De Tilburgse woningmarkt in beeld

•

~ Q)

o

N

....

Q) ""0 C

o

~

_....

ca

E

C')

c

.-Ol

c

I-

0

O~

I-

c

::::>

Q)

::::> ....

I-

Q) - Q)

I-.c

en

Q)

z..c

_""0

_

en

~ ~

....

w ....

o

0

N

0

a:>

W

Q)

Cl .';::

Z (.)

O~

WERKDOCUMENT

DE TILBURGSE WONINGMARKT

IN BEELD

r· '

Jan Kersloot

Frans van der Zon

m.m.v. Inge Drontmann

. ;; ~ r ~ ~ : : : . : . _: : : : : : : : . : .: : ., ::::: : : .: :

-92-06

, ' , ' .

..

..

..

...

.

1D110)

...

_{. .. ... .}

:

H

:::.:::::. Cd::.·

:0::0/

:0:0\

::UU··!:t::::J2

~o~

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

~

:

:

:

:

:

:

:

::

:

:

: :

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ :

~ :

~ :

~ :

~ :

~ ~

:

DE TILBURGSE WONINGMARKT IN BEELD

SEDO

Bibliotheek TU Delft

WERKDOCUMENT OTB

Sectie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek Onderzoeksinstituut OTB

Technische Universiteit Delft

Thijsseweg 11, 2629 JA Delft, Tel. 015-783005

DE TILBURGSE WONINGMARKT IN BEELD

Jan Kersloot Frans van der Zon

m.m. v. Inge Drontmann

, ,

De werkdocumenten van het Onderzoeksinstituut OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628

eN

Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Kersloot, Jan

De Tilburgse woningmarkt in beeld / Jan Kersloot, Frans van der Zon ; fi.m.V. Inge Drontmann. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - Ill. (Werkdocument / OTB, ISSN 0923-9871 ; 92-06)

Onderzoek in opdracht van de Unie van Woningcorporaties in Tilburg en

Omstreken. - Met lito opg. ISBN 90-6275-793-6 NUGI655

INHOUD

1. INLEIDING. . . .. 1

2. VERKENNING WONINGMARKT EN KWANTITATIEVE ANA-LYSE VAN VRAAG EN AANBOD IN TILBURG . . . 5

2.1 Inleiding. . . .. 5

2.2 Woningaanbod in Tilburg . . . ... 6

2.2.1 De woningvoorraad in Tilburg . . . .. . . .. 6

2.2.2 De sociale huursector . . . 10

2.2.3 De woningvoorraad tot het jaar 2000 . . . .. 16

2.3 Woningvraag in Tilburg. . . .. 16.

2.3.1 Bevolking in Tilburg in de periode 1985-1990 . . . .. 17

2.3.2 Bevolking in sociale huurbezit op 1 januari 1990 . . . 18

2.3.3 Bevolkings- en huishoudensprognoses op basis van het PRIMOS-model . . . .. 19

2.3.4 Bevolkings- en huishoudensprognoses op basis van ge-meente-berekeningen . . . .. 22

2.3.5 Bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie in het jaar 2000 . . . .. . . ; . . .. 24

2.3.6 Woningzoekenden.... .... . . 25

2.4 Ramingen van het aanbod in Tilburg . . . .. 26

2.5 Regionale woningmarkt . . . .. 28

2.5.1 Inleiding . . . "... 28

2.5.2 Kenmerken van de voorraad: Tilburg ten opzichte van de overige S.M.B.-gemeenten ... . . . .. 28

2.5.3 Migratiestromen van en naar Tilburg . . . .. 31

2.5.4 Kenmerken van de Tilburgse woningtypen die betrokken zijn bij intergemeentelijke migratie . . . 34

2.6 Beleidsaspecten . . . ... : . . .. 37

2.6.1 Gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid . . . .. 37

2.6.2 Volkshuisvestingsbeleid van de corporaties. . . .. 38

3. ENQUÊTES, WOON- EN BUURTBEELDEN EN STEEKPROEF-TREKKING . . . 47 3.1 Inleiding. . . .. 47 3.2 Woonbehoefte- en woonbeelden-enquête . . . .. 47 3.3 Buurtbeelden . . . 49 3.4 Woningtypebeelden . . . .. 52

3.5 Bevolkingsopbouw en steekproef woonbehoefte-enquête .... 54

3.6 Migratie-enquêtes. . . .. 57

3.6.1 Doel en onderzoeksvragen. . . .. 57

3.6.2 Populatie migranten en steekproef . . . .. 58

4. EXPWITATIEGEGEVENS TILBURGSE SOCIALE HUUR-VOORRAAD . . . 61 4.1 Inleiding ... ~ . . . .. 61 4.2 Huurderving 1988-1990 . . . 63 4.3 Mutatiegraad 1989 . . . .. 66 4.4 Onderhoudskosten 1988-1990 . . . .. 69 4.5 Conclusies . . . .. 73 BQLAGE 1 DE STRW-WQKINDELING TILBURG . . . .. 75 BQLAGE2 PRIMOS-MODEL . . . .. 77 BQLAGE3 HUISHOUDENSPROGNOSES . . . 81 BQLAGE4 KENMERKEN VAN TILBURGSE STRW.WQKEN . . . 87

BQLAGES KENMERKEN VAN DE TILBURGSE WONINGVOORRAAD . . . 91

1

INLEIDING

In opdracht van de Unie van Woningcorporaties in Tilburg en Omstreken heeft het OTB een woningmarktonderzoek in Tilburg uitgevoerd. In de Unie zijn de volgende woningcorporaties vertegenwoordigd:

SVW Stichting Verenigde Woningcorporaties VVT Vereniging Volkshuisvesting Tilburg WST Bouwvereniging de Woonstad TBV Tilburgsche BouWvereeniging

De algemene probleemstelling van het onderzoek bestaat uit de volgende vragen:

1. Wat is de marktpositie van het corporatiebezit in Tilburg op de lokale en regionale woningmarkt op dit moment en in de toekomst?'

2. Welke toevoegingen, onttrekkingen en aanpassingen zijn gewenst, gelet QP de positie van het corporatiebezit?

3. Welk huur- en kwaliteitsbeleid moeten worden gevoerd met betrekking tot het woningbezit van de Tilburgse corporaties?

Om de probleemstelling te beantwoorden, is een groot aantal deelvragen beantwoord. Het onderzoek is opgedeeld in zes onderzoekscomponenten: - verkenning woningmarkt en kwantitatieve analyse van vraag en aanbod in

Tilburg;

woonbehoefte- en woonbeelden-enquêfe; buurt- en woningtypebeelden, migratie-enquêtes en steekproeftrekking;

exploitatiegegevens Tilburgse sociale huurwoningvoorraad; verhuizingen naar en uit corporatiebezit in Tilburg in 1990; ingeschreven woningzoekenden in Tilburg;

waardering voor het wonen in Tilburg en de woonbehoefte van huishoudens in Tilburg.

Deze componenten zijn uiteindelijk in vier OTB-rapporten beschreven; drie werkdocumenten en één eindrapport.

Elk rapport heeft inhoudelijk een eigen karakter gekregen, maar toch zijn er nauwe relaties te leggen. De koppelingen kunnen worden gemaakt op basis van: - huishoudenskenmerken;

- woningkenmerken; - buurtkenmerken.

Hoewel in het eindrapport veel onderzoeksresultaten worden samengevat, is het geen volledige samenvatting van de drie voorafgaande rapporten. De drie werkdocumenten en het eindrapport vormen een geheel.

In het onderhavige OTB-werkdocument (92-06) 'De Tilburgse woningmarkt in beeld' komen drie onderzoekscomponenten aan de orde, namelijk:

- verkenning van de Tilburgse woningmarkt;

- woonbehoefte- en woonbeeldenenquête; buurt- en woningtypebeelden, migratie-enquêtes en steekpróeftrekking; ~ .

- exploitatiegegevens Tilburgse sociale huurwoningvoorraad.

Verkenning van de Tilburgse woningmarkt

De Tilburgse woningmarkt wordt beschreven in hoofdstuk twee. Het huidige aanbod komt uitvoerig aan de orde en ook aan het toekomstige aanbod is aan-dacht besteed. Hetzelfde geldt voor de vraag; zowel de huidige als toekomstige vraag komen aan bod. VOOr de toekomstige vraag is uitgegaan van verschillende bronnen, zoals prognoses op basis van het PRIMOS-huishoudensmodel· en prognoses die de gemeente Tilburg hanteert voor haar beleid. Er worden aanbodprognoses gegeven voor de jaren 1991-2000. Verder is ingegaan op de regionale woningmarkt en de beleidsaspecten die zijn gerelateerd aan de vraag naar en het aanbod van woningen in Tilburg.

Woonbehoefte- enwoonbeelden-enquêtej buurt- en woningtypebeelden, migratie-enquêtes en steekproeftrekking

In hoofdstuk drie is de opzet van dewoonbehoefte- en woonbeelden-enquête en de migratie-enquête uiteengezet, die in het kader van het woningmarktonderzoek zijn afgenomen. Hierbij worden de woning- en buurtbeelden gepresenteerd. Verder is fu. dit hoofdstuk aandacht besteed aan de steekproeven voor de migratie- en woonbehoefte/woonbeeldenenquête. Dit vormt de achtergrond voor de respons-analyse van de genoemde enquêtes.

Exploitatiegegevens Tilburgse sociale huurvoo"aad

In hoofdstuk vier zijn de exploitatiegegevens van de Tilburgse sociale huurvoor-raad geanalyseerd. In· dit onderzoeksdeel luidt de probleemstelling:

'Wat zijn de exploitatieresultaten in de periode 1988-1990 van de Tilburgse sociale huursector?'

opgebouwd, waarin gegevens over onderhoudskosten, huurderving en complexen zijn opgenomen. De jaarverslagen van Woonstad en VVT ontbreken.

