Hoe vrij is uw eigendom?: De registratie van publiekrechtelijke beperkingen

E. Dolle / G.A.M. Fenten (red)

Hoe vrij is uw eigendom?

ORIËNTATIE OP

PLANOLOGISCHE EN JURIDISCHE GEODESIE

12

De reeks verschijnt onder verantwoordelijkheid van: Sectie Planologische en Juridische Geodesie Faculteit der Geodesie

Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft telefoon: 015 - 2785094

- - - .

-Hoe vrij is uw eigendom?

De registratie van publiekrechtelijke beperkingen

Verslag van de studieochtend "Hoe vrij is uw eigendom?" op 9 april 1997,

georganiseerd door Vereniging voor Geografische informatie en

Vastgoedin-formatie (VGVI) i.s.m. het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke

Ordening en Milieubeheer (VROM)

E. Dolle en G.A.M. Fenten (red)

(Ministerie van Volkshuisvesting,

Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer)

J. de Jong (TU Delft)

E. Postmus (Koninklijke Notariële Broederschap)

Z. Klaasse (Kadaster)

R.B.M. ten Kroode (Vereniging Nederlandse Gemeenten)

De reeks Oriëntatie op Planologische en Juridische Geodesie wordt uitgegeven door:

Delftse Universitaire Pers Mekelweg 4

2628 CD Delft

telefoon:015 - 2783254 fax: 015 - 2781661

De studieochtend is georganiseerd door de Vereniging voor Geografische informatie en Vastgoedinformatie (VGVI) i.s.m. het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM).

Vormgeving voorpagina: Axe/ Smits

CIP-GEGEVENS VAN DE KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Dolle, E. en G.A.M. Fenten (red)

Hoe vrij is uw eigendom? / E.Dolle en G.A.M. Fenten (red); [met medew.van] J. de Jong ... [et al.] - Delft: Delftse Universitaire Pers. 11I

-(Oriëntatie op planologische en juridische geodesie ; 12)

Hoe vrij is uw eigendom?; verslag van de studieochtend "Hoe vrij is uw eigen-dom?"op 9 april 1997 tijdens IT/Overheid '97, georganiseerd door de Vereniging voor Geografische informatie en Vastgoedinformatie (VGVI) i.s.m. het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM). - Met lit. opg.

ISBN 90-407-1521-1 NUGI693

Trefw.: onroerend goed / registratie; publiekrechtelijke beperkingen

Copyright e 1997 by TU Delft

No part of this book may be reproduced in any form by print , photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.

Voorwoord

Allange tijd wordt er gesproken over de noodzaak tot een wettelijke regeling voor de registratie van publiekrechtelijke beperkingen. Een publiekrechtelijke beperking is een overheidsbeschikking die een last legt op een onroerende zaak en door haar kwalitatieve karakter daarmee verbonden is. Voorbeelden hiervan zijn een aanwijzing tot beschermd monument, een plicht tot het gedogen van een geluidsmeting of de plicht tot het betalen van landinrichtingsrente.

Na een lange voorgeschiedenis heeft de Staatssecretaris van VROM, de coördinerend bewindspersoon voorde vastgoedinforma tie voorziening, in

1996het

startsein gegeven voor het project om te komen tot een wettelijke regeling voor de registratie van publiekrechtelijke beperkingen. Vanaf

1

juli

1996

is in de projectgroep gewerkt aan de ontwerp-wettelijke regeling. Op dit moment, halverwege

1997,

worden de contouren van het regis tra tiestelsel getoetst bij de betrokken partijen, waarbij uitvoerbaarheid, draagvlak en de kosten van de regeling centraal staan.

Één van de redenen voor de Vereniging voor Geografische informatie en Vastgoedinformatie (VGVI), om samen met het ministerie van VROM, een studieochtend te organiseren op

9

april

1997

tijdens IT-Overheid

'97,

was dat gebleken is dat het project een betere kenbaarheid goed kan gebruiken. Voor veel bestuursorganen leeft de registratie van publiekrechtelijke beperkingen nog niet. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de lage deelname aan de ministeriële regeling, die geldt als voorbereiding op de wettelijke regeling. Dit boekje richt zich voor een belangrijk deel op de gevolgen van de registratie van publiekrechtelijke beperkingen bij gemeenten. Het is echter ook van belang voor de rijks- en provinciale overheid en voor de waterschappen, ook opleggers van publiekrechtelijke beperkingen. Omdat de belangrijkste doelstelling van het project het toegankelijk maken van informatie over publiekrechtelijke beperkingen voor de burger is, zal ook aan dit onderwerp ruim aandacht worden besteed.

Deze uitgave is een, op enkele punten aangevuld, verslag van de door de inleiders op

9

april

1997

gesproken tekst. Een korte nabeschouwing is toegevoegd.

Den Haag, juli 1997 ir

E.

Dolle

drs G.Ä.M. Fenten

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .. .... . . .... . . .. . . ... ... . ... ... 1

1.1 Inleiding 1

1.2 Publiekrechtel ijke beperkingen . ... . . .. . ... . . . ... . . .. 1

1.3 Voorgeschieden is 2

1.4 Uitgangspunten wettelijke regeling 3

1.5 Verdere totstand kom ing van de wettelijke regeling 6 2. DE NOTARIS EN DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSTOESTAND . . . . ... 9

2. 1 Inleiding 9

2.2 De rol van de notaris 9

2.3 De rolvanhet Kadaster 12

2.4 Kenbaarheidvan beperkingen op de eigendom 13

2.5 De toekomst .... . .. . . ... . . . ... .. .. 15 3. HET KADASTER EN DE REGISTRATIE VAN PUBLIEKRECHTELIJKE BEPER

-KINGEN 17

3.1 Inleidi ng 17

3.2 Kadastraleregistratie . . ... . . . ... . . .. ... 17 3.3 Nu alregistreerthet Kadaster publiekrechtelijke beperkingen 18 3.4 Het registreren van publiekrechtelijke beperkinge n . . .. . ... .. . . .. 20

4. OMWILLE VAN HET MAATSCHAPPELIJK VERKEER 25

4.1 Inleidi ng 25

4.2 Fysieke eigenschappenvan vastgoed . . . .. 26 4.3 Informatie ontsluiten voor de vastgoedmarkt... . . . .. . . .. ... 27

4.4 Gemeentel ijke besluiten 28

4.5 Ontsluit ing vangemeentelijke registraties . . . . .. .. . . .. . . .. 30

4.6 Vraagstu kken 36

4.7 Visie gemeentelijke specialisten en VNG ... . . .... . . ... . .. 38

5. DISCUSSIE OVER DE VOORGESTELDE REGISTRATIE 41

5.1 Inleiding 41

5.2 Van uitgangspunten naar wettelijke regeling . ... . . .. . . ... 42

5.3 Onderzoek 45

BIJLAGEN . . . .. . . ... . . .... .... .. 49 Bijlage A: Lijst met publiekrechtelijke beperkingen 51

=-

- - - - ~ - - - - -

-1.

INLEIDING

mw. prof.mr J. de Jong1

1.1

Inleiding

De registratie van publiekrechtelijke beperkingen is al jaren een onderwerp van discussie in vastgoedinformatie-kringen. In de komende hoofdstukken zal,vanuit het perspectief van een drietal betrokken partijen, notariaat, Kadaster en VNG het belang van een wettelijke regeling voor de registratie van publiekrechtelijke beperkingen worden toegelicht. In deze inleiding zullen vooral de achtergronden worden geschetst van de geschiedenis rond de publiekrechtelijke beperkingen en zal kort worden aangegeven wat de ontwerp-wettelijke regeling zal omvatten en hoe deze tot stand zal komen.

1.2

Publiekrechtelijke beperkingen

Publiekrechtelijke beperkingen kunnen omschreven worden als die beperkingen, die middels een overheidsbeschikking een last leggen op een onroerende zaak en door hun kwalitatieve karakter daarmee verbonden zijn. In het algemeen is er sprake van een beschikking van de overheid, maar in enkele gevallen kan het ook zijndat de last is opgelegd via een wettelijke regeling,dus een algemeen geldende regeling. Echter de meeste beperkingen ontstaan door een specifiek besluit van een bestuursorgaan. Voorbeelden zijn een aanschrijving ingevolge de Woningwet, een onteigeningsbesluit en een aanwijzing tot beschermd stads- of dorpsqezichté.

Het is noodzakelijk om deze beperkingen nauwkeurig en het liefst allemaal te registreren. Het primaire doel van een registratie is bij te dragen aan de rechtszekerheid bij het rechtsverkeer in onroerende zaken.Potentiële kopers van een huis willen graag weten welke lasten op de onroerende zaak aanwezig zijn. Een ander belangrijk doel van registratie van publiekrechtelijke beperkingen ligt in de bestuurlijke informatievoorziening. Het kan voor de uitvoering van overheidsbe-leid, en met name voor het beleid van gemeenten,nodigzijn om een betrouwbaar

inzicht te krijgen in het totaal van de lasten die op een onroerende zaak zijn

2

Hoogleraar onroerend-goedrecht aan de Faculteit der Geodesie van de Technische Universiteit Delft De volledige lijst, waar in het kader van de ontwerpregeling over gesproken wordt,is opgenomen in bijlage A van deze uitgave

HOE VRIJ IS UW EIGENDOM?

gelegd. Daarnaast kunnen bestuursorganen ook behoefte hebben om te beschikken over geaggregeerde gegevens met betrekking tot de publiekrechtelijke rechtstoestand in een bepaald gebied. De registratie van publiekrechtelijke

beperkingen draagt dus bij aan twee doelen.

