Toekomstscenario's woningmarkt Leeuwarden

TOEKOMSTSCENARIO'S WONINGMARKT

LEEUWARDEN

91bllcth •• k TU Delft

1

1111111111

C 23412114121

8512

466G

OTBOUWSTENEN

• r,!

r _

. /

,

;" Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

TOEKOMSTSCENARIO'S WONINGMARKT

LEEUWARDEN

F. Wassenberg E. Kalle

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door:

Delft University Press Mekelweg 4

2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BmLIOTHEEK, DEN HAAG

Wassenberg , F.

Toekomstscenario's woningmarkt Leeuwarden / F. Wassenberg en E. Kalle - Delft : Delft University Press. - 111. - (OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173 : 21) Met lit. opg.

ISBN 90-407-1630-7 NUGI 655

Trefw. : toekomstscenario' s , woningmarkt , Leeuwarden Copyright @ 1997 by Onderzoeksinstituut OTB

INHOUD

1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

2 DE WONINGMARKT IN HET STADSGEWEST LEEUWARDEN .. . 3

2. 1 Schets van de woningmarkt . . . . . . . . . . . . . . 3

2.2 De ruimte op de woningmarkt: kwantitatief . . . . . . . . . . . . . 5

2.3 Kwalitatieve tekorten in de regio . .. .. . ... .. . ... . . .. 8

3 VIJF WONINGMARKTSCENARIO'S . . . . . . . . . . . . . . .. 11

3.1 Oplossingsrichtingen .. .. . . . .. . . .. . . .. . 11

3.2 Woningmarktscenario's . . . . . . . . . .. 12

4 KWANTITATIEVE EFFECTEN VAN DE VIJF SCENARIO'S . . . . 17

4.1 Werken met het Sonar-model . . . ... .. .. 17

4.2 Effecten per scenario .. . . 21

4.3 Conclusies . . . .. ... ... . . .. .. .. . . .. 26

5 DE KOSTEN VAN DE VIJF SCENARIO'S . ... .. . . .. 27

6 DE WERKCONFERENTIE 'DE UITDAGING' .. . ... . .. .. . .. 31

7 EXTRA VARIANTEN .. ... . . ... .. .. . . . . . . . . 37

7.1 Twee extra scenario's . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 37

7.2 Effecten.. . . .. ... .. . . ... ... .. . . 39 7.3 Kosten . . . ... . . .. . .. .. ... .. ... . .. .. .. . 40 7.4 Conclusie . . . ... . . 41 8 SAMENVATTING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 43 LITERATUUR . . . ... . . ... . . 47 BIJLAGE 1 WUKSIGNALERINGSSYSTEEM . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1

INLEIDING

De huidige woningmarktsituatie in Leeuwarden en omgeving wordt vrij algemeen als zorgwekkend ervaren. Enerzijds is er grote behoefte aan bepaalde typen woningen, anderzijds bestaat er al geruime tijd een overschot aan andere soorten woningen, of aan woningen in bepaalde wijken. De woningmarkt is onevenwichtig: er zijn kwantitatieve overschotten en kwalitatieve tekorten. Deze situatie is ongewenst. De hoofdvraag is welke strategie nu het beste gevoerd kan worden.

Op weg naar één visie

Dit rapport geeft aan waar de problemen zitten en wat mogelijkheden zijn om eruit te komen. Wij komen tot vijf scenario's, vijf visies op de woningmarkt in het begin van de volgende eeuw. Er is niet één juiste weg. De oplossing zal moeten bestaan uit een zorgvuldige balans tussen het jaarlijkse nieuwbouwprogramma, de locatie van die nieuwbouw, sloop van overbodige woningen, verbetering, verkoop, maar ook verbeteringen in de woonomgeving. Het huidige imago van te veel wijken is momen-teel noch stads noch suburbaan. In plaats van een combinatie van sterke stadse elementen met positieve landelijke elementen, vormen veel buitenwijken uit de jaren vijftig en zestig in met name Leeuwarden nu gebieden waar negatieve keuzes overheersen. Dat moet veranderen. De belangrijkste taak zal moeten zijn de revitalisering van deze zwakkere woonwijken.

Uiterst belangrijk hierbij is dat de verschillende betrokken partijen samenwerken om uit de problemen te komen. De bereidheid hiertoe is inmiddels uitgesproken.

Ook andere maatregelen nodig

Problemen in bepaalde wijken hebben voor een deel met de woningmarkt te maken: de kwalitatieve overschotten, die tot uiting komen in leegstand en afzetproblemen. Hiervoor zijn maatregelen gericht op de woningmarkt nodig. Deze staan in deze notitie centraal. Daarnaast zijn ook maatregelen nodig op andere beleidsterreinen. Landelijk gezien wordt in het Grote Steden Beleid (Kohnstamm) en de Stedelijke Vernieuwing (Tommei) hierop ook ingehaakt. Het gaat om zaken als sociale vernieuwing, werk en scholing, veiligheid op straat, leefbaarheid en het meer betrek-ken van bewoners bij hun woonomgeving. Deze flankerende maatregelen passen in elk van de te presenteren scenario's, hoewel accenten en intensiteit verschillen.

'De Uitdaging' als basis voor dit rapport

Op 3 oktober 1997 vond in Leeuwarden de Werkconferentie 'De Uitdaging' plaats. Iedereen die iets met de volkshuisvesting in het stadsgewest Leeuwarden te maken heeft, was uitgenodigd. Het doel was om met alle aanwezigen te komen tot een gezamenlijke visie om de woningmarkt weer gezond te maken.

De basis voor deze werkconferentie vormde een discussienotitie. Deze notitie is grotendeels onveranderd weergegeven in de hoofdstukken 2 tot en met 5 van dit rapport. Hoofdstuk 2 schetst de onevenwichtige woningmarkt in de regio. Het volgende hoofdstuk geeft vijf toekomstvisies om deze weer in balans te krijgen. Erna volgen de kwantitatieve effecten op de woningmarkten in hoofdstuk 5 de kosten. Hoofdstuk 6 doet verslag van de werkconferentie. Opmerkelijk is dat uiteindelijk bijna alle aanwezigen op dezelfde lijn zijn terechtgekomen. De contouren van een gezamenlijke visie liggen er.

Andere scenario's zijn natuurlijk altijd mogelijk. Op verzoek van de opdrachtgevers zijn later twee extra varianten doorgerekend, waarin de herstructureringsopgave hetzelfde was als de gezamenlijk gekozen variant, maar de nieuwbouwopgave ruimer werd geformuleerd. Hoofdstuk 7 behandelt deze twee extra varianten op dezelfde wijze als in de hoofstukken 3 tot en met 5 is gebeurd voor de vijf andere.

Hoofdstuk 8 vat de conclusies samen.

Dit rapport is opgesteld door OTB en SOAB en begeleid door vertegenwoordigers van verschillende betrokkenen in het stadsgewest. De begeleidingscommissie bestond uit: F. Veldmeijer (gemeente Leeuwarden, voorzitter), mevr. H. van der lest (gemeente Leeuwarden), T. van Mourik (Stadsgewest Leeuwarden), H. Deinum (Stichting BWL) , P. de Vries (provincie Friesland) en A. van de Bos (Inspectie Volkshuisvesting Noord).

Het project is voor een belangrijk deel uitgevoerd door Frank Wassenberg (OTB) en Egbert Kalle (SOAB). Zij werden op onderdelen ondersteund door Stephan Maussen en Jorien Elenbaas (SOAB) en Theo Leliveld en Roger Raat (OTB).

2

DE WONINGMARKT IN HET STADSGEWEST

LEEUWARDEN

2.1 Schets van de woningmarkt

De woningmarkt in de stad Leeuwarden heeft een ander karakter dan die in de overige gemeenten van het stadsgewest. In tabel 2.1 zijn kerngegevens voor de woningmarkt in Leeuwarden en in de vijf andere stadsgewestgemeenten bij elkaar gezet. Als referentie zijn gegevens opgenomen voor de provincie Friesland, Neder-land als geheel en de 23 gemeenten waarmee Leeuwarden samenwerkt op het gebied van de stadsvernieuwing. Voor het gemak zijn opvallende cijfers onderstreept. Per 1 januari 1996 telde het Stadsgewest 73.732 woningen. Hiervan staat 57% in Leeuwarden en 43% in de vijf andere gemeenten. In het Stadsgewest staat bijna 30% van alle Friese woningen.

Wat valt op?

Leeuwarden is een echte middelgrote stad als we kijken naar het woningtype (veel gestapeld), eigendomsverhouding (veel huur), huurklasse (veel goedkoop) en bouwperiode (veel jaren vijftig en zestig). Deze stemmen overeen met vergelijkbare gemeenten, zoals de genoemde groep van 23.

