De gegunde vrije-sectorwoningen 1988-1990

(1)

(2)

(3)

DE GEGUNDE VRIJE-SECTORWONINGEN

1988 - 1990

Blbl iCJtheek. TU Delft

11111111111

(4)

WERKDOCUMENT OTB

OTB Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Technische Universiteit Delft

Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Telefoon (015) 783005

(5)

DE GEGUNDE VRIJE-SECTORWONINGEN

1988 - 1990

drs J.B.S. Conijn m.m. v. P. de Vries

(6)

De werkdocumenten worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft

Telefoon: (015) 783254

Onderzoek in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

elP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, 'S-GRA VENHAGE Conijn, J.B.S.

De gegunde vrije-sectorwoningen 1988-1990 / J.B.S. Conijn; m.m.v. P. de Vries. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (Werkdocument / Onderzoeks-instituut voor Technische bestuurskunde, ISSN 0923-9871 ; 91-14)

Met lito opg. ISBN 90-6275-699-9 NUGI655

No part of tbis book may be reproduced in any form by print, pbotoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Pre ss, Delft, The Netberlands. .

(7)

INHOUD

VOORWOORD 1 INLEIDING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1 1.1 Algemeen... ... . . . ... 1 1.2 De nadere uitwerking . . . 1 1.3 De verdere opbouw . . . .. 2 2. DE VERLEENDE BOUWVERGUNNINGEN . . . 3 1.2 Inleiding .. . . ... 3

2.2 Aantal, omvang en samenstelling . . . .. 3

3. HET AANTAL VRIJE-SECfORWONINGEN . . . 9

3.1 Inleiding... .. . . .... ... ... 9

3.2 Een algemeen beeld . . . 9

3.3 De opdrachtverlening en de spreiding in de vrije sector ... 10

4. DE INHOUD EN DE OPPERVLAKTE VAN VRIJE-SECfOR-WONINGEN . . . 17

4.1 Inleiding... ... 17

4.2 De gemiddelde inhoud in de periode 1980-1989 . . . 17

4.3 De inhoud nader bezien . . . 19

4.4 De oppervlakte nader bezien . . . 23

5. DE BOUWKOSTEN VAN VRIJE-SECfORWONINGEN . . . 27

5.1 Inleiding . . . 27

5.2 Een algemeen beeld . . . .... . . 27

5.3 Een verklarende analyse . . . ... 35

6. SAMENVATIING . . . ... . . 43

(8)

(9)

VOORWOORD

Het sterk toegenomen aandeel van de vrije sector in de nieuwbouw van wonin-gen heeft geleid tot een grotere behoefte aan informatie over de samenstelling van de vrije sector en de ontwikkelingen daarin. In opdracht van het ministerie van VROM is hiervoor een analyse uitgevoerd van het Bestand Verleende Bouwvergunningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Dit bestand bevat informatie over de verleende bouwvergunningen en over de woningen, waarop de bouwvergunning betrekking heeft.

In eerste instantie had de bpdracht betrekking op de periode 1987-1989. Omdat in 1987 de vrije sector nog niet kon worden opgesplitst in premie C- en onge-subsidieerde woningen, en kort na de uitvoering van de onderzoeksopdracht de gegevens over 1990 beschikbaar kwamen, is de rapportage aangepast en heeft nu betrekking op de periode 1988-1990. Het ligt in de bedoeling deze analyse periodiek te herhalen en te integreren in een reeds lopend signaleringssysteern, waarbij via een enquête onder opdrachtgevers van vrije-sectorwoningen additio-nele gegevens over de ontwikkelingen in de vrije sector worden verzameld. Van de zijde van de opdrachtgever is het onderzoek begeleid door ir. W. van Honstede en drs. H. Mersman, die waardevolle suggesties voor de verbetering van het onderzoek hebben geleverd. Daarnaast zijn ing. J.M.M. Happel en G. Fokké van het Centraal Bureau voor de Statistiek behulpzaam geweest bij de levering van het Bestand Verleende Bouwvergunningen.

(10)

(11)

1 INLEIDING

1.1 Algemeen

Ongeveer de helft van de woningbouw vindt momenteel plaats in de vrije sector, waartoe zowel de premie C- als de ongesubsidieerde woningen behoren. Verder is binnen de vrije sector het aandeel van de ongesubsidieerde woningen sterk toegenomen. In 1990 behoorde 42% van alle woningen, waarvoor een bouwver-gunning is verstrekt, tot de ongesubsidieerde sector. Daarentegen is het aandeel van de premie C-woningen gedaald en bedroeg in 1990 nog geen 10%. Zoals bekend verondersteld mag worden, wordt er door het Rijk naar gestreefd dat in de jaren negentig op z'n minst de helft van de woningbouw in de ongesubsi-dieerde sector totstandkomt.

Onder deze omstandigheden bestaat er meer dan voorheen behoefte inzicht te hebben in de samenstelling van de vrije sector en de ontwikkelingen daarin. Een gegevensbestand, waarmee ten dele in deze behoefte kan worden voorzien, is het Bestand Verleende Bouwvergunningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dit bestand bevat informatie over de verleende bouwvergun-ningenen over de woningen, waarop de bouwvergunning betrekking heeft. Door middel van een periodieke analyse van dit bestand kunnen de veranderingen in de samenstelling van de vrije sector op de voet worden gevolgd. Deze analyse zal in de toekomst worden geïntegreerd met een reeds lopend signaleringssys-teem, waarbij via een enquête onder opdrachtgevers van vrije-sectorwoningen additionele gegevens over de ontwikkelingen in de vrije sector worden verza-meld.

Dit onderzoek, waarin het Bestand Verleende Bouwvergunningen wordt geanaly-seerd, en het signaleringssysteem naar de vrije sector zullen te zamen het gewenste inzicht kunnen bieden in de samenstelling van de vrije sector en de veranderingen daarin.

1.2 De nadere uitwerking

(12)

periode 1988-1990. Het begin van deze onderzoeksperiode wordt bepaald door het feit dat het CBS vanaf 1988 een onderscheid maakt tussen premie C- en ongesubsidieerde woningen. Hoewel beide financieringscategorieën tot de vrije sector worden gerekend, zijn de verschillen tussen beide categorieën zeer groot waardoor een analyse in de voorafgaande periode, waarin geen onderscheid kan worden gemaakt, minder zinvol is in het kader van dit onderzoek.

Het Bestand Verleende Bouwvergunningen vormt de basis voor dit onderzoek. Dit impliceert dat de ontwikkelingen in de vrije sector worden afgemeten aan de vrije-sectorwoningen, waarvoor een bouwvergunning is verleend. Hoewel sprake is van enige uitval, omdat in sommige gevallen de bouwvergunning niet wordt gebruikt, heeft het meetmoment van de bouwvergunning als voordeel dat al in een relatief vroeg stadium de ontwikkelingen kunnen worden vastgesteld. Voorts blijft de beschrijving van de vrije sector beperkt tot de gegevens die in het Bestand Verleende Bouwvergunningen beschikbaar zijn. In bijlage 1 is een overzicht gegeven van de inhoud van het gebruikte bestand.

De analyses zijn overwegend beschrijvend en geven onder meer een beeld van de veranderingen binnen de vrije sector in de periode 1988-1990. Wanneer deze analyse periodiek wordt herhaald, ontstaan er langere tijdreeksen, waaraan meer over de ontwikkelingen in de vrije sector kan worden ontleend. Alleen ten aanzien van de bouwkosten wordt er ook een verklarende analyse uitgevoerd. Het doel van deze analyse is om met de beschikbare gegevens de spreiding in de bouwkosten te verklaren.

1.3 De verdere opbouw

Het onderzoek is verder als volgt opgebouwd. In het volgende hoofdstuk wordt weergegeven hoeveel bouwvergunningen in de vrije sector zijn verstrekt. Tevens komt de omvang en samenstelling van de bouwvergunning aan· de orde. De aantallen vrije-sectorwoningen staan centraal in hoofdstuk 3. In het bijzonder gaat het hierbij om de verdeling naar opdrachtgever, provincie en gemeente. Vervolgens wordt inl

hoofdstuk 4 een beeld geschetst van de inhoud en opper-vlakte van vrije-sectorwoningen, waarbij onder meer wordt ingegaan op de spreiding van inhoud en oppervlakte. De bouwkosten van vrije-sectorwoningen komen aan bod in hoofdstuk 5. Behalve een beschrijving van de hoogte en de ontwikkeling van de bouwkosten, wordt zoals reeds is aangegeven, ook een verklaring van de spreiding gepresenteerd. Het onderzoek wordt afgesloten met een samenvatting.

(13)

2 DE VERLEENDE BOUWVERGUNNINGEN

2.1 Inleiding

De bouwvergunning is in het Bestand Verleende Bouwvergunningen het object van waarneming. In dit onderzoek beperken we ons tot bouwvergunningen waarin minimaal één vrije-sectorwoning aanwezig is, maar de bouwvergunning kan meer dan één vrije-sectorwoning bevatten. Voorts kan de vergunning tevens betrekking hebben op woningen van een andere financieringscategorie en op een ander bouwwerk dan een woning. In dit hoofdstuk zal informatie worden gegeven over de bouwvergunningen voor vrije-sectorwoningen. Het gaat hierbij om aantal, omvang en samenstelling van de bouwvergunningen.