1.3

Voorgeschiedenis

AI in de jaren zeventig is over de wenselijkheid van de registratie van publiekrech-telijke beperkingen in een preadvies, uitgebracht door de vereniging van Bouwrechté, iets gezegd. Dit onderwerp is eind jaren tachtig ook in de Tweede Kamer aan de orde geweest, daar waar het ging over de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en de Kadasterwet. Uit dat traject zijn ook de nog veel te citeren rapporten van de RAVI (Voorlopige raad voor vastgoedinformatie) voortgekomen. De RAVI heeft de mogelijkheden voor registratie van publiekrechtelijke beperkingen onderzocht en daar in een drietal rapporten verslag van gedaan4.

Over de adviezen van de Ravi is in 1992 een groot congres georganiseerd5 . Op dit congres heeft de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) toegezegd dat hij zou zorgen voor een operationalisering van de aanbevelingen van de RAVI. Het voorstel van de RAVI hield in dat 65 publiekrechtelijke beperkingen in de kadastrale registratie zouden worden opgenomen en tevens om een brondocumentenregister van besluiten bij de opleggende bestuursorganen, of bij het Kadaster in te stellen. Bestuursorganen die een publiekrechtelijke beperking opleggen (Rijk, Provincies, Waterschappen en Gemeenten) zouden dan zelf een register kunnen instellen, of ervoor kiezen om hun besluiten bij het Kadaster neer te leggen.

Na het congres in 1992 is een pilot-project gestart. Hierin waren zeven publiek-rechtelijke beperkingen, die opgelegd werden door verschillende bestuursorganen, betrokken. De conclusie van het pilot-project was dat het voorgestelde comple

-mentaire registratiestelsel technisch mogelijk was, maar dat over bestuurlijke,

juridische en financiële gevolgen nadere afspraken zouden moeten worden gemaakt. Daar deze onderwerpen vrij gevoelig lagen heeft het lang geduurd voordat er overeenstemming werd bereikt. Bestuurlijk overleg tussen Kadaster,

VNG en de Staatssecretaris heeft begin 1996 geleid tot een gezamenlijk projectvoorstel van Kadaster en VNG. In dit projectvoorstel werden de hoofdlijnen

3

4

5

Kleijn, van Velten e.a. - Bescherming van kopers van woningen, preadviezen (gecombineerd) van de Vereniging van Bouwrecht en de Koninklijke Notariële Broederschap, 1985

RAVI voorlopige Raad voor Vastgoedinformatie - De Kenbaarheid van de publiekrechtelijke rechtstoestand (1988), Wat niet weet maar toch deert (1990),De lijst tegen het licht gehouden (1991)

RAVI Voorlopige Raad voor Vastgoedinformatie - Bescherming van de koper van onroerend goed, "wat niet weet maar toch deert", congresproceedings, 1991

INLEIDING

voor een ontwerp wettelijke regeling registratie publiekrechtelijke beperkingen uiteen gezet.

Kadaster en VNG waren het daarnaast ook eens over een tijdelijke regeling. Hierdoor werd het mogelijk om, vooruitlopend op de wettelijke regeling, van een groot aantal publiekrechtelijke beperkingen gegevens in de kadastrale registratie op te nemen. De Staatssecretaris heeft deze mogelijkheid geboden, gebruikmakend van art. 48 Kadasterwet. Door deze ministeriële regeling is de mogelijkheid ontstaan dat een groot aantal beperkingen in de kadastrale registratie kan worden gesignaleerd.

1.4

Uitgangspunten wettelijke regeling

Nadat Kadaster en VNG begin 1996 overeenstemming over de hoofdlijnen van de wettelijke regeling hadden bereikt, is een start gemaakt met de voorbereiding van een wettelijke regeling. Om tot een wetsvoorstel te komen is door VROM een project-organisatie opgezet. Er is een klankbordgroep ingesteld, waarin vertegenwoordigers van alle betrokken organisaties vertegenwoordigd zijn6 . Het is de bedoeling dat in de Klankbordgroep het draagvlak voor de regeling ontstaat. Daarnaast kunnen de leden van de klankbordgroep hun mening over de voorstellen uit de projectgroep geven. Dan is er een projectgroep gevormd, bestaande uit mensen van het ministerie van VROM (RPD/Coördinatie Vastgoedinformatievoorziening en Juridische Zaken), Kadaster, Vereniging Nederlandse Gemeenten en het ministerie van Justitie. Daarbinnen is een werkgroep wetgeving die zich daadwerkelijk met het schrijven van de wetsartikelen bezig zal houden. Tenslotte is er een werkgroep die zich bezighoudt met de implementatie van de wettelijke regeling. Het is namelijk al snel duidelijk geworden dat het relatief eenvoudig is om een wetsvoorstel te schrijven, maar dat het toch wel bepaalde problemen geeft om dat wetsvoorstel ook daadwerkelijk uit te voeren. In deze laatste groep zitten vooral praktisch ingestelde mensen. Tussen de beide werkgroepen zal voortdurend interactie plaatsvinden, waardoor de regeling en de uitvoering ervan op elkaar kunnen worden afgestemd.

6 _{Ministeries van VROM; Landbouw, Natuurbeheer en Visserij; Economische Zaken; Onderwijs} Cultuur en Wetenschappen; Verkeer en Waterstaat; Binnenlandse Zaken, Koninklijke Notariële Broederschap, TU Delft, Vereniging Eigen Huis, stichting Overlegorgaan Ravi, Unie van Waterschappen, Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Interprovinciaal Overleg, Nederlandse Vereniging van Makelaars

HOE VRIJ IS UW EIGENDOM?

r

Klankbordgroep

r

y

Projectgroep

~

I

1

Werkgroep

Werkgroep

wetgeving

implementatie

Afb.1: Organisatieschema project

Bij het opstellen van de wettelijke regeling wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

1. Lijst met publiekrechtelijke beperkingen

De lijst van de RAVI uit 1992, geactualiseerd in 1996 als gevolg van gewijzigde

regelgeving, bevat de publiekrechtelijke beperkingen die zullen worden geregistreerd. Hoewel er soms nog enige discussie is over de vraag welke publiekrechtelijke beperkingen nu in aanmerking moeten komen voor registratie,

blijft dit toch een randvoorwaarde.Er is begin jaren negentig uitvoerig onderzoek naar gedaan. Het kan echter blijken dat bepaalde beperkingen alsnog bij deze lijst moeten worden gevoegd. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan publiekrechtelijke beperkingen van lokale of regionale aard.

2. Besluitenregister

Er zal op twee plaatsen een besluitenregister worden ingesteld. Één bij het Kadaster, waarin de besluiten van Rijk en Provincie zullen worden neergelegd.

Nagegaan zal worden of dat de openbare registers volgens het BW kunnen zijn,

of dat er een apart register voor moet worden ingesteld, zoals dat in de Wet bodembescherming is gebeurd. Het tweede register komt bij de gemeenten, waarin besluiten van de gemeente en de waterschappen worden neergelegd.

3. Gemeentelijk plannenregister

Plannen hebben een belangrijke invloed op de publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerende zaken. Naast het gemeentelijke besluitenregister komt er ook een register voor publiekrechtelijke beperkingen in planvorm bij de gemeente. In ieder geval wordt daarin het bestemmingsplan opgenomen, maar ook bijvoorbeeld het stadsvernieuwingsplan. Er wordt nog verder onderzoek gedaan naar mogelijke

~

-INLEIDING

andere plannen die in het plannenregister kunnen worden opgenomen. Hierbij wordt onder meer gedacht aan de keurbeperkingen die van de waterschappen afkomstig zijn. Met betrekking tot deze plannen is afgesproken dat deze niet altijd hoeven te worden geregistreerd in de kadastrale registratie. De reden hiervoor is dat het vanuit het oogpunt van effectiviteit en efficiency voor de bestuursorganen te ingewikkeld of te veel werk is om in de AKR voor ieder perceel te bepalen, of het binnen een plangebied valt en wat de betekenis daarvan is.

4. Registratie van signaleringsgegevens in de AKR of via een netwerk

Van besluiten die in het besluitenregister zijn opgenomen, zal signalering plaatsvinden in de kadastrale registratie. Nagegaan zal worden in hoeverre dit mogelijk via netwerkverbindingen kan gebeuren.

5. Aanlevering van de signaleringsgegevens door het bestuursorgaan aan het

Kadaster

Het is de bedoeling dat in de wettelijke regeling een verplichting wordt opgenomen waardoor bestuursorganen de signaleringsgegevens aan het Kadaster aanleveren. Het bestuursorgaan haalt deze gegevens uit het besluit. Het gaat dan met name om de aard van de beperking, de vindplaats van het besluit en de basis die het besluit in een wettelijke regeling vindt. Het bestuursorgaan dient verder het kadastraal perceelnummer waar de publiekrechtelijke beperking op rust aan het Kadaster te vermelden. Over de inhoud van de signalering bestaan echter nog geen definitieve afspraken.

