Aanpak van de wijk Alland in Tegelen

•

w

.

0

z

:::>

~ Cl)

a:

:::>

:::>

t-Cl) ~

w

_a.> CO ₀ W N

L-:c

a.> U "C Cl)

e:

-

0

Z

+J

:c

~ L-U m

w

_E

t-

0)

a:

_.-

e:

0

e:

0

0

>

~

t-

e:

,

::J

a.>

:::>

L-a.>

t-

_a.>

t- .r:.

Cl) a.>

Z

..c

_"C Cl) m ~ m

L-.w

~

0

0 N 0

a:

>

w

a.>

0

+J .

Z

(.)

WERKDOCUMENT

AANPAK VAN DE WIJK

Al-LAND IN TEGELEN

Henk Heeger

m.m.v.

Bart van Opstal

.: . . : : . :.: : : : : : . . . . : . .: : : '. :

90-05

· .

· ...

·:::

1

iOijDjj

'

jijijijijijijijioij

..

_·

...

_...

...

.

...

_.

iO::O:

...

....... .

,"----,L

.

D

j

~

l

:.

i::

i:

i:

i

ij:::

H::

fl

...

:\

AANPAK VAN DE WOK ALLAND

IN TEGELEN

Bibliotheek TU Delft

WERKDOCUMENT OTB

Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft

Thijsseweg 11, 2629 JA Delft, Tel. 015-783005

AANPAK VAN DE WIJK ALLAND

IN TEGELEN

Henk Heeger

m.m.v.

Bart van Opstal

't-J.,' "'u"ers\le\d 2 -;; sc" .'

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door:

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft ISBN 90-6275-627-1jCIP NUGI: 655 Copyright 1990 by H. Heeger

Overname van (gedeelten van) dit werkdocument is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

INHOUDSOPGA VE

PAG.

1. INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN ONDERZOEKSAANPAK . 1

1.1 Inleiding en probleemstelling . . . .. 1 1.2 Onderzoeksaanpak . . . . . . 2 2. DE HUIDIGE SITUATIE . . . " .. 5 2.1 Stedebouwkundige situatie . . . 5 2.2 Bouwkundige situatie . . . 9 2.3 Financiële situatie . . . 13

2.4 Kenmerken van bewoners . . . .. 15

2.5 Oordeel over het wonen . . . .. 20

3. BEHEER VAN DE FLATS . . . 23

3.1 Woningtoewijzingsbeleid ... . . . 23

3.2 Beheer t.a.v. de huidige bewoners . . . .. . . 27

3.3 Mutatie- en uitplaatsingsbeleid . . . 31

3.4 Mutaties en leegstand in het komplex . . . 31

4. PROBLEMEN... 37

4.1 Stedebouwkundige problemen . . . .. 38

4.2 Bouwkundige problemen . . . .. 43

4.3 Financiële problemen . . . .. 48

4.4 Sociale problemen . . . 48

4.5 Samenvatting van de problemen ... ... . . 49

5. UITGANGSSITUATIE . . . 51

5.1 Uitgangspunten/wensen/doelstellingen. . . . .. 51

5.2 Uitgangspunten van de Tegelse Bouwvereniging ... ... 51

5.3 Uitgangspunten van de gemeente . . . 52

5.4 Uitgangspunten van doelgroepen/woningzoekenden . . . 53

5.5 Uitgangspunten en gewenste maatregelen van de huidige bewoners . . . .. 54

5.6 Al uitgevoerde maatregelen. . . . .. 54 6. MAATREGELEN . . . 57 6.1 Stedebouwkundige maatregelen . . . .. 57 6.2 Bouwkundige maatregelen . . . .. 61 6.3 Financiële maatregelen . . . .. 69 6.4 Sociale maatregelen . . . 70

6.5 Integratie van maatregelen tot een samenhangend geheel ... .. 71

6.6 Organisatie van de aanpak . . . 80

BUIAGE 1

l11'ERATUUR . . . 95 BUlAGE2

VOORWOORD

Dit onderzoek is begeleid door de Werkgroep Stads- en Dorpsvernieuwing. De werkgroep bestaat uit de heren:

J. van der Velden (wethouder, voorzitter); J. van Alphen (Algemene Zaken);

W. Bakkes (Openbare Werken); F. Boumans (Algemene Zaken); A Fransen (Openbare Werken); H. Janissen (Financiën);

F. Smits (Openbare Werken); J. Stellingwerff (Openbare Werken),

allen namens de gemeente Tegelen, alsmede de heren: J. Meelkop;

J. Polmans,

namens de Tegelse Bouwvereniging.

De Werkgroep heeft met de inhoud van dit rapport ingestemd. De besluitvor-ming binnen het College van B&W c.q. de gemeenteraad en het bestuur van de Tegelse Bouwvereniging moet nog plaatsvinden.

Deze overeenstemming betekent onder meer dat met de aanpak van de Trian-gelstraat op korte termijn gestart zal worden, dat er een duidelijkere struktuur zal komen in het overleg tussen de verschillende betrokkenen, en dat er (na de aanpak van de Triangelstraat) een bewonersenquête gehouden zal worden om de draagkracht van de mogelijke maatregelen te peilen.

Delft,

1

INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN

ONDER-ZOEKSAANPAK

1.1 Inleiding en probleemstelling

In juli 1989 heeft de gemeente Tegelen het Onderzoeksinstituut voor Technische

Bestuurskunde (OTB) opdracht gegeven mee te werken aan een Volkshuis-vestings- en beheerplan voor de gemeente en aan een plan van aanpak voor de wijk Alland. Dit rapport vormt het verslag van het onderzoek betreffende de aanpak van de wijk Alland. Het Volkshuisvestings- en beheerplan is opgenomen in een zelfstandige rapportage.

De reden, dat er binnen de gemeente Tegelen prioriteit wordt gegeven aan de wijk Alland, is gelegen in het feit dat er zich steeds meer problemen voordoen m.b.t. het woon- en leefklimaat. De problemen bestaan onder meer uit begin-nende verhuurbaarheidsproblemen, een hoge mutatiegraad, leegstand, een slecht imago bij vooral niet-bewoners in Tegelen, geringe betrokkenheid van de bewo-ners bij de direkte woonomgeving, veel vandalisme en vervuiling, en onveilig-heidsgevoelens bij bewoners. De wijk Alland, gelegen ten zuiden van het cen-trum tussen de spoorbaan en de Rijksweg Venlo-Roermond,. is gebouwd in de jaren zestig en bestaat uit laagbouw en middelhoogbouw. Alle huurwoningen in de wijk zijn in beheer bij de Tegelse Bouwvereniging (TBV). De problemen blijken zich vooral voor te' doen in tien identieke bouwblokken bestaande uit elk 30 galerijwoningen (komplex 23 van de Tegelse Bouwvereniging). Het gemiddel-de (eerste) bewoningsjaar van dit komplex is 1965. Naar aanleiding van gemiddel-de problemen in juist deze flats zal in dit rapport de. nadruk gelegd worden op de aanpak van dit komplex.

De probleemstelling van het onderzoek betreft met name de wijze van aanpak;

'Op welke manier(en) kan het vervalproces in de naoorlogse wijk Alland worden gestopt, de leetbaarheid en bewoonbaarheid in deze wijk worden verbeterd, en de verhuurbaarheid op langere termijn worden gegarandeerd ?'. Zoals hiervoor al is aangegeven, ligt daarbij de nadruk op de situatie van de 300 galerijwonin-gen.

De volgende onderzoeksvragen zijn daarbij aan de orde:

- wat is de huidige positie van de wijk, en met name het komplex 23, op de Tegelse woningmarkt;

- wat zijn de doelstellingen/wensen van de verschillende betrokkenen m.b.t."de

wijk Alland; , .

- wat zijn de mogelijkheden om de problemen' doeltreffend aan te pakken en de positie van de wijk op de lokale woningmarkt te versterken? .

Het OTB zet de mogelijke maatregelen op een rij, en geeft daarbij de voor- en nadelen aan van de desbetreffende maatregelen. Er wordt in dit rapport geen keuze gemaakt voor één bepaalde aanpak; de feitelijke keuze voor bepaalde maatregelen is namelijk onder meer afhankelijk van de financiële middelen, politieke prioriteiten, bewonersinvloed, wensen en mogelijkheden van verschil-lende betrokkenen, etc. De konklusies in dit rapport betreffen vooral voor- en nadelen van verschillende mogelijke maatregelen; de beleidskeuze behoort tot de kompetentie van de gemeente en de TBV, in overleg met de betrokken bewoners.

1.2 OncJerzoeksaaripak

Dit rapport bouwt voort op het rapport 'Alland in de lift; een onderzoek naar de mogelijkheden om de problemen in de wijk Alland het hoofd te kunnen bieden' (geschreven door J.H.M. Meelkop en 'ing. G.WJ.M. Claessens van de Tegelse Bouwvereniging, april 1988). In tegenstelling tot wat de ondertitel lijkt aan te geven, bevat het rapport van de TBV vooral een degelijke inventarisatie van de knelpunten in de wijk; er wordt niet of nauwelijks ingegaan op de moge-lijke . aanpak van deze knelpunten. In dit rapport wordt ook stilgestaan bij al bestaande, door de Tegelse Bouwvereniging uitgewerkte, plannen.

