•
WERKDOCUMENT
~ ~ca
E
3:
:::s
0cc
c:
cc
Q) ~"C
0
Q) -~ Q)::>
..0::>
en
Ol .~c:
i=
.-
+'" Cl)en
Q)Z
>
en
.-
en
~:::s
w
~0
~-N
~
a:
w
Q)c
.-
~
z
Q)0
en
DE NOTARIS OP DE MARKT
VAN KOOPWONINGEN
drs. B.L.M. van de Ven
92-13
DE NOTARIS OP DE MARKT
VAN
KOOPWONINGEN
Bibliotheek TU Delft
111111111111
WERKDOCUMENT OTB
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11,2629 JA Delft Telefoon (015) 783005
DE NOTARIS OP DE
MARKT
VAN
KOOPWONINGEN
Drs. B.L.M. van de Ven
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft
Telefoon: (015) 783254
Onderzoek in opdracht van de Vereniging Eigen Huis
CIP-GEGE~NS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, 'S-GRAVENHAGE
Ven, B.L.M. van de
De notaris op de markt van koopwoningen / B.L.M. van de Ven. Delft: Delftse Universitaire Pers. 11l.
-(Werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 0923-9871; 92-13) Met lito opg.
ISBN 90-6275-836-3 NUGI655
Trefw.: woningmarkt / notariaat Copyright 1992 by B.L.M. van de Ven
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD
VOORWOORD
KORTE SAMENVATIING
1 INLEIDING . . . 1
1.1 Aanleiding tot het onderzoek . . . 1
1.2 Doelstelling van het onderzoek ... 2
1.3 Aanpak van het onderzoek . . . 3
2 HET NOTARIAAT OP DE MARKT VAN KOOPWONINGEN: EEN VERKENNENDE LITERATUURSTUDIE . . . 5
2.1 De wettelijke positie van de notaris ... 5
2.2 De wettelijke positie van het Nederlandse notariaat en de woningmarkt: een historisch overzicht ... 5
2.2.1 De hypotheekakte . . . 6
2.2.2 De transportakte . . . 6
2.3 Handelingen die de notaris dient te verrichten .. . . 7
2.3.1 Het opmaken van de transportakte ... 8
2.3.2 Het opmaken van de hypotheekakte ... 9
2.4 Notariële tarifering en cross-subsidizing ... 9
2.5 Gevolgen van het Nieuw Burgerlijk Wetboek: verantwoordelijkheid voor notaris en kadaster ... 10
2.6 Ontwikkelingen bij het kadaster: automatisering . . . .. 11
2.7 De relatie tussen het notariaat en de overheid ... ... 12
2.7.1 Het voorontwerp Notariswet ... 12
2.7.2 Verbod op horizontale prijsafspraken~ het notariaat en het ministerie van Economische Zaken ... 14
2.8 Herschikking van de notaristarieven . . . .. 16
2.8.1 Tarieven onroerend goed ... 16
2.8.2 Tarieven familiepraktijk ... 17 2.9 Verhouding tussen notariaat, consumenten- en andere organisaties . 17
3 DE SITUATIE VAN HET NOTARIAAT IN EUROPA: EEN
VERGELUKING . . . 19
3.1 Latijns notariaat versus Angelsaksisch notariaat . . . 19
3.2 Het notariaat in de Europese Gemeenschap . . . . . . . . . . . . . . . . .. 19
3.2.1 België . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 20 3.2.2 Denemarken . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 20 3.2.3 Duitsland. . . . . . . . . . ... . . . . 20 3.2.4 Groot-Brittannië. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 21 3.2.5 Frankrijk. . . . . . .. 21 3.2.6 Griekenland. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.2.7 Ierland. . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.2.8 Italië . . . .. 22 3.2.9 Luxemburg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3.2.10 Portugal . . . 23 3.2.11 Spanje . . . 23 3.3 Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 23
4 EVALUATIE VAN HET RAPPORT NOTARIAAT EN KOOPWONING ... 25
4.1 Inleiding . . . • . . . 25
4.2 De omzet bij transport van nieuwbouwwoningen volgens het VEH-rapport . . . 26
4.2.1 Het transporttarief . . . 26
4.3 De omzet bij transport van woningen in de voorraad volgens het VEH-rapport . . . 27
4.3.1 Het transporttarief . . . 27
4.4 De omzet bij het vestigen van hypotheken volgens het VEH-rapport . . . 28
4.4.1 Hypotheken voor nieuwbouw . . . 28
4.4.2 Hypotheken voor woningen in de voorraad . . . 29
4.4.3 Het hypotheektarief . . . 29
4.5 De omzet bij oversluitingen van hypotheken volgens het VEH-rapport . . . 31
4.6 Afdrachten van de notaris aan het kadaster en totale omzet volgens het VEH-rapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
4.7 Bedrijfsresultaat van de notaris volgens het VEH-rapport . . . 32
4.7.1 Tijdsbeslag activiteiten woningen in de voorraad . . . 34
4.7.2 Bedrijfsresultaat woningen in de voorraad . . . 34
4.7.3 Tijdsbeslag en bedrijfsresultaat nieuwbouw . . . 34
4.7.4 Tijdsbeslag en bedrijfsresultaat bij oversluitingen en bij transport woning zonder het vestigen van een hypotheek .. 36
4.7.5 Totaal bedrijfsresultaat . . . 36
4.8 Evaluatie van het rapport van de Vereniging Eigen Huis . . . 37
4.8.1 Evaluatie omzet bij het transport van nieuwbouw-woningen . . . 37
4.8.2 Evaluatie omzet bij het transport van woningen in de voorraad . . . 37
4.8.3 Evaluatie omzet bij het vestigen van hypotheken op
nieuwbouwwoningen ... 38
4.8.4 Evaluatie omzet bij het vestigen van hypotheken op woningen in de voorraad . . . 39
4.8.5 Evaluatie omzet bij oversluitingen van hypotheken ... 40
4.9 Evaluatie arbeidskosten en tijdsbestedingen van medewerkers ... 40
4.10 Conclusie ... 42
5 RAPPORT VERENIGING EIGEN HUIS VERSUS RAPPORT PAARDEKOOPER & HOFFMANN; UI1WERKING VAN VARIANTEN 43 5.1 Inleiding. . . .. . . 43
5.1.1 Resultaten van de enquête van Paardekooper & Hoffmann . . . 43
5.1.2 Honoraria uit tarieven ... 44
5.1.3 Personeelskosten en netto omzet ... 44
5.1.4 Conclusie ... 45
5.2 Varianten voor uitkomsten Notariaat en Koopwoning ... 46
5.2.1 De krappe variant . . . 46
5.2.2 De ruime variant ... 47
5.2.3 De invloed van de varianten op het uiteindelijke bedrijfsresultaat ... 49
6 DE OMZET VAN HET NOTARIAAT UIT ONROEREND-GOED-TRANSACfIES IN DE PERIODE 1987-1991 ... 51
6.1 Inleiding. . . 51
6.2 De omzet bij transport van nieuwbouwwoningen ... 51
6.3 De omzet bij transport van woningen in de voorraad ... 53
6.4 De omzet bij het vestigen van hypotheken ... 54
6.5 Aannamen bij de berekeningen ... 54
6.6 De omzet bij oversluitingen van hypotheken . . . 56
6.7 Afdrachten van de notaris aan het kadaster en totale omzet ... 56
6.8 Bedrijfsresultaat van de notaris ... 57
6.8.1 Bedrijfsresultaat woningen in de voorraad ... 58
6.8.2 Tijdsbeslag en bedrijfsresultaat nieuwbouw .. ... 59
6.8.3 Tijdsbeslag en bedrijfsresultaat oversluitingen en transport woning zonder het vestigen van een hypotheek .. 59
6.8.4 Totaal bedrijfsresultaat ... 60
6.9 Varianten ... 61
6.10 Cross-subsidizing ... 64
7 SAMENVATTING . . . 67
BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BlJLAGE8 BIJLAGE 9 BQLAGE 10 BIJLAGE 11 OMZET NIEUWBOUW 1984 - 1986 . . . . . . . . . . 77
OMZET BESTAANDE VOORRAAD 1984 - 1986 . . . 79
OMZET HYPOJ'HEKEN 1984 -1986 . . . 81
KADASTERAFDRACHTEN 1984 - 1986 . . . 83
JAARLIJKSE NETTO OMZET 1984 - 1986 . . . 85
OMZET PER TRANSACrIE 1984 - 1986 . . . 87
OMZET NIEUWBOUWWONINGEN 1987 - 1991 . . . .. 89
OMZET HYPOTIIEKEN 1987 - 1991 . . . 91
KADASTERAFDRACHTEN 1987 - 1991 . . . 93
TOTALE NETTO OMZET 1987 - 1991 .... . . . . . . .. 95
VOORWOORD
In 1988 verscheen het rapport Notariaat en Koopwoning van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Aanleiding was de toenemende twijfel bij de VEH aan de effectiviteit en efficiency van de notariële bemoeienis met de markt van koopwo-ningen.
