Leegstand en prijs/kwaliteitsverhouding in naoorlogse non-profit huurkomplexen

1

Leegstand en huurderving

ot6

ONDERZOEKSINSTITUUT VOOR TECHNISCHE BESTUURSKUNDE TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT

/ \)D J ( / ] : ] 0

U

d

ot6

LEEGSTAND EN PRIJS/KW ALITEITSVER-HOUDING IN NAOORLOGSE NON-PROFIT HUURKOMPLEXEN

serie: Leegstand en huurderving working paper 5

augustus 1988 /l~;;:)

'1

I DSS

Henk Heeger ~

T

Onderzoeksinsti tuut voor

Technische Bestuurskunde (OTB) Thijsseweg 11

2629 JA Delft

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 eN Delft tel. 015-783254

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG

Heeger, Henk

Leegstand en prijs/kwaliteitsverhouding in naoorlogse non-profit huurkom-plexen / Henk Heeger.

- Delft : Delftse Universitaire Pers. - 111. - (Leegstand en huurderving; working paper 5)

Uitg. in opdracht van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurs-kunde, Technische Universiteit Delft.

- Met lit. opg.

ISBN 90-6275-486-4

SISO 314.9 UDC 351.778.5 NUGI 655

INHOUD

1. INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING ••••••••••••••••••••••••• 1

2. AANPAK VAN HET ONDERZOEK EN OPERATIONALISERING

VAN DE VARIABELEN PRIJS, KWALITEIT EN

BEWONERS-WAARDERING ... 3

2.1. Analyse van het WBO'81-bestand ••••••••••••••••••••••••• 3 2.2. Prijs/kwaliteitsverhouding en bewonerswaardering op

komplexniveau .•••••••.•...••••..••.••.•.••.•••.•••.•• 4

2 . .3. Verhuisanalyse . . . 6

2.4. Prijs, kwaliteit en bewonerswaardering:

operationali-satie ... 7

3. BEWONERSWAARDERING EN PRIJS/KWALITEITSVERHOUDING

OP LANDELIJK NIVEAU •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 13

3.1. Inleiding ... 13

3.2. Enkele eerste differentiaties naar puntprijs ••••••••••••••• 14 3.3. De puntprijs, gedifferentieerd naar woningkenmerken •••••• 18 3.4. De puntprijs, gedifferentieerd naar lokatie •••••••••••••••• 23 3.5. De puntprijs, gedifferentieerd naar

bewonerskenmer-ken ••••••••••••••.•••••••••••••••••.••••••••••••••••• 25

3.6. Relatie tussen prijs/kwaliteitsverhouding en

bewonerswaardering op landelijk niveau •••••••••••••••••• 27

3.7. Slotbeschouwing ... 39

4. BEWONERSW AARDERING EN PRIJS/K W ALITElTSVERHOUDING

OP LOKAAL NIVEAU EN KOMPLEXNIVEAU •••••••••••••••••• 43

4.1. Inleiding ... 43

4.2. Regeneratieplan hoogbouwflats Middelburg ••••••••••••••• 43 4.3. Woonwaarderingsonderzoek Capelse hoogbouw •••••••••••• 44 4.4. Leegstand in Lelystad •••••••••••••••••••••••••••••••••• 52 4.5. Hoge huren, weinig buren (Alkmaar) ••••••••••••••••••••• 58

4.6. Te huur in Rijnmond ... 61

4.7. Relatie tussen prijs/kwaliteitsverhouding en bewoners

waardering binnen een komplex (Hoogvliet) ••••••••••••••• 66 4.8. Analyse 'probleemkomplexen' en referentie komplexen ••••• 75

4.9. Slotbeschouwing ... 82

5. VERHUISBEWEGINGEN VAN EN NAAR

'PROBLEEMKOM-PLEXEN' ... 85 5.1. Inleiding ... 85

5.2. Komplex 012 en komplex 013, Nieuw Engeland,

Hoog-vliet ... 86

5.3. Komplex De Domeinen, Lelystad ••••••••••••••••••••••• 100

5.4. Slotbeschouwing ... 110

6. SAMENVATTING, KONKLUSIES EN AANBEVELINGEN •••••••• 113

BIJLAGEN

1. Enquête onder korporaties met een of meer komplexen met

leegstandsproblemen ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 127

2. De puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel per

1-7-1985 ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 129 3. De puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel per

1-7-1986 ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 130 4. Gemiddelde puntprijs (in guldens) naar streek/regio

(vol-gens het WBO'81) •••••••••.••••••••••••••••••••••••••.••••• 131

5. Gemiddelde puntprijs naar verhuisreden (volgens het

WBO'81) •••••••••••.••••....•••••••••••..••••••.••••••.•• 132

6. De gemiddelde puntprijs naar verhuisgeneigdheid en naar resp. huurklasse en kwaliteitsklasse, onderverdeeld naar

bouwvorm (volgens het WBO'81) ••••••••••••••••••••••••••••• 135 7. De bewonerswaardering in relatie met de huur per punt per

1-7-1986 voor komplex 012, Nieuw Engeland, Hoogvliet ••••••••• 137 8. Gegevens m.b.t. komplexkenmerken, kwaliteit,

bewoners-waardering, en prijs van 'probleemkomplexen' en

referen-tie kom plexen ••••••••••••••••••••..•.•••••.•••••••••••..• 140

9. Gegevens m.b.t. de in-verhuizers van de komplexen 012 en

013, Nieuw Engeland, Hoogvliet ••••••••••••••••••••••••••••• 141 10. Gegevens m.b.t. de uit-verhuizers van de komplexen 012 en

013, Nieuw Engeland, Hoogvliet ••••••••••••••••••••••••••••• 146 11. Gegevens m.b.t. de in-verhuizers van het komplex De

Domei-nen, Lelystad ...•...•... 150

12. Gegevens m.b.t. de uit-verhuizers van het komplex De

Domei-nen, Lelystad ... 153

1. INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING

Algemeen wordt verondersteld dat de bewonerswaardering voor een woning of een woningkomplex mede verklaard wordt door de prijs/kwaIiteitsver-houding van de desbetreffende woning cq. het komplex. Dikwijls is echter niet aan te geven hoe groot de prijs/kwaliteitsverhouding is, omdat zowel prijs als kwaliteit moeilijk te meten begrippen zijn. Zo kan bijvoorbeeld de kwaliteit van het wonen niet alleen betrekking hebben op de woontechni-sche kwaliteit van een woning, maar ook op de bouwtechniwoontechni-sche en bouwfy-sische kwaliteit van een woning, de kwaliteit van het komplex als geheel, de stedebouwkundige kwaliteit, de kwaliteit van het woningbeheer, de kwa-liteit van de sociale omgeving, etc. Daarnaast is de bewonerswaardering een niet gemakkelijk meetbaar begrip; hiervoor kan gebruik gemaakt wor-den van bewonersenquêtes (verhuisgeneigdheid), mutatiegraad, bewonings-duur, etc. Strukturele leegstand is in het algemeen een duidelijk signaal van een slechte bewonerswaardering.

De centrale onderzoeksvraag is nu of deze veronderstelde samenhang tus-sen leegstand, als meest duidelijke gevolg van een ongunstige bewoners-waardering, en de prijs/kwaliteitsverhouding inderdaad kan worden aange-toond. Deze onderzoeksvraag wordt in dit onderzoek onderscheiden in twee hypothesen:

1. Er is een relatie tussen de prijs/kwaliteitsverhouding en leegstand, die inhoudt dat meer leegstand is te verwachten naarmate komplexen een relatief ongunstiger prijs/kwaliteitsverhouding hebben.

2. Uitgaande van een samenhang tussen prijs/kwaliteitsverhouding en be-wonerswaardering, zullen woningkomplexen met een zeer ongunstige prijs/kwaliteitsverhouding voornamelijk bewoond worden door starters op de woningmarkt (die dikwijls snel een woning nodig hebben) en zul-len woningkomplexen met een gunstige prijs/kwaliteitsverhouding voornamelijk bewoond worden door doorstromers, d.w.z. er is per saldo een verhuisbeweging te konstateren van woningen met een ongunstige prijs/kwaliteitsverhouding naar woningen met een gunstige prijs/kwali-teitsverhouding.

Als konsekwentie van deze twee hypothesen zou gesteld kunnen worden dat komplexen met strukturele leegstand èn dikwijls een ongunstige prijs/kwali-teitsverhouding hebben èn dikwijls voor een belangrijk deel bewoond worden door starters op de woningmarkt.

Deze twee hypothesen zullen in di t onderzoek getoetst worden. Het onderzoek heeft betrekking op een tweetal niveaus:

1. Op landelijk niveau worden prijs/kwaliteitsverhoudingen en bewoners-waardering van bepaalde kategorieën woningkomplexen vergeleken met

die van andere kategorieën. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het Woningbehoefte Onderzoek van 1981 en van het Huurprijzen-bestand van 1985.

2. Op komplexniveau wordt gekeken of 'probleemkomplexen' (komplexen met grote verhuurproblemen) zich van referentiekomplexen onder-scheiden m.b.t. prijs/kwaliteitsverhouding.

