(DES)INVESTERINGS- EN HUURPRIJSBELEID
V
AN CORPORATIES
Ontwikkelingen
in
de periode 1985-2000
81t::lllQth •• k TU Delft111
111111111
C 2351214298501
OTB-WERKDOCUMENT
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05
Fax (015) 278 44 22
(DES)INVESTERINGS- EN HUURPRIJSBELEID
VAN CORPORATIES
Ontwikkelingen in de periode 1985-2000
De serie OTB-werkdocumenten wordt uitgegeven door: Delft University Press
Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BffiLiOTHEEK, DEN HAAG Kersloot, I.M.
(Des)investerings- en huurprijsbeleid van corporaties. Ontwikkelingen in de periode 1985-2000 / I.M. Kersloot - Delft: Delft University Press. - 111. - (OTB-werkdocu-ment / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1383-8017 : 98-01) Met lito opg.
ISBN 90-407-1653-6 NUGI 655
Trefw. : corporatie , investeringsbeleid , huurprijsbeleid Copyright tÇ) 1998 by Onderzoeksinstituut OTB
INHOUD
1 INLEIDIN"G . . . .. . . .. . . .. . . 1 1.1 Inleiding . . . .. . . .. .. 1 1.2 De gehanteerde data-bronnen . .. . . .. . . 2 2 PERIODE 1985-1996 . . . .. . . .. .. 7 2.1 Inleiding . . . 7 2.2 Sloop (afbraak/samenvoeging) . .. . . .. 7 2.3 Verkoop... .. . . .. .. . . .. . . 10 2.4 Verbetering . . . ... .. . . . .. . . .. . ... 132.5 Nieuwbouw van huurwoningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 16
2.6 Aankoop . . . 18
2.7 Huurprijsbeleid . . . 21
3 PERIODE 1996-2000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 27
3.1 Inleiding . . . .. . . .. .. .. . . .. . 27
3.2 Nieuwbouw van huurwoningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 27
3.3 Kwalitatieve ontwikkeling desinvesteringen (sloop, verkoop), investe -ringen (verbetering, nieuwbouw aankoop) en huurprijsbeleid . . . . .. 28
3.4 Saldo (des)investeringen en aangevoerde motieven . . . .. . . 32
3.5 Indicatie kwantitatieve ontwikkeling investeringen (nieuwbouw, aan -koop) en desinvesteringen (onttrekking
+
verkoop) en saldo woning-voorraad : . . . .. .. 343.6 Vergelijking cijfers OTB-enquête met Nationaal Programma Volkshuis -vesting en Prognose-instniment sociale huursector . . .. . . 36
4 SAMENV ATTIN"G, CONCLUSIES EN SLOTBESCHOUWING . . . .. 39
4.1 Samenvatting en conclusies . . . .. . . .. .. . .. . . 39
4.2 Slotbeschouwing.. .. . . .. .. . . .. . . .. . .. . . .. 46
BLJLAGE 1
'VRAGENLUST ENQUÊTE (DES)INVESTERINGEN IN
HUURWONINGEN VAN CORPORATIES . . . 51 BIJLAGE
2
VERSLAG VELDWERK EN WEGING RESPONS .. .. . . . . . . . 71 BIJLAGE 3
AANVULLENDE TABELLEN HOOFDSTUK 2 . . . 79 BIJLAGE
4
BEWERKINGEN VOOR BEREKENING SALDO ONTWIKKELING
1
INLEIDING
1.1 Inleiding
In dit rapport schetsen wij ontwikkelingen inzake sloop, verkoop, verbetering, nieuwbouw, aankoop en het huurprijsbeleid van corporaties in de periode 1985-2000. Er wordt gebruik gemaakt van statistische informatie en datamateriaal van een door het OTB gehouden enquête onder corporaties.
De inhoud van dit rapport is een onderdeel van een proefschriftproject dat uiteinde-lijk moet resulteren in een micro-simulatiemodel van de toekomstige ontwikkelingen in de huursector binnen de Nederlandse woningmarkt (zie ook Lamain, 1995). In het onderhavige rapport staat de vraag centraal welke veranderingen kunnen worden waargenomen sinds de verzelfstandiging van de corporaties. Een belangrijke datum in dit verband is 1 januari 1993 toen het BBSH in werking trad.
Er is niet gekozen voor een werkwijze waarbij hypothesen worden getoetst. Dit is vanwege het feit dat de periode sinds de verzelfstandiging nog maar zo kort duurt. Kennis is hierdoor immers nog erg in ontwikkeling. In dit rapport is daarom voor een beschrijvende aanpak gekozen.
Hoofdstuk 2 is gericht op de kwantitatieve ontwikkeling van de verschillende (des)investeringen en aspecten van het huurprijsbeleid in de periode 1985-1996. Ook komen aspecten van gedragsverandering bij (des)investeringen en het huurprijsbeleid aan de orde.
In hoofdstuk 3 wordt een beeld geschetst van het verwachte verloop van de (des)in-vesteringen en aspecten van het huurprijsbeleid in de periode 1996-2000. Die informatie kan worden ontleend aan de genoemde OTB-enquête onder corporaties.
Voor een deel kunnen de verwachte ontwikkelingen in de periode 1996-2000 ook kwantitatief worden weergegeven. Deze cijfers zijn vergelijkbaar met beschikbare gegevens in het kader van het Nationaal Programma Volkshuisvesting 1997-2000 (NPV) en het Prognose-instrument sociale huursector (Brouwer en Vogelzang, 1996). In hoofdstuk 3 worden de cijfers van de drie genoemde informatiebronnen met elkaar vergeleken.
In hoofdstuk 4 is een samenvatting opgenomen en de conclusies zijn er verwoord. Ook is in dit hoofdstuk een slotbeschouwing opgenomen.
1.2 De gehanteerde databronnen
Er zal gebruik worden gemaakt van verschillende databronnen. De defInities die binnen de verschillende bronnen worden gehanteerd, zullen in deze paragraaf nader worden toegelicht. Het inzicht daarin is van belang omdat de verschillende bronnen elkaar (mede) aanvullen, zodat het noodzakelijk is de informatie uit de verschillende bronnen te koppelen. Ook zal blijken dat informatie niet steeds voor alle jaren in de periode 1985-2000 beschikbaar is.
Drie databronnen zijn voor dit rapport relevant:
- de afgenomen OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties;
- de CBS-statistiek Woningbestand van woningcorporaties en gemeentelijke woning-bedrijven;
- de CBS-huurenquête.
In bijlage 1 is de afgenomen OTB-enquête afgedrukt. Bijlage 2 geeft een verslag van het veldwerk en er is in aangegeven op welke wijze het bestand is gewogen. Ook wordt beschreven hoe het resultaat na weging zich verhoudt tot vergelijkbare informatie op basis van statistische gegevens. Tevens is vermeld op welke wijze de ontbrekende waarden (missing values) zijn behandeld.
De CBS-statistiek Woningbestand van woningcorporaties en gemeentelijke woningbe
-drijven biedt informatie over de volgende items in de periode 1985-1996:
- sloop (afbraak en samenvoeging); - verkoop;
- verbetering (het aantal na renovatie gereedgekomen corporatiewoningen) ;
- nieuwbouw van huurwoningen (welke woningen aan het bezit van de corporatie zijn toegevoegd);
aankoop van woningen (welke woningen aan het bezit van de corporatie zijn toegevoegd).
Daarnaast biedt de CBS-huurenquête gegevens in de periode 1985-1996 over: - de prijsindex van de huur (voor de huursector als geheel).
Via de CBS-huurenquête zijn met ingang van het jaar 1993 ook gegevens beschik-baar inzake:
- het aantal verbeterde woningen;
- het aantal woningen waarvoor harmonisatie-ineens is toegepast; - de prijsindex van de huur voor corporaties (vanaf 1994); - de stijging van de kale huur als gevolg van verbeteringen;
- de stijging van de kale huur als gevolg van harmonisatie-ineens.
Op de meeste van de hierboven genoemde gegevens wordt in de OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties eveneens ingegaan. Van belang is derhalve in hoeverre de beschikbare statistieken afwijken van de in de OTB-enquête gehanteerde defInities of daarmee overeenkomen. Hieronder volgt een toelichting.
OTB-enquête versus CBS-statistiek Woningbestand van woningcorporaties en gemeen-telijke woningbedrijven
De CBS-statistiek Woningbestand van woningcorporaties en gemeentelijke drijven maakt een onderscheid tussen de corporaties en de gemeentelijke woningbe-drijven. De OTB-enquête is bijna uitsluitend onder corporaties afgenomen (zie bijlage 2). De gegevens uit de OTB-enquête kUlinen derhalve representatief worden geacht voor de data uit het CBS-woningbestand voor corporaties.
De gegevens voor verkoop en aankoop hebben in de CBS-statistiek niet betrekking op fusies en overheveling van het (voormalige) gemeentelijke woningbezit. Ook in de OTB-enquête is met behulp van vraagwijzers geprobeerd effecten hiervan buiten de waarneming te laten.