2.2 Aantal, omvang en samenstelling

Er worden, gerelateerd aan het aantal woningen, in de vrije sector relatief veel bouwvergunningen verstrekt. Een verdeling van het aantal vergunningen naar type opdrachtgever is in tabel 1 opgenomen. Het gaat om totaal 14 à 18.000 bouwvergunningen per jaar, waarbij het merendeel van de vergunningen betrekking heeft op ongesubsidieerde woningen. In de premie C-sector is het aantal bouwvergunningen de laatste jaren sterk gedaald van 2.097 bouwver-gunningen in 1988 tot slechts 860 in 1990. Bij deze woningen wordt 70% tot 80% van de bouwvergunningen aan bouwers voor de markt verstrekt. Rijk/ gemeente/corporatie ontvangt het minste aantal bouwvergunningen. Deze positie wordt door Rijk/gemeente/corporatie ook ingenomen bij de ongesubsi-dieerde woningen. Bij deze laatste categorie zijn de overige particulieren dominant: overwegend particuliere personen die voor eigen bewoning laten bouwen. Ruim 80% van de bouwvergunningen wordt aan deze categorie opdrachtgevers verleend. Nu komen de bouwers voor de markt op de tweede plaats. Overigens dient te worden bedacht dat de gemiddelde projectgrootte, die verderop nog aan de orde komt, sterk verschilt, zodat het aandeel in de bouw-vergunningen niet maatgevend is voor het aandeel in het aantal vrije-sectorwo-ningen. Zo worden aan institutionele beleggers betrekkelijk weinig

(14)

bouwver-Tabel 1 Het . aantal bouwvergunningen met vrije-sectorwoningen naar type opdrachtgever, 1988-1990 jaar premie C 1988 1989 1990 ongesubsidieerd 1988 1989 1990

institutionele bouwer voor belegger de markt 60 1.466 47 930 23 726 74 2.425 91 3.000 87 2.850 overige particulier 520 256 82 12.715 14.047 14.024 Bron: CBS, Bestand Verleende Bouwvergunningen, OTB-bewerking

opdrachtgever Rijk/gemeente/ corporatie 51 36 29 54 45 63 totaal 2JY:)7 1.269 860 15.268 17.183 17.024

gunningen verleend, maar het aantal woningen per vergunning is groter dan bij de andere opdrachtgevers.

De objecten, waarvoor een bouwvergunning wordt verleend, kunnen op grond van de samenstelling als volgt worden ingedeeld:

- zuiver object, waarbij de bouwvergunning uitsluitend betrekking heeft op woningen behorend tot één financieringscategorie;

- object met andere woningen, waarbij de bouw van een vrije-sectorwoning wordt gecombineerd met minimaal één woning van een andere financierings-categorie;

- object met een ander bouwwerk, waarbij de bouw van een vrije-sectorwoning wordt gecombineerd met een ander bouwwerk dan een woning;

- object met andere woning(en) én een ander bouwwerk.

Tabel 2· geeft een overzicht van het aantal bouwvergunningen, verbijzonderd .

naar de samenstelling. Over het algemeen is er sprake van een zuiver object. Dit geldt met name voor de ongesubsidieerde sector waar meer dan 90% van de bouwvergunningen op uitsluitend ongesubsidieerde woningen betrekking heeft. In de premie C-sector is het aandeel van de zuivere objecten in de beschouwde periode teruggelopen van bijna 70% in 1988 tot iets meer dan 50% in 1990. Opmerkelijk is voorts dat bij de ongesubsidieerde woningen de onzuivere objecten in belangrijke mate het gevolg zijn van het feit dat een ander bouw-werk in de bouwvergunning zit. Daarentegen ontstaan in de premie C-sector de onzuivere objecten vooral door een combinatie met woningen van een andere financieringscategorie. Het gaat hierbij vooral om een combinatie met premie-koop A-woningen.

In 1988 werden 7.377 premiekoop A-woningen te zamen met premie

(15)

Tabel 2 jaar premie C 1988 1989 1990 ongesubsidieerd 1988 1989 1990

Het aantal bouwvergunningen met vrije-sectorwoningen naar samenstelling, 1988-1990

samenstelling totaal object met

object met object met andere zuiver andere ander woningen object woningen bouwwerk + bouwwerk

1.463 582 43 9 2.097 790 442 34 3 1.269 449 392 13 6 860 14.024 255 981 8 15.268 15.916 255 1.008 4 17.183 15.820 274 923 7 17.024

Bron: CBS, Bestand Verleende Bouwvergunningen, OTB-bewerking

gen gerealiseerd; in 1989 en 1990 waren dit 5.946, respectievelijk 5.328 premie-koop A-woningen. Voorts komt in de premie C-sector de combinatie met ongesubsidieerde woningen ook met enige regelmaat voor. Daarentegen worden de premie C-woningen nagenoeg niet te zamen met sociale-huurwoningen of premiebeleggerswoningen gebouwd.

In de ongesubsidieerde sector zijn er in de beschouwde periode per jaar

ongeveer 5.000 woningen die deel uitmaken van een onzuiver object. Globaal de helft van deze woningen wordt te zamen met andere woningen gebouwd; de andere helft betreft een combinatie met een ander bouwwerk. Voorzover ongesubsidieerde woningen in combinatie met andere woningen worden gereali-seerd, gaat het vooral om premiekoop A- en premie C-woningen. Wanneer een ongesubsidieerde woning met een ander bouwwerk wordt gecombineerd, is in bijna 90% van de gevallen de opdrachtgever een overige particulier. Het andere bouwwerk is dan veelal een winkel of een kantoor.

De omvang van het project loopt erg uiteen. Een overzicht van de projectgrootte is in tabel 3 opgenomen. Er zijn wederom duidelijk verschillen tussen premie C

-en ongesubsidieerde woning-en. Bij de premie C-woning-en zi-en we e-en grote spreiding naar projectgrootte. Projecten met 4 tot en met 10 premie C-woningen komen weliswaar het meest voor, maar projecten met 26 of meer zijn ook in redelijke mate vertegenwoordigd. Hetzelfde geldt voor projecten met slechts één premie woning, hoewel het aantal bouwvergunningen met één premie C-woning sterk is teruggelopen. In de ongesubsidieerde sector neemt de frequentie van de bouwvergunningen duidelijk af naarmate het project groter is. Projecten met één woning domineren sterk. Ruim 80% van de bouwvergunningen in de

(16)

Tabel 3 Het aantal bouwvergunningen met vrije-sectorwoningen naar projectgrootte, 1988-1990 jaar projectgrootte totaal 1 2,3 4 t/m 10 11 t/m 25 26 e.m. premie C 1988 457 293 647 384 316 2.097 1989 204 220 389 234 222 1.269 1990 72 124 275 184 205 860 ongesubsidieertj 1988 12.690 1.135 860 367 216 15.268 1989 14.085 1.313 1.078 469 238 17.183 1990 14.281 1.118 924 427 274 17.024

ongesubsidieerde sector heeft betrekking op één woning. Overigens wordt ongeveer 65% van alle ongesubsidieerde woningen gebouwd in de overige 20% van de bouwvergunningen met twee of meer ongesubsidieerde woningen. De projectgrootte hangt sterk samen met het type opdrachtgever.

Tabel 4 laat zien dat met name institutionele beleggers grote projecten realise-ren. Zowel in de premie C- als in de ongesubsidieerde sector ligt bij institutione-le beinstitutione-leggers de gemiddelde projectgrootte rond de 20 woningen. Overige particulieren, veelal particuliere personen, hebben over het algemeen een bouw-vergunning met slechts één wonipg. Aangezien de overige particulieren in de

Tabel 4 jaar premie C 1988 1989 1990 ongesubsidieerd 1988 1989 1990

Het gemiddeld aantal vrije-sectorwoningen per bouwvergunning naar type opdrachtgever, 1988-1990

opdrachtgever totaal institutionele bouwer voor overige Rijk/gemeente/

belegger de markt particulier corporatie

14,6 11,8 2,3 16,4 9,6 22,9 10,3 2,3 10,7 9,2 24,8 10,3 2,5 13,9 10,0 18,9 7,2 1,1 8,0 2,2 21,4 6,8 1,1 9,5 2,2 18,7 7,1 1,1 9,5 2,2

Bron: CBS, Bestand Verleende Bouwvergunningen, ~TB-bewerking

(17)

de ongesubsidieerde sector als opdrachtgever het meest voorkomen, is de gemiddelde projectgrootte in de ongesubsidieerde sector slechts 2,2 woningen. In de premie C-sector is de gemiddelde projectgrootte 9 à 10 woningen. Tot slot van dit hoofdstuk laat tabel 5 ter vergelijking de gemiddelde projectgrootte per financieringscategorie zien. Bij premiebeleggerswoningen is sprake van grote projecten. In 1988 en 1989 ging het hier om gemiddeld circa 37 woningen per bouwvergunning; in 1990 is de gemiddelde projectgrootte bij premie-beleggers-woningen zelfs toegenomen tot 49 premie-beleggers-woningen. In de sociale-huursector is de gemiddelde projectgrootte 24 à 26 woningen. Verder blijkt dat de projectgrootte van premiekoop A- en premie C-woningen met 9 à 10 woningen ongeveer met elkaar overeenkomen. De projecten in de ongesubsidieerde sector zijn met gemiddeld 2,2 woningen per project in vergelijking met de andere financierings-categorieën erg klein.