In het rapport werd berekend wat de jaarlijkse omzet voor het notariaat op de onroerend-goedmarkt was in de periode 1984 - 1986. Ook werd een schatting ge-maakt van de personele kosten voor de notaris voor de onroerend-goedmarkt en van kosten aan afdrachten aan het kadaster. Het rapport bevatte een aantal vergaande aanbevelingen. De belangrijkste kritiek betrof de hoge tarieven bij transacties op de woningmarkt en de ondoorzichtigheid van de wijze waarop deze tarieven tot stand zijn gekomen.
Ondanks de grote beroering die het rapport in notariële kringen teweeg bracht, werd er in politieke kringen nauwelijks op het rapport gereageerd. De VEH gaf een aantal jaren na het verschijnen van het rapport de wens te kennen een contra-expertise op de eigen bevindingen te laten uitvoeren. Voorts luidde de opdracht om de relevante gegevens te actualiseren. In opdracht van de VEH werd door het Onderzoeksinstituut OTB een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar het functioneren van het notariaat op de markt van koopwoningen. Dit rapport is de neerslag van dit onderzoek.
Met de Koninklijke Notariële Broederschap is door het OTB contact gelegd om de mogelijkheden te bespreken om ten behoeve van de analyse te kunnen beschikken over rechtstreekse bedrijfsinformatie van notariskantoren. Dit bleek niet mogelijk te zijn. De Broederschap pleit voor een breder onderzoek dan thans is uitgevoerd, waarin op het fenomeen van de 'cross-subsidizing' nader wordt ingegaan en waarin de maatschappelijke functies van het notariaat in de volle breedte aan de orde komen. Over een dergelijk onderzoek bestaan concrete plannen en heeft de Broederschap overleg met de ministeries van Justitie en Economische Zaken.
Met het uitbrengen van dit rapport blijft de behoefte aan een dergelijk breder, veelomvattend onderzoek ten volle bestaan. Niettemin menen wij dat de onderhavige studie licht werpt op het functioneren van het notariaat op de markt van koopwoningen, en bijdraagt aan het inzicht terzake.
Tijdens de werkzaamheden heeft de Vereniging Eigen Huis ons van nuttige adviezen en suggesties voorzien. Wij willen drs. F.A Ophorst, mr. F.AP.M. van Loon en drs. H.l. van Herwijnen voor hun bijdragen bedanken. Ook mw. mr. J.G. Harmsen van de Koninklijke Notariële Broederschap zijn we erkentelijk voor het leveren van commentaar. Het onderzoek werd uitgevoerd door mw. drs.
B.L.M. van de Ven. De begeleiding werd verzorgd door dr. P J. Boelhouwer en
prof. dr. ir. H. Priemus.
prof. dr. ir. H. Priemus
KORTE SAMENVATTING
Dit rapport bevat:
een vergelijking van de notariële situatie in 12 europese landen
De meeste Europese landen kennen een zogenaamd Latijns rechtsstelsel. Deze landen zijn: Duitsland, België, Spanje, Portugal, Frankrijk, Griekenland, Italië, Luxemburg en Nederland. In deze landen dienen onroerend-goedkopers een notaris in te schakelen om de koopovereenkomst in authentieke vorm te laten verlijden. Een numerus clausus op het aantal notariële standplaatsen is gebruike-lijk. De tarieven worden in deze landen bepaald door het ministerie .van Justitie en de beroepsgroep van notarissen. De onderlinge concurrentie is beperkt. Naast het Latijnse rechtsstelsel bestaat het Angelsaksische rechtsstelsel. De functie van notaris ontbreekt en er bestaan geen authentieke akten. Het is dus mogelijk om zonder authentieke akten een hypotheek te vestigen en onroerend goed over te dragen. Dit stelsel bestaat bijvoorbeeld in Groot-Brittannië, Ierland en Denemarken. Hier hebben beide partijen (koper en verkoper) vaak hun eigen advocaat of makelaar.
een contra-expertise van het rapport Notariaat en Koopwoning uit 1988 In het rapport is de jaarlijkse notariële omzet voor de particuliere koopwonin-genmarkt berekend in de periode 1984 - 1986. Dit gebeurde met behulp van gegevens over het aantal verkochte woningen, de prijs van de woningen en de notariële tariefhoogte. Ook werd een schatting gemaakt van de kosten voor de notaris, die bestaan uit personele kosten en afdrachten aan het kadaster.
De berekeningsmethoden en de schattingen van de Vereniging Eigen Huis zijn in het rapport geanalyseerd. De berekening van de omzet is op basis van de gebruikte statistiek betrouwbaar te noemen. Er zijn immers voldoende gegevens bekend om de omzet op basis van de woningstatistieken en de notaris tarieven te berekenen. Ook de kadastrale afdrachten zijn te berekenen. Daar waar geen statistische gegevens voorhanden waren zijn voorzichtige aannamen gemaakt.
een analyse van de invloed van personeelskosten op het bedrijfsresultaat van notarissen
Om deze invloed te bepalen zijn voor de personeelskosten drie varianten uitgewerkt, te weten de krappe, de gemiddelde en de ruime variant. Als
gemid-delde variant zijn de personele uitgaven van het rapport 'Notariaat en Koopwo-ning' aangehouden. Het blijkt dat de invloed van de personele tijdsbesteding op het uiteindelijke bedrijfsresultaat niet bijzonder groot is.
