Woningmarktanalyse Westland: Bouwen en beheren voor de toekomstige vraag van de Westlandse bevolking

WONINGMARKT ANALYSE

WESTLAND

Bouwen en beheren voor de toekomstige vraag

van de Westlandse bevolking

Bibliotheek TU Deltl

11111111111

C 3024720

OTBOUWSTENEN

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl http://www.otb.tudelft.n1

38

WONINGMARKTANAL YSE WESTLAND

Bouwen en beheren voor de toekomstige vraag

van de Westlandse bevolking

H. Boumeester

m.m.v.

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door:

Delft University Press Prometheusplein 1 2628 ZC Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van

Bestuurscornrnissie Westland (BCW) van het Stadsgewest Haaglanden Federatie W estlandse Woningcorporaties (FWW)

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Boumeester, H.

Woningmarktanalyse Westland: bouwen en beheren voor de toekomstige vraag van de Westlandse bevolking / H. Boumeester m.m. v. B. van Rosmalen - Delft : Delft University Press. - 111. - (OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173 : 38) Met lit. opg.

ISBN 90-407-1812-1 NUGI 655

Trefw. : Westland, woningmarkt, woningbehoefte

Copyright 1998 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permis sion from the publisher: Delft University Press, Mekelweg 4, 2628 CD Delft, The Netherlands.

INHOUD

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN . 1 2 3 4 INLEIDING . . . . 1. 1 Aanleiding . . . 1.2 Probleemstelling en doelstelling 1.3 Onderzoeksvragen en onderzoeksaanpak DE BEVOLKING .. . . 2. 1 Inleiding . . . 2.2 Huidige bevolking

2.3 Bevolkingsgroei in het recente verleden 2.4 Toekomstige bevolkingsomvang . . . . 2.5 Toekomstige bevolkingssamenstelling 2.6 Samenvatting en conclusies . ...

VRAAG NAAR KOOPWONINGEN 3 . 1 Inleiding . . .

3.2 Transacties via NVM-makelaars

3.3 Vraag naar koopwoningen volgens enkele woningbehoefte-en woonwwoningbehoefte-enswoningbehoefte-enonderzoekwoningbehoefte-en . . . .

3.3.1 Huizenkopers in profiel . . . .. . . 3.3.2 Woningbehoefteonderzoek 1993/1994 ..

3.3.3 Woningmarktanalyse Monster . . . .

3.4 Geregistreerde vraag naar lokale nieuwbouwprojecten 3.5 Geregistreerde vraag naar nieuwbouwkoopwoningen

volgens het woonruimteverdelingssysteem . . .

3.6 Geregistreerde vraag naar koopwoningen bij de makelaars 3.7 Samenvatting en conclusies . . .

VRAAG NAAR HUURWONINGEN 4.1 Inleiding . . . .

4.2 Het woonruimteverdelingssysteem Westland .

4.3 Kenmerken van de ingeschreven woningzoekenden en gewenste gemeenten .. . . .. .

4.4 Woonwensen van ingeschreven woningzoekenden

1 1 1 2 5 5 5 10 13 15 22 27 27 27 32 32 34 35 37 39 44

47

51 51 51 54 60

4.6 Urgente woningzoekenden en statushouders . . . . . . . . . . . .. 71

4.7 Gerealiseerde verhuizingen . . . .. . . 72

4.8 Aanbod vrijgekomen woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 75

4.9 Samenvatting en conclusies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

5 HET AANBOD: DE WONINGVOORRAAD . . . . . . . . . . .. 85

5.1 Huidige woningvoorraad . . . 85

5. 1.1 Kenmerken van de totale woningvoorraad . . . 85

5.1.2 Kenmerken van de voorraad sociale-huurwoningen . . . . . . . . . .. 88

5.1.3 Samenhang tussen type sociale-huurwoning en leeftijd hoofdbewoner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 94

5.2 Nieuwbouw in het recente verleden . . . . . . . . . . . . . . . . .. 95

5.3 Toekomstige woningvoorraad in regionaal perspectief . . . . . . . .. 97

5.4 Wijzigingen in de toekomstige Westlandse woningvoorraad . . . . . 101

5.4.1 Nieuwbouw . . . .. . .. . . .. . . 101

5.4.2 Verbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 102

5.4.3 Verkoop en aankoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 102

5.4.4 Kwaliteit van de woningvoorraad . . . .. .. .. .. . . .. . 103

5.4.5 Huurbeleid sociale verhuurders. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 104

5.4.6 Specifieke problemen bij de huisvesting . . . .. . . 105

5.5 Samenvatting en conclusies . . . . . . . . . . . . . . . .. 106 LITERATUUR 111 BIJLAGE 1 BEGRIPPENLIJST . . . 113 BIJLAGE 2 BEVOLKING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 117 BIJLAGE 3 TOEWIJZINGSCRITERIA NIEUWBOUWKOOPWONINGEN EN ENKE-LE CONCRETE PROJECTEN . . . . . . . . . . . .. 123

BIJLAGE 4 VRAAG-AANBODVERHOUDINGEN IN DE SOCIALE-HUURSECTOR. 129 BIJLAGE 5 KENMERKEN VAN DE SOCIALE-HUURSECTOR NAAR KERNEN . . . 139

BIJLAGE 6 GEPLANDE NIEUWBOUWPROJECTEN . . . 147

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

In de komende hoofdstukken van dit rapport schetsen we een beeld van achtereen-volgens de huidige en toekomstige bevolkingsomvang en -samenstelling, de vraag naar koopwoningen, de vraag naar huurwoningen en het woningaanbod in het Westland. We baseren ons daarbij op diverse, bestaande informatiebronnen en op gesprekken, die gevoerd zijn met contactpersonen van de zeven Westlandse gemeen-ten en met enkele makelaars in deze regio. Per hoofdstuk leidt deze analyse tot een een aantal conclusies. In dit hoofdstuk trachten we de belangrijkste conclusies te bundelen tot een aantal eindconclusies, die hieronder staan verwoord. Op basis van die eindconclusies formuleren we vervolgens ook enkele aanbevelingen met betrek-king tot het bouwen én beheren op de Westlandse woningmarkt.

Conclusies

1. De bevoLkingsgroei stagneert en groeiende woningbehoefte verschuift

Door een sterke gezinsverdunning als gevolg van de vergrijzing en de individualise-ring zal de Westlandse bevolking, ondanks een stagnerende groei van het aantal personen, in de periode tot 2010 met minimaal 2.800 huishoudens en mogelijk met circa 6.000 huishoudens groeien.

De bevolkingssamenstelling zal in het Westland sterk veranderen. Het aantal een- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijdsklassen 55-64 jaar en 65 en ouder zal daarbij toenemen met respectievelijk minimaal 2.300 en 3.100 huishoudens. De door de Primos-prognose voorspelde afname van de jongere een- en tweepersoonshuishou-dens en de (jongere) gezinnen, zou door de hogere nieuwbouwproductie en een sterkere individualisering wel eens lager uit kunnen vallen.

Door de veranderende bevolkingssamenstelling zal er ook een verschuiving in de woningvraag optreden in de richting van (nog) meer kleinere woningen, meer zonder traplopen toegankelijke woningen en meer huurwoningen.

De geplande nieuwbouwproductie is voldoende groot om in kwantitatieve zin de groeiende woningbehoefte op te vangen, al zal de samenstelling in de toekomst moeten afwijken van de differentiatie in de afgelopen tien jaar. Om in kwalitatieve zin tegemoet te kunnen komen aan de toekomstige woningvraag, zal het beheer van de bestaande woningvoorraad een steeds belangrijkere rol gaan spelen.

2. Druk op voor ouderen geschikte woningen is groot en zal sterk toenemen

Momenteel wonen er circa 7.300 huishoudens boven de 65 jaar in het Westland, waarvan naar schatting 3.600 huishoudens boven de 75 jaar. Door de (dubbele) vergrijzing zullen er in het jaar 2010 naar schatting 3.100 een- en tweepersoonshuis-houdens behorende tot de 65-plussers, waaronder bijna 1.500 75-plussers, meer wonen in het Westland. Omdat deze ontwikkeling in belangrijke mate demografisch bepaald wordt en omdat ouderen een sterke binding blijken te hebben met de huidige woonplaats, heeft deze te verwachten groei een redelijk zeker karakter.

Er bestaat nu al een grote vraag naar tweekamer- en vooral driekamerwoningen in de huursector: het (statisch) vraagsaldo bedraagt ongeveer 1.200 woningen. Mede door de sterke groei van het aantal oudere een- en tweepersoonshuishoudens zal deze vraag in de toekomst nog sterk toenemen.

De druk op voor ouderen geschikte woningen is omvangrijk; een kleine 1.000 huishoudens staan als woningzoekende ingeschreven voor een huurwoning die zonder traplopen te bereiken is. In de Westlandse sociale-huursector stonden in 1997 ongeveer 2.700 zonder traplopen bereikbare meergezinswoningen die tot de betaalba-re voorraad behobetaalba-ren, tegenover de ruim 7.000 huishoudens boven de 65 jaar. Oudere huishoudens, veelal eigenaar-bewoners, blijken een licht toenemende belang-stelling voor een meergezinskoopwoning te hebben. De totale omvang van deze woningvraag is overigens nog marginaal (evenals het aanbod) en blijkt zich vooral te richten op het prijssegment tot 300.000 gulden. Zij ondervinden daarbij in toenemen-de mate concurrentie van starters op toenemen-de (koop-) woningmarkt.