Tabel 5

jaar

1988 1989

1990

Het gemiddeld aantal woningen per bouwvergunning, per financie-ringscategorie, 1988-1990

fmancieringscategorie totaal

sociale premie premie premie

ongesub-huur belegger koop C sidieerd

26,0 37,3 10,2 9,6 2,2 5,7 25,8 36,4 10,8 9,2 2,2 4,9 24,4 48,6 10,0 10,0 2,2 4,5

(18)

(19)

3 HET AANTAL VRIJE-SECTORWONINGEN

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zal een beeld worden geschetst van het aantal vrije-sectorwo-ningen. Eerst zullen de ontwikkelingen in de periode 1980-1990 aan bod komen. Vervolgens zal voor de periode 1988-1990, die in dit onderzoek centraal staat, worden bezien door welke opdrachtgevers de vrije-sectorwoningen zijn gebouwd. Bovendien zal aan de orde komen welk aandeel de vrije sector heeft in de opdrachtverlening per type opdrachtgever.

De ruimtelijke spreiding van de vrije-sectorwoningen, waarvoor een bouwvergun-ning is verstrekt, zal eveneens in dit hoofdstuk worden weergegeven. De spreiding over de provincies en over de gemeenten naar grootte klasse zal hiervoor de ingang vormen.

3.2 Een algemeen beeld

De afgelopen 11 jaar zijn er voor gemiddeld 110.000 woningen per jaar bouw-vergunningen verstrekt. In deze periode was 1981 met 126.375 woningen het topjaar en 1990 met 89.747 het dieptepunt. De verdeling over de afzonderlijke financieringscategorieën is in de afgelopen 11 jaar sterk veranderd. Zoals uit figuur 1 blijkt, had in het begin van de jaren tachtig de sociale-huursector het grootste aandeel in het totaal. In 1981 bedroeg het aandeel van de sociale-huursector nog 53%. Nadien is het aandeel teruggelopen tot 25% in 1990. Ook het aandeel van de premiesector, exclusief de premie C-woningen, is afgenomen, zij het dat de daling hier minder groot is geweest. In 1990 hadden de premiebe-leggers- en de premiekoop A-woningen te zamen een aandeel van 23% in het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt. De vrije sector laat een tegengesteld beeld zien. In 1982 werd er voor slechts 7.307 vrije-sectorwo-ningen een bouwvergunning verstrekt; in 1988 was dit aantal opgelopen tot 53.175 en in 1989 licht gedaald tot 49.784 vrije-sectorwoningen, waarna in 1990 een verdere daling tot 46.158 woningen is opgetreden. Het aandeel van de vrije sector in het totaal bedroeg in 1990 maar liefst 51%. Na 1945 is dit aandeel nog

(20)

Figuur 1 70000 60000 50000 / ' 40000 ~ c ~ ~ 30000 20000 " 10000

Het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend naar tinancieringscategorie, 1980 - 1990 soc iale huursec tor prem I e-sec lor vrljt:-sec tor ,,/- - - _/ / / O+---r_--_,----~---r----~----~----~----r_--_,----~ 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 Jaar

Bron: CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid

nimmer zo hoog geweest. Vanaf 1984 bestaat de vrije sector uit premie C- en

ongesubsidieerde woningen. De eerste jaren na de introductie van de premie

C-regeling hadden de premie C-woningen een substantieel aandeel in de vrije sector. Als gevolg van de sterke groei van de ongesubsidieerde sector en een

daling van het aantal subsidie beschikkingen voor premie C-woningen is de

laatste tijd het aandeel van de premie C binnen de vrije sector teruggelopen.

Pas vanaf 1988 worden beide categorieën door het CBS bij de statistische

waarneming onderscheiden. Figuur 2 geeft een beeld van het verloop van beide

categorieën afzonderlijk. Vanaf december 1988 is het 12-maands voortschrijden-de totaal weergegeven van het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt. De dalende tendens bij de premie C van ruim 20.000 woningen over

geheel 1988 tot minder dan 9.000 eind 1990 is onmiskenbaar. Hiertegenover

staat een licht stijgende lijn bij de ongesubsidieerde sector van ruim 33.000 woningen in 1988 tot ruim 37.500 in 1990.

3.3 De opdrachtverlening en de spreiding in de vrije sector

De vrije-sectorwoningen zijn blijkens tabel 6 erg ongelijk over de verschillende

typen opdrachtgevers gespreid. In de premie C-sector hebben de bouwers voor 10

(21)

Figuur 2

45000

40000

Het aantal premie C- en ongesubsidieerde woningen, waarvoor een bouwvergunning is verleend, 12-maands voortschrijdend totaal, dec 1988 - dec 1990 premi e-c ongesubs i di eerd ~--- ----. /

--

-

--- --

--35000

--

--30000 _ 25000 ~ c ~ ~ 20000 15000 10000 5000

jan 89 apr 89 Jul 89 okt89 jan 90 apr 90 Jul 90 okt 90

maand en J a.ar

Tabel 6 jaar premie C 1988 1989 1990 ongesubsidieerd 1988 1989 1990

Het aantal vrije-sectorwoningen naar type opdrachtgever, in procenten, 1988-1990 institutionele belegger 4,3 9,3 6,6 4,2 5,1 4,3 bouwer voor de markt 85,6 82,4 86,3 52,8 53,5 54,0 overige particulier 5,9 5,1 2,4 41,7 40,3 40,1 opdrachtgever Rijk/gemeente/ corporatie 4,1 3,3 4,7 1,3 1,1 1,6 totaal 100 100 100 100 100 100 Bron: CBS, Bestand Verleende Bouwvergunningen, DTB-bewerking

(22)

Tabel 7 Het aandeel van de vrije-sectorwoningen in het totaal aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, naar type opdrachtgever, in procenten, 1988-1990

jaar opdrachtgever totaal

. institutionele bouwer voor overige Rijk/gemeente/ belegger de markt particulier corporatie premie C 1988 15,1 29,9 7,0 2,1 16,6 1989 19,7 20,1 3,3 1,2 11,3 1990 10,4 17,2 1,3 1,6 9,6 ongesubsidieerd 1988 24,3 30,1 80,9 1,1 27,2 1989 35,5 43,1 86,0 1,3 37,3 1990 29,5 46,9 95,2 2,4 41,8

Bron: CBS, Bestand Verleende Bouwvergunningen, OTB·bewerking

de markt een aandeel van ruim 80% en domineren daarmee de opdrachtverle-ning in deze sector. Bij de ongesubsidieerde woningen is de situatie anders. De bouwers voor de markt hebben hier in in de periode 1988-1990 een aandeel van 53 à 54%. De overige particulieren, overwegend particuliere personen die voor eigen bewoning een woning laten bouwen, zijn de andere belangrijke categorie opdrachtgevers met een aandeel van 40 à 42%. De institutionele beleggers spelen zowel in de premie C- als in de ongesubsidieerde sector een onderge-schikte roL Dit geldt in nog sterkere mate voor Rijk/gemeente/corporatie. Rijk/gemeente/corporatie hebben in de premie C-sector een aandeel van 3 à

5%. In de ongesubsidieerde sector is het aandeel met ruim 1% zeer gering. Vervolgens is per type opdrachtgever bezien welk aandeel de vrije sector heeft in het totaal aantal woQingen, waarvoor een bouwvergunning is verstrekt. De gegevens hierover zijn in tabel 7 weergegeven. Uit de tabel blijkt dat de overige particulieren in de andere financieringscategorieën niet erg actief zijn. In 1990 behoorde 95% van alle woningen waarvoor de overige particulieren een bouwvergunning hebben gekregen, tot de ongesubsidieerde sector en 1 % tot de premie C-sector. De bouwers voor de markt realiseren momenteel meer dan de helft van hun woningen in de vrije sector; in 1990 betreft het 17% in de premie C-sector en 47% in de ongesubsidieerde sector. Bij de institutionele beleggers is in 1990 het aandeel van de premie C-woningen teruggelopen tot 10% en ook het aandeel van de ongesubsidieerde woningen is afgenomen ten opzichte van 1989 tot 30%. De vrije sector is voor Rijk/gemeente/corporatie van uiterst ondergeschikt belang. Slechts 2 à 4% van hun woningen behoort tot de vrije sector.