6. Aangeven relatie object-perceel

Onderdeel van de besluitvorming tussen Staatssecretaris, Kadaster en VNG vormde het feit dat registratie zal plaats vinden op basis van het kadastraal perceel. Het perceel is nu eenmaal de eenheid van registratie waarop in het algemeen het rechtsverkeer in onroerende zaken is gebaseerd. Bovendien is er op dit moment ook geen andere algemeen gehanteerde geschikte eenheid van registratie van onroerende objecten voorhanden. Zo is er bijvoorbeeld nog steeds geen gebouwenregistratie. Uitgangspunt is dat we een brede registratie van publiekrechtelijke beperkingen willen opzetten. Daarvoor is het nodig dat er een relatie tussen het object en het kadastrale perceel wordt gelegd.

7. Risico-aansprakelijkheid juistheid signaleringsgegevens

Omdat de registratie van publiekrechtelijke beperkingen zich in belangrijke mate richt op het rechtsverkeer in onroerende zaken en dus op burgers en hun adviseurs, is een belangrijk uitgangspunt dat er een zekere mate van aansprakelijkheid moet zijn voor de juistheid van de aangeleverde signaleringsgegevens en van de (juistheid van de) gegevens in het besluit. Door sanctiemaatregelen in te stellen voor verkeerd, onjuist of onvolledig registreren wordt de kwaliteit van de registratie bevorderd en aldus ook de uitvoering door

HOE VRIJ ISuw EIGENDOM?

bestuursorganen van de wettelijke regeling. Een mogelijkheid is om een bestuursorgaan dat niet op tijd een signalering laat aanbrengen zelf de kosten van uitvoering van de publiekrechtelijke beperking te laten betalen.

8. Overgangsproblematiek

De overgangsproblematiek is groot. Op dit moment wordt een aantal publiekrechtelijke beperkingen al via de openbare registers geregistreerd in de AKR. Besloten is dat alle beperkingen zoveel mogelijk onder hetzelfde regime komen. Maar geldt dat dan ook voor de huidige reeds geregistreerde beperkingen? Daarnaast zijn er op dit moment natuurlijk ook al allerlei publiekrechtelijke beperkingen gevestigd die nog niet worden geregistreerd. Gekozen zal moeten worden of deze in één inhaalslag worden meegenomen, of dat pas vanaf een bepaalde datum tot registratie wordt overgegaan.

1.5

Verdere totstandkoming van de wettelijke regeling

Consequenties voor de organisatie

Er is veel aandacht gekomen voor het invoeringstraject van de wettelijke regeling, vooral bij gemeenten. De reden hiervoor is dat bij gemeenten de invoering van de wettelijke regeling grote gevolgen heeft voor de interne organisatie. Het is op dit moment voor veel gemeenten moeilijk om gegevens over publiekrechtelijke beperkingen centraal in de gemeente te ordenen en vervolgens de signaleringsgegevens op papier, diskette of over een netwerk aan het Kadaster te verzenden. Deze gegevens zijn natuurlijk binnen de gemeente wel aanwezig, maar de organisatie is er niet op gericht om de informatie op één centraal punt te verstrekken.

Aansluiting bij de vastgoedbalie

Voor wat betreft de registratie van publiekrechtelijke beperkingen bij gemeenten zou je kunnen zeggen dat dezelfde problematiek ook aanwezig is bij de inrichting van de vastgoedbalie in het kader van het Overheidsloket 2000. In de BIOS-3 nota is door het ministerie van Binnenlandse Zaken voorgesteld om gemeenten een centrale rol te laten vervullen bij het verstrekken van informatie van de overheid. Één van de soorten informatie is vastgoedinformatie. Daar speelt eveneens het probleem dat het lastig is om op één punt binnen een gemeente, de vastgoedbalie, alle informatie die over bepaalde vastgoedobjecten aanwezig is aangeleverd te krijgen.

Optimalisering van de gemeentelijke geo-informatievoorziening

Meer dan bij de start van het project, eind jaren tachtig, zal het accent moeten worden gelegd op de gemeentelijke geo-informatievoorziening in zijn algemeenheid.Het is ook voor bestuursorganen belangrijk om een goed inzicht te

-

~-- - - -- - -

-INLEIDING

hebben in de lasten die op vastgoed aanwezig zijn. Er wordt wel gezegd dat bij besluitvorming over beleid bij gemeenten tachtig procent van de onderwerpen direct of indirect betrekking heeft op vastgoedobjecten. In dit kader moet er dus een mogelijkheid zijn om de kans op het welslagen van het project te vergroten door aandacht te schenken aan de positieve gevolgen voor de opleggende bestuursorganen.Zo hebben zowel de burger als de gemeente er voordeel bij dat de registratie van publiekrechtelijke beperkingen snel tot een goed resultaat leidt. Het is echter wel belangrijk te realiseren dat het schrijven van een wettelijke regeling snel kan gebeuren, maar dat voor de invoering aansluiting zal moeten worden gezocht en rekening moet worden gehouden met andere processen die aan de organisatie van de (gemeentelijke) geo-informatievoorziening raken.

~- - -

-2.

DE NOTARIS EN DE PUBLIEKRECHTELIJKE

RECHTSTOESTAND

mr

E.

Postmus 7m.m. v. mr S.B.J. van Heijst8

2.1

Inleiding

De vrijheid van eigendom kent vele "beperkingen". De kunst is de beperkingen te kennen, en wel op een zodanig moment, dat met de opgedane kennis de juiste beslissing kan worden genomen. Beperkingen vinden hun oorsprong in het civiele of het staats-radministratief recht. Hypotheekrechten, opstal- en erfpachtrechten, maar ook erfdienstbaarheden en mandeligheden zijn te vinden in de openbare registers die de Dienst van het Kadaster en de openbare registers bijhoudt: soms eenvoudig zoals hypotheekrechten, veelal pas na het nodige spit- en graafwerk zoals oudere erfdienstbaarheden.

In het staats- en administratiefrecht is de registratie van publiekrechtelijke beperkingen veelal op volstrekt afwijkende wijze geregeld. In dit hoofdstuk zal ingegaan worden op de karakteristieken van die afwijkende registraties, de rol van de notaris in de zoektocht naar publiekrechtelijke beperkingen ten behoeve van een onroerend goed transactie (verkoop van een registergoedl, en een mogelijke taak die een centrale registratie kan vervullen bij een betere kenbaarheid van publiekrechtelijke beperkingen.

2.2

De rol van de notaris

Een koper van een registergoed kan worden geconfronteerd met beperkingen van velerlei aard. Er kunnen materiële gebreken optreden, zoals een verzakkende fundering, betonrot, of verontreinigde grond. Ook kan er sprake zijn van immateriële beperkingen van privaatrechtelijke aard, zoals de hiervoor al genoemde erfdienstbaarheden. Ook kan in dit kader gedacht worden aan kettingbedingen, die door hun formulering een quasi-zakenrechtelijke werking lijken te hebben. Tenslotte kunnen op het perceel tal van publiekrechtelijke beperkingen rusten, zoals die onder andere voortvloeien uit de Onteigeningswet, de Belemmeringenwet privaatrecht en de Woningwet. De notaris wordt als spil

7 8

Bestuurslid van de Koninklijke Notariële Broederschap en notaris te Hoorn

Wetenschappelijk medewerker van het Notarieel Juridisch Bureau van de Koninklijke Notariële Broederschap

HOE VRIJ IS UW EIGENDOM?

in het rechtsverkeer van registergoederen in toenemende mate geconfronteerd

met de vraag of zulke publiekrechtelijke beperkingen bestaan''. Waarom juist de

notaris?

Zowel de bewijsfunctie van de door een notarisop te maken authentieke akte als

de executoriale kracht van die akte zijn exponenten van de behoefte van het

publiek aan een zo groot mogelijke rechtszekerheid,die de notaris kan bieden.Het

is een behoefte die niet bepaald van recente datum is. De bewijsfunctie is direc t

terug te leiden tot misschien wel de meest bekende (oude) karakteristiek van het notariaat: het schrijverschap. Notaris zou (enigszins vrij vertaald) kunnen worden

omschreven als:hij die schrijft; de schrijver. Met dit schrijven beoogt de notaris

vast te leggen voor later. Dat heeft dus direct betrekking op de bewijsfunctie. In

latere eeuwen is daar nog bijgekomen de toekenning van de zogenoemde

'authenticiteit' aan de notariële akte.Dat wil zeggen dat hetgeen de notaris in de

akte verklaart dwingende bewijskracht jegens een ieder heeft. Zie ook art. 183

en 184 Rv.

Sinds de Franse Revolutie staat de notaris in een bijzondere relatie tot het

openbaar gezag. De Wet op het notarisambt uit 1843(die nog steeds vankracht

is) drukt het in art. 1 aldus uit:

"De notaris is een openbaar ambtenaar, uitsluitend bevoegd om

authentieke akten te verlijden etc. ".

Ten aanzien van het onroerend goed-verkeer heeft de wetgever ruimveertigjaar

geleden de notariële tussenkomst bij de levering van een registergoed wettelijk

voorgeschreven (voorheen art. 671a OBW, thans art. 3:89 lid 1 BW);

"De voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt

door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte,

gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare

registers.

n

Zoals bekend mag worden verondersteld, blijft de notariële tussenkomst niet

beperkt tot de overdracht van onroerende zaken, maar heeft het tevens

betrekking op de vestiging, overdracht en afstand van een beperkt recht op een

zodanig goed, aldus de schakelbepaling art.3:98 BW.

