i; l l T. 1 l l U ^ a r l c t J U N I 2014 ^
Exploitatieversehil woningbouw inzichtelijk gemaakt
In de stad bouwen of daarbuiten?
Het binnenstedelijk b o u w e n v a n w o n i n
-gen is duurder d a n b o u w e n op
uitleglo-c a t i e s en levert per w o n i n g minder op.
Hoeveel p r e c i e s is nu inzichtelijk g e
m a a k t . V e r r a s s e n d is dat de k o s t e n e l
-kaar w e i n i g ontlopen en dat, per m^
o p b r e n g s t , binnenstedelijk g e b i e d het
w i n t v a n uitleglocaties.
Dirk D u b b e l i n g
Wat is nu eigenlijk precies iiet verschiil in kosten en opbrengsten tussen nieuwbouw van woningen in binnenstedelijk gebied en
nieuwbouw van woningen buiten bebouwd gebied, en waardoor worden deze versciiillen veroorzaakt? De provincie Noord-Holland heeft dat laten uitzoeken en de tabellen 1 en 2 vatten de uitkomsten samen. Grondexploitaties van binnenstedelijke woningbouwprojec-ten in die provincie hebben een tekort van gemiddeld bijna € 15.700 per woning (daarbij zijn subsidies niet meegerekend). De opbreng-sten, voornamelijk grondopbrengopbreng-sten, wegen niet op tegen de kos-ten (van onder andere verwerving, sloop, sanering, ambtelijke voorbereiding en bouw- en woonrijp maken). Woningen op uitleglo-caties hebben daarentegen een overschot op de grondexploitatie van gemiddeld bijna € 6.900 per woning, inclusief de kosten voor infrastructurele werken die nodig zijn om de wijk bereikbaar en be-woonbaar te maken. Het exploitatieverschil tussen de bouw op beide soorten locaties bedraagt daarmee bijna € 22.600 per woning. Het negatieve exploitatiesaldo op binnenstedelijke locaties wordt
voor iets meer dan 60% aangevuld door subsidies, vooral vanuit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en in mindere mate met BLS-gelden (Besluit Locatiegebonden Subsidie). Het res-terende deel van het tekort komt meestal voor rekening van de ge-meente. Doordat rijkssubsidies meer en meer wegvallen, krijgen gemeenten te maken met hogere lasten; de BLS-gelden zijn reeds afgelopen en het ISV loopt in 2014 af.
Kosten
De totale ontwikkelingskosten van binnenstedelijke locaties zijn per woning € 2.900 hoger dan de ontwikkelingskosten van het bouwen op uitleglocaties (€ 62.600 versus € 59.700). Dat is een bescheiden verschil. Onderdeel van binnenstedelijk bouwen zijn de hoge kosten voor het verwerven, saneren en in mindere mate slopen van de lo-catie (€ 25.100). Op voormalige bedrijventerreinen en fabrieksterrei-nen zijn de directe kosten ruim 40% hoger, onder andere door hoge saneringskosten. De grootste post van uitleglocaties is het bouw-en woonrijp makbouw-en van de locaties (€ 24.600). De plankostbouw-en van binnenstedelijke locaties liggen € 3.700 hoger dan op uitleglocatles( € 10.000 versus € 6.300). De overige kosten bestaan voor een groot deel uit rentekosten (53% bij binnenstedelijke projecten, 66% op uit-leglocaties).
Per m^ uitgeefbare grond bedragen de totale kosten op binnenste-delijke locaties € 640. Dit is bijna 2,5 keer zoveel als op uitlegloca-ties (€ 270). Het verschil zit 'm in de dichtheid van de plannen: op uitleglocaties is de kavelgrootte per woning 225 m^ terwijl op bin-nenstedelijke locaties de kavelgrootte per woning slechts 100 m^ is.