(23)

Tabel 8 Het aantal vrije-sectorwoningen naar provincie, in procenten, 1988-1990

provincie premie C ~gesubsidieerd

1988 1989 1990 1988 1989 1990 Groningen 2,9 3,4 1,5 2,3 3,3 3,1 Friesland 1,7 2,9 1,5 3,6 4,9 4,6 Drenthe 2,8 2,5 2,5 4,1 4,6 3,9 Overijssel 6,9 4,6 5,0 8,5 7,6 8,1 Gelderland 9,6 11,8 7,0 12,3 12,6 13,5 Utrecht 8,6 13,1 6,5 6,9 7,3 7,2 Nrd-Holland 20,2 15,9 17,9 14,0 10,7 10,4 Zd-Holland 20,7 19,7 27,3 15,3 13,7 15,8 Zeeland 0,7 1,1 0,6 2,9 3,2 3,4 Nrd-Brabant 17,9 14,2 15,4 21,7 21,5 18,9 Limburg 4,0 5,9 6,4 6,3 7,4 7,4 Flevoland 4,0 5,0 8,4 2,3 3,2 3,7 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Bron: CBS, Bestand Verleende Bouwvergunningen, OTB-bewerking

De spreiding van de vrije sector over de provincies is in tabel 8 weergegeven. De premie C-woningen worden vooral gebouwd in Zuid-Holland,

Noord-Holland en Noord-Brabant. Deze drie provincies hebben samen een aandeel van 50 à 60% van alle premie C-woningen. In Zeeland, Friesland en Drenthe worden daarentegen weinig premie C-woningen gerealiseerd. In de ongesubsi-dieerde sector komt de spreiding enigszins overeen met die van de premie C-sector. De ongesubsidieerde woningen komen relatief veel in Noord-Brabant terecht. Deze provincie heeft een aandeel van ongeveer 20%. Weinig ongesubsi-dieerde woningen worden er gebouwd in Flevoland, Groningen en Zeeland. Opmerkelijk is het feit dat het relatieve aantal ongesubsidieerde woningen per provincie iti de beschouwde periode tamelijk stabiel is.

Vervolgens laat tabel 9 zien welk aandeel de vrije sector in de totale woning-bouw heeft per provincie. Het aandeel van de premie C wijkt de eerste twee jaren in de afzonderlijke provincies niet sterk af van het landelijk gemiddelde. De enige grote uitschieter is Zeeland, waar in die jaren slechts 6 à 8% van de totale woningbouw tot de premie C-sector behoort. Verder kan worden vastge-steld dat in Utrecht de premie C-woningen in 1988 en 1989 het grootste aandeel hebben gehad. In 1990 zijn de verschillen tussen de provincies echter toegeno-men. In Flevoland en in mindere mate Zuid-Holland is het aandeel van de premie C-woningen van 19 respectievelijk 13% duidelijk hoger dan het

landelij-ke gemiddelde van 10%. Zeeland is met een aandeel van 3% ook in 1990 een duidelijke uitschieter naar beneden.

(24)

Tabel 9 Het aandeel van de vrije-sectorwoningen in het totaal aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, naar provincie, in procenten, 1988-1990

ill

provincie premie C ongesubsidieerd

1988 1989 1990 1988 1989 1990 Groningen 17,8 11,6 5,3 23,9 37,9 47,0 Friesland 11,3 9,1 4,5 39,5 50,9 60,9 Drenthe 16,5 8,4 8,4 39,2 50,0 56,4 Overijssel 18,0 9,2 7,6 36,2 49,8 53,7 Gelderland 15,0 ,12,0 6,4 31,1 42,3 54,1 Utrecht 19,8 19,0 7,9 26,0 34,6 37,9 Nrd-Holland 18,6 11,9 9,9 21,0 26,4 24,9 Zd-Holland 16,4 11,2 12,6 19,8 25,5 31,9 Zeeland 7,7 6,0 3,2 49,0 60,1 75,8 Nrd-Brabant 17,2 9,3 9,5 34,1 46,3 50,8 Limburg 10,9 10,4 9,3 28,2 42,8 47,0 Flevoland 18,2 13,2 18,7 17,3 27,9 36,0 totaal 16,6 11,3 9,6 27,2 37,3 41,8

Bron: CBS, Bestand Verleende Bouwvergunningen, DTB-bewerking

Bij de ongesubsidieerde sector lopen de aandelen per provincie sterker uiteen. Een uitschieter is wederom Zeeland, waar in 1990 maar liefst 76% van alle woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, tot de ongesubsidieerde sector behoorde: Verder was in 1990 in Friesland, Drenthe, Overijssel het aandeel van de vrije sector ruim boven de 50%, terwijl landelijk het aandeel 42% was. Relatief weinig vrije-sectorwoningen worden gebouwd in Noord-Hol-land en Zuid-HolNoord-Hol-land. In deze twee provincies was in 1990 slechts 25 respectie-velijk 32% van alle woningen ongesubsidieerd ..

Tot slot komt de spreiding van de vrije-sectorwoningen naar gemeentegrootte-klasse aan de orde. Tabel 10 laat zien hoe de verdeling van de vrije sector is. Het blijkt dat de premie C-woningen vooral worden gebouwd in gemeenten met 20.000 tot 100.000 inwoners. Het gaat hier om ruim 50% van alle premie C-woningen. Verder hebben de grootste gemeenten met meer dan 100.000 inwo-ners nog een aandeel van 18 à 23% in de premie C-sector. Het aandeel van de kleinere gemeenten met minder dan 10.000 inwoners is beperkt. Voor de onge-subsidieerde woningen is de spreiding enigszins anders. Bij de kleinere gemeen-ten is het aandeel in de ongesubsidieerde sector wat groter, terwijl bij de grotere gemeenten het aandeel wat kleiner is. Het zwaartepunt van de ongesubsidieerde sector bevindt zich bij de gemeenten met 10.000 tot 50.000 inwoners. In 1990 nam deze groep gemeenten 55% van alle gesubsidieerde woningen voor zijn rekening. Opmerkelijk is hierbij dat er in de beschouwde periode slechts geringe verschuivingen zijn opgetreden in de verdeling naar gemeentegrootte-klasse.

(25)

Tabel 10 Het aantal vrije-sectorwoningen naar gemeentegrootte-klasse, in procenten, 1988-1990

jaar aantal inwoners totaal

<5.000 5.000- 10.000- 20.000- 50.000- >100.000 10.000 20.000 50.000 100.000 premie C 1988 2,1 7,7 15,3 23,9 32,1 18,9 100 1989 2,0 8,5 16,9 23,8 25,5 23,3 100 1990 1,0 9,6 16,0 21,5 34,5 17,5 100 ongesubsidieerd 1988 4,8 13,2 24,9 29,3 16,3 11,5 . 100 1989 3,9 13,4 25,3 29,9 16,6 10,9 100 1990 3,0 13,4 23,9 30,8 17,6 11,3 100

Het aandeel van de vrije-sectorwoningen per gemeentegrootte-klasse in het totaal aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, is in tabel 11 opgenomen. Het blijkt dat het aandeel van de premie C-woningen in de totale woningbouw per gemeente grootte-klasse de eerste twee jaren niet sterk uiteen-loopt. In de gemeenten met 50.000 tot 100.000 inwoners is het aandeel van de premie C-woningen nog het hoogst, met in 1988 een aandeel van 22% en 14% in 1989. De kleinste gemeenten tot 5.000 inwoners hebben relatief weinig woningen in de premie C-sector. In 1990 zijn de verschillen per

gemeentegroot-Tabel 11

jaar

Het aandeel van de vrije-sectorwoningen in het totaal aanhd woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, naar gemeen-tegrootte-klasse, in procenten, 1988-1990

aantal inwoners totaal <5.000 5.000- 10.000- 20.000- 50.000- >100.000 10.000 20.000 50.000 100.000 premie C 1988 11,5 15,2 15,4 17,3 21,9 12,8 16,6 1989 8,3 10,3 10,3 10,7 13,6 11,4 11,3 1990 4,6 8,8 8,2 8,2 15,3 7,6 9,6 ongesubsidieerd 1988 42,5 42,8 40,9 34,9 18,2 12,7 27,2 1989 53,4 53,2 51,0 44,4 29,2 17,6 37,3 1990 62,6 53,9 53,3 51,2 34,0 21,4 41,8

(26)

te-klasse echter sterk toegenomen. In de kleinste gemeenten met niet meer dan 5.000 inwoners is het aandeel van de premie C-woningen in het totale aantal woningen gedaald tot niet meer dan 5%. Daarentegen is bij de gemeente met 50.000 tot 100.000 inwoners het aandeel toegenomen tot 15%.

Bij de ongesubsidieerde sector valt een duidelijk patroon waar te nemen. Naarmate de gemeente groter is, is het aandeel van de ongesubsidieerde sector in de totale woningbouw kleiner. De percentages lopen sterk uiteen. In 1990 was landelijk 42% van alle woningen ongesubsidieerd. In de gemeenten tot 5.000 inwoners was het aandeel echter 63%, terwijl in de grootste gemeenten met meer dan 100.000 inwoners niet meer dan 21% van de woningen tot de onge-subsidieerde sector behoorde.

