Komplexen met verhuurbaarheidsproblemen in 1985 en 1988 in Noord-Brabant

(1)

---

----/

Leegstand en huurderving

(2)

- --~ - --~ ~-~ ~-~ --~ - --~

=--~~.,-=-=-=---==

(3)

11 U 1'.1 I IIIM._ . . . ,! ' I ' ! I1 Uil 111* ' ! ! I I I I ft ) I

KOMPLEXEN MET

VERHUURBAARHEIDSPROBLEMEN

IN 1985 EN 1988

IN NOORD-BRABANT

serie: Leegstand en huurderving

working paper 8

april 1989

Henk Heeger

B

l

tiifillï1

DelH •

C 1857078

ot6

Onderzoeksinstituut voor

Technische Bestuurskunde (OTB),

Thijsseweg 11

2629 JA Delft

(4)

, "

"'"

I f . t4 '('

Uitgegeven en gedistribueerd door:

Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1

2628 CN Delft

Tel.

(015) 783254

**'*' .**

...

.

':1

-CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG

Heeger, Henk

Komplexen met verhuurbaarheidsproblemen in

1985 en 1988 in Noord-Brabant

/ Henk Heeger. - Delft: Delftse Universitaire Pers. -

111. -

(Leegstand en huur

-derving ; working paper 8)

Uitg. in opdracht van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde,

Technische Universiteit Delft.

- Met lit. opg.

ISBN

90-6275-602-6

SISO 314.9 UDC 351.778.5 NUGI 655

Trefw.: huurderving; huurwoningen; leegstand

(5)

IJ, .. IllAI! 11"',,11' 11I . . . J!!AdIiJlMldWII I I I I I I I I I I J 1111111_111 !lUI I 1111111111 111 . " ' ' ' " . , IJlnll1 ,11Il I I I 11 J I

INHOUDSOPGA VE

PAG.

1. INLEIDING . . . .. 1

2. ANALYSE HUURDERVING PER KOMPLEX IN 1985 ••••••••••• 5

2.1. Inleiding... . . . . . . . . . . . . .. 5

22. Verdeling naar percentage huurderving . . . 5

2.3. Verdeling naar bouwjaarklasse . . . . . . . . . . .. 7

2.4. Verdeling naar het aantal woningen per komplex . . . 7

2.5. Verdeling naar huurklasse per maand . . . 8

2.6 Verdeling naar bouwtype . . . . . . . . . . . . .. 9

2.7 Leegstand in 1987 . . . . . . . . . . .. 10

3. ANALYSE HUURDERVING PER KOMPLEX IN 1988 •••••••••• 13

3.1. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . .. 13

3.2. Verdeling naar percentage huurderving . . . 13

3.3. Verdeling naar bouwjaarklasse . . . . . . . . . . . .. 16

3.4. Verdeling naar het aantal woningen per komplex . . . 17

3.5. Verdeling naar huurklasse per maand . . . 18

4. KONKLUSIES . . . 19

BIJLAGEN

1. Overzicht van de gemeentelijke woningbedrijven en korporaties

waarvan de jaarverslagen over 1985 niet gevonden zijn . . . 21

2. Overzicht van de gemeentelijke woningbedrijven en korporaties

waarvan de jaarverslagen over 1988 niet gevonden zijn . . . 22

3. Overzicht van de m

.

b.v. de jaarverslagen van 1985 gevonden

komplexen in Noord-Brabant. . . . 23

4. Overzicht van de m.b.v. de jaarverslagen van 1988 gevonden

komplexen in Noord-Brabant. . . . . . . . . . . . . .. 26

(6)

(7)

---' + H , 4 I r' fUFIIIrt<rlJ! 11' . . . ' ... '+ ... ' ... + .. 1,,;,

1. INLEIDING

In augustus van dit jaar heeft het OTB opdracht gekregen (via het

Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting) van de Directie Volkshuisvesting

Noord-Bra-bant voor het uitvoeren van het eerste deel van het projekt 'inventarisatie

com-plexen met 3%-5% en meer dan 5% huurderving'. Als eindresultaat van het

onderzoek werd een computerbestand verwacht bevattende een aantal gegevens

van alle komplexen (bestaande uit minimaal 10 woningen)

in

Noord~Brabant

met een huurderving van tenminste 3% in 1988. Om ontwikkelingen te kunnen

signaleren werd ook een komplexenbestand over 1985 gevraagd. Wij hebben

gemeend om, naast het verzorgen van de twee computerbestanden met de

gevraagde gegevens, ook zelf al een korte analyse van het verzamelde materiaal

te moeten uitvoeren. Deze rapportage is hiervan het verslag.

De aanleiding voor het onderzoek betrof het feit dat herhaaldelijk in de

Provin-ciale Volkshuisvestingscommissie werd geïnformeerd of de Directie

Volkshuis-vesting over een lijst met potentiële probleemkomplexen beschikt. Tot nu toe

werd hierbij vooral gebruik gemaakt van eerdere inventarisaties van het OTB.

Het OTB heeft namelijk met behulp van jaarverslagen van zowel 1983 als 1985

van alle woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven onderzoek

uitge-voerd naar potentiële probleemkomplexen in geheel Nederland. Van deze

on-derzoeken is een drietalonderzoeksrapporten verschenen, namelijk:

- Zon,

F. van der, 1986, Huurderving in de korporatiesektor en

verhuurpro-blemen in naoorlogse korporatiekomplexen, februari, verschenen bij de

Delft-se Universitaire Pers (DUP) als nr. 2 in de reeks Leegstand en huurderving;

- Adrianow, J.A., 1988, Structurele leegstand bij gemeentelijke woningbedrijven,

januari, verschenen bij de DUP als nr. 3 in de reeks Leegstand en

huurder-VIng;

- Heeger, H., 1988, Verhuurproblemen in naoorlogse korporatiekomplexen;

huurderving 1985-1987, juli, verschenen bij de DUP als nr. 4 in de reeks

Leegstand en huurderving.

Daarnaast is de informatie die het jaarverslagenonderzoek heeft opgeleverd,

dik-wijls gebruikt voor andere onderzoeken. Hiervoor kan onder meer verwezen

worden naar de de volgende OTB-rapporten, die door het DGVH zijn

uitge-bracht:

- Priemus, H., 1986, Structurele leegstand naoorlogse woningvoorraad, april.

- Hoenderdos,

AL.M.,

1987, Problemen van woningcomplexen, december,

ver-schenen in de DOK-publikatiereeks als nr. 32.

(8)

- Heeger, H., 1989, Maatregelen ter bestrijding van leegstandsproblemen bij

naoorlogse woningcomplexen; inventarisatie en categorisering, augustus,

verschenen in de DOK-publikatiereeks als nr. 104.

Het is ook het OTB bekend dat anderen (Ministerie van VROM, provincies,

gemeenten, en onderzoeksburo's) de informatie regelmatig gebruikt hebben (en

nog gebruiken) voor allerlei verschillende onderzoeken. Om het gebJllik van de

gegevens mogelijk te maken, worden de gevonden komplexen (in een bijlage)

vermeld.

De opdracht van de Directie van de Volkshuisvesting in de provincie

Noord-Brabant had als doel de bestaande informatie m.b.t. probleemkomplexen te

aktualiseren voor de provincie Noord-Brabant, teneinde over recente informatie

te beschikken voor nader probleemkomplexenonderzoek. Aktualisering biedt

tevens de mogelijkheid de ontwikkelingen op het gebied van

probleemkom-plexen te volgen, en in relatie te brengen met de woningmarktontwikkeling. In

tegenstelling met de eerdere inventarisaties van het OTB, die alle gericht waren

op komplexen met tenminste 5% huurderving, werd nu beoogd een bestand aan

te leggen van alle komplexen met een huurderving van tenminste 3%, omdat

verondersteld werd dat in de kategorie met een huurderving van 3% tot 5% de

potentiële probleemkomplexen voorkomen.

Methode van aanpak

De basis van de informatie is gevormd door de jaarverslagen van de

woning-korporaties en gemeentelijke woningbedrijven. Volgens de gegevens van het

Ministerie van VROM zouden er in principe in de provincie Noord-Brabant

jaarverslagen over 1988 moeten zijn van 58 gemeentelijke woningbedrijven en 94

korporaties. Er is naar gestreefd de jaarverslagen van al deze 152 verhuurders

door te nemen. Uiteindelijk zijn de jaarverslagen gevonden van 51 gemeentelijke

woningbedrijven (87,9%) en 84 korporaties (89,4% )(in totaal 88,8%).

