1 januari 1997 bedraagt de gemiddelde woningbezetting 2,07 inwoners per woningen (inclusief instituutbevolking). Volgens de gemeentelijke prognose daalt de
Tabel 3.9 Indexcijfer bevolking naar huishoudenssamenstelling voor Rijswijk
en Haaglanden, 1997-2020, enkele jaren (1997
=
100)Leeftijd 1997 2000 2005 2010 2015 2020
Rijswijk
Alleenstaand 100 106 110 114 118 123
Samenwonend zonder kind 100 104 107 109 112 115
Samenwonend met kind 100 104 107 109 112 114
Eenoudergezin 100 104 107 110 113 114
Totaal 100 105 108 111 115 118
Overig Haaglanden
Alleenstaand 100 101 103 105 107 111
Samenwonend zonder kind 100 102 106 109 112 115
Samenwonend met kind 100 100 100 100 100 100
Eénoudergezin 100 99 99 101 102 101
Totaal 100 101 103 104 106 109
Totaal Haaglanden
Alleenstaand 100 101 103 105 108 112
Samenwonend zonder kind 100 102 106 109 112 115
Samenwonend met kind 100 101 100 100 100 101
Éénoudergezin 100 99 100 101 102 102
Totaal 100 101 103 105 107 109
Bron: PRIMOS-prognose 1996.
bezetting tot 1,98 in het jaar 2002. PRIMOS gaat uit van 1,96 in het jaar 2000 en
1,94 in het jaar 2005. Ook elders in Haaglanden zien we eenzelfde daling. Wel is de
gemiddelde woningbezetting circa 0,20 hoger dan in Rijswijk.
Werkgelegenheids- en inkomensontwikkeling blijft achter
Haaglanden blijft bij de economische ontwikkeling achter bij de rest van Nederland.
De economische groei levert in Haaglanden gemiddeld minder banen op dan
gemid-deld in Nederland. De animo om te investeren is na enkele jaren van daling in 1996
gestegen. Het percentage ondernemers dat investeert ligt echter onder het niveau van
Nederland. Het vertrouwen onder de ondernemers over het doorzetten van de
economische groei is duidelijk toegenomen en de verwachtingen daaromtrent voor 1997 zijn in meerderheid positief (Monitor Woningmarkt Haaglanden; Stadsgewest Haaglanden, juni 1997).
Doelgroep neemt licht in omvang af
In het OTB-rapport Regionaal Volkshuisvestingsplan Haaglanden is een prognose opgenomen van de ontwikkeling van de doelgroep. Hierin zijn drie inkomensvarian-ten van het CPB als onderlegger voor de inkomensberekeningen gebruikt. Bij de lage-inkomensvariant blijft het aandeel van de doelgroep in de periode 1994-2001 nagenoeg gelijk. Bedroeg het aandeel van de primaire doelgroep in 1994 in Haaglan-den (exclusief Den Haag) 35,5%, in 2001 zou dit percentage 35,3% bedragen. Bij de middeninkomensvariant neemt de omvang van de doelgroep af van 35,3% naar 33,6%. Een afname van 5,4%-punt. Voor Rijswijk zou dit een daling van 28% naar 26,5 % betekenen. In absolute aantallen betekent dit - bij een gelijkblijvende bevolking - een daling van 5.900 huishoudens naar bijna 5.600 huishoudens in het jaar 2001. Bij een groei van het aantal huishoudens met 1.000 - met eenzelfde aandeel doelgroepers als nu - neemt het aantal huishoudens dat tot de doelgroep behoort met circa 260 à 280 toe.
Gezien de achterblijvende economische ontwikkeling in Haaglanden laten we de hoge-inkomensvariant van het CPB achterwege. Deze zou een nog forsere daling van het aandeel doelgroepers inhouden.
3.4 Woningvraag in regio Haaglanden
WBO: grote druk op woningmarkt
Het landelijk woningbehoefteonderzoek WBO dat het CBS iedere vier jaar uitvoert levert informatie op over de woningvraag in Haaglanden. De recentste gegevens dateren van eind 1993/begin 1994. Deze informatie is ook opgenomen in het Regionaal Volkshuisvestingsplan Haaglanden. Uit de verhuisplannen van de huishou-dens blijkt dat er een grote druk op de woningmarkt in Haaglanden is. Circa de helft van de verhuisplannen zal zich binnen de huursector afspelen. Hierdoor ontstaat er een grote druk op de middeldure huursector . Relatief weinig druk is er bij de dure huursector en de goedkope koopsector. In tegenstelling tot de feitelijke verhuizingen hebben de vestigers een gedifferentieerde woningvraag. Dat vele vestigers dure huurwoningen betrekken, lijkt dan ook in veel gevallen een keuze te zijn die niet de eerste voorkeur had. De bewoners die uit de regio willen vertrekken, wonen vooral in goedkope en dure huurwoningen.
WBO: Urgent woningtekon van 8.000 woningen, met name goedkope huur en middeldure koop
De vraag-aanbodverhouding van de urgent verhuisgeneigden leidt tot een urgent tekort van 8.000 woningen in Haaglanden, met name goedkope huurwoningen en middeldure koopwoningen. Er is een ruimere markt voor goedkope koopwoningen en dure huurwoningen. Binnen de regio zijn verschillen waarneembaar. In Delft en Den Haag richt de vraag zich vooral op eengezinswoningen. In Delft ligt het accent wat meer op de dure koopwoningen, in Den Haag op de middeldure woningen met veel kamers. Zoetermeer heeft te maken met een tekort aan zowel eengezins- als meergezinskoopwoningen in het goedkope en dure segment. Er is een vraagdruk 32