De opdracht voor dit onderzoek komt van de gemeente Tegelen. De opdracht aan het OTB behelst in de eerste plaats het kritisch doornemen van de bestaan-de plannen van bestaan-de TBV, en bestaan-deze te voorzien van kanttekeningen en mogelijke alternatieven. Deze zouden moeten worden beschreven in een gemeentelijk plan van aanpak voor de wijk. Daarnaast zou aangegeven moeten worden welke maatregelen in elk geval moeten worden getroffen, en welke maatregelen al op korte termijn genomen kunnen worden. Uiteraard dient het plan van aanpak afgestemd te zijn op het volkshuisvestingsplan v<;>or geheel Tegelen.

Bart van Opstal, heeft in het kader van zijn stage voor de Katholieke Universi-teit Nijmegen, enige maanden bij de TBV de ontwikkelingen van de wijk Alland van nabij gevolgd. In het kader van zijn afstuderen heeft hij de· basisgegevens voor dit rapport geleverd.

Voordat voorstellen gedaan kunnen worden voor oplossingen van de. problema-tiek, is onderzoek nodig naar de problematiek zelf. Hoewel al veel informatie door de TBV zelf verzameld is ten behoeve van het rapport Alland in de lift, is door ons besloten om deze informatie uit te breiden en te aktualiseren. Dit rapport begint dan ook (in hoofdstuk 2 tot en met 4) met een uitgebreid verslag van het onderzoek naar de huidige situatie, het beheer, en de problemen met betrekking tot de wijk Alland en het komplex galerijwoningen in het bijzonder. Hiervoor wordt onderscheid gemaakt naar de stedebouwkundige situatie, de bouwkundige situatie, de financiële situatie en de sociale situatie (bewonersken-merken, de leefbaarheid, etc.). Er wordt in dit rapport slechts beperkt ingegaan 2

op de woningmarktontwikkelingen; deze zijn opgenomen in het nog te verschij-nen Volkshuisvestingsplan. In dit rapport wordt volstaan met de belangrijkste konklusies ervan voor zover het Alland betreft.

In afwijking van alle andere komplexgerichte onderzoeken van het OTB is er in de wijk Alland geen bewonersenquête door het OTB gehouden, zodat de pro-bleeminventarisatie nu. gebaseerd is op secundaire bronnen. De TBV vond namelijk dat de resultaten van een in januari 1988 door hàar zelf gehouden en-quêteen van een aantal aanvullende interviews toereikend waren.

Na de inventarisatie van de huidige situatie wordt in hoofdstuk 5 de uitgangssi-tnatie beschreven aan de hand van wensen en doelstellingen van de TBV, ge-meente Tegelen, woningzoekenden, en bewoners. Ook de al uitgevoerde maatre-gelen komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 wordt een overzicht van mogelijke maatregelen voor de 300 galerijflats gepresenteerd. Deze. worden verder uitgewerkt voor het woongebouw aan de Triangelstraat, dat. de TBV wil bestemmen voor ouderenhuisvesting. De maatregelen worden hierbij onder-scheiden in stedebouwkundige maatregelen (gericht op de naaste woonomge-ving), bouwkundige maatregelen (gericht op het woningniveau en op bouwniveau), financiële maatregelen, en sociale maatregelen. Voor het woonge-bouw aan de Triangelstraat worden de mogelijke maatregelen in relatie gebracht met de beschreven problemen, en wordt onderstaand schema ingevuld. Daarbij is het goed mogelijk dat bepaalde maatregelen worden gehanteerd om verschil-lende problemen gelijktijdig aan te pakken. Een voorbeeld hiervan is het isole-ren van een komplex met behulp van buitenisolatie; hiermee kunnen de stook-kosten verlaagd worden, kan achterstallig onderhoud weggewerkt. worden, en kan het komplex een beter uiterlijk krijgen.

Atb. 1.1: Schema met de problemen en de maatregelen, dat in hoofdstuk 6 wordt ingevuld.

MAATREGELEN I. 11. 111. IV.

·STEDEBOOIIK. BaJllKlJND I GE FINANCI~LE SOCIALE PROBLEMEN MAATREGELEN MAATREGELEN MAATREGELEN MAATREGELEN A. STEDEBOO\IK • ₁ PROBLEMEN B. BOO\IKUNDIGE PROBLEMEN c. FINANCI~LE PROBLEMEN

I

D.

I

SOCIALE

I

PROBLEMEN

Omdat de maatregelen in de wijk Alland zeker enige spoed verlangen, is de TBV zelf druk bezig met het uitwerken van haar plannen; zo worden er in opdracht van de TBV bijvoorbeeld door twee verschillende architekten voorstel-len uitgewerkt voor pe aanpak van de bouwblokken. Eén van deze architekten heeft inmiddels schetsen gemaakt voor de mogelijke aanpak van het eerste blok aan de Triangelstraat, waar de TBV.de nadruk wil leggen op de huisvesting van ouderen, en daarop uiteraard ook de aanpak van de woningen, het flatgebouw en -waar mogelijk- de direkte omgeving van het flatgebouw wil richten. Bij het uitwerken van deze plannen is gebruik gemaakt van de in hoofdstuk 6 opgeno-men lijst met mogelijke maatregelen. Dit rapport is bijgewerkt tot en met de situatie per juni 1990, d.w.z. dat in dit rapport ook nog de voorstellen van de TBV en gemeente aan de orde komen, die eind mei/begin juni aan de bewoners

zijn gepresenteerd. . .

Voorstellen voor de aanpak van de woonomgeving bleken tot voor kort te ontbreken. Daarom zijn er door ons onder meer enkele schetsen gemaakt voor mogelijke maatregelen m.b.t. de woonomgeving. Het spreekt voor zich dat de aanpak van de woonomgeving relatie moet vertonen met de aanpak van de woningen en flatgebouwen. Omdat er. echter nog niet per flatgebouw nadrukke-lijk is gekozen voor bepaalde doelgroepen (dit is voor een belangrijk deel afhan-kelijk van de aanpak van de TBV), en de meningen van de huidige bewoners nog niet ~ijn gepeild, zijn de voorstellen zeker nog niet uitgewerkt tot definitieve plannen ..

In

hoofdstuk 7 is een aantal. konklusies en aanbevelingen opgenomen. Daarbij wordt vooral ingegaan op de integratie van maatregelen en de organisatie vaD de aanpak.

2

DE HUIDIGE SITUATIE

2.1 Stedebouwkundige situatie

Het komplex 23, bestaande uit tien gelijke bouwblokken met in totaal 300 galerijflats, is gelegen in Tegelen in de wijk Alland. De wijk Alland ligt ten zuiden van het centrum van Tegelen, ingeklemd tussen de spoorlijn en de Rijks-weg 272 (ook wel de RoermondseRijks-weg genoemd), die de verbinding vormt tussen Venlo en. Roermond. De spoorbaan en de Rijksweg vormen twee barrières· met andere wijken (zie afbeelding 2.1.1). De afstand van de kern van Tegelen tot de galerijfiats is tussen de 800 en 1300 meter. De afstand van de wijk tot het stati-on van Tegelen is heel gunstig. Wel bestaan er plannen om in de toekomst het station meer richting centrum te verplaatsen.

De wijkopbouw komt overeen met de stedebouwkUl;ldige opvattingen zoals die in grote delen van Nederland in de jaren zestig werden gehanteerd. Dit uit zich onder meer in een ruime opzet met veel groen en brede wegen. Om een moge-lijke eentonigheid te vermijden, is in de wijk gebruik gemaakt van verschillende bouwvormen; eengezinshuizen, drive-inwoningen, portiekwoningen, galerijwonin-gen en enkele woningalerijwonin-gen boven winkels. De middelhoogbouw markeert de gro-tere wegen in en langs de wijk. Vier van de tien bouwblokken van het komplex 23 markeren de Rijksweg, vier andere de Allandstraat (zie afbeelding 2.1.2). De brede, uit 4 wegstroken bestaande Allandstraat, zou oorspronkelijk de verbin-ding moeten vormen tussen de Rijksweg en de aan de andere zijde van de spoorlijn gelegen Provincialeweg. Deze verbinding is echter nooit tot stand gekomen, zodat de Allandstraat nu nogal onverwacht eindigt in een T-kruising bij de Romeinenstraat. Het niet doortrekken van de Allandstraat is de reden dat twee van de tien flatgebouwen van het komplex niet de Allandstraat markeren, maar slechts een doorgetrokken fietspad.

Rond de galerijflats is in ruime mate gemeenschappelijk groen gerealiseerd. Het groen bestaat uit veel gras en lage struiken. De gebruikswaarde van het groen is gering (vooral 'kijkgroen'). Het groen wordt onderhouden door een hoveniersbe-drijf. Vlak achter de laatste twee flatgebouwen aan de Keramiekstraat (in het verlengde van de Allandstraat) staan een groot aantal berkebomen (waartussen gespeeld kan worden). Bij zes van de tien flatgebouwen is een 'kinderspeel-plaats' (soms niet meer dan een vervuilde zandbak) gesitueerd (bij een zevende is deze in april 1990 verwijderd). Aan de Keramiekstraat is één betonnen tafel-tennistafel geplaatst. Er is geen goede gelegenheid voor de wat oudere jeugd om te voetballen.

