Nieruchomości i ich zasoby jako przedmiot opisu i analiz

(1)

Ryszard Źróbek

Nieruchomości i ich zasoby jako

przedmiot opisu i analiz

Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum 3/1, 5-20

(2)

A d m in is łr a tio L o c o ru m 3 (1) 2004, 5-20

NIERUCHOMOŚCI I ICH ZASOBY JAKO PRZEDMIOT

OPISU I ANALIZ

Ryszard Źróbek

Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie

Streszczenie: W pracy scharakteryzowano zasady określania granic nieruchomości w ujęciu przestrzennym oraz przedstawiono ewolucję pojęcia nieruchomość. Zestawio no cechy opisujące nieruchomości, podając zasady ich pomiaru i prezentacji. W dalszej części podano zasady opisu i identyfikacji cech w zależności od grupy działalności zwią zanej z zasobami nieruchomości. Scharakteryzowano też wybrane zasoby nieruchomo ści publicznych.

Słowa kluczowe: nieruchomość, granice i wymiary, cechy, źródła informacji, zasoby, sfery opisu, identyfikacja, procedury gospodarowania, system informacji

WPROWADZENIE

Gospodarowanie i zarządzanie nieruchomościami oraz ich zasobami ma w Polsce dość długą tradycję. Oprócz problematyki związanej z ustanawia niem i ochroną praw własności, duże znaczenie zawsze miało określanie gra nic nieruchomości (ustalanie granic), obliczanie powierzchni oraz prowadze nie rejestrów gruntów.

Po 1945 roku regulacje związane z nieruchomościami nabrały politycz nego zabarwienia i były podporządkowane dogmatowi przewagi własności pań stwowej i spółdzielczej nad własnością prywatną. Ustanowione w 1961 r. użyt kowanie wieczyste gruntów stanowiło formę umożliwiającą czasowe oddawanie działek stanowiących własność Skarbu Państwa osobom prywatnym oraz spół dzielniom do zabudowy. Zgodnie z regulacjami zapisanymi w 1964 r. w ko deksie cywilnym grunt po jego wykorzystaniu winien wrócić do zasobów Skarbu Państwa.

Adres do korespondencji — Corresponding author: prof, dr hab. inż. Ryszard Źróbek prof, zw., Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego, Uniwersytet Warmińsko- -Mazurski w Olsztynie, ul. Prawocheńskiego 15, 10-720 Olsztyn, e-mail: rzrobek@uwm.edu.pl

(3)

6 R. Źróbek

Pojęcie nieruchomości jako przedmiotu gospodarowania nabrało nowych znaczeń wraz z przemianami społeczno-politycznymi, jakie zaszły w Polsce po 1989 roku. W 1990 r. zmieniono wiele zapisów ustawy o gospodarce grun tami i wywłaszczeniu nieruchomości, wprowadzając między innymi zrówna nie praw sektorów państwowego, komunalnego i prywatnego. Ustanowiono obowiązek zbywania nieruchomości Skarbu Państwa i gminy poprzez prze targi. Zniesiono ograniczenia i preferencje w nabywaniu nieruchomości. Zre formowano system opłat za użytkowanie wieczyste oraz wprowadzono nowe zasady aktualizacji opłat za to prawo. W latach 1990-2000 uwłaszczono nie ruchomości należące do osób prawnych.

W 1998 roku ustawą o gospodarce nieruchomościami wprowadzono trzy nowe zawody: rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomo ściami, zarządca nieruchomości. Na rynku nieruchomości funkcjonują też do radcy majątkowi i deweloperzy, którzy zajmują się między innymi wyborem wariantów dotyczących inwestowania w nieruchomości oraz realizacją procesu ich zabudowy i modernizacji.

Wszystkie te zmiany stworzyły na nowo potrzebę analizy i interpretacji nieruchomości jako przedmiotu gry rynkowej z uwzględnieniem możliwości po zyskiwania danych o działkach gruntu tworzących nieruchomości oraz o ich otoczeniu. Wynika to też z potrzeby tworzenia nowoczesnych baz danych o nieru chomościach wykorzystywanych między innymi w gospodarce nieruchomościami.

OGÓLNE POJĘCIE NIERUCHOMOŚCI

Kodeks cywilny [2003] definiuje pojęcie nieruchomości, posługując się takimi określeniami, jak:

1) część powierzchni ziemskiej (minimum jedna działka gruntu); 2) odrębny przedmiot własności (grunty).

