Umowy dotyczące korzystania z rzeczy

Umowy dotyczące korzystania z rzeczy

• Najem

• Dzierżawa

• Leasing

• Użyczenie

• Umowa licencyjna (art. 66 ust. 1 ustawy prawo

autorskie)

najem

Umowa:

• Zobowiązująca

• Konsensualna

• Odpłatna

• Wzajemna

najem

• Czasowe korzystanie z cudzej rzeczy Art. 659. Istota umowy najmu

§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący

zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a

najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub

w świadczeniach innego rodzaju.

najem

• Essentialia negotii:

Przedmiot najmu

Czynsz

• Przedmiotem najmu są rzeczy niezużywalne

• Mogą być to zarówno ruchomości jak i

nieruchomości, a także – części składowe

rzeczy

najem

• Najemca uzyskuje prawo korzystania z

przedmiotu najmu, które jest ograniczone czasowo

• Po upływie okresu najmu, jego przedmiot powinien być zwrócony w stanie

niepogorszonym (dopuszczalne jest zużycie wynikające z normalnej eksploatacji

przedmiotu)

najem

• Umowa najmu nie jest kwalifikowana

podmiotowo  znaczy to, że wynajmującym, jak i najemcą może być każdy podmiot (osoby fizyczne, osoby prawne, osoby ustawowe)

• Obligacyjny charakter najmu wynajmujący

nie musi być właścicielem przedmiotu najmu

najem

zmiany podmiotów stosunku najmu

• Śmierć stron prowadzi co do zasady do zmiany podmiotów po obu stronach stosunku – w miejsce wynajmującego i najemcy wstępują ich spadkobiercy (art. 922 § 2 KC). UWAGA! Wyjątek - śmierć najemcy lokalu mieszkalnego  w stosunek najmu wstępują wskazane w art. 691 § 1 KC osoby bliskie, a w ich braku stosunek taki wygasa – por. art. 691 § 3 KC.

• Zbycie przedmiotu najmu prowadzi do zmiany

wynajmującego (art. 678 KC)

najem

Okres korzystania z przedmiotu najmu:

o Może być wskazany w sposób ścisły (wskazanie daty czasu lub okresu, np. na miesiąc, na rok) – na czas oznaczony

o Może być wskazany bez ścisłego okresu (najem na czas nieoznaczony)

• Wypowiedzenie

Art. 673. Terminy i sposób wypowiedzenia najmu

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

-gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można

wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

-gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;

- gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą

wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. („ważne powody”)

Najem

- wypowiedzenie-

• Tylko umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być swobodnie

wypowiedziana przez jej strony, i to bez

podania przyczyny wypowiedzenia wyr. SN z

17.9.1997 r., II CKN 320/97, Legalis

Najem

-wypowiedzenie-

• Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony :

Dopiero w razie braku postanowienia w umowie zawartej na czas nieoznaczony stosuje się terminy ustawowe wskazane w art. 673 § 2 KC.

Długość ustawowych terminów wypowiedzenia zależna jest od częstotliwości uiszczania czynszu przez najemcę.

 Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc (np. kwartalnie), najem można wypowiedzieć z zachowaniem 3-miesięcznego okresu

wypowiedzenia na koniec kwartału kalendarzowego  wypowiedzenie dokonane np. 15 lutego spowoduje ustanie najmu z końcem czerwca

Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach miesięcznych, wypowiedzenie następuje z zachowaniem miesięcznego terminu na koniec miesiąca kalendarzowego  wypowiedzenie dokonane 15 lutego doprowadzi do ustania najmu z końcem marca

Jeżeli czynsz jest płatny częściej niż co miesiąc, wypowiedzenie najmu

następuje z zachowaniem 3-dniowego terminu, a gdy najem jest dzienny,

wypowiedzenia należy dokonać z jednodniowym wyprzedzeniem.

najem

Art. 661. Przedłużenie umowy najmu

§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat

dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.

§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas

nieoznaczony.

najem

• Art. 660. Forma umowy najmu

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok

powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

 Forma ad eventum

Art. 678. Zbycie przedmiotu najmu

§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z

zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy

wydana.

najem

Art. 674. Poczytanie przedłużenia najmu na czas nieoznaczony

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.