Atb. 2.1.1 Plattegrond van Tegelen, met daarin onderscheid naar 6 wijken

Bron: VVV Tegelen in samenwerking met de gemeente Tegelen.

Atb.2.1.2 Plattegrond van de Wijk Alland.

Per flatgebouw zijn er 9 garages. Er zijn naar schatting ongeveer 15 auto's per 30 galerijwoningen.

In tabel 2.1.1 wordt een overzicht gegeven van de woningaantallen van dat deel van Alland, dat in de jaren zestig is gebouwd (d.w.z. excl. de nieuwbouw uit de tweede helft van de jaren tachtig op het Globeterrein). Hieruit blijkt het g!ote aandeel van de galerijwoningen in de wijk; bijna 45% van het totale woningbe-stand van de wijk. Een klein deel van de eengezinshuizen en drive-in-woningen betreft woningen die verkocht zijn door de TBV.

Tabel 2.1.1 Woningen in de wijk A1land (excl. het Globeterrein) galerij-flats Triangelstraat 30 Potaerdstraat 30 Koehoornstraat 30 Pottbeckerstraat 30 Keramiekstraat 180 Allandstraat Frankenstraat Romeinenstraat Neeringerweg Heyskampstraat totaal 300

(1): woningen boven winkels (2): bejaardenwoningen portiek-flats 36 64 100

eengezins· drive-in- overige

huizen huizen woningen

5 29 27 3 6 79 13 37 3 12 59 6 154 109 15 totaal aant. won. (3) 30 30 35 59 1fJ7 3 (1) 42 156 40

.

n

679

(3): inkl. 3 woningen aan de Neeringerweg en 6 woningen aan de Heijskampstraat, die volgens CBS buiten Alland vallen (wijk Nabben).

Bron: TBV

In tabel 2.1.2 wordt een overzicht gegeven van de woningdifferentiatie in de wijk Alland (excl. het Globeterrein). Het overgrote deel van de woningen bestaat echter uit huurwoningen. Van de 508 huurwoningen in Alland zijn er 495 van de TBV. Bij het aantal slaapkamers per woning is in de tabel uitgegaan van het

oorspronkelijke aantal. .

Vlak naast het bouwblok aan de Triangelstraat is een gezondheidscentrum gesitueerd, waar zich een huisarts, een fysiotherapeut en een apotheek bevinden. Op de hoek van de Frankenstraat en de Keramiekstraat bevinden zich een sla-ger, een bakker, een snackbar, en een café (dat gesloten is)(zie afbeelding 2.1.4). In hetzelfde bouwblok staat ook al enige tijd winkelruimte te koop. Er is geen supermarkt in de wijk Alland. Tegenover dit blokje winkels is aan de Keramiekstraat een fritestent gesitueerd (die overigens momenteel te koop staat). De schoolvoorzieningen zijn uit de wijk verdwenen, op een tijdige vesti-ging van de verpleegkundigen-opleiding in de oude basisschool aan de Koe-hoornstraat na. In het midden van de wijk Alland, aan de KoeKoe-hoornstraat, is een overdekt zwembad gelegen.

Er zijn drie gebouwen voor sociaal-kulturele aktiviteiten in de wijk Alland gelegen; een Turkse moskee aan de Neeringerweg, een Turks

ontmoetingscen-trum aan de Potaerdstraat, en 'T Trefpunt aan de Kruisstr,aat, waar onder meer vooral voor jongeren en mediterranen aktiviteiten worden georganiseerd. Een verzamelplaats voor jongeren in de wijk lijkt te ontbreken.

In afbeelding 2.1.3, overgenomen uit Alland in de lift, is de ligging van de meeste hierboven genoemde voorzieningen in de wijk Alland aangegeven.

Tabel 2.1.2 WoningditTerentiatie in Alland (excl. het Globeterrein) per 1-1-1990 (uitsplitsing naar aantal kamers betreft alleen TRV-bezit).

totaal totaal huur en huur en huur en Straat koop huur 2 sl.k. 3 sl.k. 4 sl.k.

Triangelstraat 30 9 15 6 Potaerdstraat 30 9 15 6 Koehoomstraat 4 31 9 15 6 Pottbeckerstraat 24 35 9 15 6 Keramiekstraat 19 188 54 90 42 Allandstraat 3 Frankenstraat 2 38 36 Romeinenstraat 38 105 71 32 Neeringerweg 15 25 24 Heyskampstraat 51 26 26 Totaal 156 508 90 307 98

Bron: Gemeente Tegelen

Atb. 2.1.3 Ligging van de voorzieningen in Alland.

huisarts fysiotherapeut

apotheek trefpunt

totaal totaal

. eengez. meergez. totaal 30 30 30 30 5 30 35 29 30 59 27 180 W7 3 3 6 36 42 92 64 156 40 40 77 77 279 400 679 ontmoetingscentrum basisschool --""""~ zwembad fritestent Bron: TBV, Alland in de lift.

8

café, snackbar, bakker en slager.

Afb. 2.1.4 Winkelvoorzieningen aan de Frankenstraat

2.2 Bouwkundige situatie

Het komplex van de tien galerijflats is in 1963 gebouwd door bouwmaatschappij Wilma uit Weert. Deze zelfde bouwmaatschappij heeft ook de honderd portiek-flats aan de Frankenstraat en Romeinenstraat in Alland gebouwd.

De tien bouwblokken galerijflats bestaan elk uit drie verdiepingen, met onderin bergingen en een negental garages. De gebouwen bestaan uit een korte en een lange vleugel, die haaks op elkaar staan. Ze worden verbonden door een groot centraal trappenhuis met een hellingbaan erin. Er is géén lift. De verdiepingen van de beide vleugels liggen op ongelijke hoogte ten opzichte van elkaar (door-dat in de ene vleugel garages op de begane grond zijn gesitueerd, en in de andere vleugel halfverdiepte bergingen), zodat de hellingbaan zes op verschillen-de hoogten gelegen verdiepingen met elkaar verbindt. Verder hebben beide vleugels een 'normaal' trappenhuis aan de zijkant, bedoeld als noodtrappenhuis. Nadeel van de noodtrappenhuizen betreft de hele lage verdiepingshoogte op de begane grond. De trappenhuizen zijn niet afsluitbaar.

De bergingen worden ontsloten door een hellingbaan en een 'noodtrappenhuis', waartussen zich één lange gang bevindt. Sinds een jaar zijn d~ bergingdeuren van het laatste woonblok aan de Kerarniekstraat voorzien van cilindersloten.

Atb.2.2.1 De hellingbaan.

De lange vleugel heeft zes woningen per verdieping, de korte vier. In totaal telt een woongebouw dertig woningen. Er zijn van oorsprong drie verschillende woningtypen, te weten drie-, vier- en vijfkamerwoningen (oorspronkelijk resp. 9, 15 en 6 per woongebouw)(zie afbeelding 2.2.2 t/m 2.2.4 voor de plattegronden). Bij een deel van de woningen is de kastenwand tussen tussen de woonkamer en de slaapkamer volledig gesloopt, zodat slaapkamer en woonkamer zijn samenge-voegd. In 1989 is gestart met het vervangen van de oude houten kozijnen door nieuwe wtttekunststofkozijnen; aanvankelijk gebeurde dit bij elke woningmutatie in 6 van de 10 blokken bij elke woiringmutatie, thans gebeurt dit bloksgewijze. Alle woningen hebben een balkon (van 3 bij 1 meter) op het zuiden of westen. Oorspronkelijk hadden de woonblokken kollektieve centrale verwarmingsinstal-laties.· In 1984 is gestart met het ombouwen tot individuele verwarmingsinstalla-ties; inmiddels wordt gewerkt aan de ombouw bij de laatste van de tien flatge-bouwen. In 1987 zijn de keukenblokken vervangen. In elke woning was oor-spronkelijk een lavet; deze kan echter bij een mutatie tegen een kostendekkende vergoeding vervangen worden door een douche.

Als voorbeeld is van de TBV het aantal woningwaarderingspunten gekregen van drie woningen; deze is opgenomen als tabel 2.2.1. De driekamerwoning, waarvan de puntenopbouw is gekregen, heeft 94,75 woningwaarderingspunteiI, de vierka-merwoning 104,75, en de vijfkavierka-merwoning 118,95. Andere woningen kunnen een afwijkend aantal punten hebben door onder meer de verdiepingshoogte, het aantal wastafels, isolatie, en verbeteringen.

Tabel 2.2.1 De woningwaarderingspunten van drie (willekeurige) woningen 3-kamer won. 4-kamer won. 5-kamer won.