De woningvraag van ouderen zal in de toekomst door de dubbele vergrIJzmg in toenemende mate vergezeld worden door een zorgvraag en/of behoefte aan dienstver-lening en veiligheid. Door het tekort aan specifieke huisvestingsvoorzieningen voor ouderen zal het aantal oudere urgente woningzoekenden sterk kunnen stijgen. Het beschikbare aanbod voor reguliere toewijzing komt hierdoor nog verder onder druk te staan, terwijl nu al lange wachttijden bestaan voor woningen die geschikt zijn voor ouderen.

De toekomstige vraag naar woningen geschikt voor ouderen zal niet door alleen de nieuwbouw van ouderenwoningen opgevangen kunnen worden. Het opplussen van

zowel meergezins- als eengezinswoningen in zowel de huur- als de koop sector lijkt onvermijdelijk.

3. Beperkte mogelijkheden voor jongeren op de Westlandse woningmarkt

In 1997 zijn er ongeveer 5.600 een- en tweepersoonshuishoudens jonger dan 35 jaar woonachtig in het Westland. Volgens de Primos-prognose zou dit aantal met circa 1.000 huishoudens afnemen in de periode tot 2010. Omdat de geplande uitbreiding van de woningvoorraad beduidend hoger ligt dan in de Primos-prognose is aangeno-men, en door een eventuele verdere individualisering, zou deze daling van het aantal jongere huishoudens echter gedeeltelijk of geheel tenietgedaan kunnen worden. Door een minder sterke daling van het aantal jongeren kan ook op de langere termijn het vergrijzingsproces binnen de Westlandse bevolking enigszins getemperd worden. De mogelijkheden voor jongeren om zich in het Westland te kunnen vestigen, dienen dan wel te worden vergroot.

Door het geringe aanbod van goedkopere (eengezins-) koopwoningen in de bestaande voorraad en in de nieuwbouwproductie zijn de mogelijkheden voor jongere starters op de koopwoningenmarkt duidelijk beperkter geworden. Dit leidt enerzijds tot het uitstellen van het zelfstandig gaan wonen onder jongeren (die dan later met een deel eigen vermogen alsnog de koopwoningenmarkt betreden). Anderzijds treedt voor een deel vraagsubstitutie op van eengezins- naar meergezinskoopwoningen. Op het laatstgenoemde marktsegment ondervinden de starters echter in toenemende mate concurrentie van oudere huishoudens. Het prijsplafond voor starters ligt daarbij op ongeveer 250.000 gulden.

Daarnaast oriënteren jongeren zich vaak op de (sociale-) huursector. De mogelijkhe-den voor de circa 700 in 1997 ingeschreven jongere starters die een huurwoning wensen, zijn evenzeer beperkt op de Westlandse woningmarkt. Het aanbod van goedkopere, kleinere huurwoningen is gering en door regelgeving enlof financiële beperkingen blijken de grotere huurwoningen minder of niet toegankelijk voor deze groep.

Voor jongere alleenstaanden blijkt maar 24 % van de voorraad sociale-huurwoningen aantrekkelijk en volgens de toewijzingscriteria toegankelijk te zijn, namelijk de 2.440 betaalbare woningen met maximaal drie kamers (exclusief 's-Gravenzande). Daarmee is dit aanbod gering te noemen. Voor jongeren onder de 23 jaar valt van

dit aanbod nog eens de helft af in verband met de maximale huurgrens in de Huur-subsidiewet.

Jongeren ondervinden binnen het marktsegment goedkopere, kleinere huurwoningen wederom een toenemende concurrentie van oudere huishoudens. Door de lage mutatiegraad, het toenemende aantal urgente toewijzingen (ouderen en statushouders) en de puntensystematiek van het woonruimteverdelingssysteem, zijn de mogelijkhe-den binnen de sociale-huur sector voor starters überhaupt geringer dan voor andere

groepen woningzoekenden. De lange wachttijden, het hoge aandeel van de jongeren onder de passief woningzoekenden en de vaak hogere leeftijd van starters op de woningmarkt, zijn hiervoor duidelijke aanwijzingen.

Bij ongewijzigde woningmarktomstandigheden kan een groeiende intraregionale en ook interregionale migratiestroom van jongere huishoudens optreden.

4. Minder en kleinere gezinnen in de nabije toekomst

In 1997 wonen er bijna 18.000 gezinnen met kinderen in het Westland, waarvan het merendeel behoort tot de leeftijdsklasse 35-54 jaar. Volgens de Primos-prognose zou dit aantal in de periode tot het jaar 2010 met een kleine 2.000 vooral jongere gezinnen afnemen. Ook hier geldt weer dat door de extra geplande nieuwbouw-productie ten opzichte van de Primos-raming, deze daling veel lager uit kan vallen danwel voorkomen kan worden. Door een minder sterke daling van het aantal gezinnen met kinderen kan ook op de langere termijn het vergrijzingsproces binnen de Westlandse bevolking enigszins getemperd worden. Een betere afstemming van het woningaanbod op de woningvraag is daarbij wel een vereiste.

Een deel van de gezinnen, met name de minder koopkrachtige huishoudens, richt zich op de sociale-huursector. De belangstelling zal daarbij voornamelijk uitgaan naar grotere eengezinshuurwoningen, die overigens wel tot het betaalbare segment dienen te behoren. De mogelijkheden binnen het genoemde marktsegment zijn tot op heden enigszins beperkt door de lage mutatiegraad van deze woningen.

De verhuurbaarheid van de duurdere huurwoningen met een huurprijs boven de aftoppingsgenzen, lijkt af te nemen. Voor de minder koopkrachtige gezinnen zijn deze woningen veelal te duur (geen of minder huursubsidie), terwijl voor de meer koopkrachtige gezinnen de aantrekkingskracht van de koopsector binnen dit markt-segment groot is.

De woningvraag binnen de koopsector , zowel in de bestaande voorraad als bij nieuwbouwwoningen, blijkt sterk gericht op de eengezinswoningen met een koopprijs tussen globaal de 250.000 en 450.000 gulden. De vraagdruk is daarbij het grootst in het prijssegment 275.000-325.000 gulden. Veel ruimte in (en om) het huis vormt een belangrijke eis.

De concurrentie voor de Westlandse gezinnen op de koopwoningenmarkt is echter

groot en zal nog toenemen. In de bestaande voorraad koopwoningen behoren de

vrijkomende woningen steeds vaker tot het geliberaliseerde deel van de woningmarkt en zijn daardoor ook voor huishoudens van buiten het Westland toegankelijk. Door de op stapel staande wijzigingen in de Huisvestingswet zal daarnaast ook de concur-rentie tussen de Westlandse huishoudens onderling vergroot worden met betrekking tot de nieuwbouwkoopwoningen. Het restrictieve ruimtelijke-ordeningsbeleid van het Westland biedt wel de mogelijkheid om via regionale bindingseisen de nieuwbouw-woningen tot 300.000 gulden af te schermen voor kopers van buiten het Westland.

Het is vooralsnog niet duidelijk welke gevolgen de omvangrijke woningproductie op de Vinex-locaties in de omliggende regio's zal hebben voor de vraagdruk op de (koop-) woningmarkt in het Westland in de komende jaren. De kans dat de West-landse woningmarkt haar gunstige positie ten opzichte van de omliggende regio's behoudt, lijkt echter reëel. Het 'groene' karakter van de Westlandse regio blijft in dit verband een duidelijke pre voor de woonconsument.

5. De primaire doelgroep neemt in absolute aantallen licht toe

Per 31 december 1997 stonden er in het Westland 7.200 huurwoningen met een huurprijs onder de 713 gulden (prijspeil 1997), de zogenoemde kernvoorraad. Daarnaast stonden er 4.200 huurwoningen met een huurprijs tussen de 713 gulden en de aftoppingsgrens (882 gulden, prijspeil 1997) uit de Huursubsidiewet. Volgens het Ministerie van VROM zijn ook deze woningen betaalbaar voor huishoudens behoren-de tot behoren-de primaire doelgroep.

Naar schatting wordt in het Westland 43% van de kernvoorraad en van deze betaalbare huurwoningen echter bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren, de zogenaamde goedkope scheefheid. Er zijn dan theoretisch 4.150 woningen in de kernvoorraad en 1.800 betaalbare woningen beschikbaar in het Westland voor het huisvesten van de doelgroepers.