(27)

4 DE INHOUD EN DE OPPERVLAKTE VAN

VRIJE-SECTORWONINGEN

4.1 Inleiding

Het Bestand Verleende Bouwvergunningen bevat gegevens over de inhoud en de oppervlakte van de bouwwerken, waarvoor een bouwvergunning is verstrekt. Bij de inhoud betreft het de bruto inhoud van het bouwwerk in m3

en bij de oppervlakte de bruto vloeroppervlakte van het bouwwerk in m2

• Zoals in het

voorafgaande reeds is aangegeven, hebben bouwwerken soms een gemengde samenstelling. De inhoud en de oppervlakte van een woning met een bepaalde financieringscategorie is derhalve alleen vast te stellen bij de zogenaamde zuivere objecten. Het gaat hierbij om bouwwerken met uitsluitend woningen van één financieringscategorie. Per bouwwerk is het dan mogelijk de gemiddelde inhoud en oppervlakte van de woningen vast te stellen. In hoofdstuk twee is reeds aangegeven dat met name de ongesubsidieerde woningen in zuivere objecten worden gerealiseerd. Bij premie C-woningen is dit in mindere mate het geval.

Verder is voor de interpretatie van de in dit hoofdstuk gepresenteerde gegevens van belang, dat de inhoud en oppervlakte door het CBS via een klasse-indeling is verstrekt. De inhoud en de oppervlakte zijn derhalve niet precies bekend. Bij de berekeningen is het klassemidden genomen. De klasse-indelingen, waarmee gewerkt is, zijn in bijlage 1 weergegeven.

4.2 De gemiddelde inhoud in de periode 1980-1990

Alvorens de ontwikkelingen van de laatste drie jaren worden weergegeven, zal eerst een landelijk beeld worden geschetst van de afgelopen elf jaar. Dit is alleen mogelijk voor de inhoud, omdat over de oppervlakte van woningen geen gepubliceerde gegevens beschikbaar zijn over deze periode. In figuur 3 is de gemiddelde inhoud voor de sociale-huursector, de premiesector en de vrije sector weergegeven. De sociale-huursector is inclusief de AT-woningen die vroeger werden onderscheiden; de premiesector is in de laatste twee jaren het gewogen gemiddelde van de premiebeleggers- en de premiekoop A-woningen;

(28)

Figuur 3 De gemiddelde inhoud van woningen in ml

waarvoor een bouwver-gunning is verleend, naar tinancieringscategorie, 1980-1990

M E 600 550 / ' 500 450 400 3501-_

soc iale huursec lor

/ ' . "

--" , " , "

"

" , "

-

--

-

--

-

-prern I e-sec lor vriJE:-sec tor

_

..

-_

..

-_

..

-

_.,--

--

-

----

_{- - -}_{- - -}

--300

~_---250+--~r_-__r----r---~--r--~--_,_--~--_._-___, 1980 1981 1982 1983 1984 1985 jaar 1986 1987 1988 1989 1990

de vrije sector is inclusief recreatiewoningen en in de laatste drie jaren het gewogen gemiddelde van premie C- en ongesubsidieerde woningen. Uit figuur 3 blijkt dat in de vrije sector gemiddeld genomen de grootste woningen worden gerealiseerd. In het begin van de jaren tachtig was het verschil tussen de vrije sector en de andere sectoren zeer groot. In de vrije sector bedroeg toentertijd de gemiddelde inhoud van de woningen circa 550 m\ terwijl in de premiesector het gemiddelde circa 340 m3 _{was en de sociale-huursector 300 m}3

• Nadien zijn de

verschillen aanmerkelijk kleiner geworden, doordat in de vrije sector de gemid

-delde inhoud sterk is gedaald. In 1984 bedroeg de gemiddelde inhoud niet meer dan 414 m3

en is vervolgens gestegen tot 475 m3

in 1990. Hierbij dient te worden bedacht dat de vrije sector de laatste jaren is samengesteld uit premie C- en ongesubsidieerde woningen, die qua inhoud sterk van elkaar verschillen. Uit de uitsplitsing van beide financieringscategorieën, die pas vanaf 1988 beschikbaar is, blijkt dat de gemiddelde inhoud van premie C-woningen 360 ml _{bedraagt en die}

van ongesubsidieerde woningen in 1990 is toegenomen tot 501 ml

• Voorts kan.

uit de figuur worden opgemaakt dat de gemiddelde inhoud van premie C

-woningen groter is dan die van de andere premie-woningen, die de laatste twee jaren op ruim 320 ml

ligt. Tot slot blijkt uit de figuur dat aan de dalende tendens bij de gemiddelde inhoud van sociale-huurwoningen in 1983 een eind

kwam, en dat na 1989 een beperkte toename van de inhoud kan worden

(29)

Tabel 12 Het aantal vrije-sectorwoningen naar inhoud per klasse, in procen-ten, 1988-1990 inhoud in ro3 totaal <300 300-400 400-500 500-600 >600 premie C 1988 16,0 58,4 22,7 2,1 0,8 100 1989 18,3 57,6 19,6 2,6 1,8 100 1990 14,7· 60,0 22,7 2,6 0,0 100 ongesubsidieerd 1988 4,9 26,5 29,8 22,7 16,1 100 1989 7,2 23,9 29,1 23,1 16,7 100 1990 4,3 20,9 30,3 25,6 18,9 100

waargenomen.

4.3 De inhoud nader bezien

Aan de hand van enige tabellen zal in deze paragraaf voor de afgelopen drie jaren worden ingegaan op de spreiding in de inhoud van vrije-sectorwoningen. Een globaal beeld van de spreiding in de inhoud kan aan tabel 12 worden ontleend. Deze tabel geeft de relatieve frequentie van de vrije-sectorwoningen naar de inhoud per klasse. In de drie jaren dat beide financieringscategorieën gesplitst kunnen worden, komen grote verschillen naar voren. De inhoud van premie C-woningen ligt in bijna 60% van de gevallen tussen 300 en 400 m3

•

Ongeveer eenvijfde van de premie C-woningen heeft een inhoud tussen 400 en 500 m3

en nog eens 15 à 18% heeft een inhoud minder dan 300 m3

• In de

premie C-sector komen slechts weinig woningen voor die een inhoud van meer dan 500 m3

hebben. Verder blijkt dat er weinig verschuivingen gedurende de drie jaren in de verdeling zijn opgetreden.

Bij de ongesubsidieerde woningen is de spreiding van de inhoud groter dan bij de premie C-woningen, hetgeen ook tot uiting komt in de meer gelijkmatige verdeling over de onderscheiden klassen. Ongeveer 30% van de ongesubsidieer-de woningen heeft een inhoud tussen 400 en 500 m3

• Eveneens ongeveer 30%

heeft een inhoud van minder dan 400 m" hoewel het aandeel van deze klassen in 1990 fors is afgenomen en bij 40% van de ongesubsidieerde woningen is de inhoud groter dan 500 m3

• Opmerkelijk is dat in de ongesubsidieerde sector 4 à

7% van woningen relatief klein is met minder dan 300 m3

inhoud. Met name in 1990 is er een verschuiving in de ongesubsidieerde sector opgetreden naar de grotere woningen.

(30)

Tabel 13 De gemiddelde inhoud van vrije-sectolWoningen in m3

naar type op-drachtgever, 1988-1990

jaar opdrachtgever totaal

institutionele bouwer voor overige Rijk/gemeente/ belegger de markt particulier corporatie

premie C 1988 346,5 359,3 420,5 298,5 361,0 1989 368,7 362,9 375,8 279,9 360,5 1990 393,1 362,2 360,0 245,8 360,3 ongesubsidieerd 1988 387,2 428,4· 556,4 369,9 483,3 1989 421,1 430,6 559,9 275,4 484,0 1990 436,9 448,7 571,9 361,4 501,3

De spreiding van de inhoud van vrije-sectorwoningen hangt ten dele samen met het type opdrachtgever. De gemiddelde inhoud van vrije-sectorwoningen per opdrachtgever is in tabel 13 weergegeven. De grootste woningen worden gebouwd in opdracht van overige particulieren. Met name in de ongesubsidieer-de sector laten ongesubsidieer-de overige particulieren met een gemidongesubsidieer-delongesubsidieer-de inhoud van ruim 570 m3

grote tot zeer grote woningen bouwen. De kleinste vrije-sectorwoningen worden in opdracht van Rijk/gemeente/corporatie gebouwd. Verder kan aan de tabel het inzicht worden ontleend dat ook de ongesubsidieerde woningen van institutionele beleggers gemiddeld genomen niet al te groot zijn. De gemiddelde inhoud van deze woningen is echter in 1989 fors toegenomen ten opzichte van 1988, van 387 naar 421 m3 en in 1990 verder tot 437 m3 • De gemiddelde inhoud Tabel 14 financierings-categorie sociale huur premiebelegger premiekoop premie C

De gemiddelde inhoud van woningen in ml

naar financieringscate-gorie en naar opdrachtgever, 1990

opdrachtgever totaal institutionele bouwer voor overige Rijk/gemeente/

281,3 282,8 382,4 331,8 360,5 306,4 303,9 313,0 331,7 329,5 393,1 362,2 360,0 245,8 ongesubsidieerd 436,9 448,7 571,9 361,4 282,8 345,4 313,7 360,3 501,3 Bron: CBS, Bestand Verleende Bouwvergunningen, ~TB-bewerking

(31)

In aansluiting op het voorafgaande geeft tabel 14 voor 1990 de gemiddelde van alle vrije-sectorwoningen te zamen is in de drie jaren gestegen van 483 naar 501 m3

.inhoud van de andere financieringscategorieën per opdrachtgever. De gemid-delde inhoud van sociale-huurwoningen en daarop volgend de inhoud van premiekoop A-woningen zijn duidelijk het laagst, ongeacht het type opdrachtge-ver van de woning. Verder blijkt dat bij Rijk/gemeente/corporatie de gemiddel-de inhoud van gemiddel-de meeste financieringscategorieën lager is dan bij gemiddel-de angemiddel-dere opdrachtgevers, waarbij er relatief weinig differentiatie is tussen de gemiddelde inhoud van de verschillende financieringscategorieën. Bij de overige particuliere opdrachtgevers is er juist wel een grote differentiatie van de gemiddelde inhoud naar financieringscategorie. Voorzover er door deze categorie opdrachtgevers sociale-huurwoningen worden gebouwd, zijn deze relatief klein, terwijl in de ongesubsidieerde sector, zoals ook in het voorafgaande reeds is vastgesteld, de woningen relatief groot zijn.