Een half uur meer bemoeienis van de notaris en kandidaat-notaris met het passeren van de transportakte en de hypotheekakte betekent volgens deze berekeningen ongeveer 10% minder bedrijfsresultaat. Dat is een kleine afwijking wanneer men 'bedenkt dat de tijdschattingen voor de notaris en de kandidaat-notaris met een derde zijn verlengd. Het bedrijfsresultaat wordt met name bepaald door de hoogte van de tarieven, de hoeveelheid transacties, de prijs van het te transporteren goed en de toeslag voor afdrachten aan het kadaster.
een vergelijking van dit rapport met enquêtegegevens van notarissen uit dezelfde periode
In dezelfde periode werd door het bureau Paardekooper & Hoffmann een enquête onder notarissen gehouden over de honorariumopbrengsten in de jaren 1985 en 1986. Deze enquête werd op verzoek van het ministerie van Economi-sche Zaken gehouden om meer inzicht te krijgen in de inkomenspositie van notarissen. Er is nu getracht om het rapport van de VEH te vergelijken met de uitkomsten van deze enquête.
Alleen de gegevens over omzet uit de beide rapporten zijn met elkaar te vergelijken. De enquête spreekt over honorariumopbrengsten, waar Notariaat en Koopwoning van bruto omzet spreekt. Het is bij de opdrachtgever van de enquête (het ministerie van Economische Zaken) niet bekend wat onder honorariumopbrengst moet worden verstaan. Wellicht moet dit bedrag nog worden verminderd met kadastrale afdrachten. De bruto omzet van de enquête voor de particuliere koopwoningensector (f 443.989,-) is 8% lager dan de bruto omzet die door de VEH zijn berekend. Indien het bedrag uit de enquête niet met kadastrale afdrachten moet worden verminderd is de omzet uit de enquête 12% hoger dan die door de VEH is berekend. De personeelskosten zijn niet met elkaar te vergelijken, omdat de bedragen uit de enquête niet zijn uitgesplitst naar de verschillende onderdelen van de notarispraktijk. Het is onduidelijk welk deel van de personeelskosten voor de particuliere koopwoningensector wordt gebruikt.
een actualisering van omzetgegevens en bedrijfsresultaten voor de periode 1987-1991
De totale bruto jaaromzet (f 596 miljoen) steeg met 39% ten opzichte van de voorgaande periode (1984-1986). De omzetten zijn vervolgens verminderd met de afdrachten die de notaris aan het kadaster moet voldoen (f 119 miljoen). Dat levert een netto jaaromzet op van
f
477 miljoen. Hoewel de kadastrale afdrach-ten afdrach-ten opzichte van de voorgaande periode 51% duurder zijn geworden, steeg de netto omzet met 36%.Het bedrijfsresultaat (netto omzet minus personeelskosten) van het notariaat komt op
f
314 miljoen (personeelskosten: 163 miljoen). Ruwweg 53% van de totale omzet resteert voor de notaris als winst. Dit percentage komt vrijwel overeen met het percentage uit de vorige periode.overwegingen met betrekking tot het verschijnsel cross-subsidizing
Volgens de notarissen zijn de hoge tarieven in de onroerend-goedpraktijk noodzakelijk om de verliesgevende familiepraktijk te financieren. De familie-praktijk bestaat echter niet alleen uit armlastige cliënten. Het is bovendien onduidelijk in welke mate er in de praktijk sprake is van verliesgevendheid van de familiepraktijk. Het is niet onaannemelijk dat een substantieel deel van het batig saldo van de onroerend-goedpraktijk is te beschouwen als winst voor het notariskantoor.
Het verdient aanbeveling te onderzoeken hoeveel tijd de activiteiten voor de familiepraktijk in beslag neemt. Op deze manier kan een verhouding tussen de kosten en de baten uit deze praktijk worden geschetst. Daarom is nader onder-zoek naar het bestaan, de omvang en de rechtvaardiging van cross-subsidizing nodig. De consument heeft recht op een tarief dat in overeenstemming is met de geleverde diensten. Na een dergelijk onderzoek kan duidelijk worden of en in hoeverre een tariefherschikking op haar plaats is.
1
INLEIDING
1.1 Aanleiding tot het onderzoek
Sinds de vorige eeuw bestaat er een wettelijk verplichte bemoeienis van de notaris met de woningmarkt. Wie een huis wil kopen, moet daarvoor naar de notaris. De notaris neemt hierbij op de markt van koopwoningen een monopolie-positie in.
In de jaren tachtig ontstond bij met name consumentenorganisaties een toene-mende twijfel aan de effectiviteit en efficiency van de notariële bemoeienis met de markt van particuliere koopwoningen. Dit gebeurde mede op grond van het feit dat de werkzaamheden van de notaris sterk gestandaardiseerd en vereenvou-digd zijn. Daarnaast ontstond de twijfel op basis van uitspraken van notarissen dat er een onderlinge subsidiëring plaatsvindt van de inkomsten uit het onroe-rend goed aan andere activiteiten zoals de farniliepraktijk (testamenten en boedelscheidingen) en de ondernerningspraktijk. Deze twijfel was voor de Vereniging Eigen Huis (VEH) aanleiding om in 1987 een onderzoek in te stellen naar het functioneren van de notaris op de markt van koopwoningen. Uitgangs-punt daarbij was de bemoeienis van de notaris met transacties bij de koop door eigenaar-bewoners van zowel bestaande als van nieuwbouwwoningen en de hypothecaire kredietverlening in verband daarmee. De resultaten van dit onderzoek werden in het rapport Notariaat en Koopwoning in 1988 gepresen-teerd.
Het bovengenoemde onderzoeksrapport geeft een beschrijving over de periode 1984-1986. In het onderzoek werd een breed scala aan onderwerpen besproken. Zowel een bedrijfsmatige analyse van de aktiviteiten van de notaris als inhoude-lijke argumenten van de diverse bij de wetteinhoude-lijke overdracht van woningen betrokken partijen kwamen hierbij aan bod. Op basis van de resultaten van dit onderzoek trok de Vereniging Eigen Huis een aantal verstrekkende conclusies. Zo kon de transportakte veel goedkoper en zonder kwaliteitsverlies op het kadaster worden opgemaakt en ondertekend, en zou het notariaat als tussenstati-on bij het betalingsverkeer overbodig zijn geworden. Verder werd geconcludeerd dat de verplichte inschakeling van de notaris duur betaald werd. De notaris reali-seerde naar raming een netto winst op de markt van koopwoningen van minstens
f
226 miljoen, dit is bijna 53% van zijn omzet, met deze activiteit. Dit spectacu-laire bedrijfsresultaat wordt mogelijk gemaakt door het feit dat de notarissen over een wettelijk monopolie beschikken, waarbij zij het recht hebben om zowel het aantal notariskantoren als de prijsstelling te regelen. Gezien de beperkte inspanning die de notaris behoeft te leveren en de eenvoud daarvan wordt de uitkomst door de Vereniging Eigen Huis als opmerkelijk beschouwd.Naar aanleiding van de uitkomsten van het bovengenoemde onderzoek en het belang voor de woonconsumenten in de koopsektor heeft de Vereniging Eigen Huis de wens te kennen gegeven een contra-expertise op de eigen bevindingen te willen laten uitvoeren. Ook zou het rapport geactualiseerd dienen te worden. Aangenomen kan immers worden dat sinds 1987 de situatie voor de notarissen op een aantal punten is gewijzigd. Zowel het aantal transacties als de woning-prijzen zijn immers in de periode 1987-1992 gestegen.
In het vervolg van dit hoofdstuk wordt de opzet van een dergelijk onderzoek beschreven. Allereerst worden de doelstellingen en de onderzoeksvragen uit-gewerkt. Ter beantwoording van deze vragen wordt in paragraaf 1.3 de onder-zoeksaanpak van het project gepresenteerd.