Ervan uitgaande dat 31 % van alle 40.140 huishoudens in 1997 tot de doelgroep behoort en dat 49 % van deze doelgroepers in de koopsector woont, zouden er in totaal circa 6.400 huishoudens behorende tot de doelgroep gehuisvest dienen te worden in de huursector. Hiervan hebben 4.050 huishoudens een inkomen tot het sociaalminimum en 2.350 huishoudens beschikken over een inkomen tussen dit sociaalminimum en de bovenste inkomensgrens van de doelgroep. Binnen de regio Haaglanden geldt de afspraak dat de doelgroepers met een sociaalminimuminkomen bij voorkeur gehuisvest dient te worden in de kernvoorraad; de overige doelgroepers kunnen ook in de betaalbare huurwoningvoorraad gehuisvest worden.

Volgens deze berekeningswijze kan de beschikbare kernvoorraad dan ook als krap worden beschouwd, terwijl er een theoretisch tekort van ongeveer 550 beschikbare betaalbare woningen bestaat. De problematiek van het passend huisvesten van de doelgroep zit dus niet in de aanwezigheid van bereikbare en betaalbare huurwonin-gen, maar met name in de beschikbaarheid van deze woningen.

Wanneer voor de nabije toekomst voorzichtigheidshalve wordt uitgegaan van een stabiel aandeel van de doelgroep van 31 %, zouden er in het jaar 2010 volgens de Primos-prognose 13.490 doelgroepers (31 % van de 43.500 huishoudens) in het Westland wonen. Bij een gelijkblijvende verdeling naar eigendomssector (51 % in de huursector), zou het aantal doelgroepers dat in de huursector gehuisvest dient worden, oplopen naar 6.880 huishoudens. De benodigde kernvoorraad en de voorraad betaalbare woningen, beschikbaar voor de doelgroep, zouden volgens deze

berekeningswijze dan nog met bijna 500 woningen uitgebreid dienen te worden in de beschouwde periode.

Aanbevelingen

In de vorige paragraaf hebben we in vijf 'rubrieken' de belangrijkste eindconclusies van deze woningmarktanalyse weergegeven. Hieronder geven we voorzover mogelijk per rubriek een of enkele aanbevelingen weer, met betrekking tot mogelijke oplos-singsstrategieën voor de vastgestelde knelpunten.

De belangrijkste instrumenten daarbij zijn: nieuwbouw;

aanpassen van woningen;

dienstverlening aan woonconsumenten; en specifiek binnen de sociale-huursector:

verkoop van woningen; aankoop van woningen; verbouwen van woningen; slopen van woningen;

het huurbeleid;

het toewijzingsbeleid.

1. Nieuwbouw aanwenden voor opvangen van toekomstige vraag van de West-landse bevolking; meer nadruk bij woningvoorraadbeheer

Het is sterk aan te bevelen de nieuwbouwproductie in de komende periode duidelijk aan te wenden voor het opvangen van de vraag van de Westlandse bevolking, onder andere vanwege de groeiende woningbehoefte en de verschuiving in de woningvraag. Dit betekent een voldoende aandeel in de nieuwbouw van ouderenwoningen en van goedkopere huurwoningen en koopwoningen (hoe moeilijk ook te realiseren) voor jongere huishoudens. Er dienen verhoudingsgewijs meer huurwoningen gerealiseerd te worden dan in het recente verleden en juist wat minder eengezinswoningen. Met alleen de nieuwbouwproductie in de nabije toekomst zal de groeiende én verschuivende woningvraag in het Westland niet geheel opgevangen kunnen worden. Aanpassingen in de bestaande woningvoorraad lijken onvermijdelijk om tot een betere afstemming van vraag en aanbod te komen. Ook voor het beheren van de bestaande woningvoorraad zou daarom meer expliciet strategisch beleid met bijbeho-rende plannen opgesteld moeten worden.

Door een betere afstemming van het woningaanbod op de woningvraag moet een selectieve migratie van vooral startende jongeren en jongere huishoudens uit

bepaal-de kernen in het Westland, maar wellicht ook uit bepaal-de regio voorkomen worbepaal-den. De kans op selectieve uitmigratie wordt wellicht nog eens vergroot door de komende nieuwbouwproductie op de nabijgelegen Vinex-Iocaties.

2. Prioriteit bij ouderenhuisvesting in nieuwbouw en bestaande woningvoorraad

Nieuwbouwprojecten met meergezinswoningen of specifieke ouderenwoningen binnen de bebouwde kom en dicht bij (bestaande) voorzieningen zouden voorrang moeten krijgen, gezien de grote vraag van ouderen en hun sterke binding met de huidige woonplaats. In het geval van koopappartementen dient de koopprijs niet hoger dan 300.000 gulden te liggen. Door dergelijke nieuwbouwprojecten zijn ouderen in (gewilde) eengezinswoningen eerder te verleiden om te verhuizen, waarmee de doorstroming op de woningmarkt bevorderd wordt.

Het opplussen van bestaande woningen in de sociale-huursector zal een belangrijk instrument vormen om te kunnen voorzien in de sterk groeiende vraag van ouderen. Daarbij kan gedacht worden aan het wegnemen van drempels, het verbreden van portalen, het zorgen voor voldoende verlichting en veilige trappen en het aanbrengen van deurdrangers en andere hulpvoorzieningen, maar ook aan het, meer ingrijpend, plaatsen van liften bij complexen kleinere meergezinswoningen.

Voor ouderen geschikte huurwoningen zouden nog nadrukkelijker met voorrang aan oudere huishoudens moeten worden toegewezen. Het huurbeleid ten aanzien van deze woningen dient er daarnaast op gericht te zijn de woningen zoveel mogelijk binnen de betaalbare woningvoorraad te houden.

Daarnaast zouden de Westlandse corporaties en gemeenten zich moeten bezinnen op welke wijze zij ook van betekenis kunnen zijn voor het groeiende aantal oudere eigenaar-bewoners. Daarbij kan gedacht worden aan het (tegen betaling) aanbieden van onderhoudsdiensten, een klussenservice, het adviseren en (financieel) ondersteu-nen bij het aanpassen van de eigen woning en het aanbieden van mogelijke huur/-koopconstructies (met betrekking tot de huidige woning). Hierdoor kan voor een deel van de ouderen tegemoetgekomen worden aan de redenen voor een eventuele verhuizing uit de eigen woning.

De Westlandse corporaties en gemeenten zouden samenwerkingsverbanden aan moeten gaan met andere organisaties die actief zijn op het terrein van de ouderen-voorzieningen (zoals verzorgingstehuizen, thuiszorg, Woonzorg en het opbouw-werk). Een gebundelde aanpak van de ouderenproblematiek op het gebied van de huisvesting en de hulp- en zorgverlening lijkt namelijk de meeste vruchten af te werpen.

3. Vergroten van slaagkans voor jongeren in met name de sociale-huursector

Nieuwbouw specifiek voor jongerenhuisvesting in de sociale-huursector behoeft naar onze mening minder prioriteit. In de koopsector zouden goedkopere (hoe moeilijk ook te realiseren) kleinere woningen gebouwd kunnen worden, om de mogelijkheden voor starters in deze sector te vergroten.

Eventuele verkoop van woningen uit de sociale-huursector biedt voor jongere huishoudens waarschijnlijk weinig extra mogelijkheden. Het verkopen van woningen zal, gezien de relatief kleine omvang van deze sector, slechts op kleine schaal kunnen plaatsvinden en veelal de duurdere huurwoningen betreffen. Tegen de huidige marktprijzen vallen de verkoopprijzen van dergelijke woningen al snel buiten het fmanciële bereik van startende kopers. Het verkopen van goedkopere meerge-zinswoningen zal niet aan de orde zijn, vanwege de grote druk op dit woningmarkt-segment.

De gemeenten en corporaties moeten trachten de slaagkans voor jongeren in de bestaande voorraad sociale-huurwoningen te vergroten. Mogelijkheden hiertoe liggen allereerst in het huurbeleid. De zogenaamde 'starterswoningen' (bovenwoningen, maisonnettes en flats zonder lift) zouden hiertoe minder in huur verhoogd, danwel in huur verlaagd dienen te worden.

Het bijstellen van de passendheidscriteria in de huisvestingsverordening, waardoor vierkamerwoningen ook aan alleenstaanden kunnen worden toegewezen, vormt een mogelijkheid om via het toewijzingsbeleid de slaagkans voor jongeren te vergroten. Eenzelfde resultaat kan bewerkstelligd worden door vierkamerwoningen te verbou-wen tot drie- of tweekamerwoningen. Deze oplossing is natuurlijk wel ingrijpender. Ten slotte kunnen de mogelijkheden voor jongeren vergroot worden door veranderin-gen in het verhuurbeleid. De (in de toekomst) minder goed verhuurbare duurdere eengezinswoningen zouden (met enkele aanpassingen) in delen of kamergewijs verhuurd kunnen worden. Deze oplossing kan met name ten goede komen aan de jongeren onder de 23 jaar, mits de huurprijs onder de voor hen geldende maximale huurgrens uit de Huursubsidiewet blijft.

Op beperkte schaal zouden er wellicht ook huur/koopconstructies voor jongere huishoudens ontwikkeld kunnen worden, gezien de grote druk op zowel de huursec-tor als het goedkopere segment van de koopsechuursec-tor . Het is overigens vooralsnog niet duidelijk hoe Westlandse jongeren tegenover dergelijke constructies staan.