Vervolgens wordt in tabel 15 de gemiddelde inhoud per provincie weergegeven. In de premie C-sector verschilt de gemiddelde inhoud over het algemeen weinig tussen de provincies. Bovendien zijn in 1990 de onderlinge verschillen verder afgenomen. Alleen Flevoland vormt in 1990 een uitschieter naar boven, waar de gemiddelde inhoud van premie C-woningen ruim boven het landelijk gemiddelde ligt.

In de ongesubsidieerde sector is de spreiding van de gemiddelde inhoud per provincie groter. Relatief grote ongesubsidieerde woningen worden gebouwd in

Tabel 15 De gemiddelde inhoud van vrije-sectorwoningen in m3

naar provin-cie, 1988-1990

1988 1989 1990 1988 1989 1990 Groningen 358,3 366,7 348,4 490,2 450,9 470,5 Friesland 368,8 327,1 348,0 465,8 421,9 458,6 Drenthe 375,9 368,9 349,7 460,8 479,0 480,0 Overijssel 362,7 367,0 366,4 477,5 485,1 495,1 Gelderland 370,2 372,7 362,5 476,0 477,1 474,5 Utrecht 355,9 310,6 331,8 458,4 509,4 486,2 Nrd-Holland 344,5 353,1 343,0 449,6 435,6 531,9 Zd-Holland 351,4 372,3 360,1 477,4 488,9 487,5 Zeeland 353,7 339,6 354,5 473,2 457,8 481,1 Nrd-Brabant 369,4 367,4 365,4 515,6 516,6 540,1 Limburg 372,1 385,2 353,8 528,6 513,8 530,4 Flevoland 376,3 366,9 399,7 459,2 451,7 478,0 totaal 361,0 360,5 360,3 483,3 484,0 501,3

(32)

Tabel 16 De gemiddelde inhoud van vrije-sectorwoningen in m1

naar gemeen-tegrooUe-kiasse, 1988-1990

<5.000 5.000- 10.000- 20.000- 50.000- >100.000 10.000 20.000 50.000 100.000 premie C 1988 391,8 363,1 364,6 364,6 .354,6 357,6 361,0 1989 376,0 368,1 361,1 359,1 342,9 380,2 360,5 1990 371,4 332,7 344,6 344,9 375,0 372,7 360,3 ollgesubsidieerd 1988 502,5 503,3 484,3 487,6 464,6 458,6 483,3 1989 506,8 504,6 470,4 489,1 480,5 473,1 484,0 1990 556,8 519,0 496,3 499,9 491,8 490,0 501,3

Noord-Brabant, Noord-Holland en Limburg, waar in 1990 de gemiddelde inhoud boven 530 m3

ligt. Verder valt op dat de gemiddelde inhoud van jaar op jaar sterk kan verschillen. Utrecht vormt hiervan een voorbeeld, waar in 1988 relatief kleine, ongesubsidieerde woningen zijn gebouwd, waarna in 1989 de ongesubsi-dieerde woningen juist relatief groot zijn. Voor Groningen geldt hetzelfde zij het dat hier in 1988 de woningen relatief groot zijn en in 1989 relatief klein. Voorts is de verandering in Noord-Holland zeer opmerkelijk, waar de ongesubsi-dieerde woningen in 1989 met 436 m3

inhoud ver onder het gemiddelde lagen en in 1990 met 532 m3

ruim boven het gemiddelde. De laagste gemiddelde inhoud van ongesubsidieerde woningen is met 422 m3

in 1989 en 459 m3

in 1990 te vinden in Friesland.

Tot slot van deze paragraaf geeft tabel 16 de gemiddelde inhoud van vrije-sectorwoningen per gemeentegrootte-klasse. Het blijkt dat er geen duidelijk patroon te onderkennen valt in de hoogte van de gemiddelde inhoud van premie C-woningen naar grootte van de gemeente. In 1990 is de gemiddelde inhoud

groter in de kleinste gemeenten en in de gemeenten met meer dan 50.000 inwoners. Verder is opmerkelijk dat bij de gemeenten met 5.000 tot 50.000 inwoners de gemiddelde inhoud in 1990 fors is gedaald ten opzichte van het gemiddelde in 1989.

Bij de ongesubsidieerde woningen geldt over het algemeen dat de gemiddelde inhoud toeneemt naarmate de gemeente kleiner is. Overigens valt uit de tabel op te maken dat de verschillen tussen de gemeenteklassen na 1988 kleiner zijn geworden. In het bijzonder in 1990 is dat het geval. Alleen de kleinste gemeen-ten met minder dan 5.000 inwoners vormen hierop een uitzondering, omdat daar de· gemiddelde inhoud juist verder boven het landelijke gemiddelde is komen te liggen.

(33)

Tabel 17 Het aantal vrije-sectorwoningen naar oppervlakte per klasse, in procenten, 1988-1990 jaar oppervlakte in m2 totaal < 100 100-130 130-160 160-200 >200 premie C 1988 20,0 44,2 28,0 6,1 1,7 100 1989 20,8 45,5 21,4 9,5 2,8 100 1990 13,9 43,8 31,1 10,5 0,7 100 ongesubsidieerd 1988 9,6 19,9 28,4 24,9 17,2 100 1989 9,1 18,8 26,7 26,3 19,1 100 1990 4,4 11,5 23,3 32,7 28,1 100

4.4 De oppervlakte nader bezien

Op vergelijkbare wijze als ten aanzien van de inhoud is gedaan, zal in deze paragraaf de oppervlakte van vrije-sectorwoningen aan bod komen. Aangezien er enige samenhang tussen inhoud en oppervlakte is, komen de patronen enigszins met elkaar overeen. Dit blijkt reeds uit tabel 17, waarin de spreiding van de oppervlakte over enkele klassen is weergegeven. Ook nu blijkt weer dat er bij de ongesubsidieerde woningen een grotere spreiding is van de oppervlakte dan bij premie C-woningen. De oppervlakte van premie C-woningen is

overwe-Tabel 18 jaar premie C 1988 1989 1990 ongesubsidieerd 1988 1989 1990

De gemiddelde oppervlakte van vrije-sectorwoningen in m1 _naar

type opdrachtgever, 1988-1990

opdrachtgever totaal

institutionele bouwer voor overige Rijk/gemeente/

108,4 121,2 144,9 105,2 121,8 134,1 125,8 126,2 100,5 125,2 128,7 127,2 130,0 89,6 126,1 129,6 141,4 180,2 125,2 158,2 146,6 144,6 183,9 90,7 161,1 165,7 161,0 198,3 124,1 177,1

(34)

Tabel 19 De gemiddelde oppervlakte van woningen in m' naar

financierings-categorie en naar opdrachtgever, 1990

financierings-categorie

institutionele bouwer voor overige belegger de markt particulier

sociale huur 106,3

premiebelegger 141,7 1\2,2 136,3

premiekoop 103,9 111,3 121,3

premie C 128,7 127,2 130,0

ongesubsidieerd 165,7 161,0 198,1

opdrachtgever Rijk/gemeente/ corporatie 100,2 105,5 121,1 89,6 124,1 totaal 100,2 119,6 111,7 126,1 177,1

gend kleiner dan 160 m2

en ongeveer 45% van de premie C-woningen heeft een oppervlakte van 100 tot 130 m2

• Bij de ongesubsidieerde woningen ligt in 1988 en 1989 het zwaartepunt in de klassen 130-160 m2

en 160-200 m2

• In 1990 is het

aandeel van de klasse met meer dan 200 m2

sterk toegenomen van 19% in het voorafgaande jaar tot 28%. Tien procent van de ongesubsidieerde woningen had in 1988 en 1990 evenwel een oppervlakte minder dan 100 m2

• In 1990 is het

aandeel van deze klasse echter teruggelopen tot 4%.

Een verbijzondering van de gemiddelde oppervlakte naar opdrachtgever is in tabel 18 opgenomen. In de premie C-sector hebben de woningen van Rijk/ gemeente/corporatie de geringste oppervlakte. Dit is in het bijzonder in 1990 het geval. Bij de overige opdrachtgevers verschilt de gemiddelde oppervlakte van de premie C-woningen in 1990 slechts in geringe mate. In de beschouwde periode is de gemiddelde oppervlakte van alle premie C-woningen enigszins toegenomen van 122 m2

in 1988 tot 126 m2

in 1990.