De resterende onderzoekscomponenten worden beschreven in de volgende OTB-publicaties:

- Drontmann, I.M., en F. van der Zon, Verhuizingen en Woningzoekenden in Tilburg 1991. Delftse Universitaire Pers, Delft 1992.

- Drontmann, I.M., en B. van Rosmalen, Woonwaardering en Woonbehoefte in Tilburg. Delftse Universitaire Pers, Delft 1992.

- Drontmann, I.M., A.L.M. Hoenderdos, H. Priemus en F. van der Zon, Woningmarkt in Tilburg. Bouwstenen voor strategische nieuwbouw en voorraadbeleid van woningcorporaties. Delftse Universitaire Pers, Delft 1992.

2

VERKENNING WONINGMARKT EN

KWANTITA-TIEVE ANALYSE VAN VRAAG EN AANBOD IN

TILBURG

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de Tilburgse woningmarkt. In (vooral) tabelvorm wordt aangegeven hoe de Tilburgse woningmarkt is opgebouwd. Er is een aantal delen te onderscheiden. In de eerste paragraaf is het aanbod nader beschreven; aantal woningen, woningtypen, ouderdom van de voorraad, eigendomscategorie, ligging, woninggrootte e.d. Hierbij is zoveel mogelijk een onderscheid aangebracht tussen de woningvoorraad in het algemeen en het bezit van de corporaties. Verder wordt kort ingegaan op het toekomstige aanbod. In paragraaf twee is de vraag naar woningen uiteengezet. Aandacht wordt bçsteed aan de grootte van de vraag, waarbij een onderscheid wordt gemaakt naar de verschillende categorieën vragers. De huidige en toekomstige vraag komen daarbij aan bod. Voor de toekomstige vraag wordt uitgegaan van verschillende bronnen, zoals de prognoses op basis van het Primos-model en de prognoses die de gemeente Tilburg hanteert voor haar beleid. Ook bij de vraag geldt dat waar mogelijk aandacht besteed wordt aan de vraag naar het corpora-tiebezit. Dit zal alleen de huidige vraag betreffen. Ten slotte wordt kort ingegaan op de vraag van woningzoekenden.

In de derde paragraaf zijn de aanbodprognoses voor de periode 1991-2000 weergegeven. In paragraaf vier wordt de regionale woningmarkt nader belicht. Hierbij is de relatie met de Tilburgse woningmarkt een belangrijk element. In de vijfde paragraaf wordt ingegaan op beleidsaspecten die zijn gerelateerd aan de vraag naar en het aanbod van woningen in Tilburg; onderwerpen als de woonruimteverordening, de beleidsdoelstellingen van de verschillende betrok-kenen en de woningzoekenden komen aan de orde.

Dit hoofdstuk is slechts een kwantitatieve verkenning. De kwalitatieve analyse vindt plaats in de volgende rapportages. De prognoses zijn slechts een illustratie van de toekomstige kwantitatieve vraag en hebben daarom geen waarde wanneer ze als zelfstandige grootheden worden gebruikt.

2.2 Woningaanbod in Tilburg

In deze paragraaf is gebruik gemaakt van de informatie uit de woningkartotheek van de gemeente Tilburg. Verder zijn er gegevens van de woningcorporaties en uit het Gemeentelijk Databestand (GDB) van hetOTB gebruikt. De gegevens van de bronnen hebben als peildatum 1 januari 1990.

2.2.1 De woningvoorraad in Tilburg

De voorraad op 1 januari 1990 bestaat uit 61.951 woningen en 4.630 wooneenhe-den. In tabel 2.1 is aangegeven hoe de woningvoorraad naar eigendom en bouwwijze is verdeeld. In de kartotheek zijn de gegevens bekend van 61.874 woningen. Het ontbreken van de 80 overige woningen kan niet verklaard worden.

De totaie woningvoorraad in Tilburg bestaat voor ruim tweederde deel uit eengezinshuizen. De rest van de voorraad wordt vooral gevormd door woningen

in galerij- en portiekflats (resp. 14,7 en 12,7%).

Binnen de drie onderscheiden eigendomscategorieën is de verdeling naar bouwtype een andere dan die· van de hele voorraad. De koopsector bestaat vooral uit eengezinshuizen (96%), terwijl de overige typen nauwelijks in de koopsector vertegenwoordigd zijn. In de sociale en de particuliere huursector bestaat bijna de helft van de voorraad uit eengezinshuizen. In beide categorieën bestaat ruim 40% uit galerijflats en portiekflats. De overige woningtypen komen ook in deze twee categorieën nauwelijks voor.

Tabel 2.1 Woningvoorraad verdeeld naar eigendomscategorie en bouwwijze per 1 januari 1990 (in %)

sociale particuliere koop- Tilburg

huursector huursector sector

eengezinshuis 49,4 49,2 95,8 67,0 galerijflat '23,7 21,3 1,1 14,7 portiektlat 18,7 20,1 2,2 12,7 benedenwoning 2,9 1,7 0,1 1,6 bovenwoning 1,4 5,2 0,7 1,8 duplexwoning 1,8 0,8 maisonnette 1,8 2,4 0,1 1,3 overig 0,2 0,0 0,0 0,1 totaal 28.027 10.332 '23.515 61.874 % horizontaal 45,3 16,7 38,0 100,0

Tabel 2.2 Woningvoorraad verdeeld naar bouwperiode en eigendomscategorie (en de sociale huursector naar bouwwijze) per 1 januari 1990 (in %)

sociale huursector part. huurseet. koopsector Tilburg bouwperiode eengez. meergez. totaal totaal totaal totaal

< 1931 9,0 0,2 9,2 19,9 24,9 17,0 1931-1946 0,3 0,0 0,3 11,8 19,0 9,3 vooroorlogs 9,3 0,2 9,5 31,7 43,9 26,3 1946-1960 16,4 7,3 23,7 6,4 10,0 15,6 1961-1970 12,2 18,6 30,8 26,6 12,2 23,0 1971-1980 4,5 14,0 18,5 18,1 17,1 17,9 1981-1989 6,9 10,6 17,5 17,2 16,8 17,2 naoorlogs 40,0 50,5 90,5 68,3 56,1 73,7 totaal (abs.) 13.853 14.174 28.027 10.332 23.515 61.874

bron: woningkartotheek gemeente Tilburg, ~TB-bewerking

Tabel 2.3 Woningvoorraad verdeeld naar kameraantal en eigendomscategorie per 1 januari 1990

soc. huursector part. huursector koopsector Tilburg

1 of2 kamers 15,1 21,9 3,4 11,8 3 kamers 17,9 19,1 9,7 15,0 4 kamers 46;6 30,5 43,2 42,6 5 kamers 15,5 17,2 26,2 19,9 6 of meer kamers 4,9 11,2 17,4 10,7 totaal (abs.) 28.027 10.332 23.515 61.874

bron: woningkartotheek gemeente Tilburg, ~TB-bewerking

De woningvoorraad bestaat per 1 januari 1990 voor bijna 74% uit naoorlogse woningen. In de koopsector zijn aanzienlijk meer vooroorlogse woningen te vinden dan in de gehele voorraad; 44 tegen 26%. De sociale huursector laat een tegenovergesteld beeld zien; ruim 90% is naoorlogs en dus slechts 10% vooroor-logs. Het vooroorlogse bezit in de sociale huursector wordt bijna geheel gevormd door eengezinshuizen. In het naoorlogse deel is de groep meergezinshuizen sterk vertegenwoordigd (50% van het gehele sociale huurbezit), waarvan de meeste woningen in de periode 1961-1970 zijn gebouwd.

De particuliere huursector neemt een middenpositie in: 32% is vooroorlogs en 68% is van na de oorlog. Voor de koop- en sociale huursector geldt dat eender-de of meer in eender-de perioeender-de na 1970 is gebouwd voor eender-de particuliere huursector is

dat cijfer 25%. In de periode na 1970 zijn er per eigendomscategorie relatief evenveel woningen gebouwd. Absoluut gezien heeft de nadruk op de sociale huursector gelegen.

Over de voorraad eenheden is nog weinig bekend; sinds 1982 zijn er 1.001 HAT-eenheden met zelfstandige voorzieningen gebouwd.

In Tilburg bestaat 43% van de woningen uit vier kamers (tabel 2.3). De drie- en

vijfkamerwoningen vormen respectievelijk 15 en 20% van de voorraad. De particuliere huursector kent een relatief groter aandeel kleinere woningen en de koopsector bestaat uit meer grotere woningen dan de gehele voorraad.

In de sociale huursector zijn de kleinere woningen ook iets

oververtegenwoor-digd ten opzichte van de gehele voorraad. De meeste woningen in de sociale huursector bestaan uit vier kamers (47%).

De onderscheiden wijken variëren sterk in omvang (tabel 2.4). Vooral in het noorden en westen van Tilburg zijn de wijken groot. De vooroorlogse voorraad is met name gelokaliseerd in het midden, zuiden en zuid-oosten van Tilburg. De

grotere wijken in het noorden en westen van Tilburg bestaan vooral uit

naoor-logse woningen. De naoornaoor-logse voorraad wordt gekenmerkt door het relatieve grote aandeel meergezinshuizen. Ook het centrum kent relatief veel meergezins-huizen; het zijn vooral boven- en benedenwoningen.

De corporaties hebben hun bezit in bijna geheel Tilburg, de concentraties zijn te

vinden in het noorden, westen en zuid-oosten van de stad. De koopsector is ruim

vertegenwoordigd in de wijken net boven de spoorlijn in het midden van de stad,

in het zuid-oosten en zuid-westen van de stad. De particuliere huursector kent enkele uitschieters in de binnenstad en Korvel.

De gemiddelde woning in Tilburg heeft 4,1 kamers. Grotere woningen zijn vooral in het noorden, Zorgvlied, Oud Groenewoud, Jeruzalem en Tivoli te vinden. De gemiddeld kleinere woningen zijn in het Centrum, Oerle, Hasselt, Korvel, Nieuw Groenewoud en Reeshof gelokaliseerd.