Leeuwarden is evenwel een echte noordelijke gemeente als we de prijsklassen vergelijken. De helft van de koopwoningen is goedkoop te noemen, wat overeen-komt met koopprijzen in Noord-Nederland. In Noordwest Friesland zijn volgens de NVM de verkoopprijzen nog wat lager dan het provinciale gemiddelde (in: de Woonconsument 1997/9). In de regio Leeuwarden zou het landelijke begrip 'goed-koop' eigenlijk anders moeten worden geïnterpreteerd: een ton is goedkoop, anderhalve ton is al middelduur.

Huurprijzen liggen veel dichter hij het landelijke gemiddelde. Van de huurwoningen is meer dan de helft goedkoop. In de randgemeenten ligt, opvallend genoeg, de gemiddelde huur zelfs lager dan in Leeuwarden.

Tabel2.1 Kerncijfers woningmarkt Stadsgewest Leeuwarden, 1 januari 1996 Leeuwarden Overig Provincie 23 middelgrote Nederland

Stadsgewest* Friesland sv-gem.**

Bewoners 88.239 82.880 612.028 2.812.914 15.493.889 Woningen 41.892 31.840 250.709 1.203.234 6.282.493 % eengezins 63 98 88 62 71 % meergezins 37 2 12 38 29 % huur 56 34 45 60 51 % koop 44 66 54 40 49 % eengezins koop 39 66 53 34 45 % eengezins huur 24 32 35 28 26 % meergezins koop 5 0 6 4 % meergezins huur 33 2 11 32 25 % gebouwd 1945-1970 33 25 30 34 32 % huur goedkoop*** 54 65 59 58 59

% huur middel duur 35 28 32 31 30

% huur duur 11 7 9 11 11 % koop goedkoop*** 52 49 42 23 20 % koop middelduur 32 34 38 44 46 % koop duur 16 17 20 33 34 Nieuwbouw/jaar 293 452 3.090 (1991-1996)

*

Tot het Stadsgewest behoren, naast Leeuwarden, de gemeenten Boarnsterhim, Leeuwardera-deel, LittenseraLeeuwardera-deel, Menaldemadeel en Tietjerksteradeel.

**

*** Bron:

De 23 middelgrote stadsvernieuwingsgemeenten zijn: Alkmaar, Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Delft, Den Bosch, Deventer, Dordrecht, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Heerlen, Hilversum, Leeuwarden, Leiden, Maastricht, Nijmegen, Schiedam, Tilburg, Zaanstad en Zwolle.

Prijzen per 1 januari 1994. (WBO-grenzen: tot f 570,- is goedkoop, boven de f 770,- is duur. Middelduur ligt ertussen in. Voor de koopsector gelden f 150.000,- resp. f 235.000,-). CBS-gegevens in het Gemeentelijk Databestand OTB. Cijfers kunnen licht afwijken van gemeentelijke of provinciale gegevens.

Conclusie

De woningmarkt werkt doorgaans regionaal. Bewoners en potentiële bewoners vergelijken woningen en woonmilieus echter per buurt of per gemeente. Als we Leeuwarden afzetten tegen de randgemeenten, dan luidt de conclusie dat de wonin-gen in Leeuwarden veel soberder zijn dan in de overige stadsgewestgemeenten:

Het woonmilieu in de stad zou dit moeten compenseren. Op de vraag of dit zo is, komen we nog terug.

2.2 De ruimte op de woningmarkt: kwantitatief

Nog niet zo lang geleden werd overal in Nederland de woningbehoefte vertaald in streefcijfers voor aantallen nieuwbouwwoningen. Aan gemeenten werden taakstellin-gen opgelegd en streefcijfers die jaarlijks moesten worden gehaald.

De provincie Friesland volgt deze beleidslijn. De provincie heeft prognoses opge-steld voor de toekomstige woningbehoefte, gerelateerd aan de toekomstige bevol-kingsgroei. Dit is gebeurd aan de hand van trends en modellen.

Het werken met modellen: voorzichtigheid geboden!

Er zijn verschillende manieren mogelijk om de toekomstige bevolking vooruit te berekenen. Eén is om de trend uit de afgelopen jaren door te trekken naar de toekomst. Het maakt overigens nogal wat uit wélke jaren dan worden meegeteld. Een andere manier is om bepaalde parameters vooruit te berekenen en met behulp van een model op elkaar te laten inwerken en voorspellingen te doen.

Elk model is een kunstmatige, abstracte weergave van de werkelijkheid. Het is belangrijk om te beseffen dat elk model of elke voorspelling uiterst gevoelig is voor feitelijke veranderingen. Zo zijn alle prognosemodellen nogal beïnvloed door de sterk variërende internationale immigratie gedurende de jaren negentig. Doorgeteld over tien jaar, betekent dit al gauw een extra vraag (of juist het wegvallen ervan) naar duizenden woningen. Elke voorspelling dient daarom met de nodige voorzich-tigheid gedaan te worden.

Bevolkingsprognose provincie

De provincie Friesland constateert in september 1996 dat de bevolking fors gaat groeien. Hiervoor trekt ze trends door uit de periode 1985-1995, juist vanaf het moment dat het negatieve migratiesaldo begon te klimmen. Op basis van Primos-berekeningen en het IPB-model, verwacht de provincie een groei van de bevolking met 6,1 procent voor de gehele provincie tot 2010. Boarnsterhim (9,9%), Leeuwar-den (8,4%) en vooral Leeuwarderadeel (16,3%) zitten ruim boven het provinciale gemiddelde, de overige drie stadsgewestgemeenten eronder. Het stadsgewest als geheel zal in de periode tot 2010 met 8,1 % groeien, waarvan 5,6% tot 2005. Taakstelling woningbouw

De provincie leidt uit de bevolkingsgroei begin 1997 een woningbouwtaakstelling af. Het stadsgewest dient tussen 1996 en 2010 10.865 woningen te bouwen (netto-toevoegingen). Dat is 32% van alle Friese woningen, net iets boven de eerder afgesproken inspanning om 30% van alle nieuwbouw in het stadsgewest Leeuwarden te realiseren.

In de gemeente Leeuwarden worden in die periode 7195 woningen gepland, twee derde van de voorziene stadsgewestproductie, en een vijfde van de Friese productie.

Tabel 2.2 Nieuwbouw Stadsgewest Leeuwarden 1988 - 2009 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997* Richtgetal provincie 1996-2009 Leeuwarden 606 545 369 339 223 213 429 219 334 222 514 Overig Stadsgewest 249 378 395 539 628 521 379 262 Totaal Stadsgewest 588 601 608 968 847 855 601 776 * in aanbouw op I januari. Wat in 1997 gestart en opgeleverd wordt, komt bij de productie in 1997. Bron: CBS, provincie Friesland.

Nieuwbouw

Sinds 1988 zijn in het stadsgewest de aantallen nieuwbouw opgeleverd zoals weergegeven in tabel 2.2. Sinds 1994 is de woningproductie in het stadsgewest behoorlijk toegenomen. De toename wordt gestimuleerd door de provincie, die het stadsgewest en de afzonderlijke gemeenten taakstellingen heeft opgelegd op basis van de hiervoor genoemde bevolkingsprognoses.

Leeuwarden heeft deze hoge streefcijfers echter niet kunnen realiseren. De overige stadsgewestgemeenten zijn in dit 'gat' gesprongen. Uit tabel 2.3 blijkt dat deze de laatste jaren fors hebben gebouwd. Deze tabel start met het oorspronkelijke bouw-programma voor de periode 1993-2010: totaal te bouwen 13.160 woningen. Onder-tussen zijn we verder. Per 1 januari 1996 restten nog de eerder genoemde 10.865 woningen. Op dit moment zijn daarvan ook al weer bijna 1.500 woningen gereed of in aanbouw. Tussen 1998 en 2010 moeten er nog ruim 9.000 woningen worden gebouwd, aldus de provincie.

Oorspronkelijk zou, volgens de provinciale richtlijn, Leeuwarden ruim 60% van alle woningen bouwen en de andere vijf gemeenten 40%. In de afgelopen vijf jaren lag de bouwinspanning precies omgekeerd. De overige stadsgewestgemeenten bouwden veel meer woningen dan Leeuwarden. De lijn consequent doorredenerend, zou Leeuwarden van het restant van de taakstelling nog meer dan 70% van de regionale bouwopgave (oftewel 6.639 woningen) moeten realiseren.

Het is echter nog maar de vraag of deze aantallen gezien de momenteel optredende overschotten verstandig zijn.

Leegstand

De bevolkingsvooruitberekening hangt enerzijds af van structurele, moeilijk te beïnvloeden factoren zoals verhuizingen om privéredenen (werk, studie) of migratie,

Tabel 2.3 Bouwprogramma Leeuwarden en het Stadsgewest (netto-toevoegin-gen)

Leeuwarden Overig Stadsgewest Totaal Stadsgewest

Richtlijn provincie 8075 5085 13160 1993-2010 (17 jaren) (61%) (39%) (JO()%) Gebouwd 1993-1995 880 1415 2295 Gebouwd 1996 334 521 855 In aanbouw 1-1-1997 222 379 -.2Ql Subtotaal 1993-1997 1436 2315 3751 (38%) (62%) (JO()%) Resteert 1998-2010 6639 2770 9409 (71 %) (29%) (J()O%)

Bron: CBS, provincie Friesland.

natuurlijk alleen op als er geen gaten in de woningvoorraad ontstaan, met ander woorden als er woningen structureel leeg staan.