In bijlage 2 is aangegeven van welke 17 verhuurders de jaarverslagen niet zijn

doorgenomen (15 jaarverslagen waren half december nog niet bij het Ministerie

ontvangen, de overige 2 bleken uitgeleend).

De jaarverslagen zijn doorgenomen bij de Onderafdeling Informatie, Registratie

en Toetsing, Hoofdafdeling Instellingen Volkshuisvesting (Ministerie van

VROM, Zoetermeer).

De resultaten van dit onderzoek met behulp van de jaarverslagen van 1988

kun-nen vergeleken worden met de resultaten van het onderzoek dat is uitgevoerd

met behulp van de jaarverslagen van 1985. In 1985 waren er in de provincie

Noord-Brabant 70 gemeentelijke woningbedrijven en 97 korporaties werkzaam.

Inmiddels zijn enkele korporaties samengevoegd, en zijn enkele gemeentelijke

woningbedrijven gewijzigd in korporaties, zodat de aantallen ten opzichte van

die van 1988 iets verschillen.

Van de jaarverslagen van 1985 van Noord-Brabant zijn er 58 van de

gemeente-lijke woningbedrijven (82,9%), en 95 van de korporaties (97,9%) doorgenomen

(d.w.z. in totaal 153=91,6%). Er zijn van dat jaar van 12 gemeentelijke

(9)

woning-="+l!* j uA J j J b ~

bedrijven en 2 korporaties in Noord-Brabant de jaarverslagen niet gevonden (zie

bijlage 1). Ter vergelijking: in geheel Nederland waren toen 322 gemeentelijke

woningbedrijven en 858 korporaties werkzaam (doorgenomen zijn toen 280

jaarverslagen van gemeentelijke woningbedrijven, d.w.z. 87,0%, en 801

jaarver-slagen van korporaties, d.w.z. 93,2%).

Van twee verhuurders, de gemeentelijke woningbedrijven van Helmond en

Nieuw Vossemeer, zijn de jaarverslagen van zowel 1985 als 1988 niet gevonden.

De exacte aantallen gevonden komplexen in 1985 en 1988 zijn niet precies

verge-lijkbaar, omdat van 1985 en 1988 iets andere aantallen jaarverslagen zijn

door-genomen van bovendien niet allemaal dezelfde verhuurders.

Bij het onderzoek m.b.v. de jaarverslagen van 1988 zijn van te voren enkele

kriteria gesteld. Zo zijn bijvoorbeeld alleen gegevens verzameld van komplexen

met tenminste 3% huurderving. Dit is een betrekkelijk willekeurige grens;

ge-steld werd dat door deze grens betrekkelijk laag te houden, niet alleen de

'ech-te' probleemkomplexen zouden worden gevonden met duidelijk strukturele

leegstand, maar ook de 'potentiële' probleemkomplexen. Ook werd uitgegaan

van een minimale omvang van de komplexen van 10 woningen (bij kleinere

komplexen wordt de huurderving veelal niet veroorzaakt door strukturele

leeg-standsproblemen, maar door toevalligheden). Tenslotte zijn ook de komplexen

met een gemiddelde bewoningdatum in 1988 zelf niet meegenomen in het

on-derzoek, omdat het hier meestal om aanloopproblemen gaat die niet of

nauwe-lijks met moeilijke verhuurbaarheid te maken hoeven te hebben.

Van de gevonden komplexen zijn de volgende gegevens verzameld:

- de verhuurder;

het komplexnummer bij de desbetreffende verhuurder;

- het rijksnummer (waarmee de financieringsvorm bepaald kan worden);

- de gemiddelde bewoningsdatum;

- het aantal woningen;

- de totale netto huur over het gehele jaar;

- de totale huurderving over de netto huur;

- (voor zover bekend) komplexaanduiding/adres/straat/buurt.

In de jaarverslagen is echter meestal geen informatie opgenomen met

betrek-king tot het bouwtype van de komplexen, ontsluitingswijze, aantal bouwlagen,

adressen van de komplexen, oorzaken van huurderving, genomen maatregelen,

etc. Dat is de reden dat het OTB bij eerdere inventarisaties een telefonische

enquête gehouden heeft bij de verhuurders van een deel van de in de

jaarversla-gen gevonden komplexen (waarvoor 'alleen' de naoorlogse komplexen met een

omvang van tenminste 50 woningen en met een huurderving van tenminste 5%

voor de telefonische enquête werden geselekteerd). Deze 'extra' informatie is

dus wel voor de inventarisatie van de komplexen, die gevonden zijn m.b.v. de

jaarverslagen van 1985 opgenomen, maar niet voor die van 1988.

(10)

administratief komplex betreft dat voor het overige deel geen

leegstandsproble-men kent.

Bij de beschrijving van de kenmerken van de komplexen wordt

in

dit rapport

steeds een driedeling gehanteerd van de onderzochte komplexen. Er worden

voor deze komplexbestanden de volgende afkortingen gebruikt:

3%- of 5%-komplex:

komplex met een huurderving van resp. 3% en

5%, een gemiddelde bewoningdatum van vóór

1988 (m.b.t. het onderzoek over 1988) of vóór

1985 (m.b.t. het onderzoek over 1985), en een

komplexgrootte van 10 woningen of meer.

AN3%- of AN5%-komplex: dezelfde komplexen als de hiervoor genoemde

3%- en 5%-komplexen, waarbij echter de

kom-plexen met een gemiddelde bewoningdatum vóór

1945 zijn weggelaten ('AN' staat hier voor 'alle

naoorlogse').

N3%- of N5%-komplex:

dezelfde komplexen als de hiervoor genoemde

AN3%- en AN5%-komplexen, waarbij ook alle

komplexen met minder dan 50 woningen zijn

weggelaten.

Dit rapport is als volgt opgebouwd; in hoofdstuk 2 wordt een korte analyse

gegeven van de resultaten van het onderzoek met behulp van de jaarverslagen

van 1985. Ook worden in dit hoofdstuk enkele resultaten van de telefonische

enquête, die in 1987 door het OTB is gehouden, doorgenomen.

In

hoofdstuk 3

wordt een korte analyse gegeven van de resultaten van het onderzoek met

behulp van de jaarverslagen van 1988, en worden enkele vergelijkingen gemaakt

met de resultaten van het onderzoek met behulp van de jaarverslagen van 1985.

(11)

! ' • •

1'

,." . , . " " _ " _ _ W. I I! ti ! 11..w! I I ! ! I ! I l I I I ! , lUW.'

.W'I',,'

!~ IJII • • • ''11 " J' _ _ !_",-f...,IIMlHIAAWUi4 . 1 ! 11

2. ANALYSE HUURDERVING PER KOMPLEX IN 1985

2.1 Inleiding

Aan de hand van de in het vorige hoofdstuk vermelde kriteria zijn met behulp van

de 153 jaarverslagen over 1985 42 5%-komplexen in Noord-Brabant gevonden met

in totaal 2.425 woningen. In bijlage 3 is een overzicht opgenomen van deze 42

komplexen. Van deze komplexen worden er 9 beheerd door in totaal 5

gemeente-lijke woningbedrijven, en worden 33 komplexen beheerd door in totaal 19

korpora-ties. Drie verhuurders beschikten over tenminste 4 5%-komplexen: het

gemeente-lijk woningbedrijf van Breda (4x), Veghelse Bouwver. St. Lambertus (tegenw.

Woonbelang Veghel)(5x), en Wbv. De Hoop in Helmond (6x). Onderscheiden naar

gemeente blijken er maar liefst 9 komplexen in Breda te staan, 6 in Helmond, 5 in

Tilburg, 5 in Veghel, en in de andere gemeenten 3 of minder.

Opgemerkt moet worden dat onder meer het jaarverslag van Wbv. Volksbelang in

Helmond dat jaar niet gevonden is (zodat in ieder geval het 'probleemkomplex' De

Jagershoven ontbreekt).

Van de 42 komplexen zijn er 29 na de oorlog gebouwd (de zogenaamde

AN5%-komplexen); 8 van gemeentelijk woningbedrijven (met in totaal 241 woningen) en

21 van korporaties (met in totaal 1476 woningen). Hiervan bestaan er 14 uit

ten-minste 50 woningen (de zogenaamde N5%-komplexen); 2 van gemeentelijke

wo-ningbedrijven (met in totaal 122 woningen) en 12 van korporaties (met in totaal

1225 woningen). De Veghelse Bouwvereniging St. Lambertus en Wbv. De Hoop in

Helmond beheerden er elk 3, de andere verhuurders beheerden er minder.