De gemiddelde kale maandhuur van de sociale huurwoningen is per 1 juli 1990

414 gulden. De kale huur is in het oude bezit in Tilburg lager; alle wijken

binnen de ringbanen kennen een gemiddeld lagere huur (uitgezonderd Zorg-vlied). Ook in de wijken Reit en 't Zand betalen de bewoners een gemiddeld lagere kale huur dan de gemiddelde huur in Tilburg.

Tabel 2.4 Enkele kenmerken van de woningvoorraad in TIlburg verdeeld naar SIRW-wijk per 1 januari 1990·

aantal aandeel aandeel aandeel aandeel aandeel gem. aantal gem. woningen % soc. huur part. huur koop eengezins naoorlogs kamers huur""

Centrum 4.659 7,5 33,1 39,0 27,9 34,6 65,4 3.5 377 Tivoli 2.691 4,3 13,7 25,7 60,6 82,4 38,4 4,5 371 Loven 2.022 3,3 19,7 21,9 58,5 85,3 18,3 4,2 366 Besterd 1.283 2,1 37,8 14,0 48,2 78,6 35,4 4,0 386 Gasthuisstraat 2.017 3,3 35,4 15,1 49,5 78,8 48,0 4,1 273 Hoefstraat 2.687 4,3 38,6 17,8 43,6 87,3 35,0 4,0 321 Goirke 1.633 2,6 34,0 13,2 52,8 80,3 47,9 4,1 495 Hasselt 2.477 4,0 63,0 6,4 30,6 70,5 74,6 3,8 392 Jeruzalem 436 0,7 100,0 0 0 71,1 100,0 4,3 334 BroekhovenjFat. 2.252 3,6 30,9 21,1 48,0 76,7 47,7 4,0 371 Trouwlaan e.o. 2.130 3,4 47,5 18,1 34,4 88,4 34,6 4,0 351 Oerle 2.334 3,8 59,7 17,5 22,8 49,4 84,3 3,5 340 KorveIjSt. Anna 3.598 5,8 40,7 21,4 37,9 72,5 51,6 3,8 414 Oud Groenewoud 1.502 2,4 56,0 8,5 35,5 93,0 76,2 4,4 317 Nieuw Groenewoud 1.272 2,1 75,9 1,7 22,3 72,8 94,3 3,5 516 de Blaak 2.039 3,3 5,7 5,6 88,7 100,0 99,8 4,2 797 Zorgvlied 1.526 2,5 37,5 18,5 44,0 78,6 87,4 5,1 414 de Reit 2.678 4,3 30,7 27,6 41,7 56,2 82,3 4,2 376 't Zand 5.196 8,4 50,6 21,5 27,8 50,9 99,0 4,2 382 Wandelbos 3.660 5,9 67,9 13,0 19,1 58,7 100,0 4,2 429 Reeshof 3.240 5,2 28,7 11,5 59,8 88,9 100,0 3,7 599 Stokhasselt 2.963 4,8 81,9 1,1 17,0 44,4 100,0 4,2 421 Heikant 4.920 8,0 69,2 6,9 23,9 48,8 98,2 4,3 507 Quirijnstok 1.926 3,1 58,6 11,6 29,8 55,0 99,6 4,4 571 overig 733 1,2 5,9 20,9 73,3 96,5 55,9 4,9 243 Tilburg 61.874 100,0 45,3 16,7 38,0 67,0 73,7 4,1 419

* zie voor STRW·wijkindeling bijlage 1 ** huur alleen van sociale huurwoningen, per 1 juli 1990, geïndexeerd t.o.v. 1 januari 1987

2.2.2 De sociale huursector

Op 1 januari 1990 is 45% van de woningvoorraad in het bezit van de sociale verhuurders in Tilburg. In de gemeente zijn vier corporaties, te weten:

- Stichting Verenigde Woningcorporaties (SVW); - Vereniging Volkshuisvesting Tilburg (VVT); - Bouwvereniging de Woonstad;

- Tilburgsche Bouwvereeniging (TBV).

Het woningbezit uit het jaarverslag van een corporatie is inclusief de eenheden. In de woningkartotheek van de gemeente Tilburg zijn de onzelfstandige eenhe-den niet opgenomen. Dit verklaart het verschil van het aantal woningen in de twee bronnen. In het onderstaande worden de twee bronnen door elkaar gebruikt, maar steeds wordt de bron vermeld.

Tabel 2.5 Woningbezit van de Tilburgse corporaties, gebaseerd op jaarver-slag 1989 en woningkartotheek per 1 januari 1990

jaarverslag woningkartotheek SVW 10.283 1) 10.065

vvr

7.629 2) 6.847 Woonstad 6333 2) 6.129 TBV 5.134 2) 4.986 totaal 29379 28.027

1) woningbezit minus bezit Stichting Hart van Brabant 2) verhuureenheden minus garages en overige objecten bron: jaarverslagen 1989 en woningkartotheek gemeente Tilburg

Tabel 2.6 Sociale huurvoorraad in TIlburg naar bouwperiode en corporatie per 1 januari 1990 (in %)

svw

vvr

Woonstad TBV soc. huurbezit

vooroorlogs 5,0 27,2 3,3 1,9 9,5 1946-1960 13,8 47,4 15,5 21,0 23,7 1961-1970 42,9 17,5 28,2 27,7 30,8 1971-1980 27,8 1,8 18,5 22,8 18,5 1981-1989 10,4 6,3 34,5 26,5 17,5 totaal (abs.) 10.065 6.847 6.129 4.986 28.027

Tabel 2.7 Sociale huurvoorraad in Tilburg naar aantal kamers en corporatie per 1 januari 1990 (in %)

svw

VVT Woonstad TBV soc. huurbezit

1-2 kamers 11,6 10,3 27,4 13,6 15,1 3 kamers 13,3 18,0 18,5 26,3 17,9 4 kamers 53,0 52,0 36,3 38,9 46,6 5 kamers 17,0 13,6 13,1 18,0 15,5 6 of meer kamers 5,1 6,0 4,8 3,3 4,9 totaal (abs.) 10.065 6.847 6.129 4.986 28.027

bron: woningkartotheek gemeente Tilburg, OTB-bewerking

Tabel 2.8 Sociale huurvoorraad in Tilburg naar huurklasse en corporatie per 1 januari 1990 (in %)

svw

VVT Woonstad· TBV soc. huurbezit

<350 25,6 49,0 9,4 (12,4) 21,2 27,0 350-450 21,3 34,4 19,9 (26,2) 25,0 24,8 450-600 41,4 12,2 30,4 (40,1) 43,4 32,2 >600 11,7 4,0 16,3 (21,4) 10,3 10,6 onbekend 0,4 24,0 0,1 5,4 totaal (abs.) 10.065 6.847 6.129 4.986 28.027

• tussen haakjes exclusief onbekend

bron: woningkartotheek gemeente Tilburg, OTB-bewerking

Tabel 2.9 Sociale huurvoorraad in Tilburg naar type woning en corporatie per 1 januari 1990 (in %)

svw

VVT Woonstad' TBV soc. huurbezit

eengezinshuis 42,9 72,6 42,8 38,9 galerijflat 39,1 6,6 13,3 29,2 portiekflat 13,6 15,8 27,8 22,0 benedenwoning 2,2 0,9 4,7 4,7 bovenwoning 0,9 0,8 2,2 2,2 duplexwoning 0,1 3,0 4,4 0,5 maisonnette 1,2 0,2 4,0 2,4 overig 0,1 1;0 0 totaal (abs.) 10.065 6.847 6.129 4.986

• De aantallen uit de kartotheek wijken af van de aantallen die Woonstad zelf hanteert bron: woningkartotheek gemeente Tilburg, OTB-bewerking

49,4 23,7 18,7 2,9 1,4 1,8 1,8 0,2 28.027

Tabel 2.10 Sociale huurvoorraad in Tilburg naar STRW-wijk en corporatie per 1 januari 1990 (in %)

SVW

vvr

Woonstad TBV soc. huurbezit

Centrum 7,9 1,1 7,0 5,0 5,5 Tivoli 1,3 0,1 3,8 1,3 Loven 1,6 2,8 0,8 1,4 Besterd 3,2 0,3 1,7 0,8 1,7 Gasthuisstraat 0,4 0,8 7,2 3,5 2,5 Hoefstraat 3,0 9,4 0,8 0,8 3,7 Goirke 0,0 2,8 5,3 0,7 2,0 Hasselt 4,3 2,8 7,7 9,2 5,6 Jeruzalem 6,3 0,1 1,6 Broekhoven/Fat. 0,7 1,9 4,3 4,7 2,5 Trouwlaan e.o. 0,8 12,9 0,7 0,2 3,6 Oerle 1,6 5,0 2,5 14,8 5,0 Korvel 1,2 9,3 6,2 6,7 5,2 Oud Groenewoud 1,5 7,1 1,3 2,5 3,0 Nieuw Groenewoud 5,7 0,0 3,3 3,7 3,4 Blaak 0,1 2,2 0,4 Zorgvlied 1,3 5,1 0,5 1,2 2,0 de Reit 2,1 8,3 0,6 0,1 2,9 't Zand 9,2 13,6 7,9 5,7 9,4 Wandelbos 8,8 4,6 8,8 14,7 8,9 Reeshof 3,1 1,4 4,6 4,9 3,3 Stokhasselt 14,7 4,4 10,6 8,7 Heikant 20,8 7,4 17,2 12,1 Quirijnstok 6,6 6,6 1,2 4,0 overig 0,0 0,2 0,3 0,1 0,2 totaal (abs.) 10.065 6.847 6.129 4.986 28.027

bron: woningkartotheek gemeente Tilburg, OTB-bewerking

Stichting Verenigde WoningcotpOraties

Het bezit van SVW is voor 95% na de oorlog gebouwd. Het grootste deel is in

de periode 1961-1970 gerealiseerd. SVW bezit veel woningen in galerijflats (39% van het bezit) en 14% van het bezit wordt gevormd door portiekflats.