Kwantitatief gesproken is er op dit moment sprake van een zekere verzadiging van de woningmarkt. In Leeuwarden zijn momenteel zo'n 40.200 van de 41.900 woningen bewoond (administratief). Per 1 januari 1996 wordt gesproken van ca. 40.600 huishoudens.

In heel Leeuwarden is de administratieve leegstand gemiddeld erg hoog: circa 4 % , oftewel ruim 1.600 woningen. Dit is veel meer dan voor een soepel functioneren van de woningmarkt (frictieleegstand) nodig is. De leegstand concentreert zich in een aantal gebieden. In zes achterstandswijken in Leeuwarden (zie paragraaf 2.3) liep tussen 1994 en 1997 de leegstand van sociale huurwoningen geleidelijk op van 260 tot 470 woningen. Gedurende het lopende jaar is dit aantal verminderd als gevolg van sloop en verkoop van leegstaande woningen.

Ook in de omliggende gemeenten is de leegstand opgelopen. In 1994 stonden 665 woningen (administratief) leeg (2,1 %), terwijl dit er in 1997 855 waren (2,6%). De trek naar de regio

De trek naar de regiogemeenten blijft - ondanks de beperkingen in de nieuwbouw-taakstellingen aldaar - moeilijk te beheersen. Algemeen wordt aangenomen, dat niet de trek vanuit de regiogemeenten aan deze beweging ten grondslag ligt, maar de vrij omvangrijke kwalitatieve tekorten op deelmarkten van de Leeuwarder woningmarkt. De push- en niet de pull-factoren domineren het migratiebeeld tussen kern en regio. Als de push-factoren niet onder controle komen, zal er een uitstroom uit Leeuwarden blijven voortbestaan, zullen de huishoudensprognoses jaarlijks naar beneden moeten worden bijgesteld en zal de huidige verzadiging omslaan in een structurele leegstand.

Conclusie

De provincie heeft de afzonderlijke gemeenten taakstellingen opgelegd voor nieuw te bouwen woningen, gebaseerd op bevolkingsprognoses en het ruimtelijk beleid, zoals weergegeven in het streekplan Friesland 1994. Deze streefcijfers liggen voor de gemeente Leeuwarden hoog. Volgens deze taakstelling zou Leeuwarden meer bouwen dan de randgemeenten, maar de praktijk leert dat de verhouding omgekeerd ligt. De regiogemeenten bouwen veel meer.

De nieuwbouw is kwalitatief aantrekkelijker dan de bestaande voorraad. Door de ontspannen woningmarkt ontstaan overschotten. Momenteel bedraagt de leegstand in Leeuwarden alleen al zo'n 4% (1600 woningen), waarvan een fors deel structureel is. Ook in de randgemeenten bestaat leegstand, zij het iets minder.

2.3 Kwalitatieve tekorten in de regio

De ontspannen woningmarkt maakt zwakke plekken in de regio pijnlijk duidelijk zichtbaar. Dit uit zich in leegstand, in afzetproblemen, maar ook in concentratie van sociaal zwakkeren. De kwalitatieve overschotten manifesteren zich zowel in de stad Leeuwarden als in het ommeland. In Leeuwarden zijn de problemen echter groot-schaliger en moeilijker oplosbaar. Niet alle problemen in zwakke wijken vereisen echter een oplossing op regionaal niveau. Dat is wel het geval als:

- grote gebieden langdurig een slechte positie op de woningmarkt hebben; - eenvoudige en enkelvoudige maatregelen (zoals verkoop) niet helpen;

- wijken zich kenmerken door weinig differentiatie: veel goedkoop, veel gestapeld, veel klein, veel sober, veel huur;

- wijken een kansarme bevolking herbergen: veel werklozen, veel allochtonen, veel ouderen, veel lager geschoolden;

- de leefbaarheid permanent onder druk staat.

Uit verschillende gegevensbronnen blijkt dat volgens bovenstaande criteria de echt zwakke plekken op de regionale woningmarkt in de bestaande wijken in Leeuwarden zitten. Een gebrek aan kwaliteit in deze wijken stimuleert mensen om naar andere gebieden te vertrekken, vooral naar de regio. Het is de vraag in welke woningmarkt-segmenten sprake is van een overschot.

Het wijksignaleringssysteem

Uit gegevens van het wijksignaleringssysteem blijkt dat knelpunten als leefbaarheid, exploitatie en leegstand zich concentreren in 38 gebieden met in totaal zo'n 6.500 woningen (zie overzicht bijlage 1). De belangrijkste kenmerken hiervan zijn:

- ca. 60% betreft gestapelde woningen;

- ca. 90% betreft woningen uit de laagste economische waarde; - ca. 70% heeft betrekking op sociale huurwoningen.

In gebieden met een ontspannen woningmarkt komen de woningen met een slechte prijs/kwaliteitverhouding haarscherp bovendrijven. Het uiteindelijke, meest zichtbare gevolg hiervan is leegstand. De leegstand in deze 38 gebieden heeft betrekking op

Afbeelding 2.1 De zwakke wijken in Leeuwarden

Achterstandsgebieden GSB

De genoemde 6.500 woningen staan in gebieden met een bewoningsproblematiek, tot uiting komend in (structurele) leegstand. Deze gebieden komen ruwweg overeen met de achterstandsgebieden die in het kader van het Grote Stedenbeleid in juni 1996 zijn aangewezen als vernieuwingswijken. Hier worden integrale programma's wijk- en buurtbeheer voor opgezet. Voor deze wijken zijn sociaal-economische kenmerken gehanteerd als werkloosheid, inkomen, etniciteit en criminaliteit.

De achterstandwijken zijn in aflopende volgorde van 'ernst':

1. Heechterp (wijknummer 52, aantal woningen: 1173)

2. Vrijheidswijk-West (wijknummer 50, woningen 1291)

3. Schepenbuurt (wijknummer 54, woningen 696)

4. Wielenpólle (wijknummer 61, woningen 204)

4. Bilgaard (wijknummer 44, woningen 3289)

4. Schieringen (wijknummer 53, woningen 1151) (4 is ex aequo)

De zwakke delen in de regionale voorraad zijn geconcentreerd aanwezig: de noordelijke en oostelijke wijken in de stad Leeuwarden net buiten de rondweg. Met andere woorden, de wijken uit de jaren vijftig, zestig en begin zeventig. Afbeelding 2.1 laat ze zien. Wijk 51, Vrijheidswijk-Oost, is toegevoegd. Als de sterkere delen kunnen we Leeuwarden binnen de rondweg (met uitzondering van het oostelijk gedeelte), de nieuwere uitbreidingswijken en alle stadsgewestgemeenten kenmerken. De nog te bouwen wijken scharen we vooralsnog onder de sterkere wijken: hier zal immers gebouwd worden wat de klant wil.

Woningmarktonderzoek 1994

Uitspraken over het kwalitatieve woningoverschot zijn ook te vinden in het woning-marktonderzoek in Leeuwarden van 1994. Daarin wordt nog melding gemaakt van, overigens geringe, tekorten op deelmarkten. Opvallende conclusies in 1994 waren: - er is meer vraag naar koop dan naar huur. Dit is sindsdien toegenomen; - de vraag naar woningen binnen de rondweg is groter dan daarbuiten; - de trek naar de regiogemeenten levert vooral leegstaande rijtjeshuizen op; - de trek van huur naar koop levert een overschot aan rijtjeshuizen op;

- de vraag (veelal vanuit het rijtjeshuis) naar vrijstaande woningen is erg groot; - in de huursector blijft er een tekort aan flats (met lift). Deze wordt vooral bepaald

door de vestigers. Op de lokale markt is dit type bedreigd. Signalen uit interviews

Sinds 1994 zullen deze signalen niet zijn afgenomen. Als onderdeel van dit rapport is een aantal interviews met betrokkenen op de regionale woningmarkt gehouden!. Hieruit komen de volgende signalen naar voren:

- er is een overschot aan eenvoudige, goedkope huur- én koopwoningen.

- mensen leggen meer nadruk op een gunstige locatie en een leuke woonomgeving. - er zijn veel mensen die een (hun eigen) huurwoning zouden willen kopen.

- de vraag naar luxe, duurdere huurwoningen is groter dan gedacht, mits gunstig gesitueerd.

Conclusie

De bevindingen uit het woningmarktonderzoek, de leegstandsregistratie, de inter-views, het achterstandsgebiedenbeleid en het wijksignaleringssysteem wijzen alle dezelfde richting aan: de problemen concentreren zich in de naoorlogse wijken uit de jaren zestig en zeventig ten noorden en ten oosten van de rondweg in Leeuwarden. Samen staan daar 6.500 woningen, merendeels gestapelde sociale huurwoningen. De vraag is vervolgens, hoe lossen we deze problemen op?