 Reguła interpretacyjna; zasada ta nie dotyczy

rozwiązania stosunku najmu bez zachowania terminów

wypowiedzenia ( np. art. 664§2, 667§2, 672, 682, 687 kc)

Najem

-wynajmujący-

• Obowiązek wydania przedmiotu najmu do używania w

oznaczonym terminie lub niezwłocznie po wezwaniu najemcy  świadczenie ciągłe

• Obowiązek umożliwienia korzystania najemcy z przedmiotu najmu

• Obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie zdatnym do umówionego użytku przez okres najmu, ale

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za

które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący

nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego

Najem

-wynajmujący-

• Art. 663. Konieczne naprawy rzeczy

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć

wynajmującemu odpowiedni termin do

wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie

wyznaczonego terminu najemca może dokonać

koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najem

-wynajmujący-

• Art. 664. Rękojmia za wady rzeczy

§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego OBNIŻENIA CZYNSZU za czas trwania wad.

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają

przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez

zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również

uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

• Art. 665. Roszczenia osoby trzeciej dotyczące przedmiotu najmu

Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego.

Najem -najemca-

• Obowiązek zapłaty czynszu

• Obowiązek należytego używania rzeczy i sprawowania nad nią pieczy

• Czynsz:

Może być ustalony jako świadczenie pieniężne lub świadczenie innego rodzaju

Może być uiszczany jednorazowo lub okresowo (w odniesieniu do terminów czasu trwania najmu)

• Art. 669. Termin płatności czynszu

§ 1. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.

§ 2. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:

 gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu,

 a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na

czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Najem -najemca-

Art. 670. Prawo zastawu na rzeczach najemcy

§ 1. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach

ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Art. 671. Wygaśnięcie prawa zastawu

§ 1. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

§ 2. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub

zabezpieczony.

§ 3. W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.

Art. 672. Skutki zwłoki z zapłatą czynszu

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów

wypowiedzenia.

Najem -najemca-

• Art. 666. Sposób używania przedmiotu najmu

§ 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie

określony, a gdy umowa nie określa sposobu

używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

§ 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca

powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Najem -najemca-

Art. 667. Zmiany sprzeczne z umową lub z przeznaczeniem rzeczy

§ 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z

przeznaczeniem rzeczy.

§ 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z

umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub

uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez

zachowania terminów wypowiedzenia.

Najem -najemca-

• Art. 675. Obowiązek zwrotu rzeczy

§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do

bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w

stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Najem -najemca-

• Art. 676. Ulepszenia rzeczy najętej Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą,

wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać

ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać

przywrócenia stanu poprzedniego.

przedawnienie

Art. 677. Termin przedawnienia roszczeń przeciwko najemcy

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia

najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot

nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego

czynszu przedawniają się z upływem roku od

dnia zwrotu rzeczy.

podnajem

• Podnajem – oddanie przedmiotu najmu (w całości lub w części) innemu podmiotowi w dalszy najem

Art. 668. Bezpłatne używanie lub podnajem

§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.

W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

 W przypadku najmu lokalu – art. 688

kc- zgoda wynajmującego na

podnajem jest WYMAGANA

Najem lokali

• Odmienności w porównaniu z ogólną regulacją najmu

• Dotyczy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych

• Oprócz kc- uregulowania pozakodeksowe, dotyczące szczególnej formy ochrony najemców lokali

mieszkalnych (np. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,

ustawa o dodatkach mieszkaniowych)

Najem lokali

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Art. 1. Zakres regulacji ustawy - formy i zasady praw lokatorów

Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Art. 1a. Wyłączenie stosowania przepisów ustawy

Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w

dyspozycji Agencji Mienia Wojskowego.

Najem lokali

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Lokale, które wchodzą w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz lokale, które do tego zasobu nie należą

publiczny zasób mieszkaniowy - lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące

własność innych jednostek samorządu terytorialnego,

samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu

Państwa lub państwowych osób prawnych

Najem lokali

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – kiedy znajdzie zastosowanie?

