lAt;
HONG KONG
een studie van de huisvestingscyclus
Studiereis Hong Kong 96
Delftse Universitaire Pers, Delft 1996
Bibliotheek TU Delft
Foto' s en illustraties: deelnemers van de studiereis
Redactie: Rogier van der Bol! Peter van Hoof! Rick Huijbregts Lay-out Reiscommissie Hoog Kong 96
Reiscommissie Hong Kong 96 Rogier van der Bol
Peter van Hoof Rick Huijbregts Mentorenteam Ep Huttinga Sjoerd-W. Bijleveld Redactie Sjoerd-W. Bijleveld Rogier van der Bol Peter van Hoof Rick Huijbregts
Sponsors
Brink Groep Leidschendam Matrixbouw Montfoort Gemeente Delft
Nederlands Philharmonisch Orkest Amsterdam Nederlands Architectuur Instituut Rotterdam Studievereniging Stylos
CvB-fonds TU Delft
Vakgroep Bouwmanagement en Vastgoedbeheer
Hong Kong, een studie van de Huisvestingscydus Eerste druk 1996
Delftse Universitaire Pers, Stevinweg 1, 2628 CN Delft, Tel. 015-2781661
ISBN 90-407-1365-0
Dit is een uitgave van de vakgroep Bouwmanagement en Vastgoedbeheer van de faculteit der Bouwkunde aan de Technische Universiteit te Delft. Voor ooderzoek- en
studiedoeleinden mogen delen uit deze uitgave worden gedupliceerd, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan na toestemming van de vakgroep Bouwmanagement en Vastgoedbeheer.
Deze reis is door de drie organisatoren "Hong Kong 96" ge-noemd. Deze datering is inderdaad wenselijk, we hebben immers nog het Hong Kong mogen zien dat volop in de run-ning is om een belangrijke plaats in dit deel van de wereld in te nemen. De speculaties over het hoe en wat na 1997 waren ge-durende deze reis natuurlijk niet van de lucht zowel bij de gastheren als bij de deelnemers. Hoe dan ook, we hebben het gezien: de gebouwen, de haven, het nieuwe vliegveld met de gebouwen van Foster etcetera. Van initiatieffases tot en met realisatiefases, van het promoten van de BV Nederland door de heer Chris Sanders (de Consul Generaal der Nederlanden) en zijn vrouw, tot het daadwerkelijk opereren van onze "eigen" ondernemingen als DHV AIB, HAM en Philips.
We hebben een metropool gezien die nog maar aan het op-starten is. Verademend om te zien hoe iedereen daar door-drongen is van het feit dat er aangepakt moet worden en dat er werk is voor iedereen. Het bewonderenswaardige elan waarmee mensen 's ochtends om 6:00 uur of vroeger in het park hun spieren en geest hiertoe trainen. We hebben de schillen weer een stukje verder van onze ogen zien vallen. Hoezo Nederland overbevolkt? Hoezo Rotterdam de grootste haven van de wereld? Hoezo werk genoeg voor al onze toekomstige bouw-managers en vastgoedbeheerders?
Fantastisch dit initiatief van de bedenkers en organisatoren van deze reis. Deze gedrevenheid om de wereld te willen verken-nen, ondanks wel of geen geld of tijd, moeten we er inhouden binnen de universiteiten. Wie de jeugd heeft... Ik wens de stagiaires in dit gebied veel succes, hetgeen ook mag gelden voor de organisatoren van de volgende trip.
Woord vooraf
In november 1995 is het initiatief ontstaan om, in navolging op de reeds eerder georganiseerde studiereis naar New York, een nieuwe reis te organiseren naar een andere wereldstad van soortgelijk kaliber. Het vierentwintig koppige reisgezelschap toog in de periode van 27 maart tot en met 6 april 1996 naar het Verre Oosten; Hong Kong.
Hier hebben we een aantal boeiende excursies gehouden naar onder meer de vier hoofdactoren binnen het bouwproces: Foster Architects Asia (architecten), DHV AIB (projectmanage-ment), Gammon Constructions Ltd. (bouwbedrijf) en Colliers Jardine (vastgoedbeheerder). Deze excursies, die de rode draad van de studiereis vormden, werden afgewisseld met bezoeken aan enkele omvangrijke en voor Hong Kong belangrijke prak-tijkvoorbeelden zoals de uitbreiding van het enorme Hong Kong Exhibition Centre en de aanleg van het nieuwe vliegveld Chek Lap Kok Airport. Voor de algemene begripsvorming van het reilen en zeilen van onder meer de handel, de politiek, bouw, cultuur en de niet te onderschatten Nederlandse bedrij-vigheid in het Verre Oosten, is een bezoek gebracht aan het Nederlandse Consulaat en de universiteit van Hong Kong, beiden op Hong Kong Island.
Eén en ander werd afgewisseld met een ontdekkingstocht naar het' oude' Hong Kong op Lantau Island, de 'boatpeople' uit Aberdeen en het stadsdeel daar omheen. Tevens bracht het reisgezelschap een kort maar krachtig bezoek aan de stad Guangzhou (Kanton) in China, aan de in Hong Kong alom bekende paardenrenbaan 'Happy Valley' waar wekelijks ruim 300 miljoen gulden wordt omgezet, en aan vele andere bekende en minder bekende toeristische bezienswaardigheden in en om het centrum van Hong Kong.
Met veel inzet en enthousiasme zijn de 24 deelnemers van de studiereis bij de bedrijven ontvangen. Geanimeerde presenta-ties en discussies hebben ons een onvergetelijk beeld gegeven van het levendige handelscentrum van Azië: Hong Kong. Via deze weg willen wij dan ook alle betrokken bedrijven en contactpersonen hartelijk danken voor hun geweldige bijdrage die de studiereis naar Hong Kong een succes hebben gemaakt. Ook danken wij hierbij de deelnemers en mentoren voor hun enthousiasme tijdens de gehele reis en voor hun geleverde bijdragen aan deze publikatie.
Deze reis had nooit op deze wijze plaats kunnen vinden zonder de financiële bijdragen van de Brink Groep uit Leidschendam, Matrixbouw te Montfoort, de gemeente Delft, het Nederlands Philharmonisch Orkest te Amsterdam, de studievereniging Stylos van de faculteit der Bouwkunde, het CvB-fonds van de Technische Universiteit te Delft en niet te vergeten de vakgroep
Bouwmanagement en Vastgoedbeheer. Wij willen allen dan ook hartelijk danken voor hun genereuze bijdragen.
De relscommissie Hong Kong 96
Rogier van der Bol Peter van Hoof Rick Huijbregts
"
Inhoudsopgave
1 Inleiding ... 3 2 Hong Kong ... : ... 7 2.1 Inleiding ... 7 2.2 Topografie ... 7 2.3 Geschiedenis ... 9 2.4 Bevolking ... 11 2.5 Klimaat ... 12 2.6 Politiek ... 13 2.7 Economie ... 162.8 Hong Kong in cijfers ... 17
2.8.1 Geografie ... 17 2.8.2 Demografie ... 18 2.8.3 Economie ... 20 2.8.4 Infrastructuur ... 21 3 Architectuur ... 23 3.1 Inleiding ... 23
3.2 Hong Kong & Shanghai Bank ... 25
3.3 Bank of China ... 25
3.4 Central Plaza ... 28
3.5 Lippo Centre ... 28
3.6 Shuntak Centre and Macao Ferry Terminal... ... 31
3.7 Woningbouw ... 31 4 De Huisvestingscyclus ... 35 4.1 Inleiding ... 35 4.1.1 Initiatief ... 36 4.1.2 Ontwerp ... 36 4.1.3 Uitvoering ... 37 4.1.4 Beheer ... 37
4.2 De architect. ... 38
4.2.1 Inleiding ... 38
4.2.2 De rol in de huisvestingscyclus ... 39
4.2.3 Cultuur en ontwerp ... .41
4.2.4 Verklaring van de gebouwconcepten ... .42
4.2.5 Foster ... 43 4.3 De projectmanager ... .43 4.3.1 Inleiding ... 43 4.3.2 De rol in de huisvestingscyclus ... 44 4.3.3 Contractuele relaties ... .47 4.3.4 Risico' s ... 48
4.3.5 Verschillen met de Nederlandse situatie ... 48
3.4.6 Conclusies ... 49
4.4 De aannemer ... 50
4.4.1 Inleiding ... 50
4.4.2 De rol in de huisvestingscyclus ... 51
4.4.3 Contractuele relaties ... 52
4.4.4 Verschillen met de Nederlandse situatie ... 53
4.4.5 Sfeer op de bouwplaats ... 53
4.4.6 Bouwmateriaal en -materieel.. ... 54
4.4.7 Techniek en veiligheid op de bouwplaats .... 56
4.4.8 Wat kan Nederland van Hong Kong leren .. 59
4.5 Vastgoed beheer ... 60
4.5.1 Inleiding ... 60
4.5.2 Grond in Hong Kong ... 62
4.5.3 Groep van 12 ... 62
4.5.4 Ontwikkelingen ... 66
5 Chek Lap Kok Airport ... 69
5.1 Inleiding ... 69
5.2 Airport Core Programme ... 71
5.2.1 Het nieuwe vliegveld ... 72
5.2.2 De nieuwe stad ... 72 5.2.3 Het wegennet.. ... 72 5.2.4 De brugverbindingen ... 73 5.2.5 De landaanwinning ... 74 5.2.6 De haventunnel... ... 75 5.2.7 Spoorweg ... 75 5.2.8 Voordelen ... 75
5.3 Chek Lap Kok Airport ... 76
5.3.1 Het ontwerp ... 76
5.3.2 Het consortium ... 79
5.3.3 De beleggers ... 79
5.3.4 De uitvoering ... 80
5.4 Cijfermatige vergelijking met Schiphol Airport... .... 83
5.4.1 Ontstaan en omvang ... 83 5.4.2 Faciliteiten ... 84 5.4.3 Capaciteit ... 84 5.4.4 Toekomst. ... 86 6 Toekomst ... 87 6.1 Inleiding ... 87 6.2 Voorspellingen ... 87 6.3 Bouwproduktie ... 90 6.4 Conclusie ... 92
A appendix Programma (verkorte weergave) ... 93
B appendix Adressen ... 95
C appendix Deelnemers ... 99 D appendix Dagtrip Guangzhou China ... 10l
Déze publikatie van de vakgroep Bouwmanagement en Vast-goed beheer is ontstaan uit de behoefte om de resultaten van een excursie nu eens een keer niet onopgemerkt in de archieven van de Stylos excursie verslagen te laten wegkwijnen, maar daarentegen juist een zo groot mogelijk aantal mensen te laten delen in de kennis en inzichten, opgedaan tijdens zo'n excursie.