De actieve bemoeienis van de notaris bij de begeleiding van koper en verkoper van

een registergoed steunt niet alleen op de wet. Ook de jurisprudentieheeft de taak

van de notaris in deze behoorlijk aangescherpt10. De Hoge Raad overwoog:

9 Becker • Notarisen kadaster;partners in rechtszekerheid,in : Notariswet,rechtszekerheid ineen

vrije markt, Stichting ter bevordering der Notariële Wetenschap,Amsterdam,1 996

10 Een in dit kader te noemen "standaard arrest"is dat van de zogenaamde Groningsenotaris(HR 20 januari 1989,NJ 198 9, 766 mnt EAAL)

~ - - -

-DE NOTARIS EN -DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSTOESTAND

"Onjuist is vooreerst dat de notaris bij het verlijden van een akte nimmer tot méér is gehouden dan tot een zakelijke toelichting op de inhoud van de akte: de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de notaris beroepshalve is gehouden tot het geven van verdergaande informatie, en met name tot het wijzen op specifieke aan de voorgenomen rechtshandeling verbonden risico's. ( )

De functie van de notaris in het rechtsverkeer brengt immers mee dat hij ambtshalve gehouden is naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. "

De notaris heeft dus een beschermende functie ten behoeve van het ondeskundige publiek, ook wel aangeduid met de Duitse term:

"Belehrungspf licht " . Daarbij ligt het accent dan niet meer bij de formele aspecten van de notariële akte, doch vooral op de inhoud. De zorgplicht van de notaris kan daarbij onder omstandigheden zelfs zover gaan dat die zich tevens uitstrekt tot een zekere zorg voor de belangen van derden, die betrokken zijn bij de door de cliënten van de notaris verlangde ambtsverrichtingen11.

De wetgever is thans reeds jaren voornemens invulling te geven aan de artikelen 2 en 3 van Boek 7 BW, die handelen over de koopovereenkomst. Aan het wetsontwerp nr. 23.095 - dat een rijke historie kent met vele varianten en commentaren - ligt de gedachte ten grondslag dat met name de individuele (als consument te beschouwen) koper bescherming behoeft tegen onbezonnen aangegane koopverplichtingen. In dat kader is onder meer een drie dagen-bedenktijd voor de koper voorgesteld, voordat de overeenkomst definitief is. De verkoper heeft geen recht om in deze periode van bezinning van de verkoop af te zien. Het is de vraag of aan zo'n bedenktijdregeling behoefte is. Sedert 1992 is

in het thans geldende Burgerlijk Wetboek in hoge mate voorzien in de behoefte een evenwicht te creëren tussen de rechten en verplichtingen van de verkoper en de koper. Daarbij past de tussenkomst van de notaris die beide partijen kan en zal belehren. Aldus vindt ook de verkoper daar waar mogelijk bescherming. In dit kader is de logische gedachte geuit de koopovereenkomst pas bindend te doen zijn, als die door een notaris is opgesteld en/of mede ondertekend.

Wat de uitkomst van het politieke debat over dit wetsontwerp ook zal zijn - en over de wenselijkheid of onwenselijkheid van een en ander zal nog menig woord gesproken en geschreven worden - vast staat dat de wetgever ook hier voor de notaris een cruciale rol in het registergoedverkeerziet weggelegd.

HOE VRIJ ISuw EIGENDOM?

2.3

De rol van het Kadaster

Is de notaris de enige die aan koper en verkoper de zo gezochte rechtsbescherming biedt? Bij het lezen van deze vraag zal wellicht de gedachte ontstaan registergoedtransacties te registreren. Dat is bij uitstekeen hulpmiddel voor de notaris waardoor een overdracht van een registergoed vlot en zonder brokken kan verlopen. De Dienst van het kadaster en de openbare registers,

kortweg aangeduid als: "Het Kadaster" is belast met de zorg voor de kadastrale registratie. Zo luidt de aanhef van art. 3 lid 1 van de Kadasterwet immers:

"Mede in het belang van de rechtszekerheid heeft de Dienst ondermeer tot taak:

het houden en bijwerken van de kadastrale registratie en het verstrekken van inlichtingen omtrent gegevens, door de Dienst verkregen in het kader van de vervulling van de hem opgedragen taken ".

Een betrouwbaar register is dan ook van groot belang voor het registergoed-verkeer. Het notariaat is hofleverancier van het Kadaster voor wat betreft de aanlevering van te registreren gegevens met betrekking tot registergoederen, hetzij doordat (een afschrift van of uittreksel uit) een notariële akte wordt aangeboden, hetzij doordat met een notariële verklaring (ex art. 37 Kw) bewijsstukken worden aangeboden12. De inschrijving van feiten in de openbare registers geschiedt door het aanbieden van de daarvoor nodige stukken, waaruit het in te schrijven feit blijkt, aan de bewaarder van de openbare registers, waarna deze tot inschrijving overgaat.

Daarbij is een kenmerk van het handelen van de bewaarder diens lijdelijkheid, zoals dat in art. 3: 17 t/rn 3:20 BW tot uitdrukking komt. Die lijdelijkheid betekent dat de bewaarder in beginsel verplicht is tot inschrijving van de hem aangeboden stukken over te gaan, tenzij deze stukken niet voldoen aan een aantal formele wettelijke eisen of niet volledig zijn. Niet onomstreden is of de bewaarder zelfstandig een onderzoek mag doen naar het werkelijk intreden van het beoogde rechtsgevolg. De heer W. Louwman, één van de bewaarders in Nederland, is begrijpelijkerwijs vanuit zijn positie, een groot voorstander van een dergelijk onderzoeksrecht13.

Toch past hier enige terughoudendheid. Allereerst vindt de heer Louwman art.

3: 19 lid 4 BW op zijn weg. In de Parlementaire Geschiedenis is uitdrukkelijk aan de orde gesteld dat uit de bepaling van art. 3: 19 lid 4 BW niet moet worden afgeleid dat de bewaarder een onderzoeksplicht heeft of dat hij zelfs bevoegd zou zijn de inschrijving van in art. 3: 19 lid 4 BW bedoelde gevallen te weigeren.

12

13

Ravi, overlegorgaan voor vastgoedinformatie - Perceel en rechtspersoon gerelateerd,Amersfoort, 1996 (pag. 7)

W. Louwman - Wanneer de bewaarder niet lijdelijk is, in: Juridische Berichten voor het Notariaat (JBN), januari 1997

~_ -

---DE NOTARIS EN ---DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSTOESTAND

De openbare registers worden bovendien gekenschetst door het zogenaamde negatieve stelsel, hoewel met de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek in 1992 en de Kadasterwet de scherpste kantjes daarvan afgeslepen zijn. Één belangrijk kenmerk van het negatieve stelsel is dat de registers alleen maar met zekerheid uitwijzen dat degene die in de registers als rec ht hebbende te boek staat, zijn recht niet kan hebben verloren door een rechtshandeling, waarvoor

insc hrijv ing in de openbare registers een constitutief vereiste is.

Zo blijktuitdrukkelijk uit de Parlementaire Geschiedenis bijde totstandkoming van Boek 3 BW (blz.1070) dat de bewaarder niet bevoegd is, laat staan verplicht, om te onderzoeken of degene die de stukken aanbiedt daartoe jegens de rechthebbende wel bevoegd is. Blijkt dat de door de Kadasterwet voorgeschreven vermeldingen van kenmerken met betrekking tot het registergoed niet correct in het ter inschrijving aangeboden stuk zijn vermeld, dan mag de bewaarder de inschrijving zelf niet weigeren, maar zal hij de bijwerking van de kadastrale registratiebeperken. Namelijk in die zin dat hij van zijn bevoegdheid van art. 3: 19 lid 4 BW gebruik zal kunnen maken (de aanbieder en andere belanghebbenden daarop opmerkzaam maken) en zal hij op grond van art. 59 Kween verzoek om rectificatie kunnen doen uitgaan.

2.4

Kenbaarheid van beperkingen op de eigendom

Zoals gezegd wordt een eigenaar/koper van een registergoed geconfronteerd met een veelheid van beperkingen van diverse aard. Waar kan hij deze beperkingen vinden?

Voor wat betreft de privaatrechtelijke beperkingen (beperkte rechten, erfdienstbaarheden, mandeligheden, maar ook kwalitatieve bedingen) bieden de openbare registers een betrouwbare, en een door het bestaan van het Kadasternetwerk, voor de notaris eenvoudig te ontsluiten bron.

Bij de publiekrechtelijke beperkingen ligt het minder eenvoudig. De registratie hiervan vertoont een chaotisch en versnipperd beeld. Tot voor kort was er geen coördinerende administratieve regeling op het gebied van de ruimtelijke ordening, ondanks het bestaan sinds 1962 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Dat is immers een overkoepelende wet die ziet op beleidsinstrumenten ter regeling van bestemming, inrichting en beheer van onroerend goed. De daaronder liggende

wettelijke regelingen, zoals op het gebied van de volkshuisvesting, landbouw,

natuurbeheer, milieubeheer, waterhuishouding, bevatten veelal fragmentarische en veelal niet op elkaar afgestemde regelingen. Verschillende beheersregelingen met van elkaar afwijkende doeleinden betreffen veelal één en hetzelfde object, met alle risico's van onderlinge tegenstrijdigheid van dien.