Wprowadzono wyjątki od tej definicji dotyczące budynków lub ich części, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią one odrębny od gruntu przed miot własności. Przedmiotem niektórych praw rzeczowych mogą być tylko nieruchomości. Dotyczy to:

- użytkowania wieczystego (grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego),

- służebności (gruntowe i osobiste),

- hipoteki (wyjątki dotyczą prawa użytkowania wieczystego i części składo wych gruntu w przypadku hipoteki na prawach do lokali spółdzielczych, a także wierzytelności zabezpieczonej hipoteką).

Nieruchomości są zawsze oznaczone co do ich tożsamości. Wykazują więc cechy indywidualne wyłącznie im właściwe [Ignatowicz 2000]. Ta zasada jest istotna w procesie opisu nieruchomości, jeżeli nieruchomość obejmuje jedną lub więcej działek zdefiniowanych w katastrze nieruchomości (ewidencji grun tów i budynków).

(4)

Nieruchomości i ich zasoby jako przedmiot opisu i analiz 7

Nieruchomość obejmująca część powierzchni ziemskiej nie jest nigdy two rem d w u w y m i a r o w y m . Właściciel nie korzysta wyłącznie z powierzchni swego gruntu, lecz sięga także w głąb tej powierzchni oraz wykorzystuje przestrzeń rozciągającą się nad gruntem [Suski 1996].

Od dawna próbowano rozwiązać problem przestrzennych granic nieru chomości.

Historycznie rysowały się następujące rozwiązania tego problemu:

1) nieruchomość obejmuje część płaskiej powierzchni ziemskiej, a jej granice sięgają granic piekła oraz granic nieba;

2) nieruchomość to część powierzchni ziemskiej z granicami przestrzennymi utworzonymi poprzez linie poprowadzone od punktów granicznych na po wierzchni do środka Ziemi. Nad powierzchnią ziemską jest to przestrzeń utworzona przez odwrócenie tej figury geometrycznej utworzonej do środka Ziemi - w przestrzeń;

3) nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, której własność obejmuje także przestrzeń nad powierzchnią i pod nią, pod warunkiem, że właściciel nie może sprzeciwiać się działaniom dokonywanym na takiej wysokości lub w takiej głębokości, które nie zagrażają jego uzasadnionym interesom.

Kodeks cywilny w art. 143 określa, że „...w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeni nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód”.

Natomiast w art. 144 k.c. dodano, że „właściciel nieruchomości przy wy konywaniu swego prawa winien powstrzymywać się od działań, które by za kłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wy nikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Ten zapis wymaga sprecyzowania pojęcia przeciętnej miary. Ten para metr opisu związany z nieruchomością jest oceniany na podstawie obiektyw nych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji inwestycji na działce grun tu uległaby ograniczeniu - na przykład:

- uniemożliwienie lub utrudnienie odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej,

- przyczyny dotyczące ochrony naturalnego środowiska człowieka, - odwodnienie lub podtopienie nieruchomości sąsiednich,

- pośrednia ingerencja (wytwarzanie ciepła, dymów, wstrząsów, zapachów itp.), - bezpośrednia ingerencja (skierowanie wody deszczowej z jednej nieruchomo

ści na drugą).

Nieruchomość gruntowa może być więc zdefiniowana jako bryła ogra niczona płaszczyznami pionowymi przebiegającymi według jej granic na po wierzchni ziemi, sięgająca tylko do pewnej, z góry nie ustalanej, głębokości i wysokości. Granice przestrzenne nieruchomości - w odróżnieniu od granic na powierzchni ziemskiej - nie są ściśle sprecyzowane, choć są jednak ogra

(5)

8 R. Źróbek

niczone. Ograniczenia te wynikają między innymi z prawa do wód, prawa górniczego i prawa lotniczego.

Granice na powierzchni ziemskiej są oznaczone znakami granicznymi, które usytuowano w wyniku ustalenia (rozgraniczenia) granic nieruchomo ści. Koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymania stałych zna ków ponoszą właściciele nieruchomości sąsiednich. Punkty załamania granic działek są przedmiotem pomiarów geodezyjnych, w wyniku których określa się ich współrzędne X i Y (czasami też Z).

Przepisy kodeksu cywilnego (art. 46 § 1) faktycznie i formalnie określają trzy rodzaje nieruchomości. Są to:

a) nieruchomości gruntowe, b) nieruchomości budynkowe, c) nieruchomości lokalowe.

Grunty (część powierzchni ziemskiej), jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, są zawsze nieruchomościami. Budynki i lokale (części budynków) stanowią nieruchomości tylko w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych - na zasadzie wyjątku, ponieważ co do zasady stanowią one części składowe gruntu (art. 48 k.c.).

Kodeks cywilny wyodrębnia też nieruchom ości rolne jako nierucho mości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wy łączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja ta jest wyko rzystywana między innymi w systemie naliczenia podatku od nieruchomości. W praktyce używa się wielu przymiotników do określenia nieruchomości, np. komercyjna, mieszkalna, przemysłowa, handlowa, rekreacyjna.

