Indeks koniunktury na rynku gruntów budowalnych na przykładzie szczecińskiego osiedla Warszewo

Indeks koniunktury na rynku

gruntów budowalnych na

przykładzie szczecińskiego osiedla

Warszewo

Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania 31/2, 141-154

Iwona Foryś*

Uniwersytet Szczeciński

Beata Ziembicka**

Uniwersytet Szczeciński

INDEKS KONIUNKTURY NA RYNKU GRUNTÓW BUDOWLANYCH NA PRZYKŁADZIE SZCZECIŃSKIEGO OSIEDLA WARSZEWO

Streszczenie

C echy ry n k u nieruchom ości pow odują, że ro zw ija się o n w ró żn y m tem pie. Z różnicow anie to je s t w idoczne także w p o szczególnych segm entach tego rynku. W artykule zaproponow ano w ykorzystanie indeksu do o ceny koniu n k tu ry n a w ybranym segm encie ry n k u nieruchom ości. Indeks d la gruntów n iezabudow anych w yznaczono dla w ybranej d zielnicy Szczecina. C elem artykułu je s t o cen a dynam iki cen transakcyjnych gruntam i budow lanym i n a osied lu W arszew o. W artykule w eryfikow ano hipotezę b a ­ d a w c z ą o n isk im zróżnicow aniu c e n w czasie oraz m ały m w pływ ie n a częstość za w ieranych transakcji o toczenia ry n k u - faz cyk lu koniunkturalnego.

Słowa kluczowe

Adres e-mail: forys@wneiz.pl. ** Adres e-mail: operat@wp.pl.

Wprowadzenie C e c h y n ie r u c h o m o ś c i o r a z c a łe g o r y n k u n ie r u c h o m o ś c i p o w o d u ją , ż e r o z ­ w ija s ię o n w r ó ż n y m t e m p ie 1. Z r ó ż n ic o w a n ie to j e s t r ó w n ie ż w id o c z n e w p r z e ­ s tr z e n i, j a k i w p o s z c z e g ó ln y c h s e g m e n ta c h r y n k u n ie r u c h o m o ś c i. W ś r ó d i n ­ n y c h s e g m e n tó w g r u n t n ie z a b u d o w a n y j e s t n a j ta ń s z ą w e k s p lo a ta c ji f o r m ą u l o ­ k o w a n ia ś r o d k ó w f in a n s o w y c h n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i. O p r ó c z o b c ią ż e ń p o ­ d a tk o w y c h , e w e n tu a ln ie o g r o d z e n ia i o c h r o n y n ie w y m a g a d o d a tk o w y c h n a k ł a ­ d ó w p r z e d r o z p o c z ę c ie m p r o c e s u in w e s ty c y jn e g o . M o ż e w ta k ie j fo rm ie , w j a k ie j z o s ta ł n a b y ty , o c z e k iw a ć d łu g o n a d e c y z je c o d o s p o s o b u w y k o r z y s ta ­ n ia , s ta n o w i ty m s a m y m d łu g o te r m in o w ą lo k a tę k a p ita łu . Z te g o p o w o d u o b ­ s e r w a c ja z a c h o w a ń u c z e s tn ik ó w o b r o tu g r u n ta m i n ie z a b u d o w a n y m i w y m a g a d łu g ic h s z e r e g ó w c z a s o w y c h , a a t r a k c y jn o ś ć ty c h in w e s ty c ji s k ła n ia d o z a p r o ­ p o n o w a n ia p r o s te g o i d o s tę p n e g o d la u c z e s tn ik ó w o b r o tu n a r z ę d z ia w s p o m a g a ­ ją c e g o d e c y z je o z a k u p ie lu b s p r z e d a ż y g ru n tu . W a r ty k u le z a p r o p o n o w a n o w y k o r z y s ta n ie in d e k s u d o o c e n y k o n iu n k tu r y n a w y b r a n y m s e g m e n c ie r y n k u n ie r u c h o m o ś c i, k tó r y w y z n a c z o n o d la W a r s z e - w a - je d n e j z n a jb a r d z ie j d y n a m ic z n ie r o z w ija ją c y c h s ię w o s ta tn ie j d e k a d z ie d z ie ln ic S z c z e c in a . C e le m a r ty k u łu j e s t o c e n a d y n a m ik i c e n tr a n s a k c y jn y c h g r u n ta m i b u d o w ­ la n y m i w d z ie ln ic y W a r s z e w o w S z c z e c in ie . Z w e r y f ik o w a n o h ip o te z ę b a d a w ­ c z ą o n is k im z r ó ż n ic o w a n iu c e n w c z a s ie o r a z m a ły m w p ły w ie n a c z ę s to ś ć z a ­ w ie r a n y c h tr a n s a k c ji o to c z e n ia r y n k u - f a z c y k lu k o n iu n k tu r a ln e g o . W b a d a n iu w y k o r z y s ta n o n a r z ę d z ia s ta ty s ty c z n e o r a z in d e k s k o n iu n k tu r y n a r y n k u n i e r u ­ c h o m o ś c i1 2.

