OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNOWEJ ZABUDOWANEJ DOMEM MIESZKALNYM JEDNORODZINNYM

(1)

Tel. 725-570-966 e-mail: wycena.walbrzych@gmail.com

www.wycenawalbrzych.pl

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNOWEJ ZABUDOWANEJ DOMEM MIESZKALNYM JEDNORODZINNYM

NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONA W BIELAWIE PRZY UL. JODŁOWEJ 9 DZIAŁKA EWIDENCYJNA NR 588

KIĘGA WIECZYSTA nr SW1D/00012084/1

Autor opracowania:

Rzeczoznawca Majątkowy nr uprawnień 6936, Biegła Sądowa z zakresu szacowania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością przy Sądzie Okręgowym w Świdnicy

Kamila Klincewicz

Wałbrzych, dnia 11.09.2020 r.

(2)

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Adres Ul. Jodłowa 9, Bielawa, gmina Bielawa, powiat dzierżoniowski, woj.

dolnośląskie

Księga Wieczysta Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie, VI Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi KW nr SW1D/00012084/1

SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI

Forma władania Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym będącym odrębnym od gruntu przedmiotem własności.

Opis nieruchomości

Nieruchomos c gruntowa stanowi działkę ewidencyjną oznaczoną w rejestrze grunto w nr 588 o powierzchni 401 m² połoz oną w Bielawie przy ul. Jodłowej 9. Nieruchomos c zabudowana jest domem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym, w zabudowie wolnostojącej o powierzchni uz ytkowej 124,98 m².

DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI

Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego.

Podejście, metoda

wyceny Podejście porównawcze, metoda porównywania parami Wartość rynkowa

nieruchomości na dzień wyceny

WR = 413 000 zł

(słownie: czterysta trzynaście tysięcy złotych)

Wartość nieruchomości w warunkach

sprzedaży wymuszonej

WSW = 335 000 zł

(słownie: trzysta trzydzieści pięć tysięcy złotych)

Daty oszacowania Operat szacunkowy wykonano:

• w dniu 11.09.2020 r. ,

• według stanu na dzień 08.09.2020 r.,

• na poziomie cen na dzień 08.09.2020 r.,

• na poziomie wizji lokalnej z dnia 08.09.2020 r.

Autor operatu Rzeczoznawca Majątkowy nr upr. 6936, Biegła Sądowa przy Sądzie Okręgowym w Świdnicy z zakresu szacowania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością Kamila Klincewicz

(3)

Spis treści

1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny ... 4

1.1. Przedmiot wyceny ... 4

1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny ... 4

2. Cel wyceny ... 4

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego ... 4

3.1. Podstawa formalna ... 4

3.2. Podstawy prawne ... 4

3.3. Podstawy metodologiczne ... 5

3.4. Źródła danych merytorycznych ... 5

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego ... 5

5. Opis i określenie stanu nieruchomości ... 6

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny ... 6

5.2. Opis przedmiotu wyceny ... 9

6. Przeznaczenie nieruchomości ... 16

7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku ... 17

8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny ... 19

9. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny ... 22

9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych ... 22

9.2. Ustalenie cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych 23 9.3. Określenie wag cech różnicujących i ich zakresy kwotowe ... 25

9.4. Opis nieruchomości porównawczych ... 26

9.5. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ... 27

11. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem ... 29

12. Klauzule i ustalenia dodatkowe ... 29

13. Załączniki ... 30

(4)

1. Przedmiot zakres i uwarunkowania wyceny

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest okres lenie wartos ci prawa uz ytkowania wieczystego nieruchomos ci gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym będącym odrębnym od gruntu przedmiotem własnos ci, składającej się z działki oznaczonej w ewidencji grunto w nr 588 o powierzchni 401 m², połoz onej w Bielawie przy ul.

Jodłowej 9. Nieruchomos c gruntowa zabudowana jest domem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym, w zabudowie wolnostojącej o powierzchni uz ytkowej 124,98 m² . Na dzien sporządzenia wyceny, nieruchomos c jest zamieszkana i uz ytkowana.

Nieruchomos c posiada urządzoną księgę wieczystą SW1D/00012084/1 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Dzierz oniowie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny

Zakresem wyceny objęte jest prawo uz ytkowania wieczystego do nieruchomos ci gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym będącym odrębnym od gruntu przedmiotem własnos ci w stanie na dzien sporządzenia wyceny.

Uwagi: Stan prawny nieruchomos ci jest nieuregulowany, poniewaz zgodnie z ustawą z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa uz ytkowania wieczystego grunto w zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własnos ci tych grunto w – przedmiotowa działka stanowi prawo własnos ci.

2. Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb toczącego się postępowania upadłościowego, zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego w Wałbrzychu z dnia 12.11.2019 r., Syg. Akt. VI GU 29/20.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną sporządzenia operatu szacunkowego stanowi zlecenie Pana Grzegorza Wichrowskiego Doradcy Restrukturyzowanego (nr licencji 936) z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Semaforowej 34A/2.

3.2. Podstawy prawne

Niniejsza wycena została wykonana z uwzględnieniem polskich przepisów prawa tj.:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1509)

• Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

• Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. ,poz. 716).

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459).

(5)

• Ustawa z dnia 06.07.1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz.

790).

• Ustawa z dnia 28.02.2013 r. Prawo Upadłościowe (Dz.U. z 2018 r., poz. 1544).

W wycenie uwzględniono metodykę Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM).

3.3. Podstawy metodologiczne

• Przykłady wycen nieruchomos ci, Praca zbiorowa, Wydawnictwo: IDM 2013.

• Systemy, zasady i procedury wyceny nieruchomos ci, autor: praca pod red. Andrzeja Hopfera i Ryszarda Cymermana, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2010.

• Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego, wydanie II, wydawca: Polska Federacja Stowarzyszen Rzeczoznawco w Majątkowych, Warszawa 2004.

• „Szacowanie nieruchomos ci Rzeczoznawstwo majątkowe” pod redakcją J. Dydenki, wyd. Lex, Warszawa 2012 r.

• „Ekonomika i organizacja gospodarstw rolnych” K. Ban kowska, A. Jeziorska, wyd. SGGW

3.4. Źródła danych merytorycznych

• Oględziny nieruchomości przeprowadzone – 08.09.2020 r.

• Księga wieczysta - Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych

• Informacje uzyskane z Urzędu Miejskiego w Bielawie

• Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego

• Dane z rejestru ewidencji gruntów z dnia 08.09.2020 r.

• Informacje o transakcjach nieruchomości podobnych uzyskane w Starostwie Powiatowym w Dzierżoniowie

• Lokalne agencje obrotu nieruchomościami

• Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego

Data sporządzenia wyceny - 11-09-2020 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 08-09-2020 r.

Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 08-09-2020 r.

Data oględzin wycenianej nieruchomości - 08-09-2020 r.