Een relatief klein gedeelte van de publiekrechtelijke beperkingen is terug te vinden in de openbare registers. Sinds jaar en dag is daarin een beperkt aantal

HOE VRIJ IS UW EIGENDOM ?

beperkingenopgenomen, bijvoorbeeld op grond van deMonumentenwet(art 6 lid 4). Een stapin de goede richting, ware het niet dat in geen van deze, of hierna nog te noemen wettelijke regelingen, de inschrijv ing in de openbare registers verplicht is, laat staan een voor de totstandkoming voorgesc hreve n constitutief vereiste is voor de werking van de beperkingtegenover de eigenaa r respectievelijk derden. Diverse wettelijke regelingen bieden de mogelijkheid van pub lic at ie in de openbare registers. Zijbevatten veelalzodanige for m ulerin gendat erva n uitgegaan wordt datinsc hri jvi ng ook daadwerkelijk zalgeschiede n, maar een verplichtingtot insch rijvi ng is niet expliciet opgenomen. Bovendien ont bree kt een termijn waarbinnen inschrijvin g dient plaatste hebben.Dit heeft tot gevo lg dateen koper bij raadpleging van de openbare registers, indien hij geen aantek ening van publiekrechtelijke beperkingen aantreft, er nooit van uit kan(enmag) gaan dater geen publiekrechtelijke beperkingen met betrekking tothetregist ergoed bestaa n . Aldus voegt de -mogelijkhe id van - publica tie in de openbare regist er sniet s toe aan de rec ht szekerheid die een burger behoeft in het rechts ve rkee r. De gehele door de Wet Ruimtelijke Ordening bestreken mate rie met betrekking tot de bestemming en gebruiks(on-)mogelijkheden van een percee l, treftmen derh alve niet volledig aan in de openbare registersvan het Kadaste r. Men zaldezesteeds moeten nagaan in door publiekrechtelijke organen als gemeenten, prov inc ies en waterschappen bij te houden registers. In eerste inst anti e zaleen gemee nte lijk register een goed inzic ht biedenin bestaande mogelijkheden en beper kingen, maar het zou verkeerd zijn met raadpleging daarvan te volsta an. Allerlei elders gepubliceerde publiekrechtel ijke beperkingen kunnen tev ens afb reuk doen aan bijvoorbeeld de bebouwingsmogelijkheden die eenbestem m ingsplan in beginsel biedt.Daarbij kan gedacht kan worden aan bijvoorbee ldprov inciale verordeningen en de Natuurbeschermingswet.

Het voorgaande roept de vraag op voor wiens risico dergelijke -slec ht kenbare -bestaande publiekrechtelijke beperkingen komen.Volgens de heer sende leer in literatuur en juri sprudent ie komen deze in beginsel voor rek enin g van de koper! Opmerkelijk is dat blijkbaar geen rolvan betekenis speelt hetfeit datde eigenaar-vervreemder altijd op de hoogte is van de publiekrechte lijke beperkingen, omdat iedere overheid verplicht is de 'betrokkene' van een beperk ing rechtst reeksop de hoogte te stellen. Desondanks rust op deze eigenaar-ve rv ree m de r geen mededelingsplicht als bedoeld in art. 7: 15 BW. Dekoperheeftdus alle reden de speurtocht naar deze beperkingen steeds te ondernemen. In het licht van de hiervoor door wetgever en jurisp rudentie aan de not aris toegedichtte rol bij registergoedtransacties is het goed voorste lbaar dat de koper aan de notaris opdrac ht geeft dit voor hem uit te zoeken. Een enkellich t puntjein dit duister is toch nog wel te bespeuren.

Dat het risico niet steeds voor de koper is, blijkt bijvoorbee ld uit de bijzon dere positie die een gemeente inneemt als zij overgaat tot uitgifte van grond. Wat betreftde juridi sche status van het uit te geven terrein -en in het bijzond er met

~

-DE NOTARIS EN -DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSTOESTAND

betrekking tot de (on-)mogelijkheid van bebouwing en gebruik voortvloeiend uit publiekrechtelijke regelingen - heeft de gemeente een grote informatievoorsprong, die haar noodzaakt tot een vergaande spreekplicht. Dit past ook bij de bijzondere zorgplicht die de gemeente als overheidslichaam jegens haar burgers heeft te betrachten en sluit tevens aan bijde privaatrechtelijkebepaling van art. 7:15 BW.

2.5

De toekomst

Gelukkig is de toekomst niet zo somber als uit het voorgaande wel geconcludeerd zou kunnen worden. Bijhet ministerie van VROM is een wetsvoorstel Registratie

publiekrechtelijke beperkingen in voorbereiding.

Daaraan voorgaande is op 1 september 1996 een Tijdelijke Regeling registratie publiekrechtelijke beperkingen in werking getreden. Deze voorziet in de mogelijkheid van aantekening in de kadastrale registratie van een groot aantal publiekrechtelijke beperkingen, waaronder een aantal beperkingen voortvloeiend uit de Onteigeningswet, gemeentewet, Wet geluidhinder, Waterstaatswet. Deze regeling is tot stand gekomen nadat de Voorlopige Raad voor Vastgoedinformatie (RAVI) reeds in 1990 adviseerde 65 publiekrechtelijke

beperkingen via de openbare registers van het Kadaster te signaleren. Het wetsvoorstel heeft de volgende doelstellingen:

a. één registratiesysteem de geautomatiseerde kadastrale registratie (AKR) -waarin de aard van de opgelegde publiekrechtelijke beperkingen en de plaats waar het brondocument zich bevindt, zijn aangetekend;

b. instanties die publiekrechtelijke beperkingen oplegden, houden een openbaar registerbij van brondocumenten;

c. de registratie moet dicht bij de burger kunnen worden geraadpleegd, bijvoorbeeld gelijk met de openbare gemeentelijke registraties.Daartoe is de gemeentelijke kadastrale balie van groot belang.

Niet goed begrijpelijk is hoe - binnen deze doelstellingen - de inschrijving in de openbare regist ers van de Kadaster nog steeds niet als een verplichting wordt opgelegd, en evenmin dat geen termijn wordt gesteld waarbinnen zulks uiterlijk dient te geschieden. Het is voor de burger die-eenvoudig - kennis wil nemen van alle beperkingen ten aanzien van zijn registergoed van groot belang de zekerheid te hebben door één inzage in de openbare registers een volledig beeld te hebben verkregen (zie de hiervoor gemelde doelstelling sub c. bij het wetsvoorstel). Samenvattend kan gesteld worden dat de huidige regeling van de publiekrechtelijkebeperkingen vanuit het oogpunt van de betrokken burger bezien, niet optimaal is.De koper van een registergoed is gebonden aan publiekrechtelijke beperkingen, ook al kende hij deze ten tijde van het sluiten van de koop niet. De notariële tussenkomst maakt daarbij geen verschil. De kans evenwel dat door

HOE VRIJ /S UW EIGENDOM?

nazoekingen van de notaris publiekrechtelijke beperkingen aan het licht komen,

ook al zijn deze niet in de openbare registers ingeschreven, is aanmerkelijk groter. Dat pleit ervoor de notaris in een eerder stadium dan thans gebruikelijk is bij de overdracht van een registergoed te betrekken, en wel verplicht bij de totstand-koming van de koopovereenkomst.

Het voorgaande leidt tevens tot de concrete oproep aan de wetgever in het wetsvoorstel registratie publiekrechtelijke beperkingen een verplichting tot inschrijving van publiekrechtelijke beperkingen in de openbare registers op te nemen14 en tevens te bepalen dat het besluit waarbij tot de beperking is besloten, uiterlijk op de eerste werkdag na het tot stand komen daarvan, moet worden ingeschreven in de openbare registers van de Kadaster.

Dit vertraagt op geen enkele wijze de werking van het besluit, nu in de diverse regelingen veelal is bepaald dat het besluit pas werking heeft daags na de publicatie van dat besluit in de Staatscourant. Door voor te schrijven dat het besluit (met gelijke post als de kennisgeving aan de burger en de opgave aan de Staatscourant) aan het Kadaster moet worden gezonden, wordt bereikt dat de burger uit de openbare registers daadwerkelijk kan opmaken of een publiekrechtelijke beperking met betrekking tot een registergoed van kracht is. Met het oog op de derdenbescherming is het systeem - vanuit privaatrechtelijk oogpunt - pas geheel compleet, indien ook wordt bepaald dat zonder inschrijving binnen de gestelde termijn, de beperking niet aan derden kan worden tegengeworpen. Dan wordt in volle omvang recht gedaan aan de privaatrechtelijke rechtsbescherming tegen onjuiste en onvolledige openbare registers (art. 3:24

-26

BW).

In de Wet voorkeursrecht gemeenten is bij de laatste wijziging, die vorig jaarjuli van kracht werd, een aantal minder fraaie voorbeelden van de hierboven gesignaleerde aspecten in de wet opgenomen. Zo is daar met één pennestreek de derdenbescherming uit boek 3 BW tegen onvolledigheid van de openbare registers terzijde gesteld15.

In de logica van het (privaatrechtelijke) Burgerlijk Wetboek, dat met een zorgvuldige opbouw van de afstemming tussen inschrijfbare feiten en derdenbescherming, helderheid in de rechtsverhoudingen tussen betrokkenen schetst, zie ook de artikelen 7: 15 en 7: 16 BW, is een dergelijke inbreuk onaan-vaardbaar, en zoals hiervoor is betoogd, ook onnodig.