1. Indeks koniunktury na rynku nieruchomości

G o s p o d a r k a r y n k o w a o r a z d o w o ln y je j s e g m e n t c e c h u je z r ó ż n ic o w a n e te m p o r o z w o ju w r ó ż n y c h o k r e s a c h . K a ż d y s e g m e n t g o s p o d a r k i p r z e ż y w a fa z ę

1 I. Foryś , Społeczno-gospodarcze determinanty rozwoju rynku mieszkaniowego. Ujęcie

ilościowe, Wydawnictwo Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin 2011.

2 Eadem, Badanie koniunktury na rynku nieruchomości. Metody ilościowe w ekonomii, Prace Katedry Ekonometrii i Statystyki, Zeszyty Naukowe Katedry Ekonometrii i Statystyki Uniwersytetu Szczecińskiego 2002, nr 328.

o ż y w ie n ia , s ta g n a c ji i r e c e s ji, k tó r e p r z e b ie g a ją z r ó ż n y m n a tę ż e n ie m i c z a s e m tr w a n ia . S k u te c z n e d z ia ła n ia g o s p o d a r c z e , a z w ła s z c z a in w e s ty c je , w y m a g a ją o k r e ś le n ia , w k tó r e j fa z ie c y k lu k o n iu n k tu r a ln e g o z n a jd u je s ię o b e c n ie b a d a n y s e g m e n t ry n k u . W s p ó łc z e s n a te o r i a e k o n o m ii d y s p o n u je w ie lo m a m e to d a m i b a d a n ia k o n iu n k tu r y 3, k tó r e o g ó ln ie m o ż e m y j e p o d z ie lić n a : - m e to d y w s k a ź n ik ó w , - m e to d y s ta ty s ty c z n o - e k o n o m e tr y c z n e , - m e to d y te s tó w k o n iu n k tu r a ln y c h , - m e to d y b ila n s o w o - r a c h u n k o w e . W ś r ó d m e to d s ta ty s ty c z n o - e k o n o m e tr y c z n y c h m o ż n a w s k a z a ć s z e r o k i w a ­ c h la r z n a r z ę d z i b a d a n ia d y n a m ik i, j a k c h o c ia ż b y m o d e le tr e n d . W a r ty k u le s p o ­ ś r ó d w y m ie n io n y c h m e to d b a d a n ia k o n iu n k tu r y s z c z e g ó ln ą u w a g ę z w r ó c o n o n a m e to d ę w s k a ź n ik ó w . P o le g a o n a n a d o b o r z e o d p o w ie d n ic h z m ie n n y c h i n a ic h b a z ie n a k o n s tr u k c ji j e d n e g o b ą d ź k ilk u w s k a ź n ik ó w m a ją c y c h o d z w ie r c ie d la ć a k tu a ln y lu b p r z y s z ły k ie r u n e k z m ia n a k ty w n o ś c i g o s p o d a rc z e j k r a ju , r e g io n u , b r a n ż y a lb o ry n k u . P r z y k ła d e m j e s t w s k a ź n ik , k tó r y u m o ż liw ia o p is i p o m ia r k o n iu n k tu r y n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i r o ln y c h w w o je w ó d z tw ie s z c z e c iń s k im 4. Z a s to s o w a n ie p o z o s ta ły c h m e to d d o b a d a n ia k o n iu n k tu r y n a r y n k u n ie r u c h o ­ m o ś c i w P o ls c e n a p o ty k a b a r ie r y w p o s ta c i ja k o ś c i d a n y c h , d o s tę p n o ś c i is t o t­ n y c h d la m o d e lu e k o n o m e tr y c z n e g o in f o r m a c ji o z m ie n n y c h o b ja ś n ia ją c y c h c z y k o s z to c h ło n n y c h i tr u d n y c h b a d a ń a n k ie to w y c h p r z e p r o w a d z a n y c h w ś r ó d u c z e s tn ik ó w o m a w ia n e g o s e g m e n tu r y n k u . C y k le k o n iu n k tu r a ln e n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i m o g ą b y ć b a r d z ie j n a s ilo n e lu b d łu ż s z e , z a ś w in n y m c z a s ie m n ie j n a s ilo n e lu b k r ó ts z e n iż c y k le w g o s p o ­ d a r c e lu b je j p o z o s ta ły c h s e g m e n ta c h . J e s t to s p o w o d o w a n e d o d a tk o w y m i ź r ó ­ d ła m i n ie s ta b iln o ś c i w e w n ą tr z s a m e g o r y n k u n ie r u c h o m o ś c i. C y k l k o n iu n k tu ­ r a ln y z a c z y n a s ię o d z a ła m a n ia w z r o s tu g o s p o d a r c z e g o i tr w a p r z e z fa z ę d e p r e ­ sji, o ż y w ie n ia i f a z ę w y s o k ie j k o n iu n k tu r y , a ż d o n o w e g o z a ła m a n ia g o s p o ­ d a r c z e g o , r o z p o c z y n a ją c e g o n o w y c y k l k o n iu n k tu r a ln y . M ię d z y p o s z c z e g ó ln y ­ m i f a z a m i z a c h o d z i z w ią z e k p r z y c z y n o w o - s k u tk o w y , c o o z n a c z a , ż e m e c h a n

i-3 R. Barczyk, Z. Kowalczyk, Metody badania koniunktury gospodarczej, PWN, Warsza-

wa-Poznań 1993; M. Bryx, Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006.