(6)

5. Opis i określenie stanu nieruchomości

5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny

Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Bielawie przy ul. Jodłowej 9, Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr SW1D/00012084/1. Na podstawie badania jej zapisów stwierdzono:

Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste Dział I – oznaczenie nieruchomości

Nr bieżący nieruchomości: 2 Działki ewidencyjne Lp. 1

Nr działki: 588

Obręb ewidencyjny: Fabryczna

Położenie: województwo dolnośląskie, powiat dzierżoniowski, miejscowość Bielawa Ulica: Jodłowa 9

Obszar całej nieruchomości: 401 m²

Dział I-SP – spis praw związanych z własnością Prawo użytkowania wieczystego

Okres użytkowania: 2087-05-13

Sposób korzystania: działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia 13 maja 2087 r. przeznaczona pod budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego

Dział II – Własność Właściciele

Wielkość udziału: 1/1 Skarb Państwa

Użytkownicy wieczyści Wielkość udziału: 1/1

Rodzaj wspólności: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Osoba fizyczna: Stanisław Lodziński i Bożena Lodzińska Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia

Nr wpisu: 1

Napis: wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj wpisu: ostrzeżenie

Treść wpisu: Wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie KM 2409/11 Osoba fizyczna: Marcin Wujaś

Dział IV – Hipoteka Nr hipoteki: 3

(7)

Napis: wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna zwykła Suma: 150 000 zł (sto pięćdziesiąt tysięcy złotych) Wierzyciel hipoteczny: Bank Spółdzielczy, Dzierżoniów Nr hipoteki: 4

Napis: wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna Suma: 200 000 zł (dwieście tysięcy złotych)

Wierzyciel hipoteczny: Bank Spółdzielczy, Dzierżoniów Nr hipoteki: 5

Rodzaj hipoteki: Hipoteka przymusowa zwykła

Suma: 5447,37 (pięć tysięcy czterysta czterdzieści siedem złotych i 37/100) Wierzytelność i stosunek prawny: Należność objęta tytułem wykonawczym

Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych oddział w Wałbrzychu, inspektorat w Dzierżoniowie

Nr hipoteki: 6

Napis: wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna Suma: 200 000 zł (dwieście tysięcy złotych) Wierzytelność i stosunek prawny: Kredyt

Napis: wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna

Suma: 250 000 zł (dwieście pięćdziesiąt tysięcy złotych) Odsetki: zmienne

Wierzytelność i stosunek prawny: Kredyt Termin zapłaty: 2019-11-30

Inne informacje: Oprocentowanie w wysokości 11% w stosunku rocznym Wierzyciel hipoteczny: Bank Spółdzielczy, Dzierżoniów

Nr hipoteki: 9

Napis: wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna Suma: 50 000 zł (pięćdziesiąt tysięcy złotych) Wierzytelność i stosunek prawny: Kredyt Termin zapłaty: 2011-12-01

Napis: wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna

Suma: 250 000 zł (dwieście pięćdziesiąt tysięcy złotych) Odsetki: zmienne

Wierzytelność i stosunek prawny: Kredyt Termin zapłaty: 2009-07-31

Inne informacje: Oprocentowanie w wysokości 18% w stosunku rocznym

(8)

Nr hipoteki: 11

Napis: wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj hipoteki: Hipoteka przymusowa

Suma: 69088,65 (sześćdziesiąt dziewięć tysięcy osiemdziesiąt osiem złotych i 65/100)

Wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie z tytułu ubezpieczenia społecznego za okres od 12.2005 r. do 03.2012 r. koszty upomnienia, koszty egzekucyjne i odsetki na dzień 04.05.2012 r. oraz plus 50% zaległości w/w, tytuł wykonawczy H-77/2012 r. z dnia 04.05.2012 r.

Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych, inspektorat w Dzierżoniowie Nr hipoteki: 12

Suma: 7291,95 (siedem tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt jeden złoty i 95/100)

Wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie zdrowotne oraz fundusz pracy i gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od 04.2012 r. do 07.2012 r.

koszty upomnienia, koszty egzekucyjne i odsetki na dzień 23.10.2012 r. oraz plus 50% zaległości w/w, tytuł wykonawczy H-236/2012, H-237/2012 z dnia 23.20.2012 r.

Suma: 23804,85 (dwadzieścia trzy tysiące osiemset cztery złote i 85/100)

Wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne oraz fundusz pracy i gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od 08.2012 r. do 01.2013 r. koszty upomnienia, koszty egzekucyjne i odsetki na dzień 30.04.2013 r. oraz plus 50% zaległości w/w, tytuł wykonawczy H-88/2013, H-89/2013 z dnia 30.04.2013 r.

Suma: 50610,00 (pięćdziesiąt tysięcy sześćset dziesięć złotych)

Wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne oraz fundusz pracy i gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od 02.2013 r. do 11.2013 r. koszty upomnienia w kwocie 88 zł, koszty egzekucyjne w kwocie 672,60 zł i odsetki na dzień 12.09.2014 r. oraz plus 50% zaległości w/w, tytuł wykonawczy H-168/169/170/2014 z dnia 12.09.2014 r.

Suma: 72918,90 (siedemdziesiąt dwa tysiące dziewięćset osiemnaście złotych i 90/100)

Wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne oraz fundusz pracy i gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od 12.2013 r. do 07.2015 r. oraz plus 50% zaległości w/w, decyzja nr 430171DZPDZ15 z dnia 19.11.2015 r.

Suma: 60405,16 (sześćdziesiąt tysięcy czterysta pięć złotych i 16/100)

(9)

Wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne oraz fundusz pracy i gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od 08.2015 r. do 12.2016 r. koszty upomnienia, koszty egzekucyjne i odsetki na dzień 24.04.2017 r. oraz plus 50% zaległości w/w, decyzja nr 430171DZPDZ17 z dnia 29.03.2017 r.

Suma: 15736,86 (piętnaście tysięcy siedemset trzydzieści sześć złotych i 86/100)

Wierzytelność i stosunek prawny: zadłużenie z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne za okres 01.2017 r., 02.2017 r., od 06.2017 r. do 08.2017 r. i 12.2017 r., ubezpieczenie zdrowotne za okres 01.2017 r., 02.2017 r., 07.2017 r., 08.2017 r. i 12.2017 r., oraz fundusz pracy i gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres 01.2017 r., 02.2017 r. 08.2017 r. i 12.2017 r. koszty upomnienia, koszty egzekucyjne i odsetki na dzień 26.04.2018 r. oraz plus 50% zaległości w/w, decyzja nr 430171DZPDZ18 z dnia 03.04.2018 r.

Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych, inspektorat w Dzierżoniowie

Uwagi: Stan prawny jest nieuregulowany, działka nr 588 zabudowana domem mieszkalnym stanowi prawo własności zgodnie z ustawą z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Wydruk zapisów Księgi Wieczystej nr SW1D/00012084/1 z Podsystemu Dostępu Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości został dołączony do niniejszego opracowania.

Oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów

Arkusz mapy

Numer działki

Określenie położenia

Powierzchnia (ha)

Użytek i klasa bonitacyjna

Powierzchnia (ha)

Oznaczenia klas użytków

Nr KW

588 Bielawa, ul.

Jodłowa 0,0401 B 0,0401 Tereny mieszkaniowe SW1D/00012084/1

Razem powierzchnia działki 0,0401 ha

Wypis z rejestru grunto w stanowi załącznik do niniejszego operatu szacunkowego.

Stwierdzono zgodność pomiędzy odpowiednimi wpisami dotyczącymi oznaczenia oraz powierzchni działki w Księdze Wieczystej a wpisami w rejestrze gruntów. Stwierdzono niezgodność pomiędzy wpisami dotyczącymi właścicieli i ich udziałów pomiędzy wpisami w Księdze Wieczystej a wpisami w rejestrze gruntów. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik do niniejszego operatu szacunkowego.

5.2. Opis przedmiotu wyceny

✓ Lokalizacja i otoczenie

Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w Bielawie przy ul. Jodłowej 9. Nieruchomość położona w pośredniej części miasta, w sąsiedztwie podobnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

(10)

drobnych obiektów handlowo-usługowych, obiektów oświatowych oraz terenów zielonych. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą lokalną o niewielkim natężeniu ruchu drogowego, asfaltową, wyposażoną w chodniki dla pieszych. W odległości ok 1 km znajduje się droga wojewódzka nr 384 relacji Łagiewniki – Nowa-Ruda, stanowiąca główną arterię komunikacyjną miasta.

Źródło: www.googlemaps.pl

(11)

Źródło: www.googlemaps.pl

Bielawa – położona jest w południowo-wschodniej części województwa dolnośląskiego w powiecie dzierżoniowskim, w odległości 67 km od Wrocławia.

Źródło: http://bip.um.bielawa.pl/pl/bip/artykuly/px_bielawa_strategia_2014.pdf

Położenie miasta Bielawy sprawia, że bliżej jest stąd np. do Pragi – ok. 250 km, Berlina – 340 km, czy Wiednia – ok. 350 km, niż do Warszawy – ok. 410 km. Przejście graniczne z Republiką Czeską w Tłumaczowie oddalone jest o ok. 30 km, w Kudowie Słonem o 85 km, a z Niemcami w Zgorzelcu – 160 km.

Przez miasto przebiega droga wojewódzka nr 384 Wrocław -Nowa-Ruda – Tłumaczów.

(12)

Źródło: http://bip.um.bielawa.pl/pl/bip/artykuly/px_bielawa_strategia_2014.pdf

Gmina Bielawa graniczy z gminą miejską Dzierżoniów, z gminą Dzierżoniów, z gminą Pieszyce i z gminą Nowa Ruda.

Bielawa jest gminą miejską o powierzchni 36,21 km². Położona jest na Przedgórzu Sudeckim, u podnóża Gór Sowich. Liczba mieszkańców wynosi ok. 31 395 osób. Na przestrzeni ostatnich 10 lat nastąpił spadek liczby mieszkańców o prawie 6%.

Gminy powiatu dzierżoniowskiego oraz gmina Stoszowice zawarły porozumienie administracyjne w sprawie wspólnej organizacji publicznych linii autobusowych o charakterze komunikacji miejskiej.

Obowiązki organizatora komunikacji powierzono Zarządowi Komunikacji Miejskiej (ZKM) w Bielawie.

Bielawa posiada jedną czynną stację kolejową:

• Bielawa Zachodnia – stacja położona w zachodniej części miasta przy ulicy Bankowej

• Bielawa Centralna (w budowie) – przystanek kolejowy położony w centralnej części miasta przy ulicy Bohaterów Getta

• Bielawa Wschodnia (nieczynna) – stacja położona przy skrzyżowaniu ulic Stefana Żeromskiego i Kolejową

• Zbiornik Sudety (planowana) – stacja położona przy Jeziorze Bielawskim

• Nowa Bielawa (nieczynna, planowana renowacja) – stacja położona w górnej części Bielawy, Nowej Bielawie

Z Bielawy pociągi kursują do Wrocławia i Legnicy.

Dawniej Bielawa leżała na szlaku tzw. kolei sowiogórskiej, a w mieście istniały dwa dworce tej właśnie kolei (Bielawa Zachodnia Dworzec Mały – w budynku Bielawy Zachodniej i Nowa Bielawa).

U podnóża Łysej Góry w ciągu drogi wojewódzkiej nr DW384 przebiega obwodnica miejska, wokół której zlokalizowano tereny inwestycyjne dla małych i średnich przedsiębiorstw.

(13)

Rozwojowi miasta sprzyja specyficzne położenie w trójkącie miast, w skład którego wchodzą również Dzierżoniów i Pieszyce. Usytuowanie to stwarza możliwość łączenia ponadlokalnych funkcji komunikacji, oświaty, kultury. Połączenie to zwiększa potencjał gospodarczy regionu, a także sprzyja rozwojowi sektora usług w gminie.

Największe firmy w Bielawie to: Lincoln Electric Bester – producent spawarek oraz Ace Rico – producent półproduktów m.in. dla LG, Samsunga oraz firmy Dell. Do niedawna w Bielawie istniały firmy włókiennicze – Bielbaw oraz Bieltex które ogłosiły upadłość. W okresie swojej świetności zatrudniały 10 tys.

pracowników. W Bielawie istnieje również kilkanaście średnich przedsiębiorstw specjalizujących się w budownictwie, kamieniarstwie, elektronice, produkcji okien, mebli, tarcicy, oprawek okularowych, pędzli i szczotek.

✓ Opis działki

Nieruchomos c połoz ona jest w miejscowos ci Bielawa przy ul. Jodłowej 9, składa się z działki ewidencyjnej oznaczonej w ewidencji grunto w numerem 588 o pow. 401 m². Zgodnie z zapisem w ewidencji grunto w i budynko w prowadzonej przez Starostę Dzierz oniowskiego są to tereny mieszkaniowe. Kształt działki zbliz ony do regularnego – prostokąt, teren płaski. Od strony po łnocnej i wschodniej działka graniczy z działką zabudową domem mieszkalnym i drogą dojazdową (działką nr 576/5), od zachodniej i południowej z podobną zabudową mieszkaniową. Działka częs ciowo jest ogrodzona. Grunt uzbrojony – siec elektryczną, wodę z sieci miejskiej, kanalizacja siec miejska, gazową. Działka w częs ci s rodkowej zabudowana jest domem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym, w zabudowie wolnostojącej, pozostała częs c działki wykorzystywana jest jako przydomowy ogro d i teren rekreacyjny.