In de ongesubsidieerde sector is· de oppervlakte van de woningen gestegen van

158 m2

in 1988 tot 177 m2

in 1990. Bij de overige particulieren komt de gemid-delde oppervlakte met 180 respectievelijk 200 m2

daar ruim bovenuit. Bij de andere opdrachtgevers ligt de gemiddelde oppervlakte onder het landelijke gemiddelde, waarbij wederom bij Rijk/ gemeente/corporatie de oppervlakte gemiddeld het geringste is.

Een vergelijking met de andere financieringscategorieën kan gemaakt worden aan de hand van tabel 19. Het blijkt dat bij Rijk/gemeente/corporatie de differentiatie van de oppervlakte in de afzonderlijke financieringscategorieën betrekkelijk gering is. Opmerkelijk is voorts dat onder de gesubsidieerde woningen de oppervlakte van premiebeleggerswoningen in opdracht van instituti-onele beleggers met 142 m2

het hoogst is. Voorts blijkt uit de tabel dat de oppervlakte van premie C-woningen gemiddeld groter is dan die van de andere gesubsidieerde woningen.

(35)

Tabel 20 De gemiddelde oppervlakte van vrije-sectorwoningen in m' naar provincie, 1988-1990

1988 1989 1990 1988 1989 1990 Groningen 119,8 119,6 113,4 169,3 156,3 171,4 Friesland 129,9 114,5 121,4 161,6 146,0 166,0 Drenthe 136,8 125,0 128,1 164,3 161,5 175,9 Overijssel 123,0 127,3 124,2 163,8 161,9 177,7 Gelderland 125,1 135,4 139,4 160,6 159,8 169,2 Utrecht 122,0 114,0 123,1 154,5 172,0 175,3 Nrd-Holland 112,3 131,2 114,9 143,5 . 153,0 190,9 Zd-Holland 116,2 122,1 121,7 158,2 167,6 175,6 Zeeland 108,6 110,6 125,8 153,5 149,0 171,5 Nrd-Brabant 124,2 118,6 128,4 160,2 165,5 183,9 Limburg 119,0 139,1 123,2 162,0 163,8 181,1 Flevoland 139,6 126,2 143,7 154,2 158,5 171,7 totaal 121,8 125,2 126,1 158,2 161,1 177,1

Vervolgens laat tabel 20 de verschillen in de gemiddelde oppervlakte per provincie zien. Bij de premie C-woningen treden weer grote verschuivingen op tussen de jaren onderling. Zo is in 1988 in Flevoland de gemiddelde oppervlakte met bijna 140 m2

ruim boven het landelijke gemiddelde, waarna in 1989 het gemiddelde in Flevoland ongeveer overeen komt met het landelijke gemiddelde, en vervolgens in 1990 met 144 m2

weer boven het gemiddelde ligt. In Zeeland, Noord-Holland en Zuid-Holland lag in 1988 de gemiddelde oppervlakte van premie C-woningen ruim onder het gemiddelde. In 1989 geldt dit voor Zeeland, Utrecht en Friesland en in 1990 alleen voor Groningen en Noord-Holland. Ook bij de ongesubsidieerde woningen kan vastgesteld worden dat de gemiddel-den per provincie van jaar op jaar sterk kunnen veranderen. Zo daalde in 1989 de gemiddelde oppervlakte van ongesubsidieerde woningen in Groningen en Friesland met 8, respectievelijk 11%. Daarentegen steeg in Utrecht de gemiddel-de oppervlakte met 11 %, terwijl het langemiddel-delijke gemidgemiddel-delgemiddel-de met slechts 2% toenam. Ook in 1990 zijn er opmerkelijke mutaties te constateren: 25% stijging in Noord-Holland en 15% in Zeeland, met een landelijk gemiddelde stijging van

10%.

Tot slot van deze paragraaf wordt in tabel 21 de gemiddelde oppervlakte van vrije-sectorwoningen per gemeentegrootte-klasse weergegeven. Bij de premie C-woningen doen zich in de beschouwde periode enkele verschuivingen voor. Zowel in 1988 als in 1990 is de gemiddelde oppervlakte het grootst in de gemeenten met minder dan 5.000 inwoners. In 1989 is dit echter in de grootste

(36)

gemeenten met meer dan 100.000 inwoners het geval. De oppervlakte van premie C-woningen is over het algemeen het kleinst in gemeenten met 5 tot 20.000 inwoners, hoewel dit niet voor alle jaren geldt.

De gemiddelde oppervlakte van de ongesubsidieerde woningen naar grootte van de gemeente laat in tegenstelling tot hetgeen bij de gemiddelde inhoud het geval was, geen duidelijk patroon zien. In 1990 was de oppervlakte het grootste in de kleinste gemeenten, maar ook in de gemeenten boven 100.000 inwoners lag de gemiddelde oppervlakte boven het landelijke gemiddelde.

Tabel 21 De gemiddelde oppervlakte van vrije-sectorwoningen in mZ

naar gemeentegrootte-klasse, 1988-1990

<5.000 5.000· 10.000- 20.000- 50.000- >100.000 10.000 20.000 50.000 100.000 premie C 1988 129,8 120,3 116,2 123,5 121,8 123,9 121,8 1989 124,2 120,4 120,8 123,3 117,0 142,4 125,2 1990 134,6 112,5 123,2 122,1 133,5 124,9 126,1 ongesubsidieerd 1988 160,7. 162,8 156,3 161,7 151,7 155,7 158,2 1989 162,7 163,4 153,5 165,2 164,2 163,1 161,1 1990 186,7 180,5 173,3 178,5 174,0 180,0 177,1 Bron: CBS, Bestand Verleende Bouwvergunningen, OTB-bewerking

(37)

5 DE BOUWKOSTEN VAN

VRIJE-SECTORWONIN-GEN

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zullen de bouwkosten van vrije-sectorwoningen aan de orde komen. In dit verband gaat het om de bouwkosten exclusief grondkosten, bijkomende kosten en BTW. De bouwkosten geven derhalve geen goed beeld van het niveau en de variatie van de totale stichtingskosten van een woning. Met name variaties in grond kosten kunnen het beeld beïnvloeden.

In de volgende paragraaf wordt het verloop van de bouwkosten in de loop der tijd geschetst. Hierbij zullen de bouwkosten van vrije-sectorwoningen worden vergeleken met die van woningen in de andere financieringscategorieën. Ook zal aandacht worden besteed aan de spreiding van de bouwkosten. In het bijzonder de ongesubsidieerde woningen worden gekenmerkt door een zeer grote sprei-ding in de bouwkosten.

In paragraaf 5.3 zal vervolgens uitgebreider op de spreiding van de bouwkosten worden ingegaan. Hierbij zal onder meer een verklarende analyse naar deze spreiding worden gepresenteerd. De analyse blijft beperkt tot de jaren 1988 en 1989, omdat het bestand waarmee deze analyses uitgevoerd konden worden, alleen voor deze jaren ter beschikking stond.

Tot slot is het van belang te vermelden dat alle gegevens over de bouwkosten,'

die in dit hoofdstuk worden gepresenteerd, weliswaar afkomstig zijn uit het Bestand Verleende Bouwvergunningen, maar de gegevens op verschillende manieren door het CBS zijn aangeleverd, waardoor er onderlinge verschillen optreden. Een nadere toelichting hierop wordt in bijlage 2 gegeven.

5.2 Een algemeen beeld

Van oudsher zijn vrije-sectorwoningen duurder dan woningen in de sociale-huursector of premiewoningen. Vrije-sectorwoningen worden gebouwd voor de bovenkant van de markt waar de subsidiëring door het Rijk, voorafgaande aan de introductie van de premie C-regeling, afwezig was. Ook is er in de ongesubsi-dieerde sector geen stichtingskostengrens, terwijl dit in de gesubsiongesubsi-dieerde sector

(38)

Figuur 4 200 190 180 170 150 : 140 ~ 130 ~ 120 .c )( 110 100

De gemiddelde bouwkosten, x

f

1.000,-, van woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, naar financieringscategorie, 1980

-1990

soc iale huursec lor premie-sec lor vrl je-sec tor

_

.

-

-~-_.- -90

--

---

---80 70 60

---

_{- - - -}

_-

-50+---r---~----~----~----~--~----~----~----~--~ 1980 1981 1982 1983 1984

Bron: CBS, Maandstatistiek Bouwnijverheid 1985 jaar

1986 1987 1988 1989 1990

altijd wel het geval is geweest. Sinds in 1984 de vrije sector bestaat uit premie

c-

en ongesubsidieerde woningen, ligt de situatie anders, omdat de premie C-woning een stichtingskostengrens van

f

170.000,- à

f

180.0QO,- kent. De gemeng-de samenstelling van gemeng-de vrije sector vanaf 1984 bemoeilijkt de interpretatie van het verloop van de bouwkosten. Pas de laatste drie jaren is het mogelijk de bouwkosten van premie C- en ongesubsidieerde woningen afzonderlijk weer te geven.