Należy zwrócić uwagę na precyzyjnie określone granice nieruchomości na powierzchni ziemskiej - zarówno w sensie fizycznym (miedze, żywopłoty, ogrodzenia), jak i geometrycznym (współrzędne punktów załamania granic, długości linii granicznych). Dotyczy to też topologii linii granicznych, co jest istotne przy elektronicznym zapisie cech nieruchomości w elektronicznych bazach danych.

Granice pionowe nieruchomości natomiast są zależne od społeczno-go spodarczego przeznaczenia gruntu i zmieniają się wraz ze zmianą przezna czenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu ma charakter przedmiotowy (obiektywny). Ponad „górną” i poniżej „dolnej” granicy nieruchomości mogą działać zarówno właściciele, jak i niewłaściciele [Bednarek 1997]. Takie uję cie tych granic stwarza problemy w ich jednoznacznym zapisie w zbiorach informacji, a niekiedy powoduje problemy interpretacyjne. Dotyczy to szcze gólnie pionowego „rozwarstwienia” praw do przestrzeni (np. tunele, zabudo wa wiaduktów).

(6)

Nieruchomości i ich zasoby jako przedmiot opisu i analiz

OPIS NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU BADAŃ

9

Nieruchomość traktowana jako całość jest przedmiotem inwentaryzacji oraz zapisu w różnych źródłach i bazach danych. Potrzeba zapisu wybranych cech wynika między innymi z potrzeby:

- zapewnienia bezpieczeństwa posiadania właścicielowi nieruchomości i jego następcom prawnym,

- tworzenia bilansów i zestawień związanych z gospodarowaniem, - naliczania podatków i opłat od nieruchomości,

- prowadzenia racjonalnej gospodarki nieruchomościami, - zarządzania nieruchomościami i ich zasobami,

- ewidencjonowania zasobów i ich klasyfikowania,

- prowadzenia badań naukowych i określania prognoz struktury użytkowania gruntów.

Wykaz niektórych cech opisujących nieruchomość wraz z zasadami ich pomiaru i prezentacji oraz miejsca przechowywania zawiera tabela 1.

Dodatkowo, na gruncie prawa i ekonomii używa się takich cech, jak: 1) przeciętna miara,

2) słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie lub ograniczenie prawa własności, 3) godziwa cena,

4) społeczno-gospodarcze przeznaczenie, 5) dobre sąsiedztwo,

6) walory krajobrazowe i przyrodnicze.

Cechy te, należące do grupy cech jakościowych, stwarzają trudności w ich jednoznacznym zapisie, ocenie i interpretacji w trakcie budowy baz danych o nieruchomościach. Są jednak niezbędne przy realizacji wielu procedur szcze gółowych związanych z wykonywaniem praw do nieruchomości. Są też one istotne w pracy zarządcy i doradcy inwestycyjnego.

Działki gruntu tworzące nieruchomości są przedmiotem bezpośredniego opisu i analiz [Zróbek 2000]. Opis ten może w szczególności dotyczyć nastę pujących sfer:

1) lokalizacji fizycznej na powierzchni ziemskiej;

2) lokalizacji geometrycznej za pomocą współrzędnych (rzut prostokątny sfery fizycznej na płaszczyznę — w skali);

3) rodzajów praw do nieruchomości i ograniczeń prawa własności lub użytkowa nia wieczystego;

4) zainwestowania w infrastrukturę techniczną działki i jej otoczenia; 5) poziomu i jakości zarządzania nieruchomością,

6) aktualnego i przyszłego stanu zagospodarowania.

Dane zgromadzone w trakcie opisu nieruchomości są składowymi nastę pujących systemów informacyjnych:

- ewidencji gruntów i budynków (kataster nieruchomości), - ksiąg wieczystych,

(7)