In hoofdstuk twee wordt de aanpak van het onderzoek aangegeven, en wor-den de begrippen prijs, kwaliteit en bewonerswaardering geoperationali-seerd. In het derde hoofdstuk wordt de relatie aangegeven tussen prijs/kwa-liteitsverhouding en bewonerswaardering op landelijk niveau. In het vierde hoofdstuk wordt ingegaan op de relatie tussen prijs/kwaliteitsverhouding en bewonerswaardering op komplexniveau. Verhuisbewegingen van en naar pro-bleemkomplexen komen in hoofdstuk vijf aan de orde. Tot slot volgen in het zesde hoofdstuk een samenvatting, de konklusies en aanbevelingen.

Het onderzoek heeft een te beperkte omvang om rechtstreeks te kunnen dienen als onwrikbare basis voor beleidsaanbevelingen. Aanzetten tot be-leidsadviezen lijken op twee punten te kunnen worden geleverd:

- t.a.v. het huuraanpassingsbeleid: welke huuraanpassingen lijken geïndi-ceerd bij probleemkomplexen resp. konkurrerende komplexen? Hoe goed of slecht werkt hier het woningwaarderingsstelsel?

- t.a.v. het nieuwbouwbeleid: in hoeverre kan nieuwbouw de exploitatiepro-blemen in de voorraad verergeren? Hoe kan het eventuele nadelige effekt van nieuwbouw op de verhuurbaarheid van probleemkomplexen worden beperkt?

Dit onderzoek is een onderdeel van het meerjarig onderzoeksprojekt "Ex-ploitatieproblemen naoorlogse woningen" dat uitgevoerd wordt door het On-derzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde van de Technische Uni-versiteit Delft.

Door het Ministerie van VROM is een financiële bijdrage verstrekt ten be-hoeve van het onderzoek. Vanuit dit Ministerie heeft een kommissie onder voorzitterschap van drs M.J. van Oostrom het onderzoek begeleid.

Veel dank voor de medewerking aan het tot standkomen van dit rapport gaat uit naar de woningkorporaties die de enquête beantwoord hebben, naar de woningkorporaties die meegewerkt hebben aan de verhuisanalyse, en naar de begeleidingskommissie van VROM.

-2. AANPAK VAN HET ONDERZOEK EN OPERATIONALISERING VAN DE VARIABELEN PRIJS, KWALITEIT EN BEWONERSWAARDERING

2.1. Analyse van het WBO'81-bestand en het Huurprijzenbestand van 1985

Er is gebruik gemaakt van twee verschillende bestanden waarin op landelijk

niveau zowel gegevens van bewonerswaardering als van prijs en woningkwa-liteit opgenomen zijn; het Woningbehoefte Onderzoek (WBO)-bestand van 1981 en het Huurprijzenbestand van 1985 (zie hoofdstuk 3). Ook wordt voor het onderzoek op landelijk niveau gebruik gemaakt van gegevens uit het rapport 'Het woningwaarderings- en huur aanpassingsbeleid voor zelfstandi-ge huurwoninzelfstandi-gen: een toelichting op de wijzigingsvoorstellen' (DG VH, 1984), gegevens uit een tweetal brieven van de staatssecretaris van VROM aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal (Tweede Kamer, 1984-1985, 18600 hfd. XI, nr. 115 en 120), en gegevens uit het rapport 'Huuraanpassing en woning-waardering bij woningcorporaties 1984-1986 (Baumgarten, NWR, 1987). De-ze gegevens dienen voornamelijk ter vergelijking met die van het WBO'81 en het Huurprijzenbestand van 1985 Bovendien zijn de gegevens uit deze rapporten gedeeltelijk aktueler.

In het WBO'81-bestand is als prijs de kale huur per woning per maand opge-nomen (in 1981). Voor het meten van de kwaliteit is gebruik gemaakt van een schatting van de kwaliteitspunten uit een onderzoek van het EIB 'Aan-zet tot een dynamisch woonuitgavenmodel'. De bewonerswaardering is af te leiden uit:

- het oordeel over de geschiktheid van de woning; - de tevredenheid over de woning;

- de tevredenheid over de woonomgeving; - de verhuisgeneigdheid.

Allereerst is de nadruk gelegd op het achterhalen van de belangrijkste

ver-schillen die er binnen de totale woningmarkt m.b.t. de prijs/kwaliteitsver-houding optreden. Door de verdeling van de woningmarkt in allerlei seg-menten wordt het mogelijk te oordelen of een afzonderlijke woning een re-latief gunstige of ongunstige prijs/kwaliteitsverhouding heeft. Door deze segmentering is het bijvoorbeeld mogelijk om grote en dure woningen die

een gelijke prijs/kwaliteitsverhouding kunnen hebben als kleine en goedkope woningen van deze laatste kategorie te onderscheiden. In het onderzoek zijn onderverdelingen gemaakt naar woningkenmerken (bouwvorm, bouw-jaar, aantal kamers, huurklasse, en kwaliteitsklasse), naar lokatie (provincie en regio/streek), en naar bewonerskenmerken (huishoudensamenstelling, leeftijdsklasse, en positie op de woningmarkt: starter of doorstromer). Om de relatie tussen bewonerswaardering en prijs/kwaliteitsverhouding te kun-nen onderzoeken op landelijk niveau, is de verdeling van de woningmarkt naar allerlei grotere verschillen in prijs/kwaliteitsverhoudingen

gehand-S i a _ a . "

haafd. Bekeken is of met name de verhuisgeneigdheid relatie vertoont bin-nen diverse onderscheiden woningmarktsektoren met de prijs/kwaliteitsver-houdingen van woningen.

In het Huurprijzenbestand van 1985 zijn van bijna alle woningkomplexen van non-profit verhuurders o.a. de kale huur (per 1-7-1985), de kwaliteitspunten (per 30-6-1985), en de leegstand (per 1-7-1985) opgenomen. Dit bestand heeft als voordelen dat het aktueler is dan het WBO'81-bestand en dat er leegstandscijfers in zijn opgenomen, maar als nadelen dat er slechts een

beperkter (t.o.v. het WBO'81-bestand) aantal komplexkenmerken is opge-nomen en dat de aantallen kwaliteitspunten van (vooral) de nieuwere kom-pI exen onbekend zijn.

2.2. Prijs/kwaliteitsverhouding en bewonerswaardering op lokaal en kom-plex niveau

Volgens de eerste hypothese van het onderzoek is leegstand te verwachten bij komplexen met een relatief ongunstige prijs/kwaliteitsverhouding. Dit

betekent dat leegstand, als een extreem symptoom van (tekortschietende) bewonerswaardering, zich zal voordoen bij een komplex wanneer de prijs/-kwaliteitsverhouding van het komplex ongunstiger is dan die van andere komplexen binnen een bepaalde woningmarkt. Deze woningmarkt zal veelal regionaal of lokaal georiënteerd zijn; mensen kiezen vaak eerder tussen woningen binnen een bepaalde stad of regio dan willekeurig binnen het ge-hele land. Bovendien veroorzaken woningtoewijzingsregels vaak slechts lo-kale mogelijkheden i.v.m. vereiste ekonomische bindingen met een stad. In hoofdstuk vier wordt getracht om leegstand bij komplexen te verklaren door de prijs/kwaliteitsverhoudingen van de desbetreffende komplexen te vergelijken met die van andere komplexen zonder leegstand binnen dezelfde woningmarkt, d.w.z. op lokaal niveau.

Soms is leegstand binnen een komplex zelf in bepaalde delen gekonsen-treerd. In dergelijke gevallen kan getracht worden de leegstand te verkla-ren door de prijs/kwaliteitsverhoudingen van die delen te vergelijken met de prijs/kwaliteitsverhoudingen van andere delen van het komplex die niet met leegstand te kampen hebben.

Ten behoeve van het onderzoek op lokaal niveau is gestart met het doorne-men van schriftelijke bronnen. Hierbij werd gezocht naar bronnen waarin gegevens opgenomen zijn met betrekking tot zowel leegstand als de prijs/-kwaliteitsverhoudingen. Een vijftal schriftelijke bronnen worden in dit rap-port aangehaald:

- Regeneratieplan hoogbouwflats Middelburg, Woningbouwvereniging

Mid-delburg, 15-10-1984;

- Woonwaarderingsonderzoek Capelse hoogbouw, H. Joosten en H. Wolters, juni 1985;

- Leegstand in Lelystad, A. de Boer, DGVH, 20-1-1986;

- Hoge huren, weinig buren, Alkmaarse Huurders Overkoepeling, november 1986;

- Te huur in Rijnmond, R.A.W.M. Maas, NWR, augustus 1987.

Soms wordt in de rapporten niet zelf een relatie gelegd tussen leegstand -

4-enerzijds en prijs/kwaliteitsverhouding anderzijds; in dergelijke gevallen zijn door ons aanvullende berekeningen gemaakt t.b.v. dit onderzoek. De nadruk die hier wordt gelegd op de relatie tussen leegstand en prijs/kwali-teitsverhouding, komt overigens niet altijd overeen met het doel van de desbetreffende bronnen. De uiteenzettingen die in dit rapport terug te vin-den zijn over de verschillende rapporten, moeten dan ook niet gezien wor-den als samenvattingen.