Bovendien was het reisdoel een studiereis naar Hong Kong! -dermate bijzonder dat alleen daarom al een toegankelijker ver-slaglegging voor de hand lag.
afbeelding 1.1: Skyline Hong Kong
Een studiereis om meer kennis op te doen van de vakgebieden bouwmanagement en vastgoedbeheer is eigenlijk helemaal niet zo eenvoudig. Een architectuur-excursie bijvoorbeeld draait bijna altijd om het bezoeken van één of meerdere bouwwerken
die juist om hun architectonische verschijningsvorm een bezoek waard zijn. Met andere woorden: het gerealiseerde projekt is het belangrijkste reisdoel. Een studiereis met een der-gelijk doel is relatief eenvoudig te realiseren. Echter voor een (aanstaande) BMVB'er is niet zozeer het project van belang, dan wel het proces dat is doorlopen, dat gaande is, dat afloopt en weer opnieuw begint. We praten hier natuurlijk over de huis-vestingscyclus, de cyclus die bij voortduring uitgangspunt is in onze vakgroep bij onderwijs en onderzoek. Dit hebben de organisatoren van de studiereis zich terdege gerealiseerd. In eerste instantie is daarom getracht om één gebouw in Hong Kong, in dit geval het kantoorgebouw The Hong Kong and Shanghai Bank van de Engelse architect Norman Foster (tot nu toe het duurste kantoorgebouw ter wereld), als object van studie te nemen en te proberen het gehele proces (van initiatief tot beheer) boven water te krijgen. Dit bleek echter vanwege veilig-heidseisen bij de interessante bankgebouwen dermate moeilijk te organiseren dat hiervan is afgezien. Wat wèl overeind is gebleven is de bestudering van de huisvestingscyclus in Hong Kong, maar nu aan de hand van de verschillende bedrijven en bouwprojekten die door de studiegroep zijn bezocht. Daartoe hebben bij elk bezoek aan bedrijf of projekt vier groepjes deel-nemers de taak op zich genomen om steeds de rol van respec-tievelijk de architect, de projectmanager, de uitvoerder / aan-nemer en de (vastgoed)beheerder in Hong Kong in kaart te brengen. Omdat de studiereis tevens in het kader van de BM module 'Hoogbouw' was georganiseerd en mede daarom naar Hong Kong (immers het mekka van de 'high rise building') ging, speelde ook de bestudering van specifieke hoogbouw-aspecten een rol. Op deze wijze hoopte de studiegroep een beeld te kunnen krijgen van het (hoog)-bouwproces (of misschien zelfs wel van de huisvestingscyclus) in Hong Kong.
Deze doelstelling heeft in grote lijnen de structuur van deze publikatie bepaald, uitmondend in het belangrijkste hoofdstuk 'De Huisvestingscyclus' . In dit hoofdstuk trachten wij de specifieke aspecten van de Hong Kongse huisvestingscyclus te belichten en daar waar nodig te verklaren.
Het bezoek aan Chek Lap Kok, het nieuwe vliegveld in aan-bouw, was dermate indrukwekkend dat wij daarvoor een apart hoofdstuk hebben ingeruimd.
Omdat het bijna onmogelijk is om het huidige Hong Kong te begrijpen zonder historische context en ook omdat veel lezers waarschijnlijk bijna niets weten van het 'fysieke' Hong Kong beginnen we met het hoofdstuk 'Hong Kong', waarin naast de geschiedenis ook statistische en topografische informatie wordt gegeven. Ook een zelf gemaakte fotoreportage over de archi-tectuur in Hong Kong heeft in dit boek een plaats gekregen. Tevens zeer interessant om te lezen is het Twaalf Punten Plan van de zogeheten Joint Declaration (de gezamenlijke verklaring van China en Engeland), waarin China aan Engeland c.q. Hong Kong heel aardige dingen belooft voor de periode vanaf 1 juli 1997, de overdrachtsdatum van Hong Kong aan China. Deze overdracht en wat daarna gaat gebeuren is in onze ogen (en waarschijnlijk in de ogen van de gehele wereld) van zeer groot belang. Daarom hebben we het hoofdstuk 'Toekomst' opgeno-men. In dit hoofdstuk proberen wij op grond van verkregen informatie een beeld te scheppen van de toekomst van Hong Kong na de overdracht, uiteraard met een heel grote slag om de arm.
Wij kunnen in dit boek niet een volledig en waarheidsgetrouw beeld geven van het gebouwde en bouwende Hong Kong anno 1996. Veel is gebaseerd op onze ervaringen ter plekke gedurende de tien dagen die wij in Hong Kong doorbrachten. Zelfs elkaar tegensprekende ervaringen en meningen zijn in de tekst te ont-dekken, maar die heeft de redactie er bewust in laten staan omdat eigenlijk juist in de Chinese cultuur, in Hong Kong, dingen vaak anders zijn dan ze zich aan ons, Westerlingen, voordoen.
Toch is het verbazingwekkend hoeveel je als groep in deze korte tijd te weten kunt komen als je oren en ogen maar goed de kost geeft. Het bewijs dat deze groep dat uitstekend heeft gedaan zult u naar onze mening in de hiernavolgende hoofdstukken vinden.
Hong Kong
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de kroonkolonie Hong Kong (= geurige haven). Algemene informatie zoals ge-schiedenis, omvang, politiek en economie zullen aan de orde worden gesteld om ons een beeld te vormen van de huidige situatie waarin de stad zich bevindt. Eén en ander zal cijfer-matig worden verduidelijkt door de vergelijking te trekken met het aangrenzende communistische China en het ons alom-bekende Nederland.
2.2 Topografie
Het merendeel van Hong Kong, ten zuidoosten van China, wordt verdeeld in drie sectoren:
1. Hong Kong Island (78 km2), dat sinds 1842 in het bezit van Groot-Brittannië is;
2. het schiereiland Kowloon (89 km2) dat in 1861 door Groot Brittannië is geannexeerd en de
3. New Territories (980 km2) dat sinds 1898 door Groot-Brittannië van China wordt gepacht voor een periode van 99 jaar.
Verder behoort er nog een krans van 235 eilanden in de Chinese Zuidzee tot het bergachtige en soms zeer steile grond-gebied van Hong Kong. Het totale grondoppervlak van Hong Kong bedraagt inclusief deze eilanden meer dan 1000 km2. Net over de grens in China ligt de provincie Guangdong (Kanton), waarmee Hong Kong altijd zeer nauwe economische en vriend-schappelijke banden heeft onderhouden. De Chinese stad Guangzhou (door de westerse landen eveneens Kanton genoemd) ligt op 120 km afstand van het handelscentrum van Hong Kong. Het grensgebied tussen Hong Kong en de
Volksrepubliek China wordt gevormd door één van de vijf meest succesvolle handelszones die China rijk is: Shenzhen.
afbeelding 2.1 : China en Hong Kong
afbeelding 2.3: Plattegrond Hang Kang
2.3 Geschiedenis
Tot in het midden van de 19de eeuw was Hong Kong een onderontwikkeld gebied. De Engelsen begonnen in het begin van de 19de eeuw met het invoeren van opium. Hiervoor hadden zij al door middel van de British East India Company een bloeiende handel in Guangzhou (Kanton) opgezet, waarbij zij van China thee, zijde en porselein kochten. Deze handel in opium resulteerde in de Eerste Opiumoorlog (1840-1842) tussen China en Groot-Brittannië, nadat het de Engelsen was verboden de uit India afkomstige opium in China in te voeren. Voor 1840 was Hong Kong een slaperig havenstadje dat deel uitmaakte van de Chinese provincie Kwantoeng. De Britse kapitein ter zee, Charles Elliot, Engels gevolmachtigde voor de handel met China, zag al snel de grote mogelijkheden van het kleine havenstadje.