14

15

Evident is dat het besluit de kadastrale kenmerken dient te bevatten van het perceel waarop het besluit betrekking heeft. Alleen zo staat onomstotelijk vast waarop de publiekrechtelijke beperking betrekking heeft. Ten aanzien van planmatige publiekrechtelijke beperkingen (bijvoorbeeld bestemmingsplan) kan een koppeling met een kaart worden voorgeschreven.

Een monstrum als thans is opgenomen in art.10 lid 3 WVG, waarin is bepaald datinschrijvi ng(ex art.10 lid 2) van een uitzondering op de aanbiedingsplicht aan de gemeente,slechts binnen het kader van de WVG werkt, kan worden voorkomen als bovengenoemde aanbevelingen worden opgevolgd. In dit kader dient uiteraard ook art. 4 lid 3 slotzin, dat bepaald dat de derdenbeschermingsregel van art. 24 Boek 3 BW niet van toepassing is,te worden geschrapt.]

~ - -

-DE NOTARIS EN -DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSTOESTAND

3.

HET KADASTER EN DE REGISTRATIE VAN

PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN

Z. K/aasse 16

3.1

Inleiding

Voor wie is de registratie van publiekrechtelijke beperkingen eigenlijk van belang? Niet voor de oplegger daarvan of de eigenaar op het moment van ontstaan van de beperking. Die weten uit hun eigen administratie van het bestaan en de inhoud van de beperking voldoende. De kenbaarheid is echter van het grootste belang voor de aspirant koper/toekomstig rechthebbende. Daarmee is dus duidelijk dat de hele kenbaarheid en registratie van publiekrechtelijke beperkingen een zaak is die zich afspeelt in het kader van het rechtsverkeer in onroerend goed. Vanouds is de kadastrale registratie als bedoeld in artikel 48 van de Kadasterwet de spil in de informatieverstrekking ten dienste van dat rechtsverkeer. Bij het rechtsverkeer in onroerende zaken wordt geen stap verzet zonder te leunen op de wandelstok van de kadastrale registratie. Dat weten het Notariaat, de makelaardij en ook hun verzekeraars! Alle tot dusver bestaande plannen en gemaakt afspraken sluiten dan ook aan bij de werkelijkheid van de spilfunctie van de kadastrale registratie.

3.2

Kadastrale registratie

De kadastrale registratie is in feite een geordend uittreksel van de openbare registers. Deze laatste registers bevatten onder meer de ingeschreven akten van levering, scheiding en zijn op zichzelf ontoegankelijk. De kadastrale registratie vormt via de naam van de rechthebbende, het kadastrale perceelnummer of het adres van het perceel een toegang tot de openbare registers.Tevens vormt de kadastrale registratie een verzameling van de meest essentiële gegevens uit de openbare registers.

De belangrijkste soorten gegevens in de kadastrale registratie zijn:

*

*

*

*

16

Eigenaar of beperkt gerechtigde Verwijzing naar de openbare registers Rechten en publiekrechtelijke beperkingen Kadastrale aanduiding, ligging, grootte

HOE VRIJ IS UW EIGENDOM? *

*

*

*

Koopprijs Hypotheekgegevens

Gegevens feitelijke toestand

Gegevens die op grond van andere wetten worden geregistreerd

Met name de makelaar en de notaris zullen via de kadastrale registratie onderzoek doen naar:

* Privaatrechtelijke beperkingen (bijv. erfdienstbaarheden en kwalitatieve verbintenissen)

* Publiekrechtelijke beperkingen (bijv. beschermd monument, voorkeursrecht ten behoeve van gemeente, liggend in ruilverkaveling)

*

Feitelijke beperkingen (bijv. milieubeperkingen en (binnenkort) verlaten boorwerken).

Ook de burger kan natuurlijk een onderzoek in de kadastrale registratie verrichten. Via de kadastrale balie bij de gemeenten (artikel 105 van de Kadasterwet) en na realisatie van het project Overheidsloket 2000 wordt het voor de burger steeds eenvoudiger om informatie over de rechtstoestand van een pand of een perceel te verkrijgen.

3.3

Nu al registreert het Kadaster publiekrechtelijke beperkingen

Reeds in de twintiger jaren van deze eeuw is het Kadaster begonnen met de registratie van publiekrechtelijke beperkingen. Toen werd begonnen met de registratie van gedoogplichten op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht en het feit dat een perceel in een ruilverkavelingsblok lag. Sindsdien zijn er 14 wetten van kracht geworden die registratie van publiekrechtelijke beperkingen door het Kadaster voorschreven.

Het gaat daarbij om de volgende publiekrechtelijke beperkingen:

1. Gedoogverplichting als bedoeld in artikel 5 van de Belemmeringenwet Landsverdediging

2. Gedoogverplichting als bedoeld in artikel 2, vijfde lid, van de Belemmeringenwet Privaatrecht

3. Gedoogverplichting als bedoeld in artikel 60 van de Wet inzake de luchtverontreiniging

4. Gedoogverplichting als bedoeld in artikel 164 van de Wet geluidhinder 5. Verbod als bedoeld in artikel 38 van de Luchtvaartwet

6. Aanwijzing als beschermd natuurmonument als bedoeld in de Natuur-beschermingswet

7. Aanwijzing als beschermd monument als bedoeld in de Monumentenwet 1988

HET KADASTER EN DE REGISTRATIE VAN PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN

9. Voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten

10. Bevel als bedoeld in artikel 2, zesde lid, van de Wet van 10 juli 1952, Stb. 407,ter verzekering van het beschikbaar blijven van goederen voor het geval van oorlog, oorlogsgevaar, daaraan verwante of daarmee verband houdende buitengewone omstandigheden

11. Aanschrijving als bedoeld in artikel 28 van de Woningwet

12. Het feit dat een onroerende zaak is gelegen in een herverkavelingsblok als bedoeld in artikel 161 van de Landinrichtingswet dan wel in een gebied als bedoeld in artikel 1 van de Reconstructiewet Midden-Delfland of artikel 1 van de Herinrichtingswet Oost-Groningen en de Gronings-Drentse Veenkoloniën. 13. Landinrichtingsrente, ruilverkavelingsrente, herverkavelingsrente,

reconstructierente dan wel herinrichtingsrente

14. Ruilverkavelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 119, eerste lid, van de Landinrichtingswet

Op basis van afspraken tussen onder andere het ministerie van VROM, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, het Kadaster, het Notariaat en de makelaardij heeft gedurende de periode 1993-1995 bij het Kadaster in Noord- en Zuid-Holland een pilot-registratie plaatsgevonden, ter beproeving van het door de RAVI geadviseerde complementaire stelsel. Dat wil zeggen een signaal bij het perceel in de kadastrale registratie, terwijl de besluiten bij de oplegger raadpleeg baar zijn. Deze pilot betrof de volgende publiekrechtelijke beperkingen:

Gebied Aantal percelen

Publiekrechtelijke Splitsingsvergunnings- Amsterdam (Binnenstad) 11.500

beperkingen van vereiste

het Rijk

Beschermd stads- of Kadaster Amsterdam 8600

dorpsgebied (gedeeltelijk)

Publiekrechtelijke Aanwijzing tot Provincie Noord-Holland 950

beperking van de monument

provincie

Publiekrechtelijke Raadsbesluit tot Amsterdam (Binnenstad) 130

beperkingen van de onteigening

gemeente

Aanwijzing tot Dordrecht, Gouda 1000

monument

Bouwgrondbelasting, Alkmaar, Bleiswijk 1150

baatbelasting

Publiekrechtelijke Verbodsbepalingen Hoogheemraadschap van 700

beperking van het waterkeringen UitwaterendeSluizen in

waterschap Hollands Noorderkwartier

HOE VRIJ IS UW EIGENDOM?

Het resultaat van de pilot was dat het registratiestelsel technisch haalbaar was, maar dat over de verschillende bestuurlijke, financiële en juridische consequenties nader afspraken gemaakt zouden moeten worden.

Sedert 1 september 1996 functioneert de tijdelijke regeling inzake de registratie van publiekrechtelijke beperkingen, zoals deze is afgesproken tussen de Staatssecretaris van VROM, het Kadaster en de VNG. Daarbij gaat het in beginsel om alle publiekrechtelijke beperkingen van rijk, provincies en waterschappen, alsmede vijf soorten publiekrechtelijke beperkingen die gemeenten opleggen.

3.4

Het registreren van publiekrechtelijke beperkingen

3.4.1 De werkwijze bij de tijdelijke regeling

De opleggers verstrekken aan het Kadaster een overzicht van de actuele kadastrale percelen met daarbij aangegeven welke publiekrechtelijke beperkingen daarop rusten. Dit overzicht kan op papier, maar ook op diskette worden verstrekt. Als binnen afzienbare tijd rechtstreekse elektronische aanlevering via een lijn mogelijk wordt voor notariële akten, zullen ook de gegevens over publiekrechtelijke beperkingen op die wijze aangeleverd kunnen worden. Het Kadaster is klaar voor oplossingen door middel van moderne technieken. Vermelding van de kadastrale aanduiding is nodig, omdat, zoals hiervoor is vermeld, deze aanduiding wordt gebruikt in het kader van het rechtsverkeer in onroerend goed. Bij overdracht, splitsing of vereniging van percelen worden de desbetreffende publiekrechtelijke beperkingen door het Kadaster automatisch naar de nieuwe kadastrale toestand overgebracht.