4 I. Foryś, J. Hozer, A. Olszanowski, Koniunktura na rynku nieruchomości rolnych w wo­

jewództwie szczecińskim w latach 1993-1998, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego.

zmy i procesy w jednej fazie cyklu warunkują mechanizmy i procesy w następ­

nej fazie. Z uwzględnieniem powyższych cech szczególnych na uwagę zasługu­

ją próby prostego pomiaru koniunktury na rynku nieruchomości, na przykład

wykorzystujące indeksy jednopodstawowe dla cech nieruchomości oraz ich

średniej geometrycznej z uwagi na multiplikatywny charakter zmiennych5. Do­

tychczasowe statystyczne badania rynku nieruchomości6 potwierdzają, że

zmiennymi istotnymi w modelowaniu zjawisk na tym rynku są cena jednostko­

wa oraz liczba transakcji na danym obszarze. Stąd w celu odzwierciedlenia

dynamiki na omawianym rynku do konstrukcji wskaźnika koniunktury można

wykorzystać indeksy ceny 1 m2 (przeciętne dla danego okresu obliczone

w oparciu o ceny stałe) i indeksy liczby transakcji dla każdego n-tego rodzaju

nieruchomości (na przykład mieszkań, gruntów niezabudowanych lub zabudo­

wanych i innych):

i

₁

oraz:

i

l

₂

gdzie:

i

i - indeks cen nieruchomości n-tego rodzaju w okresie t w stosun­

ku do okresu t-1,

C 2

n-t

- cena 1m w cenach stałych odpowiednio dla я-tego rodzaju nie­

ruchomości w okresie t,

C

_{n-t 1 - cena 1m w cenach stałych z pierwszego roku dla n-tego rodza­}

2

ju nieruchomości w okresie t-1,

llnt'‘-1 - indeks liczby transakcji dla n-tego rodzaju nieruchomości

w okresie t w stosunku do okresu t-1,

5 Ib id e m .

6 I. F o r y ś , B a d a n ie p r a w id ło w o ś c i n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i w w o je w ó d z tw ie s z c z e c iń s k im ,

L

ln.t-1

liczba transakcji dla n-tego rodzaju nieruchomości w okresie t,

liczba transakcji dla n-tego rodzaju nieruchomości w okresie t-1.

Wyznaczone indeksy cen (1) oraz indeksy liczby transakcji (2) są interpre­

towane w odniesieniu do jedności. Indeks równy jeden oznacza ceny (liczbę

transakcji) na poziomie z roku poprzedniego, większy niż jeden - na poziomie

wyższym niż w roku poprzednim, a mniejszy niż jeden oznacza spadek w sto­

sunku do roku poprzedniego.

Liczba transakcji jest wielkością sprzężoną z ceną jednostkową. Im wyż­

sze ceny, tym mniej znajdzie się osób (podmiotów) skłonnych do kupna nieru­

chomości i odwrotnie. Poziom cen natomiast bezpośrednio zależy od popytu

przy okresowo ograniczonej podaży. W celu obiektywizacji miernika koniunk­

tury należy więc dokonać uśrednienia obu charakterystyk. Ze względu na mul-

tiplikatywny charakter wielkości indeksowych posłużono się do tego formułą

średniej geometrycznej.

Przy przyjętych założeniach zaproponowano formułę opisującą indeks ko­

niunktury dla poszczególnych wyodrębnionych segmentów nieruchomości:

n,t / 1-1

' ii

(3 )

gdzie:

lnt

- indeks koniunktury w roku t w stosunku do t-1 dla n-tego rodzaju

nieruchomości.

Wartość indeksu (3) jest również odnoszona do poziomu jedności.

W praktyce należy zwrócić szczególną uwagę na rozkłady cen i liczby

transakcji w badanym okresie, które pozwolą zadecydować o przyjęciu mediany

w miejsce średniej arytmetycznej (asymetria rozkładów). Dodatkowo, dotych­

czasowe badania wskazują na przyjęcie nie mniejszych niż kwartalne przedzia­

łów, dla których wyznacza się przeciętne.

W celu znalezienia globalnego wskaźnika koniunktury dla rynku nieru­

chomości można wykorzystać agregatowe indeksy wartości dla zbiorowości

niejednorodnych (n-tego rodzaju nieruchomości), wprowadzając w miejsce

powierzchni sprzedanych nieruchomości liczbę zawartych transakcji. Wówczas

wzór na globalny indeks koniunktury ważony liczbą transakcji ma postać:

I

gdzie:

It/t-1 - globalne absolutne indeksy koniunktury dla n-tego rodzaju nieru­

chomości,

ci/t

- cena 1 m2 nieruchomości i-tego rodzaju w roku t,

li/t

- liczba transakcji i-tego rodzaju w roku t,

i = 1, 2, ..., n

t - kolejne lata badania.