Het grootste deel van de woningvoorraad wordt gevormd door de eengezinshui-zen (43%). De huren zijn gemiddeld iets hoger dan het overige sociale huurbe-zit, met name de klasse 450-600 gulden is fors (41%).

SVW bezit relatief grote woningen, de vier- en vijfkamerwoningen zijn iets oververtegenwoordigd ten opzichte van de totale sociale huurvoorraad.

Het bezit van SVW is verdeeld over 150 complexen en is relatief jong (in 1987 was het gemiddeld bouwjaar 1968). Het bezit is voor een groot deel (ruca 42%)

meergezinshuizen in Tilburg-noord is eenzijdig samengesteld (alleen vierkamer-woningen) en weinig aantrekkelijk geprijsd. De hoogbouw in Tilburg-Noord vervult een functie op de startersmarkt. Er wordt naar verhouding veel verhuurd aan jonge samenwonende huishoudens die snel willen beschikken over een woning. De wachttijd bedraagt slechts enkele maanden. In Tilburg-Noord worden verder nog circa 500 eengezinshuizen en maisonnettes beheerd.

In Reeshof is een nieuwbouwproject van 270 eengezinshuizen en zijn RAT-eenheden in beheer. In de wijken 20 en 19 (Wandelbos en 't Zand) heeft SVW veel portiekflats en grotere eengezinshuizen. Verder is er een seniorencomplex. In de wijken 16, 17 en 18 is slechts een beperkt bezit; enkele middelhoogbouw-flats en eengezinshuizen uit de jaren vijftig.

In Tilburg-zuid (wijken 14 en 15) is relatief veel bezit; eengezinshuizen uit de jaren zeventig en RAT-eenheden. Verder zijn hier een aantal complexen van voor de oorlog inmiddels gerenoveerd. Binnen de Ringbaan in Tilburg-zuid zijn flatwoningen voor bejaarden en jongeren gebouwd.

In het centrum ten noorden van de spoorbaan zijn vooroorlogse gerenoveerde eengezinshuizen, eengezinshuizen uit de jaren vijftig en verder nog enkele nieuwbouweengezinscomplexen.

Vereniging Volkshuisvesting Tilburg

Het bezit van de VVT bestaat uit de voormalige woningvoorraad van het gemeentelijk woningbedrijf en is verspreid over circa 140 complexen. Het bezit is relatief oud (in 1987 was het gemiddeld bouwjaar 1952); veel woningen (27%) zijn vóór de oorlog gebouwd en in de periode na 1970 zijn er vooral RAT-woningen en aangekocht bezit uit het centrum toegevoegd aan de voorraad. De onderhoudsbehoefte is groot.

In tabel 2.11 is het bezit van de VVT weergegeven naar bouwtype. Gegevens zijn inclusief de eenheden en dit verklaart het verschil met tabel 2.9.

Het aandeel woningen in meergezinshuizen (vooral portiekwoningen) is_ nog geen 20% (van het bezit inclusief eenheden) en dit is een gunstige uitzondering vergeleken met het bezit van de andere corporaties en de gehele Tilburgse voorraad (33%). Het aandeel eengezinshuizen is 67% (exclusief eenheden is dat 73%) Het merendeel van het bezit zijn eengezinshuizen binnen de Ringbanen en in een ruime kring rondom het stadscentrum (vooroorlogs). Het naoorlogse bezit is gelegen in de uitbreidingswijken van direct na de oorlog die aan de Ringbanen grenzen (met name in het zuid-oosten zoals Trouwlaan, Jeruzalem en Korvel). In de ontwikkeling van de wijken de Reit en 't Zand heeft het VVT-bezit ook nog een rol gespeeld en oök in de wijken in het noorden zijn nog enkele complexen van de VVT gelegen.

Inmiddels is nagenoeg het gehele vooroorlogse bezit gerenoveerd en er zijn vooral woontechnische verbeteringen aangebracht. Onderhoudstechnische problemen van het casco worden in de nabije toekomst verwacht.

Voor het naoorlogse bezit wordt een groot-onderhouds- en verbeteringspro-gramma uitgevoerd.

Tabe12.11 VVT-bezit naar bouwtype per 31 december 1989 bouwtype eengezinshuizen Dleergezinshuizen w.v. < 4 woonl. - w.v. > 4 woonl. HAT-eenheden overig totaal (abs.) bron: beleidsplan

vvr

% 66,9 18,6 12,1 6,5 8,6 5,9 7.569

De gemiddelde huurprijs was in 1987 gemiddeld 35% lager dan de huurprijs van het Nederlandse corporatiebezit. Bijna de helft van de VVT-woningen heeft een kale maandhuur van onder de 350 gulden en slechts 16% heeft een huur hoger dan 450 gulden. De woningen bestaan voor meer dan de helft uit 4 kamers. Woningen bestaande uit één of twee kamers komen relatief minder voor in het VVT-bezit dan in de sociale huurvoorraad.

Bouwvereniging de Woonstad

De Woonstad is in 1989 ontstaan door een fusie van de woningbouwvereniging Samenwerking en de Stichting Studentenhuisvesting Tilburg. Het bezit is vrij jong (in 1987 was het gemiddelde bouwjaar van het Samenwerkingsbezit 1972) en er is slechts één vooroorlogs complex. Van het totale bezit is bijna 97% na de oorlog gebouwd. Het totale bezit is opgedeeld in ruim 100 complexen.

Door de fusie met de studentenhuisvesting heeft Woonstad voor een deel een uniek bezit. Via de studentenhuisvesting zijn ongeveer 1500 verhuureenheden in-gebracht, waarvan zo'n 1400 één kamer telt. Samenwerking had 4.700 woningen, waarbij veel eengezinshuizen,vier hoogbouwflats en enkele flats met drie woonlagen. Bovendien heeft de Woonstad zo'n 600 RAT-eenheden en bemiddelt de bouwvereniging op de particuliere woningmarkt. Van het bezit is 43% een eengezinshuis, 13% een woning in een galerijflat en bijna 28% een woning in

een portiekflat1• Het karakter van het bezit van de Woonstad komt tot uiting in het grote aandeel één- en tweekamerwoningen (ruim 27%). De huur van het bezit, dat in 1989 via de Studentenhuisvesting is toegevoegd, is onbekend; waardoor van 24% van het bezit geen huurklasse bekend is. Wanneer dit buiten beschouwing gelaten wordt, blijkt dat de huurders van de Woonstad relatief hoge huren betalen; ruim 60% betaalt meer dan 450 gulden per maand.

Het bezit is verspreid over de gehele stad. De HAT-eenheden in het centrum of in het zuiden, de kamers vooral in het centrum en één kamercomplex iri het noorden.

Door het jonge bezit zijn er weinig renovatie- of groot-onderhoudsplannen; het bezit is kwalitatief goed te noemen.

De eengezinshuizen zijn met name in het noorden (wijken 22 en 23), het westen (wijk 19, 20 en 21) te vinden. Het beperkte aantal hoogbouwflats ligt in wijk 24 en in wijk 20 zijn de portiekflats van drie woonlagen gesitueerd. In wijk 14 zijn tenslotte ook enkele galerijflats en portiekflats gelegen.

In wijk 13 ligt een probleemcomplex (Korvel of Uitvindersbuurt), waar ook

vvr

en TBV bezit hebben en daarvoor wordt een gezamenlijk plan van aanpak opgezet. Verder vragen alle HAT-complexen extra aandacht op het gebied van beheer.

Tilburgsche Bouwvereeniging

De TBV heeft ook een relatief jong bezit (gemiddeld bouwjaar 1965 in 1987). Veel vooroorlogs bezit is gesloopt en door nieuwbouw vervangen. Met name in

de periode 1965-1985 is er veel gebouwd. Het bezit is verspreid over 62 com-plexen. TBV heeft bezit in wijk 23 (meergezinshuizen), 20, 21, 5, 7, 8 een beperkt aantal woningen in het centrum en een aantal verspreid liggende complexen in het zuiden van Tilburg (vooral in Oerle).

Bijna 40% van het TBV-bezit wordt gevormd door eengezinshuizen en in het overige bezit is bijna 50% een woning in een meergezinshuis en 9% een bejaar-denwoning.

Voor het grootste deel van de woningen (43%) betalen de huurders tussen de 450 en 600 gulden per maand.

Het (oudste) woningbezit wordt complexgewijs gerenoveerd, waarbij jaarlijks één of twee complexen aan de beurt zijn. De TBV hanteert bij de renovatieplanning ( de volgende criteria: _ technische kwaliteit, verhuurbaarheid, toekomstwaarde en leeftijd.

Het TBV heeft voor het bezit in de zogenaamde Uitvindersbuurt (wijk 11) een

plan van aanpak opgesteld. .

TabeI2.12 TBV-bezit verdeeld naar bouwperiode en bouwwijze (in %)

totaal eengez. meergez. bejaardenwon.

vooroorlogs 1,5 1,5 1945-1957 21,5 12,0 9,5 1958-1975 46,3 20,4 22,1 3,7 > 1975 30,7 7,7 17,8 5,2 totaal 100,0 41,6 49,4 8,9 bron: jaarverslag TBV 1989

2.2.3 De woningvoorraad tot het jaar 2000

In het meerjarenprogramma woningbouw 1991-1995 (augustus 1990) geeft de gemeente aan dat in haar optiek het maximaal mogelijke woningbouwprogram-ma (conform de provinciale richtcijfers) gerealiseerd moet worden. Tot het jaar 2000 zullen dan nog circa 8.400 woningen gerealiseerd moeten worden, waarmee

de voorraad dan op circa 70.350 woningen zal komen (de nieuwbouw is exclusief

de vervangingsbehoefte). Voor de eigen behoefte zouden er 5.500 woningen

nodig zijn en het resterende deel wu voor de instroom bedoeld zijn. De

nieuw-bouw zal met name in het westen van Tilburg plaatsvinden (Reeshof), maar ook

in invulplannen verspreid over de stad, in Blaak (wijk 16) en aan de noordrand

van de stad

.-Tot het jaar 2000 moeten er dus circa 8.400 woningen gereed komen, waarvan

ongeveer 50% in de ongesubsidieerde sector. In totaal moet circa 70% als

koopwoning worden gebouwd. De nadruk moet liggen op de eengezinshuizen.