Oppervlakte kamers 52,00 54,00 66,00

Oppervlakte berging 9,75 9,75 0),75

Radiatoren 8,00 12,00 12,00

e.V.-ketel 5,00 5,00 5,00

Rad. buit.vert. (?) 1,00 1,00

Tot. opp. isolatie 3,20

Douche 4,00 4,00 4,00 Toilet 3,00 3,00 3,00 Wastafels 2,00 2,00 1,00 Aanrecht 4,00 4,00 4,00 Type woning 3,00 Bouwjaar - 8,00 -8,00 - 8,00 Bijtelling na gr. onderh. 3,00 Aanwezigh. speelgelegenheid 1,00 1,00 1,00 Aanwezigh. basisscholen 2,00 2,00 2,00 Aanwezigh. winkels 2,00 2,00 2,00 Bereikbaarh. 1,00 1,00 1,00 Parkeergelegenh. 2,00 2,00 2,00

Halte openb. vervoer 1,00 1,00 1,00

Verkeersoverl. (?) 2,00 2,00 2,00

Onderh. woonomg. 2,00 2,00 2,00

Hinder bedrijv. 2,00 2,00 2,00

Totaal 94,75 104,75 118,95

Bron: TBV

Atb. 2.2.2 Plattegrond van de (oorspronkelijke) driekamerwoning (type A).

'" )1 ~u

t

~

~I

t

_I

{

-

r

-

~H ----L -I } __ _ 4 _ _ T. - +- 1 H L_ - _, '

!

Afb. 2.2.3 Plattegrond van de (oorspronkelijke) vierkamerw~ning (type B).

'l JOO

J6} " ____ ,_~

Afb. 2.2.4 Plattegrond van de, (oorspronkelijke) vijfkamerwoning (type C) •

12

,

~

-

'

~

' ;

~

,.

-- -

J~

,t

'

.

.

.

t· . • ,Ol , ~i I _I ""1 , ! -, I

2.3 Financiële situatie

Om een beeld te kunnen krijgen van de financiële situatie van een komplex, en van. de financiële mogelijkheden en onmogelijkheden voor de toekomstige exploitatie, is inzicht gewenst in onder meer de hoogte van de huren en service-kosten, de prijs/kwaliteitsverhouding van de woningen, de huurderving, de huurachterstand, het exploitatieresultaat, het onderhoudsfonds en de onder-houdsuitgaven, de door het komplex 23 opgebouwde algemene bedrijfsreserve, en de opgebouwde komplexreserve.

Helaas wordt een aantal financiële gegevens van de 300 galerijflats door de TBV samengevoegd met die van enkele andere komplexen tot één administra-tief komplex met in totaal 540 woningen. Het administratieve komplex VI· (rijks-nummer PSV 505), waartoe de galerijflats behoren, bestaat verder nog uit 100 portiekwoningen in Alland en diverse kleinere komplexeneengezinshuizen (gedeeltelijk zelfs buiten Alland). Deze samenvoeging van afzonderlijke geheel verschillende komplexen tot één groot administratief komplex heeft helaas tot gevolg, dat er geen goed beeld te verkrijgen is van de financiële situatie van alleen de· galerijflats. De TBV bleek echter nog wel een deel van de financiële gegevens (de boekwaarde, bruto jaarhuur, huurderving en huurachterstand) voor alleen het komplex galerijflats te kunnen nagaan.

De oorspronkelijke stichtingskosten van het komplex (incl. grond en garages) bedragen

f

8.548.280,37, dat wil zeggen ongeveer

f

28.500,- per woning.

Per 1-1-1990 was de boekwaarde van de gebouwen en grond afgenomen tot

f

6.475.000,- (met een restant looptijd van resp. 25 en 50 jaar). Hierbij moeten de investeringen aan de centrale verwarmingsinstallaties worden opgeteld, waar-door de totale boekwaarde van het komplex per 1-1-1990

f

8.455.000,- bedraagt (d.w.z. bijna

f

28.200,- per woning).

In tabel 2.3.1 is een overzicht opgenomen van de kale huren per 1-1-1990 van zowel de 'verbeterde' als de 'niet-verbeterde' woningen. De kale huren blijken volgens deze tabel te variëren tussen de

f

379,20 en

f

445,50; dit zijn echter de de bedragen bij nieuwe huur, d.w.z. wanneer er een nieuwe huurder in een woning is komen wonen. In werkelijkheid blijken de huren echter erg veel verschillen te vertonen, onder meer veroorzaakt door het al of niet aanwezig zijn van een lavet/douche en/ of dubbel glas (de huren variëren momenteel van

f

341,41 tot

f

483,99; 71 woningen hebben een lagere huur dan de hierboven genoemde

f

379,20, maar opmerkelijk is ook dat 34 woningen een hogere huur dan

f

445,50 hebben).

In juli 1990 was de bruto huur per maand voor de 300 woningen in totaal

f

137.087,40 (gemiddeld

f

456,96 per woning); dit totaal bedrag bestaat uit een netto huur van

f

124.984,45 (gemiddeld

f

416,61), en servicekosten voor levering van elektra algemeen (f 6,00 per woning), onderhoud plantsoen (f 12,81 per woning), lampen (f 1,18 per woning), toezicht (f 1,75 per woning), 'poetsen'

(f 12,60 per woning), reparaties (f 0,83 per woning), administratiekosten

(f 1,76), glasverzekering (f 2,80), een bedrag voor de huurderving van service-kosten (f 0,35), en rioolverstoppingsvetzekering (f 1,25). De huur van de gara-ges bedraagt

f

53,23.

De prijsjkwaliteitsverhouding van de woningen kon helaas door het ontbreken van voldoende gegevens niet berekend worden (het is niet duidelijk wat de

. huren zijn van de drie woningen, waarvan het aantal woningwaarderingspunten gekregen is; van de andere woningen zijn de woningwaarderingspunten onbe-kend).

De huurderving is de laatste jaren opgelopen tot bijna 10% over de periode 1-1-1989 tot 30-9-1989 (zie tabel 2.3.3). Mede doordat de leegstand is opgelopen, is het aantal huurders met huurachterstand afgenomen (zie tabel 2.3.4).

Per 31-12-1988 bedroeg het huuracherstandspercentage 2% van de totale bruto jaarhuur van het gehele bezit. Dit was per 31-12-1989 teruggebracht tot 1,11%.

TabeI2.3.1 De kale huren per 1-7-1990 van de 'niet-verbeterde en verbeterde woningen' van het komplex

Type woning 3 kamers, etage 1 3 kamers, etage 2 3 kamers, etage 3 4 kamers, etage 1 4 kamers, etage 2 4 kamers, etage 3 5 kamers, etage 1 5 kamers, etage 2 5 kamers, etage 3 Bron: TBV. verbeterde won. f 408,75 f 401,40 1397,75 1427,15 1419,80 1416,15 f 445,50 f 438,15 1434,40

Tabel 2.3.2 De bruto jaarhuur van het gehele komplex Jaar 1987 1988 1989 1990 (december 1987 ie: 12) (december 1988 x 12) (september 1989 x 12)

Guli

1990 x 12) bruto huur f 1.711. 189,--1 1.651.070,-- (1) 1 1.647.252,-- (1) f 1.645.049,-- (1)

niet-verbeterde won.

1390,25 1382,85 1379,20 1408,60 f 401,25 f 397,60 f 425,90 1418,55 1414,85

(1) dit bedrag is verminderd i.v.m. ombouw kollektieve verwarming naar individuele centrale ·

verwarming;

Bron: TBV.

Tabel 2.3.3 De huurderving van het gehele komplex· Periode 1.1.1987 tlm 31.12.1987 1.1.1988 tlm 31.12.1988 1.q989 tlm 30.09.1989 Bron: TBV. 14 bedrag f 30.849,--f 72. 329,--f 154. 280,--% van bruto-jaarhuur 1,80% 4,38% 9,36%

Tabel 2.3.4 De huurachterstand van het gehele komplex Peildatum 01.12.1987 01.12.1988 30.09.1989 Bron: TBV. bedrag f 51.842,--f 74.237,--f

40.012,--2.4 Kenmerken van de bewoners

aantal huurders 71 80 64 percentage van bruto-jaarhuur 3,02% 4,49% 2,42%

Hoewel de wotringen oorspronkelijk bestemd waren voor jonge gezinnen met een of meer kinderen, is de huishoudenssamenstelling inmiddels duidelijk verán-derd. In deze paragraaf worden de bewoners besproken aan de hand van ken-merken als huishoudensgrootte, leeftijd, en nationaliteit. Er zijn geen gegevens over bijvoorbeeld de inkomens van de huishoudens in het komplex bekend; wel over het aantal huishoudens dat individuele huursubsidie ontvangt.

Begin 1988 waren er nog 9 huishoudens die (al of niet in gewijzigde grootte

en/of samenstelling) al vanaf de periode v~m 1965 tot 1970 in het komplex 23

woonden (d.w.z. 3,0%), 25 woonden er vanaf de periode 1970 tot 1975 (d.w.z. 8,3%), 35 woonden er vanaf de periode 1975 tot 1980 (d.w.z. 11,7%), 75 woon-den er al vanaf de periode 1980 tot 1985 (d.w.z. 25,0%), en 156 vanaf 1985 (d.w.z. 52,0%). De bewoningsduur is dus gemiddeld genomen relatief kort. Aan de hand van gegevens uit het Bevolkingsregister van de gemeente Tegelen is er een gemiddelde woningbezetting per 1-1-1989 voor de wijk Alland bete-kend (zie tabel 2.4.1). De gemiddelde woningbezetting blijkt in Alland 2,4 perso-nen per woning te zijn. Voor alleen de galerijflats is dit cijfer echter niet meer dan 2,1 persoon per woning. Dit gemiddelde wijst er (mede) op dat er veel kleine huishoudens in de galerijwoningen wonen. In de eengezinshuizen en de drive-in-woningen in Alland wonen relatief meer grote gezinnen, zodat de gemiddelde woningbezetting daar duidelijk groter is.