In principe geldt dat de definities van aankoop in beide bronnen dus op elkaar aansluiten. In het OTB-enquêternateriaal is echter waarschijnlijk ruis binnengeslopen in verband met de overheveling van het gemeentelijk woningbezit. In totaal zouden er volgens de corporaties 21.500 woningen zijn aangekocht in 1995. Van een belang-rijk deel van de aankopen geven de respondenten echter aan dat de gemeente de vorige eigenaar was (8.900). De omvang van de aankopen exclusief de gemeentelijke aankopen bedroeg volgens het enquêtemateriaal dus 12.600 in 1995. Deze laatste waarde is circa 2.200 hoger dan de omvang van de aankopen door corporaties volgens de CBS-statistiek in 1995 (10.400).
De definities in verband met verbetering sluiten niet op elkaar aan. Voor het CBS-cijfer wordt het label 'gereedgekomen na renovatie' gebruikt (51.300 woningen in 1995). Daarmee worden alle woningen bedoeld met renovatie, verbetering of groot-onderhoud. In de OTB-enquête is gewerkt met het begrip ingrijpende verbeteringen. Dit betreft verbeteringen waarvan het investeringsbedrag
f
25.000,- per woning of hoger is (31. 800 woningen in 1995, zie tabel 1.1). Van alle woningen met renovatie, verbetering of groot onderhoud had dus circa 62 % betrekking op een verbetering met een investering van f 25.000,- of hoger in 1995.Het CBS-cijfermateriaal met het label 'gereedgekomen na renovatie' heeft in de periode 1985-1996 een definitiewijziging ondergaan. Met ingang van het jaar 1991 gaat het om woningen die worden gerenoveerd, verbeterd, of waaraan· groot onderhoud wordt gepleegd. Onder groot onderhoud wordt verstaan de vervanging van onder meer ramen, deuren, keuken en c.v.-installatie (zie De Kruijk, 1995).
Tabel1.1 Aantal ingrijpend verbeterde woningen en aantal gereedgekomen woningen na renovatie, 1993-1995 (zie tekst)
1993 1994 1995
Ingrijpende verbeteringen' 39.200 33.600 31.800 Gereed na renovatie" 54.000 52.200 51.300
'Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
In de jaren voor 1991 werden onder renovatie van woningen die gevallen verstaan waarbij de desbetreffende kosten door de corporatie werden geactiveerd. In deze aantallen waren derhalve niet begrepen het aantal woningen waaraan groot onder-houd was gepleegd waarbij de kosten ten laste van de onderonder-houdsvoorzieningen c.q. de reserves van de betrokken instelling waren ondergebracht (Zie De Kruijk, 1995). De deftnitie van onttrekkingen die is gehanteerd in de enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties spitst zich toe op de sloop, omdat dit de belangrijkste reden voor onttrekking is (volgens de Woningstatistiek van het CBS). De gehanteerde deftnitie in de CBS-statistiek Woningbestand van woni~gcor poraties en gemeentelijke woningbedrijven sluit daar niet helemaal bij aan, omdat naast sloop (afbraak) ook onttrekkingen in verband met samenvoegingen zijn bijgeteld. Deze laatste categorie omvat echter maar een klein deel van het totaal (volgens de W.oningstatistiekvan het CBS).
OTB-enquête versus de CBS-huurenquête
De CBS-huurenquête betreft een jaarlijks panel.onderzoek. Van circa 9.000 corpora-tiewoningen is gedetailleerde informatiè beschikbaar over aspecten van de huurstij-ging.
De ingang van de OTB-enquête is primair het corporatieniveau, alhoewel met deze br.on o.ok informatie over het aantal woningen met een bepaald kenmerk kan worden gehaald, zoals dat mogelijk is met de CBS-huurenquête. Een voorbeeld daarvan is het aantal woningen waarvo.or harm.onisatie-ineens is toegepast.
Op de punten waar deCBS-huurenquête en de OTB-enquête vergelijkbaar zijn, zal de OTB-enquête meer betr.ouwbare informatie .opleveren omdat de steekpr.oeffractie veel omvangrijker is.'
Wat betreft het gebruik van informatie uit de CBS-huurenquête kan een onderscheid w.orden gemaakt tussen gegevens die van· het CBS zelf afkomstig zijn (in tijdreeksen) en bewerkingen die op het OTB met de beschikbare bestanden zijn uitgevoerd. Met behulp van de CBS-huurenquête is do.or het CBS het prijsindexcijfer voor de huurontwikkeling berekend. Dit cijfer geeft de jaarlijkse toename van de huur weer. Het pakket huurwoningen waar.op dit cijfer is berekend, wordt constant gehouden tussen de jaren. Effecten van prijsontwikkeling door nieuwb.ouw blijven dus buiten beschouwing. Er is gecorrigeerd voor effecten van huurstijging in verband met verbetering. Niet alleen de jaarlijkse toename van de huur op 1 juli is in het prijsindexcijfer verwerkt maar ook de (eventuele) t.oename van de huur in verban,d met harmonisatie-ineens. Met de OTB-.enquête is de t.oename van de huur op 1 juli
1995 geregistreerd. .
De OTB-bewerkingen met de beschikbare bestanden van de CBS-huurenquête (vanaf 1993) hadden betrekking op het aantal w.oningen met harmonisatie-ineens, het aantal woningen met verbeteringen en de . verhoging van de kale huur als gevolg van harmonisatie-ineens en verbeteringen.
Beide bronnen maken gebruik van dezelfde definitie van het fenomeen harmonisatie-ineens: de huuraanpassing op het moment dat woningen vrijk.omen.
Zowel de OTB-enquête als de CBS-huurenquête bieden informatie over de omvang van de toename van de kale huur als gevolg van de harmonisatie-ineens.
De definitie van het begrip 'verbeteringen' in de CBS-huurenquête is niet dezelfde als in de OTB-enquête. In de OTB-enquête is gebruik gemaakt van het hiervoor reeds toegelichte begrip 'ingdjpende verbeteringen'. Het begrip 'verbeteringen' heeft in de CBS-huurenquête een ruimere betekenis. Hieronder worden namelijk alle verbeteringen verstaan, zowel ingrijpend als niet-ingrijpend, die het woongerief verhogen.
OTB-enquête: extra informatie en informatie over ontwikkelingen 1996-2000
Hiervoor is ingegaan op de overeenkomsten en verschillen tussen gegevens in de OTB-enquête en statistische bronnen. Door gebruik te maken van statistische gegevens is het mogelijk om de dynamiek binnen de sector van corporatiewoningen in een breder kader te plaatsen. Onder andere wordt ermee zichtbaar of er wat betreft de omvang van de ontwikkeling van de woningvoorraad (naar deelproces) sprake is van een trendbreuk.
De OTB-enquête biedt daarnaast extra kwalitatieve informatie over de (des)investe-ringen en het huurprijsbeleid. Zo zijn er een aantal uitspraken voorgelegd met de vraag of die uitspraken juist of onjuist zijn wanneer de situatie van 1 januari 1993 wordt vergeleken met de situatie per oktober 1996 (zie vraag 4). Daarnaast hebben de respondenten bij een aantal uitspraken in verband met de financiële positie aangegeven of die uitspraken juist of onjuist zijn (zie vraag 39). Tevens heeft een belangrijk onderdeel van de kwalitatieve informatie betrekking op verklarende motieven bij (des)investeringen en het huurprijsbeleid.
Men heeft in de OTB-enquête bij de verschillende (des)investeringen en voor het huurprijsbeleid ook aangegeven welke ontwikkelingen men voor de periode 1996-2000 voorzag in oktober 1996. Aangenomen kan worden dat de plannen/inzichten de ambities van de corporaties weergeven op het moment van ondervragen (oktober 1996). Er kan worden verwacht dat men bij de beantwoording rekening heeft gehouden met de financiële mogelijkheden en de lokale woningmarktomstandigheden die op het moment van ondervragen van toepassing waren.
Uiteraard geldt niet het motto dat wat corporaties zich ten tijde van het onderzoek voornamen ook daadwerkelijk zal gebeuren. Aan de in oktober 1996 gedane uitspraken kunnen natuurlijk langetermijnaspecten worden onderkend. De op dat moment niet te voorziene veranderingen in de woningmarktverhoudingen, beschik-.baarheid van bouwlocaties en de financiële situatie, zullen echter leiden tot aanpas-singen. Zo zullen de opgegeven plannen ook verband houden met een schatting inzake de concurrentie met de koopsector. Wijzigingen die men op dit punt niet kon voorzien, zullen uiteraard een aanpassing tot gevolg hebben.
Ook geldt dat aanpassing van het overheidsbeleid kan leiden tot een ander (des)in-vesteringsgedrag bij de corporaties. In dit verband is bijvoorbeeld de Nota Stedelijke Vernieuwing van belang, die in augustus 1997 is gepubliceerd. Daarin wordt geconstateerd dat de herstructureringsopgave omvangrijker is dan gedacht.