Źródło: www.geoportal.pl

(14)

✓ Opis budynku

Budynek wybudowany został w 1998 r., w technologii tradycyjnej murowanej. Jest to budynek mieszkalny jednorodzinny, dwukondygnacyjny, podpiwniczony, w zabudowie wolnostojącej. Budynek usytuowany jest w środkowej części działki. Nieruchomość w dniu oględzin jest w dobrym stanie technicznym. Elementy budynku utrzymane są w stopniu zadowalającym, celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, impregnacji i konserwacji. Zużycie techniczne budynku określa się na poziomie ok. 13 % (przy czym nie stanowi to ekspertyzy technicznej). Zużycie obliczono za pomocą tzw. metody Rossa oraz na podstawie poniższej tabeli.

Metoda nieliniowa I – stosowana dla budynków utrzymywanych w warunkach przeciętnych Szt = t*(t+T)/2*T*100%

Gdzie:

Szt – średni stopień zużycia technicznego obiektu w procentach t- wiek budynku w latach (przyjęto 22 lat)

T – przewidywany okres trwałości obiektu w latach (przyjęto 100 lat) wg. Tablicy nr 3 – Przykładowe okresy trwałości obiektów budownictwa ogólnego „Zużycie nieruchomości zabudowanych – poradnik”

wyd. III, IDM, Warszawa 2006 r.

Podstawowe dane charakterystyczne:

Powierzchnia uz ytkowa (częs c mieszkalna): 124,98 m² Powierzchnia całkowita: 186,49 m² (z piwnicą)

Opis budynku na podstawie oględzin nieruchomos ci oraz z powodu braku dokumentacji projektowej niekto re dane przyjęte zostały jako typowe dla budownictwa lat 90-tych.

Lp. Elementy budynku Opis

1 Fundamenty Betonowe, bez izolacji

2 S ciany Murowane z pustako w szlakowych plus styropian

3 Strop Prefabrykowany z elbetowy WPS

4 Schody Zabiegowe, drewniane

5 Stolarka okienna i drzwiowa Stolarka okienna – PCV

(15)

Stolarka drzwiowa – drewniana i drewnopochodna 6 Dach Dach o konstrukcji drewnianej, kryty blachodacho wką

7 Parapety Zewnętrzne –płytki ceramiczne

Wewnętrzne – konglomerat

8 Elewacja Tynk cementowo-wapienny w kolorze

9 Instalacje Elektryczna

Siec wodna z sieci miejskiej

Siec kanalizacyjna do sieci miejskiej Gazowa

CO gazowe

Wykończenie wewnętrzne

Elementy budynku Opis

Podłogi i posadzki Kuchnia, hol, łazienka z WC – terakota, salon – parkiet drewniany, pokoje na poddaszu panele drewniane, taras – terakota z ubytkami, piwnica –

częściowo terakota, częściowo wylewka betonowa.

Tynki i okładziny Tynk wapienny i cementowo-wapienny w części pomieszczeń malowany farbą emulsyjną, częściowo kamień ozdobny; w kuchni nad częścią roboczą okładzina z płytek ceramicznych, łazienka z WC wyłożona płytkami ceramicznymi.

Stolarka wewnętrzna Drewniana i drewnopochodna Biały montaż Dobry stan techniczny

Elementy stałego

wyposażenia Dobry stan techniczny

Schody Drewniane

Stan instalacji Dobry

Zestawienie pomieszczeń

Powierzchnia uz ytkowa została przyjęta na podstawie pomiaro w Biegłej podczas oględzin nieruchomos ci oraz przyjęta na podstawie normy pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:1997 – gdzie powierzchnia pomieszczen o wysokos ci poniz ej 1,90 m nie jest powierzchnią uz ytkową).

Kondygnacja Nazwa Pomieszczenia Powierzchnia (w m²)

Parter

Wiatrołap 2,94

Hol 5,02

Poko j 1 8,31

Łazienka 1,96

Aneks kuchenny 8,82

Poko j dzienny 34,46

Parter łącznie 61,51

I piętro Hol 5,23

Poko j 1 17,51

(16)

Poko j 2 16,62

Poko j 3 15,32

Łazienka 8,79

Piętro łącznie 63,47

Powierzchnia użytkowa (bez uwzględnienia piwnic)

124,98

Wielkość pow. piwnicy 61,51 Powierzchnia całkowita 186,49

Ocena stanu technicznego lokalu, funkcjonalności i standardu wykończenia w stanie na dzień sporządzenia wyceny

Budynek ogólnie w dobrym stanie technicznym, wymaga drobnych remontów, odświeżenia, zużycie techniczne wynosi ok. 13 %. Składa się z dwóch kondygnacji, budynek jest podpiwniczony. Na parterze znajduje się wiatrołap, hol, pokój sypialniany, łazienka z WC i pokój dzienny z kuchnią oraz wyjście na taras i ogród. Na piętrze znajdują się 3 pokoje i łazienka z WC oraz hol. Dom jest funkcjonalny, rozkładowy, wykończony materiałami przeciętnej/standardowej jakości. Nieruchomość wyposażona w instalacje wodno-kanalizacyjną z sieci miejskiej, elektryczną i gazową. Ogrzewanie CO gazowe. Wobec powyższego stan techniczny, standard i funkcjonalność budynku określa się jako dobry.

6. Przeznaczenie nieruchomości

Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomos ciami mo wi, z e :

1. Wyboru włas ciwego podejs cia oraz metody i techniki szacowania nieruchomos ci dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczego lnos ci cel wyceny, rodzaj i połoz enie nieruchomos ci, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomos ci oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomos ci podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomos ci ustala się na podstawie studium uwarunkowan i kierunko w zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o kto rych mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposo b uz ytkowania nieruchomos ci.

Dla obszaru, na którym położona jest szacowana nieruchomość brak jest sporządzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość objęty jest ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Bielawa przyjętego Uchwałą nr LVI/552/14 Rady Miejskiej Bielawy z dnia 29 października 2014 r w sprawie uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Bielawy.

Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość leży na terenie oznaczonym na rysunku Planu symbolem –MN – tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności.

Wyceniana nieruchomos c jest uz ytkowana zgodnie z przeznaczeniem.

(17)

7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku

Charakterystyka badanego rynku

RODZAJ RYNKU: nieruchomości gruntowe zabudowane domami mieszkalnymi jednorodzinnymi OBSZAR RYNKU: miasto Bielawa

OKRES MONITOROWANIA DANYCH TRANSAKCYJNYCH: od września 2019 r. do dnia sporządzenia wyceny (1 rok)

Popyt/podaż

Budowa domów jednorodzinnych od 4 lat przeżywa prawdziwy rozkwit. Domy jednorodzinne są dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich.

Rynek domów z pewnością nie cechuje się aż taką dynamiką, jak ma to miejsce w segmencie mieszkaniowym. Wynika to z faktu, że ceny są tu znacznie wyższe, ale też znacznie mniejszy jest wolumen zakupów inwestycyjnych.