4. Restrictief beleid gunstig voor jongere Westlandse gezinnen

Het huurbeleid van de sociale verhuurders in het Westland moet erop gericht zijn de eengezinswoningen in deze sector zoveel mogelijk in de betaalbare voorraad te houden. Deze woningen zouden nog stringenter bij voorrang toegewezen moeten worden aan meerpersoonshuishoudens die tot de primaire doelgroep behoren.

De grote druk op de koop sector , afkomstig van vooral tweepersoonshuishoudens en gezinnen, biedt sociale verhuurders in principe wel de mogelijkheid om (bepaalde) huurwoningen te verkopen. De beperkingen tot het verkopen van woningen worden momenteel echter vooral ingegeven door de geringe omvang van en de toenemende vraagdruk op de sociale-huursector.

Het nieuwbouwaanbod in de koop sector dient bij voorkeur gerealiseerd te worden in de prijsklasse tot 300.000 gulden bij meergezinswoningen en de prijsklasse tot 400.000 à 450.000 gulden bij eengezinswoningen. Daar blijkt onder de Westlandse bevolking de grootste vraag naar te bestaan. Nieuwbouwwoningen boven deze grenzen blijken in meer of minder sterke mate door huishoudens van buiten het Westland betrokken te worden.

Gezien de nog steeds groeiende vraag naar koopwoningen onder de Westlandse bevolking en de in verhouding tot voorgaande jaren geringere omvang van de nieuwbouwproductie in de komende jaren, lijkt handhaving van het provinciaal restrictieve ruirntelijke-ordeningsbeleid vooralsnog wenselijk. Zeker wanneer de liberalisatiegrens opgetrokken zou worden van 250.000 naar 300.000 gulden, kan door dit restrictieve beleid ook onder de nieuwe Huisvestingswet een deel van de nieuwbouwkoopwoningen worden afgeschermd ten gunste van de Westlandse woningzoekenden. Prijsstijgingen kunnen het effect echter beperken.

Wanneer de omstandigheden op de (koop-)woningmarkt in de toekomst duidelijk zouden wijzigen (bijvoorbeeld als gevolg van de nieuwbouwproductie op de omlig-gende Vinex-locaties), kan het handhaven van het restrictieve beleid (ten aanzien van delen van de woningemarkt) eventueel ter discussie gesteld worden.

De koopsector is weinig transparant. Een beter inzicht in de vraag naar koopwonin-gen is dan ook wenselijk om tijdig te kunnen reageren op eventuele kwantitatieve en kwalitatieve veranderingen in deze vraag. Hiertoe zou de vraagregistratie voor nieuwbouwkoopwoningen verder geperfectioneerd moeten worden: een consequente en uniforme registratie door alle betrokken gemeenten in het Westland. Daarnaast dienen de gemeenten een intensievere samenwerking of overlegstructuur met de Westlandse makelaars na te streven, teneinde ook de vraag naar koopwoningen in de bestaande woningvoorraad beter in beeld te krijgen. Het monitoren van de vraag naar koopwoningen wordt extra belangrijk in de nabije toekomst, vanwege de geplande woningproductie op de Vinex-locaties in de omliggende regio's.

5. Uitbreiding beschikbare kernvoorraad en betaalbare voorraad als randvoor-waarde

Alle bovenstaande oplossingsstrategieën moeten (eventueel) worden toegepast binnen de randvoorwaarde, dat het voor het huisvesten van de doelgroep beschikbare deel van de kernvoorraad en de betaalbare voorraad toeneemt (naar schatting 500 woningen extra in 2010). Dit betekent dat maatregelen binnen de bestaande voorraad

huurwoningen er niet toe moeten leiden dat op grote schaal woningen uit de kern-voorraad en de kern-voorraad betaalbare woningen verdwijnen.

Het huurbeleid biedt weinig mogelijkheden om het voor de doelgroep beschikbare deel van de kernvoorraad, c.q betaalbare voorraad te vergroten. Momenteel behoort namelijk al 82 % van de sociale-huurwoningen tot de betaalbare voorraad. Nieuw-bouw in dit segment vergt veelal onrendabele investeringen van de verhuurder en zal daarom eveneens slechts in beperkte mate kunnen bijdragen aan uitbreiding van de beschikbare betaalbare voorraad.

Het nog stringenter toewijzen van de woningen uit de kernvoorraad aan huishoudens uit de primaire doelgroep, en te goedkoop wonende huishoudens proberen te verlei-den om te verhuizen naar een duurdere huurwoning of naar een koopwoning, lijken daarom de meest voor de hand liggende strategieën om de gewenste uitbreiding van de beschikbare kernvoorraad te bewerkstelligen. Maar zeker niet de eenvoudigste opgave.

1

INLEIDING

1.1 Aanleiding

Dit rapport doet verslag van een woningmarktanalyse in het Westland. De analyse is uitgevoerd in opdracht van de Federatie Westlandse Woningcorporaties (FWW) en de Bestuurscommissie Westland (BCW) van het stadsgewest Haaglanden. De analyse sluit qua opzet aan op de woningmarktanalyse Monster, die het OTB in opdracht van Westambacht heeft verricht.

In het OTB-rapport Regionaal Volkshuisvestingsplan Haaglanden (Priemus e.a., 1996) is op een aantal plaatsen in algemene zin aandacht besteed aan het Westland (hoofdlijn kwantitatieve woningbouwprogrammering en woonruimteverdelingsbe-leid). In het OTB-rapport werd geconstateerd dat de informatie onvoldoende basis biedt om te adviseren over een specifieke differentiatie per gemeente/locatie. Tevens is geconcludeerd dat uit de registratie van het woningzoekendensysteem meer marktinformatie te halen is dan tot nu toe is gedaan. Dat het OTB-rapport bedoelde informatie niet biedt, wordt als een gemis beschouwd: de behoefte aan een onder-bouwing van differentiatie van nieuwbouw, bezien vanuit regionale samenhang en in relatie tot de volledige woningmarkt, blijft bestaan.

1.2 Probleemstelling en doelstelling

Probleemstelling

De Westlandse woningmarkt is een gespannen woningmarkt. Uitbreidingen van de woningvoorraad zullen door het provinciaal restrictieve ruimtelijkeordeningsbeleid en de gemaakte beleidskeuzen in het Integraal Ontwikkelingsplan Westland (IOPW), in elk geval op korte termijn aan beperkingen onderhevig zijn. Gelet op de toegenomen regionale werking van de Westlandse woningmarkt wordt het steeds belangrijker om

de meest wenselijke woningdifferentiatie voor de zeven gemeenten' vanuit regionale samenhang te bezien. Wat de ene gemeente bouwt of aanpast - of juist niet - en in welke mate, beïnvloedt steeds vaker en verder de mogelijkheden - en vraag - van woningzoekenden uit de andere Westlandse gemeenten.

Doelstelling

Doelstelling van de woningmarktanalyse is:

"Het verschaffen van inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve ontwikke-lingsmogelijkheden en knelpunten op de Westlandse woningmarkt, bezien vanuit de regionale werking van die markt. Dit kan leiden tot een concrete aanpassing van het gewenste toekomstige lokale of regionale volkshuisves-tingsbeleid. "

1.3 Onderzoeksvragen en onderzoeksaanpak

Onderzoeksvragen

De doelstelling is uiteengezet in zes onderzoeksvragen. Deze vragen zijn: 1. Wat is de huidige bevolkingssamenstelling naar doelgroepen en leeftijd? 2. Wat is de verwachte bevolkingsontwikkeling tot het jaar 201O?

3. Hoe groot is de kwantitatieve en de kwalitatieve vraag naar koop- en huurwo-ningen, nu en in de nabije toekomst?

4. Hoe is de huidige woningvoorraad opgebouwd, welke toekomstige ontwikke-lingen zijn er en welke woningen komen vrij door verhuizingen?

5. Welke kwantitatieve en kwalitatieve tekorten en overschotten leveren de vraag naar en het aanbod van woningen op?

6. Wat is de gewenste concrete aanpassing van en aanvulling op de totale woningvoorraad in het Westland?

Deze analyse dient als basis voor strategisch overleg tussen de gemeenten, corpora-ties en marktpartijen. Verder kunnen gemeenten en corporacorpora-ties de adviezen vanuit een regionale invalshoek benutten en uitwerken in gemeentelijke plannen, beleids-plannen van corporaties en gezamenlijke prestatieafspraken.

Het aTB hanteert een methodiek waarbij het woningmarktonderzoek in een aantal modulen wordt opgedeeld. Intensief veldwerk onder bewoners maakt geen deel uit van de analyse. Deze analyse is gebaseerd op bestaande bronnen. Aanvullend zijn interviews gehouden met sleutelfiguren.

Het Westland bestaat uit de gemeenten: 's-Gravenzande (met de kernen 's-Gravenzande en Heenweg), De Lier, Maasland, Monster (met de kernen Monster, Poeldijk en Ter Heijde), Naaldwijk (met de kernen Naaldwijk, Honselersdijk en Maasdijk), Schipluiden (met de kernen Schipluiden en Den Hoorn) en Wateringen (met de kernen Wateringen en Kwints-heul).