2
PERIODE 1985-1996
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt kwantitatieve informatie gegeven over de ontwikkelingen van de woningvoorraad en aspecten van het huurprijsbeleid in de periode 1985-1996. Achtereenvolgens wordt op de volgende items ingegaan:
- sloop/samenvoeging (paragraaf 2.2); - verkoop (paragraaf 2.3);
- verbetering (paragraaf 2.4);
- nieuwbouw van huurwoningen welke aan het bezit van de corporaties zijn toege-voegd (paragraaf 2.5);
- aankoop van woningen welke woningen aan het bezit van de corporatie zijn toegevoegd (paragraaf 2.6);
- huurprijsbeleid (paragraaf 2.7).
Op 1 januari trad het BBSH in werking. Daarmee werd de verzelfstandiging van de corporaties officieel bezegeld. Op 1 januari 1995 trad de brutering in werking en verdwenen de jaarlijkse subsidies voor nieuwe sociale huurwoningen. Verwacht mag worden dat dit verzelfstandigingsproces van woningcorporaties gepaard is gegaan met veranderingen in het (des)investeringsgedrag van woningcorporaties en wellicht zelfs met trendberuken. Indien de gegevens over een langere periode beschikbaar zijn, zal expliciet het effect van de verzelfstandiging worden nagegaan. Bij sommige items is via een afbeelding ook in detail gekeken naar de ontwikkelingen in relatie tot de verzelfstandiging. Om wille van het gedetailleerd in beeld brengen van de ontwikkelingen begint de verticale as in deze afbeeldingen (meestal) niet bij nul.
2.2 Sloop (afbraak/samenvoeging)
Met ingang van het kalenderjaar 1993 doet zich wat betreft de reeks 'afbraak/samen-voeging' duidelijk een niveauverhoging voor (zie afbeelding 2.1). In 1992 werden 2.710 woningen afgebroken/samengevoegd, welk aantal duidelijk past bij de overige waarden in de periode 1985-1992. In 1993 steeg de afbraak/samenvoeging tot 4.760 en in 1995 tot een niveau van 6.400. In 1996 daalde de omvang tot 6.000 woningen.
Afbeelding 2.1 Atbraaken samenvoeging van corporatiewoningen, 1985-1996 Absoluut X 1000 7 6 5 4 3 2
o+---+-__
+-__ +-__
+-__ +-__
+-__
+-__ +-__
+-__
+-~ 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 jaarBron: CBS, Woningbestand van woningcorporaties, 1985-1996.
De sloop van woningen had in 1995 vooral betrekking op woningen die waren gebouwd in de periode 1945-1970. Circa 74% van de gesloopte woningen stamde uit die bouwperiode. Circa 20% was een vooroorlogse woning en 6% van de in 1995 gesloopte woningen betrof een woning die na 1970 is gebouwd (zie tabel 2.1). Circa 24 % van de corporaties geeft aan dat woningen eerder worden gesloopt (indien de huidige situatie per oktober 1996 met de situatie per 1 januari 1993 wordt vergeleken). Voor 33% geldt de uitspraak dat bij de keuze tussen slopen of
verbete-Tabel2.1 Gesloopte corporatiewoningen en de omvang van de woningvoorraad van corporaties naar bouwperiode, percentage, 1995
Sloop WoningvOOITlIlI:d
Vooroorlogs 20,1 9,8
1945-1970 73,7 42,2
1970 en later 6,2 48,0
Totaal 100,0 100,0
Tabel 2.2 Uitspraken over sloop die corporaties juist achten als men de situatie van 1 januari 1993 vergelijkt met de huidige situatie (oktober 1996) gewogen naar de omvang van de woningvoorraad, percentage, oktober 1996
Woningen worden eerder gesloopt
Bij de keuze tusssen slopen of verbeteren valt de keus vaker op sloop
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996. 23,6 32,6
Tabel 2.3 Uitspraak over sloop die corporaties juist achten gezien de financiële positie, gewogen naar de omvang van de woningvoorraad, percenta-ge, oktober 1996
Woningen worden eerder gesloopt dan wenselijk 5,2 Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
Tabel 2.4 Door corporaties verkochte huurwoningen en de omvang van de woningvoorraad van corporaties naar bouwperiode, percentage, 1995 Verkoop Woningvoorraad Vooroorlogs 2,8 9,8 1945-1970 28,2 42,2 1970 en later 69,0 48,0 Totaal 100,0 100,0
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
Tabel 2.5 Nieuwe eigenaar van de door corporaties verkochte huurwoningen, percentage, 1995
Eigenaar-bewoner Gemeente
Andere sociale verhuurder Particuliere belegger Institutionele belegger Overige particuliere instelling Totaal
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996. 88,8 6,2 3,6 0,3 0,0 1,1 100,0
ren de keus vaker valt op sloop (zie tabel 2.2). Een naar verhouding klein deel (5%) meldt dat, gezien de fInanciële situatie in oktober 1996, woningen eerder worden gesloopt dan wenselijk is (zie tabel 2.3).
2.3 Verkoop
Ook bij de verkoop zien we een niveauverhoging vanaf het jaar 1993 (van 2.970 woningen in 1992 tot 6.380 wpningen in 1'993). Na 1993 neemt de omvang aanhou-dend toe tot 17.100 woningen in 1996 (zie afbeelding 2.2).
Het zijn met name recent gebouwde woningen die worden verkocht. Circa 69 % van de in 1995 verkochte woningen was in 1970 of later gebouwd, terwijl de voorraad corporatiewoningen voor circa 48% uit dergelijke woningen bestond in 1995. Vooroorlogse woningen, en woningen die gebouwd zijn in de periode 1945-1970, worden, gemeten naar het aandeel van deze woningen in de voorraad, in beperkte mate verkocht (zie tabel 2.4).
Uit de gegevens van de OTB-enquête komt naar voren dat 89 % is verkocht aan een eigenaar-bewoner in 1995 (zie tabel 2.5). Uit de cijfers van de CBS-statistiek Woningbestand corporaties blijkt, dat 7.700 woningen, 68 % van het totale aantal van 11. 700 verkochte woningen,
I
is verkocht aan (toekomstige) bewoners in 1995. Volgens deze statistiek werden er dus circa 4.000 woningen niet aan (toekomstige) eigenaar-bewoners verkocht in 1995. Het is hoogstwaarschijnlijk dat het aandeel eigenaar-bewoners bij de verkoop in de OTB-enquête is oververtegenwoordigd.Afbeelding 2.2 Verkoop van corporatiewoningen, 1985-1996 Absoluut X 1000
~:
~~
~~~~~
~~~~~~
~~~
~~
~
~~
~~
I
~~~~~~~
~
~~~~~~~~~~
~~
~~~~~~~~
~
~~~~
~
~~~
~
~~~~~~~~~~~~~~
~~
~~~
~~
-
~
14 12 10 8 6 4 I --- --- --- ---_ ._-2 -___ --- --- -----o
I 1985 1986 1987198
~
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996I
jaarTabel2.6 De mate waarin verschillende redenen een rol spelen bij de door corporaties verkochte huurwoningen, gewogen naar de omvang van de woningvoorraad van corporaties die woningen hebben verkocht, 1995, verticaal gepercenteerd (totaal
=
100)Van groot Van Enigszins Van geen belang belang van belang belang
-Verwachte leegstand te verkopen woningen 32,5 15,4 25,4 26,8
-Woningen waren voor de doelgroep onbetaal- 16,4 29,2 26,6 27,8
baar geworden
- Met opbrengsten fmanciële positie verbeteren 6,3 24,3 35,1 34,2
- Opbrengsten gebruiken om meer woningen 28,2 23,1 13,2 35,5
voor de doelgroep te bouwen/kopen
-Bestrijding of voorkomen hoge mutatiegraad 10,4 33,8 12,7 43,2
- Verkoopprijs was hoger dan netto contante 4,1 18,8 33,8 43,3
waarde toekomstige huuropbrengsten
- Eenzijdige samenstelling bewonersbestand 14,1 33,1 8,0 44,9
doorbreken
- Op verzoek van bewoners 1,8 16,3 28,5 53,3
-Opbrengsten gebruiken om populaire wonin- 7,7 28,6 10,2 53,5
gen te bouwen/kopen
-Opbrengsten gebruiken .voor opknappen 6,4 15,3 18,1 60,2
woonomgeving/verbeteren leefbaarheid
-Opbrengsten gebruiken voor onderhoud over- 2,8 18,0 11,2 67,9
gebleven woningen
- Op grond van afspraken met of verzoek van 1,6 13,4 4,9 80,1
gemeente
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
We dienen er rekening mee te houden dat een substantieel deel niet aan (toekomsti-ge) eigenaar-bewoners wordt verkocht. De vertekening in de OTB-enquête wordt mogelijk veroorzaakt door het feit dat de typering eigenaar-bewoner voor corporaties verwarring heeft opgeroepen. Voormalige huurders zijn immers nog geen eigenaar maar bewoner. Ook is het denkbaar dat de aanduiding eigenaar mogelijk is geïnter-preteerd als 'nieuwe eigenaar', in welke hoedanigheid dan ook.