Toen de Chinezen aan het eind van de Eerste Opiumoorlog land aan Engeland moesten afstaan, was Charles Elliot voor-uitziend genoeg om Hong Kong te kiezen als vloot- en
handelsbasis. Het schiereiland Kowloon werd pas in 1860, na weer een gewapend conflict tussen de Chinezen en de Britten aan de Engelsen overgedragen. Het inzicht van Charles Elliot leverde hem uiteindelijk zijn ontslag op. Lord Palmerston, toenmalig Brits minister Buitenlandse Zaken, berispte Elliot vanwege de stommiteit zich door de Chinese
'Mantsjoe-regering' te laten afschepen met "een kaal eiland dat nauwelijks huizen telt". Eigenlijk lag een dergelijke reactie toen wel voor de hand. Waarom zou iemand in Londen, ruim 12.500 kilometer ver weg, onder de indruk raken van het feit dat het grote Britse rijk een hoop vierkante kilometers rots gebied rijker was geworden? In die tijd fungeerde het eiland in hoofdzaak als vrijplaats voor opiumsmokkelaars en zeerovers en had het een bevolking van minder dan 6000 mensen. Bovendien was er te weinig drinkwater om een grotere bevolking te kunnen voorzien. Op drie maanden van het jaar na was het klimaat er heet en vochtig. Het ergste van alles was dat er malaria heerste en de arme vissers die er woonden op gezette tijden werden bezocht door cholera, tyfus en de builenpest.
In augustus 1842 werd met het verdrag van Nanjing, Hong Kong officieel aan Groot-Brittannië overgedragen en moesten enkele Chinese havens, waaronder Shanghai, voor de Engelse handel worden opengesteld. Op 16 juni 1843 werd Hong Kong officieel een Engelse kroonkolonie met Sir Henry Pottinger als de eerste gouverneur. Tevens werd Hong Kong een vrijhaven. Aan het einde van de tweede oorlog tussen China en Groot-Brittannië (1858-1860) werden bij het verdrag van Tientsin het schiereiland Kowloon en het Stonecutter's Island in de haven eveneens overgedragen aan Groot-Brittannië. Op 1 juli 1898 kreeg Groot-Brittannië op eigen verzoek, om de kroonkolonie te beschermen tegen aanvallen van buiten, bij het verdrag van Peking de New Territories en de eilanden voor de kust van Hong Kong, voor 99 jaar in bruikleen.
Nu, bijna 100 jaar later, is Hong Kong uitgegroeid tot één van de meest toonaangevende handelssteden ter wereld. Hong Kong vormt de handelsbrug tussen Azië en de rest van de wereld en
1842 China staat na verlies Opiumoorlog Hong Kong aan de Britten af 1 860 China staat Kowloon en Stonecutter's Island af aan het Britse
Hong Kong
1894 Pestepidemie telt meer dan 2000 slachtoffers in kroonkolonie; 1898 New Territories wordt door Britten voor 99 jaar van Chinezen
gepacht
1904 Eerste landaanwinning vergroot het gebied Central op Hong Kong Island,
1911 Vluchtelingenstroom vanuit China naar Hong Kong
1912 Spoorlijnverbinding tussen Kowloon en Kanton (Hong Kong -China) is voltooid;
1941 Hong Kong capituleert voor de Japanners, periode van vier
bezettingsjaren breekt aan
1946 Hong Kong begint herstelperiode
1949 Grote vluchtelingenstroom na burgeroorlog in China richting Hong Kong
1960 Economie van Hong Kong in hoogconjunctuur dankzij goedkope en goed geschoolde arbeidskrachten
1962 Door tijdelijke verzwakte grenscontroles stromen ruim 60.000
vluchtelingen richting Hong Kong
1974 Hong Kong besluit alle illegale immigranten uit China in de toekomst te repatriëren
1984 Onderhandelingen over overdracht Hong Kong aan China na aflopen erfpacht-periode New Territories
1 996 Laatste kans om in Hong Kong een Brits paspoort aan te vragen 1997 Overdracht Hong Kong aan China
box 2.1: Overzicht geschiedkundige jaartallen
2.4 Bevolking
Alle 6 miljoen inwoners van het huidige Hong Kong zijn onderdanen van de Britse koningin Elisabeth 11. Het bestuur over het grondgebied is in handen van de Engelse gouverneur. Toch telt dit enorme wereldwijde zakencentrum, met zijn kosmopolitische uitstraling, niet meer dan 16.000 Britten. Ruim 98% van de inwoners is Chinees en leeft ook op authentieke Chinese wijze. Meer dan 60% van hen is in Hong Kong ge-boren. De resterende 40% is in enkele golven gevlucht uit de Volksrepubliek China.
afbeelding 2.4: Traditionele inwoners van Hong Kong
Sinds de jaren vijftig is de bevolking snel toegenomen. In enkele wijken van Kowloon is de bevolkingsdichtheid groter dan 165.000 inwoners per vierkante km: de allerhoogste bevol-kingsdichtheid ter wereld. In 1973 hebben de autoriteiten een groot urbanisatieplan geïntroduceerd, dat bestaat uit het bouwen van enkele nieuwe steden in de New Territories. Elk van deze steden moet plaats bieden voor meer dan 100.000 inwoners. De afgelopen tien jaar is het geboortencijfer gedaald en wordt de immigratie streng gecontroleerd.
2.5 Klimaat
Hong Kong ligt op 22° noorderbreedte (ter hoogte van Saoedië Arabië en Zuid Egypte) en vertoont dus alle kenmerken van een subtropisch klimaat: warm en zeer vochtig. Van mei tot september heerst er een verzengende hitte met temperaturen tot 33°C, die gepaard gaat met heftige regenbuien, waardoor de luchtvochtigheid oploopt tot meer dan 90%.
2.6 Politiek
Sinds 1842 behoort het eiland Hong Kong en kort daarop ook het schiereiland Kowloon aan Groot-Brittannië. Circa 40 jaar later is ook het gebied van de New Territories hier bij gekomen. Dit gebied werd in 1898 door de Engelsen van China gepacht voor een periode van 99 jaar. Nu het bijna 1997 is geworden, behoort het gebied van de New Territories dus weer bijna toe aan de Volksrepubliek China. Met het aflopen van de erfpacht is overeengekomen dat tevens het schiereiland Kowloon en Hong Kong Island aan de Chinezen worden overgedragen, omdat deze gebieden niet zelfstandig kunnen bestaan wegens het ontbreken van eigen landbouw en veeteelt.
In 1980 werd men al onrustig van de naderende overdracht en
is men begonnen met de onderhandelingen, die in 1984 resulteerden in de Joint Declaration waarmee China de overdrachtsafspraken regelde door middel van het Twaalf Punten Plan.
1. handhaving (voor 50 jaar) van het kapitalistische systeem;
2. handhaving van vrijhaven en financieel centrum;
3. handhaving van inwisselbare valuta;
4. geen bestuur door agenten van Peking;
5. gekozen 'burgemeester' die een patriot moet zijn;
6. autonomie zonder inmenging van de centrale regering, behalve
op het gebied van Defensie en Buitenlandse Zaken;
7. hoge graad van vrijheid in internationale activiteiten;
8. eigen reisdocumenten;
9. handhaving van bestaande rechtsorde (Brits model), zolang die
niet in conflict is met de Chinese soevereiniteit (eigen opperste hof van beroep);
10. eigen verantwoordelijkheid voor openbare orde en veiligheid
onder eigen politiemacht;
11. tolerantie voor politieke activiteiten, zelfs van de Chinese
nationalisten uit Taiwan, zolang het geen sabotage is;
12. vrijheid om eigen sociale hervormingen in te voeren, zonder druk
van Peking.
box 2.2: Het Twaalf Punten Plan
-Hong Kong hoort vanaf 1 juli 1997 dus officieel bij China, maar met de afspraak dat Hong Kong de eerste 50 jaar kan blijven opereren in de huidige hoedanigheid. In de volksmond bekend geworden als: "One country, two systems", het kapitalistische Hong Kong en het communistische China.
Dat er een verlenging van Brits bestuur na 30 juni 1997 zou komen, was nu uitgesloten en geen punt van discussie meer, maar het 'publiek' was hier in 1984 nog niet van op de hoogte. Er hing dan ook een achterdochtige, opgewonden sfeer in Hong Kong. De climax daarvan was de bekendmaking op 28 maart 1984, dat Jardine Matheson, het vlaggeschip van de koloniale economie, de 'grondlegger' van het huidige Hong Kong, zijn wettelijke domicilie naar Bermuda zou verplaatsen. Geen maatregel was zo symbolisch voor het einde van Brits Hong Kong als deze. Jardine en Matheson waren twee Schotse opiumhandelaren die in 1840 de Britse regering overgehaald heeft tot de Eerste Opiumoorlog en vervolgens de fundamenten legden voor de kroonkolonie. Zij waren de eerste goudzoekers en uit vrees voor de Chinese belastingen vertrokken zij als eerste voortijdig 'met volle goudbuidels'.