Ook is bij een tweetal komplexen in Hoogvliet (een komplex met relatief veel leegstand en een referentie komplex zonder noemenswaardige leeg-stand) uitgebreider onderzoek uitgevoerd. Hier is bekeken of er een relatie te konstateren is tussen de bewonerswaardering voor bepaalde woningtypen, delen van de komplexen, woninggrootte-klassen, verdiepingen, etc., èn de prijs/kwaliteitsverhouding van die desbetreffende onderdelen van het kom-plex. T.b.v. dit onderzoek bij deze komplexen kon bovendien gebruik ge-maakt worden van een bewonersenquête. Deze enquête is in 1986 door het OTB, in samenwerking met Bewonersraad Nieuw Engeland/Digna Johanna-polder en met de Sociale Beleidsgroep Nieuw Engeland, uitgevoerd in het kader van het onderzoek 'Sociale problemen in naoorlogse etagebouw' • Tenslotte zijn in deze fase van het onderzoek gegevens verzameld van een aantal 'probleemkomplexen'. Doel hiervan is de konklusies m.b.t. de relatie tussen leegstand en prijs/kwaliteitsverhouding, zoals die uit de schriftelijke bronnen en uit het onderzoek bij de hierboven genoemde komplexen in Hoogvliet vallen af te leiden, nader te specificeren en eventueel bij te stel-len.

Hiervoor zijn 24 verschillende woningkorporaties benaderd, waarvan uit an-dere onderzoeken gebleken was dat zij beschikten over (een) komplex(en) met leegstandsproblemen. Als kriterium werd gesteld dat de 'probleemkom-plexen' een leegstand moeten hebben (gehad) van tenminste 5 procent. Na telefonisch kontakt werden in de periode april-juni 1987 enquêtes verstuurd naar deze woningkorporaties, waarin van de desbetreffende komplexen en-kele gegevens m.b.t. prijs, kwaliteit en bewonerswaardering gevraagd wer-den (zie bijlage 1). Voor elk 'probleemkomplex' zijn een of meer referentie komplexen gezocht zonder leegstandsproblemen. Deze referentie kom-plexen moesten steeds zoveel mogelijk behoren tot hetzelfde deel van de woningmarkt als de desbetreffende 'probleemkomplexen'.De referentie komplexen zijn genomen bij dezelfde verhuurders als die van de 'probleem-komplexen', omdat daardoor zeer waarschijnlijk komplexen verkregen wer-den met een ongeveer gelijke kwaliteit van het beheer.

Twee korporaties hebben de enquête volledig telefonisch beantwoord; van 15 andere zijn de enquêtes schriftelijk terugontvangen.

Van in totaal 36 'probleemkomplexen' en referentie komplexen zijn de ge-gevens verzameld. Deze gege-gevens betreffen komplexkenmerken (o.a. bouw-vorm en ontsluiting), kwaliteit (woningwaarderingspunten per 1-7-1986),

prijs (huren per 1-7-1986) en bewonerswaardering (leegstand, huurderving en mutatiegraad in 1986). Van een korporatie betreffen de gegevens m.b.t. prijs en bewonerswaardering het jaar 1985.

In de enquête is bovendien gevraagd of er kwaliteitsaspekten zijn die onvol-doende in het huidige woningwaarderingsstelsel beoordeeld worden, maar

- - - _ ... _-_ .... _~~-~---.

die wel een belangrijke kwalitatieve oorzaak vormen van de leegstandspro-blemen. Een deel van de verhuurders heeft deze vraag uitgebreid beant-woord.

De informatie m.b.t. de prijs en de kwaliteit is per komplex verzameld (en niet per woning). Dit heeft gevolgen voor de wijze waarop de prijs/kwali-teitsverhouding berekend is. (De prijs per punt, berekend door de totale huur van een komplex te delen door het totaal aantal punten is afwijkend van de prijs per punt, berekend door per woning de huur te delen door het aantal punten, en door daarna het gemiddelde van alle woningen van het komplex te bepalen). Feitelijk is de hier gevolgde berekeningswijze niet de meest korrekte.

2.3. Verhuisanalyse

Dit deel van het onderzoek is gericht op de vraag of verhuisbewegingen (mede) kunnen worden verklaard uit verschillen in huurprijs per punt tussen woningkomplexen (zie hoofdstuk 5).

Daarvoor is nagegaan waarheen uit-verhuizers recentelijk zijn verhuisd, en van welke adressen recente in-verhuizers afkomstig zijn. Deze verhuisbe-wegingen zijn nagegaan aan de hand van de verhuuradministratie van de desbetreffende eigenaren.

Voor dit onderzoek zijn met name de verhuizingen van een zelfstandige {huur )woning naar een andere zelfstandige {huur )woning interessant, waarbij bovendien onderscheid gemaakt wordt in verhuizingen binnen dezelfde ge-meente en in verhuizingen naar een andere gege-meente. Van minder belang voor dit onderzoek zijn verhuizingen die leiden tot een andere samenstel-ling van het huishouden (samenwonen, zelfstandig wonen), verhuizingen naar bejaardentehuizen, verhuizingen van en naar een koopwoning en inter-regionale verhuizingen (die minder vaak uit woonfaktoren kunnen worden verklaard).

Verondersteld wordt dat bij binnengemeentelijke verhuizingen (waarbij in het algemeen woonfaktoren domineren) verhuizingen van woningen met een ongunstige naar woningen met een meer gunstige huurprijs per kwaliteits-punt domineren. Bij in-verhuizingen zullen starters en/of immigranten (m.b.t. de woningmarkt) domineren en wellicht zij die uit komplexen met een nog ongunstiger huurprijs per kwaliteitspunt afkomstig zijn. Bij uit-ver-huizingen zullen doorstromers naar komplexen met een gunstiger huurprijs per kwaliteitspunt, resp. naar koopwoningen, naast emigranten (m.b.t. de woningmarkt), de overhand hebben.

Uit de verhuisanalyse kan worden vastgesteld in hoeverre verschillen in huurprijs per punt de verhuisrichting bepalen, dus ook: in hoeverre verhuis-bewegingen van en naar probleemkomplexen kunnen worden voorspeld uit dergelijke verschillen.

Dit verhuisbewegingenonderzoek is uitgevoerd bij twee 'probleemkomplex-en'; komplex 012 in Hoogvliet (Nieuw Engeland, van de Stichting voor Volkshuisvesting Hoogvliet) en komplex Lelystad Noord (De Domeinen, van Woningbouwvereniging Lelystad).

6-2.4. Prijs, kwaliteit en bewonerswaardering: operationalisatie

Uitgaande van de veronderstellingen dat een slechte bewonerswaardering voor een woning/komplex mede verklaard wordt door een ongunstige prijs/-kwaliteitsverhouding, en dat verhuisbewegingen mede veroorzaakt worden door verschillen in prijs/kwaliteitsverhouding, staan we allereerst voor de opgave om de belangrijkste begrippen in dit verband meetbaar te maken: A. De prijs. B. De kwaliteit. C. De prijs/kwaliteitsverhouding. D. De bewonerswaardering. E. De mobiliteit. Ad A.

De prijs van een komplex kan onderscheiden worden in: 1. De "kale" huur.

2. De servicekosten (o.a. verlichting portiek, schoonmaken, onderhoud groen, stroomverbruik liften, huismeester).

3. De bijkomende kosten (o.a. watergeld, parkeren). 4. De stookkosten.

Een komplikatie bij dit onderzoek is het feit dat de prijs van woonruimte die door de verhuurder gevraagd wordt, door de individuele huursubsidie (I.H.S.) niet altijd de prijs is die de huurder betaalt. I.H.S. werkt hier in ze-kere zin als een vertroebelende faktor. Deze individuele subsidie heeft be-trekking op de kale huur en een deel van de servicekosten (o.a. kosten voor verlichting, gemeenschappelijke ruimten, energiekosten lift, kosten huis-meester, kosten schoonhouden, onderhoudskosten kollektieve groenvoorzie-ningen).

Voor dit onderzoek kan de prijs gemeten worden volgens een achttal varian-ten:

1. 2.

De "kale" huur.

De "kale" huur + servicekosten.

3. De "kale" huur + servicekosten + energiekosten.

4. De "kale" huur + servicekosten + energiekosten + bijkomende kosten. 5/8. Als 1 t/m 4, minus de maximaal te verkrijgen individuele

huursubsi-die.

Er is in dit onderzoek voornamelijk gebruik gemaakt van de eerste twee va-rianten. Het feit dat de effekten van I.H.S. niet of nauwelijks meetbaar bleken, kan beschouwd worden als een tekortkoming van het onderzoek. Er is getracht dit op te vangen door o.a. gebruik te maken van onderzoek in Capelle aan den IJssel. In deze gemeente worden bij de toewijzing duidelij-ke maxima gesteld aan de te ontvangen huursubsidie (d.w.z. er wordt hier gestreefd naar een bepaalde relatie tussen huur en inkomen).

Ad B.

worden in:

1. De stedebouwkundige kwaliteit. 2. De woontechnische kwaliteit.

3. De bouwtechnische en bouwfysische kwaliteit. 4. De kwaliteit van het beheer.

5. De kwaliteit van de sociale omgeving.

Om de kwaliteit van een woningkomplex meetbaar te maken, zou een pun-tenwaardering gebruikt moeten worden waarin alle hierboven genoemde kwaliteitsaspekten opgenomen zijn. Een dergelijk puntenwaarderingssys-teem is echter niet aanwezig.

Voor het meten van de kwaliteit t.b.v. dit onderzoek gaat de voorkeur uit naar een bestaand, en algemeen gebruikt, puntenwaarderingssysteem. Dit maakt het mogelijk om op gemakkelijke en eenduidige wijze de 'kwaliteit' van verschillende komplexen te meten, en om bovendien gebruik te maken van al bestaand onderzoek. Er zijn twee mogelijke woningwaarderingssys-temen, die voor dit onderzoek in aanmerking komen, nl.:

1. De kwaliteit uitgedrukt in punten volgens het woningwaarderingssys-teem per 1-7-1985 (zie bijlage 2, uit het Besluit Huurprijzen Woon-ruimte).