Per 1 januari 1987 woonden er in totaal 672 mensen in de 300 galerijflats. Een jaar later was dit aantal teruggelopen tot 626. Per 1 januari 1990 waren er nog maar 524 (d.w.z 16% minder dan twee jaar ervoor). De afname wordt veroor-zaakt door een toename van het aantal kleine huishoudens en een toename van de leegstand.

De afname blijkt zich voorgedaan te hebben bij alle leeftijdskategorieën (zie

tabel 2.4.2A en 2.4.2B). Procentueel is alleen de kategorie 7-12 jarigen afgeno-men; waren er per 1-1-1987 nog 68 kinderen uit deze leeftijd, drie jaar later waren het er nog maar 26. De afname van gezinnen met kinderen wordt onder meer veroorzaakt door het gewijzigde toewijzingsbeleid.

De grootste groep bewoners van het komplex is tussen de 21 en 40 jaar oud; per 1-1-1987 278 (41,4%), per 1-1-1988 268 (42,8%) en per 1-1-1990 226 (43,1%) personen. De daarop grootste groep betreft de leeftijdskategorie van 41 tot 65 jaar; resp. 154 (23%), 158 (25,2%) en 123 (23,5%) personen.

·" .... Jî;:Af_

Tabel 2.4.1 Gemiddelde woningbezetting wijk A1land, Tegelen op 1-1-'89·

straatnaam totaal aantal totaal aantal gemiddelde woningtypen

woningen bewoners woningbezetting aanwezig

Triangelstraat 30 64 2,1 galerij flats

Potaerdstraat 30 59 2,0 galerijflats

·Kl)ehoornstraat 35 74 2,1 galerijfl., eengezinsh.

Pottbeckerstraat 59 145 2,5 galerijfl., eengezinsh.

Keramiekstraat 207 411 2,0 gàlerijfl., eengezinsh.

AIIandstraat 3 11 3,7 eengezinsh.

Frankenstraat 40 84 2,1 portiekfl., bovenwoningen

Romeinenstraat 143 365 . 2,6 portiekfl., eengezinsh.,

drive-in-woningen

Keizerstraat 10 26 2,6 eengezinsh., bej. won.

Neeringerweg 40 140 3,5 drive-in-woningen

Heijskamp,straat

n

246 3,2 eengezinsh.,

drive-in-woningen

totaal 674 1625 2,4

Bron: TBV, en afd. Bevolking. gemeente Tegelen

Tabel 2.4.2A Woningbezetting 300 galerijflats, naar leeftijd en nationaliteit per

1~1-1987 (in aantallen personen en percentages van het totaal)

Nationaliteit: Nederlandse Turkse . Marokkaanse' Tunesische Totaal

leeftijd: abs. : % abs. % abs. % abs. % abs. %

0-6 jaar: 21 3,1 17 2,5 15 2,2 2 0,3 55 8,2 7-12 jaar: 22 3,3 20 3,0 19 2,8 7 1,1 68 10,2 n·2Ojaar: 43 6,4 23 3,4 22 3,3 3 0,4 91 13,5 21-40 jaar: 211 31,4 19 2,8 29 4,3 19 2,8 278 41,4 41-65 jaar: 87 12,9 24 3,6 34 5,1 9 1,4 154 23,0. 66 jaar en ouder: 26 3,9 0 0 0 0 0 0 26 3,9 totaal 410 61,0 103 15,3 119 17,7 40 6,0 672 100

Bron: Afdeling Bevolking, Gemeente Tegelen.

Tabel 2.4.2B Woningbezetting 300 galerijflats, naar leeftijd en nationaliteit per 1-1-1990 (in aantallen personen en percentages van het totaal)

Na.tionaliteit: Nederlandse Turkse Marokkaanse . Overig Totaal

leeftijd: abs. % abs. % abs. % abs. % abs. %

0-6 jaar: 21 4,0 13 2,5 11 2,1 4 0,8 49 9,4 7-12 jaar: 9 1,7 7 1,3 8 1,5 2 0,4 26 5,0 13-20 jaar: 39 7,4 24 4,6 12 2,3 2 0,4

n

14,7 21-40 jaar: 149 28,4 29 5,5 32 6,1 16 3,1 226 43,1 41-65 jaar: . 61 11,6 20 3,8 33 6,3 9 1,7 123 23,5 66 jaar en ouder: 22 4,2 . 1 0,2 0 0 0 0 23 4,4 totaal 301 57,3 94 17,9 96 18,3 33 6,4 524 100

Bron: Afdeling Bevolking, Gemeente Tegelen.

Het aantal huishoudens is in de periode van 1-1-1987 tot 1-1-1990 verminderd van 287 tot 274. Deze afname wordt veroorzaakt door de toename van de leeg-stand. In totaliteit vormen de éénpersoonshuishoudens in deze periode de groot-ste,en nog steeds toenemende, groep; 102 (d.w.z. 35,5% van alle huishoudens) per 1-1-1987, 138 (46,2%) per 1-1-1988 en 129 (47,1%) per 1-1-1990 (zie tabel 2.4.3A en 2.4.3B). Ook de tweepersoonshuishoudens vormen deze periode een relatief grote groep; resp. 78 (27,2%), 75 (25,2%) en 76 (27,7%). Het aantal onvolledige gezinnen (één ouder en een of meer kinderen) in de galerijflats is sterk verminderd in deze periode: van 27 (9,4%) via 21 (7%) naar 9 (3,3%). Het aandeel van de volledige gezinnen is tussen 1-1-'87 en 1-1-'88 flink gedaald, maar daarna stabiel gebleven: resp. 73 (25,4%), 57 (19,1%), en 55 (20,1%). Groepsbewoning tenslotte vormt slechts een klein deel van het totale aantal huishoudens in de 300 galerijwoningen.

Tabel 2.4.3A Woningbezetting 300 galerijflats, naar huishouden en nationaliteit

per 1-1-1987 (in aantallen huishoudens en percentages van het

totaal)

Nationaliteit: Nederlandse Mediterranen Totaal

Type huishouden: abs. % abs. % abs. %

Eenpers. huish. 98 34,1 4 1,4 102 35,5 Tweepers. huish. 76 26,5 2 0,7 78 27,2 OnvolI. gezinnen 23 8,0 4 1,4 27 9,4 Voll. gezinnen 39 13,6 34 11,9 73 15,5 Groepsbewoning

° °

7 2,4 7 2,4 Totaal 236 82,2 51 17,8 287 100

Bron: het rapport 'Alland in de lift'.

Tabel 2.4.38 Woningbezetting 300 galerijflats, naar huishouden en nationaliteit

per 1-1-1990 (in aantallen huishoudens en percentages van het

totaal)

Nationaliteit: Nederlandse Mediterranen Overig Totaal

Type huishouden: abs. % abs. % abs. % abs. %

Eenpers. huish. 109 39,8 11 4,0 9 3,3 129 47,1 Tweepers. huish. 58 21,2 15 5,5 3 1,1 76 27,7 OnvolI. gezinnen 7 2,6 1 0,4 1 0,4 9 3,3 Voll. gezinnen 24 8,8 29 10,6 2 0,7 55 20,1 Groepsbewoning

°

°

5 1,8

°

°

5 1,8 Totaal 198 72,3 61 22,3 15 5,5 274 100

Eind oktober 1989 woonden er in heel Tegelen in totaal 1803 mensen van niet-Nederlandse nationaliteit, waarvan 653 van Marokkaanse nationaliteit, 586 van Duitse nationaliteit en 362 van Turkse nationaliteit. Wanneer de bevolking van de kloosters niet wordt meegeteld, resteren 1485 'vreemdelingen', waarvan 26,7% in Alland (incl. het Globeterrein) woont (in 19,3% van de woningen wonen in deze wijk huishoudens van niet-Nederlandse nationaliteit). Van alle Turken en Marokkanen in Tegelen is resp. 35,7% en 32,4% in de wijk Alland gehuisvest. Ten opzichte van alle andere wijken in Tegelen zijn de percentages 'vreemdelingen' in Alland opmerkelijk hoog.

In de tabellen 2.4.2 en 2.4.3 worden de bewoners en de huishoudens ook onder-scheiden naar verschillende kategorieën nationaliteiten. In tabel 2.4.3A en 2.4.3B

zijn de Turkse en Marokkaanse nationaliteit samengevoegd onder 'Mediterra-nen'. De 'overige nationaliteiten' in de tabellen 2.4.2B en 2.4.3B betreffen hoofdzakelijk mensen van binnen Europa, maar ook wel van daarbuiten. Deze

'overige nationaliteiten' zijn in tabellen 2.4.3A (en waarschijnlijk ook in tabel 2.4.2A) samengevoegd met de kolom 'Nederlanders', waardoor enige vertekening optreedt.