In tabel 2.6 zijn de scores bij de verschillende redenen voor verkoop weergegeven. Er komen zeven motieven naar voren die voor meer dan de helft van de corporaties, die woningen hebben verkocht in 1995, van belang worden geacht:
a. verwachte leegstand te verkopen woningen;
b. woningen waren voor de doelgroep onbetaalbaar geworden; c. met opbrengsten financiële positie verbeteren;
d. opbrengsten gebruiken om meer woningen voor de doelgroep te bouwen/kopen; e. bestrijding of voorkomen hoge mutatiegraad;
f. verkoopprijs was hoger dan netto contante waarde toekomstige huuropbrengsten; g. eenzijdige samenstelling bewonersbestand doorbreken.
Tabel 2.7. Uitspraak Over verkoop die corporaties juist achteu gezieu de finau-ciële positie, gewogen naar de omvaug van de woningvoorraad, percentage, oktober 1996
Er worden meer woningen verkocht dan wenselijk 4,3
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
Motieven in relatie tot de woningmarkt (a, e en g), fInanciën (c, d en t) en de doelstelling (b en d) blijken dus allemaal relatief vaak te worden genoemd. Hierbin-nen kan echter ook een nuancering worden aangebracht.
Pushfactoren in verband met de woningmarkt en de doelstelling worden het vaakst van belang geacht. Dit betreft de redenen 'verwachte leegstand te verkopen wonin-gen' en 'woningen waren voor de doelgroep onbetaalbaar geworden'. De reden voor verkoop in verband met de verwachte leegstand wordt het vaakst 'van groot belang'
geacht.
De motieven 'opbrengsten gebruiken om meer woningen voor de doelgroep te bou-wen/kopen', 'bestrijding of voorkomen hoge mutatiegraad' en 'met opbrengsten fInanciële positie verbeteren' worden iets minder vaak enigermate van belang
Afbeelding 2.3 Gerenoveerde corporatiewoningen*, 1985-1996 Absoluut X 1000 80 --- ---70 --- ---60 50 40 30 20 10 0+---4---~--~--~--_+--_+--_1--~~--~--~__4 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 jaar
>I< renovatie + verbetering + groot onderhoud, zie paragraaf 1.2.
geacht. Voor naar verhouding veel corporaties die woningen verkopen is de reden betreffende de doelstelling (opbrengsten gebruiken om meer woningen voor de doel-groep te bouwen/kopen) 'van groot belang'. De reden inzake de bestrijding of voorkomen van een hoge mutatiegraad wordt naar verhouding weinig 'van groot belang' gevonden. Dat laatste geldt ook voor het motief 'met opbrengsten fmanciële positie verbeteren'.
In nog iets mindere mate worden daarnaast twee motieven door meer dan de helft enigermate van belang geacht. Dat zijn de redenen 'verkoopprijs was hoger dan netto contante waarde toekomstige huuropbrengsten' en 'eenzijdige samenstelling bewonersbestand doorbreken'. Aan de scores bij het motief 'verkoopprijs was hoger dan netto contante waarde toekomstige huuropbrengsten' valt op dat naar verhouding veel corporaties aangeven dat het niet 'van groot belang' is.
Voor een klein deel van de corporaties (4 %) worden er gezien de fmanciële positie meer woningen verkocht dan wenselijk is (zie tabel 2.7).
2.4 Verbetering
Voor de periode 1985-1990 komt het beeld naar voren van een structurele groei van het aantal door corporaties gerenoveerde woningen (= renovatie
+
verbetering+
groot onderhoud, zie paragraaf 1.2). De waarden voor 1991 en 1992, die ontstaan na de definitiewijziging vanaf 1991 (zie paragraaf 1.2), sluiten bij deze ontwikke-ling aan (zie afbeelding 2.3). Een niveauverlaging doet zich voor met ingang van het jaar 1993. Deze ontwikkeling wordt met name zichtbaar wanneer wordt ingezoomd op de jaren 1992-1995 (zie afbeelding 2.4). Dan komt göed naar voren dat er in 1993 circa 8.000 woningen minder zijn gerenoveerd dan in 1992. De ontwikkelingen in de jaren 1994, 1995 en 1996 vertoonden relatief weinig dynamiek. In 1996 nam -voor het eerst sinds de verzelfstandiging - het aantal uitgevoerde renovaties echter weer toe.De geconstateerde verlaging van het niveau van het aantal gerenoveerde woningen met ingang van 1993 kan in verband worden gebracht met de wijze waarop men na 1 januari 1993 verbeteringen aanpakt. Voor ruim de helft van de corporaties zijn de uitspraken van toepassing dat er 'per jaar meer woningen in beperkte mate zijn verbeterd' en dat er 'per jaar minder woningen ingrijpend zijn verbeterd' (in de periode 1 januari 1993 - oktober 1996). Voor ruim een derde geldt daarnaast dat het gemiddelde bedrag per woning bij verbetering is afgenomen. Er is in de enquête niet gevraagd naar een toename van dit gemiddelde bedrag (zie tabel 2.8).
Voor circa een vijfde tot een kwart van de corporaties blijkt bovengenoemde ontwikkeling een direct gevolg te zijn van de financiële situatie. Deze groep geeft aan dat - in verband met de financiële situatie - meer woningen noodzakelijkerwijs beperkte verbeteringen krijgen en dat te weinig woningen ingrijpend kunnen worden verbeterd. De aard van de fmanciële situatie heeft minder grote gevolgen voor het ontstaan van achterstallig onderhoud. Deze situatie is van toepassing voor 5 % van de corporaties (zie tabel 2.9).
Afbeelding 2.4 Gerenoveerde corporatiewoningen*, 1992-1996 Absoltrut X 1000 65 ---________ _ 60 55 50+---~~---_+---4_---~ 1992 1993 1994 jaar
*
renovatie + verbetering + groot onderhoud, zie paragraaf l.2. Bron: CBS, Woningbestand van woningcorporaties, 1992-1996.1995 1996
Een In het oog springende ontwikkeling is de toename van het mutatieonderhoud (in de periode 1 januari 1993-oktober 1996). De uitspraak 'mutatieonderhoud komt relatief vaker voor' blijkt voor 78 % van de corporaties te gelden. De uitspraak 'onderhoud/verbetering gebeurt vaker per woning en minder vaak voor een heel complex' is voor 43% van de corporaties van toepassing. Het aandeel corporaties met een toename van het achterstallige onderhoud is naar verhouding klein (4
%,
zie tabel 2.8).Tabel2.8 Uitspraken over verbeteren en/of onderhoud die corporaties juist achten als men de situatie van 1 januari 1993 vergelijkt met de hUidige situatie (oktober 1996), gewogen naar de omvang van de woningvoorraad, percentage
Er zijn per jaar meer woningen in beperkte mate verbeterd 51,1
Er zijn per jaar minder woningen ingrijpend verbeterd 54,5
Het gemiddelde bedrag per woning bij verbetering is afgenomen 35,1
Mutatieonderhoud komt relatief vaker voor 78,2
Onderhoud/verbetering gebeurt vaker per woning en minder vaak voor een heel complex 43,2
Het achterstallige onderhoud is toegenomen 3,7
Tabel2.9 Uitspraken over verbeteren en/of onderhoud die corporaties juist achten gezien de financiële positie, gewogen naar de omvang van de woningvoorraad, percentage, oktober 1996
Meer woningen krijgen noodzakelijkerwijs beperkte verbeteringen Te weinig woningen kunnen ingrijpend worden verbeterd Er ontstaat achterstallig onderhoud
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
25,6 22,1 5,1
Tabel 2.10 Ingrijpend verbeterde corporatiewoningen en de omvang van de woningvoorraad van corporaties naar bouwperiode, percentage, 1995 Vooroorlogs 1945-1970 1970 en later Totaal 8,0 68,4 22,7 100,0
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996. 9,8 42;2 48,0 100,0
Afbeelding 2.5 Nieuwe"" aan het bezit van corporaties toegevoegde - huurwo-ningen, 1985-1996 Absohrut X 1000 45 --. ---.---. ---. -. ---40 35 30 25 20 15 10 -_ .. _---"""'=--~--~--- ----5 0+---1----r---r---r---+---T---T--~--~~--r_~ 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 jaar
Afbeelding 2.6 Nieuwe ~ aan het bezit van corporaties toegevoegde - huurwo-ningen, 1991-1996 Absoluut X 1000 34 32 30 28 26 24 22 20+---~---~---~---_r---~ 1991 1992 1993 1994 1995 1996 jaar
Bron: CBS, Woningbestand van woningcorporaties, 1991-1996.