! In mei en juni 1997 zijn de volgende personen geïnterviewd: de heren Caffa en De Boer van Stichting Stadsvernieuwingscorporaties, de heer Dijkstra van makelaardij Dijkstra, de heer Van de

3

VIJF WONINGMARKTSCENARIO'S

3.1 Oplossingsrichtingen

Uit het voorgaande kunnen we concluderen dat er zowel een kwantitatief overschot is als een kwalitatief tekort. Dit uit zich in leegstand in het ene type woning en wijk, terwijl de vraag naar andere typen en wijken onverminderd aanwezig is.

Er zijn verschillende oplossingsrichtingen denkbaar voor de problemen in de zwakke delen van de voorraad. Door deze op bepaalde manieren te combineren, worden in de volgende paragraaf vijf scenario's opgesteld:

beperking van de netto-toevoeging, in ieder geval op korte termijn. Dit houdt de druk op de (woningmarkt)ketel;

afstemming van de nieuwbouw op de ontwikkelingen in de bestaande voor-raad (strategisch bouwen, bepaalde doelgroepen, streven naar gemengde wijken, doorstroming reguleren);

herstructurering van de bestaande voorraad: onttrekken van minder gewenste en overbodige typen (sloop en andersoortige nieuwbouw);

andersoortige herstructurering van de bestaande voorraad: kwalitatief verbete-ren, verkopen, woonomgevingsmaatregelen, buurtplannen, etc.

Opmerkingen vooraf bij de scenario 's

Alle op te stellen scenario's kennen een zeker realiteitsgehalte. Het is dus niet zo dat op voorhand het ene scenario veel kansrijker is dan het andere.

Bij alle oplossingsrichtingen gelden vier opmerkingen:

Als randvoorwaarde geldt dat het aantal onttrekkingen niet ongelimiteerd is. Er dienen voldoende bereikbare woningen over te blijven voor mensen met een lager inkomen. Als maximumgrens hanteren we onttrekking van 150 goedkope woningen per jaar. Daarboven is compensatie nodig.

Ten tweede kan binnen elke oplossingsrichting het zwaartepunt verschillen voor Leeuwarden en de overige stadsgewestgemeenten. Hiertussen is een evenwicht nodig.

Ten derde zijn verschillen in tempo mogelijk bij het (ver)bouwprogramma. Bij de op te stellen scenario's is dit in de tekst genoemd, verder zijn aantallen jaarlijks gelijk verondersteld.

Ten slotte is een eindtennijn gekozen die niet al te ver in het verschiet ligt. De idee hierachter is dat de woningmarkt nu uit balans is en dat effecten van strategieën vooral op korte en middellange tennijn interessant zijn.

3.2 Woningmarktscenario's

Scenario 1: Gematigd Bouwscenario

Het eerste scenario sluit het meest aan bij de trend van het afgelopen decennium en is alleen al daarom realistisch. In dit scenario bouwt Leeuwarden jaarlijks circa 400 woningen, waarvan 300 een toevoeging betreffen. De overige honderd dienen om een even groot aantal te slopen woningen te vervangen door andersoortige woningen. Ter referentie: in de periode 1988-1996 werden in Leeuwarden gemiddeld 72 woningen per jaar onttrokken.

De overige vijf stadsgewestgemeenten bouwen minder dan de laatste jaren, maar toch nog zo'n 200 woningen per jaar. Dat sluit aan bij de verhouding, die de provincie in de taakstelling heeft opgelegd, waarbij Leeuwarden meer bouwt dan de randgemeenten. Eventuele sloop en vervanging in de randgemeenten is veel minder dan in Leeuwarden en is in de 200 inbegrepen.

Dit scenario sluit ook aan bij de gemaakte VINEX-afspraken. Deze voorzien in 5400 woningen in de periode 1995-2005, waarvan 3200 voor het jaar 2000. De gewestelij-ke bouwproductie zoals tot nu toe is gerealiseerd en de restant-Vinexafspragewestelij-ken komen in 2005 ongeveer op dit totaal uit.

Al met al kenmerkt dit scenario zich door een gematigd nieuwbouwbeleid, waarbij ernaar wordt gestreefd om de VINEX-afspraken te realiseren en de bouwproductie over stad en ommeland wordt verdeeld. De herstructurering krijgt een kleine impuls onder invloed van het stedelijke vernieuwingsbeleid.

Scenario 2: Groeiscenario

Dit scenario sluit het best aan bij het meerjarenprogramma van de provincie, dat eigenlijk zelfs nog iets hoger ligt. Met jaarlijkse nieuwbouwproducties van 600 woningen in Leeuwarden, kan de stad de geprognostiseerde bevolkingsgroei opvangen. De achterliggende gedachte hierbij is dat de provincie Friesland als geheel het relatief goed doet binnen Nederland, aantrekkelijk is voor vestigers en mensen de reden ontneemt om uit de provincie te verhuizen. Niet alleen de stad bouwt meer woningen dan in scenario 1 , dat geldt ook voor de overige gemeenten in het stadsgewest. De netto-toevoeging in het stadsgewest in 2005 is 6400 woningen. Het merendeel van de nieuwbouw wordt door de marktsector gebouwd, meestal op uitleglocaties en is van veel betere kwaliteit dan de bestaande woningvoorraad. Deze nieuwe wijken brengen forse verhuisstromen op gang. Dit bespoedigt concentratie van kansannen in de genoemde achterstand wijken.

De veronderstellingen voor herstructurering zijn dezelfde als in het voorgaande scenario: een geringe intensivering tot jaarlijks honderd woningen.

Scenario 3: Beheerscenario

Dit scenario kenmerkt zich door een pas op de plaats te maken. De overvloedige nieuwbouw veroorzaakt leegstand in de genoemde zwakkere wijken en dient daarom getemporiseerd te worden. Dit betekent zowel een vermindering van de nieuwbouw in Leeuwarden-Hempens/Teerns als vermindering van de nieuwbouw in randgemeen-ten, hetgeen de leegstand beperkt. Dit gaat samen met een geringere herstructure-ring. Het aantal onttrekkingen blijft op het niveau van de laatste jaren. In dit scenario vinden de minste fysieke ingrepen (nieuwbouw, sloop, renovatie) plaats.

Een belangrijk nadeel van dit scenario is dat aan de vraag naar meer woonkwaliteit, waar veel mensen om vragen, niet kan worden voldaan. Dit wordt deels opgelost door meer nadruk op beheermaatregelen in de wijken zelf. Deze maatregelen mogen in geen enkel scenario ontbreken, maar krijgen hier extra accent. In integrale wijkplannen is veel aandacht voor sociaal beheer, werkgelegenheid en leefbaarheid.

Toch komen grote groepen mensen niet aan hun trekken in de 'sobere stad' en het 'sobere stadsgewest'. De regio Leeuwarden wordt minder aantrekkelijk voor buitenstaanders, terwijl huidige bewoners vaker hun oog laten vallen op aantrekkelij-ker woonmilieus binnen Friesland, maar buiten het stadsgewest.

Scenario 4: Herstructurering

Het uitgangspunt achter dit scenario is dat bepaalde buurten en woningen thans een te lage basiskwaliteit bezitten. Deze wijken hebben hierdoor onvoldoende toekomst-waarde en dienen grondig geherstructureerd te worden. Concreet gaat het om de in paragraaf 2.3 onderscheiden 38 buurten in Leeuwarden met circa 6.500 woningen. Het streven is om in het jaar 2010 deze wijken grondig aangepakt te hebben. Dat betekent dat jaarlijks circa 500 woningen gerenoveerd, verkocht of gesloopt gaan worden en waar nodig vervangen door woningen en woonmilieus, die kunnen concurreren met zowel de binnenstedelijke wijken als die in de randgemeenten. Gezien de problemen in de bedreigde signaleringsgebieden wordt het aantal onttrek-kingen opgevoerd tot zo'n 200 woningen per jaar. Dit is een verdubbeling ten opzichte van beide eerste scenario's. De nieuwbouw die in de plaats komt, is ruimer opgezet (in de berekeningen is ervan uitgegaan dat ten hoogste 75 % wordt terugge-bouwd) en moet mensen aantrekken of vasthouden die anders naar buiten vertrekken.

Deze vervanging kan worden ingezet ter compensatie van de nieuwbouwbeperking in de Vinex/uitleggebieden.

Verder moet in de bedreigde segmenten méér worden gedaan dan waarin het huidige programma al voorziet. Ten opzichte van dit basisprogramma worden jaarlijks extra woningwetwoningen verkocht (wel in technisch goede staat!) en krijgen 200 wonin-gen in de bestaande voorraad een kwaliteitsimpuis door renovatie, samenvoeging en upgrading. De renovatie moet daarbij ook betrekking hebben op verbetering van na-oorlogse eigen woningen.