Rynek domów jednorodzinnych przechodzi aktualnie spore przeobrażenia - rynek dojrzewa, pojawia się coraz więcej produktów w kilku segmentach. Możemy wyróżnić np. szybki rozwój rynku zabytkowych posiadłości/domów luksusowych, ale też rośnie rynek pierwotny domów, rośnie rynek domów małych, kompaktowych, także segment nieruchomości powstałych z użyciem niestandardowych materiałów, w nietypowej technologii. Zmieniają się też tendencje klientów. Dziś coraz więcej osób kupuje, a nie buduje domy. Podaż od deweloperów od niedawna przewyższa budownictwo indywidualne. Obserwuje się też zmiany upodobań klientów. Dziś, inaczej niż jeszcze kilkanaście lat temu, rzadziej budujemy i kupujemy domy duże, tzw. wielopokoleniowe. Współczesny kupujący bardziej ceni sobie oszczędność w utrzymaniu nieruchomości i to widać w tendencjach. Kupno czy budowa domu to drogie inwestycje. Dlatego odpowiedzią dla tych, którzy nie mają wystarczającego kapitału, czy zdolności kredytowej są domy niewielkie, kompaktowe. To stosunkowo nowa oferta, która jednak ma swoich odbiorców. Domy małe mają stanowić namiastkę prawdziwego „pełnowymiarowego” domu. W miastach taką rolę pełnią projekty w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Widzimy dużą liczbę takich realizacji ze strony firm deweloperskich.

Bliźniaki i szeregówki pozwalają zaoszczędzić przestrzeń, o którą w miastach jest trudno.

Analiza kosztorysów wskazuje na wzrost kosztów wybudowania domu w porównaniu do 2018 r. Za wzrost cen w przeważającej większości odpowiadają koszty robocizny i materiałów budowalnych. Popyt na usługi murarskie, tynkarskie, czy dekarskie rośnie w błyskawicznym tempie, a liczba rąk do pracy spada. Z analiz wynika, że w 2019 r. za wybudowanie domu trzeba było zapłacić średnio o 8% więcej niż w 2018 r.

Prawdopodobnie w kolejnych latach te koszty będą jeszcze wyższe. Wzrost cen wiąże się również ze zmianami w przepisach Prawa Budowlanego związanymi z osiąganiem odpowiedniego współczynnika energii pierwotnej, który łączy parametry termoizolacyjne budynku z rodzajem ogrzewania. W praktyce oznacza to zastosowanie lepszego ocieplenia domu, wyższej klasy okien oraz odpowiedniego rodzaju ogrzewania (preferowane są odnawialne źródła energii).

Wiele badań ekonomicznych i gospodarczych wskazuje na to, że Polacy budują najwięcej domów jednorodzinnych od 8 lat. Podyktowane jest to głównie opłacalnością, ponieważ w cenie 2-3 pokojowego mieszkania można na obrzeżach miasta zbudować dom o powierzchni około dwukrotnie większej niż mieszkanie. Polacy budują przede wszystkim dlatego, że poprawia się ich sytuacja materialna. Rośnie zatrudnienie, rosną wynagrodzenia, sytuacja gospodarcza Polski jest dobra, co odczuwa wiele gospodarstw domowych. Na budowlany popyt wpływa jeszcze jeden bardzo ważny czynnik: "Mieszkania drożeją, a gdy drożeją, to działa taki mechanizm - jeżeli mieszkania są coraz droższe, to Polacy chętniej budują na własne potrzeby domy jednorodzinne". Podobna sytuacja miała miejsce w okresie ostatniego boomu, w latach 2005-2008, kiedy mocno drożały mieszkania. W największych miastach podrożały one nawet o połowę i to

(18)

też spowodowało, że o ponad połowę wzrosła wówczas liczba domów budowanych przez osoby fizyczne na własne potrzeby. Jak twierdzą eksperci powołując się na dane NBP, od połowy 2013 roku mamy do czynienia z bardzo powolnymi wzrostami cen. One przyspieszyły w roku 2016 i efekt mamy natychmiastowy. Po mniej więcej roku gwałtownie wzrosła liczba domów, które Polacy zaczęli budować. Z danych GUS wynika, że w zeszłym roku przeciętna powierzchnia nieruchomości mieszkalnej, wybudowanej na własny użytek, wyniosła 145 m², choć raczej dominują metraże 120-140 m² a działka, na której budowane są domy to działka nie przekraczająca 20 arów. Główną, widoczną tendencją jest odejście od budowania domów, tzw. wielopokoleniowych, przede wszystkim ze względu na ograniczenia kosztów budowy i utrzymania ale także ze względu na zmiany społeczne i kulturowe – dziś rodziny znacznie rzadziej żyją ze sobą pod jednym dachem. Podsumowując, należy podkreślić, że decydując się na dom jednorodzinny i zakładając jego ewentualną, późniejszą sprzedaż, powinno się wybrać dom stosunkowo nowszy, funkcjonalny i w miarę możliwości nowoczesny, o metrażu mniejszym lub średnim (do 145 m²). Obserwacje te znajdują również potwierdzenie w podaży domów od deweloperów. Na rynku pierwotnym obserwujemy zwiększoną liczbę realizacji domów stosunkowo małych. Czasem zdarzają się projekty całkiem małe, np.

poniżej 100 m². W większych miastach deweloperzy chcąc zaoszczędzić powierzchnię działek stawiają na zabudowę szeregową. Takie rozwiązanie cieszy się dużym popytem głównie ze względu na przystępne ceny i niejako kompromis między mieszkaniem a domem. Jednak te większe metraże mimo mniejszego popytu nie znaczy, że są tańsze. Nie zawsze taka prawidłowość ma miejsce. Od lat najwyższe wyceny na rynku wtórnym domów, uzyskują bardzo dobrze położone nieruchomości o charakterze willi, często zabytkowe i historyczne. Cena uzależniona jest głównie od lokalizacji. Najdroższe są tzw. miejskie enklawy, a więc rejony pozostające stosunkowo blisko centrum, ale jednocześnie dające gwarancję ciszy i spokoju oraz oferujące bliskość zieleni. Wg badań ankietowych Polacy stawiają ciągle na tradycyjną technologię budowy domu.