2.2 Verdeling naar percentage huurderving

Zowel bij de 5%

-

komplexen als de AN5%-komplexen had ruim de helft van de

komplexen een huurderving van 5 tot 10% van de kale huur (zie tabel 2.1). De

hoogste huurderving kwam voor bij een klein vooroorlogs komplex in Veghel

(61%). Gemiddeld was de huurderving van de 5%-komplexen 15,0%. De

huurder-ving van de 5%

-

komplexen van gemeentelijke woningbedrijven was gemiddeld

aanzienlijk lager dan die van de korporaties (resp. 9,2% en 16,5%). De

huurder-ving van de 42 5%-komplexen bedroeg in 1985 in totaal ruim 1,8 miljoen gulden.

In tabel 2.1A zijn de aantallen woningen aangegeven van de in tabel 2.1 genoemde

komplexen. Grotere komplexen blijken gemiddeld iets hogere huurderving te

hebben dan de kleinere komplexen; gewogen naar het aantal woningen blijkt de

gemiddelde huurderving van de 5%-komplexen 16,8% te bedragen (door het aantal

komplexen te wegen naar het aantal woningen telt bijvoorbeeld een komplex van

(12)

. ' , !

Bij de 14 N5%-komplexen in 1985 bedroeg de totale huurderving maar liefst

ruim 1,3 miljoen gulden, waarvan 'slechts'

f

54.000,- bij de 2 komplexen in

beheer bij gemeentelijke woningbedrijven. Twee N5%-komplexen hadden meer

dan 30% huurderving; een komplex in de Haagse Beemden in Breda met erg

hoge huren, en een komplex galerijflats in De Leest in Veghel. Dit laatste

komplex is, naar aanleiding van de enorme leegstandsproblemen, in 1989

ge-sloopt.

Tabel 2.1: Verdeling naar percentage huurderving van de

50/0-,

de AN5%-, en de

N5%-komplexen, Noord-Brabant, 1985.

Percentage 5%-komplexen AN5%-komplexen N5%-komplexen

huurdervins abs. % abs. % abs. %

5 tot 10% 23 54,8 17 58,6 6 42,9 10 tot 15% 6 14,3 5 17,2 3 21,4 15 tot 20% 2 4,8 1 3,4 1 7,1 20 tot 25% 1 2,4 1 3,4 1 7,1 25 tot 30% 5 11,9 3 10,3 1 7,1 30 tot 40% 4 9,5 2 6,9 2 14,3 40 tot 50% 50 tot 60% 60 tot 70% 1 2,4 Totaal 42 100,0 29 100,0 14 100,0 Gem. huurderv. 15,0 13,0 15,9

Bron: jaarverslagenanalyse 1985, OTB.

Tabe12.1A: Verdeling naar percentage huurderving van de

50/0-,

de AN5%-, en

de N5%-komplexen, gewogen naar het aantal woningen,

Noord-Brabant, 1985.

huurdervins abs. % abs. % abs. %

5 tot 10% 1.069 44,1 713 41,5

480

35,6 10 tot 15% 380 15,7 332 19,3 277 20,6 15 tot 20% 63 2,6 50 2,9 50 3,7 20 tot 25% 60 2,5 60 3,5 60 4,5 25 tot 30% 560 23,1 334 19,5 252 18,7 30 tot 40% 271 11,2 228 13,3 228 16,9 40 tot 50% 50 tot 60% 60 tot 70% 22 0,9 Totaal 2.425 100,0 1.717 100,0 1.347 100,0 Gem. huurderv. 16,8 17,0 18,3

(13)

.. it.' MI - r 1),,1 .! '''''11 Ip"St·' • • e, ,. _ _ __

2.3 Verdeling naar bouwjaarklasse

Nog geen 30% van de 5%-komplexen in 1985 is gebouwd voor de Tweede

Wereldoorlog (zie tabel 2.2). Een aanzienlijk deel van de komplexen blijkt

gebouwd te zijn in de jaren tachtig. De huurderving van de 5%-komplexen was

gemiddeld het hoogst bij de vooroorlogse komplexen en bij de komplexen uit de

periode 1970 tot 1980, resp. 19,7 en 14,3% (gewogen naar het aantal woningen

resp. 16,4 en 21,3%). Ook bij de N5%-komplexen was de huurderving gemiddeld

het hoogst bij de komplexen uit de periode 1970 tot 1980 (21,6%, gewogen naar

het aantal woningen 23,7%).

Tabel 2.2: Verdeling naar bouwjaarklasse van de 5%-, de A, en de

N5%-komplexen, Noord-Brabant, 1985.

Bouwjaarklasse 5%-komplexen AN5%-kom plexen N5%-komplexen

abs. % abs. % abs. %

Vooroorlogs 12 29,3 1945 tot 1950 1950 tot 1960 1 2,4 1 3,4 1 7,1 1960 tot 1970 5 12,2 5 17,2 3 21,4 1970 tot 1980 9 22,0 9 31,0 4 28,6 1980 tot 1985 14 34,1 14 48,3 6 42,9 Onbekend 1 Totaal 42 100,0 29 100,0 14 100,0

Bron: jaarverslagenanalyse 1985, OTB.

2.4 Verdeling naar het aantal woningen per komplex

De 5%-komplexen zijn gemiddeld ongeveer even groot als alleen de

AN5%-komplexen (zie tabel 2.3)

.

De meeste komplexen met verhuurproblemen zijn

relatief klein; 61,9% van de 5%-komplexen bestaat uit minder dan 50 woningen.

De huurderving is echter gemiddeld het hoogst bij de grote komplexen,

bijvoor-beeld 25,1% bij de 5%-komplexen met 150 tot 200 woningen en 19,8% bij de

5%-komplexen met 200 tot 300 woningen. De hoge huurvingspercentages bij

juist de grootste komplexen zijn voor de verhuurders financieel ernstig,

aange-zien het hier (in het algemeen) ook absoluut om de hoogste bedragen gaat.

(14)

Tabel 2.3: Verdeling naar aantal woningen van de 5%-, de A, en de

N5%-komplexen, Noord-Brabant, 1985.

Aantal 5%-komplexen AN5%-komplexen N5%-komplexen woningen abs. % abs. % abs. % 10 tot 25 12 28,6 8 27,6 25 tot 50 14 33,3 7 24,1 50 tot 75 9 21,4 9 31,0

9 64,3

75 tot 100 100 tot 150 2 4,8 2 6,9

2

14,3 150 tot 200 2 4,8 2 6,9 2 14,3 200 tot 300 3 7,1 1 3,4 1 7,1 Totaal 42 100,0 29 100,0 14 100,0 Gem. aant. won. 58 59 96

Bron: jaarverslagenanalyse 1985, OTB.

2.5 Verdeling naar huurklasse per maand

Relatief veel 5%-komplexen hebben een kale huur van

f

100,- tot

f

200,-

gemid-deld per woning per maand (zie tabel 2.4). Het grootste deel van deze

kom-plexen bestaat uit vooroorlogse komkom-plexen. Gemiddeld is de kale huur van alle

5%-komplexen ook aanzienlijk lager dan het gemiddelde van alleen de

naoor-logse komplexen. Slechts 2 komplexen hadden een gemiddelde kale huur boven

de IHS-grens

(f

660,- per maand); de gemiddelde huurderving bij deze 2

kom-plexen was echter aanzienlijk (33,5%).

Tabel 2.4: Verdeling naar kale huurklasse van de

50/0-,

de

AN50/0-,

en de

N5%-.

komplexen, Noord-Brabant, 1985.

Kale huur 5%-komplexen AN5%-komplexen N5%-komplexen Eer maand abs.

%

abs.

%

abs.