Ta be la 1 . W yk az niek tór yc h ce ch opisujących nie ruchomość Ta bl e. 1. L is t of s o m e a tt ri b u te s desc ri bin g re a l e st a te s о O pi s ce ch y i g ru p a la syf ikacyjna L is t of s o m e a tt ri b u te s escr ibi ng r e a l e st a te s Po m ia r ce ch y M e a su re m e n t M ie js ce prz echowyw ania F or m of kee pin g records mi an o u n it o f m e a su re rod za j typ e sp o só b p om ia ru m e a su rin g me thod S p o só b p re z e n ta cj i For m of p re se n ta ti o n W ymiary n a po w ie rz ch n i: Surf ac e m e a su re m e n ts : 1) długość li ni i g ra n ic z n yc h m il o ść b e zp ośr ed ni tab e le , w yk azy d o ku m e n ta c ja geodezyjna le n g th of b o u n d a ry lin es q u a n ti ty dir e c t ta b le s, specif ica ti on s g eo det ic d oc um en ta tio n 2 ) długość i sze rok oś ć m il o ść b e zp ośr ed ni w y k az ta b e le do d at k o w e le n g th a n d wid th q u a n ti ty dire ct sp ec if ic at io n ta b le s re a l e st a te 3 ) pow ierzchnia h a , m 2 il o ść b e zp ośr ed ni re je str k a ta st e r ni eru chomości, a re a q u a n ti ty dire ct re g is te r d o k um e n ta c ja 4 ) w spółrzędne geod ezy jn e m il o ść p ośr ed ni w y k az c a d a st re ge o d et ic geo detic coo rd ina te s q u a n ti ty in d ir e c t sp ec ifi ca ti o n s d o c u m e nt a tio n 5 ) spa dek, na c h y le n ie % ,° il o ść /j ak io ść p ośr ed ni ma pa , w y k az ma py te m a ty c z n e sl o p e, in c li n a ti o n q u a n ti ty /q u a lit y in d ir e c t m ap, s p ec ifi ca ti on th e m a ti c ma ps C ech y ek on om ic zn e: a d m in is tr a c ja , o so b y E co n o m ic a tt ri b u te s: p ry w a tn e , rz ec zo w zna w cy 1) w a rt oś ć (rynkowa, k a ta st ra ln a , ma jątk ow i, ba nk i, sz k o ły odtworz enio wa, bankowo -hip otec zna ) PL N jak ość b e z po śr ed ni o p e ra t szacu nk . a d m in is tr a ti o n , p riv a te valu e (market, cadastral, re p la ce m en t, q u a lit y d ir ec t w y ci ąg i, e k spe rt yz y pers on s, exp er ts, mo rtgage le nding co st e st im a te a p p ra is e rs , ba nk s, sc h o o ls 2 ) c e n a t ra n sa k c y jn a PLN ak o ść b e z po śr ed ni e x tr a c ts e x pe rt ise a d m in is tr a c ja , w łaś ci ci el , tr a n sa c ti o n p ric e q u a li ty d ir ec t ta b e le , w yk azy z a rz ą d c a 3 ) za inw es tow an ie P L N jak ość p ośr ed ni ta b le s, s pec ifi cat io ns a d m in is tr a ti o n , o w n er, in v e st m e n t stopień q u a lit y in d ir e c t k o sz to ry s, m a p a m a n a g e r deg re e co st e stim a te , map C ech y fi zyc zne g ru n tu : a d m in is tr a c ja , w łaś ci ci el , P h y si c a l a tt ri b u te s of land: dew elo per 1) nośn ość k g/ m 2 il o ść b e zp ośr ed ni m ap a, ta b e le a d m in is tr a ti o n , o w n er, load cap ac ity q u a n ti ty dire ct m ap , ta b le s developer R. Źróbek

(8)

2) sk ła d me ch an ic zn y g ra n u lo m e tr ic co m p o sit io n of so il 3 ) p o zi o m w o d y gr untowe j g ro u n d w a te r lev el cm cm il o ść q u a n ti ty il o ść /j ak o ść q u a n ti ty /q u a li ty b e zp ośr ed ni dire ct bezp ośr ed ni d ir ec t wy ka z, p ro fi l sp ec ifi ca ti on , p ro fi le m a p a , p ro fi l map , p ro fi le a d m in is tr a c ja , w ła śc ic ie l, dew elo per a d m in is tr a ti o n , o w n er, developer ad m in is tr a c ja , w ła śc ic ie l, d ew elo per a d m in is tr a ti o n , o w n er, developer Z as obn oś ć g ru n tu : S o il fertility: 1) k la sa boni ta cj i g le b o zn aw cz ej stopień jak ość b e z po śr ed ni m ap a, o p e ra t a d m in is tr a c ja so il q u a li ty class degree q u a lit y dir ect map , do cu me nt at io n a d m in is tr a ti o n 2 ) k o n tu r g le b o w o -r o ln ic zy stopień jak ość b e z po śr ed ni m a p a a d m in is tr a c ja so il p ro fi le degree q u a li ty dir ect map a d m in is tr a ti o n Cech y o p is o w e: De scriptive a tt ri b u te s: 1) loka liza cja stopień ja k oś ć b e z po śr ed ni w y k az m a p a t e m a ty c z n a loca ti on deg re e q u a li ty d ir ec t sp ec ifi ca ti o n th e m a ti c map 2 ) cenność g ru n tó w stop ie ń, zł ja k oś ć b e z po śr ed ni ma pa m a p a te m a ty c z n a la n d va lu e d egree, PL N q u a lit y dire ct map th e m a ti c map 3 ) ja k o ść są sie d z tw a stopień jak ość p ośr ed ni ma pa m a p a t e m a ty c z n a ne igh bor hoo d q u a li ty degree q u a li ty in d ir e c t . map th e m a ti c map Ź ró d ło : b a d a n ia w ła sn e S o u rc e: o w n s tu d y O b ja śn ie n ia E x p la n a ti o n s: 1) R od za j ce ch y : A tt ri b u te a) ilo śc io w a q u a n ti ta ti v e b ) jak oś c io w a q u a li ta ti v e 2 ) S p o só b po m ia ru : M e a su ri n g m e th o d a) be z p oś re d ni d ir e c t b ) p ośr ed ni in d ir e c t 3 ) M ia n o : U n it of m e a su re : a) m e tr ( m ), k il o m e tr (k m ) m e te r (m ), k il o m e te r (k m ) b ) h e k ta r (ha) , m e tr k w a dr a to w y (m 2) h e c ta re (ha), sq u a re m e te r (m 2) c) s k a la u mo w na (d o b ry , zł y , n ie d o st a te c z n y it p .) g ra d in g scale (g o o d , p o o r, u n sa ti sf a c to ry et c. ) d ) zło ty ( zł ) zl o ty (P L N ) e) p ro c e nt (% ) p e rc e n ta g e (% ) 0 s to p ie ń ( °) deg re (° )