Utrzymanie się globalnego wskaźnika koniunktury (4) na przestrzeni kilku

lat powyżej jedności oznacza fazę ożywienia na rynku nieruchomości, poniżej

jedności - fazę recesji, a dla jedynki - fazę stagnacji. Powyższą propozycję

można modyfikować, przyjmując do badania jeden rodzaj nieruchomości, na

przykład gruntowe, ale dzieląc zbiorowości na grupy jednorodne pod względem

rozkładu powierzchni.

2. Koncepcja badania

Transakcje gruntami niezabudowanymi na terenach zurbanizowanych nie

są tak częste jak transakcje obserwowane na przykład na rynku mieszkanio­

wym. Ich częstość jest uwarunkowana fazą cyklu koniunkturalnego i ściśle

powiązana z aktywnością inwestycyjną osób fizycznych czy podmiotów pro­

wadzących działalność deweloperską.

W badaniu zaproponowano analizę szczecińskiego osiedla Warszewo

- z uwagi na jej potencjał rozwojowy oraz zaplanowane dominujące funkcje.

Jest to obszar przeznaczony przede wszystkim pod zabudowę jednorodzinną,

niską wielorodzinną oraz nieuciążliwe usługi i handel jako funkcje uzupełniają­

ce. Taka jednorodność zabudowy i utrwalone na rynku postrzeganie danego

obszaru pozwala na badanie ruchu cen w czasie z uwagi na wzrost wspomnia­

nego potencjału rynkowego.

Analiza aktów notarialnych za okres trzeci kwartał 2005 roku - czwarty

kwartał 2012 roku pozwoliła zgromadzić informacje na temat 201 umów kup­

n a - s p r z e d a ż y w ła s n o ś c i g r u n tó w p o d z a b u d o w ę . Z a n a liz y w y łą c z o n o tr a n s a k ­ c je d o ty c z ą c e g r u n tó w r o ln y c h , k tó r e m im o ż e n a b y w a n e z m y ś l ą o in n y m n iż r o ln e w y k o r z y s ta n iu , m o g ły b y z a n iż a ć p r z e c ię tn e c e n y , o r a z k ilk a tr a n s a k c ji d o ty c z ą c y c h p r a w a w ie c z y s te g o u ż y tk o w a n ia g r u n tu . O s ta te c z n ie n a p o tr z e b y p r o w a d z o n e j a n a liz y z g r o m a d z o n o in f o r m a c je o 1 9 2 tr a n s a k c ja c h o p is a n y c h z m ie n n y m i: - c e n a tr a n s a k c y jn a - c e n a z a k u p u (zł), - d a ta z a w a r c ia u m o w y ( d d - m m - r r r r ) , - p o w ie r z c h n ia g r u n tu ( m 2), - c e n a j e d n o s tk o w a - c e n a 1 m 2 p o w ie r z c h n i g r u n tu ( z ł/m 2), - d a n e a d r e s o w e - u lic a . Z g r o m a d z o n e z m ie n n e m ie r z o n e s ą n a r ó ż n y c h s k a la c h , a d a ta z a w a r c ia u m o w y b ę d z ie w y k o r z y s ty w a n a w r ó ż n y c h w a r ia n ta c h . W p ie r w s z y m e ta p ie b a d a n ia p r z e a n a liz o w a n o w c z a s ie c e n ę je d n o s t k o w ą g r u n tu o r a z lic z b ę z a w ie r a n y c h u m ó w . J a k o j e d n o s tk ę c z a s u p r z y ję to k w a r ta ł o r a z r o k , a d a ls z e b a d a n ia p r o w a d z o n o d la te g o p o d z ia łu , d la k tó r e g o z a w a r to w y s ta r c z a ją c ą do w y z n a c z a n ia in d e k s ó w lic z b ę tr a n s a k c ji. A n a li z a c e n tr a n s a k ­ c y jn y c h w o k r e s a c h k r ó ts z y c h n iż k w a r ta ł n ie p o z w a la n a z a o b s e r w o w a n ie is to tn y c h te n d e n c ji7. D la k a ż d e g o r o k u z b a d a n o r o z k ła d c e n je d n o s tk o w y c h , k tó r y p o z w o lił n a w y z n a c z e n ie a d e k w a tn e j m ia r y ś re d n ie j c e n y tr a n s a k c y jn e j i b a d a n ie j e j z m ia n w c z a s ie . W k o le jn y m e ta p ie w y z n a c z o n o in d e k s z m ia n c e n tr a n s a k c y jn y c h w a ż o n y l i c z b ą z a w ie r a n y c h tr a n s a k c j i8 z w y k o r z y s ta n ie m o m ó w io n e j w c z e ś n ie j p r o p o ­ z y c ji ś re d n ie j g e o m e tr y c z n e j. P o d z ia ł b a d a n e j z b io r o w o ś c i n a g r u p y j e d n o r o d n e z u w a g i n a p o w ie r z c h ­ n ię g r u n tu n ie m ia ł z n a c z e n ia d la b a d a n ia , p o n ie w a ż c e n a o r a z p o w ie r z c h n ia z b y w a n e g o g r u n tu c h a r a k te r y z o w a ły s ię u je m n ą , a le n ie i s t o t n ą s ta ty s ty c z n ie k o r e l a c j ą ( w s p ó łc z y n n ik k o r e la c ji P e a r s o n a w y n ió s ł - 0 ,1 7 ) . Z te g o p o w o d u o d s tą p io n o o d w y z n a c z a n ia in d e k s ó w w g r u p a c h p o w ie r z c h n io w y c h . 7 Ibidem. 8 I. Foryś,Badanie koniunktury...