De herstructurering blijft niet beperkt tot de woningen: ook de woonomgeving krijgt in dit scenario een extra impuls.

Het te slopen aantal goedkope woningen gaat uit boven de herstructureringsruimte voor de goedkope woningvoorraad (die was 150 woningen per jaar). Ter compensa-tie stellen we voor het aandeel sociale woningbouw in de nieuwbouw, dus ook in de

uitleggebiedeniVinex met 10% te verhogen. Concreet gaat het om jaarlijks circa 40 woningen.

Scenario

5:

Kwaliteitssprong in Leeuwarden

Het uitgangspunt van dit scenario is dat de (toekomstige) bewoner veel hogere eisen stelt dan de bestaande wijken kunnen bieden. Met name in de stad Leeuwarden, maar ook in de randgemeenten kunnen veel woningen en veel woonmilieus niet voldoen aan de steeds meer verlangende woonconsumenten. De herstructurering zoals voorgesteld in het laatste scenario gaat te langzaam. Het is nodig om enerzijds een behoorlijk nieuwbouwprogramma te handhaven en anderzijds de herstructurering op te voeren. Jaarlijks worden 300 woningen gesloopt en, overeenkomstig het voor-gaande scenario, in lagere dichtheden (maximaal 75 % vervanging) teruggebouwd. De vervangende nieuwbouw in de herstructureringswijken moet ook hier concurreren met stadse en suburbane woonmilieus en is qua omvang gelijk aan de nieuwbouw elders in de stad. Wellicht is in dit scenario ook in de regio meer herstructurering nodig dan waarvan het basisprogramma thans uit gaat, maar deze is vooralsnog niet in de ramingen opgenomen.

In dit scenario gaat het te slopen aantal goedkope woningen ruimschoots uit boven de herstructureringsruimte van 150 woningen per jaar. Nu is méér compensatie nodig. Ons voorstel is om het aandeel sociale woningbouw in de nieuwbouw (inc!. uitieggebieden) met 20% te verhogen. Concreet gaat het dan jaarlijks om circa 80 woningen. Naast sloop kunnen woningen bovendien nog op andere manieren aan de goedkope voorraad worden onttrokken, zoals samenvoegingen, huurverhoging na verbetering, enzovoort. Andersom is ook mogelijk, bijvoorbeeld door huurverlagin-gen om woninhuurverlagin-gen beter in de markt te positioneren. De feitelijke ontwikkeling van de goedkope woningvoorraad zal goed in de gaten gehouden moeten worden.

De regio bouwt in dit vierde scenario in bescheiden mate, maar iets ruimer dan in het vorige scenario.

De streefcijfers voor ingrijpende verbetering, upgrading en verkoop zijn hoger dan in het vorige scenario. Het uiteindelijke doel is dat de bedreigde achterstandswijken niet pas in 2010, maar reeds in 2005 een forse sprong in kwaliteit gemaakt hebben. In totaal is de bouwwereld flink actief. Anders dan in de eerste scenario's, ligt hier het accent niet op nieuwe toevoegingen in uitieglocaties, maar binnen de herstructu-reringswijken.

In tabel 3.1 zijn de belangrijkste cijfers uit de scenario' s opgenomen. De vijf scenario' s verschillen sterk van elkaar. In afbeelding 3.1 staan schematisch twee belangrijke variabelen tegenover elkaar, de hoeveelheid onttrekkingen (sloop, rij 1 in tabel 3.1) en de nieuwbouw in de hele regio (rij 4 en 10 opgeteld).

Tabel 3.1 Hoofdlijnen Scenario's Woningmarkt Leeuwarden

cijfers per jaar 1991-1996 Scenario 1: Scenario 2: Scenario 3: Scenario 4: Scenario 5:

(1 t/m 9

=

stad Leeuwarden) Gematigd Bouwen Groei Beheer Herstructurering Kwaliteitssprong

1. Sloop 62 100 100 50 200 300 2. Vervangende nieuwbouw ± 50 100 100 50 150 225 3. Uitleg+elders stad ± 240 300 500 150 200 225 4. Nieuwbouw Totaal (2+3) 293 400 600 200 350 450 5. Netto toevoeging ± 230 300 500 150 150 150 nieuwbouw (2+3-1) 6. Toevoeging 1997 tot 2005 2400 4000 1200 1200 1200 (8 jaren)

7. Renovatie/aanpak ? basis basis +100 +200 +275

(t.o.v. basis)

8. Verkoop (t.o.v. basis) ± 100 basis basis +50 +100 +175

9. Totaal aangepakte woningen 100 + basis 100+basis 200+basis 500+basis 750 + basis

(1 +7+8) 10. Nieuwbouw overig 452 200 300 100 100 150 Stadsgewest 11. Nieuwbouw Stadsgewest 4800 7200 2400 3600 4800 1997-2005 (4+ 10, 8 jaren, (4000) (6400) (2000) (2000) (2400) totaal en (toevoegingen)

-

VI

Afbeelding 3.1 Sloop en nieuwbouw (totaal, hele regio) in de vijf scenario's 3~-~----~i---~'---~1

---,

..

---+----1---

+

.

--:. .

2~

-

---r----r----t---

~

---1-

!

~

-

4

-[---1~- , -

1-[ ---

---100-- - - :

i

i

---l

---

2-- -I I I , i I I ----+'----3- - + - - - -, .. ---1---i I I I ! ~ ---O+---+----4---+----4----~ o 200 400 600 800 1000 Nieuwbouw

De cijfers duiden op de vijf scenario's_

Leesvoorbeeld: in scenario 1 worden in het stadsgewest jaarlijks 600 woningen gebouwd (toevoegin-gen en vervangin(toevoegin-gen samen) en 100 gesloopt.

4

KWANTITATIEVE EFFECTEN VAN DE VIJF

SCENARIO'S

In dit hoofdstuk staan de effecten op de regionale woningmarkt centraal. Hieronder verstaan we effecten op de toekomstige vraag en aanbod. De nadruk ligt op de kwantitatieve overschotten enJof tekorten per woningmarktsegment.

4.1 Werken met het Sonar-model

Restvraag en resraanbod in het Sonar-model

In deze paragraaf gebruiken we het Sonar-model, dat opgesteld is door bureau Focus in opdracht van het Ministerie van VROM. Een technische uitleg laten we achterwe-ge, maar ook hier is het belangrijk om de in paragraaf 2.2 gemaakte opmerkingen over modellen in het oog te houden.

Het Sonar-model doet voorspellingen op gemeenteniveau voor vraag en aanbod in de toekomst. Uiteindelijk rolt uit het model de restvraag resp. het restaanbod per woningtype . Restvraag komt voor doordat meer huishoudens een bepaald woningtype vragen dan er beschikbaar zijn. Een beperkte restvraag is geen probleem. Het geeft slechts aan dat huishoudens die zo'n woning zoeken even moeten wachten. Een forse restvraag resulteert in lange wachttijden en vertrek naar elders. Van restvraag hebben vooral bewoners last.

Een restaanbod betekent dat het aanbod groter is dan de vraag. Een bepaalde catego-rie woningen is overtollig. Een beperkt restaanbod hoeft niet automatisch leegstand in te houden, omdat de 'overbodige' woningen bezet kunnen worden door mensen die hun oorspronkelijke wensen aanpassen. Een verhoudingsgewijs groter restaanbod wijst op een duidelijk minder goede concurrentiepositie van het desbetreffende woningtype. Hier kunnen zich afzetproblemen voordoen. Restaanbod is vervelend voor een aanbieder, zoals een corporatie.

Sinds 1994 méér koopwensen

De uitkomsten van het Sonar-model mogen niet te absoluut worden genomen. Dit te meer, omdat het model gebaseerd is op wensen uit het landelijke woningbehoefteon-derzoek 1993/1994 en er sindsdien wel het een en ander is veranderd. Het belang-rijkste is dat de vraag naar koopwoningen fors is gestegen. Dat heeft consequenties.

Sommige bewoners, die oorspronkelijk wilden huren, zullen inmiddels een koopwo-ning wensen. Of er al een hebben gekocht. Dit relativeert (onder de condities anno 1997) de vraag naar (goedkope) huurwoningen en vergroot die naar (goedkope) koopwoningen.

Substitutie-effecten

Bovendien vinden er tal van substitutie-effecten plaats. Als mensen hun eerste voorkeur niet kunnen verwezenlijken, gaan ze niet op straat slapen maar nemen genoegen met een tweede keus. Velen komen er pas achter dat hun eerste keus weinig reëel is, wanneer ze zich beter in de markt verdiepen. Bijvoorbeeld dat de prijzen toch wat hoger liggen dan men dacht.

Restaanbod in de koop sector is minder zichtbaar dan in de huursector. Als er teveel koopwoningen van hetzelfde soort zijn, zal hiervan de prijs dalen. Lege woningen zullen nauwelijks voorkomen, omdat het maar weinigen gegeven is er een extra lege woning op na te houden. In huursector ligt dat anders; daar betekent vraaguitval eerder leegstand.