2. De kwaliteit uitgedrukt in punten volgens het woningwaarderingssys-teem per 1-7-1986 (zie bijlage 3, uit het Besluit Huurprijzen Woon-ruimte). Dit woningwaarderingssysteem is gelijk aan dat per 1-7-1987. ad 1. Dit woningwaarderingssysteem is vooral toegespitst op het

waarde-ren van een deel van de woontechnische kwaliteit, en in mindere ma-te op de sma-tedebouwkundige kwalima-teit en de bouwma-technische en bouw-fysische kwaliteit. Er worden punten gegeven voor het woningopper-vlak (de opperwoningopper-vlakte van vertrekken en van bergingen en zolder), de uitrusting (centrale verwarming, sanitair, en eigen tuin), de woon-vorm, veroudering, warmte-isolatie, kwaliteitsbijtelling voor een meer dan gewone kwaliteit (= de kwaliteit die bepaald wordt door een uitvoeringsniveau dat voor woningwetwoningen van ongeveer ge-lijk bouwjaar gebruikege-lijk is), de ligging en woonomgeving, en een af-trek voor buitengewone situaties.

Overigens is dit waarderingssysteem gedurende een groot aantal ja-ren gelijk gebleven, waardoor het in principe mogelijk is om voor aanvullende gegevens ook van oudere onderzoeken gebruik te maken. ad 2. Het woningwaarderingssysteem per 1-7-1986 wijkt iets af van dat per 1-7-1985. Het nieuwe stelsel is verbeterd door een weging van de puntenwaardering per woningonderdeel naar nieuwbouwkosten. Dit resulteert in een hoge puntenwaardering voor oppervlak en een lage-re waardering voor voorzieningen als centrale verwarming, sanitair en dergelijke.

Tot 1 juli 1988 is een overgangsregeling van kracht, waarbij verhuur-ders de mogelijkheid hebben om bepaalde onderdelen van de punten-waardering nog volgens het woningpunten-waarderingsstelsel per 1-7-1985 uit te voeren.

8-Deze twee waarderingssystemen zijn beide in het onderzoek betrokken. Beide waarderingssystemen ontberen een aantal dimensies, zoals de kwali-teit van het beheer, de kwalikwali-teit van de sociale omgeving, (aard bewoners, veiligheid, etc.), de massaliteit van het komplex, etc. In dit rapport wordt nog nader ingegaan op deze tekortkomingen van de beide waarderingssys-temen.

Ad C.

De prijs/kwaliteitsverhouding van een woning wordt in dit onderzoek

geope-rationaliseerd door gebruik te maken van de zogenaamde puntprijs (de prijs

per woningwaarderingspunt). Sinds 1 juli 1986 worden ook de minimaal en maximaal redelijke huren vastgesteld d.m.v. berekeningen met de puntprijs (d.w.z. ook het percentage huurverhoging). Dit gebeurt volgens een glijden-de schaal, d.w.z. dat er per puntenaantal minimaal en maximaal reglijden-delijke huren kunnen worden vastgesteld (en huurverlagingsgrenzen). In de jaren voor 1-7-1986 gebeurde dit per klasse van aantallen punten.

Van 1-7-1986 tot 1-7-1987 zijn de minimaal en maximaal redelijke huren en de huurverlagingsgrens als volgt berekend:

- De minimaal redelijke huur komt overeen met de laagste huur per punt waarover per 1-7-1986 een trendmatige huurverhoging kon worden bere-kend van 2%, d.w.z. een prijs per punt (op 30-6-1985) van f 2,95 + 2% (huurharmonisatie) = f 3,01 per punt.

- De maximaal redelijke huur in de periode van 1-7-1986 tot 1-7-1987 komt overeen met de hoogste huur per punt waarover per 1-7-1986 nog een trendmatige huurverhoging kon worden berekend. De maximaal redelijke huur wordt verkregen door de eerste 80 punten van de woonruimte te vermenigvuldigen met f 5,20 (= f 5,10 + 2%), en alle volgende punten te vermenigvuldigen met f 5,71 (= f 5,60 + 2%), waarna vervolgens optelling plaatsvindt van de verkregen uitkomsten.

- Indien de huur per 30-6-1986 hoger was dan de op 1-7-1986 geldende huurverlagingsgrens, kon er per die laatste datum huurverlaging toege-past worden tot de huurverlagingsgrens. De huurverlagingsgrens is de huurprijs die wordt verkregen door de eerste 80 punten van de woonruim-te woonruim-te vermenigvuldigen met f 5,97 (= f 5,85 + 2%), en alle volgende pun-ten te vermenigvuldigen met f 6,58 (= f 6,45 + 2%), en deze vervolgens bij elkaar op te tellen.

Voor de minimaal redelijke huren, de maximaal redelijke huren, en de huur-verlagingsgrens geldt bovendien dat woningen met minder dan 40 punten beschouwd moeten worden in de berekeningen als woningen met 40 punten (d.w.z dat bijvoorbeeld een woning met 30 punten een minimaal redelijke huur heeft van 40 x f 3,01

=

f 120,40)

Van 1-7-1987 tot 1-7-1988 worden deze huren als volgt berekend:

- De minimaal redelijke huur is de huurprijs die wordt verkregen door het totale aantal punten van de woonruimte te vermenigvuldigen met f 3,07 (= f 3,01 + 2%).

eerste 80 punten van de woonruimte te vermenigvuldigen met f 5,30 (= f 5,20 + 2%), en alle volgende punten te vermenigvuldigen met f 5,83 (= f 5,71 + 2%), waarna vervolgens optelling plaatsvindt van de verkregen uitkomsten.

- De huurverlagingsgrens voor deze periode komt overeen met die voor de periode 1-7-1986 tot 1-7-1987. (Bij woningen met meer dan 250 punten kan de huurverlagingsgrens anders worden vastgesteld).

Ook voor deze periode geldt in de berekeningen dat woningen met minder dan 40 punten beschouwd moeten worden als woningen met 40 punten.

Ad D.

Als maatstaf voor de bewonerswaardering ("revealed preference") voor een komplex met een bepaalde prijs/kwaliteitsverhouding hanteren wij:

- het percentage huurderving; - het percentage leegstand.

Verondersteld kan worden dat de waarde van deze variabelen in hoogte toe-neemt naarmate een komplex een ongunstigere prijs/kwaliteitsverhouding heeft.

De bewonerswaardering kan ook blijken uit de woonsatisfaktie (te meten d.m.v. bijvoorbeeld een bewonersenquête)

Ad E.

Een verhoogde (potentiële) mobiliteit is een signaal van een ongunstige be-wonerswaardering. Mobiliteit is meetbaar te maken door gegevens te ver-zamelen m.b.t. mutatiegraad, verhuisgeneigdheid (en motivatie van verhui-zing), en bewoningsduur • Aangenomen kan worden dat de mutatiegraad en de verhuisgeneigdheid in hoogte toenemen, en de gemiddelde bewoningsduur afneemt, naarmate een komplex een ongunstigere prijs/kwaliteitsverhou-ding heeft. Een storende faktor bij dit onderzoek betreft het feit dat wo-ningtoewijzingsregels dikwijls allerlei beperkingen opleggen voor een vrije woningkeuze.

Overigens is het onzeker of de mobiliteitscijfers een precies rechtlijnig verband tonen met leegstandsontwikkelingen. Daarom wordt getracht het gebruik van mobiliteitscijfers in dit onderzoek te beperken.

In figuur 2.1 is de operationalisatie van de belangrijkste begrippen samen-gevat.

Naast de prijs/kwaliteitsverhouding van een komplex is ook de

woning-markt,

waartoe het komplex behoort, van belang.

Leegstand is te verwachten in een komplex, wanneer de woningmarkt, waartoe het komplex behoort, ruim is, en wanneer bovendien de prijs/kwali-teitsverhouding van het komplex ongunstig afsteekt t.o.v. die van andere komplexen in dat deel van de woningmarkt.

Verondersteld kan worden dat de woningmarkt niet een gesloten geheel vormt, maar kan worden opgesplitst in verschillende segmenten, beeld m.b.t. lokatie en kenmerken van de woning. Dat betekent bijvoor-beeld dat de prijs/kwaliteitsverhouding van een komplex met

10-problemen in Leeuwarden niet of nauwelijks vergeleken kan worden met de gemiddelde prijs/kwaliteitsverhouding in Den Haag. Met name in hoofdstuk drie zal uitgebreid ingegaan worden op verschillen in de woningmarkt.

Figuur 2.1: Operationalisatie van de belangrijkste begrippen. P. Totale huur 1. Kale huur 2. Servicekosten 3. Bijkomende kosten 4. Stookkosten storende I f - - - - -variabele: I.H.S.

H

.

- - - -....