%

f

0 tot

f

100 1 2,4

f

100 tot

f

200 16 38,1 6 20,7 3 21,4

f

200 tot

f

300 4 9,5 3 10,3 2 14,3

f

300 tot

f

400 7 16,7 6 20,7 2 14,3

f

400 tot

f

500 5 11,9 5 17,2 2 14,3

f

500 tot

f

600 6 14,3 6 20,7 3 21,4

f

600 tot

f

660 1 2,4 1 3,4 1 7,1

f

660 en meer 2 4,8 2 6,9 1 7,1 Totaal 42 100,0 29 100,0 14 100,0 Gem. kale huur

f

330,-

f

399,-

f

404,-Gem. kale huur

gewogen

f

334,-

f

413,-

f

(15)

I A ,,\IW'" Ig,.,jel ! .. ,L I ! , _,_{1.,I,I.!I..!io4".W41u,mM',lljI.'Ml,liliji!}_{,J, ..}_{III "ll",l.}

I, I 1

2.6 Verdeling naar bouwtype

In 1987 heeft het OTB een telefonische enquête gehouden bij de verhuurders

van alle N5%-komplexen. Deze enquête gaf onder meer inzicht in het bouwtype

van de komplexen (deze informatie is slechts zelden in de jaarverslagen

opgeno-men). Bijna 2/3 van de N5%-komplexen bleek te bestaan uit meergezinshuizen

(zie tabel 2.5). De ontsluitingsvorm van deze 9 meergezinshuizen is aangegeven

in tabel 2.6; vooral het aandeel galerijontsluitingen en korridorontsluitingen is

groot (de 4 komplexen eengezinshuizen hebben in de tabel de aanduiding 'niet

van toepassing' gekregen). De helft van de komplexen meergezinshuizen had

minder dan 5 bouwlagen, de andere helft 5 of meer (zie tabel 2.7).

Tabel 2.5: Verdeling naar bouwtype van de N5%-komplexen, Noord-Brabant,

1985.

Bouwtype Eengezinshuizen Meergezinshuizen Beide Totaal N5%-komplexen 4 9 1 14 abs. %

28,6

64,3 7,1 100,0

Bron: telefonische enquête OTB, 1987.

Tabel 2.6: Verdeling naar ontsluitingswijze van de N5%-komplexen,

Noord-Bra-bant, 1985.

Ontsluitings-wijze N5%-komplexen abs. % Portiek 1 11,1 Galerij 3 33,3 Korridor 3 33,3

Trap naar de straat 2 22,2

N.v.t. 4

Onbekend 1

Totaal 14 100,0

(16)

Tabel 2.7 Verdeling naar aantal woonlagen van de N5%-komplexen,

Noord-Brabant, 1985.

Aantal woon- N5%-komplexen

lagen abs. %

1 t/m 4 5 50,0

5 t/m 8 5 50,0

N.v.t. 4

Totaal

14 100,0

Bron: telefonische enquête OTB, 1987.

2.7 Leegstand in 1987

In de telefonische enquête is ook gevraagd naar de leegstand van de

N5%-kom-plexen in 1987 (op de datum dat gebeld werd, d.w.z. de zomermaanden). Van de

helft van de komplexen was de leegstand op dat moment onder de 5% gedaald

(zie tabel 2.8)(van één komplex was het percentage leegstand niet precies

be-kend). De leegstand van de 13 komplexen waarvan de leegstand bekend was,

was gemiddeld bijna 20% (gewogen naar het aantal woningen 22,9%); dit is

zelfs nog iets hoger dan de gemiddelde huurderving in 1985.

Zoals in tabel 2.9 is aangegeven, was de leegstand in 1987 bij meer dan de helft

van de N5%-komplexen lager dan het percentage huurderving in 1985. Bij

enkele andere komplexen daarentegen is de leegstand duidelijk toegenomen.

Vooral in het komplex Maria Mediatrix in Breda was de leegstand erg hoog

(71,9%); dit werd echter niet veroorzaakt door strukturele leegstand maar door

een ingrijpende renovatie. Ook bij drie komplexen in de wijk De Leest in

Veg-hel was de leegstand enorm gestegen; tot 62% bij het komplex galerijflats, en tot

resp. 37% en 33% bij twee komplexen eengezinshuizen. Ook bij een komplex in

Helmond-Noord was de leegstand opgelopen tot bijna 30%. Zoals gezegd is het

komplex De Jagershoven in Helmond buiten het onderzoek m.b.t. 1985 gevallen;

bekend is echter dat ook bij dit komplex de leegstand in 1987 erg hoog was.

(17)

'

...

" ' , * 1 1 U 9 0 _ ' ".,,=_uI.kJ.. ' ! • I I ! I 1111IJ!

_W,=_.

'

. 1 b

" " W - U l . M I I ! " liIlIl! . . . W. I, I I ,

Tabel 2.8: Verdeling naar percentage leegstand in 1987 van de N5%-komplexen,

Noord-Brabant, 1985.

Percentage leegstand

o

tot 5% 5 tot 10% 10 tot 15% 15 tot 20% 20 tot 25% 25 tot 30% 30 tot 40% 40 tot 50% 50 tot 60% 60 tot 70% 70 tot 80% Onbekend Totaal N5%-komplexen abs. % 7 53,8

1

7,7 1 7,7 2 15,4 1 7,7 1 7,7

1

14 100,0

Bron: telefonische enquête OTB, 1987.

Tabel 2.9: Verschil tussen het percentage huurderving in 1985 en de leegstand

in 1987, van de N5%-komplexen, Noord-Brabant.

Verschil in percentages (1) -70 tot -60 -60 tot -30 -30 tot -25 -25 tot -20 -20 tot -5 -5 t/m 0 van 0 tot 5 5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 30 30 tot 40 Onbekend Totaal N5%-komplexen abs. % 1 7,7 2 15,4 1 7,7 1 7,7 1 7,7 4 30,8 1 7,7 1 7,7 1 7,7 1 14 100,0

(1): Een positief verschil (in percentages) betekent een percentage leegstand in 1987 dat lager is

dan het gemiddelde percentage huurderving in 1985, d.w.z. een 'verbetering'

(18)

(19)

3. ANALYSE HUURDERVING PER KOMPLEX IN

1988

3.1 Inleiding

Er zijn m.b.v. de jaarverslagen van 1988 in totaal 119 komplexen gevonden met

tenminste 3% huurderving in 1988 (de zogenaamde 3%-komplexen)(zie voor

een totaal

-

overzicht bijlage 4). Deze 119 komplexen bestaan

in

totaal uit 9.051

woningen. Van deze komplexen worden er 34, met

in

totaal 2.000 woningen,

beheerd door in totaal 9 gemeentelijke woningbedrijven, en worden er 85, met

7.051 woningen, beheerd door in totaal 34 korporaties. Vooral in Eindhoven en

Helmond staan relatief veel van deze 3%-komplexen, namelijk resp. 30 en 18.

Andere gemeenten met relatief veel 3%-komplexen zijn 's-Hertogenbosch

(9x),

Tilburg (8x), Breda, Raamsdonkerveer en Roosendaal (elk 7x). Onderscheiden

naar verhuurder blijken vooral Wbv. De Hoop in Helmond en het gemeentelijk

woningbedrijf van Eindhoven weinig gelukkig bedeeld te zijn met resp. 13 en 12

3%-komplexen.

Zoals eerder is aangegeven, zijn van 1988 17 jaarverslagen niet gevonden.

Hier-van zijn er 2 Hier-van verhuurders, waarHier-van de jaarverslagen ook in 1985 niet zijn

gevonden

.

De overige 15 verhuurders, waarvan de jaarverslagen over 1988 niet

zijn gevonden, hadden in 1985 in totaal slechts één 5%-komplex.

Van de 119 3%-komplexen zijn er 93 na de oorlog gebouwd (met in totaal 7.070

woningen)

;

20 van in totaal 7 gemeentelijke woningbedrijven en 73 van in totaal

30 korporaties. Hiervan bestaan er 40 uit tenminste 50 woningen (de

zogenaam-de N3%-komplexen); 8 komplexen met 1.135 woningen van 4 gemeentelijke

woningbedrijven, en 32 met 4.613 woningen van 17 korporaties. In Helmond zijn

maar liefst 11 van deze komplexen gesitueerd, in Eindhoven en

's-Hertogen-bosch elk 5, in Tilburg en Veghel elk 4, in Breda en Roosendaal elk 3, en in de

andere gemeenten niet meer dan

1. Van de N3%-komplexen worden er 8

be-heerd door Wbv. De Hoop in Helmond. Het gemeentelijk woningbedrijf van

's-Hertogenbosch en de Veghelse Bouwvereniging

St.

Larnbertus (tegenw.

Woon-belang Veghel) beheerden er elk

4, de overige verhuurders in Noord-Brabant

niet meer dan 2.