De tijdelijke regeling werkt via het signaleringssysteem. Dat wil zeggen dat in de kadastrale registratie bij het perceel wordt aangegeven van welke publiekrechtelijke beperkingen sprake is en dat het besluit bij de oplegger aanwezig is. Als de oplegger niet een gemeente is, kan een afschrift van het besluit ook bij het Kadaster ter raadpleging worden bewaard.

Op alle te verstrekken informatie vermeldt het Kadaster het signaal (korte aanduiding van de publiekrechtelijke beperkingen en de plaats (inclusief nummer) waar het besluit te raadplegen is. Ook via het Kadasternetwerk wordt die informatie verstrekt. Door middel van de Kadasterbalie bij de gemeenten kunnen ook burgers deze informatie gemakkelijk verkrijgen.

HET KADASTER EN DE REGISTRATIE VAN PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN

1/1 EIGENDOM

ontleend aan HYP 4 7000/ 100 gerechtigde :

voorvoegsel : VAN

naam DIJK

voornaam PETRUS MARIA geslacht : MAN geboren 31-12-1944 te : MIDDELBURG beroep LANDBOUWER woonadres: BREDEROSTR 10 44 8 0 NS KLOETINGE 4/D-1 63 aanduiding : KLOETINGE A 6 a 30 ca 011163-450163 bladnr/ruitlr-nr HUIS, TUIN MANNEEWG 3 4481 NB KLOETINGE aantekeningen bij dit objekt :

GEMEENTELIJK MONUMENT; INLICHTINGEN BIJ DE GEMEENTE ontleend aan HYP 4 7000/ 100

RAADSBESLUIT TOT ONTEIGENING; INLICHTINGEN BIJ DE GEMEENTE ontleend aan HYP 4 7000/ 100

objekt : kadastrale grootte koordinaten kultuur adres

Afb.2: Voorbeeld van signalering in de Kadastrale registratie

Het laat zich aanzien dat in oktober 1997 de meeste gegevens door de opleggers aan het Kadaster zullen zijn verstrekt voor de eerste aanlevering. De verwerking bij het Kadaster geschiedt - bij de eerste aanlevering - binnen enkele dagen.

Mutaties worden nog dezelfde dag ingevoerd in de kadastrale registratie.

3.4.2 Ervaringen tot nu toe met de tijdelijke regeling

Tot op heden ervaart het Kadaster dat de uitvoering van de tijdelijke regeling nog niet bij alle opleggers van publiekrechtelijke beperkingen de prioriteit krijgt die

gewenst is. Vooral gemeenten zijn druk met andere zaken (bijvoorbeeld de uitvoering van de wet WOZ) die een grotere prioriteit krijgen. Binnen een gemeente zijn veelal verschillende afdelingen en personen belast met de oplegging en administratie van publiekrechtelijke beperkingen. Deze versnippering werkt vaak belemmerend, vooral als er niet iemand als contactpersoon voor het Kadaster is aangewezen.

HOE VRIJ IS UW EIGENDOM?

Aantal percelen per mei 1997, waarop een PB van de gemeenten is geregistreerd. krachtens de tijdelijke regeling

Kadaster- Besluit tot Bouwgrond- Gemeentelijk Beschermd TOTAAL vestiging onteigening en monument stads- of

baatbelasting dorpsgezicht Groningen 36 8 366 410 Leeuwarden 128 10 1017 1155 Assen 11 11 118 14 Zwolle 200 800 200 1200 Arnhem 7 394 1018 152 1571 Lelystad 0 Utrecht 0 Alkmaar 2172 155 2327 Amsterdam 426 186 9912 10524 Zoetermeer 7 7 Rotterdam 542 815 3984 5341 Middelburg 81 150 231 Breda 0 Eindhoven 0 Roermond 1223 1562 2785 TOTAAL 433 4706 3091 17461 25691

De desbetreffende besluiten waarbij publiekrechtelijke beperkingen zijn opgelegd zijn vaak moeilijk te traceren en bevatten vaak geen of geen actuele kadastrale aanduiding. Het opzoeken van de nodige gegevens kost veel tijd. In de komende wet- en regelgeving zou in ieder geval moeten worden voorgeschreven dat

dergelijke besluiten de kadastrale aanduiding moeten bevatten. Voor

publiekrechtelijke beperkingen die op grote gebieden slaan moet - conform afspraak met de VNG - nog een oplossing worden gevonden.

Per eind mei 1997 was in de kadastrale registratie bij ongeveer 26.000percelen

een publiekrechtelijke beperking van de gemeente vermeld op basis van de tijdelijke regeling.

3.4.3 Welke hulp kan het Kadaster bieden aan de opleggers van publiekrechtelijke beperkingen?

Met alle opleggers van publiekrechtelijke beperkingen is inmiddels door het Kadaster een gesprek gevoerd, waarbij de nodige toelichting is gegeven en waarbij is geadviseerd hoe de tijdelijke regeling in de praktijk zou kunnen worden

HET KADASTER EN DE REGISTRATIE VAN PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN

uitgevoerd, gelet op de wijze van administratie bij de oplegger. Bepaalde GIS-toepassingen zouden door het Kadaster kunnen worden aangereikt om tot een adequate registratie van publiekrechtelijke beperkingen te komen. Vooral het berekenen van een polygoon voor grotere gebieden, kan veel tijd besparen inzake het opzoeken van de kadastrale kenmerken. Het opzoeken van de kadastrale aanduiding bij reeds bestaande besluiten is een tijdrovend werk. Wellicht kunnen bepaalde werkzaamheden in dat kader worden uitbesteed aan bijvoorbeeld het Kadaster. Voor deze werkzaamheden brengt het Kadaster kosten in rekening. Het Kadaster meldt de gegevens aan de gemeente terug, omdat de gemeente verantwoordelijk is voor de koppeling met de kadastrale kenmerken. Deze verantwoordelijkheid wordt gerealiseerd door waarmerking door de gemeente van de lijst met kadastrale percelen waar blijkens onderzoek van het Kadaster de publiekrechtelijke beperkingen op rusten. Bijwerking van de kadastrale registratie vindt slechts plaats op grond van deze gewaarmerkte stukken of andere opgaven van de gemeenten. Van deze werkwijze wordt incidenteel gebruik gemaakt. 3.4.4 De wettelijke regeling

Momenteel wordt door het ministerie van VROM, ministerie van Justitie, VNG en Kadaster gewerkt aan een concept voor een sobere wettelijke regeling voor de registratie van publiekrechtelijke beperkingen. Zoals genoemde instanties hebben afgesproken zal de wettelijke regeling in ieder geval de volgende hoofdzaken bevatten:

a. regels inzake het opzetten en actueel houden van een signaleringsstelsel inzake publiekrechtelijke beperkingen;

b. voorschriften met betrekking tot het openbaar gemeenteregister van beschikkingen van door de lokale overheid opgelegde, gewijzigde en ingetrokken publiekrechtelijke beperkingen;

c. nederleggingen en tervisieleggingen van stukken inzake publiekrechtelijke beperkingen;

d. regeling van de publiekrechtelijke beperkingen in planvorm met eventuele bijbehorende planvoorschriften, waarvan geen signalering in de kadastrale registratie zal plaatsvinden (plannenregisterl;

e. aanpassing van bestaande wettelijke voorschriften inzake het inschrijven en aantekenen van publiekrechtelijke beperkingen in de openbare registers en de kadastrale registratie;

f. indien de opleggende instantie geen gemeente betreft kan zij brondocumenten bij het Kadaster neerleggen of in de openbare registers doen inschrijven.

4

.

OMWILLE VAN HET MAATSCHAPPELIJK

VERKEER

R.B.M. ten Kroode 17

4.1

Inleiding

Het is voor mij vandaag een gedenkwaardige dag. Het is namelijk vandaag twaalfeneenhalf jaar geleden dat ik als eerste heb gesproken over de registratie van publiekrechtelijke beperkingen. Dat was op een studiebijeenkomst van het lOG-Amsterdam18 op 9 oktober 1984 in de raadzaal van de gemeente Zaan-dam.Ik heb de daar aanwezige gemeenteambtenaren voorgehouden dat gemeen-ten hun publiekrechtelijke beperkingen op voor de burger toegankelijke wijze dienen te registreren. Wat ik mij vooral van deze studiebijeenkomst kan herinneren is de slotconclusie. "Het opzetten en actueel houden van een goede gemeentelijke registratie van publiekrechtelijke beperkingen zal behoorlijke gevolgen hebben voor de gemeentelijke administratieve organisatie".

Nu, precies twaalfeneenhalf jaar later, op deze studiebijeenkomst van de VGVI en VROM/RPD, spreek ik voor de zoveelste keer over het toegankelijk maken van gemeentelijke besluiten. U zou nu kunnen denken dat er in de afgelopen jaren niets is gebeurd, maar dat zou een misvatting zijn.

In 1984 ging het louter om een gemeentelijke activiteit, terwijl het op dit moment gaat het om een afsprakenstelsel waarbij Rijk, provincies, waterschappen,

gemeenten en het Kadaster zijn betrokken. Het is geleidelijk aan ook

gecompliceerder en omvangrijker geworden. Er zijn in de afgelopen jaren studies verricht,onderzoeken uitgevoerd, proefnemingen gedaan en recent zijn er bestuur-lijk-organisatorischeafspraken gemaakt tussen de staatssecretaris van VROM (de coördinerend bewindspersoon voor de vastgoedinformatievoorziening) , het Kadas-ter en de VNG.