3. Indeks koniunktury gruntów budowlanych w dzielnicy Warszewo W y z n a c z e n ie in d e k s u k o n iu n k tu r y p o p r z e d z iła a n a liz a z m ie n n y c h c h a r a k ­ te r y z u ją c y c h tr a n s a k c je g r u n ta m i b u d o w la n y m i o s ie d la W a r s z e w o . J e s t to j e d n o z s ie d m iu g łó w n y c h o s ie d li d z ie ln ic y P ó łn o c p o ło ż o n y c h w le w o b r z e ż n e j c z ę ś c i S z c z e c in a . G r a n ic z y z o s ie d la m i: B u k o w o , Ż e le c h o w a , N ie b u s z e w o , a o d w s c h o d u r ó w n i e ż z d w o m a o s ie d la m i ( O s ó w , A rk o ń s k ie - N ie m ie r z y n ) d z ie ln ic y Z a c h ó d . J e s t to s to s u n k o w o m ło d e o s ie d le o d o m in u ją c e j f u n k c ji m ie s z k a ln e j, je d n o r o d z in n e j n is k ie j in te n s y w n o ś c i z a b u d o w y . M ie js c a m i d o p u s z c z a s ię m a łe z e s p o ły z a b u d o w y je d n o r o d z in n e j s z e r e g o w e j i b u d y n k i w ie lo r o d z in n e o m a k ­ s y m a ln e j w y s o k o ś c i k o n d y g n a c ji n a d z ie m n y c h . R o z w ó j o s ie d la b ę d z ie p r z e b ie ­ g a ć w k ie r u n k u d a ls z e j z a b u d o w y n a c e le m ie s z k a ln e z e s to p n io w y m w p r o w a ­ d z e n ie m u s łu g r o z p r o s z o n y c h n a p o tr z e b y o b s łu g i m ie s z k a ń c ó w . P ó łn o c n a c z ę ś ć o s ie d la j e s t p r z e z n a c z o n a n a z ie le ń l e ś n ą i z ie le ń u r z ą d z o n ą . P rz e w a ż a ją c a c z ę ś ć n ie r u c h o m o ś c i g r u n to w y c h d z ię k i is tn ie ją c e m u s y s te m o w i u z b r o je n ia m a w a r u n k i d o p r z y łą c z e n ia s ie c i w o d o c ią g o w e j, k a n a liz a c ji s a n ita rn e j, g a z u , e n e r ­ g ii e le k tr y c z n e j. S y s te m o g r z e w a n ia j e s t r e a liz o w a n y in d y w id u a ln ie . O b s łu g a k o m u n ik a c y jn a p r z e b ie g a p r z e z d w ie g łó w n e u lic e o s ie d la ( R o s to c k ą i D u ń s k ą ) . P o ło ż e n ie d z ie ln ic y n a w y s o k o ś c i 6 0 M 1 5 m n .p .m . p o w o d u je , iż te r e n p o d z a b u d o w ę j e s t u r o z m a ic o n y to p o g r a f ic z n ie i p o s ia d a z r ó ż n ic o w a n ą r z e ź b ę , a o k o lic z n e n ie w ie lk ie o c z k a w o d n e ( J a w o r o w y S ta w , G lin ia n y S ta w , C z a r n y S ta w ) p e ł n i ą f u n k c ję z b io r n ik ó w b u f o r o w y c h u m o ż liw ia ją c y c h o d w o d n ie n ie g r u n tu . O b s z a r o s ie d la n ie m a l w c a ło ś c i o b ję ty j e s t o b o w ią z u ją c y m m ie js c o ­ w y m p la n e m z a g o s p o d a r o w a n ia p r z e s tr z e n n e g o , co c z y n i j ą o b e c n ie n a j a tr a k ­ c y j n ie j s z ą lo k a liz a c ją in w e s ty c y j n ą d la o s ó b z a in te r e s o w a n y c h b u d o w ą d o m ó w j e d n o r o d z in n y c h lu b k u p n e m lo k a li m ie s z k a ln y c h . N a a n a liz o w a n y m te r e n ie s p r z e d a w a n o p r z e d e w s z y s tk im n ie r u c h o m o ś c i p r z e z n a c z o n e p o d z a b u d o w ę m ie s z k a n io w ą o n is k ie j in te n s y w n o ś c i z d o p u s z ­ c z e n ie m n ie u c ią ż liw y c h f u n k c ji h a n d l o w o - u s łu g o w y c h . I n n y c h p o je d y n c z y c h tr a n s a k c ji g r u n ta m i p o d d r o g i i in n e f u n k c je n ie a n a liz o w a n o . N a jc z ę ś c ie j s p r z e d a w a n o d z ia łk i o p o w ie r z c h n i 1 2 0 0 m 2, p r z y m e d ia n ie p o w ie r z c h n i 1 0 4 8 m 2 o r a z ś re d n ie j 2 0 8 0 m 2. N a a s y m e tr ię r o z k ła d u p o w ie r z c h n i w p ły n ę ło k ilk a tr a n s a k c ji g r u n ta m i w ię k s z y m i, p r z e k r a c z a ją c y m i 3 0 0 0 m 2. N a jw ię k s z a d z ia łk a g r u n tu s p r z e d a n a w b a d a n y m o k r e s ie m ia ła p o w ie r z c h n ię 4 4 381 m 2. Z b y t m a ła lic z b a tr a n s a k c ji ta k d u ż y m i g r u n ta m i n ie u z a s a d n ia ła p o d z i a łu n a g r u p y p o w ie r z c h n io w e .