I. mutatie-graad J. F. gemeten bewoners-r- satisfactie (enquêtes) VERHOOGDE (PCT) foIlBILITEIT verhuis-- verhuis-- verhuis--... verhuis-- plannen en motieven

c.---_

D. E.-""--.... PRIJS/KWA- LITEITSVER-huur BEWONERS-per -

WAARDE-HOUDING punt RING

G. - (revealed preference) 1. STEDEBOUWKUNDIGE KWALITEIT 2. l!.KX>NTECHNISCHE KWALITEIT 3. BOUWl'ECHNISCHE EN BOUW-FYSISCHE KWALITEIT 4. KWALITEIT BEHEER

5. KWALITEIT SOCIAIE ~ING

Q.

woningwaarde-ringsstelsel ~---

(

per 1-7-1985 of

per 1-7-1986

Omkaderde teksten. in hoofdletters: begrippen Kleine letters: operationalisatie

~E 1: Samenhang D/F/G/I/J/K/(P)/(Q)

HYPOTHESE 2: start hoge verh.-richting lage

---)~ huur per

---4)

huur per

- huurderving - leegstand

K.

bewonin g-duur

---~---

12-3. BEWONERSWAARDERING EN PRIJS/KW ALITEITSVERHOUDING OP LANDELIJK NIVEAU

3.1. Inleiding

Volgens onze hypothese is leegstand te verwachten in een komplex, wan-neer het deel van de woningmarkt, waartoe het komplex behoort, ruim is, en wanneer bovendien de prijs/kwaliteitsverhouding van het komplex ongun-stig afsteekt t.o.v. die van andere komplexen in dat deel van de woning-markt.

Om te kunnen beoordelen of een woningkomplex een gunstige of een ongun-stige prijs/kwaliteitsverhouding heeft, is het noodzakelijk allereerst inzicht te krijgen in de verschillende delen van de woningmarkt. Daarom is in de eerste fase van het onderzoek de totale woningmarkt onderverdeeld naar allerlei verschillende kenmerken, om daarmee te kunnen bepalen wat de be-langrijkste verschillen zijn die er binnen de woningmarkt m.b.t. de prijs/-kwaliteitsverhouding optreden.

Het bestand dat de basis vormt voor dit onderzoek en waarin op landelijk niveau zowel gegevens van bewonerswaardering als van prijs en woningkwaliteit opgenomen zijn, is het WBO-bestand van 1981. Daarnaast wordt, ter vergelijking, gebruik gemaakt van gegevens uit het rapport 'Het woningwaarderings- en huuraanpassingsbeleid voor zelfstandige huurwoningen: een toelichting op de wijzigingsvoorstellen' (DGVH, 1984), gegevens uit een tweetal brieven van de staatssecretaris van VROM aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal (Tweede Kamer, 1984-1985, 18600 hfd. XI, nr. 115 en 120), en gegevens uit het rapport 'Huuraanpassing en woningwaardering bij woningcorporaties 1984-1986 (Baumgarten, NWR, 1987). Als aanvulling op deze gegevens is bovendien gebruik gemaakt van het Huurprijzenbestand (van het Ministerie van VROM) van 1985.

In de twee hierboven genoemde brieven worden de voorgestelde wijzigingen van het woningwaarderingsstelsel (ingaande per 1-7-1986), en de effekten ervan op de huurharmonisatie besproken. Hierbij worden een tweetal ver-schillende databestanden toegelicht. Het eerste, het zgn. HPW'-84 bestand, is het bestand van het Ministerie van VROM, dat tot stand gekomen is op basis van een landelijke representatieve steekproef van alle huurwoningen. De gegevens hiervoor zijn verzameld, onder begeleiding van de Adviesgroep Partners BV, door de buitendienst ambtenaren van de huurkommissies. Het onderzoek vond plaats in het voorjaar van 1984; de peildatum ervan is 30-6-1984.

Het andere databestand dat in de brieven ter sprake wordt gebracht, be-treft het databestand van de Nationale Woningraad (het NWR-bestand). Dit

bestand bevat de geautomatiseerde verhuuradministraties van een groot aantal korporaties. Ten behoeve van de vergelijkingen in de berekeningen, zijn ook in dit bestand de gegevens op peildatum 30-6-1984 gebracht. In dit rapport wordt dit NWR-bestand aangeduid als het NWR'84-bestand.

Uit de berekeningen met de twee in de brieven genoemde databestanden blijken kleine verschillen (die echter grote gevolgen hebben), die in de brie-ven door het Ministerie o.a. als volgt verklaard worden:

- het NWR '84-databestand heeft alleen betrekking op woningen van kor po-raties, het HPW'84-bestand op alle huurwoningen;

- voor het HPW'84-bestand is een representatieve steekproef gehouden on-der 'ruim 1.350 woningen', het NWR'84-bestand is gebaseerd op 15.668 woningen, die echter minder representatief zijn;

- het HPW'84-bestand betreft de 'theoretisch juiste' opmeting van de wo-ningkwaliteit volgens strikte toepassing van het woningwaarderingsstel-sel, het NWR '84-bestand betreft puntenwaarderingen die door verhuur-ders worden gehanteerd, en die 'vaak afwijkt van de theoretisch juiste'. Voor het rapport 'Huuraanpassing en woningwaardering bij woningcorpora-ties 1984-1986' is een steekproef gehouden van 20.131 woningen die opge-nomen zijn in het huuradministratiebestand van het Nationaal Computer-centrum Woningcorporaties (NCCW). In het rapport worden o.a. de effekten van de wijzigingen per 1-7-1986 van de stelsels voor woningwaardering en huuraanpassing behandeld. De gegevens uit dat rapport, betrekking hebbend op peildatum 15-8-1986, worden hier qangeduid als gegevens uit het NWR'86-bestand. Bovenstaande opmerkingen m.b.t. het NWR'84-bestand zijn (zeer waarschijnlijk) ook van toepassing op het NWR '86-bestand.

Het Huurprijzenbestand van 1985 bevat van (bijna) alle deelwoningkom-plexen van non-profit verhuurders o.a. de gemiddelde kale huur (per 1-7-1985), het gemiddeld aantal kwaliteitspunten (per 30-6-1985) en de leeg-stand (per 1-7-1985). Dit beleeg-stand heeft als voordelen dat het aktuelere ge-gevens betreft dan die van het WBO'81 en dat er leegstandscijfers in zijn opgenomen. Het heeft echter als nadelen dat er een beperkter aantal kom-plexkenmerken in is opgenomen en dat de kwaliteitspunten van een aantal (vooral nieuwe) komplexen onbekend zijn (de puntenwaardering betreft hier bovendien de door verhuurders gehanteerde waardering, die afwijkend kan zijn van de theoretisch juiste). In paragraaf 3.6. wordt met behulp van dit bestand de relatie aangegeven voor naoorlogse woningen tussen enerzijds de leegstand en anderzijds de kale huur, de kwaliteit en de prijs per kwali-teitspunt.

3.2. Enkele eerste differentiaties naar puntprijs.

De twee belangrijkste gegevens die nodig zijn voor dit onderzoek zijn de prijs en de kwaliteit. In het WBO-bestand van 1981 is de kale huur per maand per woning als een van de variabelen opgenomen. Ook in het HPW'84-bestand en het NWR'84-bestand is de kale huur per maand opgeno-men, echter die per 30-6-1984. In het NWR'86 bestand betreft het die per 1-7-1986, in het Huurprijzenbestand die per 1-7-1985. De kale huur is in dit

-onderzoek beschouwd als 'de prijs'.

In het WBO-bestand ontbreken de kwaliteitspunten volgens het woningwaar-deringssysteem. Om toch in dit onderzoek een betrouwbare indruk te kun-nen krijgen van de kwaliteitspunten, is gebruik gemaakt van een schatting van de kwaliteitspunten uit een onderzoek van het EIB "Aanzet tot een dy-namisch woonuitgavenmodel". De schatting is uitgevoerd met behulp van het HPW'81-bestand (het zogenaamde Partners-bestand). Op dit bestand is naast een groot aantal woningkenmerken ook de puntenkwaliteit van huur-woningen aanwezig. De schattingsprocedure is als volgt geweest:

- nagegaan is welke woningkenmerken, die in het WBO'81 aanwezig zijn, op grond van het HPW'81 samenhangen met de puntenkwaliteit (indikatoren); - met behulp van de gevonden indikatoren is op het HPW'81 een schatting

uitgevoerd voor de puntenkwaliteit;

- op het WBO'81 is de gevonden schatting gebruikt om de puntenkwaliteit voor de huurwoningen te bepalen.

De volgens deze schattingsmethode verkregen puntenaantallen voor de wo-ningen van het WBO'81-bestand zijn voor dit onderzoek gebruikt als maat-staf voor 'de kwaliteit'. Door de twee hierboven genoemde variabelen op el-kaar te delen, kon de kale huur per kwaliteitspunt, de zgn. puntprijs, voor 1981 berekend worden.

Vervolgens kon, met behulp van andere in het WBO opgenomen variabelen, voor verschillende segmenten van de woningmarkt inzicht gekregen worden in de belangrijkste kenmerken m.b.t. de prijs/kwaliteitsverhouding.

In een later stadium is onderzocht of bij de meest opvallende segmenten van de woningmarkt een samenhang gekonstateerd kon worden tussen de prijs/kwaliteitsverhouding en de -als een van de variabelen in het WBO-be-stand opgenomen- verhuisgeneigdheid (zie hoofdstuk 4).

Er is door ons begonnen met het aanbrengen van enkele korrekties op het databestand van het WBO, die tot doel hadden de meest extreme, en vaak moeilijk verklaarbare, waarden niet te veel te laten domineren.

Indien de kale huur per maand hoger was dan f 2.000,-- is deze

gelijkge-steld aan f 2.000,--; een kale huur van minder dan f 50,-- per maand is gewijzigd in f 50,--. Bij de puntenaantallen per woning heeft een korrektie plaatsgevonden, die ertoe leidde dat puntenaantallen lager dan 10 punten per woning, gewijzigd werden in zijnde 10 punten.