1.2 Doelstelling van het onderzoek
Het doel van het onderzoek is een actueel beeld te verkrijgen naar het functio-neren van het notariaat in Nederland op de markt van koopwoningen. Dit mede met het oog op de nog immer actuele discussie over de geldende notaristarieven. Op basis van deze doelstelling zijn in dit onderzoek een aantal specifieke deelonderwerpen met daarbij behorende onderzoeksvragen uitgewerkt.
1. Een analyse van de wijze'waarop het notariaat bij transacties op de markt van koopwoningen betrokken is. Met name de handelingen die de notaris-sen dienen te verrichten, de positie die de notarisnotaris-sen op basis van het wettelijk kader hebben verworven op de markt van koopwoningen, de relatie met overige bij de woningmarkt betrokken actoren zoals de over-heid en de consumenten en de wijze waarop de notarissen in een aantal West-europese landen bij de woningmarkt worden betrokken, zijn in dit kader onderwerp van studie.
2. Een contra-expertise van het rapport Notariaat en Koopwoning zoals dat in 1988 door de Vereniging Eigen Huis werd uitgebracht. Deze activiteit betreft een evaluatie van de gekozen benaderingswijzen, een analyse en verificatie van de gehanteerde aannamen en berekeningsmethoden, en een controle van de gebruikte statistieken.
3. Een aktualisering van de analyse in het rapport Notariaat en Koopwoning voor de periode 1987-1991. Op basis van de onder punt 2 geëvalueerde
aanpak en eventuele aanpassingen die naar aanleiding van deze evaluatie wenselijk worden geacht, wordt het onderzoek geactualiseerd.
4. Een vergelijking van de resultaten van de onder punt 2 verkregen onder-zoeksresultaten met het onderzoek van Paardekooper & Hoffmann onder alleenwerkende notarissen en in twee-mans maatschappen samenwerken-de notarissen. In het kasamenwerken-der van dit onsamenwerken-derzoek werd een enquête uitge-voerd met als doel het verschaffen van praktijkgegevens over 1985-1986, ter nakoming van de afspraken die door de Koninklijke Notariële Broe-derschap met de overheid werden gemaakt in het kader van het
in-komensbeleid voor notarissen. In dit onderzoek werd het ontvangen honorarium voor onder andere onroerend-goedtransacties, de familieprak-tijk, de ondememingspraktijk en een categorie 'overig' vastgesteld. Met name de opbrengst uit de eerste activiteit kan worden afgezet tegen de op plausibele aannamen gebaseerde uitkomsten van fase 2.
5. Een inventarisatie van de mate waarin van het fenomeen "cross-subsidi-zing" optreedt. Op basis van de onder punt 3 verkregèn onderzoeksresul-taten kan worden vastgesteld in welke mate de opbrengsten uit de onroerend-goed transacties worden ingezet om eventueel de verlieslijdende familiepraktijk te bekostigen.
1.3 Aanpak van het onderzoek
Het onderzoek is analoog aan de in paragraaf 1.2 onderscheiden deelonderwer-pen uitgevoerd. Om de wijze waarop het notariaat op de markt van koop-woningen betrokken is uit te werken, start het onderzoek met een literatuur-studie (hoofdstuk 2). Aanvullend hierop zijn de diverse standpunten geactuali-seerd en aangevuld voor de periode 1988-1992. Via relevante kamerstukken, congresinleidingen, openbare correspondent;e tussen het notariaat en de overheid en overige op schrift gevoerde polemieken is aandacht besteed aan de positie en taken van de notarissen en aan de hoogte van de gehanteerde tarie-ven. Speciale aandacht krijgt hierbij het SER-advies Inkomensvorming Vrije Beroepen uit 1985. Ook de consequenties van de introductie van het Nieuw Burgerlijk Wetboek, de nieuwe Wet op het kadaster en de mogelijk invloed van het EG-beleid ten aanzien van kartelvorming komen uitgebreid aan bod. Met name dit laatste beleid kan verstrekkende gevolgen hebben. Zo lijkt er per 1-3-1993 met het verbod op horizontale prijskartels een einde te komen aan de vaste notaristarieven.
Aanvullend hierop wordt een beschrijving gegeven van de wijze waarop in een aantal Westeuropese landen het notariaat betrokken is bij transacties op de woningmarkt (hoofdstuk 3). Daartoe wordt informatie uit literatuur gebruikt en tevens worden onderzoeksvragen voorgelegd aan de diverse ambassades en de voorlichtingsmedewerkers van de diverse ministeries van Justitie.
Hoofdstuk 4 geeft een contra-expertise van het rapport Notariaat en Koopwo-ning. Het betreft een evaluatie van de gekozen benaderingswijzen, een analyse en verificatie van de gehanteerde aannamen en berekeningsmethoden en een controle van de gebruikte statistieken.
In hoofdstuk 5 worden de uitkomsten van het rapport Notariaat en Koopwoning geëvalueerd door het opstellen van varianten voor het uiteindelijke bedrijfsresul-taat. Er zullen drie varianten worden aangehouden: een krappe, gemiddelde en ruime variant. Voor iedere variant worden de inkomsten, de uitgaven en het uiteindelijke bedrijfsresultaat. van notarissen berekend, waarbij onderscheid wordt aangebracht tussen:
1. Het transport van nieuwbouwwoningen. 2. Het transport van bestaande woningen.
3. Het vestigen van hypotheken op verkochte woningen ten behoeve van de koper.
4. Het vestigen van hypotheken zonder dat er een kooptransaktie plaatsvindt (zogenaamde oversluitingen).
In hoofdstuk 5 vindt tevens een vergelijking plaats van de contra-expertise met de onderzoeksresultaten van het onderzoek onder alleenwerkende notarissen en in twee-mansmaatschappen samenwerkende notarissen (Paardekooper & Hoff-man, 1989). Met name de vergelijking op het gebied van onroerend-goed-inkomsten is voor het onderhavige rapport interessant.
Op basis van de in hoofdstuk 4 en 5 geëvalueerde aanpak en eventuele metho-dologische aanpassingen zal de analyse van hoofdstuk 4 geactualiseerd worden voor de periode 1987-1991 (hoofdstuk 6). In dit hoofdstuk worden de opgestelde varianten voor de periode 1987-1991 doorgerekend. Naast de definitieve vaststel-ling van de drie varianten dient tevens het benodigde statistisch materiaal te worden opgespoord en/ of aangevuld waarna vervolgens de verwerking kan plaatsvinden. Hiervoor worden de jaarverslagen van het kadaster, de maandelijk-se publikaties van de NVM, statistieken en subsidieregelingen van het ministerie van VROM en CBS-statistieken (waaronder de Maandstatistiek Bouwnijverheid en de Statistiek der Hypotheken) geraadpleegd.
In dit hoofdstuk wordt tevens het fenomeen cross-subsidizing behandeld. Op basis van uitspraken van vertegenwoordigers van de notarissen lijkt het vrijwel zeker dat dit fenomeen zich in de praktijk voordoet. In dit hoofdstuk wordt nader aandacht besteed aan de vermoedelijke intensiteit hiervan en de eventuele gevolgen voor het geval deze mogelijkheid zou komen te vervallen.