• Definicje lokalu, lokatora i właściciela

lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;

lokator– najemca lokalu lub osoba używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;

właściciel –wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek

prawny uprawniający go do używania lokalu (czyli niekoniecznie właściciel w

rozumieniu art. 140 KC)

Najem lokali

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

• Umowa najmu okazjonalnego

• Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

• dotyczy lokali, służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych

• Zawiera się ją na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10

• Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności

• Wynajmujący- osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności

gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali

Najem lokali

• Umowa najmu okazjonalnego

• Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

• 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu

używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

• 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł

zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

• 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na

żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie

poświadczonym.

Najem lokali

-umowa najmu okazjonalnego-

• Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na

miejsce zamieszkania właściciela w terminie

14 dni od dnia rozpoczęcia najmu

Najem lokali

-umowa najmu okazjonalnego-

• Najemca okazjonalny nie korzysta z niektórych istotnych regulacji ochronnych – co do zmiany wysokości czynszu, orzekaniu co do

uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego,

zastosowania tzw. moratorium zimowego

Najem lokali

- umowa najmu okazjonalnego-

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym

urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do

sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w

którym najemca poddał się egzekucji co do opróżnienia lokalu.

Najem lokali

-ustawa o ochronie praw lokatorów- Umowa najmu instytucjonalnego

• Najem instytucjonalny jest nowym w polskim systemie prawnym rodzajem najmu, który

wprowadzony został z dniem 11.9.2017 r. na mocy art. 119 pkt 4 KZNU.

• Przepisy o najmie instytucjonalnym znajdują zastosowanie do umów zawieranych

począwszy od 11.9.2017 r.

Najem lokali

-ustawa o ochronie praw lokatorów-

• Najem instytucjonalny

• stosunek najmu nawiązany na czas oznaczony, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny, a wynajmującym osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka

organizacyjna niebędąca osobą prawną prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, o ile zostaną spełnione dodatkowe przesłanki wynikające z art. 19f

• poddanie się przez najemcę w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku

opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu; najemca musi w akcie tym oświadczyć, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania tych obowiązków nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani

tymczasowego pomieszczenia

• Wymóg -poddanie się przez najemcę w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu; najemca musi w akcie tym oświadczyć, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania tych obowiązków nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani

tymczasowego pomieszczenia.

Najem lokali

-ustawa o ochronie praw lokatorów-

• Najem instytucjonalny

• Najem instytucjonalny jest postacią najmu skonstruowaną na wzór najmu okazjonalnego Podstawowa różnica między tymi dwoma rodzajami najmu polega na tym, że o ile wynajmującym na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, o tyle wynajmującym na podstawie umowy najmu instytucjonalnego może być każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

• Najem instytucjonalny jest bardziej korzystny dla właściciela lokalu

niż najem pozbawiony takiego charakteru  wyłączenie

zastosowania wielu przepisów OchrLokU chroniących lokatora

Najem lokali

- ustawa o ochronie praw lokatorów-

• Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych należy do zadań własnych gminy, która z zasobu mieszkaniowego wynajmuje lokale osobom pozostającym w gospodarstwach domowych o niskich dochodach

• Szczególne zasady dotyczą lokali socjalnych (ich zapewnienie, w wypadkach przewidzianych w ustawie, należy do gminy).

• Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy

• W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu

podlegającego opróżnieniu.

Najem lokali

-ustawa o ochronie praw lokatorów-

• W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, (o którym

mowa w art. 1046 § 4 kpc), gmina wskazuje tymczasowe pomieszczenie albo

noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał

wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia.

Najem lokali

Art. 680. Najem lokalu - odpowiednie stosowanie przepisów ustawy

Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych.

Art. 680¹. Najem lokalu w czasie trwania małżeństwa

§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność

majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb

mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.

Najem lokali

Art. 691 [Wstąpienie osób bliskich]

§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,

• dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz

• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była

zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

Najem lokali

Art. 681. Przykłady drobnych nakładów

Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w

szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Art. 684. Urządzenia założone przez najemcę

Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest

współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego

współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Najem lokali

• Art. 685 [Niewłaściwe zachowanie najemcy]

Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko

obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni

korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może

wypowiedzieć najem bez zachowania

terminów wypowiedzenia.

