Problemy organizacyjno- funkcjonalne służb inwestycyjnych łódzkich spółdzielni mieszkaniowych

A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S _____________________FOLIA OECONOMICA 92, 1989_____________________

Andrzej B orow icz , K r z y s z t o f S t a n g i e r s k i *

PROBLEMY ORGANIZACYJNO-FUNKCJONALNE SŁUŻB INWESTYCYJNYCH ŁÓDZKICH SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH

1 . Wst^jp

"Ogół obowiązków c ią ż ą c y c h na in w es to rze r e a liz o w a n y j e s t przez służ b ę i n w e s t y c y j n ą . Do powinności t e j s łuż b y n a le ż y zapewnienie n a­ l e ż y t e j i terminowej r e a l i z a c j i i n w e s t y c j i , a w e f e k c i e u zysk ania planowanych wyników t e c h n ic z n y c h i ekonomicznych” 1.

Ja k wynika z powyższej d e f i n i c j i , w ła ś c iw e zorganizowanie i po­ prawne funkcjonowanie słu ż b y i n w e s t y c y j n e j ma bardzo i s t o t n e zna­ cz e n ie d la uzysk ania wysokiego poziomu ekonomicznej efektywności in­ w e s t y c j i ja k również d la zapewnienia w y s o k ie j sprawności inwestowa­ n i a . J e s t to w gospodarce p o l s k i e j z a g a d n ie n ie tym i s t o t n i e j s z e , iż w całym o k r e s ie powojennym problematyka n a l e ż y t e j e fe k t y w n o ś c i i sprawności inwestowania n ie doczekała s i ę j a k dotąd należytych r o z ­ s t r z y g n i ę ć . Orugi etap reformowania goapodarki p o l s k i e j , którego z a ­ początkowanie proklamowane z o s t a ło na p rzełom ie b i e ż ą c e j dekady p r z y n ie ś ć musi szereg i s t o t n y c h , kierunkowych rozwiązań również i w t e j k w e s t i i .

W s k ła d służb in w e s t y c y j n y c h s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ieszkaniowej wcho­ dzą pracownicy służb ko szto rysow ych , a p a ra t nadzoru in w e s t o r s k ie g o oraz służb a prawnego przygotowania i o b s łu g i i n w e s t y c j i . Zadaniem s p ó ł d z i e l c z e j s łu ż b y i n w e s t y c y j n e j j e s t zagwarantowanie sprawnego przygotowania re a liz o w a n y c h na rzecz s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ieszkaniowej i n w e s t y c j i , sprawowanie b ieżącego nadzoru nad ic h p rzebiegiem oraz

*

Doktor, a d iu n k t w Z a k ła d z ie Ekonomiki Budownictwa i I n w e s t y ­ c j i UL.

\ I

J . S ł o n i ń s k i , A. S t e f a ń s k i , Inwestycje bu­ dowlane. O r g a n iz a c ja i podstawy prawne, Warszawa 1978, s .2 1 .

dokonywanie r o z l i c z e ń p o r e a l i z a c y j n y c h . Trudności na j a k i e n a p o ty ­ k a ją s p ó ł d z i e l c z e s łu ż b y i n w e s t y c y j n e w l a t a c h o s ie m d z ie s ią t y c h wy­ n i k a j ą w pierwszym r z ę d z ie z dwóch przyczyn . P ie rw sza z n ic h ma c h a r a k t e r powszechny i d otyczy w s z y s tk ic h inwestorów r e a l i z u j ą c y c h w b i e ż ą c e j dekadzie rob oty bądź o b i e k t y budowlane. Druga przyczyna ma n atom ia st c h a r a k t e r s p e c y f i c z n y i odnosi s i ę w y łą c z n ie do s p ó ł ­ d z i e l c z o ś c i m iesz k aniow ej.

Pierwszym z wymienionych powodów j e s t wdrożenie do p r a k t y k i gosp o d arczej z początkiem l a t o s ie m d z ie s ią t y c h k o sz to ry s o w a n ia szczegółowego, w m ie js c e o b o w ią z u ją c e j przez b l i s k o 25 l a t p r a k t y ­ k i u s t a l a n i a cen budowlanych o p i e r a j ą c s i ę n a o b l i g a t o r y j n y c h , pań­ stwowych ce nnikach budowlanych. O czyw istą konsekwencją powszechne­ go wdrożenia procedur ko sz to ry s o w a n ia szczegółowego b y ło za sa d n icze zw ięk sz en ie zapotrzebowania na kadrę k o sz to ry s a n tó w , k t ó r a to kad­ r a , przez b l i s k o ć w ie r ć wieku obowiązywania państwowych cenników budowlanych z o s t a ł a w znacznym s to p n iu zredukowana. Kadrę tę z r e ­ dukowało lub z l ik w id o w a ło również w i e l e s p ó ł d z i e l n i mieszkaniowych i muszą one t e r a z , dostosow ując a i ę do zm ienionych zasad kosztory-- sowania budowlanego, w sposób s z c z e g ó ln i e intensywny o n ią z a b i e ­ gać .

Drugą przyczyną b y ł y błędne z a ło ż e n ia p o l i t y k i ja k ą w z a k r e s i e o r g a n i z a c j i służ b i n w e s t y c y j n y c h p r o w a d z iły władze s p ó ł d z i e l c z o ś c i

2

m ieszkaniow ej w l a t a c h s ie d e m d z i e s ią t y c h . Obowiązującym wówczas kanonem b y ło c e n t r a l i z o w a n i e o b s łu g i s p ó ł d z i e l c z y c h procesów in w e­ s t y c y j n y c h w je d n o s t k a c h wojewódzkich, tzw. wojewódzkich s p ó ł d z i e l ­ n ia c h m ieszkaniow ych . Konsekwencją t e j p o l i t y K i b y ła a t r o f i a służ b in w e s t y c y jn y c h w s p ó ł d z i e l n i a c h podstawowych, c z y l i w ty c h je d n o ­ s t k a c h , w k t ó r y c h z o c z y w is ty c h względów s łuż b y te powinny być n a j s i l n i e j s z e . Z początkiem l a t o s ie m d z ie s ią t y c h zarzucono tę b ł ę ­ dną, a nawet, w ś w i e t l e znanych ob ecn ie j e j skutków, s zko d liw ą po­ l i t y k ę , co p o s t a w ił o s p ó ł d z i e l n i e in w e s t u j ą c e wobec k o n ie c z n o ś c i s zyb k ieg o odbudowania s łu ż b in w e s t y c y j n y c h lub też k o r z y s t a n i a z bardzo niesprawnych procedur p o w i e r n ic tw a , czy też za stęp stw a inwe­ s t y c y j n e g o .

O

Ha temat genezy, t ł a oraz k o nsekw encji t e j p o l i t y k i p a tr z A. B o r o w i c z , B. M i k o ł a j c z y k , Problemy o r g a n i ­ z a c j i i funkcjonow ania ogniw s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ieszkaniow ej s z c z e b la wojewódzkiego, "A c ta U n i v e r s i t a t i s L o d z i e n s i s ” 1984,F o l i a oecono- mica 39, s . 47-68.

Z k o n ie c z n o ś c i szybkiego umacniania s p ó ł d z i e l c z y c h s łu ż b inwe­ s t y c y j n y c h zdają s o b ie w p e ł n i sprawę k ie r o w n ic z e c z y n n i k i tego r u ­ chu. Ewidentnym tego przykładem może być wypowiedź p rezesa C e n t r a l ­ nego Związku S p ó ł d z i e l n i Budounictwa Mieszkaniowego opublikowana w

I I p o ło w ie 1984 r . " S p ó ł d z i e l c z o ś ć n ie dysponuje je s z c z e dostatecz­ ną l i c z b ą w ykw a lifik o w a nych k o sz to ry s a n tó w , k tó r z y b y l i b y w s t a n i e sp raw d zić zasadność ponoszonych na budowie kosztów i wysokość r o z ­ m aitych narzutów. Od dwóch l a t szkolim y t a k i c h fachowców. Również p rz y w ró c e n ie nadzoru in w e s t o r s k ie g o pozw oli wzmocnić wpływ in w e s t o ­ ra na sposób r e a l i z a c j i budownictwa s p ó ł d z i e l c z e g o " 5.

C e l e m n i n i e j s z e g o a r t y k u ł u j e s t u d z i e l e n i e udokumentowa­ n ej odpowiedzi na p y t a n i e , j a k i e j e s t a k t u a ln e ( s t y c z e ń *87) zaawan­ sowanie procesu odbudowy s łu ż b in w e s t y c y jn y c h w łó d z k i c h s p ó ł d z i e l ­ n ia c h m ieszkaniowych.