Tzn. są to obiekty murowane z bloczku komórkowego bądź cegły ceramicznej. Typowe pokrycie dachu stanowi dachówka ceramiczna. Z ankiet oferteo.pl wynika, że polskie domy zazwyczaj mają jedno piętro, około 1/3 to domy parterowe. Trzeba jednak dodać, że ich popularność i udział w podaży rośnie. Bardzo rzadko natomiast domy są podpiwniczone. Tylko około 15 proc. nowych inwestycji ma piwnice. Polskie domy najczęściej ogrzewane są przy użyciu pieców gazowych. Nieznaczny odsetek stawia na rozwiązania z zakresu energii odnawialnej. Tu największym wzięciem cieszą się pompy ciepła i kolektory słoneczne. Z danych pośredników i analityków WGN wynika, że domy na sprzedaż w mniejszych miastach i na wsiach zazwyczaj mają ceny na poziomie 2500 – 2700 zł/mkw. Przeciętna cena 150 – metrowego starszego domu powinna się więc kształtować w przedziale około 350 – 400 tys. zł. W miastach stawki są nieznacznie wyższe, natomiast najwyższe ceny dotyczą tylko dużych metropolii oraz ośrodków o charakterze turystycznym i nieruchomości , które mają potencjał inwestycyjny. Wille i posiadłości w miejskich enklawach Krakowa, Warszawy czy Wrocławia potrafią kosztować nawet i powyżej 10 tys. zł/mkw., a najbardziej luksusowe nieruchomości sięgają cenami 20 tys. Średnie stawki dla dużych miast wynoszą natomiast około 4 – 4,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Istotnym zagrożeniem które wystąpiło w IQ 2020 r. jest pojawienie się na świecie pandemii koronawirusa, skutki którego dziś ciężko przewidzieć. Eksperci są zgodni, że rynek nieruchomości obecną sytuację odczuje. Nie oznacza to jednak, że spadek cen będzie gwałtowny i długotrwały. Możliwe też, że ucierpi sprzedaż nieruchomości dużych i luksusowych. Tymczasem potrzeby mieszkaniowe Polaków nie zmieniły się z uwagi na epidemię koronawirusa.

Analiza cen transakcyjnych na lokalnym rynku

W analizowanym okresie, tj. od września 2019 roku do dnia wyceny (1 rok) odnotowano na analizowanym rynku kilka wiarygodnych transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami jednorodzinnymi. Transakcje dotyczyły domów będących w różnym stanie technicznym. Najwięcej oferowanych do sprzedaży budynków mieszkalnych jednorodzinnych na lokalnym rynku to budynki w zabudowie wolnostojącej, o średniej powierzchni użytkowej ok. 130 mkw.

Przedmiotem obrotu były nieruchomości których powierzchnia gruntu, zawierała się w przedziale od około 544 mkw. do 1638 mkw. W analizowanym okresie przedmiotem obrotu na lokalnym rynku były budynki

(19)

mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia oscylowała w przedziale od około 99 mkw. do ok.

184 mkw. Średnia powierzchnia użytkowa sprzedawanych na terenie obszaru objętego analizą budynków wynosiła około 130 mkw.

Wyższą cenę odnotowano za budynki o powierzchniach mniejszych, z przedziału 90-150 mkw. niższą cenę osiągały nieruchomości o dużych powierzchniach użytkowych, powyżej 150 mkw.

Całkowite ceny transakcyjne sprzedaży budynków mieszkalnych jednorodzinnych na rynku lokalnym zawierają się w przedziale od 270 000 zł do 500 000 zł. Średnia cena transakcyjna wyniosła 382 000 zł, a mediana wyniosła 390 000 zł.

Jednostką porównawczą w zastosowanym w opracowaniu modelu wyceny jest 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku. W poniższej analizie przeanalizowano zatem ceny jednostkowe uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w badanym okresie.

Przy ustaleniu powierzchni budynków zastosowano przeliczanie powierzchni budynków na podstawie powierzchni zabudowy stosując wzór:

P = P. zab. * liczba kondygnacji *0,80

Do powierzchni użytkowej nie wliczono powierzchni wolnostojących budynków gospodarczych i garażowych oraz piwnic i strychów.

Ceny jednostkowe uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi na lokalnym rynku w badanym okresie czasu kształtowały się w przedziale od 1766,30 zł/mkw. do 3931,45 zł/mkw. Średnia cena wynosiła 3051,55 zł/mkw., a mediana 3362,34 zł/mkw.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przyjmowane do porównań ceny transakcyjne powinny uwzględniać zmianę poziomu wskutek upływu czasu. Poddano wobec tego analizie nieruchomości podobne badając tak zwany trend czasowy. Ustalono, że na badanym rynku i w analizowanym okresie nie można zauważyć zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu – nie zachodzi wyraźny wzrost czy też spadek cen w czasie z powodu zbyt małej liczby danych. W tej sytuacji nie aktualizowano cen transakcyjnych.

8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny

Uwarunkowania prawne ogólne

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności oraz innych praw do nieruchomości. (par. 3 ust. 1 rwn). W wyniku wyceny dokonuje się: określenia wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej, określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Określenia tych wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

(art. 150 ust. 1 i 5 ugn)

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. (art. 152 ugn)

(20)

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (art. 154 ust. 1 ugn).

Przyjęty w wycenie rodzaj wartości, podejścia, metody i techniki wyceny

Biorąc pod uwagę czynniki określone w art. 154 ust. 1 ugn, ustalenia ze zleceniodawcą oraz inne uwarunkowania prawne i faktyczne, w niniejszym operacie szacunkowym wyceny nieruchomości dokonano uwzględniając następującą metodologię:

 rodzaj wartości – wartość rynkowa według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego oraz stanu na dzień oględzin nieruchomości (przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami);

Wszystkie kwoty podane w operacie dotyczą cen i wartości bez podatku VAT.

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. (art. 151 ust.

2 ugn). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. (art. 151 ust. 1 ugn)

Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. (art. 152 ust. 3 ugn) Jednocześnie, zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny (ESW 1. Wartości rynkowa):

 Wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik aktywów, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni czas eksponowania nieruchomości na rynku.

 Wartość nie oznacza konkretnej ceny, faktycznej kwoty, jaka może zostać ostatecznie zapłacona w danej transakcji pomiędzy konkretnymi stronami. W kontekście rynku charakteryzującego się znacznym stopniem konkurencji jest to raczej szacunkowa kwota, której zapłaty można się rozsądnie spodziewać, to najbardziej prawdopodobna cena osiągalna w warunkach rynkowych istniejących w dniu wyceny.

Szacunek ten wyklucza w szczególności kwotę podwyższoną lub obniżoną w rezultacie jakichkolwiek warunków lub okoliczności, takich jak nietypowe finansowanie, ustalenia dotyczące sprzedaży lub wynajmu, szczególne czynniki do uwzględnienia lub zezwolenia przyznane przez kogokolwiek związanego ze sprzedażą lub też jakikolwiek element posiadający wartość szczególną.

 Wartość rynkowa aktywów w pełni odzwierciedla ich potencjał, o ile takowy istnieje na rynku. Może zatem uwzględniać inne możliwe zastosowania aktywów, które staną się możliwe po wprowadzeniu odpowiednich zmian np. nowych zezwoleń na rozwój (rozbudowę), odpowiedniej infrastruktury, rozwoju rynku lub innych możliwości.

