,6
W.l.E KAMP
El.H. WALSTRA
HET AFSTOTINGSPROCES
VAN ETAGEWONINGEN
VAN INSTITUTIONELE
BELEGGERS
EEN CASE-STUDY IN DELFT
,
- -- - -
-HET AFSTOTINGSPROCES VAN
ETAGEWONINGEN VAN
INSTITUTIONELE BELEGGERS
EEN CASE-STUDY IN DELFf
Bibliotheek TU Delft
IIIII I IIII I II III IIII II IIII I II I 1111
C 0003814972
2413
277
1
VOLKSHUISVESTING
IN THEORIE EN PRAKTIJK 26
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde
Technische Universiteit Delft
HET AFSTOTINGSPROCES VAN
ETAGEWONINGEN VAN
INSTITUTIONELE BELEGGERS
EEN CASE-STUDY IN DELFf
ir.
W.
J.
F.
Kamp
ir.
F.
J.
H.
Walstra
De serie Volkshuisvesting in theorie en praktijk staat onder redaktie van prof. dr. ir. H. Priemus en wordt uitgegeven door:
Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1
2628 CN Delft
telefoon: (015) 783254
Dit rapport is een bewerking van het gelijknamige afstudeerrapport van
ir.
W.J.E Kamp enir.
EJ.H. Walstra, Faculteit der Bouwkunde,afstu-deerrichting Volkshuisvesting. Coördinerend mentor:
prof. dr.
ir.
H. Priemus Mentoren:drs. J. B. S. Conijn
prof. dip1. ing. J. Rosemann
ir.
H. Westra Gecommiteerden : prof. ing. A. E Thqmsenir.
D.J.M. van der VoordtCIP-GEGEVENS KONINKLUKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Kamp, W.J.E
Het afstotingsproces van etagewoningen van institutionele beleggers: een
casestudy in Delft / W.J.E Kamp, EJ.H. Walstra. - Delft: Delftse
Universitaire Pers. - 111. - (Volkshuisvesting in theorie en praktijk: 26) Met lito opg.
ISBN 90-6275-593-3
SISO 314.9 UDC 351.778.5:728.2 NUGI 655 trefw.: volkshuisvesting : Nederland.
Copyright © 1990 by Delft University Press
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher : Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD
VOORWOORD. . . .. 7
1 PROBLEEMVERKENNING . . . 9
1.1 De oriëntatie . . . 9
1.2 Het probleemgebied . . . 10
1.3 De onderzoeksopzet, verantwoording en werkwijze. . . . .. 14
2 EEN VERKENNING VAN HET AFSTOTINGSPROCES . . . 19
2.0 Inleiding... . . . ... .. 19 2.1 De initiatieffase . . . ... . . 20 2.2 De aanbiedingsfase ... . . . .. 29 2.3 De onderhandelingsfase . . . .. 34 2.4 De ver-jaankoopfase . . . .. 37 2.5 Conclusie... 38
3 EEN VERKENNING VAN DE COMMERCIËLE VERHUURDER 40 3.0 Inleiding... 40
3.1 De institutionele belegger . . . 40
3.1.1 Algemeen . . . .. 40
3.1.2 Beleggingsbeleid in onroerend goed; een kader . . . .. 43
3.1.3 Beleggingsbeleid in onroerend goed; de praktijk . . . 47
3.1.4 De makelaar-beheerder . . . .. 49 3.2 De corporatie .. . . .. 50 3.3 De overige (B-)belegger . . . 51 3.4 De particuliere persoon . . . .. 54 4 DE CASES . . . 57 4.0 Inleiding... ... . . ... 57
4.1 De opzet van de case-study . . . 57
4.2 De cases: de bouw- en woontechnische beschrijving . . . .. 59
4.3 De cases: de (ex) eigenaar-verhuurders. . . . .. 61
4.4 De bewoners van complex BI, B3 en B4 . . . 70
4.4.1 De huishoudensvorm . . . .. 70
4.4.2 De huishoudensgrootte . . . 71
4.4.3 De leeftijd van het hoofd van het huishouden . . . .. 72
4.4.4 De beroepspositie van het hoofd van het huishouden ... 73
4.4.5 Het netto-huishoudinkomen . . . .. 74
4.4.6 Het oordeel van de bewoners over de woning . . . .. 76
4.4.7 De verhuisgeneigdheid binnen twee jaar . . . , 76
4.4.8 Nabeschouwing. . . .. 78
5 HET AFSTOTINGSPROCES IN DE CASES . . . 80
5.0 Inleiding... 80
5.1 De initiatieffase . . . 81
5.1.1 De beleggers per complex . . . 82
5.1.2 De corporaties per complex . . . .. 87
5.1.3 BI: het referentiecomplex van NEWOMU b.v. ... 89
5.1.4 Conclusie . . . 92
5.2 De aanbiedingsfase . . . 93
5.2.1 De beleggers per complex . . . 94
5.2.2 BI: het referentiecomplex van NEWOMU b.v. ... 95
5.2.3 Conclusie . . . 96
5.3 De onderhandelingsfase . . . .. 96
5.3.1 De onderhandelende partijen per complex . . . 97
5.3.2 Conclusie . . . 99
5.4 De verkoopjaankoopfase . . . 100
5.4.1 De kopende partijen per complex . . . 100
5.4.2 De bewoners per complex ... . . . .. 108
5.4.3 BI: het referentiecomplex, de bewoners . . . 112
5.4.4 Conclusies . . . 118
6 HET BEHEER- EN ONDERHOUDSBELEID IN DE CASES. . . .. 120
6.0 Inleiding... 120 6.1 Het beheerbeleid . . . 120 6.1.1 De huurstelling . . . .. 121 6.1.2 De servicekosten. . . .. 124 6.1.3 De woonuitgaven . . . 126 6.2 Het onderhoudsbeleid . . . .. 130
7 SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ... 135
7.0 Inleiding... 135
7.1 Het afstoten van etagewoningen door institutionele beleggers m.b.t. de cases ... . . . 136
- - - _ . _ -
-7.1.2 De aanbieding . . . 138
7.2 Het aankopen van etagewoningen door corporaties m.b.t. de cases. 140 7.2.1 Het initiatief. . . . . . .. 140
7.2.2 De onderhandelingen . . . 141
7.2.3 De aankoop van etagewoningen . . . 143
7.3 De effecten van het afstotingsproces m.b.t. de cases: Het beheerbe-leid . . . 145 7.3.0 Inleiding . . . . . . . . . . . . .. 145 7.3.1 De prijs/kwaliteitsverhouding . . . . . . . .. 146 7.3.2 De servicekosten . . . 146 7.3.3 De totale woonuitgaven . . . 146 7.3.4 Het onderhoudsbeleid . . . 147
7.4 Het afstotingsproces van etagewoningen van institutionele beleggers: Eindconclusies . . . 148
7.4.1 Het afstotingsproces . . . 148
7.4.2 De effecten van het afstotingsproces . . . . . . . . . . .. 150
7.5 Aanbevelingen . . . 151
7.5.1 Het verkopen van etagewoningen door institutionele beleggers 151 7.5.2 Het uitponden van meergezinshuizen . . . 152
7.5.3 De overname door de corporaties . . . 155
7.6 Nabeschouwing . . . 156
U'fERAruURLUST . . . 160
BUlAGEN . . . 164
L
VOORWOORD
Dit rapport is een bewerking van het gelijknamige afstudeerrapport van W.J.F. Kamp en FJ.H. Walstra. Het afstuderen vond in 1989 plaats aan de TU-Delft Faculteit der Bouwkunde, afstudeerrichting Volkshuisvesting.
Met de Parlementaire Enquête Bouwsubsidies in 1987 is een beter algemeen beeld ontstaan van de rol van de institutionele beleggers op de Nederlandse woningmarkt. Zij nemen onder meer een gedeelte van de nieuwbouw voor hun rekening. Bij het beheren van woningen hebben institutionele beleggers vanuit hun doelstellingen andere uitgangspunten dan non-profit verhuurders. Het verhuren van woningen is voor institutionele beleggers geen doel op zich, maar een middel om rendement op de belegging te behalen. Dit betekent dat door institutionele beleggers ook woningen afgestoten worden. De procedure en de expliciete consequenties van afstoten zijn nog niet onderzocht. In deze publikatie staat het afstotingsproces van etagewoningen van institutionele beleggers centraal. Het betreft een case-study in Delft. Naast de verschillende conse-quenties van het afstoten voor de nieuwe eigenaren, de bewoners en de beheer-de woningcomplexen worbeheer-den tevens mogelijke oplossingen aangegeven voor beheer-de geconstateerde problematiek.
In hoofdstuk een van het rapport wordt het probleemgebied van het onderzoek aangegeven met aansluitend de onderzoeksopzet.