Badania empiryczne mające na c e lu zgromadzenie m a t e r i a ł u ź ród­ łowego do n i n i e j s z e j p u b l i k a c j i prowadzone b y ł y w roku 1986. O b ję­ to nimi w s z y s tk ie s p ó ł d z i e l n i e mieszkaniowe z terenu Łodzi, ze s z c z e ­ gólnym uwzględnieniem tych j e d n o s t e k , k t ó r e w l a t a c h 1986-1990 pod­ j ą ć mają r e a l i z a c j ę n a jw ię k s z y c h programów i n w e s t y c y jn y c h i k t ó r e zarazem dysponują własnymi służbami i n w e s t y c y j n y m i. B y ł y to n a s t ę ­ p u ją c e j e d n o s t k i : RSM " B a w e ł n a " , RSM " L o k a t o r " , SM " C h o jn y " oraz Łódzka S p ó ł d z i e l n i a Mieszkaniowa. Wyżej wymienione s p ó ł d z i e l n i e z r e a liz o w a ć mają ponad 75% s p ó ł d z i e l c z e g o budownictwa m ie sz k a n io ­ wego p rzew id zian eg o do wykonania na t e r e n i e m iasta Łodzi w l a t a c h

1986-1990. Badania prowadzone b y ł y na podstaw ie s p e c j a l n i e w tym c e l u opracowanego k w e s t io n a r iu s z a badawczego, s k ła d a j ą c ą g o s i ę z 60 r o z w i n i ę t y c h p y ta ń . K w e s t io n a r i u s z e w yp e łnia n e b y ł y w poszcze­ g ó lnych s p ó ł d z i e l n i a c h metodą wywiadu kierow anego.

Na zakończenie p o d k r e ś l i ć n a l e ż y , iż n i n i e j s z a p u b l i k a c j a s t a ­ nowi k o n ty n u a c ję s e r i i a rt y k u łó w poświęconych p rob lem atyce o r g a n i ­ z a c j i s p ó łd z i e l c z e g o procesu in w e s ty c y jn e g o zamieszczonych w " Z e ­ s z y ta c h Naukowych UL" z s e r i i "Łódzka S p ó ł d z i e l c z o ś ć Mieszkaniowa". Ma ten c y k l p u b l i k a c j i s k ł a d a j ą s i ę ja k dotąd n a s t ę p u ją c e p o z y c je : Problemy o r g a n i z a c j i i fun k cjon ow ania ogniw s p ó ł d z i e l c z o ś c i m iesz­ k a n io w e j s z c z e b la wojewódzkiego; A n a l i z a r z e c z y w i s t y c h m o ż liw o ści o d d z ia ły w a n ia s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ieszkaniow ej na ceny budownictwa mieszkaniow ego.

2. Programy i n w e s t y c y jn e łó d z k ic h s p ó ł d z i e l n i mieszkaniowych na l a t a 19B6-1990

Szczegółowe in fo r m a c je na temat programów s p ó łd z i e l c z e g o w i e ­ lo ro d zin n e g o budownictwa mieszkaniowego przewidywanych do r e a l i z a ­ c j i na t e r e n i e t o d z i w ie-tach -19-06-1990 p r e z e n t u jú -tab. 1.

J a k wynika z danych zaw artych w t e j t a b e l i , c z t e r y s p ó ł d z i e l ­ n i e o b j ę t e szczegółową a n a l i z ą rela cjo n o w a n ą w n i n i e j s z e j p u b l i k a ­ c j i , tz n . RSM " B a w e łn a " , RSM " L o k a t o r " , SM " C h o jn y " oraz Łódzka S p ó ł d z i e l n i a Mieszkaniowa z r e a liz o w a ć m a j ą ' 76,7% mieszkań oraz

2

77,0% m p. u. c a łe g o s p ó ł d z i e l c z e g o w ie lo ro d z in n e g o budownictwa mieszkaniowego przewidywanego do wykonania na t e r e n i e m iasta Łodzi w l a t a c h 1986-1990.

RSM "B a w e łn a " w p i ę c i o l a t c e 1986-1990, koncentrować będzie swój w y s i ł e k i n w e s t y c y j n y w paámie o s i e d l i Olechów-Janów. Zrealizowanych tam z o s ta n ie ł ą c z n i e 10 020 mieszkań. P o z o s t a ł e 370 mieszkań t e j s p ó ł d z i e l n i , z re a liz o w a n e z o s ta n ie w kończonym ob ecn ie z e s p o le o- s i e d l i Widzew-Wschód.

Podobnie wysokim stopniem p r z e s t r z e n n e j k o n c e n t r a c j i zadań i n ­ w e s t y c y jn y c h c h a r a k t e r y z u j e s i ę program w ie lo ro d z in n e g o budownictwa mieszkaniowego SM " C h o j n y " . Ponad 80% p r z o u id z ia n y c h do r e a l i z a c j i mieszkań tzn. 2528 mieszkań s p ó ł d z i e l n i a ta z r e a liz o w a ć ma bowiem na t e r e n i e poszczególnych o s i e d l i zespołu zabudowy C hojny. Ponadto program i n w e s t y c y j n y t e j s p ó ł d z i e l n i p rz e w id u je p rz e k a z a n ie 209 mieszkań w o s i e d l u Rzgowśka-Ustronna oraz 300 mieszkań w osiedlu Jó­ zefów.

RSM " L o k a t o r " koncentrować będzie swój w y s i ł e k i n w e s t y c y j n y , w ś w i e t l e programu s p ó ł d z i e l c z e g o w ie lo r o d z in n e g o budownictwa m ieszka­ niowego, na r e a l i z a c j i zespołu zabudowy Radogoszcz. W tym zesp ole zabudowy s p ó ł d z i e l n i a przekazać ma swoim członkom w o k r e s i e b i e ż ą ­ c e j p i ę c i o l a t k i 3220 mieszkań. Stanowi to ponad 75% c a łe g o p r o ­ gramu in w e s ty c y jn e g o RSM " L o k a t o r " w z a k r e s i e w ie lo r o d z in n e g o bu­ downictwa mieszkaniowego. Ponadto s p ó ł d z i e l n i a ta wykonać ma: 564 m ieszkania w o s i e d l u Zag ajn iko w a, 432 m ieszkania w o s i e d l u Dolna-Ste- iana oraz 66 mieszkań w O s ie d lu Z g i e r s k a - S t e f a n a .

S p e c y f i c z n y i odmienny od programów t r z e c h poprzednio omówio­ nych s p ó ł d z i e l n i j e s t program in w e s t y c y j n y Ł ó d z k ie j S p ó ł d z i e l n i M i e s z k a n io w e j. J e s t to z ro z u m ia łe , zważywszy na f a k t , iż s p ó ł d z i e l

-T a b e l a 1 Program spółdzielczego wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego na lata 1906-1990

przewidziany do realizacji w Łodzi

Nazwa spółdzielni 1906 1987 1988 1989 1990 1986-1990 miesz­ kania m2p.u. miesz­ kania m2p.u. miesz­ kania m2p.u. miesz­ kania m2p.u. miesz­ kania m2p.u. miesz­ kania m2p.u. RSM "Bawełna" 390 22 159 1 520 90 000 2 350 150 000 2 922 170 687 3 200 180 000 10 390 612 846 SM "Czerwony Rynek" 210 13 491 140 6 720 240 12 000 190 10 000 690 37 500 1 478 79 711 SM "Chojny" 034 45 770 569 32 631 404 22 673 570 31 530 660 36 350 3 037 168 954 RSM "Lokator" 1 413 84 760 1 269 73 695 738 42 267 699 40 406 163 6 094 4 282 248 022 ŁSM 85 5 246 214 13 144 225 13 937 238 14 336 24 918 786 47 5B1 Młodzieżowa SM 120 7 173 160 9 706 120 6 770 160 9 025 360 20 980 920 53 654 SM "Ogniwo" 285 22 000 525 38 000 380 29 000 80 6 000 1 270 95 000 RMSM "Osiedle Mło­ dych" 300 13 500 350 15 750 400 18 000 500 22 500 1 550 69 750 RSM "Polesie" 172 9 665 128 7 558 300 17 223 SM "Zarzew” 108 6 38B • 100 6 388 Ogółem 3 348 194 652 4 585 268 954 4 952 301 397 5 559 322 984 5 677 311 142 24 121 1 399 129

t r ó d ł o: Opracowanie własne na podstawie materiałów Wojewódzkiego Związku Spółdzielni Mieszkaniowych w Łodzi. Pr o b le m y o rg a n iz a c y jn o -fu n k c jo n a ln e słu Zb in w e st y cy jn y ch ŁS M

n ia ta zasięgiem swojego d z i a ł a n i a obejmuje głó wnie ś ró d m ie ś c ie Ł o d z i, z obszarem ś c i s ł e g o centrum m iasta w łą c z n ie . ŁSM ma w l a ­ tach 1986-1990 przekazać swoim członkom budynki m ieszkalne o n a s t ę ­ p u jących l o k a l i z a c j a c h : W o rc e lla - K o ś c iu 3 z K i - 156 mieszkań, S k ła d o ­ wa - 40 mieszkań, ŚOM "ft" - 90 mieszkań, S ie n k ie w ic z a - 45 m iesz­ kań, Nawrot - 28 mieszkań oraz Św iercze w skie g o - 30 mieszkań. tak więc program in w e s t y c y jn y t e j s p ó ł d z i e l n i mieć b ę d z ie , w o d r ó ż n i e ­ niu od programów trz e c h p o z o s ta ły c h je d n o s t e k , c h a r a k t e r zdecydowa­ n ie rozproszony.