2
HET NOTARIAAT OP DE MARKT VAN
KOOP-WONINGEN: EEN VERKENNENDE
LITERATUUR-STUDIE
2.1 De wettelijke positie van de notaris
In artikel Ivan de Wet op het Notarisambt wordt de notaris omschreven als een
openbaar ambtenaar, die bij uitsluiting van anderen, bevoegd is authentieke akten op te maken wanneer de wet dit vereist of partijen zulks verlangen. De notaris wordt bij Koninklijk Besluit voor het leven benoemd. De maatschap-pelijke positie van de notaris is bijzonder. Binnen het Latijnse rechtsstelsel is een notaris zowel ambtenaar als ondernemer. Hij is ambtenaar omdat hij overheids-dienaar is en primair een publieke functie heeft. Hij krijgt echter geen salaris van de staat, maar moet zijn inkomen als ondernemer vergaren. Hij wordt betaald door degenen die van zijn ambtelijke diensten gebruik maken. Het vermogen van elke notaris wordt gecontroleerd door het Centraal Bureau van Bijstand 1.
De notaris dient niet alleen op te treden als behartiger van de belangen van de partijen die zich tot hem hebben gewend, maar ook als behartiger van het algemeen belang. Belangrijke kenmerken van het notarisambt zijn onafhankelijk-heid en onpartijdigonafhankelijk-heid. In de meeste gevallen treedt de notaris niet voor een bepaalde partij op, maar voor meer partijen die onderling tegenstrijdige belan-gen kunnen hebben. Hij dient zich dan tussen de partijen op te stellen.
2.2 De wettelijke positie van het Nederlandse notariaat en de woningmarkt: een historisch overzicht
Het ambt van notaris houdt de bevoegdheid in tot het verlijden van authentieke akten. Daarmee is de notaris tevens de enige die een authentieke akte mag opstellen. Wie een authentieke akte nodig heeft, moet naar de notaris. Wie een huis koopt en een hypotheek afsluit, moet bij de notaris een hypotheekakte en
1 Het latijnse notariaat van morgen, Ars Notariatus XV, 1975
een transportakte laten opmaken. Voor het naar behoren verlopen van maat-schappelijke processen is een adequaat functionerend notariaat van eminente betekenis.
De voorlopige koopovereenkomst hoeft niet door een notaris te worden opge-steld. In de meeste gevallen wordt deze opgemaakt door een makelaar .. Dit contract is een onderhandse akte, waarbij het de partijen binnen grenzen vrijstaat overeen te komen wat zij wensen. De voorlopige koopovereenkomst is, in tegenstelling tot wat de naam doet vermoeden, bindend voor de partijen. Zij kan echter wel ontbindende voorwaarden bevatten. In de praktijk gebruikt men zogenaamde model-koopovereenkomsten. De meest gebruikte is momenteel het model dat in samenwerking tussen de NVM, de Consumentenbond en Vereni-ging Eigen Huis is ontwikkeld.
2.2.1 De hypotheekakte
De notaris kent al sinds de vorige eeuw een wettelijk verplichte bemoeienis met de woningmarkt. In de eerste editie van het Burgerlijk Wetboek van 1838 is in
artikel 1217 te vinden, dat een ieder die een hypotheek afsluit, wettelijk verplicht is een notaris in te schakelen. Hierbij neemt de notaris een monopoliepositie in. De verplichte inschakeling van de notaris bij overdrachtsakten (transportakten) werd in 1956 een feit.
Aan het besluit om de hypotheek per authentieke akte te vestigen ging in het parlement weinig discussie vooraf. In die tijd was het instituut 'hypotheek' vooral voor handels- en zakenmensen van belang. De tussenkomst van de notaris als vertrouwensman bij hypotheekverlening was destijds een begrijpelijke wens van beide partijen.
2.2.2 De transportakte
De verplichte inschakeling van de notaris bij overdrachtsakten (transportakten) werd pas in 1956 een feit. Al vanaf 1820 had het notariaat getracht om de inschakeling als verplichting in de wet opgenomen te krijgen. In 1937 deed het notariaat nogmaals een verzoek om de notariële akte verplicht te stellen, maar wederom hield de overheid de boot af. Als belangrijkste argument tegen deze beslissing voerde de overheid aan, dat zij huiverig was voor een tariefsverhoging. De minister wil de notariële akte alleen verplicht stellen wanneer dit gekoppeld wordt aan een wettelijke regeling van de tarieven. In 1939 begint een staatscom-missie dan ook met een onderzoek naar de notariële tarieven.
Naast het notariaat bestond er toen een andere beroepsgroep die actief was op de terreinen waar tegenwoordig bijna uitsluitend de notaris wordt aangetroffen: de zaakwaarnemer. Deze waren verenigd in de Vereniging van Zaakwaarne-mers/administrateurs en konden, net als de notaris, rechtsgeldige akten opma-ken. Het notariaat was zo geïnteresseerd in het verminderen van de concurrentie van de zaakwaarnemers dat men geen bezwaar had tegen de wettelijke regeling van het tarief wanneer de notariële inschakeling verplicht zou worden.
Na het uitbreken van de oorlog stelde de bezetter de inschakeling van de notaris bij het transport wettelijk verplicht. Vlak na de oorlog, tijdens de discussies over
het ontwerp van een nieuw Burgerlijk Wetboek, wordt vooralsnog besloten 'als regel' bij de overdracht van onroerende zaken een authentieke akte te eisen. Bij de Memorie van Toelichting op het ontwerp van art. 671a BW overweegt de minister van Justitie dan ook: 'Stilzwijgend is hierbij aangenomen dat de status quo ... zou blijven voortbestaan'. Vanaf dat moment is de notariële inschakeling verplicht, zonder dat de tariefstelling wettelijk geregeld is. Nieuwe zaakwaarne-mers worden niet meer toegelaten. Omdat er slechts een beperkt aantal is, sterft deze beroepsgroep vanzelf uit en blijven alleen notarissen over die de werkzaam-heden mogen verrichten.
Het argument van de Tweede Kamer om de authentieke akte na de oorlog verplicht te stellen was, dat men de overdracht van zoveel mogelijk waarborgen wilde voorzien. In Nederland bestond immers een negatief stelsel van grond-boekhouding, waarbij de overheid niet borg staat voor de registratie en een derde aan de registratie geen juridische (eigendoms)rechten kan ontlenen. Daarom was een notaris nodig om de juistheid en de beschikkingsbevoegdheid van de handelingen te onderzoeken.
Inmiddels is de registratie sterk verbeterd. Naar raming is ruim 90% van het aantal huizen sinds de oorlog één of meer malen verkocht en is de akte daarbij notarieel verleden. Het eigendom van bijna alle percelen en woonhuizen is thans goed geregistreerd in de openbare registers. Het argument om notarissen bij de overdracht te betrekken heeft dan ook aan kracht ingeboet (Vereniging Eigen Huis; 1988).
2.3 Handelingen die de notaris dient te verrichten
De activiteiten van de notaris op de onroerend-goedmarkt behelzen transportak-ten en hypotheekaktransportak-ten. Het transport kan van toepassing zijn op bestaande woningen en op nieuwbouwwoningen.