Het afstotingsproces wordt in hoofdstuk twee beschreven aan de hand van een bepaalde ordening. Het proces is geordend in een viertal fasen, welke als op zichzelf staande deelprocessen kunnen worden beschouwd. Het vormt de onder-legger voor de beschrijving van het afstotingsproces.
De institutionele beleggers en de overige profit-verhuurders worden in hoofdstuk drie uitvoerig belicht. Er wordt bovendien ingegaan op de verschillen tussen de institutionele beleggers onderling en het beleggen in onroerend goed in het bijzonder.
In hoofdstuk vier wordt de case-study nader beschreven. Zowel van de proef-complexen als van de bewoners en de (ex)eigenaren worden de karakteristieken uitgebreid in kaart gebracht. Hiervoor zijn enquêtes en interviews gehouden en
7
is een dossieronderzoek verricht. Deze worden ook voor de hoofdstukken vijf en zes als voornaamste informatiebron gebruikt.
De resultaten van de cases ten aanzien van het afstotingsproces worden in hoofdstuk vijf per complex weergegeven.
In hoofdstuk zes worden de consequenties van het gevoerde beheer- en onder-houdsbeleid van de verschillende beheerders duidelijk. De consequenties richten zich op de bewoners en de nieuwe eigenaren.
In hoofdstuk zeven wordt in een samengevatte vorm het gehele afstotingsproces en de consequenties daarvan voor de verschillende partijen weergegeven. De consequenties van het afstoten van een complex etagewoningen blijken nauw samen te hangen met de categorie verhuurder waaraan verkocht wordt. Vervol -gens zal naar aanleiding van de getrokken conclusies een aantal aanbevelingen worden gedaan. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een nabeschouwing. De snelle lezer kan volstaan met de hoofdstukken een en zeven. Degenen die tevens geïnteresseerd zijn in specifieke informatie over de cases in Delft dienen ook de hoofdstukken vier, vijf en zes door te nemen. Theoretische achtergron-den van het afstotingsproces en achtergrondinformatie over de profit verhuur-ders tenslotte, zijn te vinden in de hoofdstukken twee en drie.
ir. W.J.F. Kamp ir. F.J.H. Walstra
1
PROBLEE~RKENNING
1.1 De oriëntatie De huursector
Van de ongeveer 5,4 miljoen woningen in Nederland behoort 57% tot de huursector (MVROM, 1988). Wanneer de exploitatie van huurwoningen wordt beschouwd, is de verdeling naar eigendomsverhouding van belang. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het aantal huurwoningen naar type eigenaar. Deze is samengesteld op basis van het WBO 1985/1986 en de enquête, die is gehou-den ten behoeve van de Parlementaire Enquête Bouwsubsidies.
Tabel 1.1 De verdeling van het aantal huurwoningen naar type eigenaar, eind 1985, aantal *1000. aantal percentage sociale verhuurders 2.190 73,0 profit verhuurders 730 24,3 - institutionele beleggers 200 6,7 -overige (B-)beleggers 128 4,3 - particuliere personen 402 13,4 onbekend 82 2,7 totaal 3.002 100
bron: WBO 1985/1986, OTB 1987 De doelstellingen
De tabel laat zien dat er een tweedeling te maken is op de huurwoningmarkt, namelijk de profit- en de non-profit huursector. De wijze waarop het exploiteren van woningen wordt vorm gegeven, wordt ingegeven door de doelstellingen waarmee de verschillende partijen zich op deze markt begeven. Het zorgen voor goede en betaalbare huisvesting voor minder draagkrachtigen of voor specifieke doelgroepen (ouderen, jongeren, etc.) vormt het uitgangspunt voor de non-profit verhuurders (Van der Schaar, 1987). Onder non-profit verhuurders worden
toegelaten instellingen, zoals woningcorporaties, en niet-toegelaten instellingen, zoals stichtingen voor specifieke huisvesting, verstaan.
In beginsel hebben profit-verhuurders niet een dergelijk uitgangspunt om zich op de verhuurdersmarkt te begeven. In hoofdzaak zullen het commerciële motieven zijn zoals het rendement op belegd vermogen, die hieraan ten grondslag liggen. Daarbij hoeft voor de verschillende categorieën eigenaren de hoofdactiviteit niet in de woningexploitatie te liggen. In vele gevallen zal dit eerder een afgeleide activiteit zijn van het primaire werkgebied of taakstelling. Voorbeelden hiervan zijn onder andere de groep particuliere personen, die in het (verre) verleden in woningen investeerden als vorm van oudedagsvoorziening. De betekenis hiervan is afgenomen. Particuliere personen investeren nauwelijks meer in nieuwbouw. De afname van het totaal aantal woningen van deze categorie eigenaren geeft dat aan. In de categorie overige (B-)beleggers zijn er exploitatiemaatschappijen die huurwoningen exploiteren vanuit commerciële motieven en bouwonderne-rningen die, omdat men met onverkoopbare koopwoningen zat, uit nood deze zijn gaan verhuren.
Dat de doelstelling om woningen te exploiteren buiten de volkshuisvesting ligt, geldt ook voor de categorie institutionele beleggers. Voor hen zijn investeringen en beleggingen in de woningbouw vooral een middel om aan hun financiële verplichtingen te kunnen voldoen. De betekenis voor de volkshuisvesting ligt niet alleen besloten in de omvang van hun woningbezit, maar ook in de indirecte financiering. Zij verstrekken onder andere hypotheken en (onderhandse) lenin-gen aan het Rijk en instellinlenin-gen die zich in de woningbouw begeven. Zij zijn voor het grootste deel verantwoordelijk voor het ontwikkelen van nieuwbouwac-tiviteiten in de categorie profit-verhuurders.
1.2 Het probleemgebied Algemeen
Het afstoten van delen van hun woningbezit door institutionele beleggers is geen incidenteel verschijnsel. Vanwege hun financiële verplichtingen, voortkomend uit hun hoofdfunctie en de regelmatige rendementsanalyses van hun beleggingen, ontstaat bij deze beleggers steeds weer de behoefte om (delen van) de beleggin-gen af te stoten (Transferpunt VHV, 1988). In de periode 1982-1986 verkochten de institutionele beleggers 28.345 woningen (Conijn e.a., 1988). Aan de beslis-sing om tot afstoting van woningbezit over te gaan, gaat een aantal overwegin-gen vooraf. De vraag die dan rijst is: welke factoren spelen een rol in dit afsto-tingsproces? De meest voor de hand liggende factor zal het rendement zijn. Hypothese 1: Institutionele beleggers zullen bij dalend rendement op een
woning-complex trachten dit woning-complex af te stoten.
10
-In relatie met het te behalen rendement zullen de onderhoudsuitgaven van belang zijn. Onderhoudsuitgaven hebben immers een negatieve invloed op het rendement. Wanneer blijkt dat de onderhoudsuitgaven de belangrijkste factor zijn om woningbezit af te stoten, kan de volgende hypothese worden geformu-leerd.
Hypothese 2: De onderhoudstoestand van ter overname aangeboden woningbezit zal slechter zijn dan vrijwel identiek corporatiebezit.
De kopers
Woningbezit wordt verkocht aan verhuurders en aan eigenaar-bewoners. Ver-huurders aan wie wordt verkocht kunnen andere institutionele beleggers, B-beleggers en sociale verhuurders zijn. Van deze drie zijn de woningen in de periode 1982-1986 voornamelijk verkocht aan de B-beleggers. Slechts incidenteel zijn er huurwoningen aan sociale verhuurders verkocht. Verkoop van woningen aan eigenaar-bewoners houdt in dat huurwoningen worden omgezet naar koop-woningen. Het logische gevolg hiervan voor de woningmarkt is, dat het aantal huurwoningen afneemt en het aantal koopwoningen toeneemt. Omzettingen vinden zowel plaats bij eengezinshuizen als bij woningen in meergezinshuizen. Het omzetten van meergezinshuizen in appartementen, ook wel "uitponden" genoemd, wordt gedaan door de institutionele beleggers en door de B-beleggers. Omzettingen worden voornamelijk ingegeven vanuit een commercieel motief; het levert veelal een hogere opbrengst per woning op.
Dat omzettingen eerder regel dan uitzondering zijn, laten de verkochte aantallen in de periode 1982-1986 zien. Niet alleen vond omzetting direct plaats (52,5% is verkocht aan particuliere personen), maar kan ook indirect plaatsvinden door B-beleggers (34,6% aan verkocht) en andere institutionele B-beleggers, waaraan 5,8% van de woningen verkocht is (Conijn e.a., 1988).
Uit onderzoek naar de bouwtechnische kwaliteit van de Nederlandse woning-voorraad (DGHV, 1986) blijkt, dat het eigen woningbezit er relatief het best voorstaat. Maar alleen dit gegeven kan niet tot de conclusie leiden, dat derge-lijke omzettingen een positieve ontwikkeling vormen of zelfs zouden moeten worden gestimuleerd. De kwaliteit van het te verkopen woningbezit speelt een rol. Deze wordt mede bepaald door het onderhoudsbeleid van de verhuurder. Daarnaast is van groot belang in hoeverre de financiële ruimte van de koper het toekomstig onderhoud mogelijk maakt.