3. C h a r a k te r y s t y k a służ b In w e s ty c y jn y c h badanych s p ó ł d z i e l n i

U d z ia ł p e rs o n e lu służ b in w e s t y c y jn y c h w c a łk c w ity m z a t r u d n i e n iu pracowników na stan ow iskach n ie r o b o t n i c z y c h w badanych s p ó ł d z i e l ­ n ia c h p r e z e n t u je ta b . 2.

T a b e l a 2 P raco w nicy służ b in w e s t y c y jn y c h na t l e ogółu z a tru d n io n yc h na stan ow iskach n i e r o b o t n ic z y c h w badanych .s p ó ł d z i o l n i a c h

Nazwa s p ó ł d z i e l n i Ogólna l i c z b a p r a ­ cow n i­ ków • n ie ro ­ b o t n i ­ czych

W tym p racow nicy służb Inwestycyjnych

k o s z to ­ r y s a n c i i n s p e ­ k to r z y nadzo­ ru służba prawne­ go p r z y ­ gotowa­ n ia i n ­ w e s t y c j i razem s ł u ż ­ ba in- wc- s to r- ska 6:2 (w X) 1 2 3 4 5 6 7 RSM "B a w e łn a " 522 5 11 0 24 4,60 SM " C h o jn y " 116 2 - 2 1,72 RSM " L o k a t o r " 320 5 13 2 20 6,25 ŁSM 1 IB 4 - 5 4,24 O rółen 1 076 11 30 10 51 4,74

Ź r ó d ł o : Opracowanie własne na podstaw ie m a te ria łó w bada­ nych s p ó ł d z i e l n i .

Ja k wynika z powyższego z e s t a w i e n i a , u d z i a ł służ b i n w e s t y c y jn y c h w ca łk o w itym z a t r u d n i e n i u pracowników na stan ow isk ach n i e r o b o t n i ­

czych b y ł w badanych s p ó ł d z i e l n i a c h n i s k i . P o m ija ją c bowiem nawet SM " C h o jn y " , w k t ó r e j s z c z e g ó ln ie s z y b k ie tw o rze n ie służ b i n w e s t y ­ c y jn y c h przewidywane j e s t na nkres I p ó łro c z a 1987 r . , w p o z o s ta ły c h s p ó ł d z i e l n i a c h u d z i a ł tych służ b w ca łk o w itym z a t r u d n i e n i u pracow­ ników umysłowych k s z t a ł t o w a ł s i ę w p r z e d z i a l e od 4,5% do 6,5%. B i o ­ rąc pod uwagę f a k t , iż d z i a ł a l n o ś ć i n w e s t y c y j n a , poza gospodarką za­ sobami mieszkaniowymi oraz d z i a ł a l n o ś c i ą społeczno-wychowawczą, po­ z o s t a j e jednym z t r z e c h głównych s ta tu to w y c h zadań każdej r o z w i j a ­ j ą c e j s i ę s p ó ł d z i e l n i m ie sz k aniow e j, Ja k również i t o , iż p r o b l e ­ matyka in w e s t y c y jn a p o z o s ta je od szeregu l a t obszarem s z c z e g ó ln ie skomplikowanym, stw ie rd zo ne rozm iary s p ó ł d z i e l c z y c h s łu ż b i n w e s t y ­ c y jn y c h ocenió n ałoży ja k o nader skromne.

W d a l s z e j c z ę ś c i n i n i e j s z e g o punktu, a n a l i z i e poddamy p oszcze­ gólne c z ło n y służb i n w e s t y c y jn y c h badanych s p ó ł d z i e l n i , tzn . służbę kosztorysow ą, a p a ra t nadzoru in w e s t o r s k ie g o oraz służ b ę prawnego przygotowania i o b s łu g i procesu in w e s t y c y jn e g o .

3 .1 . Służb y kosztorysowe

Służby kosztorysowe we w s z y s tk ic h je d n o s tk a c h i n w e s t o r s k i c h , w tym również w je d n o s tk a c h s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ie sz k a n io w e j, mają w o- becnym o k r e s i e czasu do s p e ł n i e n i a s z c z e g ó ln i e i s t o t n ą r o l ę . Z w ię ­ kszona w l a t a c h o s ie m d z ie s ią t y c h ranga t y c h służ b wynika z f a k t u ,

iż dość d aleko idącym modyfikacjom u l e g ł a w b i e ż ą c e j dekadzie p r o ­ cedura k a lk u lo w a n ia ceny b udow lanej. W -miejsce cen u s t a l a n y c h na podstawie państwowych cenników budowlanych, ta k zwanych Katalogów Cen K osztorysow ych, Katalogów Cen Elementów oraz Katalogów Cen Obiek» tów, wprowadzono obowiązek k a lk u lo w a n ia cen budowlanych metodą ko sz­ to rys o w a n ia szczegółowego z uwzględnieniem r e g u ł k a l k u l a c y j n y c h o- k r e ś lo n y c h w rozporządzeniu o ko sz tach uzasadnionych w budownictwie4 oraz p r z e p is a c h u z u p e ł n i a j ą c y c h i wykonawczych do tego rozp o rząd ze­ n i a 5 .

4 Rozporządzenie M i n i s t r a ds Cen z 31. 12. 1983 w sp ra w ie za­ sad i metod u s t a l a n i a kosztów uzasadnionych rob ót budowlanych (Qz. U. 1984, nr 3, poz. 20, zo zmianami ogłoszonymi w Dz. U. 1985, nr 38 poz. 183).

5 Wśród tych przepisów s z c z e g ó ln i e i s t o t n e zn aczen ie raa z a r z ą ­ dzenie 21 M8iPMB z 12 X I 1984 r . w s p ra w ie metody k o s z to ry s o w a ­ n ia robót budowlanych i montażowych oraz remontów^budowlanych (Oz. Urz. MBiPMB 1985, nr 1, poz. 1 ).

Obowiązująca procedura k o sz to ry s o w a n ia stw arza inwestorom szan­ sę w e ry fik o w a n ia sporządz-anych przez wykonawców opracowań k o s z to ­ rysowych, pod warunkiem jednak dysponowania przoz podmioty in w e s t u ­ j ą c e d o s t a t e c z n ie rozbudowanymi służbami kosztorysowym i, Pro ce d u ty k o n t r o l i cen budowlanych są bowiem w c h w i l i obecnej bardzo p r a c o ­ c h ło n n e . Hatom iast t y l k o b ie ż ą c e prowadzenie w e r y f i k a c j i w s z y s tk ic h opracowań kosztorysowych n ad syłanych przez wykonawców, u c h r o n ić mo­ że in w e s to ra przed n ie uzasadnionym zawyżaniem cen re a liz o w a n y c h na jego rzecz robót oraz obiektów budowlanych.

Mając na uwadze powyższe f a k t y , o c z y w is te s t a j e s i ę s p o s t r z e ­ ż e n ie , iż to w ła ś n ie na służbach kosztorysowych s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ieszkaniow ej spoczywa ob ecn ie główny c i ę ż a r w a lk i o to , aby cena

2

l m p. u. mieszkań s p ó ł d z i e l c z y c h k s z t a ł t o w a ł a s i ę na poziomie o- b ie k t y w n ie uzasadnionym. Zadne inne organa k o n t r o l n e , w tym rńwnież organa państwowej " p o l i c j i c e n o w e j" 6 , n ie są bowiem w s t a n i e , d z i a ­ ł a j ą c w s p e c y f ic z n y c h warunkach budownictwo, z a s t ą p i ć służ b k o s z to ­ rysowych inwestorów w r e a l i z a c j i zadania e fe k t y w n e j i s k u te c z n e j k o n t r o l i cen budowlanych, mogącej p r z y n ie ś ć s t a t y s t y c z n i e uchwytna r e z u l t a t y .

Szczegółowy wykaz zadań s łu ż b kosztorysow ych w badanych s p ó ł ­ d z i e l n i a c h obejmował n a s tę p u ją c e p o z y c je : w s p ó ł d z i a ł a n i e z p o z o s ta ­ łymi służbami s p ó ł d z i e l n i w p r o c e s i e sporządzania planów i z l e c e ń , w e r y f i k a c j a sporządzanych przez p r z e d s i ę b i o r s t w a budowlane k o s z to ­ rysów w z a k r e s i e poprawności zastosowanych normatywów k o s z t o r y s o ­ wych, cen je d n o s tk o w y c h ,. s ta w e k , narzutów i t p . , sprawdzanie nadsy­ ła n yc h przez wykonawców f a k t u r oraz p r z e l i c z a n i e i a k t u a l i z a c j a z b io r c z y c h ze sta w ie ń kosztów i n w e s t y c j i .