Aan huurwoningen in meergezinshuizen zou volgens de gemeente geen grote

behoefte meer zijn. Wel zou er een verschuiving van de vraag naar huurflats te zien zijn, die uitgeoefend wordt door jongeren, naar een vraag uitgeoefend door ouderen. De gemeente gaat ervan uit dat de meeste te bouwen eengezinshuizen in de huursector (circa 1.7(0) bestemd zijn voor reeds in Tilburg woonachtige huishoudens, dus nauwelijks een rol spelen bij de instroom.

2.3 Woningvraag in TIlburg

De woningvraag op enig moment in Tilburg wordt gelijkgesteld aan het aantal woningbehoevende huishoudens in Tilburg op dat moment. Voor de periode 1991-2000 wordt het aantal huishoudens berekend aan de hand van drie bron-nen:

1. bevolkingsprognoses op basis van het PRIMOS-model (Prognose-Informatie

en Monitoringsysteem);

2. bevolkingsprognoses op basis van de cijfers van de gemeente Tilburg;

3. bevolkingsprognose waarvan de provincie Noord-Brabant voor het jaar 2000 uitgaat.

Het PRIMOS-model wordt in bijlage 2 nader uiteengezet. In het onderstaande

wordt uitgegaan van het relatieve aandeel van de verschillende categorieën huishoudens per leeftijdsklasse wals berekend in het PRIMOS-huishoudensmo-del.

2.3.1 Bevolking in Tilburg in de periode 1985-1990

In de periode 1985-1990 is de bevolking van Tilburg in omvang toegenomen. In 1985 en 1986 nam de bevolking nog af, maar vanaf 1987 is er sprake van een groei. De teruggang in de eerste jaren is veroorzaakt door het negatieve migra-tiesaldo. Dit is volgens de gemeente een voortzetting van een periode vanaf 1982 waarin het migratiesaldo negatief was. Vanaf 1987 is er sprake van een 'trend-breuk', want door het positieve migratiesaldo neemt de bevolking in aantal weer toe (zie tabel 2.13). De instroom uit het buitenland vormt een aanzienlijk deel van het vestigingscijfer (in 1987, 1988 en 1989 respectievelijk 19,3, 20,6 en 18,2%) en dit is beduidend hoger dan in Nederland (in genoemde jaren onge-veer 14%).

Het migratiesaldo in 1990 is zelfs nog groter dan de jaren ervoor. De gemeente schrijft dat toe aan de instroom van studenten en het groeiende aantal instro-mende buitenlanders. De studenten zouden zich inschrijven in de gemeente waar zij studeren om in aanmerking te komen voor een hogere basisbeurs. In hoeverre zij zich ook daadwerkelijk in Tilburg vestigen is nog onduidelijk.

Het positieve migratiesaldo is vooral toe te schrijven aan de groep onder de 30 jaar, waarbij het vooral de jongeren tussen de 15 en 19 jaar zijn, die de grootste inbreng hebben gehad. De groep 30 tot 49 jaar is in alle jaren teruggelopen in aantal. De groep 50-plussers kende geen grote veranderingen door de in- of uitmigratie in de afgelopen jaren. .

Op 1 januari 1990 bestaat de bevolking uit 156.277 inwoners. De relatieve aandelen van de leeftijdsklassen die in tabel 2.13 zijn onderscheiden, wijken niet op grote schaal af van die in Nederland. De groep jongeren tot 15 jaar is iets ondervertegenwoordigd (1,7%-punt minder) en de groep van 15 tot 25-jarigen is iets (2,0%) oververtegenwoordigd. De aanwezigheid van enkele instellingen voor vervolgonderwijs in Tilburg vormt hiervoor de verklaring. De overige groepen vormen een afspiegeling van de Nederlandse verhoudingen. De ouderen in Tilburg (55 jaar en ouder) vormen 22,0% van de bevolking (Nederland 22,3%).

Tabel 2.13 Loop van de bevolking in Tilburg in de periode 1985-1990,

peilda-tum 1 januari

jaar aantal totaal totaal migratie- geboorte sterfte totaal

personen vestiging vertrek saldo saldo

1985 153.812 -111 1986 153.701 -76 1987 153.625 6.561 6.212 +349 1.828 1.314 +800 1988 154.425 6.278 5.933 +345 1.764 1.364 +685 1989 155.110 6.871 5.916 +955 1.821 1.385 +1.311 1990 156.421 bron: CBS-statistieken

Tabel 2.14 Opbouw bevolking per 1 januari TIlburg en Nederland

leeftijdsklasse Tilburg abs.

0-14 25.780 15-24 27.914 25-34 27.581 35-44 23.547 45-54 17.046 55-64 14.854 65-74 11.616 75+ 7.939 totaal· 156.277

• afwijkend t.o.v. tabel 2.13 door administratieve correcties bron: gemeente Tilburg + CBS-statistiek

1990 naar leeftijdsklasse in Tilburg % Nederland % 16,5 18,2 17,9 15,9 17,6 16,8 15,1 15,6 10,9 11,2 ~ 9,5 9,4 7,4 7;3 5,1 5,6 100,0 100,0

2.3.2. Bevolking in sociale huurbezit op 1 januari 1990

Via de beschikbare gegevens van de woningkartotheek kan het leeftijdsprofiel van gehéel Tilburg worden ~gezet tegen die van de corporaties. Omdat in het

beschikbare bestand de wooneenheden ontbreken, worden op deze plaats

eveneens de totaalcijfers voor geheel Tilburg gepresenteerd, die iets afwijken van de cijfers uit de vorige pagina.

Tabel 2.15 laat een beeld zien van een relatief oudere bevolking in de sociale huursector; ouderen vanaf 45 jaar zijn oververtegenwoordigd. Wat betreft de ondervertegenwoordiging van de jongeren geldt een uitzondering; de klasse 15-24 volgt namelijk het Tilburgse gemiddelde.

In tabel 2.16 is weergegeven hoe de Tilburgse huishoudens zijn verdeeld over de verschillende sectoren. Ten opzichte van Tilburg zijn oververtegenwoordigd: de éénoudergezinnen en de alleenstaanden (het aandeel van de ongehuwd samen-wonenden in de categorie alleenstaanden is onbekend). Volledige gezinnen met kinderen zijn ondervertegenwoordigd. De vertegenwoordiging van gehuwden zonder kinderen volgt het gemiddelde van Tilburg.

Volledige gezinnen met kinderen zijn zeer sterk oververtegenwoordigd in de koopsector. Ook de gehuwden zonder kinderen zijn hier duidelijk oververtegen-woordigd, terwijl de alleenstaanden naar verhouding minder in de koopsector wonen.

De particuliere huursector bestaat voor circa 72% uit alleenstaanden. De overige huishoudenscategorieën zijn ondervertegenwoordigd.

Tabel 2.15 Opbouw bevolking per 1 januari 1990 naar leeftijdsklasse in de sociale huursector en geheel Tilburg

leeftijdsgroep sociale huursector Tilburg verschil

Gaar) _{abs. % abs. %} %

0-14 9.226 (14,7) 23.812 (16,0) -1,3 15-24 10.167 (16,2) 24.095 (16,2) 0,0 25-34 10.185 (16,2) 26.994 (18,1) -1,9 35-44 7.846 (12,5) 23.133 (15,5) -3,0 45-54 7.498 (11,9) 17.246 (11,6) +0,3 55-64 7.676 (12,2) 14.666 (9,8) +2,4 '. 65-74 6.683 (10,6) 11.771 (7,9) +2,7 75+ 3.481 (5,5) 7.291 (4,9) +0,6 totaal 63.723 (100) 151.032 (100)

bron: woningkartotheek gemeente Tilburg

Tabel 2.16 Huishoudenstypen naar eigendomsverhouding

gehuwd zonder gezin met éénoudergezin alleenstaand totaal kinderen kinderen

abs. % abs. % abs. % abs. % abs. %

soc. huur 5.649 (17,9) 6.888 (21,8) 3.800 (12,0) 15.278 (48,3) 31.615 (100) part. huur 1.735 (12,9) 1.497 (11,1) 599 (4,5) 9599 (71,5) 13.430 (100) koop 5.300 (19,7) 11.610 (43,2) 1.046 (3,9) 8.888 (33,1) 26.844 (100) totaal U.684 (17,6) 19.995 (27,8) 5.445 (7,6) 33.765 (46,9) 71.889 (100) bron: woningkartotheek gemeente Tilburg

2.3.3 Bevolkings- en huishoudensprognoses op basis van het PRIMOS-model

De bevolkingsprognoses voor 1991, 1995 en 2000 die zijn berekend met het PRIMOS-bevolkingsmodel, zijn in tabel 2.17 weergegeven. De cijfers zijn gecorrigeerd voor het aantal inwoners op 1 januari 199<Y. Het aantal inwoners in Tilburg zal volgens de PRIMOS-prognose toenemen van 156.277 in 1990 tot 160.915 in het jaar 2000. Het aandeel van de verschillende leeftijdsklassen zal fors gewijzigd worden in het komende decennium. De groep tot 15 jaar blijft relatief gezien nagenoeg gelijk, maar de groep 15 tot 25-jarigen kent een teruggang van 17,9% in 1990 naar 12,8% in het jaar 2000. In 1995 is die gang reeds goed zichtbaar, want dan is het relatieve aandeel 14,5%. De

terug-In de berekeningen van INRO-TNO, gebaseerd op bevolkingsgegevens uit 1989, werd aangegeven dat op 1 januari 1990 Tilburg 156.430 inwoners zou hebben. In werkelijkheid waren het er op die datum 156.277; een verschil van slechts 0,098%. Om de uitgangssitua-tie (1990) van het PRIMOS-model toch overeen te laten komen met de werkelijkheid is de berekende bevolking gecorrigeerd. Hierbij is per leeftijdsklasse een correct toegepast, zodat in 1990 het totaalcijfer van PRIMOS en de totale bevolking overeen komen. Deze correctiefactoren per leeftijdsklasse zijn ook in de prognoses van latere jaren toegepast.

gang heeft te maken met de kleinere aantallen kinderen in 1990 in de leeftijds-klassen tot 15 jaar. De eventuele extra instroom van studenten is niet meegeno-men. Wel is rekening gehouden met de instroom van studenten vergelijkbaar met die in de periode 1985-1990. Met een eventuele extra instroom kan pas gerekend worden als er sprake is van een structurele trend.