 Wartość rynkowa nie jest określeniem wartości w ujęciu długoterminowym, a jedynie na chwilę hipotetycznej transakcji (data wyceny).

Zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych oraz w sprawie zmiany rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE z dnia 4 lipca 2012r. nr 648/2012:

(21)

„Wartość rynkowa w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”(par. 76 ww. rozp.).

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej wpływające na poziom cen, zwłaszcza na ich zróżnicowanie, a także warunki dokonania transakcji. (art. 153 ust. 1 ugn, par. 4 ust. 1 rwn oraz pkt 3.1. NI 1)

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z tym zastrzeżeniem, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. (par. 5 ust. 1, 2 i 3 rwn oraz pkt 3.7. NI 1)

Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. (pkt 3.3. NI 1)

Nieruchomość podobną stanowi nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. (art. 4 pkt 16 ugn oraz pkt 3.2. NI 1)

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, m² powierzchni budynku, m³ kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość. (pkt 3.9. NI 1)

Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. (pkt 6.3. do 6.5. NI 1)

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. (par. 4 ust. 2 rwn)

(22)

Metoda porównywania parami

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. (par. 4 ust.

4 rwn )

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami (pkt 5.2. NI 1):

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cechach i cenach transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny,

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.

10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.

9. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

9.1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych

Wyceny nieruchomości dokonano przy wykorzystaniu dostępnych danych dotyczących transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami mieszkalnymi, do których doszło w Bielawie. W okresie od września 2019 r. do dnia wyceny (1 rok) odnotowano kilka transakcji, odrzucono transakcje, które rażąco odstawały od pozostałych i co do których pojawiły się wątpliwości szczególnych warunków zawarcia transakcji. Rynek nieruchomości budynkowych o charakterze domów jednorodzinnych na analizowanym terenie jest rynkiem dosyć aktywnym. Wśród zebranych do analizy transakcji znajdują się

(23)

domy o małych i średnich powierzchniach użytkowych. Jako jednostkę porównawczą przyjęto jednostkową cenę transakcyjną. Najwyższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane w bliskiej odległości od centrum urbanistycznego miasta i jednocześnie położone wśród licznych terenów zielonych, natomiast najniższe ceny uzyskiwały nieruchomości zlokalizowane na obrzeżach przeznaczone do remontu.

Poniżej przedstawiono transakcje nieruchomościami podobnymi wykorzystane w dalszej procedurze obliczeniowej.

Lp. Data

transakcji Położenie

Cena transakcyjna

[zł]

Pow.

użytkowa [m²]

Pow.

działki [m²]

Cena jednostkowa

[zł/m²]

1. 25.09.2019 F. Chopina 425000 126,4 465 3362,34 2. 30.10.2019 Żeromskiego 270000 102 1638 2647,06

3. 16.12.2019 Akacjowa 390000 99,2 602 3931,45

4. 07.04.2020 Wysoka 500000 140,8 544 3551,14

5. 21.04.2020 Pileckiego 325000 184 483 1766,30

Cena średnia = 3051,66 zł/m² Mediana = 3362,34 zł/m²

Cena minimalna = 1766,30 zł/m² Cena maksymalna = 3931,45 zł/m²

∆C = C max – C min = 3931,45 zł/m² – 1766,30 zł/m² = 2165,15 zł/m²

9.2. Ustalenie cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych

Analiza rynku ma na celu m.in. ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. (pkt 3.5. NI 1). Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. (pkt 3.6. NI 1)

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając: wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości, analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych, badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, inny wiarygodny sposób. (pkt 3.10.

NI 1)

Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny.

Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny. (pkt 3.8. NI 1) W niniejszym operacie jako główne determinanty w procesie wyodrębniania opisanych zbiorów przyjęto opisy zawarte w umowach sprzedaży (aktach notarialnych) oraz możliwość dokonania bezpośredniej lub pośredniej oceny cech. Przy ocenie cech wykorzystano wszystkie dostępne źródła informacji, zarówno konstytutywne wymienione w art. 155 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jak i źródła fakultatywne. W ramach źródeł konstytutywnych wykorzystano dostępne dane o nieruchomościach zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, oraz

(24)

decyzjach o warunkach zabudowy. W ramach danych fakultatywnych wykorzystano dane pochodzące od firm zarządzających nieruchomościami, pośredników oraz rzeczoznawców, a także dane pochodzące z analizy ofert umieszczanych w serwisach internetowych. W wyniku analizy przyjęto następujące cechy (atrybuty) rynkowe: lokalizacja i otoczenie nieruchomości, stan techniczny budynku oraz funkcjonalność i standard wykończenia, wielkość powierzchni użytkowej, wielkość powierzchni działki, rodzaj zabudowy i dodatkową powierzchnię.

Lp. Cechy rynkowe Ocena Opis

1 Lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo

Bardzo dobra

bardzo dobra dostępność do głównych tras komunikacyjnych oraz punktów usługowo-handlowych i komunikacji publicznej; w otoczeniu przeważa zabudowa jednorodzinna w dobrym stanie technicznym oraz tereny zielone

Dobra

dostateczna dostępność do głównych tras komunikacyjnych oraz punktów usługowo-handlowych i komunikacji publicznej; w otoczeniu zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w różnym stanie technicznym, a także tereny niezabudowane, zagrodowe lub tereny usług.

Średnia

nieruchomości położone na obrzeżach miejscowości, ze średnim dostępem do głównych tras komunikacyjnych, w otoczeniu zabudowa mieszkaniowa rozproszona, tereny usług, przemysłowe, sąsiedztwo uciążliwe

2

Stan techniczny i standard wykończenia budynku, walory architektoniczne

Bardzo dobry Budynki po kapitalnym remoncie, wykończone materiałami dobrej jakości

Dobry

Budynki wymagające małych prac remontowych, konserwacyjnych, uzupełnień, impregnacji, wykończone materiałami standardowej jakości

Średni

Budynki starsze wymagające remontu i odświeżenia, wykończone materiałami przeciętnej jakości.

3 Powierzchnia użytkowa

Mała Pomiędzy 90-130 m²

Średnia Pomiędzy 130-170 m²

Duża Powyżej 170 m²

4 Powierzchnia działki

Duża Powyżej 1000 m²

Średnia Pomiędzy 500-1000 m²

Mała Poniżej 500 m²

5 Rodzaj zabudowy Bardzo dobra Zabudowa bliźniacza

Dobra Zabudowa szeregowa (skrajna)

(25)

Lp. Cechy rynkowe Ocena Opis

6 Dodatkowa powierzchnia

Bardzo dobra

Na terenie nieruchomości znajdują się wolnostojące budynki gospodarczo- garażowe, których powierzchnia nie została doliczona do pow. użytkowej

Dobra

W bryle budynku znajdują się

pomieszczenia, które nie są wliczone do powierzchni użytkowej tj. piwnica, strych, Średnia Brak dodatkowej powierzchni

9.3. Określenie wag cech różnicujących i ich zakresy kwotowe

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono:

Cenę maksymalną Cmax = 3931,45 zł/m² Cenę minimalną C^min = 1766,30 zł/m²

C = Cmax - Cmin = 2165,15 zł/m²

Wagi cech ustalono w oparciu o wyniki analizy danych o cechach i cenach rynkowych nieruchomości podobnych oraz poprzez analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszary rynków lokalnych. Wyniki skonfrontowano również z obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, o których informację uzyskano ze szkoleń oraz od podmiotów obsługujących lokalne rynki nieruchomości.