Własnymi służbami kosztorysowymi skupionymi w wyodrębnionych komórkach zarządów s p ó ł d z i e l n i dysponowały w o k r e s i e badań, poza SM " C h o j n y " , w s z y s tk ie badane j e d n o s t k i . We w s z y s tk ic h t r z e c h s p ó ł ­ d z i e l n i a c h dysponujących służbami kosztorysow ym i, f a k ty c z n e z a t r u d ­ n i e n i e ko sz to rysantów b y ło n iż s z e od p o tr z e b . W każdej z t y c h s p ó ł ­ d z i e l n i do p e ł n e j obsady służ b kosztorysow ych brakowało po dwóch pracowników. Oaje tu w s u n ie s z e ś c i u pracowników, co przy łącznym z a t r u d n i e n i u w t e j s ł u ż b i e wynoszącym w t r z e c h badanych s p ó ł d z i o l

-6 Mamy tu na m y ś li terenowe agendy dawnego Urzędu do spraw Cen oraz obecne komórki iz b skarbowych zajm ujące s i ę k o n t r o l ą popraw­ n o ś c i k a lk u lo w a n ia cen budowlanych.

n ia c h 11 osób, św iadczy о 35X n ied o b o rze . W r z e c z y w i s t o ś c i niedobór ten j e 3 t wyższy, ja k o że powiększyć go n a le ż y o zapotrzebowanie j a ­ k i e na k o sz to rysa ntów zgłoszone z o s ta n ie przez SM " C h o j n y " . J a k k o l ­ wiek bowiem s p ó ł d z i e l n i a ta n i e p o s ia d a ła w o k r e s i e badań (r o k 1986) w ła s n e j służby k o s z to ry s o w e j, to jednak z uwagi na ko nieczno ść zrea­ liz o w a n i a w l a t a c h 1986-1990 znacznego programu in w e s ty c y jn e g o o- bejmującego ponad t r z y t y s i ą c e mieszkań ( p a t r z ta b . 1 . ) , z a m ie rz a ła ona taką służbą stw o rz yć w o k r e s i e I p ó łro c z a 1987 r . w ramach o r ­ ganizowanego do o b s łu g i powyższego programu in w e s ty c y jn e g o własno- go zakładu Obsługi I n w e s t y c y j n e j . Ja k można s ą d z i ć , per analogiam do s y t u a c j i p a n u ją c e j w p o z o s t a ły c h s p ó ł d z i e l n i a c h , d la z r e a l i z o w a ­ n ia zadań kosztorysowych związanych z obsługą p i ę c i o l e t n i e g o p r o ­ gramu in w e s ty c y jn e g o o w i e l k o ś c i rzędu t r z y t y s i ą c e mieszkań, SM "C h o jn y " z g ł o s i w roku 1987 zapotrzebow anie na pracowników k o s z to ­ rysow an ia w wysokości n ie m n ie j s z e j n iż t r z y e t a t y .

Tak w ię c , b i o r ą c pod uwagę łą c z n e zapotrzebowanie na służbę kosztorysową w s z y s tk ic h badanych s p ó ł d z i e l n i , j e j f a k ty c z n y n ie d o ­ bór w c h w i l i obecnej oszacować można na około 80X, co wynika z r e ­ l a c j i zapotrzebowania (9 pracowników) do a k t u a ln y c h rozmiarów t e j s łu ż b y (11 pracow ników ).

2 je d e n a s tu ko sz to ry s a n tó w z a tru d n io n y c h w badanych s p ó ł d z i e l ­ n i a c h , c z t e r e c h pracowników wykonywało w y łą c z n ie p rac e k o s z t o r y s o ­ we. P o z o s t a l i n a t o m ia s t, obok zadań typowo k o sz to ry sow y ch , m i e l i również w swoim z a k r e s i e obowiązków inne cz yn n o śc i związane z ob­ sług ą procesu in w e s t y c y jn e g o .

Podstawowe in fo r m a c je c h a r a k t e r y z u j ą c e pracowników s łu ż b k o sz­ torysow ych badanych s p ó ł d z i e l n i zebrano w k o l e j n e j t a b e l i .

Ja k wynika z danych zaw artych w t a b e l i , s łu ż b y kosztorysowe łó d z k i c h s p ó ł d z i e l n i mieszkaniowych c h a r a k t e r y z u j ą s i ę dość znacz­ nym poziomem f c m i n i z a c j i . W ś w i e t l e s p e c y f i k i p rac kosztorysow ych wymagających d o k ła d n o ś c i oraz s t a r a n n o ś c i j e s t to z ja w is k o pozytyw ­ ne. Poz ytyw n ie również o c e n ić można p o z o s t a ł e cechy omawianej s ł u ż ­ by, a m iano w icie f a k t że tworzą j ą prac ow nicy d o ś w ia d c z e n i, o d ł u ­ gim s ta ż u p r a c y , w tym - co s z c z e g ó ln i e i s t o t n e - mający z r e g u ły w i e l o l e t n i e d ośw iad cz en ie w z a k r e s i e p ro b le m a ty k i k o sz to ry s o w a n ia budowlanego. Na p o d k r e ś l e n i e z a s łu g u je również f a k t , i ż ponad po­ łowa badanego p e rs o n e lu u koń czyła k u rs y d oskonalące w z a k r e s i e k o s z to ry s o w a n ia .

T a b e l a 3

Podstawowe in fo rm a c je o pracownikach służ b kosztorysowych badanych s p ó ł d z i e l n i Nazwa s p ó ł d z i e l n i L ic z b a pracow­ ników Współ­ cz yn n ik f e m i n i ­ z a c j i 3 (w %) Ś re d n i sta ż p racy (w l a ­ t a c h ) ś re d n i staż p rac y w k o s z t o r y s o ­ waniu w (w l a t a c h ) L ic z b a a b s o l ­ wentów kursów d o s k o n a le n ia zawodowego RSM "Bawełna 5 60 24 5,5 3 RSM " L o k a t o r " 5 100 13,5 7,5 2 LSM ł 0 7 12,5 1 Ogółem 11 73 18b 7b 6 a Współczynnik f e m i n i z a c j i o k r e ś l a procentowy u d z i a ł k o b ie t w d anej g ru p ie pracowników,

^ Obliczono metodą ś r e d n i e j ważonej. Podobny sposób o b l i c z e ń ś re d n ie g o stażu p rac y zastosowano również w p o z o s t a ł y c h t a b e la c h .

Ź r ó d ł o : Opracowanie własne na p odstaw ie m a te ria łó w bada­ nych s p ó ł d z i e l n i .

3 .2 . S łużby nadzoru i n w e s t o r s kiego

P e r s o n e l nadzoru in w e s t o r s k ie g o ma zdecydowanie dominujący u- d z i a ł wśród p o z o s t a ł y c h służ b pionów i n w e s t y c y jn y c h s p ó ł d z i e l n i mieszkaniowych. Ponad 50% pracowników tyc h pionów p e ł n i ł o w bada­ nych s p ó ł d z i e l n i a c h fu n k c je in sp ektorów nadzoru inwestorskiego. Oest to zroz um ia łe zważywszy na f a k t , ja k ważna j e s t to służ b a oraz ja k w i e l e obowiązków na n i e j spoczywa. Zakres obowiązków in sp ektorów nadzoru i n w e s t o r s k ie g o w s p ó ł d z i e l n i a c h mieszkaniowych j e s t , w świe­ t l e przeprowadzonych badań, n a s t ę p u j ą c y :

A. W o k r e s i e poprzedzającym ro z p o c z ę c ie robót budowlanych: a ) zapoznanie s i ę z dokumentacją p r o je k to w ą , z umową zawartą z p rz e d się b io rs tw e m budowlanym oraz z terenem p r z y s z ł e j budowy,

b ) sprawdzenie d o k u m e n ta cji,

c ) u zgodnienie z wykonawcą p r o j e k t u o r g a n i z a c j i budowy;

d ) dokonanie wpisu w d z ie n n ik u budowy s t w ie r d z a j ą c e g o p e ł n i e ­ n i e nadzoru in w e s t o r s k ie g o ;

e ) dokonanie ewentualnych poprawek i zmian w dokum entacji p r o ­ je k t o w e j ,

f ) p r o t o k o la r n e p rze k a za n ie w im ie n iu in w e s to ra k ie ro w n ik o w i budowy terenu p r z y s z ł e j budowy.

B. W o k r e s i e trw a n ia budowy:

a ) sprawowanie w im ie n iu in w es to ra b i e ż ą c e j k o n t r o l i w z a k re ­ s i e

- terminów i dostaw i n w e s t y c y jn y c h ,

- j a k o ś c i wykonywanych robót oraz ic h zgodności z projek te m , kosztorysem i unową,

- poprawności fa k tu ro w a n ia wykonywanych ro b ó t,

b) ko o rd y n a c ja robót budowlano-montażowych re a liz o w a n y c h w s y ­ stem ie wykonawstwa częściow ego,

c ) u d z i a ł w kom isjach tec h n ic z n yc h powołanych do oceny lub roz­ s t r z y g n i ę c i a te c h n ic z n y c h spraw budowy w t r a k c i e j e j t r w a n i a .

C. W o k r e s i e p o•zakończeniu budowy:

a ) u c z e s t n ic tw o w k o m i s j i odbioru końcowego ro b ó t,

b) p r z e j ę c i e od k ie r o w n ik a budowy p rzezn aczo nej d la in w e s to ra dokum entacji powykonawczej po dokonaniu końcowego odbioru ro b ó t,

c ) u s t a l e n i e zakresu robót związanych z usunięciem wad u ja w ­ nion ych w o k r e s i e rękojm i oraz po jego zakończeniu.