De groep 25 tot 34-jarigen kent een lichte stijging halverwege het decennium, maar in het jaar 2000 is het aandeel van deze groep weer op het niveau van 1990. Voor de groep van inwoners in de leeftijdsklasse van 35 tot 45 jaar geldt iets dergelijks, zij het dat er in 1995 juist een lichte teruggang is.

De leeftijdsklassen boven de 44 jaar nemen in de komende tien jaar alle toe in relatieve en absolute omvang. De groep 45-54-jarigen neemt toe van 10,9 naar 13,9% en de groep vanaf 55 jaar neemt toe van 22,0% in 1990 tot 23,9% in het jaar 2000. Tilburg ontkomt niet aan de ontgroening en vergrijzing, zoals dat ook voor geheel Nederland geldt.

Met het PRIMOS-huishoudensmodel is het mogelijk om hët aantal woningbe-hoevende huishoudens te berekenen. Het model maakt onderscheid in elf categorieën huishoudens, waarbij de categorie samenwonenden staat voor gehuwd en ongehuwd samenwonenden. Een aantal categorieën is in dit onder-zoek samengevoegd. De categorie alleenstaanden is opgebouwd uit de alleen-staanden, de éénpersoons verweduwde en gescheiden huishoudens. De categorie tweepersoonshuishoudens bestaat uit de samenwonenden en de tweepersoons verweduwde en gescheiden huishoudens. De categorie meerpersoonshuishoudens ten slotte, bestaat uit de huishoudens die of samenwonend of verweduwd of gescheiden zijn en uit meer dan twee personen bestaan. De prognosecijfers van

Tabel 2.17 Bevolkingsprognoses voor 1991, 1995 en 2000 op basis van het

PRIMOS-model naar leeftijdsklasse (in % van totale bevolking)

leeftijdsklasse Gaar) 1990 1991 1995 2000 0-14 16,5 16,4 16,3 16,6 15-24 17,9 17,2 14,5 12,8 25-34 17,6 18,0 18,9 17,6 35-44 15,1 15,1 14,7 15,1 45-54 10,9 11,2 12,8 13,9 55-64 9,5 9,4 9,3 9,7 65-74 7,4 7,5 7,9 7,8 75+ 5,1 5,2 5,6 6,4 totaal (abs.) 156.277 157.167 159.389 160.915

het PRIMOS-model zijn gecorrigeerd naar het aantal bewoonde woningen en eenheden op 1 januari 1990 in Tilburg3•

In het PRIMOS-huishoudensmodel wordt ook berekend hoeveel mensen niet tot een huishouden zullen behoren (in een verzorgingstehuis, inrichting o.i.d. wonen). Dit aantal loopt langzaam op tot het jaar 2000; 2.581 in 1990, 2.622 in 1991, 2.642 in 1995 en 2.861 in 2000. De groei van de hoogste leeftijdsklassen is hiervan de oorzaak.

In bijlage 3 zijn de prognoses per onderscheiden jaar uitgesplitst naar soort huishouden. De leeftijden in tabel 2.18 zijn die van het hoofd van het huishou-den.

In 1990 zijn er in Tilburg 70.862 huishoudens. Bijna een kwart van de huis-houdens in 1990 is in de leeftijdsklasse van 25 tot 34 jaar te vinden. Dit zijn voor bijna 40% alleenstaanden. De ouderen vormen ruim 31% van alle huishoudens en ook hier zijn het vaak alleenstaanden (45%).

Tabel 2.18 Huishoudensprognoses voor 1990, 1991, 1995 en 2000 op basis van het PRIMOS-model naar leeftijdsklasse (absoluut en procentueel)

leeftijdsklasse Gaar) 1990 1991 1995 2000 0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+ totaal abs. 0 7.575 16.946 14.020 10.204 9.402 7.957 4.758 70.862 % 0,0 10,7 23,9 19,8 14,4 13,3 11,2 6,7 100,0 abs. % 0 0,0 7.425 10,3 17.381 24,2 14.181 19,7 10.559 14,7 9.364 13,0 8.088 11,2 4.961 6,9 71.958 100,0 abs. % abs. % 0 0,0 0 0,0 6.428 8,5 5.532 7,2 18.539 24,6 17.606 22,8 14.230 18,9 15.043 19,5 12.484 16,6 13.972 18,1 9.536 12,7 10.042 13,0 8.517 11,3 8.543 11,1 5.492 7,3 6.381 8,3 75.225 100,0 77.119 100,0 bron: INRO-TNO, OTB-bewerking

3 Het aantal bewoonde andere ruimten (b.a.r.) en bewoonde kamers is geschat door in het WBO 85/86 na te gaan hoeveel huishoudens op kamers of in een b.a.r. wonen. In Tilburg woonde in 1985 8,1% van de huishoudens op kamers of in b.a.r.'s. De overige 91,9% is

gelijk aan de woningen en eenheden minus de leegstand. Van deze cijfers is verondersteld dat ze in 1990 ook van kracht zijn. In Tilburg zijn op 1 januari 1990 61.951 woningen plus 4.630 eenheden minus 1.461 leegstaande woningen (=91,9%). Dit betekent dat 8,1% gelijk is aan 5.740. Verondersteld is dat er in Tilburg 5.740 huishoudens op een kamer of in een b.a.r. wonen.

In totaal zijn er in Tilburg op 1 januari 1990 70.860 huishoudens woonachtig. Het PRI-MOS-huishoudensmodel kwam tot 66.406 huishoudens. De correctiefactor is derhalve vastgesteld op 1,0671. De prognoses voor 1991, 1995 en 2000 zijn met eenzelfde factor verhoogd.

De alleenstaanden vormen 37% van de huishoudens in 1990, de tweepersoons-huishoudens 28% en de meerpersoonstweepersoons-huishoudens bijna 35%.

In het jaar 1995 zullen er 75.225 huishoudens zijn; 38,5% alleenstaanden, 29,1% tweepersoonshuishoudens en 32,3% meerpersoonshuishoudens. In het jaar 2000 is het aantal huishoudens toegenomen tot 77.119 en is het aandeel van de alleenstaanden gestegen tot 39,4%. Ook is het aandeel van de tweepersoonshuis-houdens toegenomen (29,3%) en is de fractie van de meerpersoonshuistweepersoonshuis-houdens afgenomen (31,1 %). De afname is met name te zien bij de drie- en vierpersoons-huishoudens. De huishoudens die groter dan vier personen zijn, zullen in de periode 1990-2000 in omvang toenemen.

In de periode 1990-2000 zal het aandeel jongere huishoudens (tot 25 jaar) afnemen (van 10,7 naar 7,2%) en neemt het aandeel ouderen toe (van 31,2 naar 32,4%). De sterkste stijging zal plaatsvinden in de categorie 45-54 jaar, waarvan tussen 1990 en 2000 het aandeel toeneemt van 14,4% tot 18,1%.

Absoluut gezien nemen alle leeftijdsklassen in omvang toe, uitgezonderd de leeftijdsklasse 15 tot 24 jaar.

2.3.4 Bevolkings- en huishoudensprognoses op basis van gemeente-berekeningen De gemeente Tilburg prognotiseert de bevolkingsomvang. Daarbij worden drie varianten onderscheiden. In de minimumvariant wordt verondersteld dat er de komende jaren sprake zal zijn van een negatief migratie-saldo. In de midden-variant is de veronderstelling dat er een migratiesaldo van 0 is en de maximum-variant gaat uit van een positief migratiesaldo. De aannamen over het geboorte-en sterftecijfer zijn in de drie variantgeboorte-en naggeboorte-enoeg gelijk.

De minimumvariant is gebaseerd op de migratiecijfers uit de periode 1982-1986. De aannamen worden niet realistisch geacht door de gemeente, omdat de ver-wachting is dat er sprake zal zijn van een positief migratiesaldo in de jaren negentig. Ook de middenvariant is daardoor niet realistisch te noemen.

De maximumvariant wordt door de gemeente als meest realistisch beschouwd en hiermee wordt in het onderstaande verder gewerkt.

In december 1990 is een duidelijker beeld wat de bevolkingsomvang op 1 januari 1991 zal zijn. Het blijkt dat de maximum variant nog niet realistisch genoeg is geweest; verwacht wordt dat de bevolking op 1 januari 1991 158.500 zielen zal omvatten. In paragraaf 2.3.1 is aangegeven dat de instroom van studenten en buitenlanders groter is dan verwacht en dat daardoor de bevolking groter wordt. In hoeverre hier sprake is van een structurele trend is niet duidelijk en daardoor zijn de prognoses uit 1990 niet herzien.· In het onderstaande worden zowel de prognose voor 1991 (gebaseerd op berekeningen uit de maximumvariant) als de verwachting voor 1991 (gebaseerd op de situatie in december 1990) weergege-ven.