Het woningbeheer
De visie op het beleid van woningbeheer door de verschillende eigenaren vormt het uitgangspunt voor de exploitatie van woningen. De invulling van dit beleid vindt zijn weerslag in de onderhoudsinspanningen ten aanzien van de woning en in de woonuitgaven voor de bewoner. Op deze wijze zullen effecten, die kunnen
optreden na afstoting van woningbezit, gerelateerd moeten worden aan het beheerbeleid van koper en verkoper.
Hypothese 3: Vanwege de verschillen in uitgangspunten tussen de profit en non-profit verhuurders zullen de woonuitgaven bij vrijwel identieke wonin-gen bij non-profit verhuurders lager zijn en de onderhoudsinspannin-gen hoger.
Verondersteld mag worden dat bij de afweging huren of kopen, voor particuliere personen het financiële aspect van doorslaggevende betekenis is. Bij het eigen-woningbezit speelt niet alleen de financiële ruimte een rol in de mate van het plegen van onderhoud, maar ook het inzicht in de onderhoudstoestand van de woning. Dit zal kunnen spelen bij uitgeponde meergezinshuizen, omdat hier een scheiding is tussen gezamenlijke en eigen verantwoordelijkheid. De gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de gemeenschappelijke voorzieningen zoals liften, centrale verwarming, daken, etc., komt tot uiting in de organisatorische en finan-ciële aspecten van het beheer- en onderhoudsbeleid door de gezamenlijke eigenaren: het functioneren van de Vereniging van Eigenaars. Uit onderzoeken in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag bleek, dat in het algemeen het functio-neren van deze verenigingen méér het onderhoudsbeleid beïnvloedde dan de financiële mogelijkheden van de afzonderlijke eigenaren binnen een complex (Van Weesep, 1986).
Hypothese 4: In (gedeeltelijk) uitgeponde meergezinscomplexen zullen relatief grote onderhoudsachterstanden optreden
De omzettingen van huurwoningen
Op de woningmarkt kan een verschuiving worden verwacht als gevolg van de omzetting van huurwoningen. Door omzetting hoeft de verkrapping van het aanbod van huurwoningen niet zo rigoureus te zijn als in eerste instantie wordt verwacht. Bijvoorbeeld bij verkoop aan de zittende huurder (dit vindt regelmatig plaats) verandert er zelfs niets, zolang deze niet verhuist. Bovendien kan een koper bij doorstroming een huurwoning achterlaten. De onderzoeken in Amster-dam, Rotterdam en Den Haag (Van Weesep, 1986) geven echter te zien dat de doorstroming, die door omzettingen in gang wordt gezet, per saldo een verkrap-ping van de huurwoningmarkt inhoudt. Welke doorstroming er eventueel ook op gang komt, omzetting hoeft niet per definitie alleen negatieve gevolgen te hebben voor de (lokale) woningmarkt. Dit hangt onder meer af van de schaar-steverhoudingen op de lokale woningmarkt en van de oorspronkelijke huur-klassen van de omgezette woningen.
In het aangehaalde onderzoek in de drie grote steden naar uitgeponde meer-gezinshuizen komt naar voren, dat omzetting van goedkope huurwoningen negatieve effecten met zich brengt. Hoewel in de praktijk deze omzettingen voor bepaalde groepen woningzoekenden een oplossing is voor het vinden van
huisvesting, wordt er geconcludeerd dat de omzetting geen oplossing kan zijn voor de woonruimtevoorziening in de goedkopere woningmarkt. Hiermee samenhangend doemt ook het probleem van de "noodkopers" weer op. Als gevolg van omzettingen en de daarmee gepaard gaande verkrapping van het aanbod van huurwoningen, kunnen woningzoekenden zich gedwongen voelen een woning te kopen om zich van huisvesting te verzekeren, zodat sprake kan zijn van een vicieuze cirkel. Van Weesep toont weliswaar aan dat het aantal mensen dat bewust voor een etagekoopwoning kiest, groter is dan in eerste in-stantie werd aangenomen, maar dit hoeft een "gedwongen" koop niet uit te slui-ten.
Uitponding van meergezinshuizen is veelal niet tegen te gaan daar de etagewon-ingen al in een vroeg stadium zijn gesplitst en gemeenten over weinig instrumen-ten beschikken om dit tegen te gaan. In feite geeft alleen artikel 56 van de Woningwet de gemeente enige mogelijkheden. Koppeling van een woonvergun-ning aan een splitsingsvergunwoonvergun-ning is in het verleden door een aantal gerechte-lijke uitspraken als oneigenlijk middel bestempeld (A'dam en R'dam in 1979, Den Haag 1983). Als gevolg van marktinvloeden en huurbescherming kan uit-ponding van een enkel complex zich uitstrekken over een groot aantal jaren. Op deze wijze ontstaan er in dergelijke complexen gemengde eigendomsverhoudin-gen, dat wil zeggen huurders en eigenaar-bewoners naast elkaar.
Aankoop van meergezinshuizen door sociale verhuurders voorkomt dergelijke situaties en bewerkstelligt het behoud van de woningen voor de huursector. Het vergroot tevens het woningbezit dat kan worden toegewezen.
De probleemstelling
In het bovenstaande is kort het probleemgebied beschreven dat tot de pro-bleemstelling van dit onderzoek leidt. De kern van het probleemgebied ligt in het nog weinig onderzochte afstotingsproces van (etage )woningen van institutio-nele beleggers. Om inzicht te krijgen in de wijze waarop afstotingsprocessen kunnen plaatsvinden, is het wenselijk om verschillende categorieën kopers hierin te betrekken. Naar wie de verkoop van woningbezit van institutionele beleggers plaatsvindt is al aangegeven in het probleemgebied. Het blijkt dat de verkoop van huurwoningen aan sociale verhuurders in hoofdzaak meergezinshuizen be-treft. Bovendien manifesteert zich met name bij dit woningtype de problematiek van het onderhoud. Om deze redenen wordt de aandacht in dit onderzoek gericht op de verkoop van woningen in meergezinshuizen (etagewoningen). Het initiatief tot het in gang zetten van het afstotingsproces ligt bij de institu-tionele belegger. Met het door hen gevoerde beheerbeleid (huur en onderhoud) en de verkoopprijs leggen zij een aantal randvoorwaarden vast voor de nieuwe exploitatie. De probleemstelling voor dit onderzoek luidt dan als volgt:
13
Welke effecten heeft het afstotingsproces van etagewoningen van institutionele beleggers op de bouwtechnische kwaliteit van de woningen en de woonuitgaven voor de bewoners? Hoe zijn eventuele negatieve effecten te voorkomen of op te lossen? Op welke wijze kunnen corporaties hierin een rol spelen en wat zijn voor hen de exploitatiemogelijkheden?
De ondenoeksvragen
Uit de beschrijvingen van de oriëntatie en het probleemgebied komt naar voren, dat een onderzoek naar de effecten van afstoting van woningbezit in twee deelgebieden kan worden gesplitst. In het onderzoek wordt deze tweedeling gehanteerd. De tweedeling wordt ook gebruikt om eventuele negatieve effecten te kunnen plaatsen. Zodoende wordt verwacht dat oplossingsrichtingen beter aangegeven kunnen worden. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het opstel-len van "gedragsregels" bij de verkoop.
Er wordt verondersteld dat de doelstellingen ten aanzien van woningexploitatie bij de verschillende eigenaarscategorieën bepalend zijn voor de concretisering van het afstotingsproces. Dit betekent dat het proces onderzocht dient te worden
per categorie Iwpers (eigenaar-bewoners, overige (B-)beleggers en corporaties). Hierbij wordt natuurlijk wel gekeken naar eventuele verschillen binnen de categorieën.
Het eerste deel betreft het afstotingsproces van etagewoningen, dat door de institutionele belegger wordt geïnitieerd. Hierbij dienen de volgende vragen als uitgangspunt:
1. Welke factoren spelen bij de verschillende participanten een rol in het afstotingsproces?
2. Op welke wijze kunnen de verschillende participanten invloed uitoefenen op het afstotingsproces?
Het tweede deel betreft de exploitatie door de nieuwe eigenaar van het afge-stoten bezit. Hierbij dienen de volgende vragen als uitgangspunt:
3. Welke effecten heeft het afstotingsproces op de exploitatiemogelijkheden van de nieuwe eigenaar?
4. Welke effecten heeft het afstotingsproces op de woonuitgaven van de (eige-naar-) bewoners?
5. Welke effecten heeft het afstotingsproces op de bouwtechnische kwaliteit van de woningcomplexen?
1.3 De onderzoeksopzet, verantwoording en werkwijze. Unieke cases
Gezien de aard van het onderzoek, namelijk de procesmatige kant van het afstoten van woningen bij institutionele beleggers, is gekozen voor een studie
van een aantal cases. Achtergrond hiervoor is geweest dat een dergelijk proces gebonden is aan het te verhandelen bezit. Men zou namelijk kunnen stellen dat iedere transactie uniek is. Door de resultaten van de cases te koppelen aan een literatuurstudie zal getracht worden een zo goed mogelijk beeld van het afsto-tingsproces en zijn context te krijgen.