Ja k wynika z powyższego p rz e g lą d u , a p a r a t nadzoru i n w e s t o r s k i e ­ go ma do od egrania w s p ó łd z ie lc z y m p r o c e s i e in w estycyjn ym n iez w y k ­ l e i s t o t n ą r o l ę . Znaczen ie t e j s łu ż b y wynika w sposób bezpośredni ze s p e c y f i k i robót budowlanych, a m ia n o w icie z f a k t u , iż w i e l e z t y c h robót na tzw. " c h a r a k t e r z a n i k a j ą c y " . Do t e j grupy robót za­ lic z a m y między innymi rob oty fundamentowe oraz w iększość robót i n ­ s t a l a c y j n y c h . W przypadku robót z a n i k a j ą c y c h f a k ty c z n ą ja k o ś ć ic h wykonania s t w i e r d z i ć można j e d y n i e za pomocą metody o b s e r w a c j i u- c z e s t n i c z ą c e j . Obserwację tę prowadzi in s p e k t o r nadzoru i n w e s t o r ­ s k ie g o . Roboty z a n i k a j ą c e , oraz w iążące s i ę z nimi wady u k r y t e , ma­ j ą d la j a k o ś c i f i n a l nogo produktu budownictwa kluczowe z n a c z e n ie . Przekonano s i ę o tym e m p iry c z n ie w l a t a c h s i e d e m d z i e s i ą t y c h , k ie d y to w e f e k c i e w yelim ino w an ia in sp ektorów nadzoru i n w e s t o r s k ie g o z pl3ców budów budownictwa ogólnego, w tym z budów r e a liz o w a n y c h d la s p ó ł d z i e l c z o ś c i m ie sz k a n io w e j, ja k o ś ć tyc h obiektów i robót u l e g ł a natychmiastowemu i ewidentnemu o b n iż e n iu . S tą d też w p ie rw s z y c h l a ­ tach o s i e m d z i e s i ą t y c h i n s p e k t o r z y nadzoru in w e s t o r s k ie g o p o w r ó c i l i na s p ó ł d z i e l c z e p la c e budów.

P ra c a w służbach nadzoru in w e s t o r s k ie g o wymaga od pracownika dobrego przygotowania teo re tyc z n e g o oraz p r a k t y c z n e j znajomości za­ gadnień budowlanych.

Własną służbę nadzoru in w e s t o r s k ie g o p o s i a d a ł y , poza SM "Chojny", w s z y s tk ie o b ję te badaniem s p ó ł d z i e l n i e . Natomiast w SM "Chojny" dzia­ ł a l i j-edyni-я tzw. - in s p e k to rz y ч!а -spraw-jakość* ( t r z e c h - p ra c o w n i­ ków), k t ó r y c h obowiązki służbowe p o l e g a ł y na:

a ) przygotowaniu budowy,

b) k o n t r o l i j a k o ś c i robót budowlanych,

c ) rep rezentow an iu in w e s to ra w t r a k c i e pdbiorów c z ę ś c io w y c h , d) w s p ó ł d z i a ł a n i u z in sp ektoram i nadzoru D y r e k c j i I n w e s t y c j i M i e j s k i c h nadzorującym i budowy re a liz o w a n e d la SM " C h o jn y " w c h a ­ r a k t e r z e pracowników in w e s to ra zastępczego.

Szczegółową in fo rm a c ję na temat służ b nadzoru in w e s t o r s k ie g o w badanych s p ó ł d z i e l n i a c h p r e z e n t u je tab. 4.

T a b e l a 4 Podstawowe in fo r m a c je o pracownikach s łu ż b nadzoru in w e s t o r s k ie g o

badanych s p ó ł d z i e l n i Nazwa s p ó ł d z i e l n i Lic z b a pracow­ ników Współ­ czynnik f e m i n i ­ z a c j i (w %) ś r e d n i sta ż p racy (w l a ­ ta c h ) ś re d n i s ta ż p rac y w nad­ zorze inwe­ sto rs k im (w l a t a c h ) U d z ia ł p r o ­ centowy p r a ­ cowników z wyższym wy­ k s z t a łc e n i e m RSM "B a w e łn a" 11 18 21 9 55 SM "C h o jn y " 2 0 5 25 100 RSM " L o k a t o r " 13 15 20 10 31 LSM 4 25 22 10 0 Ogółem 30 7 20 9 40

Ź r ó d ł o : Opracowanie własne na podstaw ie m a te ria łó w bada­ nych s p ó ł d z i e l n i .

Ja k wynika z danych zaw artych w t a b l i c y a p a ra t nadzoru in w e­ s t o r s k i e g o badanych s p ó ł d z i e l n i c h a r a k t e r y z u j e s i ę s z c z e g ó ln i e n i s ­ kim poziomem f e m i n i z a c j i wynoszącym we w s z y s tk ic h c z t e r e c h je d n o ­ stk a c h o b ję t y c h a n a l i z ą z a le d w ie 1%. J e s t to z ja w is k o pozytywne zwa­ żywszy na f a k t , iż praca in s p e k t o r a nadzoru związana j e s t z k o n ie ­ c z n o ś c ią dokonywania codziennych w i z y t a c j i placów budów oraz że wy­

maga ona ponadto wyjątkowego zdecydowania oraz j e s t bardzo s tr e s o - genna. Kadra inspektorów nadzoru in w e s t o r s k ie g o j e s t , ja k to wynika z badań, stosunkowo dobrze przygotowana do pełnienia swoich obowiąz­ ków. świadczy o tym n ie t y l e form alny poziom j e j k w a l i f i k a c j i , jako że u d z i a ł in ż y n ie ró w budowlanych w t e j kadrze wynosi z a le d w ie 4UX, le c z f a k t , że są to pracow nicy o w i e l o l e t n i m doświadczeniu zawodo­ wym co p otw ierd za d ługość ic h ś re d n ie g o stażu p rac y wynosząca 20 l a t , w tym w nadzorze in w estorsk im - 9 l a t .

We w s z y s tk ic h c z t e r e c h badanych s p ó ł d z i e l n i a c h stw ie rd zo no wy­ stępowanie w roku 1986 niedoborów kadry in spektorów nadzoru inwe­ s t o r s k i e g o . Niedobory te w s p ó ł d z i e l n i a c h d ysponujących w p e ł n i r o z w in ię t y m i służbami in w e s ty c y jn y m i w y n o s i ł y : w RSM " B a w e łn a " dwóch pracowników, w RSM " L o k a t o r " c z te r e c h pracowników, n ato m ia s t Łódz­ k i e j S p ó ł d z i e l n i M ieszk anio w ej brakowało do p e ł n e j obsady omawia­ nych służb jednego prac ow nik a. Ja k n a le ż y s ą d z i ć , per analogiam do s y t u a c j i p a n u ją c e j w p o z o s t a ł y c h s p ó ł d z i e l n i a c h , SM "C h o jn y " d la o b s łu g i s i ł a m i w łasnym i, przew idzianogo d la n i e j na p i ę c i o l a t k ą 1906-1990 programu in w e s ty c y jn e g o wynoszącego ponad t r z y t y s i ą c e mieszkań, dysponować powinna kadrą l i c z ą c ą n ie m niej n iż 8 in s p e k ­ torów nadzoru i n w e s t o r s k ie g o , co przy aktualnym s t a n i e z a t r u d n i e n i a w t e j s ł u ż b i e wynoszącym dwóch pracowników świadczy o n iedoborze wynoszącym s z e ś c i u pracowników.

3.3 . Służby prawnego przygotow ania i o b s łu g i i n w e s t y c j i

Głównym zadaniem s łu ż b prawnego przyg otow an ia i n w e s t y c j i j e s t prowadzenie spraw związanych z p r z e ję c ie m te re n u pod p r z y s z ł e i n ­ w e s t y c j e s p ó ł d z i e l c z e . R e a l i z a c j a tego zad an ia wymaga w w i e l u p r z y ­ padkach, przeprowadzenia szeregu złożonych postępowań prawnych, w związku z c z ę s to bardzo skomplikowanym układem stosunków własnościo­ wych na t e r e n i e objętym l o k a l i z a c j ą p r z y s z ł y c h zespołów s p ó ł d z i e l ­ czego budownictwa mieszkaniowego. Do zadań omawianej s łu ż b y n a le ż y ponadto u s t a l e n i e sposobu r e a l i z a c j i p oszczególnych i n w e s t y c j i spół­ d z i e l c z y c h oraz wprowadzenie ic h do w ła ś c iw y c h planów. Z c h w i l ą ro z p o c z ę c ia r e a l i z a c j i danego p r z e d s i ę w z i ę c i a czy też zadania in w e­ s t y c y j n e g o , słu ż b y prawne czuwają nad poprawnością prawnych aspek­ tów rea liz ow a n eg o na rzecz m a c i e r z y s t e j s p ó ł d z i e l n i procesu in w e­ s t y c y j n e g o .