Tabel 2.19 Bevolkingsprognoses voor 1991, 1995 en 2000 berekend door de gemeente Tilburg jaar 1990 1991 (prognose) 1991 (verwachting in dec. 1990) 1995 2000

bron: gemeente Tilburg

aantal inwoners 156.277 157.192 158.500 160.405 163.665

Tabel 2.20 Huishoudensprognoses voor 1991, 1995 en 2000 op basis van de bevolkingsprognoses van de gemeente en het PRIMOS-huishou-densmodel naar leeftijdsklasse

leeftijdsklasse Gaar) prognose verwachting

1991 1991 1995 2000 0-14 0 0 0 0 15-24 7.426 7.488 6.469 5.626 25-34 17.384 17.528 18.657 17.907 35-44 14.183 14.301 14.320 15.300 45-54 10.561 10.649 12.564 14.210 55-64 9.365 9.443 9.596 10.214 65-14 8.089 8.156 8.571 8.689 75+ 4.962 5.003 5.527 6.490 totaal 71.969 72.568 75.705 78.437

bron: OTB en INRO-TNO

Volgens de berekeningen van de gemeente zal de bevolking toenemen van 156.277 personen in 1990 tot 163.445 personen in het jaar 2000 (zie tabel 2.19).

De bevolking per leeftijdsklasse is in tabel 2.20 verdeeld over de verschillende categorieën huishoudens. Hierbij is gewerkt met de relatieve aandelen in de desbetreffende jaren, die in het PRIMOS-huishoudensmodel zijn berekend .. In de gemeentelijke prognoses zal het aantal huishoudens toenemen van 70.862 in 1990 naar 78.437 in 2000. In 1991 zullen er volgens de prognoses 71.696 huishoudens zijn, maar uitgaande van de verwachting in december 1990 zal het aantal huishoudens 72.568 bedragen.

In bijlage 3 zijn de huishoudensprognoses onderscheiden naar de verschillende categorieën. De verhouding tussen de verschillende categorieën en die tussen de leeftijdsklassen is gelijk aan hetgeen in paragraaf 2.3.2 daarover gesteld is.

2.3.5 Bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie in het jaar 2000 De provincie Noord-Brabant gaat in haar streekplanbeleid uit van een Tilburgs inwonertal van 169.700 in het jaar 2000. Het betreft hier een taakstellende prognose waarbij de provincie zich door het woningbouwbeleid richt op het versterken van de stad en het terugdringen van de migratie uit de steden. Het aantal huishoudens dat bij een dergelijke bevolkingsomvang zou bestaan, is in tabel 2.21 weergegeven. In het jaar 2000 zouden er 81.330 huishoudens zijn. Ten slotte is in tabel 2.22 een overzicht gemaakt van de verschillende geprog-notiseerde huishoudensaantallen in de periode 1990-2000. Het is duidelijk dat alle drie de prognoses een toename verwachten van het aantal huishoudens in de periode 1990-2000. De groei van het aantal huishoudens gaat gepaard met een afname van de jongere huishoudens, een sterke groei van de middelbare leeftijdsgroepen en een geringere stijging van de oudere huishoudens. Het aandeel kleinere huishoudens neemt daarbij ook toe.

Tabel 2.21 Taakstellende bevolkingsprognose van de provincie en huishou-densprognose op basis van het PRIMOS-huishoudensmodel in 2000 leeftijdsklasse Gaar) 0-14 15-24 25-34 35-44 . 45-54 55-64 65-74 75+ totaal huishoudenS totaal bevolking

bron: OTB en INRO-TNO

Tabel 2.22 Huishoudensprognoses in Tilburg in de periode 1991-2000

PRIMOS gemeente provincie 1991 71.958 . 71.969 72.568 1995 75.125 75.705 2000

o

5.834 18.567 15.864 14.734 10.591 9.010 6.730 81.330 169.700 2000 77.119 78.437 81.330

2.3.6 Woningzoekenden

Een belangrijke dimensie van de vraagontwikkeling is de mate waarin huishou-dens staan ingeschreven als woningzoekende. Omdat in dergelijke bestanden vaak sprake is van 'vervuiling' e.d., kan aan deze cijfers geen absolute betekenis worden verbonden. Niettemin kunnen dergelijke cijfers een belangrijke indicatie opleveren van de ontwikkeling van de vraag. In tabel 2.23 is het desbetreffende cijfermateriaal weergegeven. Naast de ontwikkeling van de absolute omvang van het aantal woningzoekenden is eveneens een uitsplitsing naar woningtype in de tabel opgenomen. De tabel is als volgt opgebouwd. De volgorde van de genoem-de woningtypen is gebaseerd op het aantal woningzoekengenoem-den in 1989; per 1 januari 1989 is de vraag naar 'kleine flats' dus het grootst. Vervolgens is in de eerste kolom de absolute omvang van het aantal woningzoekenden per 1 januari 1984 afgebeeld. Deze omvang krijgt de index-waarde 100, waarna de ontwikke-ling na 1984 wordt weergegeven via een indexcijfer ten opzichte van 1984. De vraag naar twee woningtypen springt in kwantitatieve zin erg in het oog; de Tilburgers zijn met name op zoek naar 'kleine flats' en 'grqte eengezinshuizen' (tezamen 51% van de vraag in 1989). Daarna volgen de grote flats en de HAT-woningen (circa 9% van de vraag in elk woningtype in 1989).

In totaal groeit het aantal woningzoekenden met name in 1986. In de jaren 1987 en 1988 blijft dit aantal van 1986 redelijk constant, waarna in 1989 van een nieuw groei-impuls sprake is.

Tabel 2.23 Gewenste woning van woningzoekenden (naar eerste voorkeur) op 1-1-1984 (absoluut en index) tot en met 1-1-1989 (index ten opzichte van 1984)

absoluut 1984 1985 1986 1987 1988 1989

index index index index index index

flat klein 1990 100 99,4 107,5 116,3 113,0 122,4 eengez. groot 1784 100 95,9 103,7 98,1 97,5 103,4 flat groot 760 100 92,1 99,6 91,8 96,0 103,2 HAT-woning 500 100 137,2 152,0 167,4 151,0 153,2 duplexwoning 343 100 111,0 130,0 142,8 168,5 189,2 eengez. klein 721 100 98,7 94,5 88,9 80,4 85,1 bejaardenwoning 329 100 97,2 113,6 122,4 119,7 144,9 maisonnette/drive 224 100 108,0 101,7 113,8 106,7 129,4 gehandicapten won. 60 100 246,6 375,0 453,3 476,6 450,0 onbekend 351 100 77,7 50,1 43,5 47,8 45,3 overige woningen 255 100 74,1 47,0 41,9 28,2 38,0 totaal 7.317 100 100,3 106,0 108,2 106,4 114,6 bron: S.T.R.W., OTB-bewerking 25

De relatieve groei van met name de vraag naar duplexwoningen en woningen voor gehandicapten vallen het meest op; vanaf 1984 groeit het aantal inschrijvin-gen voor deze wonininschrijvin-gen sterk. Ook de inschrijving voor bejaardenwonininschrijvin-gen vertoont een stijgende tendens (de inschrijving voor HAT-woningen stijgt in 1986 en 1987, waarna zich een stabilisatie aftekent). Kwantitatief van meer betekenis is de eveneens stijgende tendens van de vraag naar kleine flatwoningen.

De inschrijving voor een groot eengezinshuis blijkt het meest stabiel te zijn (voortdurend rond de 1750 stuks). De maisonnettejdrive-in-woningen kennen ïn relatieve zin het sterkst een wisselend aantal inschrijvingen.

De inschrijving voor de nog niet genoemde woningtypen blijkt duidelijk een meer neerwaartse ontwikkeling te kennen. Dit geldt voor:

- de grote flats;

- de kleine eengezinshuizen; - de overige woningen; - de onbekende woningen.

In algemene zin is de tendens naar kleine woningen in meergezinshuizen dus groeiende (daarnaast een afname van grote flat-woningen). In dit beeld past ook de genoemde toename van de meer bijzondere - vaak kleine - woonvormen (de gehandicaptenwoningen, de bejaardenwoningen, de duplexwoningen, de HAT-woningen). Binnen de eengezinssector is het beeld omgekeerd. De vraag naar grote woningen is hier juist groeiend, terwijl de vraag naar kleinere woningen afneemt.

2.4 Ramingen van het aanbod in TIlburg

In paragraaf 2.3 is aangegeven welke huishoudensprognoses er zijn in de periode 1991-2000. Vanuit deze geprognotiseerde huishoudens kan met een aantal aannamen het benodigde kwantitatieve aanbod in die periode geprognotiseerd worden. De huishoudens worden verdeeld over huishoudens die in een woning of eenheid wonen en huishoudens in bewoonde andere ruimten (b.a.r.'s) of op kamers. Vervolgens wordt de prognose van het aantal benodigde woningen en eenheden opgehoogd met het leegstandspercentage. De aannamen hierbij zijn de volgende:

- 91,9% van de huishoudens zal in een woning of in een eenheid wonen;

- 8,1% van de huishoudens zal in een bewoonde andere ruimte (b.a.r.) of op kamers wonen;

- de werkelijke leegstand blijft gelijk aan het percentage van 1990 (2,3%). De prognoses die worden gehanteerd in paragraaf 2.3, gaan ondermeer uit van

bevolkingsomvang in het jaar 2000. Bij het uitblijven van nieuwbouw zal het bevolkingsaantal ook verminderen. In het onderstaande wordt ervan uitgegaan dat dit niet aan de orde is.