Naast het Twaalf Punten Plan zijn er ook parlementaire af-spraken gemaakt. Deze houden in dat er een parlement zal komen met ongeveer 60 tot 70 zetels. Om de verdeling van het parlement zo evenwichtig mogelijk te maken, zijn er 30 plaatsen bestemd voor leden uit vastgestelde groepen van de maatschappij, 10 leden van de gemeenteraden en 20 vrij te kiezen leden. Bijzonder is dat de vrij verkozen leden niet echt pro China zijn. China is hier uiteraard niet echt tevreden mee en probeert middels teruggrijping naar de Joint Declaration (het Twaalf Punten Plan) het parlement op te heffen. Engeland daarentegen bestrijd dit weer door eveneens op diezelfde Joint Declaration terug te grijpen, waarbij duidelijk een verschil van interpretatie naar boven komt. Beide partijen weten echter dat er na de overdracht nog moeilijk eisen gesteld kunnen worden. Met de overdracht aan China in het vooruitzicht is er ook al gesproken over de rechtstaat van het toekomstige Hong Kong. Er zijn toch nog veel problemen waar geen oplossing voor is.
afbeelding 2.5: Good Morning China, Bye Bye Britain
Hiervoor is een voorbereidend comité ingesteld met veel Hong Kong Chinezen, die een selectie comité zullen samenstellen. Het selectiecomité zal op zijn beurt een nieuwe volksvertegen-woordiger aanwijzen met een nieuwe General Executive. Het lastige hierbij is dat de comités door allerlei loyaliteitsverkla-ringen niet echt voor hun eigen mening uit durven te komen. Het blijkt dat alleen de onafhankelijke mensen de problemen durven uit te spreken.
Het meest monumentale aspect van het proces was niet de onverenigbaarheid van twee systemen (kapitalisme en socia-lisme of vrijheid en communisme) maar de historische 'botsing van beschavingen'. Het was de laatste ronde in botsing van beschavingen, die de Brits-Chinese betrekkingen sinds het gezantschap van Lord Macartney in 1792-1794 gedomineerd heeft. De één was 'hemels', ideologisch en historisch, de ander aards, wetenschappelijk en commercieel-industrieel. Groot-Brittannië was eens de machtigste natie ter wereld. China meent nu op weg te zijn dat te worden. Na alle nationale schande die de Britten China in het verleden hebben toege-bracht, is het de eerste ronde die de Chinezen aan het winnen zijn. Het is ondenkbaar dat zij in de eindfase de Britten een gezichtsverlies zouden besparen.
2.7 Economie
Ongeveer 40% van de Chinese export komt uit het Zuid Oosten van China te weten: Kanton, Shenzhen en Hong Kong. Omdat de Hong Kong dollar gekoppeld is aan de Amerikaanse dollar zijn de economische ontwikkelingen van de USA van grote invloed op die van Hong Kong. Het belangrijkste gevolg van
deze koppeling is de aan elkaar gelijkblijvende rentestand.
Echter de inflatie wordt grotendeels bepaald door de economi-sche ontwikkelingen in China. China kent bijvoorbeeld op dit moment een grote inflatie (rond 20%) en mede hierdoor is in Hong Kong de reële rente zeer laag. Deze bij tijd en wijle zelfs negatieve rente maakt het lenen van geld en dus het doen van grote investeringen in bijvoorbeeld vastgoed bijzonder aan-trekkelijk en lucratief. Vandaar de bijna permanente 'boom' in nieuwbouw.
Vanwege de op handen zijnde overdracht zal de economische markt geleidelijk overgaan van Brits geleide conglomeraten naar die met Chinese connecties. Dit werkt een soort protec-tionisme in de hand, maar zal niet leiden tot een openlijke discriminatie van buitenlandse maatschappijen.
In Hong Kong is er een stijgend werkeloosheidspercentage. Hoewel er een redelijk grote sociale zorg is, doet men aan deze stijgende werkeloosheid niet veel. Men tracht slechts meer in-vesteringen te doen in high-tech ontwikkelingen, opdat meer investeerders worden aangetrokken. Dit zou dan moeten leiden tot meer werkgelegenheid. Tevens richt de economie zich nog meer op de dienstensector. Op dit moment is de belangrijkste industriesector echter nog steeds de confectie, elektronica en speelgoed. Ondanks deze industrieën, zijn van de 500 bedrijven die aan de beurs genoteerd het merendeel actief in de 'property' en 'real estate'.
In Hong Kong zijn ongeveer 200 Nederlandse bedrijven gevestigd, waar zo'n 2000 mensen werkzaam zijn. De grootste van deze bedrijven is Philips en verder zijn er veel banken. Nederland exporteert per jaar 1,9 miljard gulden naar Hong Kong, richting China gaat voor 1 miljard en naar Taiwan voor
1,8 miljard Nederlandse guldens aan goederen. Het Neder-landse consulaat speelt in deze handelswereld een belangrijke rol. Het consulaat bemiddelt, trekt bedrijfsgegevens na en adviseert.
2.8 Hong Kong in cijfers
Om enigszins grip te krijgen op Hong Kong is het goed om bepaalde cijfers en gegevens van dit land te bekijken. Bijvoor -beeld: hoe groot is het en hoeveel mensen wonen er. Dit soort getallen op zich zeggen niet zoveel als je geen vergelijkings-materiaal hebt. Daarom proberen we hier de gegevens van Hong Kong te vergelijken met Nederland. Om daarnaast enig schaalidee te krijgen van Hong Kong's buurland en die van toekomstig bezitter van Hong Kong, maken we ook een ver-gelijking met de Volksrepubliek China.
In deze paragraaf komen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan de orde:
- geografie, - demografie, - economie, - transport.
2.8.1 Geografie
Het totale oppervlak van Hong Kong is 1.040 krn2, het land-oppervlak is 990 km2. Het totale land-oppervlak van China is 9.596.960 krn2, het land oppervlak is 9.326.410 krn2. Het totale oppervlak van Nederland is 37.330 krn2, het land oppervlak is 33.920 krn2.
Vergelijkend geeft dit:
Het land oppervlak van Nederland is circa 34 keer zo groot als van Hong Kong. China is echter weer 275 keer zo groot als Nederland en 9421 keer zo groot als Hong Kong. De uitbreiding van het grondgebied van China met dat van Hong Kong is dus de bekende druppel op de gloeiende plaat.
Hong Kong heeft circa 30 km grens en circa 733 km kustlijn. China heeft circa 22.143 km grens en circa 14.500 km kustlijn en Nederland heeft circa 1.027 km grens en circa 451 km kustlijn. Het landschap in Hong Kong is hoofdzakelijk berg- tot heuvel-achtig met enkele vlakke stukken in het noorden. In Nederland zijn, zoals bekend, bijna alleen maar vlakke weilanden te vinden, met een enkele heuvel in Limburg. In China zijn na-genoeg alle soorten landschappen te vinden: hoofdzakelijk berg-/ heuvelachtig maar ook hoge plateaus, woestijnen, steppen, heuvels, delta's en dergelijke. De natuurlijke bronnen in Hong Kong bestaan eigenlijk uit alleen aluminiumsilicaat. In Nederland is dit aardgas. China heeft echter een grote verschei-denheid aan natuurlijke bronnen, bijvoorbeeld: kolen, aardolie, aluminium, zink, uranium, tin, e.d.
Grondgebruik per land
100% ao% ao% 40% 20% o%~----.---. ____ ~ ____ , -____ ~ Hong Kong titiI Overig o Gew •• China • 80. (!li Weiland • Bouwgrond
grafiek 2.1 : Grondgebruik per land
2.8.2 Demografie
In Nederland wonen ongeveer 15 miljoen mensen. Maar wat zijn nu de exacte aantallen, hoeveel mensen wonen er in Hong Kong en China en hoe verhouden die aantallen zich tot elkaar.
Het totaal aantal inwoners van Hong Kong is 5.5 miljoen, van China is dit 1.2 miljard en van Nederland is dit 15.5 miljoen (1995). Dit komt neer op respectievelijk 5599 inwoners per krn2 in Hong Kong, 0,3 pers/krn2 in China en 456 pers/krn2. Aan het aantal inwoners per krn2 tegenover het totale aantal inwoners zijn onder andere de immense afmetingen van China af te lezen.
Leeftijdsopbouw per land
Hong Kong China Nedertand
Legenda
grafiek 2.2: Leeftijdsopbouw per land
In Hong Kong is het geboortencijfer 12 geboorten per 1000 in-woners en het sterftecijfer 6 sterfgevallen per 1000 inin-woners. Voor China is dit respectievelijk 18 en 7. En in Nederland 12 en 8. Dit verschilt dus niet zo heel erg veel per land al springt het geboortencijfer van China wel in het oog (een alom bekend probleem van China). De levensverwachting bij geboorte is voor Nederland en Hong Kong nagenoeg gelijk circa 80 jaar. China ligt hier circa 12 jaar onder (op 68 jaar).