Szczegółowa l i s t a obowiązków služby prawnego przygotow ania i ob3 ł u g i procesu in w e s ty c y j.nego obejmuje m. i n . n a s tę p u ją c e zad an ia:

- sporządzanie z le c e ń na wykonanie planów geodezyjnych oraz map prawnych;

- od b iór zleconych p ra c ;

- sprawdzanie f a k t u r oraz reg u low a n ie n a l e ż n o ś c i ;

- przygotowywanie wniosków o n a b y c ie przez s p ó ł d z i e l n i ę prawa do w ie c z y s te g o użytkowania terenów oraz a n a l i z a uzyskanych w tym z a k r e s ie d e c y z j i ;

- r e a l i z a c j a spraw wywłaszczeniowych;

- poszukiwanie nowych l o k a l i z a c j i d la obiektów budownictwa spół­ d z i e l c z e g o ;

- u zy sk iw a n ie d e c y z j i w ła ś c iw y c h organów w z a k r e s i e l o k a l i z a c j i i warunków r e a l i z a c y j n y c h obiektów s p ó łd z ie lc z e g o budownictwa miesz­ kaniowego ;

- sp orząd zan ie o p i n i i terenowo-prawnych d la terenów p rzeznaczo­ nych pod o b i e k t y re a liz o w a n e systemem gospodarczym;

- z g ła s z a n ie 'z a p o tr z e b o w a ń na izby zastęp cze i l o k a l e użytkowe d la mieszkańców budynków przeznaczonych do wyburzenia w związku z r e a l i z a c j ą i n w e s t y c j i s p ó ł d z i e l c z y c h ;

- p rac e związane z p r z e ta r g a m i;

- współpraca z d z i a ł a m i członkowsko-minszkaniowymi s p ó ł d z i e l n i , w z a k r e s i e z a s p o k o je n ia potrzeb mieszkaniowych osób o b ję t y c h wykwa- terow aniam i w związku z r e a l i z a c j ą i n w e s t y c j i s p ó ł d z i e l c z y c h .

Spośród c z te r e c h s p ó ł d z i e l n i o b ję t y c h badaniem, własnymi s ł u ż ­ bami prawnego p rzygotow ania i o b s łu g i procesu in w e s ty c y jn e g o dyspo­ nowały j e d y n i e RSM "B a w e łn a " oraz RSM "L o k a to r". Charakterystykę tych służ b p r e z e n t u je ta b . 5.

Służ b ę prawnego przygotowania i o b s łu g i i n w e s t y c j i t w o r z y ły w badanych s p ó ł d z i e l n i a c h głów nie k o b i e t y . B i o r ą c pod uwagę to, iż cha­ r a k t e r zadań sta w ia n yc h przed omawianą służbą wymaga od pracowników w n i e j za tru d n io n yc h s z c z e g ó ln e j s k r u p u l a t n o ś c i i s t a r a n n o ś c i , s tw ie rd zo n ą wysoką j e j f e m i n i z a c j ę o c e n ić można p o z y ty w n ie. Badani p rac ow nicy s łu ż b prawnej o b s łu g i procesu in w e s ty c y jn e g o m i e l i jed- * nak stosunkowo skromne d ośw iad czen ie zawodowe w y ra ż a ją c e s i ę w krót­

T a b e l a 5

Podstawowe in fo r m a c je o pracownikach służ b prawnego przygotowania i o b s łu g i procesu in w e s ty c y jn e g o badanych s p ó ł d z i e l n i

Nazwa s p ó ł d z i e l n i pracow­L ic z b a ników Współ­ cz yn n ik fem in i-z a c j i ś re d n i s ta ż p racy (w l a ­ t a c h ) Ś re d n i 3taż p rac y w prawnej s ł u ż b i e i n ­ w e s t y c y j n e j (w l a t a c h ) U d z ia ł p r o ­ centowy p r a ­ cowników z wyższym t wy­ k s z t a łc e n ie m RSM "B a w e łn a" 8 62 19 3 50 RSM " L o k a t o r " 2 100 7,5 2,5 50 Ogółem 10 70 16,5 3 50

Ź r ó d ł o : Opracowanie własne na p od staw ia m a te ria łó w bada­ nych s p ó ł d z i e l n i .

J a k wynika z dokonanego w n in ie js z y m punkcie p rz e g lą d u , procos -odbudowy i umacniania s łu ż b i n w e s t y c y jn y c h w łó d z k ic h s p ó łd z ie ln ia c h mieszkaniowych d a l e k i j e s t je s z c z e od zakończenia c h o c ia ż - co n a ­ l e ż y p o d k r e ś l i ć - s p ó ł d z i e l n i e mieszkaniowe dysponują już w c h w i l i obecnej licznym personelem doświadczonych pracowników s łu ż b in w e­ s t y c y j n y c h . Niedobory kadrowe, tak w w y ra z ie bezwzględnym ja k i w r e l a c j i do l i c z e b n o ś c i już zatrudnionego w badanych s p ó ł d z i e l n i a c h p e rs o n e lu służb i n w e s t y c y j n y c h , p r e z e n t u je ta b . 6.

Niedobory z a t r u d n i e n i a w służ b a ch in w e s t y c y j n y c h ty c h łó d z k i c h s p ó ł d z i e l n i m ieszkaniowych, na k t ó r y c h spoczywać będ zie w l a t a c h 1906-1990 główny c i ę ż a r o d p o w ie d z ia ln o ś c i za r e a l i z a c j ę programów s p ó łd z ie lc z e g o budownictwa mieszkaniowego, wynoei w ś w i e t l e danych zamieszczonych w ta b . 6 b l i s k o 60S, p r z y jm u ją c za 100X rozm iary z a t r u d n i e n i a w służ b a ch i n w e s t y c y j n y c h tyc h s p ó ł d z i e l n i w IV kwar­ t a l e roku 1986. Są to nied o b ory tak znaczne, że żyw ić można uzasad­ nioną obawę, iż rzutować one mogą ujemnie na spraw n ości r e a l i z a ­ c j i programów s p ó łd z i e l c z e g o budownictwa w Ł odzi w b i e ż ą c e j p i ę c i o ­ l a t c e .

T a b e l a 6 Stwierdzone niedobory kadrowe w służbach inwestycyjnych

badanych spółdzielni w 1986 r.

Nazwa spółdzielni

Według liczby etatów 100SS = rozmiary zatrudnienia w służbach inwestycyjnych

w 1986 r. koszto­

rysanci inspek­torzy nadzoru

służba

prawna razer: koszto­rysanci inspek­torzy nadzoru służba prawna razem RSM "Bawełna" 2 2 3 7 40 18 37 29 SM "Chojny" 3 6 3 12 300 300 300 600 RSM "Lokator" 2 4 1 7 40 31 50 35 ŁSM 2 1 0 3 200 25 0 60 Ogółem 9 13 7 29 82 43 70 57

Ź r ó d ł o : Opracowanie własne na podstawie materiałów badanych spółdziel­ ni.

4. N ie k tó r e asp ek ty funkcjonow ania s p ó ł d z i e l c z y c h służb in w e s t y c y jn y c h

4.1 . Współpraca z in w estoram i zastępczymi

W s z ys tk ie analizow ane s p ó ł d z i e l n i e w sp ółp racow ały w o k r e s i e ba­ dart z in westoram i z a s t ę p c z y n i . F u n k c je zastępstw a in w e s ty c y jn e g o na rzecz badanych s p ó ł d z i e l n i p e łn io n e b y ł y przez S p ó ł d z i e l c z e B iu r o Projektowo-Badawcze : I n w e s t p r o j e k t " , D y r e k c ję I n w e s t y c j i M i e j s k i c h oraz D y r e k c ję Budowy P o m n ik a - S z p ita la Centrum Zdrowia Matki P o l k i w Ł o d z i. Jednakże d ośw iadczenia w y n ie s io n e przez s p ó ł d z i e l n i e ze w sp ółp racy z tymi jednostkam i za stęp stw a in w e s ty c y jn e g o b y ł y zd ecy­ dowanie negatywne. Konsekwencją ty c h doświadczeń b y ła wyrażona przoz s p ó ł d z i e l n i e jednomyślna wola z a n ie c h a n ia d a l s z e j w spółpracy z i n ­ westorami za stęp cz y m i. Jedynym w y ją tk ie m b y ła Łódzka S p ó ł d z i e l n i a Mieszkaniowa, k tó r a d e k la r o w a ła chęć d alszeg o z l e c a n i a o b s łu g i r e a ­ liz o w a n yc h na j e j rzecz i n w e s t y c j i w s ys tem ie zastępstw a i n w e s t y c y j ­ nego, jednakże j e d y n i e w z a k r e s i e p ro b le m a ty k i terenowo-prawnej o* raz dostaw in w e s t y c y j n y c h .

Główne u c h y b ie n ia w p rac y inwestorów za s tęp c z y c h w p o s z c z e g ó l­ nych fazach procesu in w e s ty c y jn e g o p o l e g a ł y na:

- w f a z i e przygotow ania i n w e s t y c j i : nieterminowym przygotowywa­ n iu dokum entacji tere now o -p ra w ne j, op ó źn ie n ia ch w przekazywaniu t e ­ renów budów p rze d sięb io rstw om wykonawczym, n ie p r a w id ło w o ś c ia c h w p rocedurze z a t w ie rd z a n ia założeń techniczno-ekonomicznych i n w e s t y ­ c j i , op ó źn ie niach w przygotowywaniu dokum entacji projektow o-koszto- rysow ej oraz op ó źn ie n ia ch w przygotowywaniu m a te ria łó w niezbędnych do uruchomienia k re d ytu bankowego, przeznaczonego na s fin a n s o w a n ie i n w e s t y c j i ;

- w f a z i e r e a l i z a c j i i n w e s t y c j i : braku od p o w ied niej k o n t r o l i wykonawców, s z c z e g ó ln i e w z a k r e s ie tzw. robót z a n i k a j ą c y c h oraz zbyt dużej t o l e r a n c j i wobec w ystaw ianych przez wykonawców f a k t u r ;

- w f a z i e p o r e a l i z a c y j n e j : n i e w y s t a r c z a j ą c o energicznym egze­ kwowaniu od wykonawców i c h zobowiązań d o ty c z ą c y c h u s t e r e k okresu g w arancyjnego, n icprzyjm ow aniu o d p o w ie d z ia ln o ś c i za eg zeku cję tych u s t e r e k oraz op ó źn ie niach w dokonywaniu r o z l i c z e ń zakończonych i n ­ w e s t y c j i .

