Kleinschalige invulling van leegstaand stedelijk vastgoed: Omslag in denkwijze vereist

lit

.llL

'.'Jmarlct

Omslag in denkwijze vereist

sinschalige invulling van

leeg-staand stedelijk vastgoed

Lege g e b o u w e n in stedelijk gebied zijn

voor e e n n i e u w e gebruil<er vaal< te

groot. E e n mix aan gebruil<ers

h u i s v e s t e n is een mogelijl<e o p l o s s i n g ,

maar vindt nog w e i n i g plaats. Flexibel

t r a n s f o r m e r e n en a a n s l u i t e n op f u n c t i e s

in d e o m g e v i n g zijn hierbij de t w e e

kernbegrippen.

Dirk Dubbeling

"Streef naar multifunctionaliteit bij het herontwikkelen van leeg-staand bedrijfsvastgoed in de steden. Voor kantoorgebouwen en andere grote gebouwen zijn bijna geen kandidaten meer te vinden in de sector waarvoor een gebouw oorspronkelijk was bestemd en al helemaal niet als langetermijngebruikers. Er ontstaat juist steeds meer behoefte aan ruimte voor bijvoorbeeld kleine zelfstandige be-drijfjes en aan combinaties van werken aan huis of dicht bij huis." Dat stelt Sander Smoes, architect en vastgoedontwikkelaar. Zijn bu-reau richt zich op ontwerpvoorstellen voor het transformeren van de leegstaande en verouderde gebouwvoorraad zoals kantoren, drijfspanden, en industrieel erfgoed en het ontwikkelen van de be-nodigde businessplannen en exploitatiemodellen. Ook transfor-meert hij vastgoed in eigen beheer tot bijvoorbeeld luxe apparte-menten, kleine winkels en kantoor- of werkplaatsen aan huis. "Veel van die gebouwen staan langdurig leeg.Toch verwachten eigenaren en gemeentelijke diensten dat deze gebouwen weer kunnen wor-den verhuurd aan soortgelijke gebruikers',' is de ervaring van Smoes. "Ze denken dat een gebouw in z'n geheel in één keer voor een nieuwe gebruiker geschikt moet worden gemaakt, nog los van de vraag of die gebruiker er is."

Gefaseerde invulling

De leegstaande panden zijn echter ook geschikt voor andere gebrui-kers. Vaak zijn dat kleine, groeiende organisaties die in eerste in-stantie niet een volledig pand nodig hebben. "Door het weer in gebruik nemen van een gebouw, ook al is het slechts een deel, kan interesse bij weer andere potentiële huurders worden gewekt. De huurinkomsten die gedeeltelijke ingebruikname oplevert, kunnen worden geïnvesteerd in het gebruiksklaar maken van een volgend deel van het gebouw voor weer een andere huurder. En elk gebouw heeft wel bepaalde eigenschappen die herbestemming of transfor-matie mogelijk maken. Zo kan een bedrijfskantine interessant zijn voor een bakker of een restaurant. Bedrijfsgebouwen zijn ooit voor één functie ontworpen. Als je ze nu aanpast voor een andere functie moet je flexibiliteit inbouwen, want gebouwen zullen niet meer de-cennialang in gebruik blijven voor één functie. Zo moet je het bij-voorbeeld mogelijk maken om ruimtes te koppelen of te splitsen.

zodat ze steeds opnieuw kunnen worden verhuurd door huurders met elk hun eigen wensen. Waarom zouden studenten na hun stu-die niet in hun gebouw kunnen blijven wonen of werken door een kamer erbij te huren en deze door te breken, of een werkruimte in het gebouw te huren?Toch worden zelfs nu nog kantoren en win-kels nieuw gebouwd met het idee dat ze veertig of vijftig jaar voor die functie zullen worden gebruikt. We moeten beseffen dat we niet in de toekomst kunnen kijken en dus opties open moeten houden, door ook nieuwbouw een flexibele structuur te geven."

Omgeving meenemen

Op diverse manieren probeert Smoes projecten van de grond te krijgen, soms met een investeerder of een bouwer en mogelijk daarna als architect. Soms alleen als architect, als de gebruikers al bekend zijn. "Maar dan adviseer ik altijd welke functies er aanvul-lend bij horen om monofunctionaliteit te voorkomen. Ik wil daarom als architect niet pas instappen op het moment dat er een ontwerp moet worden gemaakt, maar liefst al tien stappen eerder, zodat ik mijn inbreng kan leveren bij het op een andere wijze naar de op-gave kijken. Deze andere wijze vereist ook kennis van de omgeving waarin het gebouw staat, zoals welke functies daar zijn gevestigd of juist ontbreken. Nieuwe gebruikers moeten passen bij de bewoners in de buurt, zoals diensten voor ouderen of juist studenten, en bij andere bedrijven. Dat is een proces van afpellen wat wel en niet aanwezig is en waar behoefte aan is. Wellicht dat functies kunnen worden gevonden die een aanvulling vormen op reeds aanwezige nieuwe gebruikers in het gebouw of in de omgeving. Denk aan een fietsenmaker voor wie een winkel met werkplaats in een studenten-flat een prima plek zou zijn of aan voorzieningen voor ouderen die langer thuis blijven wonen. Je moet, kortom, niet meer bouwen voor de toekomst, maar voor de huisvestingsvraag van vandaag.