Invulling van het Sonar-model

Bepaalde invoergegevens zijn in het model te veranderen. Dat doen we dan ook. Ingevuld zijn de realisatiecijfers voor de nieuwbouw in het Stadsgewest, zoals die in tabel 3.1 zijn opgenomenl

.

Ook over de toekomstige periode tot 2005 zijn aannames mogelijk over nieuwbouw, verkoop en onttrekkingen. Hiervoor is een verdeling nodig van het bouwprogramma naar kenmerken als: koop-huur, meergezins-eengezins, en goedkoop-middelduur-duur. De gehanteerde aannames staan in tabel 4. 1.

Effecten per scenario

Voor de vijf onderscheiden scenario's zijn de effecten op de woningmarkt doorgere-kend met behulp van het Sonar-model. De woningmarkt wordt in een aantal segmenten verdeeld. Zo wordt duidelijk waar overschotten en tekorten dreigen. De woningmarkt wordt ingedeeld naar:

Leeuwarden en de vijf overige stadsgewestgemeenten; koop- en huurwoningen;

eengezins- en meergezinswoningen; dure, middeldure en goedkope woningen2

•

Bij de in 1994-1996 reeds gebouwde woningen gelden bepaalde verdelingen. De volgende verdeling is gehanteerd voor Leeuwarden: huur/koop = 65-35%; eengezins/meergezins =

30-70 %; goedkoop/middel/duur = 45-20-35 %.

De verdeling voor het overige stadsgewest is: huur/koop = 20-80 %; eengezins/meergezins

= 80-20%; goedkoop/middel/duur = 30-20-50%.

Tabel 4.1 Aannames invulling programma nieuwbouw, onttrekkingen en verkoop 1997-2005

Nieuwbouw (alle categorieën): verhouding koop - huur

% meergezins -eengezinswoning goedkoop - middel duur -duur

Stad Leeuwarden

65 - 35%

35 -65%

15 -40 - 45%

Sloop/onttrekking: 80% meergezins, 20% eengezins 95% huur, 5% koop

Verkoop:

80% goedkoop, 20% middel duur 90 % eengezins huur

10% meergezins huur

60% goedkoop, 20% middelduur, 20% duur

Overige stadsgewest-gemeenten

75 -25%

20 - 80%

15-40-45%

Alvorens de situatie in 2005 (per 1 januari) te geven, volgt eerst een overzicht van de huidige situatie. Deze is gebaseerd op de startsituatie in 1994, aangevuld met ontwikkelingen voor de periode 1994-1996 zoals hiervoor beschreven (nieuwbouw-productie, etc.). Verschillen tussen de scenario's treden in per 1997.

Uitgangssituatie

De woningmarkt in de regio bestond in 1994 uit verschillende segmenten, zie tabel 4.2. Niet alle segmenten komen even vaak voor. Opvallend is dat een derde van alle huizen een goedkope eengezins-koopwoning is. Dit marktsegment is dus ruim

vertegenwoordigd. Op de tweede plaats komt hetzelfde type, maar dan in de

huursector. We kunnen dit ook anders formuleren: de helft van de regionale markt

bestaat uit goedkope eengezinswoningen, hetzij in de koop-, hetzij in de huursector. Van dit type staan er zelfs meer in de randgemeenten dan in de stad Leeuwarden. Wat we in tabel 2.1 reeds constateerden, blijkt ook hier weer: bijna alle meerge-zinswoningen staan in Leeuwarden. Het zijn merendeels huurwoningen, overwegend

in de goedkope of middeldure sector. Als we alleen naar de eengezinswoningen

kijken, is de markt in stad en regio redelijk gelijkmatig verdeeld. Vraag/aanbod

Bij de start van de scenario's, begin 1997, is het totale restaanbod (2150 woningen)

groter dan de totale r~stvraag (650 woningen). Er zijn met andere woorden in de

regio woningen over, zo'n 1500. Het overschot is te vinden in zowel stad als regio en komt tot uiting in de leegstand die we in paragraaf 2.2 noemden.

Het overschot bestaat enerzijds uit diverse typen huurwoningen, anderzijds uit

goedkope eengezinskoopwoningen. Een dergelijk overschot wil echter niet zeggen

Tabel 4.2 Segmentatie van de woningmarkt in het Stadsgewest Leeuwarden, per 1994

Stad Overig Totaal Leeuwarden Stadsgewest Stadsgewest Huur, goedkoop, meergezins 6.330 300

Huur, goedkoop, eengezins 6.060 6.850 Huur, middelduur, meergezins 5.110 200 Huur, middelduur, eengezins 2.970 2790 Huur, duur, meergezins 1.880 60 Huur, duur, eengezins 690 710 Koop, goedkoop, meergezins 1.730 120 Koop, goedkoop, eengezins 11.140 14.820 Koop, middelduur, meergezins 30 0 Koop, middelduur, eengezins 1.440 1.880 Koop, duur, meergezins 50 0 Koop, duur, eengezins 2.660 3.430 Onzelfstandige woonruimte (BAR)'" 2.650 1.470

Totaal 42.730 32.650

... de Bewoonde Andere Ruimten (kamers, tehuizen, etc) blijven verder buiten beschouwing Bron: Sonar-model o.b.v. gegevens CBS/provincies, DTB-bewerking

6.640 12.910 5.310 5.770 1.940 1.410 1.850 25.960 30 3.320 50 6.080 4.120 75.370

dat al deze woningen leeg staan. Eerder merkten we al op dat overschotten in de koopsector minder goed zichtbaar zijn. Bovendien wint de koopsector als geheel de laatste jaren aan populariteit. En het gebruikte model gaat nog uit van wensen uit 1994. Er zijn met andere woorden veel mensen die overstappen van de huur- naar de koopsector. Dus ook naar de ruimschoots voorradige goedkope koopsector. Hieron-der valt eenHieron-derde van alle woningen in het stadsgewest. Een overschot aan goedkope koopwoningen betekent geen massale leegstand, eerder een druk op de verkoopprij-zen en langere doorlooptijden. Dit maakt het in tijden van lage rentes (zoals nu) aantrekkelijker voor huurders om een woning te kopen. Dat gebeurt ook. In feite betekent een overschot aan goedkope koopwoningen een buitenkans voor bewoners van een huurwoning. Hierop worden overschotten afgewenteld.

4.2 Effecten per scenario

Effecten van Scenario 1: Gematigd bouwen

Dit is het scenario dat nog het meest overeenkomt met de praktijk van het laatste decennium. Jaarlijks bouwt Leeuwarden 400 woningen, waarvan 100 als vervanging van te onttrekken woningen. De vijf overige gemeenten bouwen jaarlijks 200 woningen.

Zoals in alle vijf scenario's start de markt met een aanbodoverschot begin 1997 van circa 1500 woningen. Onder de aannames van scenario 1 lopen zowel tekort als overschot geleidelijk op. Afbeelding 4.1 laat dit zien. Er treden dus steeds meer substitutieprocessen op: mensen nemen genoegen met een tweede keus. Het verschil tussen overschot en tekort blijft eigenlijk gedurende de hele periode bestaan, maar nauwelijks is te zien dat het in 2005 iets is teruggelopen.

De aard van het overschot verandert. De meerderheid wordt in 2005 gevormd door goedkope eengezins koopwoningen, keurig verdeeld over Leeuwarden en de overige regio. Ook bestaat er een overschot aan duurdere huurwoningen. Tekorten, die gelijktijdig bestaan, worden gevormd door goedkope huurwoningen en in mindere mate door duurdere koopwoningen. Er zullen ongetwijfeld substitutieprocessen ontstaan van de huursector naar goedkope koopwoningen.

Afbeelding 4.1 Effecten op overschotten en tekorten in scenario 1

4500 - - - -- - - -- - - ; - -_---_- A8stvraag 4OOO-I_- - - -- - - -- - - ! ~--=-=-~-es-ta~n~ -3500- - - -3000 - - - -- - -- -2~

---

----:-:=~---~-=::.::::_:-===

---

---2000- --- --- --- ---- - -- -- --- ---1~-1_--- --1OOO+---~-= '---5(10-1- - - -- - - - -- - - -O-~. ----~----r_--_,----,_----r_--_,----,_--~s~' 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 21

Effecten van Scenario 2: Groei

Het tweede scenario sluit het best aan bij de provinciale taakstelling. Dit scenario gaat uit van een jaarlijkse nieuwbouw van 600 woningen in Leeuwarden (waarvan 100 ter vervanging) en 300 in de andere vijf regiogemeenten. Met 7200 nieuwe woningen tot het jaar 2005 (waarvan 6400 toegevoegd) levert dit scenario de meeste groei op.