Van de in 1995 uitgevoerde ingrijpende verbeteringen blijkt 68% een woning te betreffen die in de periode 1945-1970 is gebouwd. Ongeveer 23% had betrekking op woningen met een bouwjaar vanaf 1970 en een klein deel (circa 9%) was een vooroorlogse woning (zie tabel 2.10).
2.5 Nieuwbouw van huurwoningen
In de afbeeldingen 2.5 en 2.6 zijn de gegevens voor de nieuwbouw vanhuurwonin-gen weergegeven. Daaruit blijkt, dat er in 1985 nog ruim 40.000 huurwoningen aan het bezit van corporaties zijn toegevoegd. Dit aantal daalde na 1985 vrij scherp, zij het dat er in 1988 meer woningen zijn gebouwd dan in 1987. Aan de terugval kwam met ingang van het jaar 1991 een einde: Globaal beschouwd stabiliseerde d~
productie zich met ingang van 1991 op een niveau van circa 20.000 tot 25.000 woningen. Van deze stabilisatie was dus reeds sprake voordat de verzelfstandiging een feit werd. We kunnen deze ontwikkeling derhalve niet daaraan toeschrijven. In detail bezien valt juist een toename van de nieuwbouw samen met de periode van de
verzelfstandiging. In de jaren 1994, 1995 en 1996 was de omvang van de gereali-seerde nieuwbouw namelijk omvangrijker dan in het jaar ervoor. Met name in 1996 nam de nieuwbouw naar verhouding sterk toe.
Tabel 2.11 Nieuwbouw naar prijsklasse, percentage, 1995 Goedkoop'
Middelduur" Duur'" Totaal
stichtingskosten inclusief BTW tot! 159,000,- in 1995.
.. stichtingskosten inclusief BTW van! 159.000,- tot! 227.000,- in 1995 . ... stichtingskosten inclusief BTW van! 227.000,- en meer in 1995.
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996. 76,1 20,6 3,3 100,0
Tabel 2.12 Aankopen door corporaties en woningvoorraad van corporaties naar bouwperiode, percentage, 1995 Aankopen
.
Woningvoorraad Vooroorlogs 13,1 1945-1970 35,8 1970 en later 51,1 Totaal 100,0*
Exclusief de corporaties die woningen van de gemeente hebben gekocht, zie paragraaf 1.2. Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.9,8 42,2 48,0 100,0
Tabel 2.13 Vorige eigenaar van de door corporaties gekochte woningen*, per-centage, 1995
Eigenaar-bewoner Andere sociale verhuurder Particuliere belegger Institutionele belegger Overige particuliere instelling Totaal
*
exclusief de corporaties die woningen van de gemeente hebben gekocht, zie paragraaf 1.2. Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.1,6 59,1 19,9 2,5 16,9 100,0
Uit tabel 2.11 blijkt, dat de inspanningen in verband met de nieuwbouw in belangrij-ke mate een afspiegeling vormen van de doelstelling van corporaties in verband met de doelgroepen. Circa 76% van de nieuwbouw had namelijk betrekking op goedkope huurwoningen in 1995.
2.6 Aankoop
Bij de aankopen ontbreekt een duidelijk (zich wijzigend) verband met ingang van de verzelfstandiging. De waarden vanaf 1993 hadden zich ook kunnen voordoen in de periode 1985-1992. Ook is er geen sprake van een overheersende ontwikkelingsrich-ting met ingang van 1993 (zie afbeelding 2.7).
Bij ongeveer de helft van, de in 1995 aangekochte woningen ging het om woningen die in 1970 of later zijn gebouwd. Dit aandeel is niet buitensporig hoog als wordt bedacht dat een bijna even groot deel van de voorraad van corporaties uit dergelijke woningen bestaat. Ruim 10% van de aankopen had betrekking op vooroorlogse woningen, hetgeen eveneens ongeveer gelijk is aan het aandeel van dit segment in de voorraad. Circa 36 % van de aangekochte woningen betrof een woning die in de periode 1945-1970 is gebouwd. Ook deze waarde ligt in de orde van grootte van het aandeel van dit segment in de voorraad (42%, zie tabel 2.12).
De - naar absolute maatstaven gemeten - ruime vertegenwoordiging van recent gebouwde woningen bij de aankopen kan in verband worden gebracht met het profiel van de vorige eigenaar (zie tabel 2.13). Ruim de helft van de aankopen was namelijk voorheen bezit van een andere sociale verhuurder en bij de analyse van de verkoop hebben we gezien dat het bij verkc~op veelal gaat om woningen die in 1970 of later zijn gebouwd.
Afbeelding 2.7 Aankoop van - aan het bezit toegevoegde - woningen door corporaties, 1985-1996 Absohrut X 1000 12 --- ---10 8 6 4 2 O+---~--_r--~--_r--_+--_+--_+--~--~----~~ 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996
Tabel 2.14 De mate waarin verschillende redenen een rol spelen bij de door corporaties aangekochte woningen die aan het bezit worden toege-voegd* , gewogen naar de omvang van de woningvoorraad van corporaties die woningen hebben aangekocht, 1995, verticaal geper-centeerd (totaal
= 100)
Van groot Van Enigszins Van geen belang belang van belang
- Behoefte aan uitbreiding in verband met ver- 16,1 19,9 37,1 groting draagvlak
- Verwerving groter aantal woningen voor de 13,3 31,2 6,2 doelgroep
- Verwerving populaire woningen 0,0 27,0 21,3
- Omvang eigen vermogen liet nieuwe investe- 0,0 27,8 18,6
ringen toe
- Subsidies beschikbaar in het kader van stads- 6,4 10,4 26,8 vernieuwing
- Woningen opknappen en verhuren 26,3 9,1 6,5
- Verzoek van of afspraken met gemeente 8,0 30,9 2,8
- Bestrijding eenzijdige samenstelling woning- 2,1 23,8 15,0
voorraad
- Behoefte aan uitbreiding in verband met risi- 1,5 5,6 25,2 cospreiding
- Gunstige rendementsverwachtingen 0,0 1,7 21,7
- Behoefte aan uitbreiding in verband met een 0,0 8,8 11,4 meer stabiele financiële sitiatie
- Uitponding door beleggers voorkomen 3,5 3,3 7,9
- Woningen opknappen en verkopen voor verbe- 1,2 1,3 3,5
tering omgeving van onze huurwoningen
* exclusief de corporaties die woningen van de gemeente hebben gekocht, zie paragraaf 1.2. Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
belang 36,9 49,3 51,7 53,6 56,3 58) 58,3 59,1 67,8 76,6 79,8 85,3 94,1
Op grond van tabel 2.13 kan dus worden geconcludeerd dat verkoop/aankoop tussen sociale verhuurders van betekenis is. Voor de sector als geheel ontstaat door deze transacties per saldo geen dynamiek. Dat geldt wel voor ruwweg de overige helft van de aankopen in· 1995, die afkomstig waren van commerciële verhuurders. Daarbij valt op, dat het niet of nauwelijks ging om woningen die voorheen van institutionele beleggers waren volgens de ondervraagde corporaties.
Er komen twee redenen naar voren die door meer dan de helft van de corporaties enigermate van belang worden geacht bij de aankopen die men in 1995 heeft verricht (zie tabel 2.14):
- behoefte aan uitbreiding in verband met vergroting draagvlak; - verwerving groter aantal woningen voor de doelgroep.
Voor circa vier tot vijf van de tien corporaties zijn eveneens de volgende redenen enigermate van belang:
- verwerving populaire woningen;
- omvang eigen vermogen liet nieuwe investeringen toe; - subsidies beschikbaar in het kader van stadsvernieuwing; - woningen opknappen en verhuren;
- verzoek van of afspraken met gemeente;
- bestrijding eenzijdige samenstelling woningvoorraad.
Motieven in verband met de doelstelling en woningmarkt (verwerven woningen voor de doelgroep, verwerven populaire woningen, woningen opknappen en verhuren, bestrijding eenzijdige samenstelling woningvoorraad) worden dus gecombineerd met motieven in verband met beschikbare fInanciële middelen (hoeveelheid eigen vermogen, subsidies stadsvernieuwing, vergroting draagvlak) en motieven aangaande de relatie met de gemeente (verzoek van of afspraken met gemeente).
Bij de belangrijkste motieven voor de aankoop valt op, dat er tussen de items grote verschillen zijn in de nuance die men heeft aangebracht. Aan de reden 'verwerving groter aantal woningen voor de doelgroep' valt op dat dit motief het vaakst 'van groot belang' of 'van belang' wordt gevonden (45%). De reden 'woningen opknap-pen en verhuren' heeft op grond van dit criterium de een na hoogste waarde (36%). Wanneer echter uitsluitend wordt afgegaan op de categorie 'van groot belang', dan is het motief 'woningen opknappen en verhuren' het belangrijkste (26%).