"Wiet meer bouwen ¥©©r de

toekomst, maar ¥oor wandaag

Er is behoefte aan starters-woningen, woningen voor ouderen die niet meer naar zorginstellingen verhuizen, studentenwoningen en werkruimtes voor een nieuwe generatie jonge ondernemers. Het is onwenselijk dat er een gebouw en de omliggend openbare ruimte niet worden gebruikt. Verloedering en wellicht criminaliteit liggen op de loer. Daar waar een voorheen leegstaand gebouw in stedelijk gebied weer wordt gebruikt, ontstaat een zekere mate van levendig held, die voorheen ontbrak. Zo moet een leeg gebouw een stede-lijke verankering krijgen omdat de kwaliteit van de omgeving dan ook verbetert."

Maatschappelijke omstandigheden

Het probleem is dat veel leegstaande gebouwen deel uitmaken var portefeuilles van vastgoedbeleggers die niet eerder volgens deze aanpak hebben gewerkt.Tijdelijk gebruik en panden gefaseerd in gebruik nemen gaat in tegen hun logica. Eigenaren en ook make-laars staan lang niet altijd open voor een alternatieve invulling. "Bi

_ NOVEMBER 2015

Sander Smoes: "Uiteindelijk moeten alie investeringen worden terugverdiend"

elk project moet je weer hetzelfde verhaal vertellen',' Is Smoes' erva-ring. "Ze moeten wennen aan dat idee en houden lang vast aan hun wens om de oorspronkelijke bestemming te behouden. Onbekend maakt onbemind. Het is lastig om eigenaren voor deze aanpak over de streep te trekken. Smoes: "Een groot deel van hun bezit is wél verhuurd, dus ze maken zich niet zo druk over het deel dat leeg-staat. Hoewel de crisis voor veel leegstand heeft gezorgd, hebben ook structurele veranderingen in de samenleving in de afgelopen jaren tot veel leegstand geleid. Bijna iedereen heeft een

smart-phone en een tablet en is er overal internetverbinding. Daarmee kan Je op elke plek werken en dat wordt inmiddels dan ook volop gedaan. Veel mensen beginnen voor zichzelf. Zij werken zelfs vanuit cafés. Bedrijven hebben daardoor veel minder kantoorruimte nodig. Daarnaast willen steeds meer mensen naar de steden verhuizen, maar het woningaanbod sluit niet aan bij die vraag. Jongeren wil-len steeds vaker zelfstandig wonen. Daar zijn meer starterswonin-gen voor nodig. En ouderen verhuizen niet meer naar verzorgings-huizen, maar blijven in de eigen woonwijk wonen. Voor deze groe-pen zijn nieuwe stedelijke voorzieningen en nieuwe woningtygroe-pen nodig, zoals woningen met kantoor- of werkplaatsen aan huis. Die ontwikkelingen moetje als gegeven beschouwen, want ze zijn niet meer terug te draaien."

sneller besluiten nemen en meewerken aan een andere bestem-ming. De verruiming van de Leegstandswet van vijf naar tien jaar maakt tijdelijke herbestemmingen veel gemakkelijker. Binnen die termijn kunnen veel exploitaties worden terugverdiend."

Investeerders willen graag op voorhand huur- of koopcontracten zien, maar dat lukt tegenwoordig niet meer. Huurders willen liever kortlopende contracten om bijvoorbeeld sneller naar een andere lo-catie te kunnen verhuizen. Er zijn in die beginfase nog geen huur-ders, maar je moet er vertrouwen in hebben dat die er komen, vindt Smoes. Een haalbaar exploitatie- en investeringsmodel is pas op te zetten als een gebouw onderdeel van het maatschappelijk weefsel van de stad wordt. Monofunctionalitelt ls geen optie ln zijn ogen, want na een aantal jaar staat een gebouw dan waarschijnlijk weer leeg. "Verschillende typen huurders leveren verschillende omzetten op. Ook omzetgerelateerde huur ls een optie, zoals corporaties wel eens structureel leegstaande winkelruimtes aan jonge ondernemers aanbieden. Verkopen voor een lagere of symbolische prijs is ook een optie, leegstand kost Immers geld. De nieuwe eigenaren begin-nen dan met een gunstiger exploitatie, maar ook deze alternatieve vormen van verhuur moeten worden doorgerekend. Uiteindelijk moeten alle investeringen worden terugverdiend."

Alle opties doorrekenen

De wet- en regelgeving zijn in 2014 versoepeld ten gunste van transformatie en hergebruik. "Het Bouwbesluit ls gewijzigd en transformatieprojecten hoeven niet meer te voldoen aan nleuw-bouweisen, maar aan verbouwelsen. Dat maakt meer projecten haalbaar. Sinds november vorig jaar zijn ook bestemmingsplan-régels gewijzigd. Gemeenten kunnen nu, zonder lange procedures.

Van de hand van Sander Smoes verscheen het boekje 'Een lege huls of het nieuwe menu- | ment. Een instrumentarium tegen leegstand'. Het is te bestellen via info@smoesontwer-pen.nl of vvww.smoesonhwerinfo@smoesontwer-pen.nl.