Het aantal arbeidskrachten is in Hong Kong circa 2.8 miljoen, dit is 51% van de totale bevolking. In China zijn dat er 583.6 miljoen, 49% van de totale bevolking, en in Nederland 6.4 miljoen, 41% van de totale bevolking.
Verdeling arbeidskrachten per land 100% 80'14 80'14 40'14 20% O%~---,---~----,---~---,----~
Hong Kong China Nede"and
Legenda
II1II Ov.~. • Landbouw m Bouw
trn Fabrtkage • Olen.w.rMmlng
grafiek 2.3: Verdeling arbeidskrachten per land
2.8.3 Economie
Import I Export per land
200
'80
'00
80
Legenda
9 Import In mllje.rd' • Export In mlU-rd •
Het Bruto Nationaal Produkt van Hong Kong is US$ 136 miljard en groeit reëel met circa 5.5 % per jaar (inflatie 8,5%). Het BNP van China is US$ 2.978 miljard en groeit reëel met circa 11.8 % per jaar (inflatie 25,5%). Het BNP van Nederland is
$ 276 miljard en groeit reëel met circa 2
%
per jaar (inflatie 2,5%). Per hoofd van de bevolking komt dit neer op US$ 24.530voor een Hong Kong Chinees, US$ 2.500 voor een Chinees en
US$ 17.940 voor een Nederlander. Hier blijft China dus dui-delijk een stuk achter.
Ondanks dat Nederland goed 'scoort' wat betreft de im-/ export en het nationaal produkt per hoofd van de bevolking blijft ze echter achter wat betreft de werkgelegenheid. Het werkeloos-heidspercentage van Nederland is 8,8% tegenover 2,7% in China en 1,9% in Hong Kong.
De defensie geeft in Nederland circa 2,2% van het Bruto Natio-naal Produkt uit. Dit is circa US$ 7,1 miljard. Hong Kong geeft slechts 1/34 deel daarvan uit, namelijk US$ 207 miljoen. Van de Chinese uitgave ten behoeve van defensie zijn geen gegevens beschikbaar.
2.8.4 Infrastructuur
HongKong ChIna Nederland
Spoor 35 km (1,3%) 65.780 km (2386%) 2.757 km Wegen (totaal) 1.100 km (1,0%) 1.209.000 km 104.831 km (1153%) (verhard) 794 km (0,9%) 170.000 km (184%) 92.251 km (onverhard) 306 km (0,2%) 859.000 km (5513%) 15.580 km Waterwegen 138.600 km (2186%) 6.340 km Havens I st. 18 st. 11 st. Luchthavens 3 st. 204 st. 29 st.
De tussen haakjes weergegeven percentages zijn berekend t.o. v. Nederland. (Nederland is 100%)
De hoeveelheden spoor, snelweg en overige infrastructurele mogelijkheden verhouden zich overeenkomstig met de af-metingen van de verschillende landen. In tabel 2.1 worden deze gegevens weergegeven.
De infrastructuur van de telecommunicatie is voor de drie landen nogal verschillend. In Nederland zijn er bij voorbeeld circa 9.500.000 telefoonaansluitingen. China wat vele malen groter is en veel meer inwoners heeft, heeft slechts twee keer zoveel telefoon aansluitingen (20.000.000). Hong Kong zit relatief gezien dicht in de buurt bij Nederland (ongeveer 3.000.000 aansluitingen). Daarbij gaat het in Nederland en Hong Kong om moderne efficiënte en goed onderhouden systemen en in China om een duidelijk minder efficiënt netwerk.
Architectuur
3.1 Inleiding
De skyline van Hong Kong kenmerkt zich door hoogbouw. Een gebouw van 200 meter hoogte is er geen uitzondering en laag-bouw komt eigenlijk nauwelijks voor. Bovendien heeft de stad een hoog bebouwings-percentage. Vanwege economische mo-tieven wordt iedere m2 zo dicht mogelijk bebouwd. Als geheel ontstaat hierdoor een indrukwekkend beeld. De verschillende gebouwen afzonderlijk beschouwend, kunnen we niet echt spreken van een land met hoge architectonische kwaliteit. Snelheid en kosten zijn in het algemeen belangrijker dan esthetiek. Maar natuurlijk zijn er wel een aantal uitzonde-ringen ...
H~_ "H I ...... . I'''' "
3.2 Hong Kong
&
Shanghai Bank
Het enigszins bizar uitziende hoofdkantoor van de 'Hong Kong & Shanghai Bank' is gelegen aan de zuidzijde van Sta tue Square. Ontworpen door Norman Foster kostte dit gebouw meer dan 600 miljoen gulden (5 miljard HK$), waarmee het het duurste kantoorgebouw ter wereld is.
De meningen over het gebouw lopen sterk uiteen. Volgens de één is het een architec-tonisch hoogstandje, de ander vindt het een monsterlijk ge-bouw. De plaatselijke inwoners noemen dit gebouw het 'Robot Building' en het is wel duidelijk waarom.
Het gebouw lijkt op een doorzichtig kunststof model, speciaal gemaakt om te laten zien hoe het inwendige werkt. De kabels, motoren en andere bewegende delen van de liften en rol-trappen zijn allemaal zichtbaar en ook de trappehuizen zijn volledig zichtbaar door een glazen gevel. Ook de draagcon-structie van het gebouw is niet van het soort dat je in elk gebouw tegenkomt. Het is een soort 'kleerhanger' -constructie, waaraan de verdiepingen zijn opgehangen.
Het bankgebouw is 179 meter hoog en telt 52 verdiepingen. Het totaal vloeroppervlak bedraagt 98.000 m2. Het interne verkeer wordt geregeld door middel van 28 liften en een totaal van 62 roltrappen waaronder de langst vrij-dragende roltrap ter wereld. Het initiatief tot de realisatie van het bankgebouw is genomen in 1979. De uitvoering is gestart in 1983 waarna het in 1986 is opgeleverd.
3.3 Bank of China
Het 'Bank of China' gebouw is ontworpen door de Chinees-Amerikaanse architect I.M. Pei. Met zijn 74 verdiepingen was het jarenlang het hoogste gebouw van Hong Kong, namelijk 368 meter inclusief masten en antennes. Inmiddels is het echter overtroffen door het Central Plaza. Wat het gebouw vooral indrukwekkend maakt zijn de hoogte en de strakheid van de gevels. De hoekige en puntige gebouwvorm wordt overigens niet door iedereen gewaardeerd. Door de scherpe hoeken en de
- .'. _ _ '1
-antennes op het dak treedt namelijk een verstoring op voor de 'vlucht van de draak'. Het gebouw veroorzaakt 'bad vibes' in de omgeving. Bij omliggende gebouwen heeft men zelfs maat-regelen moeten nemen, middels het afplakken of afschermen van ramen, om deze slechte invloed buiten te houden. Het gebouw heeft 1 miljard HK$ gekost (circa 130 miljoen US$) en heeft een totaal vloeroppervlak van maarliefst 177.000 m2. Het initiatief is genomen in 1982, de uitvoering gestart in 1985 en de oplevering van het bankgebouw vond in 1990 plaats.
3.4 Central Plaza
Het 'Central Plaza Building' is het hoogste gebouw van Hong Kong met zijn 78 verdiepingen en 374 meter (inclusief zend-masten) hoogte. Veelal wordt het ook aangeprezen als het hoogste gebouw van Azië. In Pyongyang (Noord-Korea) staat echter een hotelgebouw van 105 verdiepingen. Dit gebouw is niet functioneel. Het is slechts een 'schil', zonder klimaatin-stallaties en electriciteit. De enige reden waarom het gebouwd is, is om het hoogste gebouw van Azië te kunnen claimen. Central Plaza kan dus wel terecht het hoogste functionerende gebouw in Azië worden genoemd.
Ook hier geldt weer dat het gebouw het niet moet hebben van zijn archtiectonische kwaliteit, maar dat het eerder de grootte is die het interessant maakt.
Het gebouw telt 173.000 m2 vloeroppervlak en is tussen 1989 en 1992 geinitieerd, gerealiseerd en opgeleverd. Het is in het bezit van Sun Hung Kai Properties, Sino Group en Ryoden Group.
3.5 Lippo Centre
Het 'Lippo Centre' is vlak naast de Bank of China gelegen. Het is een in het oog springend gebouw , bestaande uit twee losstaande torens, met een zeer aparte gebouwvorm. Deze vorm is geba-seerd op 'a man' s muscles' en om meer specifiek te zijn op de spierbundels van de arm van een mens. Door de vele uitstul-pingen en inhammen heeft ook dit gebouw geen gunstige
afbeelding 3.5: Central Plaza
I
__ .,"
invloed op de draak. Het gebouw is in opdracht van Admiralty Development Ltd. gerealiseerd in de periode 1984 - 1988 en ont-worpen door Paul Marvin Rudolph uit Kentucky USA. De torens bevatten respectievelijk 36 en 40 verdiepingen. Vanwege de uitstulpingen variëren de vloeroppervlakten van 560 m2 tot 1160 m2 per verdieping. De aanneemsom van het project bedroeg 468 miljoen HK$.