De afname van het aantal huishoudens in de galerijflats gedurende de periode 1987 tot 1990 heeft alleen plaatsgevonden bij de Nederlandse huishoudens (bij hen die de Nederlandse nationaliteit hebben). Bij de Mediterranen heeft een toename plaatsgevonden van 51 huishoudens in 1987 en 1988 naar 61 in 1990 (d.w.z een aandeel van resp. 17,8 en 22,3%). Met betrekking tot het aantal

personen heeft de afname niet alleen plaatsgevonden bij de Nederlanders maar ook bij de Turkse bewoners, de Marokkaanse bewoners en de overige bewoners. De daling van het aantal Nederlanders is echter sterker dan bij de

niet-Neder-landers, zodat het percentage Nederlariders in het komplex in de periode 1987 tot 1990 is afgenomen van 61,0 naar 57,3. In 1990 is bijna 18% van de bewoners

in het komplex van Turkse afkomst en is ruim 18% is van Marokkaanse af-komst; het schijnt hier overwegend te gaan om mensen van de zogenoemde

'tweede generatie', vaak geboren of in ieder geval opgegroeid in Nederland. Bij de Nederlandse bewoners van de galerijflats zijn alle leeftijdskategorieën, op die van de 0-6 jarigen na, in absolute aantallen afgenomen tussen 1987 en 1990. Procentueel bleven de jongste drie leeftijdskategorieën gedurende deze periode een ongeveer gelijk aandeel van de Nederlanders vormen (13,1% per 1-1-1990); de 0-6 jarigen en de 13-20 jarigen namen procentueel toe, de 7-12 jarigen na-men procentueel af. Bij de Turkse bewoners nana-men de drie jongste leeftijdskate-gorieën af van 58,3% naar 46,8% van de bewoners met deze nationaliteit, bij de Marokkaanse bewoners namen ze af van 47,1% naar 32,3%. Van de kinderen van 0-6 jaar was per 1-1-199042,9% van Nederlandse afkomst, van de kinderen van 7-12 jaar niet meer dan 34,6%. Van de bewoners van 66 jaar en ouder daarentegen was 95,6% van Nederlandse afkomst. Zowel bij de Turkse als de Marokkaanse bewoners is tussen 1987 en 1990 het percentage mensen met een leeftijd van 21 tot en met 40 jaar toegenomen (per 1-1-1990 resp. 30,9% en 33,3% van de bewoners van deze nationaliteiten).

Bij de Nederlandse huishoudens zien we een toename van het aantal en aandeel éénpersoonshuishoudens van 98 (41,5% van het totale aantal Nederlandse 18

huishoudens) in 1987 naar 109 (55,1%) in 1990. Ook bij de Mediterrane huis-houdens is het aandeel eenpersoonshuishuis-houdens tussen 1987 en 1990 toegeno-men (van 4, d.w.z. 7,8%, naar 11, d.w.z. 18,0%).

Uit het gegeven dat de Nederlanders 82% Van de huishoudens vormen, maar niet meer dan 61% van het aantal personen, kan gekonkludeerd worden dat de Nederlanders relatief kleinere huishoudens hebben.

Overigens moet bij de interpretatie van bovenstaande gegevens m.b.t. het onder-scheid in Nederlanders en niet-Nederlanders rekening gehouden worden met het feit dat dit onderscheid de nationaliteit betreft. Dit hoeft dus geen relatie te hebben met het geboorteland. Het is bijvoorbeeld waarschijnlijk dat er bij de Nederlanders een aantal bewoners zijn opgenomen, die van oorsprong uit een ander land komen, maar die inmiddels de Nederlandse nationaliteit aangenomen hebben.

Zoals in tabel 2.4.4 is aangegeven, is in de periode van 1987 tot 1989 het aantal huishoudens dat IHS ontvangt, licht toegenomen tot ongeveer de helft van alle huishoudens in het komplex. Ook het gemiddelde bedrag dat de IHS-ontvangers per jaar krijgen, is toegenomen.

Tabel 2.4.4: Gebruik Individuele Huursubsidie

Aantal Gemiddeld bedrag per jaar

Periode: totaal-bedrag: huurders: per subsidiegebruiker

6/ff7 f 145.910,-- 137 f

1.()65,--7/88 f 169.325,-- 143 f

1.184,--8/89 f 190.445,-- 149 f 1.278,--N.B. Bedragen en aantallen zijn inclusief de mutaties in het tijdvak.

Bron: TBV.

Samengevat kan, aan de hand van voorgaande tabellen, het volgende gekonklu-deerd worden m.b.t. de 'kenmerken' van de bewoners:

- De bevolking van de wijk Alland bestaat per 1-1-1990 voor een relatief groot deel uit mensen van 21 tot en met 65 jaar (66,6%); er heeft gedurende de laatste jaren vooral een afname plaatsgevonden van het aantal kinderen van 7 tot en met 12 jaar.

De gemiddelde woningbezetting per 1-1-1989 ligt op 2,4 in de wijk Alland. Voor de galerijflats ligt deze op 2,1 op 1-1-1989.

Het aantal eenpersoonshuishoudens is' tussen 1987 en 1990 toegenomen van 35,5% naar 47,1 %.

De wijk Alland kent ten opzichte van andere wijken in Tegelen een hoog percentage bewoners van buitenlandse afkomst. Dit schijnen vooral mensen van de tweede generatie te zijn. Per 1-1-1990 was 27,7% van alle huishoudens, en 42,7% van alle bewoners van het komplex van Niet-Nederlandse afkomst. Van de kinderen van 0-6 jaar was per 1-1-1990 niet meer dan 42,9% van Nederlandse afkomst, van de kinderen van 7-12 jaar niet meer dan 34,6%.

Van de bewoners van 66 jaar en ouder daarentegen was 95,6% van Neder-landse afkomst ..

- Zowel het aantal IHS-ontvangers in het komplex als het gemiddelde bedrag dat zij jaarlijks aan subsidie ontvangen, is tussen 1987 en 1989 gestegen.

2.5 Oordeel over het wonen

Eind 1987/begin 1988 heeft de T,BVeen enquête met vier vragen .gehouden onder, de bewoners van de 300 galerijflats. Daarbij werd een vraag gesteld over de woning ('bent U tevreden met uw huidige woning?'), een vraag over het woongebouw ('bent U van mening dat er verbeteringen aan het woongebouw aangebracht dienen te worden?') en een vraag over de woonomgeving ('bent U van mening dat er verbeteringen aangebracht dienen te worden aan de direkte woonomgeving?'). Hierbij konden bovendien suggesties worden gedaan voor verbeteringen. Et zijn 140 enquêtes terugontvangen. Ten aanzien van de woning was 25% van de respondenten ontevreden. Wensen betroffen onder meer het vervangen van ramen en' deuren, het aanbrengen van dubbele beglazing, en het aanbrengen van individuele centrale verwarming. Maar liefst 64%. van de res-pondenten vond dat er verbeteringen aan het woongebouw aangebracht dienen te worden, waarbij onder meer gedacht werd aan het afsluiten van de galerijen, het verfraaien van het woongebouw, en het afsluiten van de keldergangen. Ten aanzien-van de woonomgeving vond 44% dat er verbeteringen dienen te worden aangebracht, zoals het herinrichten van het groen, het vervangen van speeltoe-stellen, en hettegengaàn van' hondenoverlast. Hoe vaak de mensen deze voor-stellen deden, is niet geheel duidelijk. Ook is niet bekend of de bewoners er eventueel een huurverhoging voor over hebben. Met een onbekend aantal bewo-ners zijn vervolgens nog interviews gehouden door de TBV. De uitkomsten hiervan bevestigden de enquêteresultaten.

Uit enquêtes die in de periode van maart 1987 tot maart 1988 zijn gehouden onder alle huishoudens die verhuisden binnen Tegelen bleek 66x de reden "de buuu beviel me. niet" aangegeven t~ zijn, waarvan er 26 de wijk Alland

betref-fen. . .

Tijdens de expositie van de mogelijke plannen die eind mei/begin juni .1990 plaatsvond, is door deTBVeen korte enquête gehouden, vooral gericht op de gepresenteerde phinnen (waarbij overigens ook een tweetal vragen is opgeno-men uit de als bijlage 2 opgenoopgeno-men enquête van het OTB). Aanvankelijk is de enquête terugontvangen van 53 bezoekers (waarvan 31 uit het komplex); na per-soonlijke benadering van de .. bewoners van het blok aan de Triangelstraat zijn nog 19 enquêtes ontvangen (waarvan echter niet duidelijk is of deze bewoners wel allemaal de expositie hebben bezocht). De respons, gemeten naar het totaal aantal bewoonde woningen in het komplex, is erg laag. De respons van de bewoners van de Triangelstraat is echter hoog (tenminste 19, maar waarschijnlijk nog meer, van de circa 25 bewoonde woningen). Van de geënquêteerde bewo-ners gaf 64% aan nog een hele tijd in het komplex te willen blijven wonen (waarschijnlijk zal dit hoge percentage beïnvloed zijn doordat alleen of met name de bezoekers van de expositie zijn geënquêteerd). De meerderheid van de respondenten (62%) heeft 'niet iets toe te voegen aan de op de expositie ge-20

toonde inventarisatie van knelpunten en woonwensen' . Ook op de gepresenteer-de oplossingsvarianten willen slecht weinig mensen reageren. De antwoorgepresenteer-den van de mensen die wel 'willen reageren'op deze 2 (open) vragen m.b.t. de op de expositie gepresenteerde knelpunten en oplossingsvarianten, zijn zeer divers (16 reakties op de oplossingsvarianten op woningniveau, 10 op het woongebouwni-veau, en 9 op het buurtniveau).