Omdat over de motieven van de verschillende participanten tot verkoop en aankoop van woningen wel een algemeen beeld bestaat en ook de beheervor-men bekend zijn, kunnen de cases tegen deze achtergrond onderzocht worden. Derhalve verwachten wij dat de cases, zoals hier worden onderzocht, niet op zichzelf staan, maar in verband kunnen worden gebracht met het algemene beeld.
Criteria keuze complexen
Het onderwerp van onderzoek wordt gevormd door de verkoop of afstoting van huurwoningen van institutionele beleggers. Omdat dit in de meeste gevallen een verandering van beheervorm impliceert, vormt dit het uitgangspunt voor het onderzoek. Het is dan ook noodzakelijk de te onderzoeken complexen zodanig te kiezen, dat de verschillen in de beheervormen optimaal tot uiting komen. Om de verschillen van de te onderzoeken complexen te kunnen toeschrijven aan de aanwezige beheervormen, is het noodzakelijk om op voorhand een aantal facetten te kunnen uitsluiten, die een onderlinge vergelijking kunnen complice-ren.
De aanwezige beheervorm zal met name haar invloed doen gelden op het onderhouds- en huurbeleid. Dit betekent dat de randvoorwaarden voor dit beleid voor de verschillende complexen zoveel mogelijk dezelfde zullen moeten zijn. Deze randvoorwaarden zijn terug te voeren op de woningkenmerken en de locatiekeuze van de complexen.
Hoewel de gegevens, die verkregen worden uit dit onderzoek niet zonder meer generaliseerbaar zijn, zal bij de uiteindelijke keuze van de beleggerscomplexen er rekening mee gehouden moeten worden, dat de kenmerken van deze com-plexen niet een uitzondering vormen ten opzichte van het totaalbeeld van de beleggerswoningen in Nederland. Ook de keuze van de gemeente wordt min of meer bepaald uit de gegevens, die verkregen worden uit het totaalbeeld van de institutionele beleggers ten aanzien van de spreiding van hun woningbezit. Hierbij worden de vier grote gemeenten buiten beschouwing gelaten, daar zij voor wat betreft de woningmarktsituatie en het gemeentelijk beleid waarschijn-lijk een uitzonderingspositie innemen.
Om het gemeentelijk overheidsbeleid en de invloed hiervan op de cases in het onderzoek te betrekken, zouden de cases over meer gemeenten moeten worden verdeeld. Met de invoering van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing op 1 januari 1985, kan het gemeentelijk beleid ten aanzien van de aankoop en 15
verbetering van particulier bezit, een belangrijke randvoorwaarde zijn. De rand-voorwaarden worden daarbij ingegeven door de prioriteitenstelling binnen het gemeentelijk beleid. Door echter meer gemeenten in de cases te betrekken, zou het aantal cases dermate groot worden, dat de tijd een te beperkende factor zou kunnen vormen voor de diepgang in het onderzoek. Mede hierom is de keuze tot één gemeente beperkt.
Atb. 1.1 Overzicht van de cases in de wijk Voorhof 11 in Delft
,
__
J
L---if~~~:1============"11
L ___ , : 1
, ___ r l il
: :1
!--- ____ I I o
Bij de keuze van de complexen speelt de keuze van het woningtype een grote rol. Zoals al eerder vermeld, zal het woningtype van de complexen van alle partijen die in dit afstotingsproces betrokken zijn, dezelfde moeten zijn. Omdat de onderhoudsproblematiek bij woningen in meergezinshuizen complexer van karakter is en de door de corporaties overgenomen woningen meestal woningen in meergezinshuizen zijn, is gekozen voor het meergezinscomplex als onder-zoeksobject. Omdat institutionele beleggers relatief weinig woningen aan corpo-raties verkopen, zijn bij de keuze van de overige complexen, de corporatie-complexen als ijkpunt genomen. Staat de keuze van het corporatiecomplex eenmaal vast, dan wordt getracht hier de complexen met de andere beheer-vormen bij te zoeken.
Keuze cases
Van de verkochte huurwoningen van institutionele beleggers, waarop geen bijdrage meer rust, bestaat noch bij het Rijk, noch bij de landelijke koepels een registratie van aankopen door corporaties. Hierdoor was het niet mogelijk om aan de hand van de opgestelde criteria een objectieve keuze te maken. De keuze werd vervolgens bepaald aan de hand van verkregen informatie van enkele corporaties, die woningen van institutionele beleggers hadden overge-nomen of bezig waren deze over te nemen. Door deze informatie te toetsen aan de opgestelde criteria werd de keuze van de cases verder uitgewerkt. In belang-rijke mate waren de criteria bepalend voor de keuze van de cases. Omdat wij voorzagen dat er een groot aantal bezoeken zou moeten worden afgelegd aan de participanten in dit proces, speelde ook de (reis)tijd voor de locatiekeuze een rol. Met deze overwegingen in het achterhoofd werd uiteindelijk besloten om een aantal cases in Delft te onderzoeken.
De werkwijze
Het onderzoek bestaat uit een literatuurstudie en aansluitend een case-study. De literatuurstudie zal in eerste instantie de basisgegevens aanleveren. De wijze waarop de case-study zal worden verricht wordt vooral bepaald door de aard van de onderzoeksvragen. De case-study bestaat uit de volgende onderdelen: - interviews met huidige en vorige eigenaren, bewonerscommissies en
deskun-digen;
- enquêtes onder de bewoners; - dossieranalyse van de complexen.
De dossieranalyse van de complexen wordt gemaakt op basis van de gegevens verkregen uit premie-beschikkingen, . beschikkingen huurprijsvaststelling, ex-ploitatierekeningen, exploitatieopzetten, servicekostenoverzichten, bouw- en woontechnische onderzoeken en onderhoudsplanningen.
Aan de hand van de inventarisatie van alle noodzakelijke gegevens wordt een analyse gemaakt van het afstotingsproces binnen de cases. Voor deze analyse zal
eerst een kader moeten worden geschapen, waarbinnen dit proces zich afspeelt. Zijn de afstotingsprocessen van de cases eenmaal in kaart gebracht, dan wordt onderzocht in hoeverre onderlinge vergelijkingen mogelijk zijn. Op basis hiervan wordt, in relatie tot de hypothesen, gestalte gegeven aan de conclusies en aanbe-velingen.
De beperkingen van het onderzoek
De beperkingen van het onderzoek worden in feite ingegeven door de onder-zoeksopzet, namelijk de keuze voor een case-study. Dit houdt in dat bevindingen die hieruit naar voren komen, niet zonder meer een algemene g.;;.ldigheid hebben. De nadruk in het onderzoek ligt in het inzicht krijgen in een nog vrij
onbekend proces binnen de volkshuisvesting: het afstotingsproces van etagewo-ningen van institutionele beleggers. Met deze benadering beogen wij meer
17
diepgang te verkrijgen in de achtergronden van deze problematiek. Een gevolg van deze aanpak is wel dat de resultaten van het onderzoek een indicatief karakter hebben.
Het aspect, welke effecten afstoting kan hebben voor de woningmarkt vereist een woningmarktanalyse. Omdat dit in feite een apart probleemgebied vormt én omdat in de case-study de effecten op de woningmarkt nauwelijks meetbaar zijn, wordt een dergelijke analyse achterwege gelaten. Wel zal in algemene termen de woningmarktproblematiek vanuit de literatuur in dit onderzoek worden meegenomen.
2
EEN VERKENNING VAN HET
AFSTOTINGSPROCES
2.0 Inleiding
Na de uiteenzetting van het probleemgebied en de daaruit voortkomende vragen in hoofdstuk 1, wordt hierop aangesloten met een verkenning van het afstotings-proces van woningbezit van institutionele beleggers. Dit geschiedt in dit hoofd-stuk aan de hand van de beschikbare literatuur, aangevuld met een enkel interview. Voordat aan een beschrijving van het afstotingsproces kan worden begonnen, zal eerst duidelijk gemaakt moeten worden wat hieronder in dit onderzoek wordt verstaan.
Het afstotingsproces is een (verkoop )proces, waarbij uiteindelijk een belegging in
onroerend goed (huurwoningen) van eigenaar verandert.