3.6 Shuntak Centre and Macao Ferry
Terminal
Opvallend bij deze twee identieke gebouwen is het gebruik van de draagconstructie in de expressie van de gevel. Hierbij is dankbaar gebruik gemaakt van het feit dat hoogbouw bepaalde constructieve voorzieningen vraagt om de stijfheid van het gebouw te garanderen. Bij deze gebouwen is uitgegaan van een 'tube-constructie'. Dit houdt in dat de, in dit geval relatief smalle kern van het gebouw met de gevel wordt verbonden om de uitwijking van het gebouw bij horizontale belasting te verminderen. Een stijve verbinding tussen kern en gevel is hiervoor noodzakelijk. Dit kost enige verdiepingen. Behalve als draag-constructieve voorziening en expressiemiddel, worden deze verdiepingen ook gebruikt voor de technische installaties. Het gebouw is ontworpen door Spence Robinson Ltd. en kostte 1.600 HK$. Het inititatief is genomen in 1974 en ruim 9 jaar later is men pas met de bouw begonnen. De twee torens zijn in 1986 opgeleverd en overgedragen aan de opdrachtgever, Shuntak Centre Ltd.
3.7 Woningbouw
De woningbouw in Hong Kong heeft een heel eigen verschij-ningsvorm, die vooral gebaseerd lijkt op factor 'geld'. In de 'buitenwijken' wordt het beeld bepaald door troosteloze woon-wijken met tientallen herhalingen van één en hetzelfde ont-werp. In het centrale gedeelte van Hong Kong is de grondprijs zo allesbepalend dat de bouwkosten van minder belang zijn. Hier loont het zelfs om woongebouwen neer te zetten met
slechts één woning per verdieping. Dit levert zeer slanke woon-torens op van niet meer dan circa 5 bij 6 meter. Wat bouw-kosten betreft natuurlijk niet de goedkoopste oplossing.
afbeelding 3.8: Voorbeeld woningbouw
Ook in de woningbouw zijn voorbeelden te vinden van problemen met de fungshui en slapende draken. Onderstaand woongebouw in Repulse Bay heeft een groot gat in het midden om de heilige geesten niet in de weg te staan.
Dehuisvesti ngscyclus
4
•
.1
>
Inleid
i
ng
Om een kader te scheppen, waarin de partijen architect, projekt-manager, aannemer en vastgoedbeheerder beschreven kunnen worden, zal eerst een korte beschrijving van de huisvestings-cyclus volgen.
De huisvestingscyclus is opgebouwd uit vier stadia namelijk: initiatief, ontwerp, uitvoering en beheer. De beheersfase neemt uiteraard de meeste tijd van de cyclus in beslag, dit is de levens-duur van het gebouw. In Hong Kong duurt deze beheersfase relatief gezien veel korter dan in Nederland. Het waarom hier-van zal later in dit hoofdstuk volgen.
4.1.1 Initiatief
De initiatieffase start met een bepaalde huisvestingsvraag. Deze vraag kan ontstaan door bijvoorbeeld: ruimtegebrek, te hoge huurkosten of behoefte aan een andere lokatie. Deze vraag kan normaal gesproken leiden tot: verhuizen, renoveren, nieuw-bouw etc. Voor het nieuw-bouwproces is met name de nieuwnieuw-bouw, en in toenemende mate de grootscheepse renovatie, van belang. In Nederland althans. In Hong Kong echter speelt renovatie geen enkele rol. Hier draait bijna alles om nieuwbouw! De initiatief-nemers in Hong Kong zijn: de overheid, bedrijven of instel-lingen en projektontwikkelaars. In Nederland spelen ook de institutionele beleggers een grote rol op de bouwmarkt. In Hong Kong is dit niet het geval. Dit komt doordat deze instellingen in Nederland veel geld beheren afkomstig van bijvoorbeeld pen-sioenfondsen. In Hong Kong zijn dit soort sociale zekerheden veel minder sterk geregeld, er bestaan dan ook geen pensioen-fondsen. Daarnaast heeft Hong Kong op dit moment te kampen met een onzeker investeringsklimaat in verband met de toe-komstige overname van Hong Kong door China.
4.1.2 Ontwerp
In de voorbereidingsfase worden in Hong Kong evenals in Nederland diverse adviseurs en architecten ingeschakeld. In Hong Kong zijn veel buitenlandse architecten aan het werk. Dit komt onder andere door de Engelse invloed en de vele buiten-landse bedrijven die daar gevestigd zijn.
In deze fase wordt een planopzet gemaakt en er worden alter-natieven ontwikkeld. Achtereenvolgens worden het voorlopig ontwerp en definitief ontwerp met bijbehorende bestek en teke-ningen geproduceerd. Tevens kan er een prijskaartje aan het gebouw worden gehangen. Dit prijskaartje kan dan vergeleken worden met het budget wat voor het projekt beschikbaar is. In Hong Kong is de prijs van het bouwwerk zelf, de bouwkosten, van gering belang. Veel belangrijker zijn de grondkosten. Deze zijn zo hoog dat zij een relatief veel groter deel van de stich-tingskosten uitmaken (circa 2/3 van de stichstich-tingskosten). Grond kan hier tot circa
f
100.000,- per vierkante meter kosten.Na de afronding van bestek en tekeningen kan de aanbesteding plaats vinden. Dit gebeurt op ongeveer dezelfde wijze als in Nederland. Ook hier geldt dat veel van de (met name grotere) projekten uitgevoerd worden door buitenlandse aannemers. 4.1.3 Uitvoering
Tijdens de uitvoeringsfase wordt alles wat in de voorgaande fases is besloten tot uitvoering gebracht. Het eerste wat in Hong Kong opvalt met betrekking tot de uitvoering zijn de bamboe steigers. Het is indrukwekkend om te hoe zo'n steiger wordt opgebouwd. Iedereen is volledig overtuigd van het nut van dit soort steigers. Voordelen zijn onder andere: snelheid, recycle-baar, 'typhoonproof', etcetra.
Een probleem voor de uitvoerende bouwbedrijven in Hong Kong is het vinden van kwalitatief goed personeel; voor grote projekten moet personeel zelfs uit het buitenland worden aangetrokken (bijvoorbeeld Japan, Australië). De grote buiten-landse bedrijven die hier hun kantoor laten bouwen werken ook tijdens de uitvoeringsfase veel met projektmanagement-buro's. Dit in verband met eventuele taal barrières en een garantie om de gewenste kwaliteit te bereiken. Het inschakelen van in de uitvoering gespecialiseerdeprojektmanagement-buro's is ook in toenemende mate gebruikelijk voor bedrijven die bouwen in China. China is op dit moment een sterk groeiende markt en veel bedrijven willen zich daar graag vestigen om een goede marktpositie in te nemen.
4.1.4 Beheer
De beheers fase is, zoals gezegd, in Hong Kong vele malen korter dan in Nederland. Er wordt hier uitgegaan van een gemiddelde levensduur van gebouwen van circa 15 jaar. Dit heeft hoofd-zakelijk te maken met de economische levensduur van een gebouw. Na de 15 jaar is het in veel gevallen al voordeliger om een nieuw gebouw neer te zetten waardoor een betere opbrengst gerealiseerd kan worden op hetzelfde stukje dure grond. Door-dat het gebouw na zo'n korte tijd al weer wordt gesloopt, is ook
de technische levensduur hierop aangepast. Al het leiding werk, van met name woongebouwen, wordt aan de buitenkant van de gevel aangebracht en is dus na korte tijd al verroest. De gehele gevel is er na korte tijd ook al slecht aan toe. In veel ge-vallen is de verf gebladderd en maakt het geheel een onver-zorgde indruk. Zodra er dus door veranderende vraag meer geld verdiend kan worden door een ander gebouw neer te
zetten wordt er gelijk gesloopt en start de cyclus weer opnieuw.
De vraag is nu: zal het bouwproces op deze manier blijven func-tioneren als op 1 juli 1997 Hong Kong weer in Chinese handen valt? Zal de grond deze hoge waarde blijven behouden?
4.2 De architect
4.2.1 Inleiding
Architectuur staat in Hong Kong in zeer hoog aanzien. Op de
doktoren na worden architecten het best betaald. Iemand die in
architectuur is afgestudeerd heeft gemiddeld binnen tien weken
een goede baan. De studierichting architectuur is ook erg in trek
omdat men op deze manier de vastgoedmarkt kan binnen-dringen (hier kan door beleggen veel geld verdiend worden). De bouw in Hong Kong kent nog maar weinig voorschriften. Zo kent men ook niet de regel dat er een minimale afstand tussen gebouwen moet zijn. Je ziet veel hoge gebouwen die vlak naast elkaar staan. Sommige gebouwen staan altijd in de schaduw van de gebouwen om hun heen. We kunnen hieruit dus al concluderen dat een architect in Hong Kong geen belemmering ondervindt van een orgaan als een welstandscommissie.