Dit hoofdstuk is als volgt opgebouwd. Ik ga u aan de hand van de fysieke eigen-schappen van vastgoed aantonen dat veranderingen in de rechtstoestand van vastgoed (dat omvat aanzienlijk meer dan de zakelijke rechtstoestand) goeddeels worden bepaald door gemeentelijke besluiten. Vervolgens zal worden uiteengezet

17

18

Beleidsmedewerker bij de afdeling Informatiebeleid. Beleidsanalyse en Automatisering van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten eno.a. belast met de vastgoedinformatievoorziening Intergemeentelijk Overleg van Gemeentekadasters in de regio Amsterdam

HOE VRIJ IS UW EIGENDOM?

dat deze besluiten in twee algemene groepen zijn te verdelen en dat beide soorten besluiten van belang zijn voor zowel het maatschappelijk verkeer als het rechts-verkeer van onroerend goed. Dat is de reden waarom er veel moeite wordt gedaan om informatie uit deze besluiten op geografisch korte afstand voor de burgers,

bedrijven en instellingen beschikbaar te stellen.

4.2

Fysieke eigenschappen van vastgoed

Plaatsgebondenheid

Ik weet niet of het u is opgevallen, maar vastgoed kan men - in tegenstelling tot de meeste andere goederen - niet stelen, verplaatsen of meenemen om aan te tonen dat men er rechten op heeft.Vastgoed is plaatsgebonden.Dit impliceert dat men de "rechten en plichten" inzake vastgoed op een andere wijze moet kunnen aantonen. De registraties van zakelijke rechten op vastgoed door notariaaten het Kadaster enerzijds en de vele vastgoed registraties van de gemeenten anderzijds

danken er hun bestaan aan. Beide soorten registraties vormen samen goeddeels de rechtstoestand van vastgoed. Gemeenten zijn zich nog onvoldoende bewust van de omvang van hun aandeel in de rechtstoestand.

Attractiviteit

De plaatsgebondenheid van vastgoedobjecten betekent ook dat vastgoedobjecten onderling een nauwe en vaste relatie hebben: de omgeving van een vastgoed-object. Deze vaste relatie met de omgeving zegt iets over de attractiviteit van vastgoed, gemeten in termen van bijvoorbeeld leefbaarheid, infrastructuur en stedelijke opzet. De gemeente heeft een grote positieve invloed op de attractiviteit

van vastgoed door bijvoorbeeld ontsluiting door middel van de aanleg van wegen en de aansluiting op (nuts)voorzieningen, maar ook ontwatering, bemaling, grondwaterpeilbeheersing, en door de zorg voor lucht-, bodem- en waterkwaliteit. Overigens kan een besluit ten aanzien van een bepaald vastgoedobject, vanwege de nabijheidsrelatie, de attractiviteit van daaromheen gelegen vastgoedobjecten, negatief beïnvloeden, denk maar aan een geluidhindervergunning. Maatregelen van gemeenten die de attractiviteit al dan niet in negatieve zin beïnvloeden, liggen vast in talrijke gemeentelijke besluiten en in daarvan afgeleide vastgoedregistra

-ties.

Uniek karakter

Een vastgoedobject is naar ligging en aard uniek. Het unieke karakter van vastgoed maakt dat een vastgoedobject (in juridische zin) niet vervangbaar is.Het unieke karakter van vastgoed bemoeilijkt de, met name door gemeenten, uit te voeren taken, waaronder de waardering van onroerende zaken,het bepalen van de vergoeding bij gedoogplichten, onteigeningen en de beëindiging van erfpacht-rechten. Elk vastgoedobject moet immers individueel worden beoordeeld, waarbij

OMWILLE VAN HET MAATSCHAPPELIJK VERKEER

het object soms wordt vergeleken met andere objecten die niet identiek zijn. Een complexe en arbeidsintensieveaangelegenheid, waarvoor gemeenten omvangrijke registraties van besluiten bijhouden. Denkt u bijvoorbeeld maar aan de taxa-tiegegevens, de marktgegevens,OZS-gegevens en erfpachtinformatie.

Duurzaamheid

Vastgoed is duurzaam.Vastgoed,met name de grondcomponent, gaat fysiek on -eindig lang mee en alleen in economische zin kunnen grond en opstal tijdelijk zijn, bijvoorbeeld als zij niet meer beantwoorden aan hun oorspronkelijke doelstellin-gen. Verpaupering van een vastgoedobject kan dan het gevolg zijn. Verpaupering van bijeengelegen vastgoedobjecten leidt vaak tot achteruitgang van een straat en in meer bijzondere gevallen tot het verval van een totale buurt of wijk. De duurzaamheid - of beter gezegd de economische slijtage - is een bron van perma-nente aandacht voor de gemeente. De slijtage in economische zin geeft aanleiding tot gemeentelijk toezicht op het onderhoud en de bouwkundige staat van bouwwerken, tot bestemmingswijziging, tot sloop of verbouw, subs idiever-strekking en tegenwoordig zelfs ook tot het aangaan van publiek-private samenwerking. Activiteiten die de agenda van de raad en het college voor een groot deel bepalen. Dat voor deze activiteiten enorme hoeveelheden gegevens moeten worden geregistreerd ,zal geen nadere uitleg behoeven.

Het zal duidelijk zijn dat gemeenten veel besluiten nemen. In zeer kleine gemeenten worden jaarlijks enkele tienduizenden besluiten genomen,terwijl de grootste gemeenten jaarlijks enkele miljoenen besluiten nemen met betrekking tot vastgoed. De besluiten, waarbij publiekrechtelijke beperkingen worden opgelegd, zijn onderdeel van bovengenoemde aantallen. Alle besluiten van de gemeenten ten aanzien van vastgoed zijn natuurlijk van belang voor de markt van kopers en verkopers.

4.3

Informatie ontsluiten voor de vastgoedmarkt

Kenmerkend voor de vastgoedmarkt is dat zij slechts twee belangrijke marktpar-tijen kent. Enerzijds de beleggersmarkt (voornamelijk eigenaren-bewoners en institutionele beleggers) die vastgoed als een rendementsdrager zieten anderzijds de huurders- en pachtersmarkt die vastgoed als een onkostenpost ervaart. De beleggersmarkt is zelf ook weer te kenmerken als een tweepartijenmarkt: een markt van kopers en verkopers. De transacties in de beleggersmarkt komen niet via beurshandel tot stand en transactiegegevens zijn dan ook doorgaans ver-trouwelijk van aarden gebaseerd op summiere informatieoverdracht tussen twee partijen. Het verzamelen van vastgoedinformatie is namelijk (o.a. door het unieke karakter en de attractiviteit van vastgoed) voor marktpartijen een kostbare aange-legenheid en geschiedt slechts in zeer beperkte mate. Marktpartijen zijn derhalve

HOE VRIJ IS UW EIGENDOM?

niet altijd goed geïnformeerd; niet in de laatste plaats door een terughoudende

(gemeentelijke) overheid. Dat betekent dat de'doorsnee-burger' de duurste koop

van zijn leven doet op basis van minimale informatie. Een bijzondere situatie.

Maar ook in de huursector bestaat behoefte aan vastgoedinformatie .Ook daarzijn

de financiëndoorgaans de drijfveer. In de afgelopen tien jaar zijnde huurders gaan

inzien dat informatieover verwervingsactiviteiten van de gemeenten, de

bestem-ming van gronden rond het te huren object, de hoogte van lokale belastingen of het onttrekken van objecten aan de formele bestemming bepalend kunnen zijn om een object al dan niet te huren. Verhuizen en inrichting van een nieuw huurobject

zijn kostbare activiteiten.Het gaat hier dus om de ondersteuning van watik, bij

gebrek aan een betere term, maar het maatschappelijk verkeer zal noemen. De

marktpartijen ontberen goede informatie (met name over gemeentelijke besluiten)

om te beslissen of zij een goede koop- of huurovereenkomst sluiten, terwijl de

ge-meenten over enorme hoeveelheden informatie beschikken, maar deze (nog) niet

op afdoende wijze hebben ontsloten. Dat deze informatie niet ontslotenis,is niet

zonder reden. In tegenstelling tot wat veelal wordt beweerd, is de laatstejaren

een duidelijke tendens waar te nemen dat ook kopers - voordat zij contact

opnemen met een makelaar, hypotheekverstrekker of notaris - eerst informatie bij

onder andere gemeenten verzamelen om te kunnen beslissen of men al dan niet in een bepaald object is geïnteresseerd. Niemand gaat bijvoorbeeld een

hypo-theekaanbieding bespreken als de afwegingen voorafgaande aan de koop (p

re-contractuele fase) nog niet zijn afgerond.

4.4

Gemeentelijke besluiten

4.4.1 Soorten besluiten

Het bepalen en veranderen van de feitelijke gesteldheid, het gebruik, de aard, de bestemming en het beheer van vastgoed gaat altijd gepaard met een of meerdere

gemeentelijke besluiten. Deze enorme hoeveelheid aan gemeentelijke besluitenis

grofweg in twee groepen te verdelen.

Gemeenten

1

1

Begunstigende

Belastende

besluiten

besluiten

Afb.3: Twee soorten gemeentelijk besluiten