3.2 Verdeling naar percentage huurderving

De huurderving in 1988 van de 3%-komplexen, de AN3%-komplexen en de

N3%-komplexen is in tabel 3.1 in kategorieën weergegeven. In de tabellen 3.1B

en 3.1C zijn de komplexen onderscheiden naar resp. de komplexen van

(20)

gemeen-De gemiddelde huurderving van de 3%-komplexen in 1988 was 10,7%, gewogen

naar het aantal woningen 13,5%. De derving van kale huur van de 119

3%-kom-plexen bedroeg in 1988 in totaal bijna 5,2 miljoen gulden;

ruim

0,5 miljoen bij

de 34 komplexen van de gemeentelijke woningbedrijven, en 4,6 miljoen bij de 85

komplexen van de korporaties. Bijna 43% van de komplexen had een

huurder-ving onder de 5%. Van de 119 3%-komplexen hadden er 68 een huurderhuurder-ving

van tenminste 5% (de zogenaamde 5%-komplexen);

in

1988 waren het er dus 26

meer dan

in

1985. Van deze 68 5%-komplexen waren er 19

in

beheer bij de

ge-meentelijke woningbedrijven en 49 in beheer bij de korporaties, d.w.z resp.

10 en 16 meer dan in 1985. Vier komplexen hadden een huurderving van meer dan

50% in 1988, namelijk twee in Helmond (met resp. 89,8 en 85,6% huurderving)

en twee in Veghel (met resp. 85,2 en 66,3% huurderving). Overigens betreft dit

feitelijk niet meer dan twee komplexen; het komplex De Jagershoven in

Hel-mond en het komplex galerijwoningen

in

de wijk De Leest

in

Veghel (het

admi-nistratief onderscheiden komplex betreft de later door woningsplitsing

gereali-seerde HAT-eenheden binnen het komplex). Beide komplexen zijn inmiddels

volledig gesloopt (in oktober 1988 is de laatste bewoner van De Jagershoven

vertrokken).

Van de 93 in 1988 gevonden naoorlogse 3%-komplexen hadden er 53 tenminste

5% huurderving (de zogenaamde AN5%-komplexen); 11 van gemeentelijke

wo-ningbedrijven en 42 van korporaties. In vergelijking met 1985 betekent dit 3

AN5%-komplexen méér bij de gemeentelijke woningbedrijven en 21 (d.w.z. een

verdubbeling) méér bij de korporaties.

In 1988 waren er 40 naoorlogse komplexen in Noord-Brabant met 3%

huurder-ving of meer en tenminste 50 woningen. Van deze 40 komplexen hadden er 22

tenminste 5% huurderving (de zogenaamde N5%-komplexen); 3 van

gemeente-lijke woningbedrijven en 19 van korporaties. In 1985 werden er door ons 2

N5%~komplexen

gevonden in beheer bij gemeentelijke woningbedrijven en 12 in

beheer bij woningkorporaties; in 1988 waren het er dus resp. 1 en 7 meer.

Hoe-wel de stijging van het aantal N5%-komplexen slechts beperkt lijkt, is de stijging

procentueel toch wel erg hoog. Gemiddeld was de huurderving van de

N3%-komplexen 13,7%; gewogen naar het aantal woningen 16,0%. Het verschil tussen

de gemiddelde huurderving van de 3%-komplexen van gemeentelijke

woningbe-drijven en korporaties bedraagt maar liefst 11 procentpunten! Dit grote verschil

in gemiddelde huurderving wordt echter voor een belangrijk deel verklaard door

de erg hoge huurderving in de komplexen De Jagershoven in Helmond en De

Leest in Veghel.

De derving van de kale huur in alleen de 40 N3%-komplexen bedroeg in 1988

in totaal bijna 4 miljoen gulden; 0,25 miljoen bij de 8 komplexen van de

ge-meentelijke woningbedrijven en 3,7 miljoen bij de 32 komplexen van de

korpo-raties.

(21)

, _ _ , ... iI _ _ ~_----'-""'---"'''' _ _ _ _ ' _ , · _ . . . t! ... '-'-'---"-,"I!.OU'~J w'-'.~,-..J.'~, ... ' U ", ! h...,''''-'-' ... ' ... 1 ' .... ' _ l U' , . , . .. """.=.-."'-'.-"'--'-. .... ., ... .,... .... ,.. ; ... -"-' __ _ __ 'we_' t it" Hf

Tabel 3.1: Verdeling naar percentage huurderving van de

30/0-,

de AN3%-, en de

N3%-komplexen, Noord-Brabant, 1988.

huurdervin~ abs. % abs. % abs. %

3 tot 5% 51 42,9 40 43,0 18 45,0 5 tot 10% 40 33,6 33 35,5 13 32,5 10 tot 15% 10 8,4 10 10,8 2 5,0 15 tot 20% 5 4,2 3 3,2 1 2,5 20 tot 25% 4 3,4 1 1,1 1 2,5 25 tot 30% 2 1,7 1 1,1 1 2,5 30 tot 40% 2 1,7 1 1,1 1 2,5 40 tot 50% 1 0,8 50 tot 60% 60 tot 70% 1 0,8 1 1,1 70 tot 80% 80 tot 90% 3 2,5 3 3,2 3 7,5 Totaal 119 100,0 93 100,0 40 100,0 Gem. huurderv. 10,7 10,4 13,7

Bron: jaarverslagenanalyse Noord-Brabant 1988, OTB.

TabeI3.tA: Verdeling naar percentage huurderving van de 3%-, de AN3%-, en

de N3%-komplexen, gewogen naar het aantal woningen,

Noord-Brabant, 1988.

huurderving abs. % abs. % abs. %

3 tot 5% 3.997 44,2 3.167 44,8 2.603 45,3 5 tot 10% 2.%2 32,7 2.191 31,0 1.717 29,9 10 tot 15% 328 3,6 328 4,6 146 2,5 15 tot 20% 398 4,4 241 3,4 178 3,1 20 tot 25% 301 3,3 205 2,9 205 3,6 25 tot 30% 131 1,4 92 1,3 92 1,6 30 tot 40% 298 3,3 252 3,6 252 4,4 40 tot 50% 42 0,5 50 tot 60% 60 tot 70% 39 0,4 39 0,6 70 tot 80% 80 tot 90% 555 2,5 555 7,9 555 9,7 Totaal 9.051 100,0 7.070 100,0 5.748 100,0 Gem. huurderv. 13,5 14,6 16,0

(22)

JII \ • 'lP I ! .',

TabeI3.1B: Verdeling naar percentage huurderving van de

30/0-,

de AN3%-, en

de N3%-komplexen van alleen de gemeentelijke woningbedrijven,

Noord-Brabant, 1988.

huurderving abs. % abs. % abs. %

3 tot 5% 15 44,1 9 45,0 5 62,5 5 tot 10% 11 32,4 8 40,0 3 37,5 10 tot 15% 3 8,8 3 15,0 15 tot 20% 1 2,9 20 tot 25% 1 2,9 25 tot 30% 1 2,9 30 tot 40% 1 2,9 40 tot 50% 1 2,9 Totaal 34 100,0 20 100,0 8 100,0 Gem. huurderv. 9,4 6,2 4,9

Bron: jaarverslagenanalyse Noord-Brabant 1988, OTB.

TabeI3.1C: Verdeling naar percentage huurderving van de

30/0-,

de AN3%-, en

de N3%-komplexen van alleen de korporaties, Noord-Brabant,

1988.

huurdervin~ abs. % abs. % abs. %

3 tot 5% 36 42,4 31 42,5 13 40,6 5 tot 10% 29 34,1 25 34,2 10 31,3 10 tot 15% 7 8,2 7 9,6 2 6,3 15 tot 20% 4 4,7 3 4,1 1 3,1 20 tot 25% 3 3,5 1 1,4 1 3,1 25 tot 30% 1 1,2 1 1,4 1 3,1 30 tot 40% 1 1,2 1 1,4 1 3,1 40 tot 50% 50 tot 60% 60 tot 70% 1 1,2 1 1,4 70 tot 80% 80 tot 90% 3 3,5 3 4,1 3 9,4 Totaal 85 100,0 73 100,0 32 100,0 Gem. huurderv. 11,2 11,5 15,9

Bron: jaarverslagenanalyse Noord-Brabant 1988, OTB.

3.3 Verdeling naar bouwjaarklasse

Ruim 20% van de 3%-komplexen blijkt gebouwd te zijn vóór de oorlog (zie

tabel 3.2). Zoals ook al m.b.t. de 'probleemkomplexen' van 1985 werd

gekonsta-teerd, is een opmerkelijk groot deel van de komplexen gebouwd in de jaren

(23)

!! .w,. M

tachtig

.