Mstoten van onroerend goed door institutionele beleggers is in beginsel geen doel. " ... De richtlijn was duidelijk gebaseerd op het behalen van een voldoende rendement tijdens de gehele exploitatieperiode, waarin dus niet werd afgestoten. Later is dat afstoten wel aan de orde geweest, maar een fonds mocht natuurlijk niet het imago krijgen: vandaag kopen, morgen afstoten. Dat was ook niet de bedoeling, want je moest natuurlijk beleggen. Maar ik denk niet dat de Centrale Beleggingsraad zou hebben gezegd, dat afstoten na bijvoorbeeld 30 jaar was uitgesloten ... " (dhr. Kessler, Parlementaire Enquête Bouwsubsidies ; Verhoren pagina 160-161).
Een kader voor het afstotingsproces
Om het afstotingsproces nader te kunnen beschrijven, is het wenselijk om een ordening binnen dit afstotingsproces aan te brengen. Deze ordening wordt gebaseerd op de volgorde waarin afwegingen en beslissingen elkaar chronolo-gisch opvolgen. Hierbij wordt het afstotingsproces zodanig in fasen opgedeeld, dat sprake is van theoretisch op zichzelf staande deelprocessen (zie schema 2.1). Van de factoren die van invloed zijn op het proces, wordt geprobeerd de plaats te bepalen binnen het afstotingsproces. Op deze wijze wordt meer inzicht
verkregen in welke mate deze factoren meespelen in de besluitvorming van de deelprocessen.
Schema 2.1 De fasen in het afstotingsproces
I i i i !initiatief I - I aanbieding I I I I I (verkoper) I I y i I I initiatief I I I (koper) -, I L,.. i i I I I onderhandeling I - I aan/verkoop I r'" I I I I I -l
Het is van belang om een onderscheid te maken tussen criteria die gehanteerd worden en de factoren die het afstotingsproces beïnvloeden. (criterium: "een waardeoordeel, een toets, een maatstaf'; factor: "een omstandigheid die invloed op de uitslag van iets uitoefent".) De besluitvorming in deze deelprocessen vindt plaats aan de hand van verschillende criteria, beïnvloed door verschillende facto-ren.
2.1 De initiatietTase Inleiding
De initiatieffase is de fase waarin de institutionele belegger besluit om huurwo-ningen uit zijn vastgoedportefeuille af te gaan stoten. De vraag is nu in hoeverre de institutionele belegger een visie heeft omtrent het afstoten van zijn huurwo-ningen. Wat zijn de criteria die leiden tot het afstoten en wat is de invloed van verschillende factoren?
In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op de uitkomsten van de enquête, welke gehouden is onder institutionele beleggers in het kader van de Parlementaire Enquête Bouwsubsidies (PEB). Hierin zijn de criteria weergegeven waarop het woningbezit wordt afgestoten. In de daaropvolgende paragrafen zullen verder de factoren worden beschreven, die invloed kunnen uitoefenen op het wel of niet nemen van het initiatief van de institutionele beleggers om huurwoningen af te stoten. Deze factoren worden onderverdeeld in interne en externe factoren.
Uit-gangspunt hierbij is, dat interne factoren binnen de invloedssfeer van de beleg-ger vallen en externe factoren niet. Op deze manier kan geanalyseerd worden Of er sprake is van een afstotingsbeleid, en zo ja, waarop dit dan gebaseerd is. Waarom stoten institutionele beleggers huurwoningen af?
Dit is de centrale vraag in de initiatieffase. In de enquête (PEB) is de institutio-nele beleggers gevraagd naar het belangrijkste criterium om over te gaan tot verkoop van huurwoningen. Uit de enquête blijkt dat de toekomstverwachting en
,0
de rendementsontwikkeling belangrijke criteria zijn voor afstoten, met respec-tievelijk ruim 42% en 38%. Op de vraag aan de institutionele beleggers wat zij naast het belangrijkste criterium ook nog belangrijk achtten, gaf zo'n 15% ant-woord. De meesten noemden de wens tot een betere spreiding van de onroe-rend-goedportefeuille. De volgende criteria scoorden ook als belangrijkste criterium om af te stoten :
- verhuurbaarheid (11%); - leeftijd van de woning (7%); - onderhoudstoestand (4%); - liquiditeitsbehoefte (2%).
Hoewel deze vier criteria laag scoren, is er een nauw verband met de twee be-langrijkste criteria. Met name de verhuurbaarheid en de onderhoudstoestand van de woning beïnvloeden het rendement.
In de inleiding van dit hoofdstuk is gesteld dat een criterium een waardeoordeel inhoudt. De hiervoor genoemde criteria geven geen feitelijk waardeoordeel, waardoor zij volgens onze omschrijving geen ''volwaardige'' criteria zijn. Daarbij is de 'toekomstverwachting' nogal ruim te interpreteren, omdat dit meer factoren kan betreffen. In de enquête wordt dit echter niet verder uitgewerkt. Ook de 'rendementsontwikkeling' is dan géén criterium, zolang er geen norm is vastge-steld. Uit de literatuur blijkt wel dat door veel beleggers het rendement op staatsleningen als ondergrens wordt gehanteerd, waarmee het rendement een volwaardig criterium wordt.
" ... Als ik een belegging wil, waarbij ik na zoveel tijd mijn belegging terug krijg, dan koop ik toch gewoon staatsleningen; die ben ik, als ik wil, morgen ook weer kwijt. Je gaat je toch niet vastleggen in woningen met alles wat erop en aanzit op basis van een dergelijke propositie ( DKP-regeling ) en dan bovendien nog voorwaarden die in ongunstige zin afwijken van die van een gewone staatsle-ning ... "(jhr. van Tets, P.E.B.; Verhoren pagina 383).
'De leeftijd van een woning' als belangrijkste criterium om woningen af te stoten zegt op zich niet veel. Is het enkel de leeftijd of zijn het bijvoorbeeld de onder-houdskosten, die hiermee in relatie kunnen worden gebracht? Er zou kunnen worden gesproken van een zogenaamde "ouderdomsfllosofie". Een dergelijke benaming werd naar voren gebracht tijdens een interview met een makelaar. Zijn ervaring was, dat institutionele beleggers het liefst een jong bezit ambiëren, onder het motto "een nieuw gebouw glimt beter".
Ook de 'liquiditeitsbehoefte' als criterium zegt niet veel. Daarmee is immers nog niet bepaald welk bezit zal moeten worden afgestoten om hieraan te voldoen. Maar dit geeft wel aan, dat niet alle factoren worden ingegeven door het rendement. Een ander voorbeeld betreft de spreiding van de beleggingen in de
onroerend-goedportefeuille. Er kan dan een afstotingsproces in gang worden gezet. Pas in tweede instantie zal worden bepaald welk bezit dit betreft.
De institutionele belegger zal waarschijnlijk niet zonder meer bij een tegenval-lend rendement het complex afstoten. Wanneer de toekomstverwachting zodanig is, dat het rendement door bijvoorbeeld renovatie, groot-onderhoud of andere ontwikkelingen voldoende omhoog gaat, dan zal hij het complex handhaven (Conijn e.a., 1988, § 5.6 pagina 40; Van der Heijden e.a., 1987, pagina 50). De institutionele belegger streeft naar een maximaal rendement met zo min moge-lijk risico.
De institutionele belegger stoot in principe een complex af wanneer het rende-ment, door wat voor reden dan ook, onder het rendement op staatsleningen zakt en daar naar alle waarschijnlijkheid ook op de wat langere termijn niet meer bovenuit zal komen. De hoogte van het risico-opslag boven het rendement op staatsleningen, waar de institutionele beleggers van uitgaan, ligt tussen de 1,7% en de 2,1% (Conijn e.a., 1988, § 5.5 pagina 30). De mogelijke andere aanlei-dingen tot afstoten zijn ook terug te voeren op het rendement van de institutio-nele belegger op zijn beleggingen.
" ... Indien het all-in rendement over de gehele exploitatieperiode daalt, moet je natuurlijk afstoten .... De beleggersfondsen moesten telkens afwegen of het zin had na 20 of 30 jaar te verkopen, omdat het bedrag dat men zou krijgen, hoger zou zijn dan het gekapitaliseerde bedrag (de waarde berekenen uit de rentabili-teit) dat men in de komende 20 à 30 jaar zou kunnen krijgen, hetgeen men weer kon gebruiken voor nieuwbouw. Dat is dus ook aantrekkelijk. Dat was een logische afweging die voortdurend gedaan moest worden ... " (dhr. Kessler, P.E.B.; Verhoren pagina 164).
De interne factoren
Gesteld wordt dat de interne factoren die factoren zijn, die door de institutione-le beinstitutione-legger zelf beïnvloed kunnen worden. Deze onderverdeling wordt gemaakt om het beleid van de institutionele belegger ten aanzien van zijn woningbezit te kunnen toetsen. De interne factoren hangen nauw samen met de woningkenmer-ken van het bezit van de institutionele belegger. Overwegingen, op basis waar-van de institutionele belegger destijds de keuze heeft gemaakt om complexen met bepaalde kenmerken te verwerven, kunnen nu juist leiden tot afstoting van die complexen.
locatie
Bij nieuwbouw stellen institutionele beleggers hoge eisen aan de locatie (Conijn e.a, 1988, § 5.5 p.27). Dit kan betrekking hebben op de volgende zaken. In de eerste plaats is er de keuze van de gemeente.