Cechy rynkowe Waga

cechy Zakres kwotowy

[zł/m²] Jednostkowy zakres kwotowy [zł/m²]

Lokalizacja,

sąsiedztwo i otoczenie 25% 541,29 270,64

Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia

budynku 30% 649,54 324,77

Wielkość pow.

użytkowej 20% 433,03 144,34

Wielkość działki 15% 324,77 162,39

Rodzaj zabudowy 5% 108,26 108,26

Dodatkowa

powierzchna 5% 108,26 54,14

Suma 100% 2165,15 xxx

(26)

Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie przyjętych cech rynkowych Lokalizacja i otoczenie nieruchomości – dobra

Stan techniczny budynku, funkcjonalność i standard wykończenia – dobry Powierzchnia użytkowa – mała (124,98 m²)

Powierzchnia działki – mała (401 m²)

Rodzaj zabudowy – bardzo dobra (wolnostojąca)

Dodatkowa powierzchnia – dobra (w bryle budynku m.in. garaż, piwnica)

9.4. Opis nieruchomości porównawczych

W przypadku metody porównywania parami

Wycenę oparto na danych zawartych w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży gruntów zabudowanych domem mieszkalnym jednorodzinnym na terenie miasta Bielawa. Do porównań wykorzystano nieruchomości podobne, których lokalizacja, wielkość powierzchni użytkowej i działki oraz stan techniczny i standard są zbliżone do wycenianej nieruchomości. Do dalszych obliczeń wybrano 3 najbardziej podobne nieruchomości do nieruchomości wycenianej.

Nieruchomość 1

Data transakcji: 25.09.2019 r.

Lokalizacja: Bielawa, ul. F. Chopina

Lokalizacja i otoczenie nieruchomości – dobra

Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia – dobry Powierzchnia użytkowa – mała (126,40 m²)

Powierzchnia działki – mała (465 m²)

Rodzaj zabudowy – bardzo dobra (wolnostojąca)

Dodatkowa powierzchnia – dobra (w bryle budynku m.in. garaż i piwnica) Cena transakcyjna – 425 000 zł

Cena jednostkowa – 3362,34 zł/m²

Lokalizacja: Bielawa, ul. Akacjowa

Lokalizacja i otoczenie nieruchomości – bardzo dobra

Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia – dobry

(27)

Powierzchnia użytkowa – mała (99,20 m²) Powierzchnia działki – średnia (602 m²)

Rodzaj zabudowy – bardzo dobra (wolnostojąca) Dodatkowa powierzchnia – dobra (m.in. piwnica) Cena transakcyjna – 390 000 zł

Lokalizacja: Bielawa, ul. Wysoka

Lokalizacja i otoczenie nieruchomości – bardzo dobra

Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia – bardzo dobry Powierzchnia użytkowa – średnia (140,80 m²)

Powierzchnia działki – średnia (544 m²) Rodzaj zabudowy – dobra (bliźniak)

Dodatkowa powierzchnia - dobra (m.in. piwnica, garaż w bryle budynku) Cena transakcyjna – 500 000 zł

9.5. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej

RODZAJ CECH

RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚĆ

WYCENIANA NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE

1. 2. 3.

Adres Jodłowa 9 F. Chopina Akacjowa Wysoka

Data transakcji xxx 25.09.2019 r. 16.12.2019 r. 07.04.2020 r.

Powierzchnia

użytkowa [m²] 124,98 126,40 99,20 140,80

Powierzchnia

działki [m²] 401 465 602 544

Cena transakcyjna

[zł] xxx 425 000 390 000 zł 500 000 zł

Jednostkowa cena transakcyjna

[zł/m²] xxx 3362,34 3931,45 3551,14

Lokalizacja i

otoczenie dobra dobra bardzo dobra bardzo dobra

0 zł -270,64 zł -270,64 zł

(28)

Stan techniczny, funkcjonalność i standard wykończenia

dobry dobry dobry bardzo dobry

0 zł 0 zł -324,77 zł

Wielkość pow.

użytkowej mała mała mała średnia

0 zł 0 zł +144,34 zł

Wielkość pow.

działki mała mała średnia średnia

0 zł -162,39 zł -162,39 zł

Rodzaj zabudowy bardzo dobry bardzo dobry bardzo dobry dobry

0 zł 0 zł +108,26 zł

Dodatkowa

powierzchnia dobry dobry dobry dobry

0 zł 0 zł 0 zł

SUMA POPRAWEK

[zł] xxx 0 zł -433,03 zł -505,20 zł

JEDNOSTKOWA

CENA SKORYG. [zł] xxx 3362,34 zł 3498,42 zł 3045,94 zł

JEDNOSTKOWA WARTOŚĆ

ŚREDNIA 3302,23 zł

Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie na dzień wyceny wynosi:

W = 3302,23 zł/m² * 124,98 m² = 412 713,10 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 413 000 zł

Słownie: czterysta trzynaście tysięcy złotych

10. Wartość nieruchomości w warunkach sprzedaży wymuszonej

Sprzedaż wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na rynku. Następuje to np. wtedy, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać zadłużenia i bank decyduje się skorzystać z hipoteki. Sprzedaż winna nastąpić możliwie szybko, aby nie pogłębiać strat kredytodawcy. Pośpiech ten powoduje skrócenie czasu eksponowania nieruchomości na rynku, wskutek czego oferta dotrze do ograniczonego kręgu nabywców.

Wartość tą wyznaczono na podstawie określonej wartości rynkowej w następujący sposób:

WSW = Wr * Wa * Wc gdzie:

Wr - wartość rynkowa,

Wa - współczynnik ogólnej atrakcyjności, Wc - współczynnik zachęty ceną wywoławczą.

Współczynnik atrakcyjności oznacza wzrost lub obniżenie wartości spowodowane dodatkowymi cechami. Cechą długotrwałą nieruchomości jest lokalizacja. Określono współczynnik atrakcyjności na poziomie 10 %.

Współczynnik zachęty cenowej spowoduje, że nabywca mniej wybredny, spośród kilku podobnych wybierze nieruchomość najtańszą. Poziom współczynnika zachęty cenowej wynika z aktywności rynku.

Współczynnik zachęty cenowej dla przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 10 %.