T ra n s a k c je g r u n ta m i p o d z a b u d o w ę z a w a r te w la ta c h 2 0 0 5 - 2 0 1 2 c h a r a k te ­ r y z o w a ł y się r ó ż n ą in te n s y w n o ś c ią . N a jw ię c e j u m ó w z a w a r to w 2 0 0 6 r o k u (6 2 u m o w y ) , k tó r y o k r e ś la się w P o ls c e j a k o p ie r w s z y r o k k o n iu n k tu r y n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i, a n a jm n ie j w 2 0 0 9 r o k u , c z y li w p ie r w s z y m r o k u d e k o n iu n k tu ­ ry . O d te g o r o k u m o ż n a r ó w n i e ż z a u w a ż y ć p o w o ln y w z r o s t lic z b y z a w ie r a n y c h u m ó w k u p n a - s p r z e d a ż y , do p o z io m u 23 tr a n s a k c ji w 2 0 1 2 r o k u ( r y s u n e k 1).

R ysunek 1. D ynam ika lic zb y tran sak cji gruntam i p o d zabudow ę o siedla W arszew o w S zczecinie

Źródło: opracowanie własne.

I n te n s y w n y z a k u p g r u n tó w p o d z a b u d o w ę w p ie rw s z e j f a z ie k o n iu n k tu r y j e s t z w ią z a n y z p la n o w a n y m i in w e s ty c ja m i. W z r o s t c e n n a f a li h o s s y n a r y n k u w y w o łu je n a jc z ę ś c ie j p r z e w a r to ś c io w a n ie tr a n s a k c ji i s p a d e k ic h lic z b y , co m o ż n a z a u w a ż y ć j u ż w 2 0 0 7 ro k u . A n a liz u ją c p r z e c ię tn e j e d n o s tk o w e c e n y tr a n s a k c y jn e g r u n ta m i p r z e z n a ­ c z o n y m i p o d z a b u d o w ę , m o ż n a z a u w a ż y ć , ż e o d 2 0 0 6 r o k u n o m in a ln e c e n y tr a n s a k c y jn e r o s n ą a ż do 2 0 1 1 r o k u ( r y s u n e k 2 ), a n a j w i ę k s z ą d y n a m ik ę w z r o ­ s tu z a n o to w a n o w la ta c h 2 0 0 6 - 2 0 0 8 , c z y li w f a z ie w z r o s tu c y k lu k o n iu n k tu r a l­ n e g o . W z r o s t w la ta c h k o le jn y c h m ia ł z d e c y d o w a n ie n i ż s z ą d y n a m ik ę , a le j e d ­ n a k o z n a c z a ł s ię p r z e c iw n ą te n d e n c ją r y n k o w ą n iż in n e s e g m e n ty n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i w f a z ie s p a d k o w e j c y k lu k o n iu n k tu r a ln e g o . D o p ie r o c z w a r ty r o k tr w a n ia k r y z y s u g o s p o d a r c z e g o i k r y z y s u n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i z a z n a c z y ł sw ó j w p ły w n a a n a liz o w a n e c e n y , k tó r e p o c z ą w s z y o d 2 0 1 1 r o k u z a c z ę ły s p a ­ d a ć i w r ó c iły d o p o z i o m u 3 0 0 z ł/m 2 g r u n tu . N a p r z e s tr z e n i la t 2 0 0 5 - 2 0 1 2 p r z e ­

ciętna nominalna cena transakcyjna na badanym osiedlu wzrosła ponad trzy­

krotnie.

R y su n ek 2. D ynam ika nom inalnej średniej cen y transakcyjnej gruntam i p o d zabudow ę o siedla W arszew o w S zczecinie (zł/m 2)

Zmiany cen transakcyjnych nie przebiegały jednakowo w badanym osiedlu

- są enklawy cen wyższych i niższych. W tabeli 1 wskazano na kilka lokaliza­

cji, w których odbywało się najwięcej transakcji, oraz ceny minimalne i mak­

symalne, które zanotowano w okresie, w którym w danej lokalizacji miały miej­

sce transakcje. W prezentowanych lokalizacjach można zauważyć bardzo duże

rozbieżności pomiędzy cenami minimalnymi i maksymalnymi w analizowanym

okresie, nawet ponad dziesięciokrotne na przestrzeni kilku lat.