Omdat er verder bijna niets van het oordeel over het wonen in het komplex bekend is, werd door ons voorgesteld om in het kader van de presentatie van mogelijke plannen een meer omvattende schrijftelijke enquête te houden onder alle bewoners van het komplex (zie bijlage 2). In deze enquête wordt niet alleen gevraagd naar reakties op de voorgestelde plannen, maar wordt ook het oordeel over diverse aspekten van de huidige situatie geïnventariseerd. Hoewel de presentatie van de plannen inmiddels geweest is (waarbij door de TBV de voorkeur werd gegeven aan een kortere enquête aan .alleen de bezoekers van deze expositie en aan bewoners van het bouwblok aan de Triangelstraat) en koppeling van de expositie met een· uitgebreide enquête nu lastiger is, lijkt ons een uitgebreide enquête nog steeds heel zinvol. Hierdoor kan meer duidelijk-heid gekregen worden over de huidige knelpunten en over de meningen m.b.t. maatregelen. Een uitgebreide enquête onder alle bewoners maakt het ook mogelijk om verschillende groepen bewoners te onderscheiden (bijvoorbeeld ouderen, mensen met kinderen, jongeren), zodat de meningen en wensen van deze meer specifieke groepen bepaald kunnen worden (zie verder hoofdstuk 7).

Atb.2.4.1 De korte vleugel van één van de flatgebouwen

Atb. 2.4.2 Woonkamerzijde lange vleugel

3

BEHEER VAN DE FLATS

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het woningtoewijzingsbeleid, het beheer t.a.v. de huidige bewoners, en het uitplaatsings- en mutatiebeleid. Bij het beheer t.a.v. de huidige bewoners komen aspekten als klachtenafhandeling, ingrijpen bij huurachterstand, huismeester, ingrijpen bij overlast, etc. aan de orde. Een

aan-zienlijk deel van de eerste twee paragrafen bestaat uit letterlijk overgenomen 'teksaanpassingen' van de TBV op het konsept"rapport. Er is voor deze para-grafen helaas geen gebruik gemaakt van ervaringen van woningzoekenden of van huidige bewoners (wel is er kort kontakt geweest met de bewonerskommssie). In de laatste paragraaf wordt ingegaan op de mutaties en de leegstand in het komplex.

3.1 Woningtoewijzingsbeleid

De Tegelse Bouwvereniging hanteert bij de woonruimteverdeling inschrijvings-, urgentie- en inplaatsingskriteria ter realisering van haar doelstelling: de zorg voor een rechtvaardige verdeling van de beschikbare woonruimten.

Als inschrijvingskriteria worden gehanteerd: - de woningzoekende moet tenminste 18 jaar zijn;

- het inschrijfformulier dient volledig ingevuld en ondertekend ingeleverd te worden met betaling van het verschuldigde inschrijfgeld;

- bij inschrijving dient een aktueel inkomensoverzicht overlegd te worden; - het kontroleformulier dient jaarlijks binnen de gestelde termijn ingeleverd te

worden met vermelding van eventuele wijzigingen ten opzichte van de be-schikbare informatie;

- woningzoekenden met een inkomen boven de ziekenfondsgrens (1989:

f

50.150,-) worden uitsluitend voor die woningen als kandidaat opgevoerd,

waarvoor geen financieel-minder draagkrachtige woningvragers ingeschreven staan.

De woningzoekenden wordt geadviseerd bij inschrijving een gesprek aan te vragen met een maatschappelijk werkende van de TBV. In dit gesprek wordt uitleg gegeven over de urgentiesystematiek, de (on)mogelijkheden van de in-schrijving, gemiddelde wachttijden, enz .. Ook kunnen tijdens dit gesprek eventu-ele omstandigheden in relatie tot de woningvraag aan de orde worden gesteld.

Zo kan de maatschappelijk werkende bijvoorbeeld jongeren met een bijstands-uitkering erop wijzen, dat ze een te laag inkomen hebben om de woonlasten van de meeste woningen van de TBV te kunnen betalen. Mede hierom, èn omdat de woningen er relatief erg ruim zijn, wordt deze jongeren gemeld dat ze niet in aanmerking kunnen komen voor een galerijflat in Alland, maar wel voor een dertigtal HAT-woningen die Tegelen rijk is en voor de portiekflats in Alland. Iedereen mag zich altijd als woningzoekende laten inschrijven. In principe kan niemand· geweigerd worden. Maar als er binding aan Tegelen ontbreekt, wordt de inschrijver/ster meegedeeld dat de kans opeen toewijzing heel klein is. Daarnaast zijn er altijd mensen die een verhuurder liever niet als huurder ziet; zo wordt getracht (potentiële) probleemgevallen te weren. Het is uiteraard echter niet gemakkelijk om iemands toekomstige woongedrag goed in te schat-ten. Geprobeerd wordt om een inzicht in iemand te krijgen tijdens het spreek-uur van de maatschappelijk werkende van de TBV. De beoordeling gebeurt aan de hand van het uiterlijk, hoe iemand overkomt, het inkomen, etc. (er worden geen huisbezoeken uitgevoerd). In twijfelgevallen wordt er nadere informatie over de betreffende persoon ingewonnen bij de hulpverlening, of andere instan-ties waarmee de betreffende persoon te maken heeft (gehad)(zoals reclassering, justitie, politie, C.AD., maatschappelijk werk). Dit opvragen van informatie gebeurt alleen in die enkele gevallen dat er uit ervaring (al dan niet opge-vraagd) bekend is dat iemand huurachterstand heeft, overlast als huurder ver-oorzaakt, of anderszins als overlast-veroorzakend 'te boek' staat. Voor zover dit enigszins mogelijk is, probeert men bij de TBV een potentieel probleemgeval te laten merken dat er bij problemen ingegrepen wordt.

Na het gesprek met de maatschappelijk werkende worden de inschrijvingen gereed gemaakt voor geautomatiseerde verwerking. Middels de aangegeven rubrieken en waarden krijgt de woningzoekende vervolgens (automatisch) de daarmee korresponderende urgentie toegekend. Deze zijn afgeleid van de urgen-tiekriteria.

Biruien de urgentiekriteria wordt onderscheid gemaakt tussen objektieve en subjektieve kriteria. De objektieve kriteria zijn van toepassing voor alle woning-zoekenden. Op basis hiervan kunnen urgentiepunten worden toegekend voor: - het hebben vàn een maatschappelijke en/ of een ekonomische binding met

Tegelen;

- de afstand wonen/werk bij een ekonomische binding; - tijd van inschrijving;

- het niet de beschikking hebben over zelfstandige woonruimte; - het vrijmaken van een goedkoop eengezinshuis (i.v.m. doorstroming); - kamertekort;

- het bewonen van een etagewoning met kind(eren) bij de vraag naar een eengezinshuis.

Onderdeel van de objektieve kriteria maakt ook uit het kunnen aanmerken van een weigering van een als gewenst opgegeven woonruimte als "onterecht". Hier~

voor kunnen punten worden afgetrokken. Bovendien kan de hoogte van een eventueel toegekende aaanvullende urgentie, te weten een medische en/of

. sociale indikatie, ter diskussie worden gesteld.

Door middel van de subjektieve kriteria kunnen bijzondere omstandigheden van

medische, sociaal-maatschappelijke en psycho-sociale aard worden vertaald· in

een aanvullende urgentie. Door een vertrouwensarts wordt op verzoek van de woningzoekende een onderzoek ingesteld naar medische problemen in relatie tot de woonsituatie. Op basis van de rapportage en het daarop gebaseerde advies van de vertrouwensarts vindt de eventuele toekenning van (aanvullende) urgentiepunten plaats. Een zelfde werkwijze wordt gevolgd bij problemen van sociaal-maatschappelijke en psycho-sociale aard, met dien verstande dat deze onderzoeken door de maatschappelijk werkenden van de TBV worden uitge-voerd. Bij een cumulatie van medische en andere problemen wordt overleg gepleegd door de genoemde disciplines. Uitgangspunt bij de onderzoeken is dat de problemen in de woonsituatie op een zo objektief mogelijke wijze onderzocht worden, waarbij voor de onderzoeker wel de mogelijkheid bestaat informatie in te winnen bij (behandelende) hulpverleners. Met het toekennen van aanvullende urgenties wordt zeer kritisch en zorgvuldig omgegaan omdat bij iedere toeken-ning andere wotoeken-ningzoekenden in urgentie worden gepasserd.