Opgemerkt wordt dat de eenheden niet tot de woningvoorraad gerekend worden. Redenerend vanuit het aantal woningbehoevende huishoudens is dat echter niet juist; de huishoudens die in een eenheid wonen, worden wel als zelfstandig wonend beschouwd. De jongeren in HAT-eenheden zijn zelfstandig wonend en in hun woningvraag wordt op deze wijze voldaan. De eenheden zijn apart in de CBS-statistieken opgenomen4

•

Om toch een vergelijking mogelijk te maken met de voorraadcijfers worden in tabel 2.24 de aanbodprognoses inclusief de eenheden en exclusief de eenheden weergegeven.

De toename van huishoudens in de periode 1991-2000 weerspiegelt zich in het grotere aanbod dat nodig is om aan de vraag te voldoen. In de PRIMOS-prognose zal het aantal woningen en eenheden moeten toenemen van 66.581 in

Tabel 2.24 Aanbodprognoses in de periode 1991-2000 in Tilburg op basis van de verschillende huishoudensprognoses voorraad in 1990 70.860 65.120 5.740 66.581 61.951 PRIMOS 1991 71.958 66.129 5.829 67.689 63.059 1995 75.125 69.132 6.093 70.762 66.132 2000 77.119 70.872 6.247 72.544 67.914 gemeente 1991 (prognose) . 71.969 66.139 5.830 67.699 63.069 1991 (verwacht) 72.568 66.690 5.878 68.263 63.633 1995 75.705 69573 6.132 71.213 66583 2000 78.437 72.084 6.354 73.783 69.153 provincie 2000 81.330 74.742 6588 76.505 71.875 bron: OTB-bewerking

Onder een wooneenheid wordt een afzonderlijke woonruimte verstaan die blijvend bestemd is voor penilanente bewoning, maar die door het ontbreken van een keukenin-richting, geschikt voor het bereiden van complete maaltijden en/of een toilet en/of bad-doucheruimte niet als woning beschouwd wordt. Tevens dient/dienen in het gebouw ter compensatie van het bovenstaande gemeenschappelijke keuken- en/of toiletruimte aanwezig te zijn.

In het geval dat de woonruimte gebouwd is in het kader van de HAT-regeling en de toiletruimte rechtstreeks uitkomt op een vertrek en er geen sprake is van een gecombi-neerde privaat-badruimte, wordt de woonruimte als wooneenheid aangemerkt.

1990 naar 72.544 in het jaar 2000. Wanneer uitgegaan wordt van de woningvoor-raad (61.951 in 1990), zal er een groei tot 67.914 woningen nodig zijn.

In de prognoses is ervan uitgegaan dat in 19905.740 huishoudens op kamers of in een b.a.r. wonen en in het jaar 2000 zouden dat er 6.247 zijn.

Uitgaande van de gemeentelijke bevolkingsprognoses zouden er in het jaar 2000 73.783 woningen en eenheden moeten zijn (exclusief de eenheden is de aanbod-prognose in het jaar 2000 69.153 woningen).

De taakstelling van de provincie geeft een aanbodprognose van 76.505 woningen en eenheden (exclusief de eenheden: 71.185 woningen).

2.5 Regionale woningmarkt 2.5.1 Inleiding

De Tilburgse woningmarkt kan uiteraard niet los worden gezien van de ontwik-kelingen buiten Tilburg. Om meer zicht te krijgen op deze externe invloeden volgt in dit hoofdstuk een beschrijving van de voorraad van de S.M.B.-gemeenten (stadsgewest Midden Brabant), inclusief Tilburg (paragraaf 2.5.2).

De verschillen in het karakter van het aanbod in Tilburg en ommeland, spelen mede een belangrijke rol bij de geografische richting van de waargenomen verhuisbewegingen. Paragraaf 2.5.3 geeft hierover meer inzicht, via een beschrij-ving van de migratiestromen tussen Tilburg en de overige S.M.B.-gemeenten. Ook komt de migratie tussen Tilburg en overig Brabant, Nederland en het buitenland aan de orde, waarvan mede een aantal belangrijke karakteristieken naar leeftijd en huishoudenssamenstelling wordt gegeven.

Paragraaf 2.5.4 beschrijft de mate waarin verschillende Tilburgse woningtypen zijn betrokken bij uit- en in-migratie. Dit resulteert in een beeld van de mate van dynamiek/stabiliteit van de verschillende Tilburgse woningtypen.

2.5.2 Kenmerken van de voorraad: TIlburg ten opzichte van de overige S.M.B.-gemeenten

In tabel 2.25 zijn de kerngegevens van de woningvoorraad van de S.M.B.-gemeenten - inclusief Tilburg - opgenomen. De tabel is als volgt opgebouwd. In de eerste kolom zijn de 20 S.M.B.-gemeenten op volgorde gezet wat betreft de mate waarin er koopwoningen voorkomen in de voorraad. Ook de overige kenmerken van de voorraad zijn vervolgens gerangschikt in de tabel. Hiervoor is gebruik gemaakt van rangordenummers. Rangorde '1' betekent, dat een woning-type (bijv. de dure eengezinskoopwoning) in deze gemeente in relatieve zin het sterkst is vertegenwoordigd binnen de groep van S.M.B.-gemeenten. Voor rangorde 20 geldt het omgekeerde; dit woningtype komt in deze gemeente in relatieve zin het geringste voor.

Tabel 2.25 Kenmerken van de woningvoorraad in de S.M.B.-gemeenten, inclusief Tilburg, 1989 koop % 2 3 4 5 6 7 8 Tilburg 39,1 20 6 2 18 1 1 3 Waalwijk 51,1 19 2 1 3 2 13 11 Sprang Capelle 51,7 16 13 12 1 16 5 16 Gilze en Rijen 53,7 14 15 18 4 8 4 5 Loon op Zand 57,9 17 7 5 5 11 7 10 Dongen 59,1 15 8 8 11 3 8 5 Oisterwijk 59,4 18 4 4 14 5 3 1 Goirle 61,1 13 5 13 9 4 6 20 Heusden 61,4 5 20 9 10 14 2 10 Drunen 61,5 12 10 7 2 12 18 16 Waspik 66,2 10 9 11 6 10 10 16 Udenhout 70,3 8 11 10 8 17 12 20 's-Gravenmoer 71,0 11 3 3 12 19 15 20 Moergestel 72,8 7 12 6 17 18 9 3 Berkel-Enschot 73,2 3 19 14 7 13 19 6 Hilvarenbeek 75,1 6 14 17 16 9 14 8 OWM Beers 76,2 9 1 15 19 6 16 7 Alphen en Riel 76,6 4 16 20 15 20 11 20

Hooge en Lage Mierde 79,7 2 18 19 13 7 20 16

Diessen 84,4 1 17 16 20 15 17 12

gemiddelde S.M.B. 65,1% 35,1% 29,5% 2,6% 16,3% 5,3% 10,7% 0,5% 2 = rangorde dure eengezinskoopwoningen (f.I40.000,-- en meer);

3 = rangorde goedkope eengezinskoopwoningen (minder dan f.l40.000,--); 4 = rangorde dure meergezinshuurwoningen (f.450,-- en meer);

5 = rangorde dure eengezinshuurwoningen (f.450,-- en meer); 6 = rangorde goedkope meergezinshuurwoningen (minder dan f.450,--); 7 = rangorde goedkope eengezinshuurwoningen (minder dan f.450,--); 8 = rangorde meergezinskoopwoningen.

bron: Samenwerkingsverband Midden Brabant, ~TB-bewerking

Uit tabel 2.25 komt naar voren, dat Tilburg veruit het laagste percentage koop-woningen kent; ten opzichte van de nummer twee (Waalwijk) scoort Tilburg zelfs 12%-punt lager. Uit de scores van de overige rangordenummers blijkt, dat Tilburg in bijna alle opzichten een bijzondere opbouw van de voorraad kent. Uiteraard hangt dit in belangrijke mate samen met het stedelijke karakter van Tilburg.

Twee woningtypen blijken relatief weinig voor te komen: de dure eengezins-koopwoningen (rangorde 20) en de dure eengezinshuurwoningen (rangorde 18). Andere typen blijken juist sterk oververtegenwoordigd:

- goedkope meergezinshuurwoningen (rangorde 1); - goedkope eengezinshuurwoningen (rangorde 1);

- dure meergezinshuurwoningen (rangorde 2); - meergezinskoopwoningen (rangorde 3);

- goedkope eengezinskoopwoningen (rangorde 6).

Als we de goedkope huurwoningen (450 gulden) en de goedkope koopwoningen (140.000) gulden bij elkaar tellen, dan bestaat 80,7% in Tilburg uit goedkope woningen. De overige gemeenten laat Tilburg ver achter zich op dit punt. Ten opzichte van Tilburg zijn de overige S.M.B.-gemeenten dus altijd 'dure gemeen-ten' (zie tabel 2.26).

Met name de goedkope meergezinshuurwoningen springen in het oog. Bijna een kwart (23,6%) van de Tilburgse voorraad betreft een meergezinshuurwoning, terwijl Waalwijk (rangordenummer 2) bijvoorbeeld 'slechts' 9,7% van dergelijke woningen in de voorraad heeft.

De meest extreme tegenhangers van Tilburg zijn Berkel-Enschot, Hooge en Lage Mierde, Diessen, Heusden en Alphen en Riel. Deze gemeenten typeren zich juist door een 'dure voorraad' (zie tabel 2.26).

Tabel 2.26 Het percentage goedkope koop- en huurwoningen tezamen

geno-men,

1989

plaats %

Berkel-Enschot 23,3

Hooge en Lage Mierde Diessen Heusden Alphen en Riel Drunen Udenhout Hilvarenbeek Moergestel Waspik 's-Gravenmoer Sprang Capelle . Gilze Rijen Loon op Zand OWM Beers Waalwijk Dongen Goirle Oisterwijk Tilburg

bron: Samenwerkingsverband Midden Brabant, ~TB-bewerking

24,1 28,8 32,3 35,4 39,4 39,8 40,5 42,3 46,4 46,6 47,1 49,4 5t.;6 52,7 56,1 57,0 57,2 59,6 80,7