Ceny nieruchomości gruntowych rosną szybciej w lokalizacjach, w któ­

rych istnieje lub powstaje nowa zabudowa i potencjalny kupujący może ocenić

charakter osiedla. Nabiera tu znaczenia efekt skali i sąsiedztwa funkcji.

W tabeli 2 zamieszczono wybrane statystyki jednostkowej ceny transak­

cyjnej w kolejnych latach. Rozkłady cen charakteryzowały się wysoką dodatnią

wartością kurtozy w latach 2009-2012 wskazującą na dużą koncentrację cen

wokół średniej oraz dodatnią wartością współczynnika skośności w całym ba­

danym okresie, który potwierdza niewielką asymetrię rozkładu, pozwalającą

wykorzystać średnią do konstruowanych indeksów koniunktury.

T ab ela 1. W ybrane lokalizacje i ceny transakcyjne gruntu po d zabudow ę o siedla W arszew o w S zczecinie (zł/m 2)

Lokalizacja - ulica

Przedział czasu, w którym miały miejsce sprzedaże

Cena transakcyjna (zł/m2)

kwartały min. max.

Duńska III 2006 r. - II 2012 r. 74 428

Fińska III 2005 r. - II 2011 r. 89 357

Kredowa I 2006 r. - IV 2012 r. 26 370

Kresowa III 2007 r. - IV 2010 r. 114 287

Ostoi-Zagórskiego I 2006 r. - III 2011 r. 39 318

Północna III 2005 r. - III 2012 r. 67 283

Rostocka I 2006 r. - III 2011 r. 75 547

Sarnia I 2006 r. - III 2012 r. 172 287

Złotowska III 2006 r. - IV 2012 r. 200 588

Źródło: obliczenia własne.

T ab ela 2. W ybrane statystyki opisow e ceny transakcyjnej gruntu po d zabudow ę o siedla W arszew o w S zczecinie (zł/m 2)

Statystyki Lata 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Średnia 90,00 95,00 221,00 264,00 280,00 300,00 339,00 313,00 Błąd standardowy 8,00 6,00 19,00 26,00 38,00 22,00 19,00 21,00 Mediana 81,00 82,00 188,00 249,00 275,00 287,00 350,00 289,00 Kurtoza 0,18 1,04 -0,18 -0,15 2,88 2,19 2,01 2,19 Skośność 1,29 1,23 0,67 0,75 1,03 0,51 0,61 1,04 Zakres 91,00 190,00 453,00 276,00 382,00 441,00 344,00 435,00 Minimum 61,00 26,00 75,00 153,00 121,00 91,00 203,00 153,00 Maksimum 152,00 217,00 528,00 428,00 503,00 532,00 547,00 588,00 Licznik 14,00 62,00 36,00 12,00 8,00 19,00 18,00 23,00

Źródło: obliczenia własne.

W k o le jn y m e ta p ie w y z n a c z o n o in d e k s y c e n j e d n o s tk o w y c h o r a z in d e k s y lic z b y tr a n s a k c ji, k tó r e p o s łu ż y ły d o o b lic z e n ia in d e k s u k o n iu n k tu r y d la g r u n ­ tó w p o d z a b u d o w ę b a d a n e g o o s ie d la S z c z e c in a j a k o ś re d n ie j g e o m e tr y c z n e j d w ó c h w y z n a c z o n y c h in d e k s ó w d la k a ż d e g o r o k u o s o b n o . O b lic z o n e w a r to ś c i z a m ie s z c z o n o w ta b e li 2.

T ab ela 3. Indeksy koniu n k tu ry d la gruntu p o d zabudow ę o siedla W arszew o w S zczecinie Lata Indeks cen Indeks liczby transakcji Średnia geometryczna indeksów Średnia geometryczna indeksów z rocznym opóź­ nieniem indeksu liczby transakcji Średnia geometryczna indeksów z rocznym opóź­ nieniem indeksu cen 2006/2005 4,429 1,053 2,159 - -2007/2006 0,581 2,332 1,164 1,645 3,214 2008/2007 0,333 1,192 0,630 0,672 0,832 2009/2008 0,667 1,059 0,840 0,515 0,594 2010/2009 2,375 1,074 1,597 1,295 0,846 2011/2010 0,947 1,128 1,034 1,555 1,636 2012/2011 1,278 0,923 1,086 1,168 0,935

Źródło: obliczenia własne.

Najniższy przyrost średnich jednostkowych cen transakcyjnych miał miej­

sce w 2008 roku w stosunku do roku poprzedniego, przy najwyższym w tym

samym roku przyroście liczby transakcji. Z jednej strony ceny osiągnęły mak­

simum, ale znalazło się wielu chętnych na zakup działek na fali powszechnej

euforii rynkowej. Jednak jeżeli wziąć pod uwagę fakt, że liczba zawieranych

transakcji jest skutkiem historycznych informacji o cenach, ponieważ na ich

podstawie (expost) kupujący i sprzedający podejmują decyzję, i wprowadzić do

indeksu roczne opóźnienie indeksu liczby transakcji w stosunku do indeksu cen,

okazuje się, że analizowany lokalny rynek gruntów już na przełomie 2008/2007

roku zasygnalizował zmianę cyklu koniunkturalnego (rysunek 3). Poprawa

wskaźnika koniunktury nastąpiła w 2009 roku i trwała do 2011 roku, aby po­

nownie pogorszyć się w 2012 roku.