Aan de motieven in verband met het eigen vermogen en de stadsvernieuwingssubsi-dies valt op, dat dit geen enkele maal 'van groot belang' wordt gevonden. Het aandeel in de categorie 'enigszins van belang' scoort bij dit motief naar verhouding juist hoog. Dit laatste geldt ook voor het motief 'behoefte aan uitbreiding in verband met vergroting draagvlak'. Daarmee is tot uiting gebracht dat dergelijke motieven wel van belang zijn, doch kennelijk vaak ondergeschikt zijn aan andere redenen. De betekenis van fmanciële middelen voor de mogelijkheden tot aankoop wordt expliciet gemaakt in tabel 2.15. Daar komt naar voren dat een kwart van de corpora-ties aangeeft dat men gezien de financiële positie minder woningen kan aankopen dan wenselijk.
Tabel 2.15 Uitspraak over aankoop die corporaties juist achten gezien de finaq-ciële positie, gewogen naar de omvang van de woningvoorraad, per-centage, oktober 1996
Er kunnen minder woningen worden aangekocht dan wenselijk 23,2
2.7 Huurprijsbeleid
Huurverhoging (per 1 juli) en algemene financieel-economische aspecten
In tabel 2.16 is het prijsindexcijfer voor de huren van corporaties en de totale huursector weergegeven in de periode 1994-1997. We zien dat de beide indexen sterk overeenkomen. Dit is niet verwonderlijk omdat het grootste deel van de huursector bestaat uit woningen van corporaties (zie Lamain, 1995).
Voor de periode 1985-1993 kan niet worden beschikt over het prijsindexcijfer van de huren voor de sector corporaties. Wel is het cijfer voor de totale huursector beschik-baar, hetgeen echter, zoals hiervoor is geïllustreerd, een goede indicator is voor de ontwikkelingen binnen de sector van de corporaties. In afbeelding 2.8 is het cijfermateriaal, de procentuele mutatie van de prijsindex van de huren, afgebeeld. Ook is de procentuele mutatie van de inflatie weergegeven, alsmede het verschil tussen beide cijfers.
We zien dat er met ingang van 1992 sprake is van een steeds kleinere toename van de (niet voor inflatie gecorrigeerde) huurprijs ten opzichte van het jaar ervoor. .
Na correctie voor inflatie blijken de jaren 1993 en 1995 zich echter te kenmerken door een sterkere toename van de huurprijs ten opzichte van het jaar ervoor.
In afbeelding 2.8 zien we dat de voor inflatie gecorrigeerde ontwikkeling van de huurprijs geen samenhang vertoont met de periode van de verzelfstandiging. De ontwikkelingen vanaf 1993 hadden zich ook in de tweede helft van de jaren tachtig kunnen voordoen. De macro-economische omstandigheden in verband met de ontwikkeling van de hoogte van de inflatie oefent invloed uit op het verloop van deze reeks. De inflatie beweegt zich uiteraard buiten de beïnvloedingsmogelijkheden van de corporaties.
Het leggen van een rechtstreeks verband tussen de huurstijging en de verzelfstandi-ging is daarnaast ook niet goed mogelijk omdat het Rijk mede invloed op het huurprijsbeleid uitoefent, met name in verband met het huursombeleid. De
geconsta-Tabel 2.16 Prijsindexcijfer voorde huren van de corporaties* en de totale huursector , 1994-1997 Corporaties 1994 125,7 1995 130,9 1996 136,4 1997 141,7 Totaal 125,8 131,1 136,4 141,6
* onder deze categorie vallen de woningbouwverenigingen, de woningstichtingen en de woning-corporaties. Gemeentelijke woningbedrijven vallen er dus niet onder.
Afbeelding 2.8 De procentuele mutatie van het prijsindexcijfer voor de huren, de procentuele. mutatie van de inflatie* en het verschil tussen heide cijfers, 1985-1997
- - - - prijsindex totale huursector
... infIafu
%-mutafu - - prijsindex totale huursector minus infIafu 7 6 5 4 3 2 ---,~-~-::.-::..-:.---_ .. _--- ---,---=-=-=-:::::::""~ .... ---_ ....
_-,
--~=
~
~~
:
-
---
;:
-
.:
-
~
~~~
~~~~~~~~;~~~~:::::~~
.
~~~~~~
~
--~~~-
---~~~~~~~~~~
~
~
~~:===~~
,-~ --- --- :-",: .... .!.:--- -- -- ----~~---: :..:: ---... ;;-::-: --=.-:-:-;--:"': - ---- ---- ----:~,,_--- - - - : -;.- r r .. ----.;~:.. - - -- - - - -- - --- --- - - - --- -- - - -- - - -- - ---- -- --- --- . -0f---~'· ~~~---1 +---+---+---+---r---r-~--_1--_+--_+--_+--_+--~ 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997*
prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie voor alle huishoudens (NR-reeks).Bron: CBS, 1985-1997.
teerde ontwikkeling (zonder correctie voor inflatie) sluit voor een deel aan bij de uit-gangspunten van de overheid inzake het huursombeleid dat met ingang van 1993 effectief werd. In de periode 1993 tot en met 1995 was er namelijk sprake van een dalende omvang van de verplichte minimale stijging van de huursom van sociale verhuurders (4,75% in 1993, 4,25% in 1994 en 3,5% in 1995). De maximale huur-verhoging per 1 juli bedroeg in die jaren 6%. De verplichte huursomstijging was in 1996 en 1997 gelijk aan het niveau van 1995 (3,5%), terwijl de maximale huurver-hoging per 1 juli 6,5% was.
In 1995 bedroeg de minimale stijging van de huursom van woningcorporaties vol-gens de uitgangspunten van het Rijk dus 3,5% en de maximale huurverhoging per 1 juli was 6 %. Volgens de OTB-enquête was de gemiddelde procentuele huurstijging (gewogen naar het aantal woningen) per 1 juli 1995 4,3 %. In tabel 2.17 is weergë-geven hoe de huurverhoging per 1 juli 1995 volgens de OTB-enquête was verdeeld over de woningvoorraad van corporaties. De tabel geeft weer dat de gemiddelde procentuele huurstijging sterk gedifferentieerd was. Ruim 30% van de woningvoor
-raad had een huurstijging van 4% tot 5% ondergaan. Voor een kleine 30% van de woningvoorraad was de huur van 3 % tot 4 % gestegen en bijna een kwart van de woningvoorraad kende een toename van de huur van 5 % tot 6 %.
De gedifferentieerde huurstijging heeft na de intrede van de verzelfstandiging een sterke opmars gekend. Voor bijna 70% van de corporaties is de differentiatie van de huurprijzen vergroot (in de periode 1 januari 1993-oktober 1996, zie tabel 2.18). Naast deze ontwikkeling geldt ook in sterke mate (65%) de uitspraak 'meer wonin-gen uit de kernvoorraad van 1993 zijn voor de aandachtsgroepen te duur geworden'.
Een toename van het aantal woningen met een maximaal redelijke huur komt echter maar bij relatief weinig corporaties voor (13%).
De ontwikkelingen op het gebied van het huurprijsbeleid zijn ingebed in de bredere context van de fmancieel-economische zelfstandigheid van corporaties. In oktober 1996 was 64% van de corporaties het eens met de stelling 'bij beslissingen inzake het beheer van woningen zijn financieel-economische motieven vaker doorslagge-vend'.
Tabel 2.17 Huurstijging van corporaties per 1 juli 1995, percentage van de woningvoorraad van corporaties
Huurverlaging Huurbevriezing Huurstijging tot 2 % Huurstijging 2-3 % Huurstijging 3-4% Huurstijging 4-5 % Huurstijging 5-6% Huurstijging meer dan 6% Ontbrekende waarde Totaal
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
0,1 2,5 2,6 5,6 27,5 32,7 23,2 1,8 4,0 100,0
Tabel 2.18 Uitspraken over de huurontwikkeling/fmanciële situatie die corpora-ties juist achten als men de situatie van 1 januari 1993 vergelijkt met de huidige situatie (oktober 1996), gewogen naar de omvang van de woningvoorraad, percentage
- Differentiatie huurprijzen is vergroot
- Bij beslissingen inzake het beheer van woningen zijn fInancieel-economische motieven vaker doorslaggevend
- Meer woningen uit de kernvoorraad van 1993 zijn voor de aandachtsgroepen te duur geworden
- Aantal woningen met maximaal redelijke huur is toegenomen
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
67,6
63,7 65,4
Tabel 2.19 Uitspraak over de huurontwikkeling die corporaties juist achten gezien de financiële positie, gewogen naar de omvang van de wo-ningvoorraad, percentage, oktober 1996
Nevenactiviteiten zijn nodig om extra middelen te genereren Het huursombeleid is nodig om extra middelen te genereren
Goedkope woningen worden noodgedwongen te duur voor de aandachtsgroep Er zijn meer woningen met een maximaal redelijke huur dan wenselijk HarmoTJisatie-ineens moet veelvuldiger worden toegepast dan wenselijk
Bron: DTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996. 50,4 47,9 43,7
15,6
1.3,4
In tabel 2.19 komt naar voren dat gezien de ftnanciële situatie per oktober 1996 -voor circa de helft van de corporaties geldt dat het huursombeleid nodig is om extra
middelen te genereren. Naast het huursombeleid worden echter ook andere
instru-menten aangewend. Voor eveneens ongeveer de helft van de corporaties is namelijk de uitspraak van toepassing dat nevenactiviteiten nodig zijn om extra middelen te genereren.