De vaste begeleidingscommissie van dit onderzoek bestond uit mevrouw A.M.J. Garnier (BCW-Stadsgewest Haaglanden), de heer R. Lemson (Westambacht en FWW) en de heer J.A.F.M. Naus (Westambacht). Tijdens de diverse bijeenkomsten is deze vaste begeleidingscommissie in verschillende samenstelling aangevuld met de volgende personen:

de heer B.J. Bouwmeester (BCW-Stadsgewest Haaglanden); de heer J. Borgdorff (Borgdorff Makelaars);

de heer E.R. Borggreve (Woningcorporatie Naaldwijk); mevrouw P. de Bruin (Borgdorff Makelaars);

de heer E. Koeze (Van den Ende Makelaars); de heer E.J. Ouo (Gemeente De Lier);

de heer S. Pollen (Woningcorporatie Naaldwijk); de heer J.W. Vink (Woningstichting De Lier); de heer W.HJ. van der Wilk (gemeente Naaldwijk);

de heer H.W. van der Zwaan en Mevr. P. de Ruijt (Gemeente Wateringen).

Mevrouw J. van Wandelen van Woningstichting St. Willibrordus heeft de benodigde informatie uit het Woonruimteverdelingssysteem Westland aangeleverd.

2

DE BEVOLKING

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk schetst de bevolking van de gemeenten in het Westland en geeft aan wie de toekomstige vragers van woningen zijn. Allereerst komen de kenmerken van de huidige bevolking aan bod, waarna een korte beschrijving van de bevolkingsont-wikkelingen in het recente verleden volgt. Bij de beschrijving van de toekomstige ontwikkelingen tot het jaar 2010 is een splitsing gemaakt tussen de kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkeling van de bevolking. Bij de kwalitatieve benadering wordt de bevolkingsontwikkeling uitgesplitst naar verschillende doelgroepen, waarbij de leeftijd van de hoofdbewoner en de huishoudens grootte de invalshoeken vormen.

2.2 Huidige bevolking

De zeven gemeenten die samen het Westland vormen, tellen op 1 januari 1997 ongeveer 109.790 inwoners. Naaldwijk is met circa 28.650 inwoners de grootste gemeente. Ook 's-Gravenzande en Monster behoren met respectievelijk 18.850 en 19.780 inwoners tot de grotere gemeenten in deze regio. Maasland is met 6.700 inwoners de kleinste gemeente. Schipluiden en De Lier kunnen met ieder ongeveer 10.000 inwoners eveneens tot de kleinere gemeenten gerekend worden. Wateringen neemt met ruim 15.000 inwoners een middenpositie in.

35% van de bevolking is jonger dan 25 jaar, slechts 11 % is 65-plusser

Het Westland kent een relatief jonge bevolking. Jonger dan bijvoorbeeld de Haag-landse, de Zuid-Hollandse of de Nederlandse bevolking als geheel. Tabel 2.1 laat dit zien. Ongeveer 35% van de inwoners in 1996 (ten tijde van de analyses waren nog geen meer recente cijfers beschikbaar) is jonger dan 25 jaar; slechts 11 % behoort tot de 65-plussers. De vergrijzing in dit deel van de regio Haaglanden heeft nog niet zo'n grote vorm aangenomen als in Den Haag, Rijswijk, Voorburg en Wassenaar (Priemus e.a., 1996). Binnen het Westland zijn lokale verschillen waarneembaar, maar deze zijn marginaal. Uit tabel 2.2 blijkt dat Monster en Naaldwijk relatief veel 65-plussers tellen. Schipluiden en De Lier hebben een bevolkingsopbouw waar het

Tabel 2.1 Aantal inwoners naar leeftijdsklasse in procenten van het totaal, in het Westland, regio Haaglanden, provincie Zuid-HoUand en Nederland, 1 januari 1996

< 25 25-44 45-64 ~65 Totaal

Regio jaar jaar jaar jaar (abs.)

Westland 35 31 23 11 109.077

Haaglanden

*

30 33 22 15 925.781

Zuid-Holland** 31 32 23 14 3.325.878

Nederland 31 32 23 13 15.493.889

* inclusief het Westland

**

Provincie Zuid-Holland exclusief Liemeer

Bron: CBS,1996, Maandstatistiek van de Bevolking; OTB, 1997, Gemeentelijk Databestand, bewerking OTB.

accent meer op de jongeren ligt.

Verhoudingsgewijs veel en grote gezinnen

De relatief jonge bevolking in de Westlandse gemeenten komt ook tot uiting in het verhoudingsgewijs groot aantal gezinnen met kinderen. Van alle zelfstandig wonende huishoudens heeft 45 % kinderen, 23 % is alleenstaand en 32 % een tweepersoonshuis-houden zonder kinderen. De helft van de bevolking is gehuwd, terwijl dit in de regio Haaglanden maar iets meer dan 40% is. Het percentage verweduwden en gescheide-nen is ook geringer dan het Haaglands gemiddelde. Bingescheide-nen het Westland zijn naar burgerlijke staat nauwelijks verschillen waarneembaar. ' s-Gravenzande (27 %) en Wateringen (26 %) tellen relatief veel eenpersoonshuishoudens. In de Lier wonen verhoudingsgewijs minder eenpersoonshuishoudens (WBO 1993/1994).

Huishoudensgrootte en woningbezetting boven provinciaal en landelijk gemiddelde Bijgevolg zien we dat de gemiddelde gezinsgrootte in de Westlandse gemeenten ook beduidend hoger is, dan dat in de provincie Zuid-Holland (2,28 personen per gezin) en dan voor Nederland (2,35 personen) als geheel. Met name De Lier (2,77 perso-nen) en Schipluiden (2,80 persoperso-nen) kennen een hoog gemiddelde (zie tabel 2.2). Mede door deze wat meer omvangrijke gezinnen blijkt ook de woningbezetting, het gemiddeld aantal inwoners per woning, in het Westland (2,76 personen) en in de afzonderlijke gemeenten hoger te liggen dan gemiddeld in Nederland (2,45 perso-nen). Waarschijnlijk staat de Westlandse gemeenten in de komende jaren dan ook een kleine inhaalslag met betrekking tot het individualiseringsproces te wachten. Door het eerder zelfstandig en veelal langer alleen blijven wonen van jongeren en het langer zelfstandig blijven wonen van (alleenstaande) ouderen, nemen naar verwachting zowel de gemiddelde huishoudensgrootte als de gemiddelde woning-bezetting in het Westland af in de richting van het landelijk gemiddelde.

Tabel 2.2 Kenmerken van de Westlandse bevolking naar gemeenten, in procenten van het totaal, 1 januari 1996

Bevolkingskenmerk Graven- De Maas- Mon- Naald- Schip- Water- Wes t-zande Lier land ster wijk luiden ingen land Leeftijd tot 25 jaar 35 37 35 32 35 36 33 35 25 - 45 jaar 30 30 32 31 31 34 32 31 45 -65 jaar 24 24 23 24 22 20 24 23 65+ 11 9 10 13 12 10 II IJ Burgerlijke staat Ongehuwd 42 44 42 44 43 45 43 43 Gehuwd 51 50 52 48 50 49 50 50 Verweduwd 5 4 4 5 5 4 4 4 Gescheiden 3 2 2 3 3 2 3 3 Etniciteit Niet EU-ingezetenen 2 2 2 2 3 3 4 3 Huishoudensgrootte'

Gemiddeld aantal perso- 2,61 2,77 2,71 2,65 2,74 2,80 2,65 2,69 nen per huishouden

Woningbezettings-graad'

gemiddeld aantal inwo- 2,80 3,03 2,86 2,68 2,76 2,68 2,63 2,76 ners per woning

Huishoudensinkomen2 Gemiddeld belastbaar 63,4 63,2 69,0 59,2 60,7 61,6 64,5 62,2 huishoudens inkomen op jaarbasis (x 1000 gul-den) Totaal 18.878 10.479 6.668 19.682 28.614 9.621 15.135 109.077 1: Gegevens per 1 januari 1997

2: Gegevens Regionaal inkomensonderzoek 1994

Bron: CBS, 1998, Maandstatistiek van de Bevolking; OTB, 1997, Gemeentelijk Databestand,

bewerking OTB.

Relatief weinig allochtonen

In het Westland wonen weinig mensen (3%) die geen ingezetenen zijn van de Europese Unie (zie tabel 2.2). Het aantal vertegenwoordigers van etnisch minderhe-den is dus gering. In Nederland bedraagt het gemiddelde 7%. In Wateringen, Naaldwijk en Schipluiden wonen nog de meeste niet EU-ingezetenen.