" ... Ik denk aan aantrekkelijke gemeentegroei van zo'n gemeente, economisch klimaat, dus daarom bouwde men meer in het westen dan in het oosten ... "(dhr. van Spronsen, P.E.B.; Verhoren pagina 116).
Vervolgens is ook de
infrastructuur
van belang. Hierbij wordt gelet op een goede bereikbaarheid van het project, zoals de voorziening ten aanzien van het openbaar vervoer en de aanwezigheid van rijkswegen naar arbeidscentra (Van Ovost e.a., 1987, pagina 74). Andere aspecten die bij de keuze van de locatie ook nog mee spelen zijn:- de sociaal-economische situatie van de buurt/wijk;
- de aanwezigheid van andere huurwoningen in dezelfde huurklassen;
- de aanwezigheid en aard van de verschillende voorzieningen, onder andere winkelcentra.
Uitgangspunt hierbij is de veronderstelling dat de belegger zoveel mogelijk zeggenschap wenst in de keuze van die elementen van een project, die van invloed zijn op het rendement.
bouwjaar
In de literatuur wordt regelmatig gesteld dat institutionele beleggers hun huur-woningen na een termijn van 10 à 30 jaar afstoten (de termijnen variëren van 10-15 jaar tot 25-30 jaar). Daarbij wordt er van uitgegaan dat het moment van afstoten wordt bepaald door de toename van de onderhoudskosten (Van der Ven, 1976-2, pagina 75; Nycolaas, 1974, pagina 118 en 121; Van Ovost e.a., 1987, pagina 77; Woningraad extra 26, 1983, pagina 14 en 15; Van der Heijden, 1987, pagina 50).
De leeftijd van de woning is echter niet de belangrijkste factor om de woningen af te stoten. Slechts 7% van alle institutionele beleggers geeft het op als belang-rijkste reden voor de verkoop van huurwoningen (Conijn e.a., 1988, § 5.6 pagina 40). Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat deze vraag in de enquête (PEB) niet consequent beantwoord is.
woningtype
Uit de enquête (PEB) blijkt dat de meergezinscomplexen voor 85% per complex verkocht worden en dat de eengezinshuizen daarentegen voor ruim 74% per woning verkocht zijn. Meergezinscomplexen per woning verkopen, uitponden, is voor de institutionele belegger blijkbaar niet zo aantrekkelijk. Tengevolge van de gemengde eigendomsverhoudingen kunnen er beheerproblemen ontstaan, die hun weerslag kunnen hebben op het onderhoud op lange termijn. Een dergelijke handelswijze kan de institutionele belegger een slechte naam bezorgen. Zoals uit onderstaand citaat blijkt, kan ook het type meergezinshuis invloed hebben op de manier van afstoten.
" ... Wij wilden daar portiekwoningen hebben (project Nellestein) en de gemeente Amsterdam galerijwoningen. Daar voelden wij niets voor, want ik wilde de projecten later kunnen splitsen om eventueel t.Z.t. te kunnen verkopen. Dat gaat gemakkelijker met portiekwoningen ... " (dhr. Masson, P.E.B. ; Verhoren pagina 643).
woninggrootte
De woninggrootte staat sterk in relatie met de verhuurbaarheid van de wonin-gen. In de eerste plaats is de verhuurbaarheid afhankelijk van de lokale woning-marktsituatie. Hierbij spelen natuurlijk ook de voorkeuren van woningzoekenden ter plaatse een vrij grote rol. Voor wat betreft de landelijke voorkeuren voor woningen in meergezinshuizen geeft Backx een aardig beeld (Backx, 1987). Hij constateert een zodanig toegenomen tekort aan 3-kamerwoningen in meergezins-complexen, dat de nieuwbouw van dit woningtype krachtig zou moeten worden doorgezet. Tegelijkertijd wordt een afnemende voorkeur voor woningen in meergezinshuizen met 4 of meer kamers waargenomen. Nieuwbouw van deze woningtypen rou dan ook zo min mogelijk gerealiseerd moeten worden.
verhuurbaarheid
De verhuurbaarheid IS 10 zijn algemeenheid een belangrijk item. De huren
zorgen voor de opbrengsten en moeten zorgen voor de rendementen op de exploitatie. In de enquête (PEB) geeft bijna 11 % het als het belangrijkste criterium aan om af te stoten. Dit lijkt weinig, maar de verhuurbaarheid hangt nauw samen met de toekomstverwachting en de rendementsoverwegingen, welke de belangrijkste criteria zijn. Naast de woonvoorkeuren en de verhuisgeneigd-heid is leegstand een indicator voor de gewenstverhuisgeneigd-heid van bepaalde woningtypen. Backx constateert in zijn onderzoek, dat er landelijk geen structurele leegstand is. Dat geldt zowel voor eengezins- als meergezinshuizen. Wel is de doorstro-ming in woningen in meergezinshuizen gemiddeld aanzienlijk hoger dan in eengezinshuizen.
" ... Het ging ons om het bouwen van woningen in een aanvaardbare huurklasse. Dat was ons enige doel. Wij waren als de dood voor leegstand ... "(dhr. Masson, P.E.B. ; Verhoren pagina 641).
onderhoud
Er zijn twee aspecten die bij het begrip onderhoud van belang zijn: de onder-houdsgevoeligheid, wat een woningkenmerk is en het onderhoudsbeleid. Uit de parlementaire verhoren kwam naar voren dat de institutionele beleggers inves-teerden in onderhoudsbesparende bouwelementen. Men sprak in dit kader over "geactiveerd onderhoud". Ten aanzien van het onderhoudsbeleid wordt door Van der Heijden (1987) het volgende gesteld:
- institutionele beleggers onderhouden hun woningbezit redelijk, gezien de kwaliteit die hun bezit heeft;
- een dalend rendement ten gevolge van toenemende onderhoudskosten, is over het algemeen geen aanleiding om dit beleid te wijzigen;
- naderend groot-onderhoud kàn voor de institutionele belegger aanleiding zijn om te gaan afstoten.
De externe factoren
De externe factoren die het afstotingsproces beïnvloeden zijn die factoren, die niet door de institutionele belegger beïnvloed kunnen worden. Het zijn de rand-voorwaarden voor de exploitatie en beheer van z'n huurwoningen. Dat het doen en laten van de institutionele beleggers in het verleden mede bepaald werd door het gevoerde overheidsbeleid is terug te vinden in de studie van Pol (1984). In deze paragraaf worden de verschillende beleidsinstrumenten van de overheid, die daarop invloed kunnen uitoefenen bekeken. Daarnaast worden de woning-marktsituatie en de algehele economische situatie, welke mede de randvoor-waarden bepalen, beschouwd.
overheidsbeleid
In welke mate de premie-huurregeling van belang kan zijn bij de verkoop van premie-huurwoningen, blijkt uit de berekening van de te behalen (extra) rende-menten van woningen gebouwd onder de regeling BGSPH-1968 en BGSH-1975 ( Conijn e.a., 1988). Hierbij is gekeken naar de relatie tussen de behaalde verkooprendementen en het tijdstip van verkoop. Er blijkt dat bij premie-huurwoningen gebouwd onder regeling BGSPH-1968 bij verkoop na 10 jaar of 20 jaar extra rendementen te behalen zijn. Deze rendementen variëren bij de verkoop na 10 jaar van +0,8% (bouwjaar 1976) tot +5,6% (bouwjaar 1968) en bij de verkoop na 20 jaar van 0,0% (bouwjaar 1976) tot + 1,6% (bouwjaar 1968). Bij de verkoop van de premie-huurwoningen gebouwd onder regeling BGSH-1975 zijn er na 10 jaar of 20 jaar geen extra verkooprendementen te behalen. Indien verkocht zou worden treden er in dat geval rendementsverliezen op. Deze verliezen variëren bij de verkoop na 10 jaar van -1,8% (bouwjaar 1986) tot -2,6% (bouwjaar 1977) en bij verkoop na 20 jaar van -1,3% (bouwjaar 1986) tot -1,6% (bouwjaar 1977).