De ftnanciële situatie inclusief de beschikbare middelen door neveninkomsten -heeft echter wel haar weerslag gehad op de goedkope woningvoorraad. Ruim 40%
geeft aan dat - gezien de ftnanciële positie - goedkope woningen noodgedwongen te
duur zijn geworden voor de aandachtsgroep (zie tabel 2.19). Voor een relatief klein deel (16%) geldt in dit verband dat er meer woningen met een maximaal redelijke huur zijn dan wenselijk. Voor eveneens maar een relatief klein deel (13%) is de
uitspraak van toepassing dat - gezien de ftnanciële situatie - harmonisatie-ineens
veelvuldiger moet worden toegepast dan wenselijk.
Huurverhoging in verband met verbeteringen
Uit de OTB-enquête blijkt, dat bij circa de helft van de ingrijpende verbeteringen er sprake is van een huurverhoging (zie tabel 2.20). Bij veel (ingrijpende) verbeterin-gen worden de huren dus niet verhoogd.
In tabel 2.21 is aangegeven welk deel van de woningvoorraad van corporaties
(ingrijpend) is verbeterd. Dit cijfer is zowel via de gegevens van de CBS-huuren-quête als via de OTB-enCBS-huuren-quête beschikbaar. Met de CBS-gegevens resulteert een hoger aandeel verbeteringen, uiteraard omdat de CBS-deftnitie voor verbeteringep ruimer is (zie paragraaf 1.2).
Indien de huur wordt aangepast als gevolg van verbeteringen, dan bedraagt de gemiddelde procentuele toename van de kale huur circa 15% tot 18% volgens de CBS-huurenquête (zie tabel 2.21).
Ook kan met de OTB-enquête een cijfer worden berekend voor de gemiddelde procentuele stijging van de kale huur na een ingrijpende verbetering met huurverho-ging. Zonder enige vorm van correctie is dit cijfer 13,4%. Een klein deel van de
Tabel 2.20 Aantal ingrijpend verbeterde huurwoningen van 'corporaties in de periode 1993-1995, absoluut en het aandeel van de ingrijpende verbeterde woningen met huurverhoging
Ingrijpende verbeteringen Idem, aandeel met huurverhoging
1993 1994 1995 Totaal 39.200 33.600 31.800 104.600
Bron: DTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996. 44,5 43,4 54,5 47,5
Tabel 2.21 (Ingrijpende) verbeteringen in percentage van de woningvoorraad van corporaties en de gemiddelde procentuele stijging van de kale huur bij huurverhogingen in verband met verbeteringen, 1993-1996
(ingrijpende) verbeteringen % woningvoorraad corporaties
DTB-enquête' CBS-huurenquête ,. gem.-% stijging kale huur" 1993 1994 1995 1996 1,74 1,48 1,39 2,98 3,58 2,88 2,24
*
Bron: DTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.** Bron: Huurenquête, CBS, 1993-1996.
18,0
17,1
14,9 14,7
Tabel 2.22 Harmonisatie-ineens door corporaties (absoluut en in percentage van de woningvoorraad) en de gemiddelde procentuele stijging van de kale huur als gevolg van harmonisatie-ineens, 1993-1996
% woningvoorraad corporaties
abs. , DTB-enquête' CBS-huurenquête •• gem.-% stijging kale huur
..
1993 20.200 0,90 0,38
1994 26.600 1,17 0,80
1995 36.200 1,59 1,26
1996 1,17
*
Bron: DTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.** Bron: Huurenquête, CBS, 1993-1996.
29,2 17,4 17,1 16,4
gespecificeerd voor de toename van de totale huuropbrengst als gevolg van woning-verbeteringen. De cases met.de waarden 0,1 % tot en met 0,8% in de OTB-enquête zijn daarom beschouwd als de groep die de toename van de totale huuropbrengst voor ogen had1
• Na uitsluiting van deze cases bedraagt de gemiddelde procentuele stijging van de kale huur 16,7%, welke waarde in dezelfde orde van grootte ligt als de cijfers uit de CBS-huurenquête.
Huurverhoging in verband met harmonisatie-ineens
Uit de OTB-enquête kan worden afgeleid dat de harmonisatie-ineens beduidend is toegenomen in de periode 1993-1995, zowel absoluut als relatief, dat wil zeggen als aandeel in de totale woningvoorraad (zie tabel 2.22). Ook de CBS-huurenquête weerspiegelt de relatieve toename van de harmonisatie-ineens in de periode 1993-1995. Voor 1996 lijkt zich een stabilisatie in het niveau voor te doen op grond van de gegevens van de CBS-huurenquête (voor dat jaar zijn geen gegevens uit de OTB-enquête beschikbaar).
De CBS-huurenquête levert informatie over de gemiddelde procentuele kale huurstij-ging indien er sprake is van harmonisatie-ineens. Daaruit blijkt, dat de waarde voor het jaar 1993 (29,2%) nogal afwijkt van die van de overige jaren. Voor de jaren 1994 tot en met 1996 is het cijfer echter tamelijk stabiel (16% tot 17%).
1 De Wildt en Neele (1996) hebben met de CBS-huurenquête berekend dat de totale huurop
-brengst van sociale verhuurders als gevolg van woningverbeteringen stijgt met 0,3%. De gemiddelde procentuele toename van de groep corporaties met waarden tot en met 0,8% in de
3
PERIODE 1996-2000
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden de verwachte ontwikkelingen op basis van de plannen/in-zichten van corporaties weergegeven in de periode 1996 tot en met 2000. Deze plannen/inzichten kunnen worden ontleend aan de OTB-enquête.
In het kader van de nieuwbouw zijn per jaar kwantitatieve gegevens beschikbaar (zie paragraaf 3.2). Daarnaast kan voor de desinvesteringen (sloop en verkoop), de investeringen (verbetering, nieuwbouw, aankoop) en aspecten van het huurprijsbeleid kwalitatieve informatie aan de OTB-enquête worden ontleend (zie paragraaf 3.3). Wat betreft het huurprijsbeleid is de huurstijging, de huurdifferentiatie en harmonisa-tie-ineens van belang. Bij de corporaties die een toename van de harmonisaharmonisa-tie-ineens en de gedifferentieerde huurstijging voorzagen, is tevens informatie beschikbaar inzake de factoren die de toename beïnvloeden. Ook die informatie wordt in paragraaf 3.3 beschreven.
In de OTB-enquête heeft men op kwantitatieve wijze aangegeven hoe de omvang van de woningvoorraad zich naar verwachting zal gaan ontwikkelen in de periode 1996-2000. Die gegevens worden in paragraaf 4.4 gepresenteerd. Daarnaast worden daar de verklarende motieven aangeduid die de ontwikkelingsrichting van de
woning-voorraad beïnvloeden. .
Op grond van de beschikbare informatie uit de OTB-enquête kan een kwantitatieve indicatie worden opgesteld over de verwachte ontwikkeling van de investeringen (nieuwbouw en aankoop) en de desinvesteringen (sloop+verkoop). Die informatie verhoudt zich op een bepaalde wijze tot de informatie in het kader van het Prognose-instrument sociale huursector en de plannen in het kader van het Nationaal Program-ma Volkshuisvesting (NPV). Een en ander wordt in paragraaf 3.5 besproken.
3.2 Nieuwbouw van huurwoningen
In tabel 3.1 is de informatie opgenomen over de verwachte ontwikkeling van de omvang van de nieuwbouw van huurwoningen (welke woningen aan het bezit van de corporatie worden toegevoegd). Ten tijde van het onderzoek voorzag men een
aanhoudende groei van de nieuwbouw van huurwoningen tot en met 1997, een zekere stabilisatie in 1998 ten opzichte van 1997 en daarna een aanhoudende daling in de jaren 1999 en 2000. Gemiddeld genomen verwachtte men voor de periode 1996-2000 circa 31.000 nieuwe huurwoningen per jaar, hetgeen hoger is dan het in 1995 gerealiseerde niveau van 26.000 woningen.