Omvang doelgroep duidelijk onder landelijk gemiddelde

Volgens het RegionaalInkomensonderzoek 1994 van het CBS behoort 31 % van de huishoudens in het Westland tot de primaire doelgroep van het

volkshuisvestingsbe-Tabel 2.3 Gemeente , s-Gravenzande De Lier Maasland Monster Naaldwijk Schipluiden Wateringen Westland

Aantal huishoudens en aantal doelgroepers in het Westland in

1994, naar gemeenten (in procenten van het totaal) en aantal doelgroepers naar leeftijdsklasse hoofd van het huishouden in

1994, per Westlandse gemeente en in de regio Westland (in pro-centen van het totaal)

Huishoudens Doelgroepers

totaal doel- tot 45 45-64 65+ totaal

groepers jaar jaar

17 18 28 29 43 2.070 9 8 32 36 32 980 6 5 24 30 46 590 19 20 24 31 45 2.370 26 28 30 29 41 3.290 8 9 32 32 36 1.040 14 12 28 32 40 1.470 38.162 11.810 28 31 41 11.810

Bron: CBS, 1995, Regionaal Inkomensonderzoek 1994, bewerking OTB.

leid, ofwel 11.810 van de 38.162 huishoudens. In de regio Haaglanden bedraagt dit percentage 40%, zo blijkt uit een andere bron (WBO 1993/1994). De verdeling van de huishoudens behorende tot de doelgroep over de zeven Westlandse gemeenten komt sterk overeen met de verdeling van alle Westlandse huishoudens. Dit valt op te maken uit tabel 2.3. Slechts de grootste gemeenten, 's-Gravenzande, Monster en Naaldwijk en ook Schipluiden huisvesten een iets groter aandeel van de doelgroe-pers, dan op basis van de verdeling van alle huishoudens over de zeven gemeenten verwacht kan worden. Het percentage doelgroepers binnen de totale bevolking van deze gemeenten blijkt dan ook 1 % à 2 % boven het Westlands gemiddelde te liggen.

Doelgroepers zijn relatief vaak jongeren en ouderen

Wanneer we per gemeente kijken naar de verdeling van de huishoudens behorende tot de doelgroep over de onderscheiden leeftijdsklassen, dan valt op dat de jongere doelgroepers zijn oververtegenwoordigd in De Lier, Schipluiden en in iets mindere mate in Naaldwijk ten opzichte van het Westlandse gemiddelde (zie tabel 2.3). Het percentage 65-plussers onder de doelgroepers blijkt in Maasland, Monster en in geringere mate in 's-Gravenzande hoger te liggen dan in het Westland als geheel. Met betrekking tot de middelste leeftijdsklasse valt vooral het hoge percentage in De Lier (36%) op. Voor een deel blijken bovenstaande over- danwel ondervertegen-woordigingen van bepaalde leeftijdsklassen onder de doelgroepers, overigens samen te hangen met de bevolkingssamenstelling naar leeftijd van alle huishoudens in de

desbetreffende gemeenten. Alleen het percentage 65-plussers onder de doelgroepers in Maasland (46% versus 41 % in het Westland) kan duidelijk niet op deze wijze verklaard worden: in de totale Maaslandse bevolking is deze leeftijdscategorie juist iets minder vertegenwoordigd dan in het Westland als geheel (respectievelijk 20% en 21 %).

Geringe afname omvang doelgroep te venvachten

Binnen de regio Haaglanden wordt in het kader van het anti-segregatiebeleid ge-streefd naar een evenwichtigere spreiding van de doelgroep over de regio (beleids-document volkshuisvesting Haaglanden, juni 1997). Getracht wordt het aantal doelgroepers in Den Haag te verminderen (Priemus, e.a., 1996). De corporaties in onder andere het Westland zullen overeenkomstig het regionale volkshuisvestingsplan meer doelgroepers moeten huisvesten dan in het verleden het geval was. In Neder-land zal de omvang van de doelgroep als gevolg van de voorspelde economische groei afnemen. De ontwikkeling in het Westland is evenwel moeilijk in te schatten. Het stadsgewest Haaglanden kampt al enkele jaren met een tegenvallende economi-sche groei en ook de inkomensstijgingen van de tuinders in het Westland blijven tot voor kort achter bij de gemiddelde inkomensstijgingen in Nederland. Het lijkt daarom raadzaam om de eventuele afname van de doelgroep in het Westland conservatief in te schatten.

Veel doelgroepers in de koopsector

Volgens het WBO 1993/1994 telt het Westland circa 16.400 doelgroepers, waarvan 49% in een koopwoning woont. Dit zijn 8.000 huishoudens. De overige 8.400 huishoudens zijn aangewezen op de huursector. In vergelijking met geheel Haaglan-den, Zuid-Holland en Nederland, is het aandeel van de eigenaar-bewoners binnen de doelgroep in het Westland ongeveer twee keer zo groot (zie tabel 2.4). Voor een groot deel bestaat deze groep eigenaar-bewoners die tot de doelgroep behoren, uit ouderen die al langere tijd in hun (hypotheekvrije) woning wonen. Maar het blijkt ook regelmatig voor te komen dat jongere huishoudens, die qua inkomen tot de doel-groep behoren, een koopwoning bezitten. Door het inbrengen van hun spaargeld bij de aanschaf van de woning, hebben zij toch een beperkte financieringslast.

Van de doelgroep in het Westland woont in 1994 dus 'maar' 51 % in een woning of in (on-) zelfstandige woonruimte in de huursector. Omdat de huursector echter relatief gezien kleiner is dan in Haaglanden, Zuid-Holland en Nederland als geheel, blijkt het percentage doelgroepers onder de huurders in het Westland met 56% toch hoger te liggen dan de percentages in de genoemde gebiedseenheden. Een verschui-ving van de doelgroep naar de huursector lijkt, gezien dit hoge percentage doelgroe-pers in de huursector , weinig waarschijnlijk. Een fors deel van de doelgroepers zal daarom ook in de toekomst in de koopsector gehuisvest zijn.

Tabel 2.4

Westland Haaglanden Zuid-Holland Nederland

Omvang van de doelgroep naar eigendomssector (absolute aantal-len en in procenten van totaal) en aandeel van de doelgroep in de huursector, in het Westland, regio Haaglanden, Zuid-Holland en Nederland

Omvang doelgroep Aandeel

doel-totaal koopsector huursector _groepers

in

huur-absoluut % absoluut % _sector

16.400 8.000 49 8.400 51 56

169.500 33.400 20 136.100 80 51

552.800 103.100 19 449.700 81 52

2.529.400 681.000 27 1.848.400 73 54

Bron: CBS, WBO 1993/1994, bewerking OTB.

2.3

Bevolkingsgroei

in

het recente verleden

Uit de gegevens van het CBS blijkt, dat de omvang van de bevolking in het West-land in de periode 1986-1996 met circa 10% is toegenomen. Schipluiden (+22 %) en 's-Gravenzande (+16%) groeiden het meest, Monster (+4%) en De Lier (+5%) het minst. Naaldwijk (+8%), Maasland (+ 10%) en Wateringen (+ 10%) nemen een middenpositie in. In het groeipercentage voor Wateringen is het verlies van ongeveer 1.150 bewoners aan Den Haag, als gevolg van de gemeentegrenswijziging van 1 januari 1994, overigens verdisconteerd.

Negatief binnenlands migratiesaldo van jaarlijks 200 personen

De Westlandse bevolkingsgroei in de beschouwde periode blijkt het resultaat te zijn van enerzijds een geboorteoverschot en een klein positief buitenlands migratiesaldo en anderzijds een fors negatief binnenlands migratiesaldo . In de periode 1992-1996 zijn bijvoorbeeld bijna 1.000 personen meer uit het Westland vertrokken dan dat er mensen naar deze regio toe zijn verhuisd. Dit komt neer op een vertrekoverschot van circa 200 personen gemiddeld per jaar. Tabel 2.5 geeft de binnenlandse migra-tiestromen in de genoemde periode weer voor de afzonderlijke gemeenten in het Westland. Naast deze gemeenten zijn ook de stad Den Haag, overig Haaglanden, Stadsregio Rotterdam, overig Zuid-Holland en overig Nederland als herkomst-danwel vertrekgebied opgenomen in deze tabel. Hieronder schetsen we per West-landse gemeente de belangrijkste migratiebewegingen.

's-Gravenzande kende in de periode 1992-1996 een vertrekoverschot van 610 personen. Binnen het Westland scoort deze gemeente een klein vestigingsoverschot (33 personen). Dit saldo komt vooral tot stand door een grote instroom uit Monster

Tabel 2.5 Binnenlandse migratie van personen naar plaats van herkomst en vestiging in de periode 1992-1996, onderschei-den naar de Westlandse gemeenten, Den Haag, Overig Haaglanonderschei-den, Stadsregio Rotterdam, Overig Zuid-Holland en Overig Nederland.