De hypotheekakte voorziet in de situatie dat er een hypotheek wordt gevestigd op een verkochte woning ten behoeve van de koper. Er kan ook een hypotheek worden gevestigd zonder dat er een kooptransport plaatsvindt (zogenaamde oversluitingen). Dit komt bijvoorbeeld voor wanneer iemand een nieuwe of een tweede hypotheek op zijn eigen huis afsluit omdat de rente gedaald is. De lopende hypotheek wordt afgelost en er wordt een nieuwe hypotheek tegen lagere rente gevestigd. Oversluitingen komen ook voor wanneer er een in fiscale zin voordeliger hypotheekvorm op de markt is gekomen. Dit laatste was bijvoor-beeld het geval in 1989 toen de spaarhypotheek werd geïntroduceerd.
Bij de koop van een huis zal de notaris de belangen van zowel koper als verkoper dienen. Het volgende is daarbij van belang:
De koper moet er zeker van zijn dat het gekochte onbelast en onbezwaard op zijn naam komt te staan. De notaris voert daarom een titelonderzoek uit: hij onderzoekt of de verkoper inderdaad als eigenaar te boek staat bij het kadaster, 7
of er geen beslag op het huis is gelegd, of het huis vrij van hypotheek is enz. Om dit laatste te controleren vraagt de notaris bij het kadaster om een hypothecair uittreksel.
Daarnaast moet de verkoper er zeker van zijn dat het gekochte wordt betaald. De notaris zorgt ervoor de koopsom te hebben ontvangen voordat er wordt getransporteerd. Het maakt daarbij niet uit of de betaling geschiedt met eigen geld of geleend geld (hypotheek). Ook controleert de notaris vooraf of de overheid, de makelaar en hijzelf kunnen worden betaald. De koopsom is hiertoe verhoogd met de te verrekenen onroerend-goedbelasting, overdrachtsbelasting, kadastrale tarieven en het notaristarief. .
Alle activiteiten die de notaris onderneemt om te onderzoeken of om koper en verkoper zeker te stellen worden samengevat met de term recherche.
2.3.1 Het opmaken van de transportakte
De tranSportakte wordt opgemaakt aan de hand van de (voorlopige) koopover-eenkomst. Bij het sluiten van de koopovereenkomst is in de meeste gevallen de makelaar betrokken (70% van de verkopers schakelt een makelaar in en een derde van de kopers) en wordt de notaris niet ingeschakeld. In principe vraagt de makelaar bij het kadaster het kadastraal-hypothecair uittreksel (het extract) op om daarmee de koopovereenkomst te kunnen invullen.
Dit extract wordt vervolgens samen met de koopovereenkomst naar de notaris verstuurd, die aan de hand van beide documenten de transportakte opstelt. De notaris controleert of de koopovereenkomst voldoet aan de juridische eisen die de transportakte stelt.
Voordat de gegevens uit de koopovereenkomst worden overgenomen controleert de notaris de gegevens bij het kadaster. Vlak voor het transport vindt herrecher-che plaats om na te gaan of er inmiddels veranderingen hebben plaatsgevonden in de juridische status van het onroerend goed. Dit gebeurt meestal via de telefax of via een modem. Van deze laatste mogelijkheid wordt steeds vaker gebruik gemaakt. De on-line verbinding met het kadaster maakt een nog snellere en goedkopere informatieverstrekking mogelijk.
Voor het opmaken van de transportakte heeft de notaris vrijwel altijd voldoende aan de gegevens die hem bij de koopovereenkomst worden toegezonden. De koopovereenkomst is bovendien verregaand gestandaardiseerd. Door de make-laardij, het notariaat, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis is in het midden van de jaren tachtig een model koop-aannemingsovereenkomst voor nieuwbouw opgesteld. Inmiddels is het model aangepast volgens de ontwikkelin-gen rond de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek. Daarnaast (zie paragraaf 2.2) is er een model koopovereenkomst voor transacties in de voor-raad. Naar raming is minder dan 5 à 10% van de koopovereenkomsten afwijkend van het gangbare model. Het opstellen van de transportakte is daarom in grote mate een standaardprocedure.
2.3.2 Het opmaken van de hypotheekakte
Voordat een hypotheek wordt verstrekt stelt de hypotheek-verstrekker de voorwaarde dat er een notariële transportakte is opgemaakt. Indien dit niet gebeurt wordt geen lening verstrekt.
De instantie die het krediet verstrekt (in de meeste gevallen de bank) stuurt een verzoek tot vestiging van de hypotheek naar de notaris. Bij dit verzoek is aangegeven hoe hoog de totale hypotheek bruto is en welk bedrag er wordt ingehouden voor provisie en overige kosten. Het verzoek bevat tevens de algemene regeling van de hypotheekverlening en een concept-hypotheekakte. De concept-hypotheekakte geeft de volledige opsomming van de overeengekomen voorwaarden 2.
Het is voor de notaris vrijwel onmogelijk om in deze concept-akte nog wijzigin-gen aan te brenwijzigin-gen. De akten zijn immers door gespecialiseerde juristen van de bank zelf opgesteld en voldoen aan alle vormeisen. Iedere bank werkt met eigen standaardakten voor de hypotheken die zij aanbiedt. In hoofdlijn zijn de akten gelijk. Het is voor de notaris een relatief eenvoudige zaak om de concept-akte van de bank om te zetten in de hypotheekakte.
2.4 Notariële tarifering en cross-subsidizing
Naast de onroerend-goedpraktijk houdt de notaris zich bezig met de onderne-mingspraktijk (vennootschappen, successie) en de familiepraktijk. Het laatste gaat om testamenten, samenlevingsovereenkomsten en huwelijksvoorwaarden. In 1986 behaalde de notaris gemiddeld 72 procent van zijn honorarium met onroerend-goedtransacties 3. Met de familiepraktijk werd 16 procent van het
honorarium verkregen. De ondernemingspraktijk en overige praktijken bracht de resterende 12 procent op. In 1990 zijn deze verhoudingen nagenoeg hetzelfde: 19 procent van de omzet is voor de familiepraktijk, 68 procent voor de onroerend-goedpraktijk en 13 procent voor de ondememings- en overige praktijken 4.
De tarieven voor onroerend-goedtransacties zijn wettelijk vastgesteld. Het tarief loopt trapsgewijs op: afhankelijk van de transaetieprijs wordt een vast bedrag berekend plus een percentage van de transactieprijs. Het tarief varieert op die manier van
f
540,- totf
3.091,- bij een koopsom vanf
30.000,- resp.f
500.000,-(gegevens 1986).De vereiste handelingen zijn in het algemeen relatief eenvoudig en kosten weinig tijd. De Vereniging Eigen Huis berekende in haar rapport Notariaat en Koopwo-ning, dat de notaris zelf niet meer dan anderhalf uur aan de opstelling van de
2 Notariële richtlijnen, WPNR 5711
3 Praktijkgegevens 1985 en 1986 alleenwerkende en in twee-mansmaatschappen samen-werkende notarissen. Paardekooper en Hoffmann, Registeraccountants, 1989
4 CBS, Produktiestatistiek rechtskundige diensten 1990, 1992
transport- en hypotheekakte werkt. Het overige personeel werkt zeven uur aan de akten. Wanneer de inkomsten verminderd worden met de kosten betekent dit
een batig saldo per transactie (transport- en hypotheekakte) van
f
1.700,-. Inhoofdstuk 4, 5, en 6 wordt uitgebreid áandacht besteed aan deze werkzaamhe-den.