Opbrengsten
Kijken we naar de opbrengsten van woningen op uitleglocaties en binnenstedelijke locaties, dan zijn de verschillen groter: respectie-velijk € 66.600 en € 46.900, een verschil van € 19.700. Het zijn de grondopbrengsten die dit verschil bijna geheel verklaren. De op-brengsten per woning op binnenstedelijke locaties zijn fors lager omdat in hogere dichtheden wordt gebouwd dan op uitleggebie-den.
b o u w . fnarlctQ
T b 11 Verschillen in grondexploitaties tussen binnenstedelijke woningbouwlocaties en
uitleg-gebieden in Woord-Holland, prijspeil 2013, in euro per woning
V e r w e r v i n g , s l o o p , s a n e r i n g B o u w - en w o o n r i j p m a k e n P l a n k o s t e n Overige k o s t e n ( v o o r a l r e n t e ! Totaal kosten G r o n d o p b r e n g s t e n w o n i n g b o u w B i j d r a g e n v a n d e r d e n O v e r i g e o p b r e n g s t e n B i n n e n p l a n s e v e r e v e n i n g * * Totaal o p b r e n g s t e n E x p l o i t a t i e s a l d o S u b s i d i e s w.v. Rijk en p r o v i n c i e w.v. G e m e e n t e E x p l o i t a t i e s a l d o i n c l . s u b s i d i e s U l t l e g l o c a t i e s 1.800 •24.600 6.300 10.000 59.700 63.200 200 1.300 1.900 66.600 6.900 -3.300 3.600 200 -3.500 B i n n e n s t e d e l i j k e l o c a t i e s 25.100 19.300 10.000 8.200 62.600 40.000 -1.900 3.100 5.700 46.900 -15.700 9.700 9.100 600 -6.000 * I n c l u s i e f b o v e n w i j k s e i n f r a s t r u c t u u r .
" B i j d r a g e n uit a n d e r e f u n c t i e s , zoals v o o r z i e n i n g e n . Voor h e t b e p a l e n v a n h e t g e m i d
-d e l -d e zijn -deze f u n c t i e s m e e g e n o m e n in h e t t o t a a l .
B r o n : O e c i s i o , EIB
Tabel 2 Projectgegevens van binnenstedelijke woningbouwlocaties en uitleggebieden in Noord-Holland, prijspeil 2013, in euro per
U i t l e g l o c a t i e s B i n n e n s t e d e l i j k e o c a t i e s * A a n t a l p r o j e c t e n 19 29 K a v e l g r o o t t e 225 m ' 100 m^ P e r c e n t a g e s o c i a l e h u u r w o n i n g e n 5 0 % 3 3 % K o s t e n per nf £ 270 € 6 4 0 V e r w e r v i n g , s l o o p en s a n e r i n g € 8 5 € 2 5 0 B o u w - en w o o n r i j p m a k e n € 1 1 0 € 1 9 5 P l a n k o s t e n € 3 0 € 1 1 0 O v e r i g e € 4 5 € 8 5 Opbrengsten per £ 295 € 4 8 0 B i j d r a g e n v a n d e r d e n € 2 8 0 € 3 8 5 B i n n e n p l a n s e v e r e v e n i n g € 1 0 € 6 5 Overige € 5 € 3 0 S a l d o per € 2 5 - € 1 6 0 B r o n : D e c i s i o , EIB * M a x . 200 w o n i n g e n per p r o j e c t .
Hoewel de opbrengsten binnenstedelijk met € 480 per m^ uitgeef-bare grond hoger zijn dan op uitleggebieden (€ 295 per m^), is dit verschil onvoldoende om het verschil in kosten goed te maken. Het grondexploitatiesaldo is binnenstedelijk € 160 per m^ negatief. Op uitleggebieden is het saldo € 25 per m^ positief
Door beëindiging van subsidies
meer lasten voor gemeenten
Op uitleglocaties wordt gemiddeld een exploitatiesaldo geboekt van € 6.900 per woning. Het merendeel van de woningen heeft een positief exploitatiesaldo t o t € 10.000. Ruim 12% van de woningen op ultleglocaties heeft een positief saldo van meer dan € 20.000 per woning. Een kwart van de woningen daar heeft een negatief saldo, het merendeel dicht bij nul. Zeer grote negatieve saldi op uitleglo-caties komen nauwelijks voor.