Plaats van vestiging Totaal

's-Gra- De Maas- Mon- Naald- Schip- Wate- Den Overig Stads- Overig Overig

ven- Lier land ster wijk luiden ringen Haag Haag- regio Zuid-

Neder-PIaats van herkomst zande landen R'dam Hol I. land

, s-Gravenzande 102 13 223 570 23 63 424 174 577 359 581 3.109 De Lier 81 73 76 279 84 25 134 239 215 201 315 1.722 Maasland 23 67 3 38 22 0 33 43 444 130 218 1.021 Monster 349 54 27 501 7 154 663 205 279 274 611 3.124 Naaldwijk 485 319 80 465 97 251 468 328 600 438 774 4.305 Schipluiden 13 117 32 32 56 36 73 530 152 159 320 1.520 Wateringen 76 69 14 145 300 46 721 432 137 186 456 2.582 Den Haag 384 131 29 1.087 571 139 1.221 3.562 Overig Haaglanden 136 122 38 228 185 1.224 427 2.360 Stadsregio Rotterdam 368 117 408 177 409 125 62 1.666 Overig Zuid-Holland 254 131 126 242 256 173 125 1.307 Overig Nederland 330 238 134 344 462 255 257 2.020 Totaal 2.499 1.467 974 3.022 3.627 2.195 2.621 2.516 1.951 2.404 1.747 3.275 Bron: CBS, Binnenlandse migratiestatistiek 1992-1996, bewerking OTB.

(349 personen), waar een redelijke uitstroom naar Naaldwijk (570 personen) tegenover staat. Met de overige Westlandse gemeenten is de balans ongeveer in evenwicht. 's-Gravenzande kent een redelijke uitstroom naar Den Haag en overig Haaglanden, waar een nog iets grotere instroom tegenover staat. Wanneer mensen deze gemeente verlaten, vestigen zij zich vooral in de nabijgelegen gemeenten in de Stadsregio Rotterdam, in overig Zuid-Holland en in overig Nederland.

De Lier is in dezelfde periode geconfronteerd met een vertrekoverschot van 255 personen. Binnen het Westland kent de gemeente evenwel een vestigingsoverschot van ruim 100 personen door vooral de instroom uit 's-Gravenzande, Naaldwijk en Schipluiden. De gemeente verliest inwoners aan Monster. De Lier ziet haar inwo-ners echter vooral vertrekken naar gemeenten buiten het Westland. Niet zozeer naar Den Haag, maar met name naar overig Haaglanden en naar de dichtbij gelegen gemeenten in de Stadsregio Rotterdam.

Voor Maasland is per saldo een klein vertrekoverschot (47 personen) waar te nemen. We kunnen dit splitsen in een vestigingsoverschot vanuit de overige West-landse gemeenten en een vertrekoverschot naar de gemeenten buiten het Westland. Binnen het Westland trekt de gemeente met name inwoners uit Naaldwijk aan. De verhuisstromen tussen Maasland en de overige Westlandse gemeenten zijn gering. De vertrekkende inwoners blijken meer op de gemeenten in de Stadsregio Rotterdam en op overig Nederland georiënteerd te zijn.

Monster kent in de periode 1992-1996 per saldo een vertrekoverschot van 102 perso-nen. Binnen het Westland verliest de gemeente per saldo inwoners aan met name 's-Gravenzande, maar ook aan Naaldwijk en Maasland. De gemeente Monster trekt daarentegen inwoners aan uit De Lier en Schipluiden, waardoor op Westlands niveau sprake is van een vertrekoverschot van 148 personen. Daarnaast zien we een vesti-gingsoverschot vanuit de gemeenten buiten het Westland. Dit overschot is bijna geheel te danken aan de instroom vanuit Den Haag (1087 personen). De gemeente verliest namelijk inwoners aan vooral de gemeenten in de Stadsregio Rotterdam en aan overig Nederland.

Naaldwijk blijkt met een fors vertrekoverschot van 678 personen geconfronteerd te zijn in de beschouwde periode. Binnen het Westland is er overigens sprake van een vestigingsoverschot (47 personen). De gemeente trekt inwoners uit 's-Gravenzande, Monster en Wateringen en verliest inwoners aan De Lier, Maasland en Schipluiden. Gezien de intensieve migratiestromen neemt de gemeente Naaldwijk volkshuisveste-lijk gezien de centrumpositie binnen de regio in. De gemeente trekt per saldo ook inwoners uit Den Haag aan. Bij alle overige onderscheiden gebieden zien we een fors vertrekoverschot.

Schipluiden kent als enige gemeente een fors vestigingsoverschot (675 personen). Dit heeft te maken met de positie van Den Hoorn. Met de nabijgelegen gemeente Delft is namelijk een convenant afgesloten over het huisvesten van huishoudens uit die

gemeente in nieuwbouwwoningen in deze kern. Het vestigingsoverschot is dan ook grotendeels afkomstig uit overig Haaglanden (lees: Delft). Tegenover een uitstroom van 530 personen blijkt een instroom van 1.224 personen te staan. Daarnaast trekt de gemeente nog wat inwoners uit Den Haag. Binnen het Westland verliest Schiplui-den vooral inwoners aan De Lier en trekt inwoners uit Naaldwijk. De verhuisstro-men zijn echter vrij beperkt van omvang.

Wateringen kent netto een marginaal vestigingsoverschot van 39 personen. De gemeente verliest inwoners aan de overige Westlandse gemeenten (121 personen); met name aan Naaldwijk en De Lier. Wateringen dankt het vestigingsoverschot aan de instroom van 1.221 personen vanuit Den Haag (waar een uitstroom van 721 personen naar Den Haag tegenover staat), want verder noteren we vertrekoverschot-ten tussen Wateringen en de overige onderscheiden gebieden (met name naar overig Nederland).

2.4 Toekomstige bevolkingsomvang

Westlandse bevolking neemt tot 2010 af met ruim 1.500 inwoners volgens Primos-prognose

Volgens de Primos-prognose 1997 (ABF, 1997) zal de bevolking in het Westland in de periode 1997-2010 dalen van bijna 109.800 tot circa 108.350 inwoners. Deze prognose gaat uit van een groei van de woningvoorraad met 2.300 woningen in de periode 1997-2001. Na het jaar 2000 wordt een in omvang constante woningvoor-raad verondersteld. Omdat de woningvoorwoningvoor-raad in werkelijkheid nog zal toenemen na de eeuwwisseling (gezien de nieuwbouwprogrammering), is deze Primos-schatting van de bevolkingsgroei aan de lage kant. Volgens de Primos-prognose van 1997 zal de bevolking in De Lier, Maasland en Schipluiden groeien in een tempo overeen-komstig met dat van de provincie Zuid-Holland als geheel. De andere Westlandse gemeenten zullen hun inwoneraantal zien afnemen (zie tabel 2.6), waardoor de Westlandse bevolkingsgroei uiteindelijk achter zal blijven bij dat van de provincie (indexcijfer 99 versus 104).

Sterk dalend geboorteoverschot en stijgend vertrekoverschot als oorzaak

Het Primos-model voorspelt voor 1997 nog een groei van de Westlandse bevolking met 975 personen, waarvan het grootste deel (733 personen) als gevolg van het geboorteoverschot. Het restant van de groei wordt veroorzaakt door een gering binnenlands en buitenlands vestigingsoverschot (respectievelijk 149 en 93 personen). Gedurende de beschouwde periode zal volgens de Primos-prognose het jaarlijkse geboorteoverschot echter steeds verder dalen tot ongeveer 200 personen in het jaar 2009, door enerzijds een daling van het aantal geboorten en anderzijds een stijging van het aantal sterfgevallen. Daarnaast wordt verwacht dat het binnenlands vesti-gingsoverschot zal omslaan in een gestaag groeiend binnenlands vertrekoverschot (683 personen in 2009). Omdat het buitenlandse migratiesaldo ongeveer gelijk blijft, resulteren deze ontwikkelingen tot een bevolkingsafname van bijna 400 personen in

Tabel 2.6 Gemeente , s-Gravenzande De Lier Maasland Monster Naaldwijk Schipluiden Wateringen Westland Zuid-Holland

Aantal inwoners in de Westlandse gemeenten, het Westland en in de provincie Zuid-Holland volgens de Primos-prognose, per 1 januari 1997 en 1 januari 2010 en indexcijfer bevolkingsgroei

1997-2010

Inwoners 1-1-1997* Inwoners 1-1-2010 Index 1997-2010

18.856 17.917 95 10.900 11.425 105 6.702 6.881 103 19.777 19.707 99 28.547 27.579 97 9.799 10.321 104 15.206 14.497 95 109.787 108.356 99 3.344.695 3.468.980 104

Bron: ABF, 1997, Primos-prognose 1997, bewerking OTB.

het jaar 2009.

Westlandse bevolking neemt tot 2010 toe met ruim 9.200 personen volgens provinci-ale prognose

Naast de bovenstaande Primos-prognose is er ook een provinciale bevolkingsprog-nose opgesteld, die gebaseerd is op de woningbehoefteprogbevolkingsprog-nose van 1997 (WBR'97). In deze woningbehoefteprognose wordt uitgegaan van een toename van de woning-voorraad in de periode 1995-2004 met 4.900 woningen. In de prognose van 1994 was de onderlegger nog 5.400 woningen. De geringere behoefte aan woningen heeft geen consequenties voor het vigerende streekplan. Uitgangspunt blijft een groei van de voorraad van maximaal 5.400 woningen. In de periode 2005-2009 mag de voorraad in het Westland dan nog met maximaal 2.000 woningen toenemen.