Tenslotte zijn bij de puntprijs, de kale huur per kwaliteitspunt, de waarden hoger dan f 10,-- per punt gelijkgesteld aan die f 10,--, en zijn waarden la-ger dan f 0,50 per punt gelijkgesteld aan dat bedrag. Voor dit onderzoek zijn uit het WBO-bestand de huurwoningen gelicht die worden aangeduid als 'gewone huurwoning' en als 'bejaardenwoning'. Na deze selektie betrof het aantal gewogen cases 2.822.779 woningen (gewogen naar het totale aantal huurwoningen in Nederland).

In tabel 3.2.1. zijn de belangrijkste waarden aangegeven m.b.t. de kwali-teitspunten, de kale huur per maand, en de puntprijs. Door de toegepaste korrekties en de wijze waarop de gemiddelde puntprijs berekend is (per

wo--0-'" "r ' H l ' "

--.J--L-...L...!..--ning is de kale huur gedeeld door het aantal punten, en vervolgens is de ge-middelde puntprijs verkregen door het gege-middelde van alle puntprijzen te berekenen), is de gemiddelde puntprijs ongelijk aan het gemiddelde van de kale huur gedeeld op het gemiddeld aantal punten.

De gert:liddelde puntprijs is volgens deze berekeningen met het WBO'81-be-stand 120,1. Dit is iets afwijkend van de gemiddelde puntenaantallen die in de brief aan de Tweede Kamer van 23 augustus 1985 worden gemeld; vol-gens het HPW'84-bestand is het gemiddelde per 30-6-1984 118 punten. De berekende gemiddelde kale huur volgens het WBO'81-bestand is lager dan die volgens het HPW'84-bestand (f 352,-). Dit wordt onder meer veroor-zaakt door de huurverhogingen en de nieuwbouw die er tussen 1981 en 1984 hebben plaatsgevonden. Dat de kale huur per punt bij het HPW'84-bestand (f 2,98) eveneens iets hoger is dan de volgens het WBO'81 aangetroffen waarde, is om dezelfde reden verklaarbaar.

Tabel 3.2.1: Enkele belangrijke waarden m.b.t. de plDltprijs

Variabele Gemiddelde Stand. Minimum

dey.

Punten 120,13 50,20 10,00

Kale huur (in guldens) 303,34 165,69 50,00 Puntprijs (in guldens) 2,86 1,72 0,50

(1) lagere waarden zijn gekorrigeerd tot dit minimum (2) hogere waarden zijn gekorrigeerd tot dit maximum Bron: WBO'81, OTB-bewerking.

(1) (1) (1) Maximum 281,87 2000,00 (2) 10,00 (2)

In tabel 3.2.2. zijn de gemiddelde waarden aangegeven van de puntprijs, en de standaarddeviaties. Tussen haakjes zijn daarachter de waarden aangege-ven uit het onderzoek 'Het woningwaarderings- en huuraanpassingsstelsel voor zelfstandige huurwoningen'.

Zoals ook in het onderzoek 'Het woningwaarderings- en huuraanpassingen-stelsel voor zelfstandige huurwoningen' en in de twee brieven aan de Twee-de Kamer is gebeurd, is allereerst een onTwee-derscheid gemaakt tussen Rand-stad en Overig Nederland, en tussen twee verschillende typen eigenaar, d.w.z. korporaties/gemeenten t.o.v. partikulieren.

Gekonkludeerd kan worden dat de gemiddelde puntprijs in de Randstad ho-ger is dan daarbuiten. Ook is het opmerkelijk dat de puntprijs bij huurwo-ningen van partikulieren gemiddeld ruim hoger is dan bij huurwohuurwo-ningen in de non-profit sektor.

Deze konklusies m.b.t. de gekonstateerde verschillen komen overeen met de in de brief aan de Tweede Kamer van 23 augustus 1985 beschreven punt-prijzen volgens het HPW'84-bestand, zij het dat de precieze waarden

afwij-- 16afwij--

ken (volgens het HPW'84--bestand is de gemiddelde puntprijs per 30-6-1984-voor de Randstad f 3,20, voor Overig Nederland f 2,69, voor korporaties

f 2,79, voor gemeentelijke woningen f 2,79, voor partikuliere instellingen

f 3,67, en voor partikuliere personen f 3,38).

Tabel 3.2.2: De gemiddelde puntprijs in guldens naar type eigenaar en naar Randstad en Overig Nederland

Overig Nederland Randstad Totaal Non profit puntpr. 2,37 (2,48) 2,95 (2,71) 2,62 (2,65)

st. dev. 1,18 (0,80) 1,56 (0,75) 1,39 (0,79) Partikulier puntpr. 2,76 (2,85) 3,76 (3,09) 3,36 (2,99) st. dev. 1,72 (0,85) 2,35 (1,16) 2,18 (1,05) Totaal puntpr. 2,46 (2,53) 3,24 (2,82) 2,84 (2,65) st. dev. 1,34- (0,82) 1,93 (0,90) 1,70 (0,87) Bron: WBO'81, OTB-bewerking, en Het woningwaarderings- en

huuraanpas-singsstelsel voor zelfstandige huurwoningen.

In het vervolg van dit onderzoek zijn alleen de huurwoningen in de non-pro-fit sektor geselekteerd, d.w.z. de woningen in beheer bij korporaties en ge-meentelijke woningbedrijven. De partikuliere huurwoningen blijven verder buiten beschouwing.

Het aantal gewogen cases na deze verdere selektie bedraagt 1.910.195 wo-ningen. In tabel 3.2.3. zijn, voor de non-profit huurwoningen, de belangrijk-ste waarden opgenomen m.b.t. de punten, de huur en de puntprijs.

Tabel 3.2.3: Enkele belangrijke waarden m.b.t. de puntprijs, voor de

non-profit huurwoningen

Variabele Gemiddelde Stand. Minimum Maximum

Punten

Kale huur (in guldens) Puntprijs (in guldens)

123,89 295,08 2,62 dev. 4-7,76 137,09 1,39 10,00 (1) 50,00 (1) 0,50 (1) (1) lagere waarden zijn gekorrigeerd tot dit minimum (2) hogere waarden zijn gekorrigeerd tot dit maximum Bron: WBO '81, OTB-bewerking.

273,91 2000,00 (2)

10,00 (2)

3.2.3., blijkt dat bij het non-profit bezit de kwaliteit gemiddeld iets hoger is dan bij het totale huurwoningenbestand, maar dat de kale huur en de puntprijs iets lager zijn. Waarschijnlijk is dit het gevolg van de relatieve "jeugd" van het non-profit-huurwoningbestand en de relatief sterke huur-prijsbeheersing (geen harmonisatie-ineens) in deze sektor. Op deze en ande-re mogelijke verklaringen voor het aangetroffen verschijnsel gaan wij niet verder in.

De in de brief aan de Tweede Kamer van 3 september 1985 vermelde waar-den per 30-6-1984 volgens het HPW'84-bestand wijken af van de in tabel 3.2.3. vermelde waarden volgens de berekeningen met het WBO'81-bestand. De door de NWR gekonstateerde lagere gemiddelde puntenwaardering per 30-6-1984, 114,8, kan verklaard worden doordat de non-profit verhuurders (volgens de argumentatie in de brief aan de Tweede Kamer) vaak een lagere puntenwaardering berekenen dan de theoretisch juiste. De door de NWR be-rekende gemiddelde kale huur per 30-6-1984 van f 342,28 is hoger dan het volgens het WBO'81 berekende gemiddelde, mogelijk veroorzaakt door de huurverhogingen, renovatie en nieuwbouw in de periode 1981-1984.

Per 1-7-1986 zijn de gemiddelde puntenwaardering (volgens het gewijzigde puntenstelsel) en de gemiddelde kale huur volgens de NWR resp. 116,9 en

f 391,-. De NWR konkludeert in het rapport 'Huuraanpassing en woning-waardering bij woningcorporaties 1984-1986' (Baumgarten, 1987) dat de wij-ziging van het woningwaarderingsstelsel geen grote gevolgen heeft gehad voor de gemiddelde puntenscore (wel voor de afzonderlijke puntenspecifika-ties).

3.3. De puntprijs, gedifferentieerd naar woningkenmerken.

In het onderzoek 'Het woningwaarderings- en huuraanpassingsstelsel voor zelfstandige huurwoningen' (OGVH, 1984) wordt onder meer gekonstateerd dat er grote verschillen zijn in de gemiddelde puntprijs tussen eengezins-huizen en woningen in meergezinseengezins-huizen. In tabel 3.3.1. is door ons een uitsplitsing gemaakt naar bouwvorm, en bovendien naar bouwperiode.

Het verschil in de puntprijs tussen eengezinshuizen en woningen in meerge-zinshuizen (etagebouw) blijkt gemiddeld meer dan een gulden per punt te bedragen (zie tabel 3.3.10)! Wanneer de etagebouw gesplitst wordt naar middelhoogbouw (mh: tot en met 4 verdiepingen) en hoogbouw (hg: 5 verdie-pingen of meer) blijft het verschil tussen deze twee bouwtypen in puntprijs beperkt tot gemiddeld 7 cent per punt (zie tabel 3.3.1 C).

Bij een verdere verdeling naar bouwperiode blijken, zowel bij vooroorlogse als naoorlogse woningen, de eengezinshuizen gemiddeld over veruit de laag-ste puntprijs te beschikken, en blijven de verschillen in de puntprijs tussen hoogbouw en middelhoogbouw beperkt tot maximaal 14 cent per punt (bij naoorlogse woningen)(zie tabel 3.3.1 B).