De huurderving van de 3%-komplexen was gemiddeld het hoogst bij de

komplexen uit de periode 1960 tot 1970, namelijk 26,9% (gewogen naar het

aantal woningen 28,2%). Dit hoge gemiddelde wordt overigens wel duidelijk

beïnvloed door de hoge huurderving bij het komplex De Jagershoven. Ook de

komplexen uit de periode 1970 tot 1980 hebben een relatief hoge gemiddelde

huurderving,

nl.

12,8% (gewogen 17,4%). De 3%

-

komplexen uit de jaren veertig,

vijftig en tachtig hebben een relatief lage gemiddelde huurderving, namelijk

resp. 6,2%, 6,7%, en 7,9% (gewogen naar het aantal woningen resp. 7,8%, 6,0%,

en 8,3%).

Bij de N3%-komplexen is hetzelfde beeld zichtbaar; een hoge gemiddelde

huur-derving bij de komplexen uit de jaren zestig en zeventig, resp. 45,5% (dit betreft

echter slechts 4 komplexen, waarvan 2 in De Jagershoven) en 15,2%, en een

relatief lage gemiddelde huurderving bij de komplexen uit de jaren veertig,

vijftig en tachtig,

nl.

resp. 7,0%, 5,7%, en 7,0%.

Tabel 3.2: Verdeling naar bouwjaarklasse van de 3%-, de A, en de

N3%-komplexen, Noord-Brabant, 1988.

Bouwjaarklasse 3%-komplexen AN3%-komplexen N3%-komplexen

abs. % abs. % abs. %

Vooroorlogs 24 20,5 1945 tot 1950 6 5,1 6 6,5 4 10,0 1950 tot 1960 10 8,5 10 10,8 3 7,5 1960 tot 1970 8 6,8 8 8,6 4 10,0 1970 tot 1980 22 18,8 22 23,7 15 37,5 1980 tot 1988 45 38,5 45 48,4 12 30,0 Naoorlogs 2 1,7 2 2,2 2 5,0 Voor- en naoorlogs 1 Onbekend 1 Totaal 119 100,0 93 100,0 40 100,0

Gem. aant. won. 76 76 144

Bron: jaarverslagenanalyse Noord-Brabant 1988, OTB.

3.4 Verdeling naar het aantal woningen per komplex

De verdeling naar woninggrootte is bij de 3%-komplexen bijna gelijk aan die bij

de AN3%-komplexen. Gemiddeld zijn de 3%-komplexen uit 1988 wel een stuk

groter dan de 5%-komplexen uit 1985 (resp. 76 en 58 woningen). Ook m.b.t.

1988 zijn de meeste komplexen met verhuurbaarheidsproblemen relatief klein;

58,8% van de 3%-komplexen bestaat uit minder dan 50 woningen. Het grootste

komplex bestaat uit 742 woningen, en is gelegen in de wijk Geeren-Noord in

Breda. In tegenstelling tot de situatie in 1985 lijkt er in 1988 geen verband

aanwezig tussen de komplexgrootte en de hoogte van de huurderving.

(24)

áJ! I • '11 I I I ' W: ,

..

)J! I n

Tabel 3.3: Verdeling naar aantal woningen van de 3%-, de A, en de

N3%-komplexen, Noord-Brabant, 1988.

Aantal 3%-komplexen AN3%-komplexen N3%-komplexen

wonin~en abs. % abs. % abs. %

10 tot 25 37 31,1 29 31,2 25 tot 50 33 27,7 24 25,8 50 tot 75 14 11,8 11 11,8 11 27,5 75 tot 100 10 8,4 10 10,8 10 25,0 100 tot 150 9 7,6 7 7,5 7 17,5 150 tot 200 5 4,2 5 5,4 5 12,5 200 tot 300 7 5,9 4 4,3 4 10,0 300 tot 400 3 2,5 2 2,2 2 5,0 400 tot 500 500 en meer 1 0,8 1 1,1 1 2,5 Totaal 119 100,0 93 100,0 40 100,0

Gem. aant. won. 76 76 144

Bron: jaarverslagenanalyse Noord-Brabant 1988, OTB.

3.5 Verdeling naar huurklasse per maand

Relatief veel komplexen hebben een gemiddelde kale huur van

f

200,-

tot

f

300,- per woning per maand. Gemiddeld zijn de huren van de 3%-komplexen

in 1988 ruim hoger dan die van de 5%-komplexen in 1985 (ook hoger dan

verwacht zou worden door toepassing van de jaarlijkse huurverhogingen); de

gemiddelde huren van de AN3%-komplexen en de N3%-komplexen van 1988

zijn echter lager dan verwacht op grond van de cijfers van 1985.

Tabel 3.4: Verdeling naar kale huurklasse van de 3%-, de A, en de

N3%-komplexen, Noord-Brabant, 1988.

Kale huur 3%-komplexen AN3%-komplexen N3%-komplexen

Eer maand abs. % abs. % abs. %

f

0 tot

f

100 1 0,8

f

100 tot

f

200 8 6,7 4 4,3 2 5,0

f

200 tot

f

300 40 33,6 25 26,9 14 35,0

f

300 tot

f

400 23 19,3 19 20,4 8 20,0

f

400 tot

f

500 25 21,0 23 24,7 5 12,5

f

500 tot

f

600 11 9,2 11 11,8 6 15,0

f

600 tot

f

66IJ

4 3,4 4 4,3 2 5,0

f

66IJ

en meer 7 5,9 7 7,5 3 7,5 Totaal 119 100,0 93 100,0 40 100,0

Gem. kale huur

f

391,-

f

429,-

f

390,-Gem. kale huur

~ewogen

f

372,-

f

401,-

f

392,-Bron: jaarverslagenanalyse Noord-Brabant 1988, OTB.

(25)

4'·· . WIe

4. KONKLUSIES

Volgens de laatste CBS-cijfers, die per 1-10-1988, was de leegstand in

Noord-Brabant slechts 1,7% (en per 1-4-1988 1,6%). Dit percentage was het laagst van

alle provincies in Nederland. Binnen Noord-Brabant hadden per 1-4-1988

(sinds-dien zijn geen leegstandspercentages per gemeente meer opgenomen) 4

gemeen-ten een leegstand van meer dan 3%,

nl.

Bergen op Zoom (3,8%), Maarheeze

(3,1 %), Ossendrecht (3,3%), en Putte (3,3%). Deze cijfers geven aan dat er

geen sprake is van extreme leegstandsproblemen, zoals in gemeenten als

Lely-stad of Sas van Gent. Ze geven echter geen duidelijkheid over mogelijke

kon-sentraties van de leegstand binnen gemeenten. Bovendien meet het CBS de

'voor bewoning geschikte niet-bewoonde woningen'. De ervaring leert dat

diver-se gemeenten deze omschrijving aangrijpen om veel leegstand buiten deze cijfers

te houden, zoals leegstand langer dan een jaar, leegstand in komplexen die

gerenoveerd gaan worden, leegstand in komplexen die gesloopt gaan worden,

etc.

Door gebruik te maken van de jaarverslagen van de verhuurders kan een valide

beeld gekregen worden van de leegstand per komplex. Hiervoor wordt gebruik

gemaakt van de percentages huurderving. Uit vorige onderzoeken van het OTB

is gebleken dat huurderving zeker niet altijd (alleen) wordt veroorzaakt door

leegstand. Aan de andere kant veroorzaakt strukturele leegstand wel altijd

huurderving. Aangenomen kan worden dat komplexen met een hoge

huurder-ving bijna altijd te maken hebben met leegstandsproblemen.

De resultaten van deze inventarisatie van probleemkomplexen en potentiële

pro-bleemkomplexen in Noord-Brabant is uitgevoerd met behulp van de

jaarversla-gen van woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven over 1988. Bij de

interpretatie van de cijfers moet rekening gehouden worden met het feit dat

alleen jaarverslagen van non-profit verhuurders zijn doorgenomen (de

profit-verhuurders hebben in het algemeen geen openbare jaarverslagen met gegevens

per komplex), dat strukturele leegstand in delen van grote administratieve

kom-plexen kan optreden zonder dat dit tot hoge huurderving hoeft te leiden voor

dat gehele komplex, en dat mogelijk inmiddels weer allerlei wijzigingen hebben

plaatsgevonden in de hoogte van de leegstand.