Zo'n tien jaar geleden ontstond er in Hong Kong een
zoge-naamde 'building boom'. Aan alle kanten schoten de commer-ciële gebouwen de grond uit. Eén van 's werelds beroemdste architect Norman Foster heeft daar sinds die tijd sterk van ge-profiteerd. De architect wordt gehonoreerd op basis van een vast percentage van de bouwkosten van een bouwwerk. Veel
waarin veel repetitie van een standaard plattegrond optreedt; ook wordt een toren vaak een aantal keren gebouwd. De archi-tect hoeft dus in verhouding met de projektgrootte niet veel te ontwerpen. Hierdoor verdient hij in een korte tijd relatief veel geld. De bouwkosten zijn in verhouding tot de stichtingskosten veel lager in Hong Kong dan bij ons. Om die reden is men daar dan ook bereid om meer geld in architectuur te steken, waar-door er aanvankelijk voor-namelijk gerenommeerde archi-tecten uit het buitenland aangetrokken werden. Echter, door de beter wordende architectuuropleiding, komt het steeds vaker voor dat de architect dichter bij huis wordt gezocht. Prestigieuze bouwwerken als de City Bank en de, nu in aanbouw zijnde, uit-breiding van het Exhibition Centre zijn door lokale architecten ontworpen.
Hong Kong heeft een zwaar klimaat voor gebouwen. In de zomer is het gemiddeld 33°C met een vochtigheid van 100%, bovendien zijn er regelmatig typhonen. Logisch dat deze aspec-ten terugkomen in het ontwerp; denk aan donker of spiegelend glas, airconditioners en zware constructies.
4.2.2 De rol in de huisvestingscyclus
Hong Kong
Over het algemeen wordt er in Hong Kong uitgegaan van een traditioneel proces of ook wel 'general contractor approach' ge-noemd. Deze invloed stamt van het Engelse systeem af. Aan-gezien Hong Kong een Engelse kolonie is, is de Engelse invloed onmiskenbaar aanwezig. De architect stelt alleen een concept-plan op en doet verder niets aan de detaillering. Het enige wat hij doet is zijn ideeën over de materialisatie en uitwerking kenbaar maken en erover praten.
China
Het bouwkundig ontwerp is in China in drie delen verdeeld: het conceptueel ontwerp, het voorlopig ontwerp en het defini-tieve ontwerp. Op het eerste oog lijkt de ontwerpfase weinig te verschillen van de ontwerpfase in Hong Kong en Europa. In China wordt het voorlopig ontwerp, dat reeds technische details
-'-4
--
....--'-en het budget bevat, voorgelegd aan de overheid (geme-entelijk ontwerp instituut) voor controle en toestemming. In Hong Kong zou dit document dienen voor de aanbesteding (bestek-tekeningen). In China is dit niet het geval. Op basis van het voorlopig ontwerp wordt het definitieve ontwerp (werkteke-ningen) uitgewerkt. In Hong Kong en Europa worden deze werktekeningen door de aannemer vervaardigd, terwijl in China deze activiteit valt onder de verantwoording van het lokale ontwerpinstituut. De werktekeningen worden in China gebruikt voor de aanbesteding. Bij de aanbesteding krijgt de aannemer voor het eerst de informatie van het uitgewerkte projekt onder ogen. De kennis, zoals in Europa, van de aan
-nemer kan hierdoor niet gebruikt worden in het ontwerp. Bouwteams komen dan ook niet voor in China.
4.2.3 Cultuur en ontwerp
Bij het ontwerpen van gebouwen spelen religieuze aspekten een grote rol. Kleur is een belangrijk aspect in de Chinese c.q. Hong Kongse cultuur. Als buitenlandse architect kan je jezelf enorm in de vingers snijden als je van dit soort zaken niet op de hoogte bent. Verboden kleuren zijn bijvoorbeeld blauwen wit (respectievelijk de kleur van de haat en de kleur van de dood). Rood en goudkleur zijn daarentegen geliefde kleuren. Rood en goud zijn de kleuren van rijkdom en voorspoed en kom je dan ook vaak tegen.
Het is bijvoorbeeld ook niet verstandig om hoeken, kleiner dan 90 graden te maken in een gebouw. De Bank of China, van de architect Pei, heeft scherpe hoeken en het gevolg is dan ook dat een vrij groot aantal zaken-mensen niet in dat gebouw wil werken. Het komt dan ook vaak voor dat bij het ontwerpproces van een gebouw een Fung Shui (letterlijk land- en waterman, een wichelaar) deskundige betrokken wordt. Deze deskundige beheerst de zogenaamde kunst (of wetenschap) van het mani-puleren en beoordelen van de omgeving voor een goede toe-komst.
Zo kan hij ook advies geven of gebouwvormen wel of niet geschikt zijn voor het succes van een ontwerp. De draak, een zeer heilig fenomeen, moet zich goed door het gebouw kunnen voortbewegen. Als een huurder hoort dat er geen Fung Shui deskundige bij het ontwerpproces is betrokken, dan kan het wel eens voorkomen dat er geen huurders aangetrokken kunnen worden, omdat deze huurder denkt dat de draken negatieve invloeden zullen uitoefenen. In zo'n geval kan dan alsnog een Fung Shui deskundige aangetrokken worden, die bepaalde (kostbare) wijzigingen kan adviseren.
4.2.4 Verklaring van de gebouwconcepten
In Hong Kong zijn de mensen niet bereid lange afstanden af te leggen, als ze bijvoorbeeld willen winkelen of eten (bijna iede-reen eet iedere dag buiten de deur). Het gevolg hiervan is dat er nieuwe gebouwvormen zijn ontstaan. Steeds meer zie je
gebouwen met een onderlaag van vijf verdiepingen, met daarin een groot aantal winkels en restaurantjes, daarop een dikke betonplaat waarop een woonstraat is gesitueerd en vervolgens schieten vanaf die woonstraat een aantal woontorens, van
gemiddeld 40 verdiepingen, de lucht in. De woontorens hebben veelal een hele slanke vorm, omdat in verband met de moge-lijkheid tot ventilatie en toetreden van daglicht, alle ruimten (dus ook toilet, badkamer en keuken) aan de gevel gesitueerd moeten zijn. Het gevolg hiervan is weer dat deze slanke woon-torens gekenmerkt worden door vele inhammen waardoor het geveloppervlak vergroot wordt. Een tweede oorzaak van de slanke vormen van kantoorgebouwen en woontorens is de plotratio die in Hong Kong gehanteerd wordt, één van de weinige bouwregels in Hong Kong. Deze ratio geeft de verhou-ding aan tussen het grond oppervlak en het maximale aantal vierkante meters bvo dat gebouwd mag worden. Als de ratio 15 is, dan mag bij een grond oppervlak van bijvoorbeeld 1.000 m2, 15.000 m2 bvo gebouwd worden. Een klein grondoppervlak ver-oorzaakt dan niet zelden een gebouw wat erg hoog en zeer smal is, om zo de plotratio toch maximaal te benutten.
4.2.5 Foster
Norman Foster is een toonaangevende architect. Zijn eerste projekt was de (demontabele) Hong Kong and Shanghai Bank, het duurste kantoor-gebouw ter wereld. Sinds de bouw van dit gebouw heeft hij nog een aantal projekten ontworpen. Eén van die projekten is de Kowloon Canton Railway Corporation Station. Dit is voornamelijk een dak wat beschermt tegen weer en wind. Het dak moest heel licht worden uitgevoerd om op de bestaande fundering te kunnen plaatsen. De kleur van het dak is jade, volgens de Chinezen een prettige en vriendelijke kleur. Het dak van het gebouw is gemaakt van staal. Dit is gefabriceerd in China, waar heel veel projekten in Azië hun staal vandaan halen. Een belangrijke reden is dat China een goede staalpro-duktie geschiedenis heeft. De kwaliteit van het geleverde is zeer goed, soms zelfs beter dan in Europa en daarnaast goedkoper. Foster maakt ongeveer 8 tot 10 keer zoveel tekeningen als door-gaans de gewoonte is. Dit is om de huurder goed te laten zien wat hij kan verwachten en de aannemer te laten zien wat ze moeten aanbieden. De aannemer kan dan een nauwkeurige aanbieding doen. Foster ontwerpt veel met maquettes. Dit om snel een driedimensionaal beeld te krijgen van het projekt. Naarmate het proces vordert, vermindert de invloed van de architect tot op het punt van uitvoering waar zijn invloed prak-tisch nihil is. Voor die tijd staat hij voornamelijk aan de zijde van de klant/ opdrachtgever. Hij moet nauw contact hebben met de klant, omdat alles binnen het budget moet vallen, alles binnen de gestelde tijd moet zijn gerealiseerd en alles aan het gestelde programma van eisen moet voldoen.
4.3 De projektmanager
4.3.1 Inleiding
Het beroep projektmanager is niet iets van de laatste tijd; het bestond al toen de Egyptenaren hun pyramides bouwden. Ook Alexander de Grote was niet alleen een voortreffelijk veldheer en een verstandig politicus, maar bovenal een prima
projekt-manager. Dat zijn legers een veel grotere snelheid en flexibi-liteit aan de dag legden dan die van zijn, qua manschappen en materiaal, sterkere tegenstanders, was bovenal te danken aan de projektmatige aanpak.