S tw ie rd z a n e zgodnie przez badane s p ó ł d z i e l n i e n ie p r a w id ło w o ś c i i u c h y b ie n ia w p rac y inwestorów za stęp cz ych mają n ie z w y k le i s t o t n e znaczenie d la o g ó ln e j spraw n ości i e fe k t y w n o ś c i s p ó ł d z i e l c z y c h p r o ­ cesów i n w e s t y c y j n y c h . Tym samym, w y n ik a ją c a z tyc h wypowiedzi n ie - ' d o s ta te c z n a e fektyw ność fun kcjon ow ania za stęp stw a in w e s t y c y jn e g o , uznana być może za k o l e j n y c z yn n ik p rzem aw iający za k o n ie c z n o ś c ią dysponowania przez poszczególne in w e s t u ją c e s p ó ł d z i e l n i e m ieszka­ niowe, własnymi służbami in w e s ty c y jn y m i o pełnym p r o f i l u .

4 .2 . Współp raca z p r z e d s ię b io rs t w a m i budowlanymi

W s z y s tk ie badane s p ó ł d z i e l n i e m ia ły w l a t a c h 1986-1990 t ru d n o ś ­ c i z ulokowaniém zamówień na ro b o ty i o b i e k t y budowlane w p ortfe la ch z l e c e ń p r z e d s i ę b i o r s t w budowlanych. W s z c z e g ó ln i e d r a s t y c z n y c h przy­ padkach, niemożność z n a l e z i e n i a wykonawcy s t a n o w i ł a b ezp ośred ni po­ wód z a n ie c h a n ia r e a l i z r e j i budynków m ie s z k a ln y c h . S y t u a c j a taka wy­ s t ą p i ł a np. w Ł ó d z k ie j S p ó ł d z i e l n i M ie s z k a n io w e j, k t ó r a to s p ó ł ­ d z i e l n i a zmuszona b y ła do z a n ie c h a n ia r e a l i z a c j i budynków m i e s z k a l­ nych w k w a r t a l e wyznaczonym u l i c a m i Ś w ierc z e w s k ie g o i P io tr k o w s k ą (b u d ynki o numerach 15, 17, 18, 19) oraz przy u l i c y Narutowicza 9/11

i 12/14. R e a l i z a c j a wymienionych budynków ok azała s i ę n iem o ż liw a , pomimo że s p ó ł d z i e l n i a dysponowała już pełną ic h dokumentacją in- w e s t y c y jn o - p r o je k t o w ą .

Wykonawcy budowlani w szeregu przypadków, ja k o warunek p r z y j ę ­ c i a s p ó łd z ie lc z e g o zamówienia do p o r t f e l a z l e c e ń , s t a w i a j ą żądanie p rze ka za n ia im o k r e ś l o n e j p u l i mieszkań z rea liz ow a n eg o o b i e k tu .

P r z e d s i ę b i o r s t w a budowlane z r e g u ł y n ie w y ra ż a ją też zgody na r e a l i z o w a n i e z le c e ń s p ó ł d z i e l c z y c h w s ys tem ie generalnego wykonaw­ stw a . Przyjmowane są w ięc przez n ie do r e a l i z a c j i j e d y n i e rob oty o- gólnobudow lane, n ato m ia st z l e c e n i a na prace s p e c j a l i s t y c z n e t a k i e jak m. i n . roboty w o d n o - k a n a liz a c jn e , gazownicze, l i n i e t e l e f o n i c z n e , z i e l e ń , o b i e k t y tzw. m ałej a r c h i t e k t u r y , s p ó ł d z i e l n i e lokować muszą s a m o d z ie ln ie w p o r t f e l a c h z le c e ń je d n o s te k w y s p e c ja liz o w a n y c h . Taki system o r g a n i z a c j i procesu i n w e s t y c y jn e g o , znany pod nazwą wykonaw­ stwa częściow ego, nakład a na in w e s to ra s p ó ł d z i e l c z e g o dodatkowe o- bow iązki k o o r d y n a c j i , nadzoru i r o z l i c z e ń z częściowymi wykonawcami robót budowlanych. Upowszechnienie 3 ię tego systemu stan ow i zatem k o l e jn ą p rz e s ła n k ę d a l s z e j rozbudowy s p ó ł d z i e l c z y c h służ b i n w e s t y ­ c y j n y c h .

Po p r z e j ę c i u r ea liz o w a n eg o o b ie k tu od wykonawcy, s p ó łd z ie ln io m bardzo trudno j e s t wyegzekwować od p r z e d s i ę b i o r s t w budowlanych ic h zotiowiązania do usuwania wad i u s t e r e k t e c h n o lo g i c z n y c h . Dotyczy to zarówno okresu rękojm i j a k i l a t p ó ź n i e js z y c h .

Badane s p ó ł d z i e l n i e zgodnie o c e n i ł y a k t u a ln y system tw orze nia p o r t f e l i z le c e ń p r z e d s i ę b i o r s t w budowlano-montażowych ja k o zn aczn ie gorszy od systemu obowiązującego w l a t a c h s i e d e m d z i e s i ą t y c h . P r z y ­ pomnijmy, iż w p o p r z e d n ie j dekadzie ( j a k również w l a t a c h wcześniej­ s z y c h ) obowiązywał system b ila n s o w a n ia i r o z d z i a ł u robót budowla­ nych, którego wiodącymi ogniwami b y ł y w ła ś c iw e terenowo kom isje b i ­ la n so w an ia i r o z d z i a ł u r o b ó t. Oecyzjami tyc h k o m i s j i , z l e c e n i a po­ szcz eg ó lnych inwestorów lokowane b y ł y w p o r t f e l a c h poszczególnych j e d n o s te k wykonawczych. Je d n o stk a wykonawcza p r z y d z ie lo n a danemu in w es to ro w i w wyżej opisanym t r y b i e n ie mogła u c h y l i ć s i ę od obo­ wiązku p e ł n i e n i a f u n k c j i generalneg o wykonawcy, o i l e in w e s t o r tego z a ż ą d a ł. Opisany System, ja k o n ie e f e k t y w n y , n i e g w a ra n tu ją c y r e a l i ­ z a c j i p r e f e r e n c j i ogó lno sp ołeczn ych w z a k r e s i e s p o łe c z n ie pożądanej k o l e j n o ś c i r e a l i z a c j i rob ót i ob iek tó w budowlanych oraz p p z o s ta ją c y w e l e n e n t a r n e j s p r z e c z n o ś c i z zasadą s a m o d z ie ln o ś c i p rze d sięb io rs tw , z o s t a ł w l a t a c h o s ie m d z i e s i ą t y c h odrzucony. Z a i s t n i a ł a ob ecn ie s y ­

t u a c j a .staw ia jednak s p ó ł d z i e l n i e mieszkaniowe wobec k o n ie c z n o ś c i r e a l i z o w a n i a , wbrew ic h w o l i , robót i obiektów budowlanych w s y s t e ­ mie wykonawstwa częściow ego.

Wyrażany jed n o m y śln ie przez p r z e d s t a w i c i e l i s łu ż b inwestycyjnych badanych je d n o s te k pogląd o mankamentach aktualn eg o systemu tw orze­ n ia p o r t f e l i z.lecert p r z e d s i ę b i o r s t w budowlanych, wymaga zatem we­ r y f i k a c j i z punktu w id z en ia i n t e r e s u ogólnospołecznego. Ja k k o lw ie k bowiem, system wykonawstwa częściowego j e s t d la tyc h służ b systemem daleko b a r d z i e j absorbującym niż system generalnego wykonawstwa, to jednak z d r u g i e j s t r o n y , stw arza on szansę lepszego nadzorowania term inow ości i j a k o ś c i r e a liz o w a n y c h na rzecz s p ó ł d z i e l n i mieszka* niowych i-obót, ja k również b a r d z i e j zdecydowanegn to n iz u ją c e g o od­ d z i a ł y w a n ia na ic h k o sz ty ze s tr o n y s p ó ł d z i e l c z y c h służ b inw estycyj­ nych. Te względy, będące emanacją in te re s ó w o g ó ln o s p o łe c z n y c h , po­ winny w o s ta te c z n y c h ko n k lu z ja c h środow iska s p ó łd z ie lc z e g o na temat p r z y d a tn o ś c i systemu wykonawstwa częściowego przeważyć nad, d y k to ­ wanymi przesłankam i p a r t y k u l a r n y m i , opiniami- wypłaszanymi przez p r z e d s t a w i c i e l i etatow ych s p ó ł d z i e l c z y c h służ b i n w e s t y c y j n y c h .