Op binnenstedelijke locaties is het saldo per woning gemiddeld € 15.700 negatief. Op voormalige bedrijventerreinen en fabriekslo-caties komt het tekort gemiddeld uit op ruim € 27000 per woning; van de woningen daar heeft 7% zelfs een tekort van meer dan
Appartementen in tiet centrum van Alkmaar
€ 40.000. Niet alle binnenstedelijke projecten zijn verliesgevend: 15% van het totaal aantal woningen op binnenstedelijke locaties, voornamelijk de kleine projecten, heeft een positief saldo.
Dat woningen niet altijd het maximaal haalbare exploitatiesaldo op-leveren is veelal het gevolg van de beleidskeuze om sociale huur-woningen te bouwen. Daarvoor wordt vaak een lagere grondprijs gehanteerd dan voor koopwoningen, zowel in bebouwd gebied als daarbuiten. Op uitleglocaties wordt 33% aan sociale huurwoningen gebouwd, terwijl dat op binnenstedelijke locaties 50% is.
Het verschil in exploitatie tussen binnenstedelijke locaties en uitleg-gebieden wordt echter niet verklaard door sociale huurwoningen in de plannen; op beide typen locaties is de opbrengstenderving even groot, gemiddeld circa € 10.000 per woning, verrekend over alle woningen per project. Evenmin vormen voorzieningen, zoals een ondergrondse garage (in 20% van de plannen zijn gebouwde par-keeroplossingen voorzien); deze voorzieningen drukken in vergelijk-bare mate op het exploitatiesaldo van beide typen locaties.
Subsidies
Het uiteindelijke exploitatiesaldo van zowel binnenstedelijke wo-ningbouwprojecten als woningbouw op uitleglocaties wordt in veel gevallen sterk beïnvloed door subsidies. Ongeveer 60% van de Noord-Hollandse binnenstedelijke plannen met een negatief exploi-tatiesaldo die zijn onderzocht, heeft subsidie gekregen van het Rijk of de provincie. Van deze projecten wordt het negatief exploitatie-saldo aangevuld met gemiddeld € 9.700 per woning. Het Rijk en de provincie subsidiëren binnenstedelijke locaties met gemiddeld € 9.100 per woning De subsidies zijn bij elkaar echter niet vol-doende om het tekort te compenseren; bijna twee derde van het te-kort wordt op deze wijze gedekt. Zo'n € 600 komt ten laste van de gemeente.
Nieuwbouw op uitleggebieden krijgt minder vaak subsidies: onge-veer een derde van de projecten met een negatief exploitatiesaldo wordt voor een deel gecompenseerd door subsidies van het Rijk of de provincie. Op uitleglocaties subsidiëren deze samen de woning-bouw met gemiddeld € 200 per woning. De gemeenten onttrekken juist geld aan deze locaties (€ 3.500 per woning).
Ook aan binnenstedelijke plannen en plannen op uitleglocaties waar het exploitatiesaldo positief is, hebben Rijk en provincie subsi-dies verstrekt.
Dit a r t i k e l is g e b a s e e r d op h e t r a p p o r t ' K o s t e n v e r s c h i l b i n n e n s t e d e l i j k b o u w e n en b o u w e n op u i t l e g l o c a t i e s in N o o r d - H o l l a n d ' ( G e r w i n v a n d e r M e u l e n , M i c h i e l M u l d e r , Frank
Verw o e r d & J a s p e r W i l l e m s ) v a n h e t E c o n o m i s c h I n s t i t u u t v o o r de B o u Verw e n e c o n o m i s c h o n -d e r z o e k s b u r e a u D e c i s i o , 2013. Het r a p p o r t is als p-df b e s c h i k b a a r op w w w . e i b . n l .