Het verschil in bouwkosten tussen de financieringscategorieën blijkt uit figuur 4. De bouwkosten van vrije-sectorwoningen liggen aanmerkelijk hoger dan die van de sociale-huurwoningen en de premiewoningen. Bedragen de bouwkosten van sociale-huurwoningen in 1990 gemiddeld ongeveer

f

81.000,-, en die van premiewoningen

f

93.000,-, in de vrije sector zijn de bouwkosten in 1990'

gemiddeld

f

144.000,-. Opmerkelijk is voorts dat het verloop van de bouwkosten in de vrije sector veel minder gelijkmatig is dan bij de twee andere financie-ringscategorieën. In het begin van de jaren tachtig, toen de vrije sector nog niet was ingezakt, lagen de gemiddelde bouwkosten op een relatief zeer hoog niveau.

In 1981 waren de bouwkosten van vrije-sectorwoningen

f

176.000,-. Daarna zijn

. de gemiddelde bouwkosten sterk gedaald doordat de scherpe terugval in de bouw van vrije-sectorwoningen in het bijzonder ten koste is gegaan van de dure

(39)

Figuur 5 320 310 300 290 280 M e ~270 c a. 260 250 240 230

De gemiddelde bouwkosten per ml

in gids, van woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, naar financieringscategorie, 1980 • 1990

SCC lale huursec tor prem I e-sec tor vriJe-sec tor

"

220

1980

+---1

9 ~

8 1----1-

9 ~

82 ----

1 ~

98-3

----

1 ~9

8 -4----1

9 ~

8 -5----19~

86 ---19~

8 7----1-

9 ~

8 8----1~98-9----1~99

0 I

Jaar

woningen, en doordat de winstmarges zijn afgenomen. In 1984 werd een dieptepunt bereikt met een gemiddelde van

f

110.000,- Na 1984 stijgen de gemiddelde bouwkosten van vrije-sectorwoningen relatief sterk. Voor een deel wordt deze stijging veroorzaakt door het afnemende aandeel van de goedkopere premie C-woningen binnen de vrije sector. Daarnaast wordt er de laatste jaren ook weer meer dan voorheen in de dure segmenten van de vrije sector gebouwd. Verderop zal nog blijken dat er met name in de ongesubsidieerde sector momenteel een grote spreiding in de bouwkosten is.

De verschillen in bouwkosten worden in belangrijke mate veroorzaakt door de inhoud van de woningen. Zoals in het voorafgaande reeds naar voren is geko-men, zijn de vrije-sectorwoningen gemiddeld groter dan de andere woningen, zodat hierin een belangrijke verklaring ligt voor de hogere bouwkosten van vrije

-sectorwoningen. Om de invloed van de uiteenlopende gemiddelde inhoud per financieringscategorie uit te schakelen, laat figuur 5 de bouwkosten per m3

inhoud zien. Uit de figuur blijkt dat de bouwkosten per m3 _bij

vrije-sectorwonin-gen weliswaar het hoogst zijn, maar dat het verschil met de andere financierings-categorieën toch beperkt is. In het bijzonder de bouwkosten per m3

van sociale-huurwoningen liggen sinds 1983 dicht in de buurt van die van

(40)

vrije-sectorwonin-Tabel 22

jaar

1988 1989 1990

De' gemiddelde bouwkosten x f 1.000,-, en de bouwkosten per m' inhoud in gids, van premie C- en ongesubsidieerde woningen, 1988-1990

premie C ongesubsidieerd totaal

bouwkosten idem per m3 bouwkosten idem per ml

bouwkosten idem per m3

95,4 263 139,7 288 122,8 282

97,0 269 143,9 297 133,0 290

99,6 260 154,0 307 143,8 298

gen. De bouwkosten per m3

van premiewoningen zijn duidelijk het laagst. In 1990 zijn de bouwkosten per ml _{van vrije-sectorwoningen verder toegenomen,}

terwijl bij de andere financieringscategorieën de bouwkosten per m' juist zijn gedaald, waardoor de verschillen zijn toegenomen.

Zoals reeds is aangegeven, wordt vanaf 1988 in de Statistiek Verleende Bouw-vergunningen een onderscheid gemaakt tussen premie C- en ongesubsidieerde woningen. Dit betekent dat voor de periode 1988-1989 de bouwkosten van deze twee woningcategorieën afzonderlijk beschikbaar zijn. In tabel 22 zijn de gegevens opgenomen. De gemiddelde bouwkosten lopen sterk uiteen. Bij premie C-woningen liggen de bouwkosten in 1988 rond de

f

95.000,- en zijn vervolgens gestegen tot

f

100.000,- in 1990. Bij de ongesubsidieerde woningen waren de bouwkosten in 1988

f

140.000,- en zijn nadien toegenomen tot

f

154.000,- in 1990. De bouwkosten van premie C-woningen liggen overigens wel hoger dan die van de traditioneel gesubsidieerde premiewoningen. Ook ten aanzien van de bouwkosten per ml

inhoud zijn er duidelijke verschillen. Bij premie C-wonin-gen, die in vergelijking met andere gesubsidieerde woningen gemiddeld geno-men een grote inhoud hebben, zijn de bouwkosten per m' relatief laag. Bij de ongesubsidieerde woningen zijn de bouwkosten per m' relatief hoog.

Vervolgens komt de spreiding in de bouwkosten aan bod. In de eerste plaats wordt in tabel 23 een beeld geschetst van de differentiatie in de gemiddelde bouwkosten per provincie. Bij de premie C-woningen zijn de verschillen per provincie gering en er valt geen duidelijk patroon te onderscheiden. Zo zijn in 1989 de premie C-woningen in Zuid-Holland het duurst, terwijl in 1988 het niveau van de bouwkosten niet sterk van het totale gemiddelde afwijkt. Hetzelf-de doet zich in 1990 voor in Flevoland ten opzichte van 1989. VerHetzelf-der is het opmerkelijk dat in Groningen de bouwkosten van premie C-woningen in 1988 het hoogst zijn van alle provincies, maar dat in 1990 de bouwkosten daar het laagst zijn.

Voor de ongesubsidieerde woningen is het beeld wat duidelijker. In 1988 en 1989 worden de duurste ongesubsidieerde woningen gebouwd in Zuid-Holland 30

(41)

Tabel 23 De gemiddelde bouwkosten van premie C- en ongesubsidieerde woningen naar provincie, x f 1.000,-, 1988-1990

1988 1989 1990 1988 1989 1990 Groningen 100,3 96,0 91,0 142,1 131,8 143,3 Friesland 97,9 98,0 102,8 133,0 126,7 140,1 Drenthe 97,9 102,1 93,9 127,8 135,7 136,5 Overijssel 90,7 90,6 104,0 125,7 131,6 137,9 Gelderland 95,3 94,7 94,2 133,0 138,3 142,8 Utrecht 95,2 88,3 106,7 137,2 158,2 154,6 Nrd-Holland 93,5 97,4 98,3 140,4 135,5 174,3 Zd-Holland 95,6 104,3 96,5 148,2 161,1 167,1 Zeeland 97,6 97,4 98,9 141,5 142,8 154,2 Nrd-Brabant 96,8 95,6 97,6 146,2 148,8 161,9 Limburg 94,9 102,7 94,1 146,3 148,1 155,7 Flevoland 97,5 97,3 114,9 127,3 134,9 139,5 totaal 95,4 97,0 99,6 139,7 143,9 154,0

en ook in 1990 zijn deze woningen daar relatief duur. In 1990 zijn in Noord-Holland de bouwkosten van ongesubsidieerde woningen gemiddeld genomen echter met bijna 30% gestegen, waardoor in dit laatste jaar in deze provincie de bouwkosten het hoogste zijn. Verder wordt er relatief duur gebouwd in Noord-Brabant en Limburg, en vanaf 1989 ook in Utrecht. De goedkope

ongesubsi-dieerde woningen komen vooral voor in Drenthe, Overijssel, Friesland .en

Flevoland.

De variatie in de bouwkosten van premie C-woningen komt naar voren in figuur

6, waarin voor de periode 1988-1990 de frequentieverdeling naar bouwsornklasse

is weergegeven. Er zijn in de drie jaren niet veel verschuivingen opgetreden. De

modus van de waarnemingen ligt in 1989 en 1990 in de klasse van

f

90.000,- tot

f

95.000,- waar 18 à 19% van de waarnemingen zijn geconcentreerd. In 1988

was de modale klasse gelijk aan

f

80.000,- tot

f

85.000,-. Opmerkelijk is voorts

dat in 1990 ook relatief veel waarnemingen, namelijk 7%, zijn te vinden in de

klasse van

f

120.000,- tot

f

125.000,-. Verder blijkt er in alle drie jaren een

uitloop te zijn tot bouwkosten van

f

150.000,- en meer, die volgens de

subsidie-regeling eigenlijk niet zou kunnen voorkomen.

Bij de ongesubsidieerde woningen is er een grotere variatie in de bouwkosten, zoals uit figuur 7 naar voren komt. De modale klasse ligt in de periode

1988-1990 bij

f

150.000,- tot

f

160.000,-, maar bevat een geringer aandeel van de