Tenslotte is ook de naoorlogse periode verdeeld in drie klassen (zie tabel 3.3.1 A»j voor elk van deze drie klassen blijft gelden dat de puntprijs bij eengezinshuizen gemiddeld verreweg het laagst is, en dat het verschil in de gemiddelde puntprijs tussen middelhoogbouw en hoogbouw beperkt blijft tot

-maximaal 30 cent per punt (voor de klasse 1970-1981).

Tabel 3.3.1: De puntprijs (in guldens) naar bouwvorm en bouwjaarklasse

A B C D

Bouwvorm gemiddelde aantal gemiddelde gemiddelde gemiddelde puntprijs cases puntprijs puntprijs pmtprijs Eengez. vooroorl. 1,92 154.988 1,92 } 2,14 } 2,14 Eengez. '45 - '59 2,07 . 235.967 } 2,18 Eengez. '60 - '69 2,05 249.948 Eengez. '70 - '81 2,34 361.500 Etage. mh. vooroorl. 3,51 119.743 3,51 } 3,20 Etage. mh. '45 - '59 3,45 173.651 } 3,13 Etage. mh. '60 - '69 2,82 150.924 Etage. mh. '70 - '81 3,13 119.328 3,22 Etage. hg. vooroorlogs 3,40 2.683 3,40

J

3,27 Etage. hg. '45 - '59 3,50 7.302

}

Etage. hg. '60 - '69 3,01 79.537 3,27 Etage. hg. '70 - '81 3,43 109.365 Onbekend 2,74 145.259 2,88 3,18 Totaal 2,62 1.910.195 2,62 2,62 2,62

Bron: WBO '81, OTB-bewerking, EIB (punten).

Overigens zijn de aantallen woningen waarvoor steeds de gemiddelden bere-kend zijn, iets van elkaar afwijbere-kend doordat van een deel van de woningen niet de precieze hoogte en/of het bouwjaar bekend zijn.

Ook uit de berekeningen met het HPW'84-bestand en het NWR-bestand blij-ken grote verschillen in de puntprijs tussen eengezinshuizen en meergezins-huizen (etagebouw). Bovendien blijkt uit berekeningen met deze bestanden, dat vooral eengezinshuizen dikwijls een huur hebben die onder het minimaal redelijke niveau ligt (volgens het HPW'84-bestand is per 30-6-1984 van 60,4% van de eengezinshuizen, en van 29,7% van de woningen in meerge-zinshuizen de huur onder het minimaal redelijke niveau). De wijzigingen van de puntentelling die hebben geleid tot het woningwaarderingsstelsel per 1-7-1986 zijn mede bedoeld om de puntenwaardering, en dus ook de huurver-hogingen, bij woningen in meergezinshuizen te verminderen t.o.v. die van eengezinshuizen. Deze relatief lagere puntenwaardering voor woningen in meergezinshuizen wijkt iets af van de eerste voorstellen van het Ministerie voor het nieuwe, per 1-7-1986 in te voeren, waarderingsstelsel. In de brief aan de Tweede Kamer van 23 augustus 1985 wordt de wijziging voor een la-gere puntenwaardering voor woningen in meergezinshuizen bekend

ge-l i ge-l jl!'!"M = _ _ 1 bi [-r- lur' J "r'S IJ [I r= ''8''''' I ' r M _'-;11Q .-a. 'II! j'.IT

maakt. De reden hiervoor wordt als volgt uiteengezet: 'De verhuurders en huurders vinden kennelijk voor bepaalde typen woningen de strikte waarde-ring volgens het stelsel -zowel het huidige als het gewijzigde' (opm.: dat volgens het eerste voorstel) '- aan de hoge kant. In zoverre lijken beide stelsels niet geheel in overeenstemming met de appreciatie in de woning-markt. Blijkens de NWR-gegevens betreft dit in het bijzonder de etagewo-ningen zonder lift'. Na een wijziging op de puntentelling volgens het eerde-re voorstel van maximaal 3 punten vermindering 'komt de nu voorgestelde verlaging' naar het oordeel van de staatssecretaris 'tegemoet aan de in de praktijk levende waardering voor etagewoningen'.

In het rapport 'Huuraanpassing en woningwaardering bij woningcorporaties 1984-1986' (Baumgarten, NWR, 1987) wordt helaas niet de puntprijs onder-verdeeld naar bouwvorm. Wel blijkt dat de kale huur per 1-7-1986 bij een-gezinshuizen gemiddeld hoger is dan van woningen in meergezinshuizen (resp.

i

417,- en

i

341,- )(voor woningen in meergezinshuizen met lift

i

414,-, voor woningen in meergezinshuizen zonder lift

i

314,-). Ook de puntenwaardering blijkt bij eengezinshuizen, volgens dit NWR-rapport, aan-zienlijk hoger te zijn dan bij woningen in meergezinshuizen (resp. gemiddeld 117 en 93 punten)(woningen in meergezinshuizen met lift 106, woningen in meergezinshuizen zonder lift 88).

Omdat het verschil in de puntprijs tussen eengezinshuizen en woningen in meergezinshuizen (etagebouw) zo groot is, en ook de bewonerswaardering een verschil te zien geeft tussen deze twee bouwvormen, wordt in dit rap-port het onderscheid in bouwvorm dikwijls expliciet gemaakt.

Bij een uitsplitsing naar bouwjaar, zonder daarbij de bouwvorm te onder-scheiden, blijkt een gemiddelde puntprijs van meer dan

i

2,70 voor te ko-men bij de perioden' 1930 of eerder' en de jaren 1977 tot en met 1981 (zie tabel 3.3.2.A). De bouwjaarklasse '1965 - 1969' heeft gemiddeld de laagste puntprijs. Overigens zijn de verschillen bij de gemiddelde kale huur en bij het gemiddelde puntenaantal tussen de bouwjaarklassen aanzienlijk: het puntenaantal loopt op van 76,2 voor de periode '1905 of eerder' tot 169,2 voor 1981. De kale huur loopt op van resp.

i

147,58 tot

i

464,69 per wo-ning per maand. Bij een verdere samenvoeging van bouwjaren worden de verschillen in de hoogte van de punt prijs aanzienlijk kleiner (i 2,71 voor de periode '1970 - 1981' t.o.v. i 2,45 voor de periode '1960 - 1969')(zie tabel 3.3.2.B). De gemiddelde puntprijs voor alle vooroorlogse woningen is gelijk aan die voor alle naoorlogse woningen.

Onderverdeeld naar het aantal kamers per woning blijkt de puntprijs vanaf een zevenkamerwoning tot en met een éénkamerwoning gemiddeld voortdu-rend toe te nemen van resp. i 1,90 tot i 4,18 per punt (zie tabel 3.3.3.). Het aantal woningen met meer dan zeven kamers is te beperkt als basis voor het trekken van betrouwbare konklusies m.b.t. de puntprijs.

De oplopende puntprijs vanaf de zevenkamerwoningen tot en met de eenka-merwoningen blijkt zowel bij eengezinshuizen als bij woningen in meerge-zinshuizen plaats te vinden; uitgezonderd bij de zevenkamerwoningen is de puntprijs bij woningen in meergezinshuizen steeds hoger dan bij eengezins-huizen.

-

Tabel 3.3.2: De gemiddelde puntprijs (in guldens) naar bouwjaarldasse Bouwjaar-Idasse 1905 of eerder 1906 - 1930 1931 - 1944 1945-1954 1955-1959 1960 - 1964 1965 - 1969 1970-1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 Onbekend Totaal A B C Gemiddelde Aantal Gemiddelde Aantal Gemiddelde Aantal puntprijs cases puntprijs cases puntprijs cases

2,75 2,75 2,19 2,68 2,65 2,55 2,38 2,69 2,53 2,55 2,74 2,83 2,98 2,79 2,80 2,75 38.366 118.439 71.272 237.056 180.698 195.863 286.511 325.793 49.994 42.138 38.530 29.265 29.235 45.814 32.402 188.819 2,62 1.910.195

}2,62

J

2,67

J

2,45 2,71 2,72 278.485 417.754 482.374 593.171 138.411 2,62 1.910.195 278.485 2,62 1.603.654 2,67 28.056 2,62 1.910.195 Bron: WBO '81, OTB-bewerking.

Tabel 3.3.3: De gemiddelde puntprijs (in guldens) naar aantal kamers Aantal kamers 1 kamer 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers 6 kamers 7 kamers 8 kamers 9 kamers 10 kam. of meer onbekend. Totaal Eengezinshuizen Gemid. Aantal puntpr. cases Meergezinshuizen ~To.:::..t::.;:a::;:al~-=-_--:-­

Gemid. Aantal Gemid. Aantal puntpr. cases puntpr. cases 3,76 1.622 4,21 2,91 59.305 4,08 2,32 90.400 3,32 2,10 568.771 2,76 2,03 297.643 2,51 1,92 33.341 2,06 1,91 2.956 1,84 2,09 926 1,93 2,19 153 0 1,51 804 1,65 1,82 500 1,46 2,14 1.056.419 3,22 22.271 175.740 261.191 341.484 43.793 7.024 541 336

o

1.329 66 4,18 23.894 3,79 235.045 3,06 351.591 2,35 910.255 2,09 341.436 1,94 40.365 1,90 3.496 2,05 1.262 2,19 153 1,60 2.133 1,78 565 853.772 2,62 1.910.195 Bron: WBO '81, OTB-bewerking.