De verbeterregeling is per 1 januari 1987 een stuk gunstiger geworden voor de na-oorlogse woningvoorraad (Regeling Geldelijke Steun Voorzieningen aan Huurwoningen 1987). Wanneer een complex gebouwd is tussen 1 januari 1946 en 1 januari 1968, dan volgt er bij 0 tjm 30% vervangende nieuwbouwkosten een eenmalige bijdrage van 35%, bij 30 tjm 50% en 50 tjm 100% vervangende nieuwbouwkosten volgt er respectievelijk een eenmalige bijdrage van 20% en 10% in de verbeterkosten. Wanneer het complex na 1 januari 1968 is gebouwd en ouder is dan 15 jaar, dan is de regeling minder gunstig. De enige bijdrage is dan 10% van de verbeterkosten bij de eerste 30% van de vervangende nieuw-bouwkosten. Deze voor de institutionele beleggers aantrekkelijker geworden verbeterregeling kan een positief effect hebben op het handhaven van wo-ningbezit. Over het algemeen staan de institutionele beleggers negatief tegen-25
over de verbetersubsidies, omdat zij vinden dat er te veel administratieve rompslomp bij komt kijken (Van der Heijden, 1987). Anderzijds kàn het ook de doorslag geven om een complex te handhaven (Van Ovost, 1987).
Ook het beleid ten aanzien van de individuele huursubsidie (IHS) kan een rol
spelen. In het verleden was het IHS-systeem voor de beleggers een uitkomst om de duurdere huurwoningen te kunnen blijven verhuren (Pol, 1984). Met de huidige bezuinigingsmaatregelen, waardoor een gedeelte van deze subsidiëring op de helling komt te staan, betekent dit voor de beleggers (maar ook voor andere verhuurders) een onzekere situatie ten aanzien van de huuropbrengsten. Huurders met individuele huursubsidie kunnen door de afbraak van de bijdragen voor zulke hoge woonuitgaven komen te staan, dat hierdoor betalingsproblemen ontstaan. Dit betekent dat de beleggers meer te maken kunnen krijgen met oninbare huurachterstanden. Deze onzekere factor zullen de beleggers zoveel mogelijk trachten te vermijden. In wezen voorkomen zij dit al door de inko-mensgrenzen voor aspirant huurders hoog te stellen.
Ook het gemeentelijk beleid heeft z'n invloed op de wijze waarop institutionele
beleggers woningen (blijven) exploiteren en beheren. In de enquête (PEB) is gevraagd naar de belangrijkste knelpunten van het gemeentelijk beleid. Het erf-pacht/grondbeleid komt dan veruit als het belangrijkste knelpunt naar voren. Wanneer bijvoorbeeld de grond in erfpacht is gegeven, kan de gemeente voorwaarden ten aanzien van de grondexploitatie stellen en kan dit de verkoop-en exploitatiemogelijkhedverkoop-en negatief beïnvloedverkoop-en. Andere knelpuntverkoop-en warverkoop-en verkoopregulerende bepalingen, de wijze van grondkostentoerekening, het distributiebeleid, het algemeen bestuurlijk klimaat en het algemeen ambtelijk klimaat. Een aantal andere instrumenten die de gemeenten kunnen hanteren zijn onder andere de verdeling van het verbeterbudget en het beschikbaar stellen van gelden uit het stadsvernieuwingsfonds voor bijvoorbeeld corporaties, die een bepaald beleggerscomplex willen kopen.
de woningmarkt
Van Ovost e.a. vermelden bij 'mogelijke aanleidingen voor desinvestering' dat wanneer de heersende markthuur lager is dan de huidige huur, dit een aanlei-ding tot afstoten kan zijn. Verder halen zij het grote aanbod van soortgelijke woningen ter plaatse aan en de economische teruggang van de buurt. Deze drie ontwikkelingen hebben lagere huuropbrengsten tot gevolg. Omdat de belangrijk-ste reden voor de institutionele belegger om af te stoten de rendementsontwik-keling is, zijn deze mogelijke aanleidingen reëel. Uit de enquête (PEB) blijkt dat de ontwikkelingen op de woningmarkt wel een belangrijke argument is voor de institutionele beleggers om hun jaarlijkse aandeel beleggingen in woningen te verminderen (Conijn e.a., 1988, § 5.3 pagina 11).
Berendsen (1981) concludeert uit zijn onderzoek over de verkoop van huurwo-ningen door pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen in Utrecht tussen
1965 en 1980 het volgende ten aanzien van de invloed van de woningmarkt. Doordat de prijzen van koopwoningen vanaf 1974 stormachtig stegen, leidde dat tot daling van het rendement van het in woningen belegde kapitaal. Er ontstond de mogelijkheid om tegen een hoger rendement te herbeleggen. Gecombineerd met de toename van de onderhoudskosten waren dit de belangrijkste redenen om huurwoningen af te stoten rond 1974. Dit betekent dat, wanneer de koop-markt zich positief ontwikkelt en de verhuurkoop-markt terugloopt, een beslissing om af te stoten hierdoor wordt bespoedigd.
economie
Bij de redenen om in het algemeen het toekomstig aandeel beleggingen in woningen te verminderen, hetgeen bij 50% van de geënquêteerden het geval was, scoorde de financieel-economische situatie als derde op de ranglijst. Na de ontwikkelingen op de woningmarkt en overige redenen en vóór het subsidiebe-leid van het rijk. (Conijn e.a., 1988, § 5.3 pagina 11).
Helaas zijn wij niet in staat om op deze plaats een beschouwing te geven van de invloed van algehele economisch-financiële ontwikkelingen, zodat het bij een aantal constateringen zal moeten blijven. Eén van de aspecten, die het beleggen in onroerend goed aantrekkelijk maakt, wordt gevormd door de vermeende bescherming tegen het inflatierisico. Deze bescherming (waardevastheid) vloeit voort uit de indexering van huurprijzen en de waardeverandering van het object. Deze bescherming kan echter in gevaar komen wanneer één van beide zich ongunstig ontwikkelt (onder andere instorting koopmarkt).
Interview
Omdat het merendeel van de institutionele beleggers hun woningbezit door externe beheerders (makelaar-beheerders, beheermaatschappijen) laten beheren, is er een interview gehouden met een deskundige, werkzaam bij de ABC-groep. Deze maatschappij heeft onder andere een beheerafdeling, die na Kok-beheer de grootste externe beheermaatschappij in Nederland is.
Een institutionele belegger schrijft een complex in zo'n 10-15 jaar af. Dan ook komen de grotere onderhoudsuitgaven. De huuropbrengsten stijgen meestal niet mee met deze onderhoudsuitgaven en zodoende zakt het rendement op de exploitatie. De complexen zijn meestal niet meer up-to-date. De eisen voor bijvoorbeeld de isolatie zijn toegenomen.
Er wordt vaak een extern bureau, zoals ABC-bouwmanagement, ingeschakeld om het complex door te rekenen. Er zijn dan twee methoden die afzonderlijk, dan wel tezamen gehanteerd worden. Het complex kan worden doorgerekend op basis van het zogenaamde projectrendement en op basis van het investeringsren-dement.
27
Projectrendement: Het rendement van het project na de noodzakelijke ingreep wordt vergeleken met het rendement van het project wanneer er niets gedaan wordt.
Investeringsrendement: Het complex wordt als afgeschreven beschouwd. Het rendement wordt dan bepaald op de nieuwe investering.
Bij deze berekeningen spelen de rentestand, het rendement op staatsobligaties, de locatie en ook de verhuurbaarheid een grote rol. Voor de berekeningen worden de volgende zaken onderzocht:
- bouwtechnische kwaliteit; - woontechnische kwaliteit; - verhuurbaarheid;
- taxatieprijs oud en nieuw.
Uit de resultaten van de kwaliteitsopnamen volgt het investeringsbedrag. Om de verhuurbaarheid vast te stellen wordt er geïnformeerd bij Woonruimtezaken en wordt er in de omgeving vastgesteld of er veel leegstand is en wordt het voorzie-ningenniveau in de omgeving bekeken. De taxaties worden gedaan door te informeren bij enkele makelaars. Wat de institutionele beleggers met de gege-vens doen is per institutionele belegger nogal verschillend. Soms wordt een complex toch afgestoten, terwijl het complex juist een goed rendementsperspec-tief heeft. Vaak spelen bij de verschillende institutionele beleggers emotionele aspecten een rol.
Omdat complexen, die ouder zijn dan 15 jaar in aanmerking komen voor verbe-tersubsidies, stelt ABC vaak aan de institutionele belegger voor om het complex door te rekenen en het subsidiebedrag en het daaruit voortvloeiend rendement te bepalen. Een nadelig bijverschijnsel is dat 6 à 7 van de 10 onderzochte com-plexen naar aanleiding van het onderzoek verkocht worden in plaats van ver-beterd. "Het wakker maken van slapende honden".
Evaluatie
Uit hetgeen naar voren is gekomen in de beschrijving van de initiatieffase, kan het volgende schema worden samengesteld (zie schema 2.2). Hierin wordt een onderverdeling gemaakt van factoren, die het rendement mede beïnvloeden. Het rendement kan, zoals uit de enquête blijkt, als belangrijkste criterium worden beschouwd. Daarbij wordt de toekomstverwachting in dit verband gerelateerd aan de ontwikkeling van alle relevante factoren en dus op de ontwikkeling van het rendement. Omdat niet kan worden aangegeven welk gewicht de verschillende factoren in het geheel hebben, zijn er ook geen niveaus aangeven, die deze indruk zou kunnen wekken.