Uit de vergelijking

van

de aantallen 'probleemkomplexen' in 1985 en die van

1988 blijkt dat er een duidelijke toename heeft plaatsgevonden. Zo waren er in

1988 26 komplexen méér met tenminste 5% huurderving dan in 1985 (een

stijging van 62%). Bij de grote naoorlogse komplexen met tenminste 5%

huur-derving was er in de periode 1985 - 1988 een stijging van 14 naar 22 komplexen

(stijging 57%). Het aantal komplexen in de gevarenzone van 3 tot 5%

(26)

(27)

,,,,,,'!!'! 11IFMi'O'm U' _ _ ; tM''t . . . tHJ., . . . IE ' , I 1 •• U.' WWI._ 1 !HInM _ _ . , 11 II.J • • " . . . . 'W!IlI . . u a I 1 ' 1 11

BQLAGE 1.

Overzicht van de gemeentelijke woningbedrijven en korporaties waarvan de

jaarverslagen over 1985 niet gevonden zijn

In 1985 zijn van de provincie Noord-Brabant de jaarverslagen van de volgende

12 gemeentelijke woningbedrijven en 2 korporaties niet gevonden:

BA0234

BA0264

BA0275

BA0344

BA0446

BA0541

BA0675

BA0751

BA0777

BA0793

BA0847

BA0872

L0249

L1031

Gemeentelijk Woningbedrijf Helmond

Gemeentelijk Woningbedrijf Bergen op Zoom

Gemeentelijk Woningbedrijf Berlicum

Gemeentelijk Woningbedrijf Hooge en Lage Zwaluwe

Gemeentelijk Woningbedrijf Erp

Gemeentelijk Woningbedrijf Oirschot

Gemeentelijk Woningbedrijf Nieuw-Vossemeer

Gemeentelijk Woningbedrijf Heusden

Gemeentelijk Woningbedrijf Rosmalen

Gemeentelijk Woningbedrijf Prinsenbeek

Gemeentelijk Woningbedrijf Middelbeers

Gemeentelijk Woningbedrijf Alphen

Volksbelang, Helmond

(28)

BIJLAGE 2.

Overzicht van de gemeentelijke woningbedrijven en korporaties waarvan de

jaarverslagen over 1988 niet gevonden zijn

Van de volgende 7 gemeentelijke woningbedrijven en 10 korporaties zijn de

jaarverslagen van 1988 niet gevonden (15 waren er nog niet bij het Ministerie

ontvangen, 2 waren er uitgeleend).

BAOOOI

BA0234

BA0340

BA0405

BA0585

BA0675

BA0677

L0307

*

L0659

L1763

L1765

L1767

L1781

*

L1787

L1794

L1811

L1847

Gemeentelijk Woningbedrijf Waalre

Gemeentelijk Woningbedrijf Helmond

Gemeentelijk Woningbedrijf Waalwijk

Gemeentelijk Woningbedrijf Bergeyk

Gemeentelijk Woningbedrijf Valkenswaard

Gemeentelijk Woningbedrijf Nieuw Vossemeer

Gemeentelijk Woningbedrijf Zundert

St.

Joseph, Tilburg

Gildenbondstichting, Tilburg

Heusden, Ileusden

St. Maasland, Ravenstein

Regionaal Woningbezit, Steenbergen

Bevordering Woningbouw, Oosterhout

Geertruidenberg, Geertruidenberg

De Zaligheden, Eersel

Boekel-Venhorst, Boekel

Eigen Woning, Mierlo

(29)

! l . ,l,U~ _lij_{I I}! I r IJ! l 1 J I !!!!III, • • 11''''' ~ rII_lllou.--....'lIou' [u..I.LW_ .... _1lU1 ILIUIIIlIIIII. __ • ___ .... ' ... I""IIIA ... I ... 'I'I...I.J.L 1 .... 1 ,---I

BIJLAGE 3: Overzicht van de m.b.v. de jaarverslagen van 1985 gevonden

kom-plexen in Noord-Brabant (in volgorde van gemeente).

Per komplex zijn aangegeven:

- het verhuurdersnummer (de zogenaamde L-nummers betreffen korporaties,

de BA-nummers betreffen gemeentelijke woningbedrijven).

- het komplexnummer, zoals dat door de verhuurder wordt gebruikt.

- het komplexnummer, zoals dat bij het Rijk bekend is.

- het aantal woningen in het komplex.

- het bouwjaar

(*

=

'vooroorlogs').

- de gemiddelde kale huur per woning per maand

in

1985.

- het percentage huurderving in 1985.

- de gemeente en (voor zover bekend) het adres.

VERH.=L 1785 KOMPL.= 29 RIJKSNR.=NP82639

AANT.WO.= 52 BOUWJAAR=1980 HUUR P.MND.= f 651.09 HUURDERV. X= 13.81 BERGEN OP ZOOM NARCISSENVELD

VERH.=L 1783 KOMPL.= 7 RIJKSNR.=NV4264

AANT.WO.= 22 BOUWJAAR=1977 HUUR P.MND.= f 484.94 HUURDERV. X= 8.58

BEST KAP.NAUSSTR, PATER L.A.BLEYSSTR, PROF.REGOUTSTR, LOUK VERSTRIJDENSTR

BREDA HAAGSE BEEMDEN E.D.4

BREDA HAAGSE BEEMDEN E.D.6

VERH.=L 1005 KOMPL.= 5 RIJKSNR.=NSV84

AANT .WO.= 64 BOUWJAAR=1951 HUUR P.MND.= f 150.27 HUURDERV. X= 8.04

BREDA MARIA MEDIATRIX, HEUVELKWARTIER

VERH.=L 1175 KOMPL.= 1 RIJKSNR.=V2892

AANT.WO.= 30 BOUWJAAR=1923 HUUR P.MND.= f 180.26 HUURDERV. X= 6.52 BREDA

VERH.=BA 254 KOMPL.=109 RIJKSNR.=NVAT216

BREDA ZANDBERGWEG

BREDA PASBAAN

VERH.=BA 254 KOMPL.=112/118/120 RIJKSNR.=NVAT443

BREDA NIEUWSTR E.A.

VERH.=BA 254 KOMPL.=264/266 RIJKSNR.=NSV1099

(30)

EINDHOVEN DE VRIESSTR TE WOENSEL

VERH.=L 1872 KOMPL.= 132 RIJKSNR.=NVAT308

EINDHOVEN WIJK: DE TEMPEL

VERH.=BA 54 KOMPL.= RIJKSNR.=V50365

AANT.WO.= 13 BOUWJ.=ONBEK. HUUR P.MND.= f 397.63 HUURDERV. X= 15.61

EINDHOVEN ARCHIMEDESTRAAT

GEMERT

AANT.WO.= 25 BOUWJAAR= • HUUR P.MND.= f 204.90 HUURDERV. X= 28.29

GOIRLE DR.ARIENSSTR,ST.JANSSTR,SPINNERIJSTR,WILDPLEINTJE

VERH.=L 1751 KOMPL.= 4 AANT .wo.= 12 BOUWJAAR= • GOIRLE

RIJKSNR.=V2901

HUUR P.MND.= f 152.68 HUURDERV. X= 34.35

HELMOND

HelMOND PLANETENFLATS, O.A. MERCURIUSLAAN

HELMOND O.A. SATURNUSLAAN, MARS LAAN

VERH.=L 551 KOMPL.= 55 RIJKSNR.=NVAT463·81

HELMOND KOMPLEX IN OE WIJK RIJPELBERG

HELMOND

VERH.=L 1620 KOMPL.= B6 RIJKSNR.=NV3520

AANT.WO.= 27 BOUWJAAR=1972 HUUR P.MND.= f 510.99 HUUROERV. X= 6.48

KLUNOERT

VERH.=L 1620 KOMPL.= B10 RIJKSNR.=NV4247

KLUNDERT

VERH.=BA 822 KOMPL.= RIJKSNR.=NVAT436

PUTTE

VERH.=L 1002 KOMPL.= 01

RIJKSNR.=-AANT.WO.= 226 BOUWJAAR= • HUUR P.MND.= f 143.40 HUURDERV. X= 5.29

ROOSENDAAL ST. JOSEPHWIJK

RIJKSNR.=-AANT.WO.= 27 BOUWJAAR=1912 HUUR P.MND.= f 193.14 HUURDERV. X= 9.28

(31)

AANT.WO.= 60 BOUWJAAR=1981 HUUR P.MND.= f 281.98 HUURDERV. X= 20.29 S HERTOGENBOSCH BLOEMKAMPHOF (=CAROLUSHOF)