De provinciale bevolkingsprognose 1997 gaat uit van een forse groei van de bevol-king. De bevolking zal naar verwachting toenemen tot 119.086 in het jaar 2010 (zie tabel 2.7). Het verschil met de Primos-prognose bedraagt bijna 11.000 inwoners. De verschillen in de voorspelde aantallen inwoners zijn met name bij de gemeenten 's-Gravenzande (plus 2005 personen), Naaldwijk (plus 1920) en Wateringen (plus 3924) erg groot. Volgens de provinciale prognose zouden alle Westlandse gemeenten hun inwonertal nog zien toenemen in de komende 13 jaar.

De door de provincie geprognosticeerde omvang is waarschijnlijk wel aan de hoge kant, omdat aangenomen wordt dat er op provinciaal niveau geen vertrekoverschot zal bestaan. In het recente verleden vertrokken er echter altijd meer mensen uit Zuid-Holland, dan zich er vestigden.

Tabel 2.7 Gemeente , s-Gravenzande De Lier Maasland Monster Naaldwijk Schipluiden Wateringen Westland Zuid-Holland

Aantal inwoners in de Westlandse gemeenten, het Westland en in

de provincie Zuid-Holland volgens de provinciale bevolkingsprog-nose, per 1 januari 1997 en 1 januari 2010 en indexcijfer bevol-kingsgroei 1997-2010

Inwoners 1-1-1997 Inwoners 1-1-2010 Index 1997-2010

18.856 19.922 106 10.900 11.785 108 6.702 7.535 112 19.777 20.612 104 28.547 29.499 103 9.799 11.312 115 15.206 18.421 121 109.787 119.086 108 3.344.695 3.506.007 105

Bron: Provincie Zuid-Holland, 1997, Bevolkingsprognose en woningbehoefteraming 1997, bewer-king OTB.

Primos-schatting te laag, provinciale schatting te hoog

De prognose van de provincie lijkt evenwel beter aan te sluiten bij de (te verwach-ten) praktijk dan de Prirnos-prognose. De laatstgenoemde prognose veronderstelt namelijk dat de woningvoorraad in het Westland na het jaar 2001 gelijkblijft. De provincie geeft echter aan dat de voorraad in de periode 1995-2004 met 5.400 woningen en in de periode 2005-2009 met 2.000 woningen mag groeien. De provin-ciale bevolkingsprognose verschaft echter alleen informatie over de toekomstige bevolkingsomvang en niet over de samenstelling ervan. Om inzicht te krijgen in demogelijke woningvraag in het komende decennium, is die samenstelling van de bevolking wel van groot belang.

2.5 Toekomstige bevolkingssamenstelling

Kwalitatieve veranderingen in de bevolking zijn evenwel zeker

Niet alleen de omvang van de bevolking verandert door de jaren heen, ook de samenstelling zal sterk veranderen. Zoals we hiervoor al hebben aangegeven, zijn uit de provinciale bevolkingsprognose geen nadere ontwikkelingen in de bevolkingssa-menstelling af te leiden. In deze paragraaf baseren we ons daarom toch op de Primos-prognose voor de regio Westland, waarbij in het achterhoofd gehouden dient te worden dat de verwachte aantallen hoogstwaarschijnlijk aan de lage kant zijn. De Primos-prognose schetst een scenario waarbij de woningvoorraad in het Westland na het jaar 2000 op peil gehouden wordt: de netto-groei bedraagt nul. Naar verwachting zal de daadwerkelijke groei van de woningvoorraad in deze periode groter zijn, en aansluiten bij de provinciale prognose. Deze 'extra' woningen kunnen wellicht tot

Afbeelding 2.1 Bevolkingssamenstelling naar leeftijdsklassen in het West-land en in de provincie Zuid-HolWest-land volgens de Primos-prognose, per 1 januari 1997 en 1 januari 2010

Westland 85+ ~ 75-84 ~ GO 65-74

=

55-64 :;;: ~ 45-54 {35-44 ... 25-34 15-24 0-14 Zuid-Holland 85+ ~ 75-84 ~ GO 65-74 Ol ::: 55-64 :;;: ~ 45-54

f

35-44 25-34 15-24 0-14 o 5000 10000 15000 20000 25000 o 200000 400000 600000

Aantal personen Aantal personen

Cl 1997 Cl 1997

Bron: ABF, 1997, Primos-prognose 1997, bewerking DTB.

Tabel 2.8 Indexcijfer bevolkingsgroei in de Westlandse gemeenten, het West-land en in de provincie Zuid-HolWest-land volgens de Primos-prognose, in de periode 1997-2010, onderscheiden naar leeftijdsklassen (1997

=

100) Gemeente 0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-84 85+ Totaal , s-Gravenzande 83 91 67 88 94 137 140 132 111 95 De Lier 104 81 67 131 96 137 193 128 176 105 Maasland 97 111 70 85 116 137 128 137 149 103 Monster 87 105 64 88 114 135 122 117 155 99 Naaldwijk 78 96 70 81 106 152 136 128 122 97 Schipluiden 93 130 54 89 142 152 112 168 221 104 Wateringen 77 106 58 75 115 126 136 164 169 95 Westland 86 100 65 88 109 140 136 134 143 99 Zuid-Holland 96 106 76 103 113 144 111 106 122 104 Bron: ABF, 1997, Primos-prognose 1997, bewerking DTB.

iets andere absolute aantallen leiden in bepaalde leeftijds- en huishoudenscategorieën, dan in de Prirnos-schatting worden aangegeven. De tendensen die uit deze prognose naar voren komen, zullen echter grotendeels overeind blijven. In afbeelding 2.1 is de

bevolkingssamenstelling naar leeftijdsklassen voor het Westland en de provIncIe Zuid-Holland weergegeven per 1 januari 1997 en 2010. Voor vergelijkbare gegevens in de jaren 2000 en 2005 en voor de gegevens per afzonderlijke gemeente in het Westland, verwijzen we de lezer naar tabel B.l in bijlage 2.

Ontgroening: afname aantal kinderen tot 14 jaar en aantal 25-45-jarigen

Volgens de Primos-prognose zal in het Westland het aantal 25 tot 45-jarigen fors afnemen. Vooral in de leeftijdsklasse 25-34 jarigen zal deze daling naar verwachting sterk zijn: minus 35 %. Door de daling van het aantal 25-45 jarigen en door een verder dalend vruchtbaarheidscijfer zal ook de groep 0-14 jarigen op termijn duide-lijk afnemen. Er zal dus sprake zijn van ontgroening van de Westlandse bevolking. Voor het merendeel is deze ontwikkeling demografisch bepaald: het is de erfenis van het demografisch gedrag (onder andere gestage daling van het vruchtbaarheidscijfer) in de vorige decennia. De omvang en de samenstelling van de nieuwbouwproductie kunnen bijvoorbeeld wel de toekomstige migratiebewegingen beïnvloeden en daarmee enigszins de geschetste bevolkingsontwikkeling. Zo kan de hogere woning-productie, waarvan in de provinciale prognose wordt uitgegaan, wellicht leiden tot een iets geringere afname van het aantal personen op middelbare leeftijd en van het aantal oudere jongeren.

Wateringen kent verhoudingsgewijs de grootste daling van personen die tussen de 25 en 45 jaar oud zijn. Het aantal 0- tot 14-jarigen zal volgens de Primos-prognose in bijna alle gemeenten afnemen. Een uitzondering hierop vormt De Lier, dat zowel het aantal jonge kinderen als het aantal 35-45 jarigen ziet groeien.

Vergrijzing van de bevolking zet zeer sterk voort

De indexcijfers in tabel 2.8 laten zien, dat het Westland het komende decennium sterk zal vergrijzen. Het aantal 55-plussers zal zowel absoluut als relatief sterk toenemen. In 2015 telt het Westland naar verwachting 31.600 personen van 55 jaar en ouder (in 1997 nog 22.900 personen) Dit demografisch proces blijkt zich daarbij in het Westland de komende jaren veel sterker af te tekenen dan in de provincie Zuid-Holland als geheel. Het aantal 55-plussers groeit in de beschouwde periode namelijk met circa 38% in het Westland en met 24% in de gehele provincie.

In Monster zal het tempo van de vergrijzing lager zijn dan in de andere gemeenten. Monster is momenteel de meest vergrijsde gemeente van het Westland, zodat we kunnen stellen dat er voor de andere gemeenten sprake is van een kleine inhaalslag. Dubbele vergrijzing: steeds meer hoogbejaarden

Tabel 2.8 geeft aan dat er in het Westland sprake zal zijn van een zogenoemde 'dubbele vergrijzing': meer mensen worden steeds ouder. Voor de vier onderschei-den leeftijdsklassen, 55-64 jaar, 65-74 jaar, 75-84 jaar en 85-plus, ligt het indexcij-fer boven de 130. De laatstgenoemde groep zal zelfs met meer dan 40% groeien van 1.250 personen naar 1.790 personen. Daarnaast zal de bevolkingsgroep 75-84 jarigen nog eens met bijna 1.400 personen groeien.