3.3 Kwalitatieve ontwikkeling desinvesteringen (sloop, verkoop), investeringen (verbetering, nieuwbouw aankoop) en huurprijsbeleid
Voor de (des)investeringen en aspecten van het huurprijsbeleid is ook kwalitatieve infonnatie beschikbaar over de verwachte ontwikkelingsrichting in de periode 1996-2000 (ten opzichte van 1995). Wat betreft de nieuwbouw spitst die infonnatie zich toe op de ontwikkeling naar prijsklasse en voor de overige gegevens is de ontwikke-ling per bouwjaarklasse aangegeven. Voor de verwachte ontwikkeontwikke-ling van de harmonisatie-ineens en de gedifferentieerde huurstijging is een totaalcijfer beschik-baar (niet uitgesplitst naar bouwperiode). Ook is er infonnatie voorhanden over de verwachte ontwikkeling van het niveau van de huurstijging. De genoemde gegevens zijn in tabel 3.2 opgenomen (het cijfennateriaal over de verwachte huurstijging staat in tabel 3.3).
De percentages in tabel 3.2 staan voor het aandeel (van de woningvoorraad van) corporaties met een identiek antwoord, dat wil zeggen een toename of afname van een bepaalde ontwikkeling. Daarbij zijn enerzijds de antwoorden 'sterke toename' en 'toename' en anderzijds de antwoorden 'sterke afname' en 'afname' samengenomen. Het cijfer is berekend op het totaal van de woningvoorraad, dus inclusief de ontbrekende waarden. In bijlage 3 zijn de in tabel 3.3 weergegeven ontwikkelingen meer gedetailleerd in beeld gebracht.
Bij de sloop overheerst per saldo het beeld van een verwachte toename in de jaren 1996-2000. Dit -komt sterk naar voren bij de bouwjaarklasse 1945-1970, terwijl in deze bouwjaarklasse anno 1995 al de meeste sloop plaats vond.
Tabel3.1 Programma totale nieuwbouw .van huurwoningen van corporaties, absoluut maal 1.000, 1995-2000 1995 27* 1996 31 1997 35 1998 35 1999 29 2000 25
*
Gerealiseerde bouwprogramma.Tabel3.2 (Des)investeringen en aspecten van het huurprijsbeleid van corpora-ties, absoluut (1995), percentage toename en percentage afname (1996 tot en met 2000 ten opzichte van 1995, gewogen naar de om-vang van de woningvoorraad)
1996-2000 (t.o.v. 1995) % corporaties met Desinvesteringen Sloop w.v. gebouwd: voor 1945 van 1945-1970 in 1970 of later Verkoop w.v. gebouwd: voor 1945 van 1945-1970 in 1970 of later Investeringen Ingrijpende verbeteringen w . v. gebouwd: voor 1945 van 1945-1970 in 1970 of later Nieuwbouw w.v.: goedkoop' middelduur"" duur""" Aankoop .... w.v. gebouwd: voor 1945 van 1945-1970 in 1970 of later Huurprijsbeleid Harmonisatie-ineens Gedifferentieerde huurstijging 1995 abs. 3.800 800 2.800 200 9.200 300 2.600 6.300 31.800 2.800 21.800 7.200 27.200 20.700 5.600 900 10.300 1.300 3.700 5.300 36.200 toename 34,3 38,7 4,7 19,3 47,9 66,1 10,0 27,7 24,4 27,2 47,5 24,5 0,8 6,5 4,7 37,0 27,3
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996.
*
stichtingskosten inclusief BTW tot f 159.000,- in 1995.**
stichtingskosten inclusief BTW vanf 159.000,- tot f 227.000,- in 1995.***
stichtingskosten inclusief BTW vanf 227.000,- en meer in 1995.afname 5,2 4,5 4,8 1,8 4,3 3,5 15,3 13,4 8,9 32,4 16,1 13,4 7,3 5,0 6,9 17,1 16,6
Tabel3.3 Schatting gemiddelde jaarlijkse huurstijging van corporaties'" in de periode 1996 tot en met 2000, gewogen naar de omvang van de woningvoorraad, percentage 0-2% 0,8 2-3% 21,7 3-4% 69,9 4-5% 7,3 5-6% 0,0 Ontbrekende waarde 0,2 Totaal 100,0
>I< inclusief effecten van harmonisatie-ineens en verbetering.
Bron: OTB-enquête Investeringen en desinvesteringen in huurwoningen van corporaties, 1996
Het materiaal laat in sterke mate zien dat er per saldo een toename van de verkoop in de periode 1996-2000 kan worden verwacht. Dit beeld komt in elke bouwjaarldas-se naar voren, doch met name in de bouwjaarldasbouwjaarldas-se 1970 en later. Circa 66% van de corporaties voorziet een toename van de verkoop in de bouwjaarldasse 1970 en later. De bouwjaarldasse 1970 en later is ook de bouwjaarldasse waarop de meeste verkopen betrekking hadden in 1995.
Tevens kan per saldo een toename van het aantal ingrijpend te verbeteren woningen worden verwacht. Dit geldt waarschijnlijk echter niet voor de vooroorlogse voorraad·
(het aandeel afname is hier omvangrijker dan het aandeel toename). Dit gegeven kan tegen de achtergrond worden geplaatst van het feit dat veel vooroorlogse woningen reeds verbeterd zijn. Het is kenmerkend voor de ingrijpende verbeteringen dat - ondanks het grotere gewicht van de toename - ernaast een toename ook een afname van enige betekenis is.
Wat betreft de nieuwbouw naar prijs doet zich naar verwachting een verschuiving voor van goedkoop naar duur(der). Per saldo kan waarschijnlijk vooral een toename in de middeldure huursector (stichtingskosten
f
159.000,- tot 227.000,- in 1995) worden verwacht. Het cijfer voor toename in deze sector is relatief hoog (48%), terwijl dit niveau voor afname veel lager is (16%). Ook voorde dure huursector (stichtingskostenf
227.000,- en meer in 1995) is het aandeel met toename (25%) groter dan het aandeel met afname (13%). Dat geldt echter niet voor de goedkope huurwoningen (stichtingskosten totf
159.000,- in 1995). Het cijfer voor toename is hier 27 %, terwijl het niveau voor afname 32 % is.Op basis van de beschikbare gegevens van de aankopen kan per saldo stabiliteit worden verondersteld. Men voorziet nauwelijks enige dynamiek. Er is sprake van een laag niveau voor toename en een laag niveau voor afname.
In tabel b3.5 in bijlage 3 is de ontwikkeling van de aankoop met nog meer detail in beeld gebracht. De meeste corporaties geven aan dat de omvang van de aankopen
ontwikkeling niet eenduidig is. Een dergelijke antwoordcategorie is in de enquête opgenomen om respondenten in staat te stellen te antwoorden indien de ontwikkeling niet betrekking heeft op een aanhoudende stijging of een aanhoudende daling. Deze corporaties zullen derhalve rekening houden met jaarlijkse fluctuaties. Het lijkt aannemelijk te veronderstellen, dat de corporaties die aangeven dat de ontwikkeling niet eenduidig is, eveneens geen grote dynamiek kunnen veroorzaken.
In de OTB-enquête is een vraag opgenomen over de gemiddelde jaarlijkse huurstij-ging in de jaren 1996 tot en met 2000. De enquêtevraag was dusdanig gesteld, dat ook eventuele effecten in verband met harmonisatie-ineens en verbetering in de beschouwing dienden te worden betrokken. De gegevens zijn opgenomen in tabel 3.3. Daaruit blijkt, dat voor circa 70% van de woningvoorraad de huurstijging in de jaren 1996-2000 naar verwachting tussen de 3% en 4% ligt. Voor ruim 20% van de voorraad zal dit aandeel waarschijnlijk nog lager zijn (tussen 2 % en 3 %). Het valt op dat een verwachte jaarlijkse huurstijging van 4 % en meer nauwelijks voorkomt (circa 8%).
Er kan een toename van harmonisatie-ineens worden verwacht (36% verwacht een toename en 19 % een afname). Hetzelfde geldt voor de gedifferentieerde huurstijging (31 % verwacht een toename en 17% een afname, zie tabel 3.2). Aan de verwachte ontwikkeling van de harmonisatie-ineens en de gediffereritieerde huurstijging valt op dat een substantieel deel ook een afname verwacht (bij sloop en verkoop is dat bijvoorbeeld niet het geval).
De redenen die men voor de verwachte toename van de harmonisatie-ineens opgeeft, staan in tabel 3.4. In tabel 3.5 staan de redenen voor de verwachte toename van de gedifferentieerde huurstijging.
Tabel3.4 Redenen die samenhangen met de toename van de harmonisatie-ineens bij corporaties in de periode 1996-2000 (ten opzichte van 1995), gewogen naar de omvang van de woningvoorraad van corpo-raties die een toename van harmonisatie-ineens voorzien, multi-respons, percentage
%
- Woningen zijn te goedkoop in verhouding tot de kwaliteit 81,1
- Extra huurinkomsten uit deze woningen dienen ter compensatie van lagere huurstijging 65,7 bij andere woningen
- Hogere huur haalbaar ronder verhuurproblemen 53,2
- Woningen passend maken voor andere doelgroep 25,2
- Financiële positie maakt hogere huur-nodig 16,5
- Financiering nieuwbouw 15,0
- Reservering voor niet-gesubsidieerd onderhoud 5,8