Na de verschijning van het rapport hebben de notarissen zich met name verde-digd door te stellen dat de transportaktes vaak tijdrovend kunnen zijn. De gemiddelde tijd die aan een transportakte werd besteed zou eerder achttien uur bedragen dan achtenhalf uur. Van diverse kanten werd deze bewering echter ontkracht. Een advocaat, die beroepshalve vaak van doen had met het transport van woonhuizen stelde in een brief aan de KNB zelfs dat 18 minuten een reëler
schatting was (mr. BJJ. Schwanebeck, 13-9-1988).
De tarieven in de onroerend-goedpraktijk zijn fors, zeggen zowel de
consu-mentenorganisaties als de notarissen zelf. Volgens de notarissen zijn de hoge tarieven echter noodzakelijk om de niet-onroerend-goedzaken toegankelijk te houden voor degenen met een laag inkomen. Het gaat dan om handelingen in de familiepraktijk. De notarissen noemen dit ook wel de 'sociale praktijk'. De onroerend-goedpraktijk financiert op deze manier de familiepraktijk, waar de handelingen vaak ingewikkeld en tijdrovend zijn. Omdat de wetgever ook voor testamenten e.d. inschakeling van een notaris verplicht voorschrijft en anderzijds niet bereid is om een systeem van 'betaalde notarishulp' in het leven te roepen, heeft het notariaat hier een 'ere-plicht', zo vindt zij zelf. Het ministerie van Justitie heeft geen problemen met dit systeem, mede omdat het rijk geen geld hoeft bij te leggen, zoals wel. is gedaan voor rechtshulp door advocaten aan on-of minvermogenden. Het ministerie van Economische Zaken daarentegen is gekant tegen cross-subsidizing, omdat een inzicht in het verband tussen de inspanning en de berekende kosten voor zowel onroerend-goedpraktijk als familiepraktijk niet te verkrijgen is. Daarnaast werkt het systeem marktversto-rend en biedt het geen prikkels voor efficiëntie.
Overigens zijn geen gegevens voorhanden over de mate van (eventuele) verlies-gevendheid van de sociale praktijk.
2.S Gevolgen van het Nieuw Burgerlijk Wetboek: verantwoordelijkheid voor
notaris en kadaster
Tot voor kort geschiedde de registratie van onroerend goed in Nederland onder
het zogenaamde 'negatieve stelsel'. Dit houdt in dat de registratie geen
dwingen-de bewijskracht heeft.
De geregistreerde eigenaar hoeft niet ook juridisch eigenaar te zijn. Iemand die met de geregistreerde eigenaar een transactie sluit, wordt niet volledig be-schermd tegen claims van derden (bijvoorbeeld de juridisch eigenaar). De overheid staat niet garant voor de juistheid van de registers.
In het NBW worden de belangrijkste bezwaren van dit negatieve stelsel
onder-vangen. Met de invoering van het NBW ligt de aansprakelijkheid en de
verplichting voor de juistheid van de akten niet bij het apparaat dat deze stukken registreert, bewaart en beheert, maar bij een derde: de notaris. De notaris heeft hiervoor een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
In afdeling 3.1.2. van het NBW wordt rechtsbescherming gegeven aan degenen die vertrouwen op de juistheid van de openbare registers. Daarin staan de hypotheken en de overgeschreven akten met hun kadastrale aanduidingen. De Staat is aansprakelijk voor schade die ontstaat door fouten van ambtenaren.
In het oude recht kon het risico van de transactie zonder meer bij de koper gelegd worden. In het NBW is vooral de kopersbescherming uitgebreid. Voorko-men moet worden dat de koper op grond van verkeerde informatie een beslis-sing neemt. Daarom hebben verkopers de plicht de koper zo volledig mogelijk te informeren. De koper hoeft alleen die lasten en beperkingen te accepteren die hij uitdrukkelijk heeft aanvaard. De koper is daarentegen verplicht om zijn bijzondere wensen ten aanzien van het gebruik van het onroerend goed aan de verkoper kenbaar te maken.
Volgens het notariaat is bet risico hiermee voor zowel koper als verkoper vergroot, en is de tussenkomst van de notaris bij het opmaken van de koopover-eenkomst noodzakelijk geworden. De consumentenorganisaties vinden niet dat er sprake is van een zodanige verschuiving van aansprakelijkheden dat het kopen of verkopen van een woning met extra risico's gepaard gaat.
2.6 Ontwikkelingen bij het kadaster: automatisering
Voor het opmaken van zowel transportakten als hypotheekakten is het notariaat aangewezen op informatie van het Kadaster en de Openbare Registers. De hypothecaire boekhouding is sinds een aantal jaren geautomatiseerd. Van 6,5 miljoen percelen zijn gegevens in een database opgenomen. Bekend is of er op een perceel een hypotheek rust. In 1994 wordt de tweede fase van de automati-sering operationeel: dan is ook in de databestanden opgenomen onder welke voorwaarden de hypotheek is opgemaakt.
Daarnaast is er een kadastrale data-base. Via een modem en een telefoon kan de notaris rechtstreeks de kadastrale gegevens opvragen. De verwachting is dat najaar 1992 ongeveer 500 notariskantoren een aansluiting hebben. De automati-sering is in overleg met de KNB tot stand gekomen.
De automatiseringsontwikkelingen hebben tot gevolg dat de kadastrale informa-tie sneller is te verkrijgen. De investeringen in automatisering zijn ook op notariskantoren toegenomen. Uiteindelijk leiden deze investeringen tot een hogere produktiviteit.
2.7 De relatie tussen het notariaat en de overheid
2.7.1 Het voorontwerp Notariswet
Tussen het notariaat en de overheid vinden sinds het midden van de jaren tachtig een aantal discussies plaats. In 1985 werd de discussie aangezwengeld met het verschijnen van de SER-rapportage Advies inkomensvorming vrije beroepen. Hierin stelde de SER dat er binnen het notariaat van onvoldoende marktwerking sprake was. De ontwikkeling van het aantal standplaatsen voor notarissen liep achter bij de ontwikkelingen in de koopwoningenmarkt. Sinds de Tweede Wereldoorlog tot 1987 bleef de stijging van het aantal standplaatsen beperkt, terwijl de bevolking en het aantal transacties sterker toenamen. Tussen 1947 en 1988 nam de bevolking met 53% toe, terwijl het aantal standplaatsen slechts met 11 procent steeg (van 846 tot 953) s. Gecombineerd met het toege-nomen eigen-huisbezit en de stijging van de huizenprijzen leverde dat een grote toename van de hoeveelheid werk en inkomen per kantoor. In 1953 was de gemiddelde huizenprijs
f
8.200,-, in 1965 was datf
29.128,- en in 1985 (het laatste jaar dat deze gegevens door het CBS werden verzameld) was datf
122.864,-. De percentuele stijging van 1953 tot 1985 bedroeg 1398%. Dit bete-kent een jaarlijkse gemiddelde stijging van 8,3%.Het aantal verkochte woningen was in 1953 42.500, in 1965 67.900 en in 1985 147.300 6. Percentueel steeg het aantal transacties in deze periode 247%. De gemiddelde jaarlijkse stijging was 3,7%. In 1987 werden ongeveer 140.000 trans-portaktes en 200.000 hypotheekaktes verleden.