Wanneer de woningen onderverdeeld worden naar (kale-)huurklassen, zoals in tabel 3.3.4. gebeurd is, dan valt op dat de puntprijs bij elke lagere huur-klasse afneemt. Slechts de huurhuur-klasse 'van f 100,- tot f 200,- per maand' vormt hierop een beperkte uitzondering.

De gekonstateerde afnemende puntprijs bij elke lagere huurklasse blijkt zo-wel voor eengezinshuizen als etagebouw te gelden (slechts bij woningen in meergezinshuizen vormen de huurklassen 'van f 50,- tot f 100,-' en 'van f 100,- tot f 200,- per maand' een uitzondering op deze afnemende reeks). Bij alle hier onderscheiden huurklassen blijkt de puntprijs bij woningen in meergezinshuizen hoger te zijn dan bij eengezinshuizen.

Tabel 3.3.4: De gemiddelde puntprijs (in guldens) naar (kale-)huurklasse Huurklasse Eengezinshuizen Meergezinshuizen Totaal

(in guldens) Gemid. Aantal Gemid. Aantal Gemid. Aantal

puntpr. cases puntpr. cases puntpr. cases

tot 50 0,85 6.159 2,19 6.991 1,56 13.150 50 tot 100 1,41 19.630 3,19 21.568 2,34 41.198 100 tot 200 1,98 196.447 3,26 197.843 2,62 394.290 200 tot 300 1,98 367.119 2,92 296.106 2,40 663.226 300 tot 400 2,13 239.624 2,97 182.755 2,49 422.379 400 tot 500 2,44 155.118 3,57 92.277 2,86 247.395 500 tot 600 2,90 54.002 4,03 33.932 3,34 87.934 600 tot 750 3,43 16.447 5,32 13.864 4,30 30.311 750 tot 1000 4,51 1.300 7,69 4.433 6,97 5.732 1000 tot 1250 5,83 291 9,65 1.303 8,95 1.594 1250 tot 1500 7,99 223 9,97 1.576 9,72 1.799 1500 tot 2000 (I) 0 0 10,0 1.125 10,00 1.125 2000 of meer (1) 10,00 62 0 0 10,00 62 Totaal 2,14 1.056.419 3,22 853.772 2,62 1.910.195

(1): De waarde f 10,-- per punt is een gekorrigeerd, tot dit bedrag ver-laagd, bedrag.

Bron: WBO '81, OTB-bewerking.

Onderverdeeld naar kwaliteitsklasse (in puntenaantallen) blijkt dat hoe ho-ger de kwaliteit van een woning is, des te laho-ger de -gemiddelde- puntprijs (zie tabel 3.3.5.). Alleen de klassen '160 tot 220 punten' en 'een negatief aantal punten' verbreken deze regelmaat in de gemiddelde puntprijs.

Ook binnen de kategorie woningen in meergezinshuizen is de regelmaat in de steeds lagere gemiddelde puntprijs bij elke hogere kwaliteitsklasse (uit-gezonderd de klassen 'van 90 tot 100 punten' en 'een negatief aantal pun-ten') aanwezig. Bij de kategorie eengezinshuizen is deze regelmaat aanwe-zig tot en met de klasse' 110 tot 125 punten'; bij hogere kwaliteitskiassen daarentegen neemt de gemiddelde puntprijs per klasse weer iets toe.

22-Tabel 3.3.5.: De gemiddelde pWltprijs (in guldens) naar kwaliteitsklasse K wali teits- Eengezinshuizen Meergezinshuizen Totaal

klasse Gemid. Aantal Gemid. Aantal Gemid. Aantal (in punten) puntpr. cases puntpr. cases puntpr. cases

negatief 9,02 1.674 8,71 11.385 8,75 13.058

o

tot 10 9,20 1.716 9,26 9.089 9,25 10.805 10 tot 20 6,55 1.518 8,67 7.916 8,33 9.434 20 tot 30 4,45 2.386 6,15 11.421 5,85 13.807 30 tot 40 4,03 7.588 4,54 24.245 4,42 31.833 40 tot 50 3,30 11.302 3,98 28.403 3,79 39.705 50 tot 60 3,05 13.181 3,47 52.192 3,38 65.372 60 tot 70 2,46 15.085 3,28 61.069 3,12 76.154 70 tot 80 2,35 20.631 3,12 68.636 2,94 89.267 80 tot 90 2,23 48.486 2,97 79.532 2,69 128.018 90 tot 100 2,13 66.759 2,88 74.479 2,52 141.238 100 tot 110 2,03 77.839 2,93 74.959 2,47 152.798 110 tot 125 1,93 89.968 2,79 113.638 2,41 203.605 125 tot 140 1,97 113.942 2,77 97.543 2,34 211.485 140 tot 160 2;02 153.802 2,54 96.723 2,22 250.524 160 tot 220 2,07 247.592 2,46 40.755 2,12 288.347 220 tot 250 2,12 182.434 2,37 1.788 2,13 184.223 250 en meer 1,61 520 0 0 1,61 520 Totaal 2,14 1.056.421 3,22 853.772 2,62 1.910.195 Bron: WBO 181, OTB-bewerking.

3.4. De pWltprijs, gedifferentieerd naar lokatie.

Zoals al uit tabel 3.2.2. af te lezen viel, is de puntprijs gemiddeld in de Randstad 58 cent per punt hoger dan in Overig Nederland. Met de Randstad wordt bedoeld de provincies Utrecht, Zuid-Holland (zonder GoereeOverflakkee), NoordHolland (zonder het gebied boven Amsterdam Zaanstad -Heemskerk - Castricum), en Almere. Dit verschil kan o.a. verklaard worden doordat er bij het bepalen van de jaarlijkse huurverhogingen (tot juli 1986) steeds onderscheid gemaakt is tussen de Randstad en Overig Nederland. Bij een andere gebiedsindeling, naar provincie, is te konstateren dat er niet meer dan drie provincies, n.l. Utrecht, Zuid-Holland en Noord-Holland, ge-middeld een hogere puntprijs hebben dan het totaal gege-middelde van Neder-land (zie tabel 3.4.1.). Het verschil tussen de provincie met de hoogste ge-middelde puntprijs, f 2,93 voor Noord-Holland, en die met de laagste, f 2,22 voor Zeeland, is aanzienlijk: 71 cent per punt. In alle twaalf onder-scheiden gebiedsdelen is de puntprijs gemiddeld bij woningen in meerzinshuizen hoger dan bij eengemeerzinshuizen (en bij acht van de twaalf ge-biedsdelen is het verschil in puntprijs tussen deze twee bouwtypen zelfs

In het NWR-rapport 'Huuraanpassing en woningwaardering bij woningcorpo-raties 1984-1986' (1987) wordt per provincie de gemiddelde kale huur per 1-7-1986 en de gemiddelde puntenwaardering aangegeven. Met betrekking tot

de kale huur worden gemiddelden gekonstateerd van minimaal f 350,- per

woning per maand (Friesland) tot maximaal f 439,- (Utrecht). De

punten-waardering blijkt uiteen te lopen van gemiddeld 11

°

punten in Zuid- en

Noord-Holland tot 127 punten in Drenthe en Limburg.

Tabel 3.4.1: De gemiddelde puntprijs (in guldens), naar provincie

Provincie Eengezinshuizen ~eergezinshuizen Totaal

Gemid. Aantal Gemid. Aantal Gem id. Aantal

puntpr. cases puntpr. cases puntpr. cases

Groningen 2,14 46.540 2,93 37.038 2,49 83.578 Friesland 2,31 65.666 3,46 22.286 2,60 87.952 Drenthe 2,04 46.911 3,28 9.860 2,25 56.771 Overijssel 2,06 92.449 2,87 42.867 2,32 135.317 Gelderland 2,09 147.480 3,17 50.814 2,37 198.293 Utrecht 2,21 51.021 3,07 54.148 2,65 105.169 Noord-Holland 2,27 134.529 3,38 200.742 2,93 335.271 Zuid-Holland 2,27 171.694 3,28 309.600 2,92 481.294 Zeeland 1,99 32.628 2,86 11.476 2,22 44.104 Noord-Brabant 2,02 180.955 3,06 63.185 2,29 244.140 Limburg 2,05 74.345 3,07 50.406 2,46 124.751

Zuid. IJss. pold. 2,13 12.205 3,19 1.351 2,23 13.556

Totaal 2,14 1.056.421 3,22 853.772 2,62 1.910.195

Bron: WBO '81, OTB-bewerking.

Bij een indeling naar 43 kleinere gebiedsdelen naar streek/gemeente, vallen

drie delen op door een gemiddelde puntprijs hoger dan f 3,-- per punt, n.l.

agglomeratie 's-Gravenhage (f 3,10), Amsterdam (f 3,43) en Rijnmond

(f 3,14). Een gemiddelde puntprijs lager dan f 2,20 komt voor bij Delfzijl

e.o. (f 2,10), Zuidoost Drenthe (f 2,16), Twente (f 2,17), Achterhoek

(f 2,07), Zeeuws Vlaanderen (f 2,18) en Noordoost- N. Brabant (f 2,18) (zie

bijlage 4). Bij alle onderscheiden gebiedsdelen blijkt de puntprijs gemiddeld bij de kategorie woningen in meergezinshuizen hoger te zijn dan bij de ka-tegorie eengezinshuizen.