(9)

12 R. Źróbek

- mapy zasadniczej,

- planu zagospodarowania przestrzennego, - statystyki publicznej,

- zbiorów administracji publicznej, - ewidencji uzbrojenia terenu, - innych systemów tematycznych.

Użytkownikami informacji o nieruchomościach są między innymi: - organy stanowiące i szczeble decyzyjne,

- realizatorzy zadań związanych z funkcjonowaniem struktur przestrzennych, - rzeczoznawcy majątkowi, zarządcy, pośrednicy i deweloperzy,

- firmy ubezpieczeniowe,

- organizacje społeczne i zawodowe, - środowiska naukowe.

NIERUCHOMOŚĆ JAKO PRZEDMIOT GOSPODAROWANIA I ZARZĄDZANIA

Rynek nieruchomości ma z jednej strony cechy rynku towarów, które znajdują się w wolnym obrocie, z drugiej - to rynek towarów szczególnych - przede wszystkim przez jego trwałość w miejscu i w czasie. Jest to więc ry nek specyficzny, na którym nie mają zastosowania typowe prawa ekonomii. Charakteryzuje się on między innymi gwarancją własności, brakiem wielu ograniczeń w obrocie nieruchomości, zasadami udostępniania mienia cudzo ziemcom lub ograniczeniami wynikającymi z możliwości wywłaszczania i pier wokupu.

Rynek nieruchomości ma zwykle charakter lokalny. Oznacza to, że okre ślające go ceny są kształtowane na podstawie lokalnych wahań podaży i po pytu - z uwzględnieniem regulacji miejscowych. Rynek ten funkcjonuje w oto czeniu prawnym, które ma duży wpływ na wartość nieruchomości.

Każda nieruchomość oddzielnie może być rozpatrywana jako sfera opisu i identyfikacji. Można więc wyodrębnić następujące grupy działalności zwią zane z nieruchomościami i ich zasobami:

1) analiza danych geometrycznych: - lokalizacja na powierzchni,

- współrzędne geodezyjne punktów załamań granic działek tworzących nie ruchomości,

- relacje zachodzące między tymi punktami (topologia),

- parametry obliczane ze współrzędnych (powierzchnia, długość granicy przylegającej do drogi, szerokość działki, głębokość działki, powierzchnia zabudowy, relacje poszczególnych wymiarów itp.),

- kształt, rozłóg;

2) badanie relacji prawnych związanych z nieruchomością: - własność lub współwłasność,

(10)

- użytkowanie wieczyste gruntów i związana z tym prawem własność budynków, - ograniczone prawa rzeczowe,

- kolizje przepisów prawnych w czasie i przestrzeni — księgi wieczyste, - posiadanie i dzierżawienie,

- prawa zobowiązaniowe,

- powstawanie zobowiązań z umowy, - wykonywanie zobowiązań,

- przeniesienie własności lub innych praw, - wygaśnięcie praw do nieruchomości,

- materialne przesłanki zmiany prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,

- wywłaszczanie nieruchomości,

- wnoszenie nieruchomości do spółek tytułem aportu; 3) inwestowanie w nieruchomości:

- analiza czynników związanych z rynkiem nieruchomości,

- możliwości kredytowania inwestowania przez banki (wartość bankowo- -hipoteczna),

- nieruchomości jako składnik portfela inwestycyjnego,

- inwestorzy na rynku nieruchomości i rola cykli koniunkturalnych, - zasady podejmowania decyzji inwestycyjnych,

- analizy opłacalności inwestowania,

- przyrost wartości nieruchomości i jego skutek dla właścicieli, - system finansowania hipotecznego,

- zasady prowadzenia przedsięwzięcia developerskiego,

- analizy opłacalności remontów, przebudowy lub modernizacji; 4) analiza istniejącego zainwestowania:

- rodzaj i typ zabudowy lub użytkowania nieruchomości, - funkcje i przeznaczenie nieruchomości,

- dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej,

- relacje między składnikami gruntu a samym gruntem, - parametry opisujące zainwestowanie;

5) badanie możliwości tkwiących w nieruchomościach (best and highest use): - analizy stanu istniejącego,

- postanowienia planu zagospodarowania przestrzennego, - wyszukiwanie wariantów rozwoju i ich ocena,

- wybór optymalnej funkcji dla nieruchomości,

- wartość nieruchomości po zainwestowaniu (wartość w przyszłości), - kryteria optymalizacji,

- prognozy na podstawie danych rynkowych.

Informacje uzyskiwane w poszczególnych grupach opisu nieruchomości są wykorzystywane do gospodarowania zasobami tych nieruchomości. Gospo darowanie to wykorzystuje wiele procedur sformułowanych w przepisach prawnych oraz wytycznych szczegółowych. Celem tych procedur jest między innymi porządkowanie rynku nieruchomości i zapobieganie nieprawidłowo ściom stanowiącym uboczne skutki rozwoju tego rynku.

(11)

14 R. Źróbek

ZASOBY NIERUCHOMOŚCI PUBLICZNYCH

W myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (2004) poprzez zasób nieruchomości należy rozumieć te nieruchomości, które stanowią przed miot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa, nie odda ne w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użyt kowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa.

Zasób ten obejmuje więc nieruchomości gruntowe rozumiane jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stano wią odrębny przedmiot własności (użytkowanie wieczyste gruntu należy do innego podmiotu niż właściciel zasobu).

Nieruchomość gruntowa składa się z działek gruntu. Działkę tę określa się jako niepodzielną ciągłą część powierzchni stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Utworzono następujące zasoby nieruchomości: 1) zasób nieruchomości Skarbu Państwa; 2) gminne zasoby nieruchomości;

3) powiatowe zasoby nieruchomości; 4) wojewódzkie zasoby nieruchomości.

Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użyt kowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wie czystego Skarbu Państwa.

Nieruchomości stanowiące odpowiednio zasób nieruchomości Skarbu Pań stwa, województwa lub powiatu, przeznaczone w planach pod budownictwo mieszkaniowe oraz na realizację związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, przekazuje się gminie w drodze darowizny, na jej wniosek, jeżeli przemawia za tym ważny interes gminy i jeżeli cele te nie są lub nie mogą być realizowane odpowiednio przez Skarb Państwa, wojewódz two lub powiat. W umowie darowizny określa się cel, na który nierucho mość jest darowana. W przypadku niewykorzystania nieruchomości na ten cel, darowizna podlega odwołaniu. Odstąpienie od odwołania darowizny na stępuje za zgodą odpowiednio wojewody, sejmiku województwa lub rady po wiatu.

Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie wyko nujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności:

1) ewidencjonują nieruchomości;

2) zapewniają wycenę tych nieruchomości; 3) sporządzają plany wykorzystania zasobu;

4) zabezpieczają nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;

5) wykonują czynności związane z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzą windykację tych należności;

6) współpracują z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospo darują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostka mi samorządu terytorialnego;

(12)

7) zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu;

8) podejmują czynności, w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, w spra wach uprawnień, o których mowa w art. 212, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej.

Wykonywanie czynności (punkty 1 do 6) może być powierzone zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieru chomościami lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby. Wyłonienie tych podmiotów następuje na podstawie przepisów o zamówieniach publicz nych.

Od wpływów osiąganych ze: sprzedaży, opłat z tytułu trwałego zarządu, użytkowania, użytkowania wieczystego, czynszu dzierżawnego i najmu nie ruchomości Skarbu Państwa potrąca się 5%; jest to dochód powiatu, na któ rego terenie znajdują się te nieruchomości.

Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stano wią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczy ste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego. Na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szcze gólności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację in nych celów publicznych mogą być wykorzystywane gminne zasoby nierucho mości. Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwa runkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin uchwalane na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo pre zydent miasta. Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykony waniu czynności jak dla zasobu Skarbu Państwa, a ponadto na przygotowy waniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Wy konywanie tych czynności może być również powierzane zarządcom nieru chomości, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomo ściami lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby.

Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu. Do wo jewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wie czyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego wo jewództwa.

Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa. W ramach gospodarowania zasobami nieruchomości realizuje się między innymi następujące procedury (rys. 1):

(13)

16 R. Źróbek OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI

TRANSACTIONS IN REAL ESTATES formy

forms

oddania w: letting on:

• użytkowanie wieczyste - perpetual usufruct • najem lub dzierżawę - lease

• trwały zarząd - permanent management

! przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych | I conveyance to newly-established State-owned enterprises |

przekazywane jako majątek tworzonych fundacji conveyance as assets to newly-established foundations Rys. 1. Formy gospodarowania zasobem nieruchomości

Fig. 1. Forms of management of real estate resources

1) sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste; 2) oddawanie w trwały zarząd;

3) przekazywanie nieruchomości na takie cele szczególne, jak:

a) wyposażanie osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej w nieruchomości niezbędne do ich działalności,

b) wnoszenie nieruchomości jako wkład niepieniężny (aport) do spółki, po przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego,

c) wyposażanie w nieruchomości fundacji lub organizacji pożytku publicznego, d) dokonywanie darowizny nieruchomości na rzecz fundacji oraz organizacji

pożytku publicznego;

nieruchomości mogą być [przedmiotem]: real estate may be subject to: sprzedaży sale zrzeczenia się renouncement użyczenia lending zamiany exchange obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi burden with limited rights in property

wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek non-cash contribution to a company

(14)

4) ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste;

5) określanie cen, opłat i rozliczeń za nieruchomości.

Wymienione regulacje i procedury dotyczą nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego - objętych zakresem ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nierucho mościami rolnymi Skarbu Państwa utworzyła Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa. Zasób ten obejmował:

- nieruchomości ówczesnego Państwowego Funduszu Ziemi (PFZ),

- pozostałe nieruchomości rolne stanowiące własność Skarbu Państwa (głównie po zlikwidowanych państwowych gospodarstwach rolnych). Zasób ten pozo stawał własnością Skarbu Państwa.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w 2003 roku zmieniła na zwę Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa na Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR). Agencja ta została powołana jako państwowa osoba prawna. Skarb Państwa powierzył ANR wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, także w stosunku do nieruchomości znajdujących się w Zasobie Nieruchomości Rolnych.

Agencja Nieruchomości Rolnych realizuje zadania wynikające z polityki państwa, w szczególności w zakresie:

1) tworzenia oraz poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych; 2) tworzenia warunków sprzyjających racjonalnemu wykorzystaniu potencjału

produkcyjnego Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa;

3) restrukturyzacji oraz prywatyzacji mienia Skarbu Państwa użytkowanego na cele rolnicze;

4) obrotu nieruchomościami i innymi składnikami majątku; 5) administrowania zasobami majątkowymi;

6) zabezpieczenia majątku Skarbu Państwa;

7) inicjowania prac urządzenioworolnych na tych gruntach;

8) organizowania na gruntach Skarbu Państwa prywatnych gospodarstw rolnych. Zadania te są ściśle związane z gospodarowaniem Zasobem Nieruchomości. Wyodrębnia się następujące formy prawne gospodarowania Zasobem: - sprzedaż nieruchomości,

- oddanie na czas oznaczony do odpłatnego korzystania osobom prawnym lub fizycznym,

- wniesienie mienia lub jego części do spółki (aport),

- oddania na czas oznaczony administratorowi całości lub części mienia w celu gospodarowania (dzierżawa, najem),

- przekazanie w trwały zarząd, - zamianę nieruchomości.

Do końca 2003 roku dzierżawa była dominującym kierunkiem zagospo darowania gruntów znajdujących się w Zasobie.

(15)

18 R. Źróbek

mi specyficzny zasób nieruchomości leśnych. Lasami stanowiącymi własność Skarbu Państwa zarządza Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe zwane dalej Lasami Państwowymi.

W ramach sprawowanego zarządu Lasy Państwowe prowadzą gospodar kę leśną, gospodarują gruntami i innymi nieruchom ościam i, a także prowadzą ewidencję majątku Skarbu Państwa oraz ustalają jego wartość.

Gospodarkę leśną prowadzi się według następujących zasad: 1) powszechnej ochrony lasów,

2) trwałości utrzymania lasów,

3) ciągłości i zrównoważonego wykorzystania wszystkich funkcji lasów, 4) powiększania zasobów leśnych.