4 .3 . W e r y f i k a c j a f a k t u r i kosztorysów w ystawianych przez wykonawców

Z b io rc z ą in f o r m a c ję na temat u d z ia łu f a k t u r zakwestionowanych w o g ó ln e j i l o ś c i i w a r t o ś c i f a k t u r j a k i e n a p ł y n ę ły do badanych s p ó ł ­ d z i e l n i mieszkaniowych od p r z e d s i ę b i o r s t w budowlano-montażowych w rnku 1985 p r e z e n t u je t a b . 7.

Ja k wynika z zestaw io nych w t a b l i c y danych lic z b o w y c h , b i o r ą c za podstawę wnioskowania b a r d z i e j i s t o t n y z m erytorycznego punktu w id z en ia wskaźnik u d z i a ł u fakturow ych w a r t o ś c i zakwestionowanych w o g ó ln e j w a r t o ś c i f a k t u r w ystawionych s p ó ł d z i e l n i o m , 12% f a k t u r spo­ rządzonych b y ło w sposób n ie p r a w id ło w y . U d z ia ł ten o c e n ić n a le ż y ja k o znaczny. P am iętać ponadto t rz e b a także i o tym, że n i e wszy­ s t k i e u c h y b ie n ia z o s t a ł y przez s p ó ł d z i e l c z e s łu ż b y kosztorysowe u- chwycone i zakwestionowane.

Ja k wynika z badart, n ie p r a w id ło w o ś c i występowały w k a l k u l a c j a c h w s z e lk ie g o ro d za ju robót i obiektów s k ł a d a j ą c y c h s i ę na s p ó ł d z i e l ­ cze programy budownictwa mieszkaniowego i tow arzysząceg o . Powodem kwestionow ania przez s p ó ł d z i e l n i e k o sztorysów oraz f a k t u r b y ł y

na-T a b e l a 7

IJdział faktur zakwestionowanych w ogólnej ilości i wartości faktur wystawionych badanym spółdzielniom przez wykonawców w 1985 r.

1

-

----! - \

Nazwa

spółdzielni Okres objęty badaniem

■Ilość faktur (w sztukach)

Wartość faktur (w tys. z ł) ogó­

łom faktu­w tym ry za- kwe-st to­ nowane

4:3

(w %) ogó­łom w tym fak­ tury zakwe­ s tio ­ nowane 7:6 (w X) 1 2 3 4 5 6 7 8 RSM "Bawełna 1 I 1985-31 VI 1985 170 12 6,7 32 242 4 370 13,6 SM "Chojny" 1 I 1985-30 IX 1985 603 40 6,6 51 905 4 135 7,97 RSM "Lokator" 1 I 1985-30 IX 1985 006 28 3,5 96 93E 13 265 13,7 Ogółem: 1 587 no _{5,1 181 085 21 77(1 12,0}

t r ó d ł o: Opracowanie własne na podstawie materiałów zebranych w bada­ nych spółdzielniach.

U w a o a: Wyniki woryfikacji kosztorysów i faktur wystawionych na rzecz Łódzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej pominięte zostały w niniejszej tabeli ze względu na to, iż weryfikacje te prowadzone były przez inwestora zastępczego.

s t ę p u j ą c « u c h y b ie n ia wykonawców / Z a i s t n i a ł e w t r a k c i e s p o rz ą ­ d zania ty c h opracowań:

- zawyżenie w f a k t u r z e f a k t y c z n e j i l o ś c i pobytów na p la c u budo­ wy osoby p e ł n i ą c e j nadzór a u t o r s 'k i;

- z r e a l i z o w a n i e przez wykonawcę m niejszego zakresu robót n iż te n , do j ś k i e g o zobowiązywała go dokumentacja oraz na j a k i w y s t a w ił on f s k t u r ę ;

- n a l i c z e n i e przez wykonawcę n i e p r z y s łu g u ją c e g o mu wynagro­ dzenia za r e a l i z a c j ę robót poprawkowych;

- n ie s łu s z n e n a l i c z e n i e przez wykonawcę kosztów zakupu m a t e r i a ­ łów z odzysku, w s y t u a c j i gdy w o k r e s i e wcześniejszym k o sz ty te zo­ s t a ł y p o n ie sio n e przez in w e s t o r a (

- n ie p r a w id ło w o ś c i w sposobie k a lk u lo w a n ia zysku w c e n i e ;

- n a l i c z e n i e przez p r z e d s i ę b io r s t w o budowlane kwoty za p e ł n i e ­ n i e f u n k c j i generalnego wykonawcy ro b ó t , ja k k o lw ie k w r z e c z y w i s t o ś ­ c i f u n k c ja ta przez p r z e d s i ę b io r s t w o budowlane p e łn io n a n ie b y ł a ,

ч

- dwukrotne w y s t a w ie n ie f a k t u r y za te sane r o b o ty ;

- dokonanie przez p r z e d s i ę b i o r s t w o budowlane w danym roku k a ­ lendarzowym, zmiany w ysokości n arzu tu kosztów p o ś re d n ic h z t y t u ł u urzędowych zmian cen zao p atrze niow ych budownictwa, co j e s t z punktu w id z en ia a k tu a ln y c h przepisów o k o sz to ry s o w a n iu budowlanym n ie d o ­ zwolone ;

- n ie p ra w id ło w e p o s łu g iw a n ie s i ę przez wykonawcę w p r o c e s i e k a l k u l a c j i cen robót budowlanych rzeczowymi normatywami k o s z t o r y s o ­ wymi ,

5. Zakończenie

W wyniku rela c jo n o w a n y c h w n i n i e j s z y m a r t y k u l e badart, oszacowa­ no r o z m a r y niedoborów z a t r u d n i e n i a w s p ó ł d z i e l c z y c h s łu ż b a c h inwe­ s t y c y j n y c h . Wynoszą one w badanych s p ó ł d z i e l n i a c h b l i s k o 60%, przyj­ mując га łOOS w ie lk o ś ć z a t r u d n i e n i a w tyc h s łu ż b a c h w IV k w a r t a l e roku 1986. Niedobory tego rzędu z pewnością będą w s t a n i e wywrzeć ujenny wpływ na rozm iary i e fe ktyw no ść s p ó ł d z i e l c z y c h programów i n ­ w e s t y c y jn y c h , j a k i e uda s i ę z r e a l i z o w a ć w l a t a c h 1986-1990 na t e r e ­ n ie Ł o d z i. Niezbędne j e s t zatem p o d j ę c i e e n e rg ic z n y c h d z i a ł a ń m ają­ cych na c e lu ja k n a js z y b s z ą l i k w i d a c j ę s tw ie rd z o n y c h niedoborów z a ­ t r u d n i e n i a .

Prowadząc nabór do s p ó ł d z i e l c z y c h s łu ż b i n w e s t y c y j n y c h n a le ż y jednak n i e ć na uwadze t r o s k ę , by m e pogorszyć j a k o ś c i tyc h s łu ż b , k t ó r a w c h w i l i obecnej - j a k s tw ie rd zo n o w b ad aniach - j e s t z re g u ­ ł y z a d o w a l a ją c a ,

Za k o n ie c z n o ś c ią d a l s z e j s z y b k i e j rozbudowy s p ó ł d z i e l c z y c h ełużb i n w e s t y c y j n y c h przem aw iają w pierwszym r z ę d z ie n a s t ę p u j ą c e , rozpo­ znane w wyniku badań powody:

a ) n is k a e fe ktyw no ść z a s tęp s tw a i p o w ie r n ic tw a in w e s t y c y j n e g o , ja k o o r g a n i z a c y jn y c h form p a r t y c y p a c j i in w e s to r a w p r o c e s i e inwe­ s ty c y jn y m ;

b ) ko niecz no ść r e a l i z o w a n i a przez inwestorów s p ółd zielczych p r o ­ gramów in w e s t y c y j n y c h w s y s te m ie wykonawstwa c z ęś c io w e g o , z braku z a in t e r e s o w a n ia p r z e d s i ę b i o r s t w budowlanych podejmowaniem f u n k c j i ge ne ra lne g o wykonawstwa;

c ) ko niecz no ść dokonywania w e r y f i k a c j i ko sz to rysów i f a k t u r wy­ s ta w ia n y c h przez wykonawców. Związane z tym c z y n n o ś c i sp ra w d z a ją c e

są a k t u a l n i e , z uwagi na obow iązujące proced ury k o s z to ry s o w a n ia bu­ dowlanego, bardzo p r a c o c h ło n n e , jednakże ic h przeprow adzenie j o s t niezbędnym warunkiem u z e w n ę tr z n ie n ia s i ę t o n iz u ją c e g o wpływu j a k i na wysokość kosztów p r o d u k c j i budowlanej wywrzeć może rachunek kosz­ tów u zasadnionych;

d) n a r a s t a n i e i l o ś c i spraw terenowo-prawnych w związku z k o n i e ­ c z n o ś c ią rozp o czyn anie r e a l i z a c j i programów s p ó ł d z i e l c z e g o budow­ n ic tw a mieszkaniowego i tow arzyszącego na obrzeżach Ł o d z i , gdzie problemy w łasnościow e terenów budowlanych są s z c z e g ó ln i e sk om p lik o­ wane .