Voor al deze woningen zijn echter onvoldoende bewoners. Het aanbodoverschot loopt snel op tot 4000 woningen in het jaar 2005, zoals afbeelding 4.2 laat zien. Het overschot bestaat, onder de vermelde condities, voor een groot deel (60%) uit goedkope koopwoningen, gelijk verdeeld over Leeuwarden en de randgemeenten. In allerlei segmenten ontstaan echter overschotten, met name in de dure en middeldure huursector, ook in de regio. Een wezenlijk tekort wordt alleen nog voorspeld in de goedkope huursector in Leeuwarden. Voor deze mensen zijn echter tal van alterna-tieven vrij op de woningmarkt, met name in de goedkope koopsector .

Een dergelijk scenario zal tussentijds tot beleidswijzigingen leiden. Bij dergelijke grote overschotten zal geen marktpartij immers nog nieuwe woningen bouwen. Of mogen bouwen, omdat gemeenten en corporaties aan alle kanten geconfronteerd worden met leegstand, leefbaarheidsproblemen en segregatieprocessen in de bestaan-de voorraad.

Afbeelding 4.2 Effecten op overschotten en tekorten in scenario 2

~1---'I-·--

__

~-_~:~~~~-un-bOO-g

-:

~

====.===============

.

=

..

=

..

=

-

=

.-

.

-

.

=

,.

=

.

-

.

-

-

=

.

:

.

".

-.

-'

,

-"---'=

-

=

.=

..

-=

,.

=~=

.-

=

.

=

.

~:::

--:;;?'

~

~

~

-3000-

-_

..

-

..

,

...

,

2500

-

-.---

_{_}

=-.,.,-~---.--- ---.-.-......

-

...

-

... 2000

1500

10001

---500

1=====-=============1

O+-____ r -__ ~----~----r_--~----~----r_--~S2 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Effecten van Scenario 3: Beheer

Dit scenario kenmerkt zich door een gematigde nieuwbouwinspanning en een

terughoudend sloopbeleid. Het accent komt in de plaats daarvan op een intensiever

beheer van woning en woonomgeving te liggen. Dit komt tot uitdrukking in de

cijfers: tot 2005 worden in de regio jaarlijks 300 woningen gebouwd, waarvan 100

in de regio. Per jaar worden 50 woningen gesloopt en vervangen.

Het effect van dit scenario is dat restvraag en restaanbod snel naar elkaar toegroeien,

zoals afbeelding 4.3 laat zien. Vooral de geringe nieuwbouwproductie zorgt voor

meer druk op de woningmarkt en minder leegstand in de bestaande voorraad.

De restvraag in 2005 betreft alle woningtypen, behalve de goedkope koopwoningen

en op kleinere schaal de duurdere huurwoningen. Dit geldt zowel voor Leeuwarden

als voor de rest van de regio. Uiteindelijk ontstaat er ook een behoorlijke vraag naar

goedkope huurwoningen, vooral in Leeuwarden.

Afbeelding 4.3 Effecten op overschotten en tekorten in scenario 3

45OO.,- - - -- - - -j = =- -Restvraag-

-l

-

----.

Restaanbod ~+---~========~ 3~1--- ----·---30001 · -2~-- . - - - - . - - - . - - - -.. - - - . - - - --- -2000

---

-

---

-

---~---~

---

--

-~

O-I----~--~----~----r_--~----~----r_--~~ 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 23

Effecten van Scenario 4: Herstructurering

Dit scenario gaat uit van een grondige herstructurering van de huidige zwakke wijken in met name Leeuwarden. Zonder flinke renovaties, verkoop, sloop en nieuwbouw lukt het niet om de achterstandswijken meer toekomstwaarde te geven. Jaarlijks worden in de regio 450 woningen gebouwd, waarvan 350 in Leeuwarden. Van dit laatste aantal verschijnen er (maximaal) 150 in de herstructureringswijken, waar 200 woningen jaarlijks worden gesloopt.

Het effect van dit scenario is meer druk op de woningmarkt. Geleidelijk aan loopt de vraag op, terwijl het overschot afneemt (zie afbeelding 4.4). In 2003 slaat de markt om.

Opvallend is dat de kwantitatieve marktsituatie tot 2005 vergelijkbaar is met het vorige scenario. Met andere woorden: de figuren lijken sterk op elkaar. Het grote verschil tussen beide is de kwaliteit van de woningvoorraad. In scenario 4 zijn forse slechte delen gesloopt, terwijl die in scenario 3 zijn blijven staan.

Uiteindelijk bestaat het restaanbod in 2005 bijna geheel uit goedkope eengezins koopwoningen. Dat valt te verklaren uit het feit dat dit verreweg de omvangrijkste sector is (113 van de markt), er vooral goedkope huurwoningen worden onttrokken terwijl er duurdere koopwoningen worden teruggebouwd.

In dit scenario ontstaat verschil tussen Leeuwarden en de regio. In de stad wordt het overschot aan goedkope koopwoningen gecompenseerd door een vraag naar alle andere sectoren, maar in de randgemeenten lukt dat niet. Daar is het overschot aan goedkope koopwoningen groter dan de restvraag naar alle andere woningtypen samen.

Afbeelding 4.4 Effecten op overschotten en tekorten in scenario 4

4000 -45OO

-r---~----I

- -

Restvraag ! _

-

==

---

_

Restaanbod 3500 -3000 - - - ---_.

__

._. _._-2500-1-- - - . _ -2000 -1500 - - - c :.__=- -1000-/- - - --=_ " ' - - - -500 -O-~--~---r----~--_,----_r----~,----,---~~~, 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Effecten van Scenario 5: Kwaliteitssprong

Dit scenario gaat uit van een forsere herstructurering dan het voorgaande. De geselecteerde achterstandwijken zijn nu niet in 2010, maar reeds in 2005 grondig aangepakt. Dit betekent een grotere inspanning dan in scenario 4.

Jaarlijks worden 600 woningen nieuw gebouwd, waarvan 150 in de overige stadsge-westgemeenten. Van de 450 woningen in Leeuwarden worden er (hooguit) 225 in de herstructureringswijken gebouwd (waar ze 300 te slopen woningen vervangen) en 225 in de rest van de stad.

Ook in dit scenario loopt de restvraag op. Afbeelding 4.5 laat zien dat in 2005 een evenwicht bereikt wordt tussen restvraag en restaanbod (tekorten en overschotten).

Ook dit scenario gaat, net als de overige, uit van de aanname dat vooral goedkope huurwoningen worden gesloopt en dure en middeldure koopwoningen worden teruggebouwd. De uiteindelijk overblijvende restvraag bestaat voor een aanzienlijk deel uit vraag naar goedkope huurwoningen, vooral in Leeuwarden. Zowel in de stad als de regio ontstaat weer het overschot aan goedkope koopwoningen. Ook hier is het overschot in de regio groter dan alle tekorten opgeteld. In Leeuwarden is dit niet het geval; hier is het tekort groter dan het overschot (aan vooral goedkope huurwoningen) .

Afbeelding 4.5 Effecten op overschotten en tekorten in scenario 5

4500 4000 1 -3~ -1- ---~~---I 2~~---1

..

_

...

_

...

~

---

--- ---- ---1~ 2000 1000 -_ _ _ _ _ _ ~+---

---O+-____

r_--~----~----r_--_,----~----r,--~S5 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 25

4.3 Conclusies

In deze paragraaf berekenen we kwantitatieve effecten van de vijf genoemde

scenari-o's. Hiervoor is het Sonar-model gebruikt, dat net als elk model gevoelig is voor

wat er werkelijk gaat gebeuren. Er is een aantal veronderstellingen ingevoerd, die automatisch effecten hebben op de uitkomsten. Zo hebben we als veronderstelling ingevoerd dat hoofdzakelijk goedkope huurwoningen worden gesloopt (en dus geen koop). Ook hebben we geen verschil aangebracht in tempo; in alle jaren geldt hetzelfde programma. In de praktijk kan juist een temporisering of versnelling raadzaam zijn.

Wat in ieder geval duidelijk naar voren komt, is de marktpotentie van zwakke en

sterke segmenten. Door te variëren met de scenario's - meer of minder nieuwbouw,

meer of minder onttrekkingen - blijkt naar welke soorten woningen in het jaar 2005

vraag is en waaraan een overschot bestaat.

De uitgangssituatie is duidelijk: momenteel is er een overschot aan circa 1500 woningen in de regio. Enerzijds gaat het om diverse typen huurwoningen, anderzijds om goedkope eengezinskoopwoningen. Een dergelijk overschot wil niet zeggen dat al

deze woningen leeg staan omdat er allerlei substitutie-effecten optreden. Dat geldt

met name voor ruimschoots aanwezige goedkope eengezinskoopwoningen. Een overschot aan goedkope koopwoningen betekent geen massale leegstand, eerder een

druk op de verkoopprijzen. Dit maakt het in tijden van lage rentes en gunstige

vooruitzichten (zoals nu) aantrekkelijk voor huurders om een woning te kopen.