Odwrócenie poprzedniego wywodu, czyli przyjęcie, że ceny transakcyjne

są efektem historycznych cen i opóźnienie o jeden okres indeksu cen w stosun­

ku do indeksu liczby transakcji (tabela 2) wskazuje na najgłębsze załamanie

wartości indeksu w 2009 roku w stosunku do roku poprzedniego oraz ponow­

nie, potwierdza poprawę koniunktury w 2011 roku i odwrócenie tendencji

w 2012 roku.

R y su n ek 3. D ynam ika nom inalnej średniej cen y transakcyjnej gruntam i po d zabudow ę o siedla W arszew o w S zczecinie (zł/m 2)

Zbyt mała liczba transakcji na wybranym rynku nie pozwoliła na oblicze­

nie kwartalnego wskaźnika koniunktury. Z drugiej strony, ograniczenie rynku

do obszaru jednorodnych transakcji nie wymagało wyznaczania wskaźników

w dwóch etapach: podziału na jednorodne zbiory (na przykład z uwagi na po­

wierzchnię lub przeznaczenie) i obliczenia globalnego wskaźnika koniunktury.

Wnioski

Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym i analizy takich wąskich ryn­

ków pozwalają z uwagi na ich jednorodność wykorzystywać zaawansowane

narzędzia statystyczne i modele ekonometryczne. Praktycy rynku nieruchomo­

ści oczekują przede wszystkim prostych, łatwych do interpretacji narzędzi. Ta­

kim narzędziem może być zaproponowany indeks koniunktury obliczany jako

średnia geometryczna indeksów cen i liczby transakcji.

Wyznaczony dla lokalnego rynku gruntów pod zabudowę indeks wskazuje

na załamanie omawianego rynku w 2008 roku w stosunku do roku 2007 oraz po

powolnej poprawie indeksu w kolejnych latach ponowne odwrócenie tendencji

w 2012 roku.

Zaproponowany prosty indeks cen może być przydatny w praktyce specja­

listów rynku nieruchomości, w tym również rzeczoznawców majątkowych

aktualizujących ceny na dzień szacowania. Jest również wskazówką dla poten­

c ja ln y c h in w e s to r ó w z a r ó w n o in d y w id u a ln y c h , j a k r ó w n ie ż p o d m io tó w d e w e ­ lo p e r s k ic h , k tó r a m o ż e p o m ó c n a k a ż d y m e ta p ie d e c y z ji.

Literatura

B arczyk R., K ow alczyk Z., M eto d y badania koniunktury gospodarczej, PW N , W arsza- w a -P o z n a ń 1993.

B ryx M ., R y n e k nieruchom ości. System i fu n k cjo n o w a n ie, Poltext, W arszaw a 2006. F oryś I., B a d a n ie p ra w id ło w o ści na rynku nieruchom ości w w ojew ództw ie szczecińskim ,

rozp raw a doktorska (m aszynopis), U niw ersy tet S zczeciński, S zczecin 1997. F oryś I., H ozer J., O lszanow ski A ., K on iu n ktu ra na rynku nieruchom ości rolnych w w o­

je w ó d ztw ie szczecińskim w latach 1 9 9 3 -1 9 9 8 , Z eszyty N aukow e U niw ersytetu

Szczecińskiego. „R ynek K apitałow y. R ynek N ieru ch o m o ści” 2000.

F oryś I., B a d a n ie koniunktury n a rynku nieruchom ości. M eto d y ilościow e w ekonom ii, P race K ated ry E konom etrii i Statystyki, Z eszyty N aukow e K ated ry E konom etrii i S tatystyki U niw ersy tetu S zczecińskiego 2002, n r 328.

F oryś I., S połeczno-gospodarcze determ inanty rozw oju rynku m ieszkaniow ego. U jęcie

ilościow e, W ydaw nictw o N aukow e U niw ersy tetu S zczecińskiego, S zczecin 2011.

INDEX OF ECONOMIC CONDITIONS IN THE LAND MARKET BUILDING ON THE EXAMPLE OF THE SZCZECIN AREA WARSZEWO

Abstract

The characteristics o f real estate m ark et m akes it develops a t a different pace. This diversity is also reflected in the different segm ents o f the m arket. T his p aper proposes the use o f an index to assess the situation o n the chosen m ark et segm ent o f real estate. The index for u n developed land desig n ated for th e selected area o f Szczecin. The p urpose o f this article is to assess the dynam ics o f constru ctio n land transaction prices this p art o f city. In this p ap e r author research w as verified hypothesis ab o u t lo w price variatio n over tim e, an d little im pact on th e frequency o f the transactions m arket environm ent - business cycle phases.

Keywords

Kody JEL