Schema 2.2 De factoren die het rendement kunnen beïnvloeden i I 1 rendetnent 1 I i i i I , . . . - - - " 1 1 . . . ' - - - , I I Iverhwrbaarheidl I I I 1- wonlngJllllrkt 1- locatie 1-won I ngtype 1- hwrpotentie 1- overheids-1 beleid i I I I I
1 onderhouclstoestand 1 leconomische ontwikkel ingl
' j I ' j I
1- leef ti jd woningen 1- reële rente
1- bouwi jze 1- overheidsbeleid
1- hwrders 1- inflatie
1- onderhouds- 1- staatsobI i gat i es 1 beleid
1-
overheids-1 beleid
Eén aspect komt hierin niet tot uitdrukking_ Dit is het intern beleggingsbeleid van een institutionele belegger. Het initiatief om bezit af te stoten hoeft immers niet alleen aan het rendement van één complex ontleend te worden. De vraag of institutionele beleggers een beleidsvisie hebben ten aanzien van het afstoten van woningbezit, zou onderdeel kunnen zijn van het interne beleid. Voor de vaststel-ling van dit beleid zijn twee mogelijkheden. Ofwel dit wordt gebaseerd op de uitkomsten en beoordelingen, die uit de analyses van de interne en externe factoren voortkomen. Ofwel dit beleid wordt van ''buitenaf' opgelegd. Dat wil zeggen, dat dit vanuit het algehele beleggingsbeleid ten aanzien van de samen-stelling van de totale beleggingsportefeuille wordt bepaald. Spreiding van risico's, herbeleggingsalternatieven, gewenste samenstelling o.g.-portefeuille, etc. kunnen méér een aanleiding zijn om af te stoten. In welke mate er zo'n beleids-visie is, kan niet in de literatuur worden achterhaald. Dit betekent dat er (nog) geen hiërarchie kan worden aangebracht in de afwegingen.
2.2 De aanbiedingsfase Inleiding
Aan wie en hoe worden de huurwoningen aangeboden? Om met het eerste te beginnen zal er een beschrijving worden gegeven van de mogelijke partijen, die voor overname in aanmerking komen. Tevens wordt geprobeerd de achtergrond te schetsen van overname. Dit wordt alleen gedaan aan de hand van beschikbare literatuur. Hoe de woningen worden aangeboden zal op eenzelfde wijze worden gedaan als hierboven is beschreven.
In feite doorloopt de potentiële koper eenzelfde soort proces als de institutione-le beinstitutione-legger, zoals in de ininstitutione-leiding van dit hoofdstuk is beschreven. De aanbie-dingsfase van de institutionele belegger is dan in dit geval de initiatieffase van de koper (zie schema 2.1). Op basis van een aantal gegevens zal deze al dan niet besluiten om met de verkoper in onderhandeling te gaan. Welke gegevens
relevant zijn voor de koper verschilt per partij. Dit komt aan de orde, wanneer de verschillende partijen zullen worden beschreven.
De aanbiedingswijze
Wanneer de koper in onderhandeling treedt met de verkoper, hoeft dit niet tevens de eigenaar (institutionele belegger) te zijn. Deze onderhandelingen kunnen ook plaatsvinden met een vertegenwoordiger van de eigenaar (ma-kelaar/ makelaar-beheerder). Voor hem zal de institutionele belegger waar-schijnlijk een bedrag als minimum verkoopprijs hebben afgesproken. De partijen die als potentiële koper in aanmerking komen zijn:
- particuliere personen (eigenaar-bewoners); - overige beleggers (zogenaamde B-beleggers); - andere institutionele beleggers;
- corporaties; - gemeenten.
Wie waren tussen 1982 en 1986 de kopers?
In het onderzoek voor de PEB is een verdeling gegeven van aantallen en percentages aan wie institutionele beleggers hun woningen hebben verkocht. Van de verkochte woningen tussen 1982 en 1986 (28.345) was ruim de helft verkocht aan particuliere personen (52,5%). Daarna volgden de overige beleg-gers (34,6%), andere institutionele belegbeleg-gers (5,8%), corporaties (3,1%) en ge-meenten (1,7%). Van 0,8% van de verkochte woningen is de nieuwe eigenaar onbekend. Uit deze cijfers blijkt dat er (tot nog toe) een bescheiden plaats is weggelegd voor de corporaties. Dat institutionele beleggers onderling niet veel aan elkaar verkopen, is niet zo verwonderlijk, omdat zij waarschijnlijk op gelijke motieven de projecten beoordelen.
" .. .Immers, bij grote complexen die je aan een andere belegger moet verkopen, laat men natuurlijk dezelfde overwegingen gelden. Daar speelt vaak de rente-stand een grotere rol dan de vrije-marktprijs van huizen ... "(jhr. van Tets, P.E.B. ; Verhoren pagina 374).
Gemeente als koper
Welke motieven een rol spelen bij de overname door gemeenten valt uit het PEB-onderzoek niet op te maken. Wel is het zo dat de rol van het gemeentelijk woningbedrijf in toenemende mate bewust wordt teruggedrongen. Steeds meer gemeenten zijn van opvatting dat hun taak in de volkshuisvesting vooral ligt in het inventariseren van de woningbehoefte, het vaststellen van een daarop geba-seerde meerjarenprogrammering nieuwbouw en vernieuwbouw en het vaststellen van de uitgangspunten inzake het woonruimteverdelingsbeleid. Beheer en exploitatie, dus gemeentelijk woningbezit, past daar minder bij. Er spelen ook meer praktische motieven een rol. Zo vraagt het gemeentelijk woningbezit in de regel veel onderhoud, onder meer vanwege de ouderdom van deze woningen. Zeker het initiatief tot nieuwbouw wordt, conform de Woningwet, meer aan
cor-- - - -- - - -- - -
-poraties overgelaten. Daarnaast wordt ook het woningbezit van gemeentelijke woningbedrijven vaker overgedragen aan de corporaties of verkrijgt een gemeen-telijk woningbedrijf de status van toegelaten instelling.
Een mogelijk reden waarom een gemeente woningen overneemt kan zijn dat deze woningen zouden moeten worden gesloopt. Het rijk kan namelijk geldelijke steun verlenen aan de ongedekte verliezen die ontstaan uit de grondexpl<?itatie. Hiermee kan een gemeente in staat worden gesteld een te slopen woning aan te kopen en te beheren tot het moment van sloop en vervolgens de bouwrijpe grond aan de corporatie over te dragen. De kosten die met deze overdracht samengaan, kunnen in de grondexploitatie worden opgenomen.
In de case-study komt de overname door de andere partijen aan de orde. Hierna zal dieper worden ingegaan in de beweegredenen tot overname door respectievelijk de corporatie, de particuliere personen en de overige beleggers.
Overname door corporaties
Omtrent de beweegredenen van corporaties om (huur)woningen over te nemen kunnen een aantal zaken worden onderscheiden. In eerste instantie zullen de overwegingen, die hierbij van belang zijn, voortvloeien uit een algemene beleids-visie, die kan zijn vastgelegd in een beleidsvisie of een beleidsplan. Deze overwegingen zijn het volkshuisvestingsbelang ter plaatse, het bestaande bezit van de corporatie en haar financieel-economische positie. Het volkshuisves-tingsbelang betekent onder meer dat moet worden bezien of de corporatie door aankoop en zonodig verbetering van particulier bezit een bijdrage levert aan het verbeteren van de volkshuisvesting.
Uit de KWR 1985 en het WBO 1985/1986 komt naar voren, dat het woningbe-zit van institutionele beleggers in een goede bouw- en woontechnische staat ver-keert. Het behouden van de huurwoningen voor de (sociale) huursector is dan een belangrijke reden om tot overname te besluiten. Hiermee kan bij een directe overname van het bezit van de institutionele belegger voorkomen wor-den, dat dergelijk bezit een object van speculatie gaat worden. Dit laatste kan het geval zijn, indien het bezit eerst is verkocht aan een speculant (B-belegger, particuliere persoon).
Uit het WBO 1985/1986 blijkt ook dat de huurstelling van huurwoningen van institutionele beleggers, vergeleken met het landelijk beeld, vrij hoog ligt. In feite conflicteert de overname van dergelijke woningen met de doelstelling van de corporaties, te weten het beheer en exploitatie van goedkope huurwoningen voor de lagere-inkomensgroepen. Vergroting van het woningbezit van corpora-ties met woningen in de hogere huurklassen, kan echter de doorstroming binnen dit bezit bevorderen. Met de presentatie van de Ontwerpnota volkshuisvesting in de jaren 90 is de doorstroming weer een actueel onderwerp geworden. Om dit te bevorderen wordt in deze nota vooral gedacht aan het stimuleren van het eigen-woningbezit.