Najem lokali

Art. 682. Wady lokalu zagrażające zdrowiu

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego

domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez

zachowania terminów wypowiedzenia,

chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o

wadach.

Najem lokali

Art. 685

. Sposób podwyżki czynszu

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając

dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Co do lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów

Art. 9. Dopuszczalna częstotliwość podwyższania czynszu i opłat (ustawa o ochronie praw lokatorów)

(…)

1b. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być

dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia,

w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. (…)

Najem lokali

Art. 687. Pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu

Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa

zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie,

Art. 688. Wypowiedzenie najmu lokalu na czas nieoznaczony

Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny

miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Art. 688¹. Odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat

§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości

czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Najem lokali

Co do lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów

Art. 11. Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu (ustawa o ochronie praw lokatorów)

1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem

nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia

stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4. (…)

Najem lokali

Art. 688². Zgoda wynajmującego na podnajem lub bezpłatne używanie lokalu Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do

bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem

alimentacyjnym.

• Co do lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów

Art. 11. Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu (ustawa o ochronie praw najemcy lokalu)

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

(….)

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze

wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, (…)

Najem lokali

• Wzmożona ochrona uprawnień najemcy lokalu:

Art. 690. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności

Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

• Co do lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów

Art. 19. Ochrona praw lokatora jak ochrona własności (ustawa o ochronie praw lokatorów)

Do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się

odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Kazus 1

Balbina O. zawarła z Metodym K. następującą umowę: Metody K. wyda Balbinie O. winylową płytę zespołu „XYZ”, by ta mogła jej używać przez dwa tygodnie, w zamian za co Balbina ma uiszczać Metodemu czynsz – 20 kg ziemniaków za każdy tydzień używania płyty. Balbina postanowiła dać płytę do posłuchania swemu chłopakowi, Makaremu C. Kiedy

dowiedział się o tym Metody, zrobił Balbinie ogromną awanturę i zażądał natychmiastowego zwrotu płyty.

• Jaka to umowa?

• Czy strony mogły ustalić czynsz tak, jak zrobiły to w powyższym stanie faktycznym?

• W jaki sposób Balbina powinna używać płyty?

• Czy Balbina mogła oddać płytę do bezpłatnego używania Makaremu?

Kazus 2

Konstancja W. zawarła z Cyrylem G. umowę najmu, której

przedmiotem był koncertowy fortepian. Umowa została zawarta na trzy lata. Po upływie trzech lat Konstancja nadał używa fortepianu, regularnie płacąc Cyrylowi czynsz, a Cyryl nie wyraża żadnych

protestów.

• Jak nazywają się strony umowy najmu? Którą z nich jest Konstancja, a którą – Cyryl?

• W jakich odstępach czasu Konstancja powinna uiszczać Cyrylowi czynsz, jeśli strony nie poczyniły odpowiednich ustaleń w

umowie?

• Czy umowa najmu, którą zawarli Konstancja i Cyryl trwa nadal,

mimo że była zawarta na czas określony, który już upłynął?

Kazus 3

Ludwik K. i Domicela K. są małżeństwem. Postanowili uregulować swoje stosunki majątkowe w ten sposób, że zawarli przed

notariuszem umowę rozdzielności majątkowej. Ludwik K. wynajął mieszkanie od Januarego Z., by małżonkowie mieli gdzie mieszkać.

Najem miał trwać jednak tylko trzy lata, ponieważ tyle miała

potrwać budowa domu Ludwika i Domiceli. Strony zawarły umowę ustnie.

• Kto jest najemcą mieszkania?

• W jakiej formie powinna być zawarta umowa najmu mieszkania?

• Jaki skutek prawny ma fakt, że w podanym wyżej stanie

faktycznym strony zawarły umowę ustnie?

Kazus 4

Jakubina G. zawarła z Haralampiuszem P.

następującą umowę: Haralampiusz P. wyda Jakubinie G. najnowszą powieść znanego

autora, by ta mogła jej używać, w zamian za co Haralampiusz nie oczekuje od Jakubiny

jakiegokolwiek świadczenia

• Jaka to umowa?