AANT.WO.= 11 BOUWJAAR=1968 HUUR P.MND.= f 458.26 HUURDERV. X= 7.68 TILBURG

TILBURG SOEY 3

VERH.=L 997 KOMPL.= 72 RIJKSNR.=NVAT386

AANT.WO.= 104 BQUWJAAR=1981 HUUR P.MND.= f 259.77 HUURDERV. X= 6.61

TILBURG STUIVESANT 1

VERH.=BA 233 KOMPL.=102 RIJKSNR.=NVAT222-'79

AANT.WO.= 29 BOUWJAAR=1980 HUUR P.MNO.= f 194.14 HUUROERV. X= 6.28 TILBURG

VERH.=BA 233 KOMPL.=113 RIJKSNR.=NVAT439-'81

AANT.WO.= 11 BQUWJAAR=1982 HUUR P.MND.= f 203.05 HUURDERV. %= 5.15 TILBURG

RIJKSNR.=-AANT.WO.= 12 BOUWJAAR=1919 HUUR P.MNO.= f 187.14 HUUROERV. X= 6.99

VEGHEL VIOLENSTRAAT

AANT.WO.= 22 BQUWJAAR=1921 HUUR P.MND.= f 124.25 HUURDERV. %= 61.43

VEGHEL VIOLENSTRAAT, ZONNEBLOEMSTRAAT

AANT.WO.= 174 BOUWJAAR=1970 HUUR P.MNO.= f 436.25 HUUROERV. X= 38.90

VEGHEL OE LEEST: SCHERMER,WORMER,PURMER,BEEMSTER

AANT.WO.= 66 BQUWJAAR=1969 HUUR P.MND.= f 560.59 HUURDERV. %= 11.12

VEGHEL DE LEEST: RIJNSTRAAT,DONGELAAN,DIEZELAAN

VERH.=L 886 KOMPL.= 13 RIJKSNR.=NP69242A

AANT.WO.= 66 BOUWJAAR=1969 HUUR P.MNO.= f 559.62 HUUROERV. X= 5.21

VEGHEL DE LEEST: MERWEDELAAN,RIJNSTRAAT,WAALSTRAAT

RIJKSNR.=-AANT.WO.= 33 BOUWJAAR=1920 HUUR P.MND.= f 76.29 HUURDERV. X= 5.31

WAALWIJK RENE DE CLERQSTRAAT, EERSTE ZEINE, E.A.

(32)

BIJLAGE 4: Overzicht van de m.b.v. de jaarverslagen van 1988 gevonden

kom-plexen in Noord-Brabant (in volgorde van gemeente).

Per komplex zijn aangegeven:

- het verhuurdersnummer (de zogenaamde lrnummers betreffen korporaties,

de BA-nummers betreffen gemeentelijke woningbedrijven).

het komplexnummer, zoals dat door de verhuurder wordt gebruikt.

het komplexnummer, zoals dat bij het Rijk bekend is.

het aantal woningen in het komplex.

het bouwjaar

(*

=

'vooroorlogs',

**

=

'naoorlogs',

***

=

'zowel voor- als

naoorlogs').

de gemiddelde kale huur per woning per maand

in

1988.

het percentage huurderving in 1988.

gemeente en (voor zover bekend) het adres

VERH.=BA0264 KOMPL.=184 RIJKSNR.=nv3095

BERGEN OP ZOOM Wilma-flat 0, Heiningen

VERH.=BA0264 KOMPL.=271 RIJKSNR.=p3

BERGEN OP ZOOM Maycrete woningen (noodwoningen)

VERH.=BA0411 KOMPL.=H RIJKSNR.=nsv1107

BLADEL

VERH.=BA0411 KOMPL.=48 RIJKSNR.=nvat624

BLADEL

VERH.=BA0030 KOMPL.=vrijgez.fl. RIJKSNR.=

BOXTEL vrijgezellenflats

VERH.=L 0495 KOMPL.=27 RIJKSNR.=np84084

BREDA Haagsche Beemden EO VI

BREDA Princenhage

VERH.=L 1005 KOMPL.=38 RIJKSNR.=nwnw851/vS0382

BREDA Spoorbuurt (21 HAT-eenheden, 27 portiek-etage)

VERH.=L 1911 KOMPL.=101 RIJKSNR.=

AANT.WO.= 27 BOUWJAAR=

*

BREDA Kadijk

VERH.=L 1911 KOMPL.=62,64,65,66 RIJKSNR.=nsv1099

BREDA Geeren-Noord; Rottumstr., Renardstr., Nempestr., De Wildestr.

VERH.=L 1911 KOMPL.=116 RIJKSNR.=nvat313

(33)

VERH.=L 1911 KOMPL.=264,266 RIJKSNR.=nvat391/81

DRUNEN Van Brabantstr., Alexanderstr., Hendrikstr.

VERH.=BA0054 KOMPL.=133 RIJKSNR.=v795

EINDHOVEN Leostraat, Stratum

EINDHOVEN Kl. Tongelrese Akkers

VERH.=BAOD54 KOMPL.=153 RIJKSNR.=v15653

EINDHOVEN 't Schoot; Schootse straat

VERH.=BADD54 KOMPL.=156 RIJKSNR.=p6859

EINDHOVEN Th. a Kempislaan, Stratum

VERH.=BA0054 KOMPL.=163 RIJKSNR.=np952

EINDHOVEN G. Grotestraat, Burghplan

EINDHOVEN Archimedesstraat

VERH.=BA0054 KOMPL.=166 RIJKSNR.=v50367/v16119

EINDHOVEN Rochusbuurt

EINDHOVEN Boschdijk-oost

EINDHOVEN Voormalige muziekschool

VERH.=BA0054 KOMPL.=184 RIJKSNR.=nv4977

EINDHOVEN Van Galenstraat

EINDHOVEN Gezellenhuis, Edisonstraat

EINDHOVEN Schubertlaan

VERH.=L 0151 KOMPL.=2 RIJKSNR.=v517

EINDHOVEN Hemelrijken te Woensel

VERH.=L 0151 KOMPL.=4 RIJKSNR.=v847

EINDHOVEN Vredesplein te Woensel

(34)

VERH.=L 0151 KOMPL.=19 RIJKSNR.=np58.206

EINDHOVEN 't Hofke te Tongelre

VERH.=L 0527 KOMPL.=2 RIJKSNR.=v1811A

EINDHOVEN 'kleine woningen onderhoud'

VERH.=L 1031 KOMPL.=201 RIJKSNR.=m8201

EINDHOVEN Bakkerstraat

VERH.=L 1031 KOMPL.=203 RIJKSNR.=

AANT.WO.= 31 BOUWJAAR=

*

EINDHOVEN Verwerstraat

VERH.=L 1464 KOMPL.=4044 RIJKSNR.=nsv380

EINDHOVEN Woenseli Kapteynstraat e.o. (bejaardenwoningen)

VERH.=L 1464 KOMPL.=4325 RIJKSNR.=nsv585

EINDHOVEN Woensel; Nobelstraat e.o. (bejaardenflats)

VERH.=L 1464 KOMPL.=4438 RIJKSNR.=pb932

EINDHOVEN Heykampi St. Leonardusstraat (duplexwoningen)

EINDHOVEN Venuslaan

VERH.=L 1464 KOMPL.=4506 RIJKSNR.=nvp4858/80

EINDHOVEN Woenseli Spaaihoef (bejaardenwoningen)

VERH.=L 1467 KOMPL.= RIJKSNR.=

AANT.WO.= 140 BOUWJ.= Onbek. HUUR P.MND.= f 462.84 HUURDERV. X= 15.86

EINDHOVEN Meyboomflat (aangekocht)

VERH.=L 1717 KOMPL.=7070 RIJKSNR.=nv3099

EINDHOVEN wijk Coevering

EINDHOVEN De Tempel

EINDHOVEN Lievendaal

EINDHOVEN Limbeek

GELDROP Sluisstraat, Ter Borghstraat

(35)

AANT.WO.= 11 BOUWJAAR=1973 HUUR P.MND.= f 502.37 HUURDERV. %= 5.25

GIESSEN Dr. van Vuurestraat

HALSTEREN pottenbakker/poelekes

HELMOND De Jagershoven

VERH.=L 0551 KOMPL.=4,6 en 7 RIJKSNR.=v15097

AANT.WO.= 126 BOUWJAAR=1926 HUUR P.MND.= f 229.26 HUURDERV. %= 3.73 HELMOND

VERH.=L 0551 KOMPL.=12.13.15/18 RIJKSNR.=nsv421

VERH.=L 0551 KOMPL.=25,27 RIJKSNR.=nsv639

HELMOND De Eeuwsels

VERH.=L 0551 KOMPL.=54 RIJKSNR.=nv5155-81

VERH.=L 0551 KOMPL.=58 RIJKSNR.=nv5249-p82