Do realizacji zadań związanych z gospodarowaniem zasobami leśnymi spo rządza się plan urządzenia lasu.

Specyficzne zasoby nieruchomości tworzą też te, które zostały przekaza ne na potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa.

Gospodarowanie nieruchom ościam i m iędzy podmiotami adm ini stracji publicznej

W ramach gospodarowania zasobami publicznymi nieruchomości stosuje się następujące procedury:

1) Sprzedaż - charakteryzująca się możliwością obniżenia ceny w stosun ku do wartości rynkowej nieruchomości. Stopień obniżenia ceny jest przed miotem negocjacji między stronami.

2) Darowizna - ma służyć dobru publicznemu i wymaga ścisłego określe nia celu darowizny.

3) Zamiana - bez konieczności dokonywania dopłat przez podmioty admi nistracji publicznej.

4) Nieodpłatne ustanowienie użytkowania wieczystego - grunty Skarbu Państwa na rzecz jednostek samorządu terytorialnego i odwrotnie.

5) Trwały zarząd.

6) Nieodpłatne obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczo wymi.

7) Wnoszenie nieruchomości jako aportów rzeczowych do spółek.

8) Zrzeczenie - Skarb Państwa na rzecz jednostki samorządu terytorial nego i odwrotnie.

9) Nabycie nieruchomości pod budowę autostrad płatnych - grunty, zgod nie z ustawą o autostradach płatnych, nabywa Agencja Budowy Autostrad na rzecz Skarbu Państwa.

10) Wywłaszczenie - dotyczy wywłaszczenia nieruchomości jednostek sa morządu terytorialnego na rzecz Skarbu Państwa. Nieruchomości Skarbu Państwa nie podlegają wywłaszczeniu.

(16)

PODSUMOWANIE

Nieruchomość jako przedmiot opisu i analiz jest przedmiotem wielu zbio rów informacji. Spośród nich należy wyróżnić kataster nieruchomości, księgi wieczyste oraz ewidencję podatkową. Są to bazowe źródła informacji o nieru chomościach stanowiące podstawę do tworzenia systemów informacji tema tycznych (np. na potrzeby gospodarki i zarządzania nieruchomościami). Jed nocześnie zaawansowano prace nad integracją tych trzech bazowych systemów informacji o nieruchomościach.

W świetle przeprowadzonych badań można stwierdzić, że nieruchomość może być pojmowana w znaczeniu prawnorzeczowym i wieczystoksięgowym. Pierwsze określenie dotyczy konkretnego obszaru (powierzchni ziemskiej) oto czonego innym władaniem - bez nawiązywania do zapisów w księgach wie czystych. Drugi termin odnosi się zawsze do gruntu zapisanego w księdze wieczystej i traktowanego jako jedna nieruchomość. Zapis w księdze wieczy stej korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, tworząc rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) może być trak towana jako opis stanu faktycznego działek gruntów stanowiących nierucho mość. Dane z ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych. Ścisłe połączenie tych zbiorów infor macji w ramach Elektronicznej Platformy Integrującej (EPI) staje się więc bezdyskusyjne.

Docelowo nieruchomości zostaną objęte jako przedmiot informacji syste mem katastralnym, który ma mieć charakter powszechny. Istotnym elemen tem tego systemu będzie informacja o cenach i wartościach nieruchomości stanowiąca podstawę do określania podatku od wartości nieruchomości.

Nieruchomość można charakteryzować za pomocą rozbudowanego zesta wu cech. Cechy te są grupowane i dotyczą zarówno opisów jakościowych, jak i ilościowych. Istotne znaczenie ma więc określenie jednoznacznych zasad pomiaru wartości tych cech, ostrości zapisów ich oraz dokładności.

PIŚMIENNICTWO:

Bednarek M., 1997. Mienie. Zakamycze, Kraków.

Gospodarka nieruchomościami. 2000. Red. Zróbek R. UWM, Olsztyn. Ignatowicz J., 2000. Prawo rzeczowe. PWN, Warszawa.

Kodeks cywilny. 2003. LexisNexis, Warszawa

(17)

20 R. Źróbek

REAL ESTATES AND LAND RESOURCES AS THE OBJECT OF DESCRIPTIONS AND ANALYSES

A bstract: The paper deals with the principles of determining real estate boundary lines in the spatial aspect, and evolution of the concept of real property. The attributes describing real estates are given together with the principles of their measurement and presentation. The principles of attribute description and identification are discus sed as dependent upon the group of economic activity connected with real estate resources. Selected public land resources are also characterized in the paper.

Key w ords: real estate, boundary lines and measurements, attributes, information sources, resources, description groups, identification, management procedures, infor mation system.

Zaakceptowano do druku 2004.04.02 Aceepted for print