De woningzoekende heeft recht op inzage in zijn woningzoekendendossier en de urgentie opbouw.

Bij iedere woningmutatie wordt een selektie gemaakt uit het woningzoekenden-bestand. Aan de hand van de door de woningzoekenden opgegeven woonwensen en de kenmerken van de vrijkomende woning wordt een kandidatenlijst samen-gesteld in volgorde van urgentie. Door de maatschappelijk werkenden worden

de kandidaten dan getoetst aan de passendheidskriteria. Allereerst wordt·

geke-ken naar de passendheid huishoudenssituatiejwoningtype. Zo worden bijvoor-beeld woningen geschikt voor ouderenhuisvesting (zoals bejaardenwoning, bene-denwoning en flat met lift) in beginsel alleen toegewezen aan ouderen en perso-nen met beperkte mobiliteit. De eengezinshuizen zijn bestemd voor huishoudens met kind(eren). Afhankelijk van de grootte van de woning wordt de doelgroep naar aantal personen, met name het aantal kinderen, toegespitst. Portiek-etage-woningen en galerijPortiek-etage-woningen worden in principe aan alle huishoudenstypen toegewezen; in de praktijk echter uitsluitend aan startende een- en tweeper-soonshuishoudens. Voor de galerijflats van Alland is de (hoofd)doelgroep be-paald op een- en tweepersoonshuishoudens vanaf 26 jaar. Per woonblok zal de doelgroep nader bepaald worden; voor het blok aan de Triangelstraat is bijvoor-beeld de doelgroep toegespitst op ouderen.

Vervolgens wordt gekeken of het huurniveau van de beschikbare woning past bij

de kandidaat. Hoofdregel hierbij is dat de goedkopere woonruimten (tot

f

450,-per maand) zijn voorbehouden voor financieel minder draagkrachtige

woning-zoekenden (netto-maandinkomen tot circa

f

1750 per maand). Mede gezien de

relatieve eenduidigheid tussen het woningaanbod van de TBV en het inkomens-niveau van de woningzoekenden, welk onder het landelijk gemiddelde ligt, is met deze hoofdregel te werken. Het toewijzingsbeleid wordt periodiek geëvalu-eerd en waar nodig bijgesteld.

Zodra de passendheidstoetsen zijn uitgevoerd, wordt aandacht besteed aan de

, ' :.\11

De woningzoekende:

- heeft er belang bij op zo kort mogelijke termijn passende huisvesting te ver-krijgen in een gewenste omgeving;

- heèft belang bij een prettig woon- en leefklimaat; - heeft belang bij een goede prijs/kwaliteitsverhouding.

De buurtbewoners hebben belang bij het in stand houden danwel bevorderen van een prettig woon- en leeflimaat.

De overheid heeft belang bij een rechtvaardige woonruimteverdeling en bij een goede verhouding woonlasten/inkomen in het kader van beperking van de Individuele Huursubsidie.

De TBV:

- heeft er belang bij dat de nieuwe bewoner de woning als een goed huurder bewoont;

- heeft belang bij een stipte nakoming van de betalingsverplichtingen;

- heeft belang bij een als positief ervaren woonrnilieu door de bewoners, omdat ontevreden bewoners weer verhuizen;

- heeft tot taak de beschikbare woningen zo rechtvaardig mogelijk te verdelen. Uitgangspunt bij de inplaatsing is dat de woningzoekende niet onverantwoord langer zou moeten wachten op een geschikt woningtype in een passende woon-omgeving. Het verwachte woongedrag van een woningzoekende speelt bij de afweging tot inplaatsing een centrale rol. Indien door een inplaatsing grote problemen in de straat/buurt verwacht worden, wordt het verantwoord geacht te kiezen voor een iets langere wachttijd voor de desbetreffende woningzoekende. Gezien de feitelijke ruimte op de woningmarkt kan deze keuze gemaakt worden zonder de belanghebbende woningzoekenden te duperen. In de kontakten met de woningzoekenden wordt, zoals aangegeven, uitgebreid stiilgestaan bij de woonwensen en de (on)mogelijkheden. Dit leidt meestal vooraf reeds tot

bijstel-ling van woonwensen. .

De inschrijving van een woningzoekende vervalt bij het aanvaarden van een zelfstandige woonruimte, op eigen verzoek en bij het niet meewerken aan de jaarlijkse opschoningsenquête.

De uiteindelijke wachttijd voor een woning wordt bepaald door de vraag en het aanbod op een bepaald moment, de door de woningzoekende opgegeven voor-keur voor een wijk, en de voorvoor-keur voor het type woning. In 1990 bedraagt de wachttijd voor etagewoningen zonder lift ongeveer 6 maanden, voor eengezins-huizen ongeveer 2 jaar, en voor bejaardenwoningen ongeveer 3 jaar. Als een woningzoekende in aanmerking komt voor een woning 'op de Alland' (atbanke-lijk van diverse persoon(atbanke-lijke omstandigheden als huishoudensamenstelling, inkomen, etc.) en daar wel wil wonen, dan kan de desbetreffende woningzoeken-de op vrij korte termijn er een woning aangebowoningzoeken-den krijgen. Toch worwoningzoeken-den vrijge-komen woningen in Alland niet aan elke belangstellende aangeboden; er wordt

niet verhuurd 'tot elke prijs' om leegstand te voorkomen (volgens een

bestuurs-besluit uit 1986). Soms wordt leegstand acceptabeler geacht dan toewijzing aan niet-geschikte huishoudens, juist om mogelijke problemen tè voorkomen. Wel wordt, i.v.m. het relatief vaak beschikbaar komen van woningen, Alland iets eerder als mogelijkheid aan een woningzoekende aangeboden. Maar wanneer iemand er niet naar toe wil (hetgeen nogal eens voorkomt), dan wordt hiermee 26

rekening gehouden. Het is echter niet duidelijk hoe iemand, van wie overlast verwacht mag worden, geweigerd kan worden, wanneer deze bereid is een leegstaande woning in Alland te betrekken.

A11and neemt bij het toewijzen van woningen een specifieke positie in, omdat er relatief veel woningen vrijkomen. De leegstaande flatwoningen in Alland worden altijd als mogelijkheid aangeboden zodra een woningzoekende er in principe voor in aanmerking komt (d.w.z. wanneer de woningzoekende voldoet m.b.t. inkomen, grootte van huishouden, leeftijd, en er geen redenen zijn overlast te verwachten). Het blijkt echter vaak moeilijk om mensen ervan te overtuigen dat Alland geschikt is om er te wonen. Hoewel de galerijflats in Alland in principe voldoen aan veel wensen van een steeds groeiende bevolkingsgroep, blijkt de wijk een negatieve naam te hebben, zodat velen er toch niet willen wonen.

3.2 Beheer t.a.v. de huidige bewoners

Per jaar past de TBV voor ruim 1.000 huurders huurmatiging, het maandelijks direkt in mindering brengen van individuele huursubsidie op de huur, toe. Dit relatief grote aantal wordt onder meer verklaard doordat Tegelen vooral een arbeidersbevolking heeft, en de mensen een relatief laag inkomen hebben. Als een huurder denkt voor IHS in aanmerking te komen, kan dit kosteloos via de TBV worden aangevraagd. Dit geldt ook voor de noodzakelijke indiening van een nieuwe aanvraag ieder jaar. Medewerkers van Bewonerszaken verlenen dan de service om samen met de huurder het formulier in te vullen. Nadat de bere-kening door de TBV is uitgevoerd, ontvangt de huurder bericht of en zo ja welk bedrag aan huurmatiging toegepast zal worden. Wanneer een huurder geen zin heeft om jaarlijks met allerlei persoonlijke gegevens bij de TBV aan te komen (zo moeten bijvoorbeeld elk jaar het inkomen en de werkgever worden ge-toond), en/of wanneer een huurder de IHS rechtstreeks van het Rijk wil ontvan-gen, vult de TBV uitsluitend de verhuurdersverklaring van de IHS-aanvraag in. Met het voorschieten van huursubsidie aan de huurders was bij de TBV over het tijdvak juli 1989 tot juli 1990 een bedrag gemoeid van

f

1.811.195,-.

Ten aanzien van huurachterstanden en openstaande afwikkelingsnota's hanteert de TBV een strak inkassobeleid. In het beleidsplan Van nu naar morgen (TBV, 1988) is de aktieve opstelling van de TBV als volgt geformuleerd: "Door middel van een persoonlijke benadering en het treffen van reële betalingsregelingen zullen huurders met betalingsproblemen worden begeleid. De doelstelling hier-van is te voorkomen dat huurders door een (grote) huurachterstand met andere maatschappelijke problemen te kampen krijgen, zoals loonbeslag of gerechtelijke ontruiming van de woning. Er wordt een preventieve werking verwacht van deze aktieve opstelling in kombinatie met regelmatige voorlichting over de konse-kwenties van het (niet) tijdig betalen van de huur."

In hoofdlijnen ziet de inkassoprocedure er als volgt uit:

1. Aan de hand van een achterstandsoverzicht bepalen de medewerkers van Bewonerszaken maandelijks de te nemen aktie naar de individuele huurder met huurachterstand.