Nog steeds is de rol van de projektmanager, die als sleutelfiguur verantwoordelijk is voor belangrijke beslissingen, belangrijk binnen het bouwproces en de invulling van deze rol blijft in ontwikkeling. Deze rol werd vooral vroeger vervuld door werknemers van de architect of de aannemer, tegenwoordig is er steeds meer vraag naar specifieke projektmanagers. Door de groeiende behoefte aan managers tijdens het bouwproces, zijn veel buro's ontstaan die het projektmanagement op zich nemen.
Bouwondernemingen leveren zelf nog steeds projektmanagers, maar het komt steeds vaker voor dat gespecialiseerde buro's ingeschakeld worden. Door de diversiteit van de verschillende projekten en de ontwikkeling van nieuwe technieken is de functie van de bouwmanager steeds aan veranderingen onder-hevig. Deze buro's kunnen daar gemakkelijk op in spelen. De rol van projektmanager wordt op vele manieren ingevuld, vaak ook afhankelijk van de eisen van de opdrachtgever. In dit hoofdstuk zal aangegeven worden hoe het veelal in Hong Kong in zijn werk gaat, maar ook de rol van de projektmanager in China zal genoemd worden, omdat de invloed vanuit dit land op Hong Kong in de toekomst steeds groter zal worden. 4.3.2 De rol in de huisvestingscyclus
De projektmanager is actief van de initiatieffase tot en met de uitvoeringsfase. In Hong Kong wordt naast 'general contracting' ook veel gewerkt met de contractvorm 'management contrac-ting', wat inhoudt dat de opdrachtgever een programma van eisen en een budget vaststelt, waarna hij een managementburo zoekt. Dit buro contracteert alle partijen en verzorgt de plan-ning, de administratie, de budgetbewaking en bepaalde bouw-plaatsactiviteiten. Het voordeel van deze contractvorm is dat de opdrachtgever hier met één partij te maken heeft. Ook zorgt dit
afbeelding 4.4: Het management van een megaprojekt (HKCEC)
voor een integrale aanpak van het bouwproces dat hierdoor minder gesegmenteerd is en waar meer specialistische kennis ingebracht wordt door inbreng van de verschillende bedrijven.
Bij hoogbouw, de belangrijkste bouwvorm in Hong Kong, is veelal sprake van gefaseerde bouw. Het vereist een goede logistiek en planning om het proces op tijd te laten verlopen. Een extra probleem in Hong Kong, is het feit dat veel in de binnenstad gebouwd wordt, hierdoor kan bijvoorbeeld van onvoldoende opslagmogelijkheden sprake zijn. Ook dient de constructie zo gedimensioneerd te worden dat de afzonderlijke delen door de stad aangevoerd kunnen worden.
De taak van de projektmanager verandert naarmate het proces vordert. In de initiatieffase is hij/ zij veelal betrokken bij het ontwerp. Tijds-planning en logistiek zijn belangrijke
on-derdelen bij het realiseren van bouwwerken en dan met name bij hoogbouw. Er moeten belangrijke keuzes gedaan worden ten aanzien van de toe te passen bouwmethode. Zo moet bij over-wegingen over de uitvoeringsmethode altijd rekening worden gehouden met de eventuele beïnvloeding hiervan op de bouw
-tijd, en daarmee de hoogte van de rentekosten. Eventuele be-sparingen op materiaal- en/ of materieelkosten kunnen bij-voorbeeld inhouden dat de bouwtijd drastisch toeneemt en de rentekosten de besparing overschrijden.
De gekozen bouwmethode, maar ook de inrichting van de bouwplaats en het transport van de vele materialen en mensen, bepaalt voor een belangrijk deel de totale bouwtijd. Hierbij is de mate waarin de verschillende uitvoeringsactiviteiten elkaar overlappen dus eveneens een belangrijke factor.
Ook dient tijdens de eerste fase al een globale berekening ge-maakt te worden van de totale kosten van het gebouwen naar-mate het proces vordert, dienen deze aangepast en verfijnd te worden. Het is de taak van de projektmanager om naleving van deze kosten in de gaten te houden. Bij de haalbaarheidsanalyse wordt met veel grotere getallen gewerkt dan in Nederland omdat de vierkante meters voor veel meer geld verkocht/ verhuurd kunnen worden vanwege de hoge grondprijs. De projektmanagers betrokken bij de bouw van het nieuwe vlieg-veld Chek Lap Kok hebben in grote mate te maken met deze aspecten. Het vliegveld is een opeenvolging van allerlei werken. Er zijn dan ook 700 stafleden in dienst die het ontwerp en de constructie van het vliegveld in de gaten houden en de overgang van de verschillende aannemers coördineren. De projektmanagementteams hebben ook te maken met kosten-bewaking, veiligheidscontrole en controle van de uitvoerende aannemers. De verschillende deadlines en de logistiek vragen motivatie, teamwork en aanpassing van alle partijen.
China
In China, anders dan in Hong Kong of andere landen, heeft de architect weinig invloed op de aannemer, die dan ook veel te zeggen heeft. Maar het is natuurlijk altijd zo dat degene die
....
_w._
....
f t hl N ' I ., ! !betaalt, het laatste woord heeft. Daarom heeft degene die de opdrachtgever vertegenwoordigt op de bouwplaats (de projekt-manager) de macht om materiaal en materieel goed of af te keuren en om tijdschema's en betalingen te corrigeren.
Het is in China ook niet de gewoonte dat de hoofdaannemer de verantwoordelijkheid heeft voor de onderaannemers en dat deze hun werk coördineert. Dit valt allemaal onder de verant-woordelijkheid van de projektmanager. De positie van de projektmanager verschilt ook hier per projekt, omdat de contractuele relaties per projekt bepalen wie degene is die het projekt voor de opdrachtgever mag managen.
In de uitvoeringsfase dient het projektmanagement een pro-jektgroep samen te stellen met een ervaren manager en advi-serende ingenieurs, die de taak heeft het proces te bewaken op kwaliteit, geld en tijd. Ook dienen de dagelijkse routinepro-blemen door deze ploeg opgelost te worden.
4.3.3 Contractuele relaties
De projektmanager dient contacten te onderhouden met alle partijen die betrokken zijn bij het bouwproces. Via periodieke vergaderingen wordt iedereen op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. In deze vergaderingen dienen ook vertra-gingen en moeilijkheden in het bouwproces gemeld te worden. De projektmanager dient dit weer aan de opdrachtgever of een andere partij door te geven afhankelijk van de contractvorm, dus de positie van de projektmanager in de organisatie. Omdat de cultuur in Hong Kong en in China veel verschilt van bij-voorbeeld de Europese cultuur, is het belangrijk voor een projektmanager om deze cultuur te kennen, zodat het commu-niceren met de verschillende partijen vergemakkelijkt wordt. De verschillende gewoonten kunnen makkelijk tot misver-standen leiden, die op hun beurt weer zorgen voor vertra-gingen en dus hogere kosten. Het zal daarom voornamelijk zo zijn dat contracten van de buitenlandse managementburo's of andere partijen gevormd worden via joint ventures of dochter-maatschappijen. Op deze manier heeft een bedrijf mensen in dienst die bekend zijn met de lokale gewoonten en wetgeving.
In het contract dient vastgelegd te zijn, wie verantwoordelijk is voor de gevolgen van eventuele vertragingen. De projekt-manager dient in samenwerking met de betrokkenen een op-lossing te zoeken voor de vertraging. In het geval van contract-managing is vastgelegd welk bedrag de opdrachtgever uit wil geven, dus meerwerk zal hier voor rekening komen van de veroorzaker. Elke vertraging zorgt voor onnodige (en niet wenselijke) rentelasten.
4.3.4 Risico's
De projektmanager is verantwoordelijk voor naleving van de begroting en de planning en heeft deze veelal ook zelf gemaakt, of heeft met de opzet hiervan geholpen. Het is dus belangrijk met een reële opgave te komen. De risico's bij hoogbouw liggen met name in de tijdsplanning en de uitvoeringsaspecten. Hier zal dus veel controle op zijn.
4.3.5 Verschillen met de Nederlandse situatie Hang Kong
De projektmanager in Hong Kong heeft veelal te maken met projekten die vele malen groter zijn dan in Nederland. Zij hebben meer ervaring met hoogbouw en kleinere
bouw-plaatsen. Hong Kong heeft een cultuur waarin geld een grote rol speelt. De verscheidene projekten hebben dan ook vaak een prestigieuze uitstraling. De grond is overal duur, dus het is zonde van het geld om een stuk onbenut te laten. Waar Nederland regelmatig de luxe heeft in de ruimte te bouwen en om de materialen vaak op de bouwplaats op te slaan, is dit in Hong Kong vaak niet mogelijk. Ook het plaatsen van een bouwkraan is vele malen makkelijker als je beschikking hebt over ruimte.
In Nederland is men nog niet zover dat overal wolkenkrabbers gebouwd gaan worden omdat de regelgeving dit veelal nog niet toestaat. Het vooronderzoek duurt in Nederland ook langer door gebrek aan ervaring en aan vertrouwen. Langzamerhand komt echter ook in Nederland deze bouwvorm op gang. Voor