In scenario 1 (gematigd bouwen) blijft in 2005 een fors gat bestaan tussen vraag en

aanbod: er is nog steeds een overschot aan woningen. In het groeiscenario 2 wordt dit verschil nog veel groter.

In scenario 3, met de nadruk op beheer, verdwijnt het overschot, voornamelijk door

de geringe nieuwbouwproductie. Datzelfde geldt voor het herstructureringsscenario

4, met dat verschil dat hierin de kwaliteit fors wordt opgevoerd: slechte delen

worden gesloopt en maken plaats voor betere woningen.

In scenario 5 ten slotte is de kwaliteitssprong nog veel groter. In dit scenario zijn de

achterstandsgebieden reeds in 2005 grondig aangepakt. Dit scenario resulteert in een

5

DE KOSTEN V AN DE VIJF SCENARIO'S

Voor de vijf scenario's kan op hoofdlijnen een kostenopstelling gemaakt worden. De kostenopstelling is gemaakt op basis van globale kengetallen, die met de corporaties

zijn besproken en geldt tot het jaar 2005. Voor de verdere uitwerking van de scenario's is uiteraard een nadere invulling van de globale kengetallen noodzakelijk. Voor een eerste financiële vergelijking zijn de aannames voldoende gespecificeerd. Omdat de kosten in sterke mate bepaald worden door de kosten als gevolg van

desinvesteringen (boek- dan wel bedrijfswaardeverliezen door sloop) zijn twee varianten gebruikt voor de financiële vergelijking: één variant met gemiddelde

desinvesteringen van ft. 85.000,- per te slopen woning (incl. sloopkosten) en één

variant met gemiddelde desinvesteringsbedragen van ft. 55.000,- per woning (incl.

sloopkosten). Deze vergelijking is op basis van de eindtotalen in tabel 7 gemaakt. De opbouw van de kosten is in bijlage 2 per scenario weergegeven.

Tabel 5.1 Kosten van de verschillende scenario's voor corporaties en ge-meente (in f x miljoen)

Kosten corporaties Kosten gemeente Kosten totaal

hoog laag hoog laag hoog laag

Scenario 1 112,9 76,9 24,8 24,8 137,7 101,7 Sc~nario 2 189,3 155,3 23,7 23,7 213,0 177,0 Scenario 3 39,6 9,6 41,8 41,8 81,4 51,4 Scenario 4 139,2 67,2 40,0 40,0 179,2 107,2 Scenario 5 205,8 100,8 43,6 43,6 249,4 144,4 27 --~-~ - - - ---~---~~

Uitgangspunten

De uitgangspunten bij deze berekening zijn als volgt:

De geschatte bedrijfswaarde per te slopen woning bedraagt in de hoge variant / 85.000,- (incl. fl. 10.000,- sloopkosten) en in de lage variant /55.000,- (incl. / 10.000,- sloopkosten). Er is onderscheid gemaakt tussen een hoge en een lage bedrijfswaarde, omdat de bedrijfswaarde een feitelijke theoretische waarde is, die zelfs op nul gesteld zou kunnen worden als een woning nooit meer in exploi-tatie te nemen is. Een bedrag van de omvang tussen de hier geraamde hoge en lage variant valt daarom te verdedigen, omdat de gemiddelde opbrengst in de exploitatie bij een hoge leegstandsquote van 4 % nog altijd een waarde vertegen-woordigt (ook al ligt die feitelijk onder de boekwaarde). Bovendien heeft een groot deel van de woningen in het recente verleden al een groot-onderhoud c.q. verbeteringreep gehad.

De geschatte onrendabele top bij sociale nieuwbouw bedraagt /35.000,-. De geschatte opbrengsten van de koopwoningen bedraagt /20.000,-, waarbij geldt dat bij de scenario's 1 t/m 3 het risico bestaat van tegenvallende verkoop van de woningen. Bij de scenario's 4 en 5 vallen die risico's goeddeels weg, waardoor daar de verhouding van het aantal koopwoningen wat groter is (80% versus 70%);

Het resultaat van de nieuwbouw elders bedraagt 0, waarbij als uitgangspunt geldt dat de winst van verkoop van woningen wegvalt tegen de onrendabele top van sociale huurwoningen. Bij de duurdere koopwoningen vloeit het positief resultaat naar de ontwikkelaar.

De geschatte onrendabele top bij verbetering bedraagt /35.000,-.

De geschatte rentekosten bij vertraging Vinex bedragen 7% over / 10.000,- per te vertragen woning per jaar.

De winst per te verkopen woningwetwoning bedraagt / 35.000,- op basis van een geschatte bedrijfswaarde van / 75.000,- en een gemiddelde verkoopwaarde van / 110.000,-; Bij een lagere gemiddelde bedrijfswaarde wordt de winst hoger. De gemiddelde bedrijfswaarde zakt evenwel niet tot / 45.000,- (de gemiddelde bedrijfswaarde van de te slopen woning), omdat over het algemeen de te verkopen woningen een wat hogere boekwaarde hebben. In de lage variant (net als bij sloop een variant, waarbij uitgegaan wordt van een lagere boek-waarde) wordt de geschatte opbrengst geraamd op / 50.000,-.

de aanpak woonomgeving bedraagt per woning (vervangende nieuwbouw

+

verbetering) / 5.000,

-de kosten voor leegstand zijn geraamd op basis van een gemid-del-de verhuur-waarde van /600,- per maand over de gehele voorraad (ook particuliere woningen). De resultante van huur per jaar maal aantal woningen is daarbij gehanteerd als termijn bedrag voor een investering van 20 jaar bij een rente van 7% (annuïtair). Daarbij is ten laste van het scenario de helft opgenomen (immers niet alle woningen zijn in eigendom van de corporatie en de leegstand fluctueert gedurende het jaar). Het resulterende bedrag is fictief, maar geeft de ernst van de financiële effecten van leegstand op lange termijn aan.

de beheerkosten zijn geraamd op een aanpak van de 6.500 woningen in de primair aan te pakken gebieden (zie paragraaf 2.3). De beheerkosten verschillen per scenario. In variant 4 is een post van

f

500,- per woning gehanteerd, in de varianten 1 en 2 is een post van

f

1.000, - per woning gehanteerd, in variant 3 (de beheervariant) een post van

f

2.500,-, terwijl in variant 5 geen kosten zijn

opgenomen.

Uit de vergelijking van de scenario's wordt duidelijk, dat aanpassing van de globale aanname-bedragen tot grote verschillen met de hier gepresenteerde kosten kan leiden. Zoals in de toelichting op de tabel al gezegd is, zijn de geschatte ringskosten daarin van groot belang. De vergelijking tussen hoge en lage desinveste-ringskosten per woning laat dat goed zien. Ook andere factoren kunnen het beeld wijzigen, maar zijn daarin van minder belang.

Uit alle scenario's blijkt, dat de kosten voor de corporaties (vooral vanwege de desinvesteringen en de hoge onrendabele investeringen in vervangende nieuwbouw) aanmerkelijk hoger zijn dan voor de gemeente. Bij een lager ingeschatte bedrijfs-waarde lopen die verschillen overigens sterk terug en leiden in scenario 3 zelfs voor lagere kosten voor de corporaties dan voor de gemeente.

Andere kostenposten

Een directe vergelijking van alleen de kosten is voor een beoordeling van de scenario's vanzelfsprekend onvoldoende. Met name bij variant 2 en variant 3 zijn andere ongewenste ontwikkelingen van belang die uiteindelijk een groot effect kunnen hebben op de financiële uitkomst van de scenario's.

Bij scenario 2 geldt daarbij een leegloop van de bestaande stad naar de uitleggebie-den als gevolg van grootschalige bouw op de Vinex-Iocaties. Als gevolg daarvan neemt de leegstand met sprongen toe en dreigt een toenemende segregatie in de achterstandwijken.

Scenario 3 is uit louter financiële overwegingen het goedkoopst. Hierin vinden namelijk de minste ingrepen plaats. Er is sprake van een sterk teruglopend investe-ringsniveau op lokaal niveau (met directe gevolgen voor de werkgelegenheid), gekoppeld aan een toenemende trek naar vooral plaatsen buiten de regio.

In scenario 5 vinden juist forse ingrepen in de bestaande wijken plaats. Daardoor is het effect op de leefbaarheid van Leeuwarden en de kwaliteitsimpuis erg groot, terwijl per saldo het investeringsvolume niet afneemt. Het aantal nieuw te bouwen woningen ligt zelfs beduidend hoger dan nu het geval is. Voor de werkgelegenheid is deze variant dus ook positief. Gezien het grote aantal te slopen woningen zal deze variant wel sterk ingrijpen in het dagelijks leven van de Leeuwarder bevolking. Dit vereist een intensieve en omvangrijke organisatie, ook alom zittende bewoners mee te krijgen in het proces.

Bovenstaande voorbeelden geven elementen aan, die in de scenario's niet zijn

gekwantificeerd maar die wel een belangrijke rol in de uiteindelijke afweging van de keuze moeten meespelen.