Volgens de SER had de vestigingsbeperking een nadelige invloed op de markt-werking. Onvoldoende marktwerking kan leiden tot (te) hoge tarieven en inko-mens. Volgens het SER-advies Inkomensvorming Vrije Beroepen uit 1985 is er bij notarissen inderdaad sprake van onvoldoende marktwerking. In eerste instantie moet, volgens de SER, de gebrekkige marktwerking worden verbeterd via een mededingings- en bronnenbeleid. Citaat: "Voor zover de marktwerking mede wordt bemoeilijkt door de beroepsgroep zelf moet de overheid daartegen optreden via· onder meer beïnvloeding van de tariefstelling en beperken of wegnemen van vestigingsbeperkingen."
De ministeries van Justitie en Economische Zaken hebben de kritiek ter harte genomen. In de nieuwe Wet op het Notarisambt wilde het ministerie van Justitie de vrije vestiging bedingen (de huidige Wet op het notarisambt dateert van 1842). Daartoe werd het voorontwerp voor een Notariswet opgesteld (1990). In
het wetsvoorstel werd het domeinmonopolie van notarissen niet aangetast. De verplichting om de notaris bij transport- en hypotheekakten in te schakelen blijft in de wet gehandhaafd. Juist dit domeinmonopolie werd met name door de
5
Sinds 1988 steeg het aantal standplaatsen tot 1139 (oktober 1992), een groei van 20%.
consumentenorganisatie Vereniging Eigen Huis ter discussie gesteld. Van de kant van het notariaat kwamen er echter felle protesten op het voorontwerp, met name op het idee van de vrije vestiging. Met de staatssecretaris van Justitie, mr. A. Kosto, werden heftige polemieken gevoerd.
Kern van het voorontwerp is, dat een ieder die de vereiste juridische opleiding heeft gevolgd en zes jaar stage-ervaring heeft opgedaan (en daarmee kandidaat-notaris is), het recht heeft om zich als kandidaat-notaris te vestigen. Daarmee zal vrije vestiging een feit zijn 7.
Volgens het notariaat is dit een slechte zaak voor de beroepsgroep èn de consument. Het notariaat vreest een ongebreidelde uitbreiding van het aantal notariskantoren, dus een uitbreiding van het aantal zelfstandige vestigingen. Dat zal met zich brengen dat de kwaliteit van de dienstverlening erop achteruit gaat. Tot op heden zijn notarissen onafhankelijk en onpartijdig. In een systeem waar de markt vrij spel heeft, zo vreest het notariaat, bestaat de kans dat de notaris verleid wordt om het belang van slechts één betrokkene te verdedigen, bijvoor-beeld een projectontwikkelaar of een makelaar. Oud-voorzitter mr. J. Gambon: "Straks zullen allerlei lieden tot het vak aangetrokken raken, zwart/wit-denkers, die er tot nu toe geen enkele belangstelling voor hadden." 8
W olffensperger 9 brengt hier tegen in, dat een vestigingsbeperking niet het doel
mag hebben de kwaliteit van de dienstverlening te garanderen. De wettelijke garanties rond de handelingen van de notaris zijn immers geregeld in het tuchtrecht.
Ook het ministerie van Justitie denkt dat het met de toestroom van nieuwe notarissen wel mee zal vallen. Met een te groot aanbod aan notarissen zal het dreigende geringe economisch perspectief een zelfstandige plaats niet aantrekke-lijk maken. Deze smalle economische basis vormt dan een voldoende rem op de wildgroei van het aantal vestigingen.
Overigens denken de notarissen niet dat door de invoering van vrije vestiging de notariële diensten goedkoper worden. Door het toenemende aantal vestigingen zal de spoeling dunner worden, waardoor notarissen zich geen tariefsverlagingen kunnen permitteren. Deze redenatie lijkt in strijd te zijn met de economische beginselen die voor andere beroepsgroepen gelden, zoals bijvoorbeeld advocaten. Hoewel de notaris een ambtenaar is, door de Kroon benoemd, is het inkomen van de notarissen niet te vergelijken met dat van andere ambtenaren. Volgens een enquête die in 1988 onder notarissen werd gehouden, lag de
honorariumop-7 Memorie van Toelichting Voorontwerp Notariswet 8 Elsevier, 12-10-'91
9 Mr. drs. GJ. Wolffensperger: De loopgraven oorlog rond vrije vestiging. In: Ars Notaria-tus XLIX, p. 35·45
brengst van een alleenwerkende notaris in 1986 tussen de zes ton en ruim twee
miljoen. De personeelskosten bedroegen gemiddeld
f
376.200,-10.Notarissen vergelijken hun inkomen graag met dat van de rechterlijke macht. Een notaris zou, volgens de KNB, ongeveer net zoveel moeten verdienen als een kantonrechter in een middelgrote stad. Net als een notaris moet deze onafhanke-lijk en individueel beslissingen nemen. (Volgens diens salaris zou een notaris
uitkomen op een inkomen van tweeëneenhalve ton als richtlijn 11. Volgens het
ministerie van Justitie verdient een kantonrechter per maand 10.660 gulden (exclusief toeslagen). Dit komt neer op 128.000 gulden per jaar. Het notariaat berekent het verschil op basis van pensioenvoorzieningen, een verzekering voor arbeidsongeschiktheid en dergelijke).
Rekening houdend met het feit dat volgens de enquête 70 procent van de
inkomsten afkomstig is uit de onroerend-goedpraktijk (Paardekooper &
Hoff-mann, 1989) zijn de hoge tarieven in deze sfeer verantwoordelijk voor de hoge inkomens van het notariaat. De hoge tariefstelling en de hoge inkomens roepen verbazing op, zeker omdat de notaris als openbaar ambtenaar wordt gezien. Er is in Nederland weinig openbaar bekend over de inkomens van de notarissen.
In Utrecht bevindt zich het Centraal Bureau Bijstand. Dit bureau, een
Rijksin-stelling die valt onder het ministerie van Justitie, maar via een hoofdelijke omslag door de notarissen zelf wordt bekostigd, controleert de boekhouding van alle Nederlandse notarissen. Samen met het notarieel pensioenfonds is het de enige plaats waar de notaris-inkomens bekend zijn. Maar gegevens worden niet verstrekt: het bureau rapporteert aan het ministerie door slechts rubrieksgewijze indicaties te geven.
De familiepraktijk zal door wijzigingen in het NBW een ommekeer ondergaan,
met name wanneer het voorstel tot een verandering van de erfeniswetgeving van prof. Van Mourik doorgaat. Prof. Van Mourik stelt voor om in de standaardsitu-atie de langstlevende echtgenoot als erfgenaam te benoemen. Nu is het zo, dat ouders die willen voorkomen dat de kinderen hun kindsdeel opeisen wanneer één van beide echtelieden overlijdt, daarvoor naar de notaris moeten. Indien het voorstel wordt aangenomen is dit niet meer nodig en zal de rol van de notaris in de farniliepraktijk naar verwachting verminderen.
2.7:2 Verbod op horizontale prijsafspraken: het notariaat en het ministerie van Economische Zaken
Het verschijnen van het SER-advies (1985) had voor het notariaat een aantal gevolgen. Om de marktwerking in de beroepsgroep van notarissen te doen
10 Praktijkgegevens 1985 en 1986 alleenwerkende en in twee-mansmaatschappen samen-werkende notarissen. Paardekooper en Hoffmann, Registeraccountants, 1989
toenemen, stelde het ministerie van Economische Zaken de voorwaarde dat het aantal notarissen in de volgende jaren wezenlijk moest toenemen. Werd aan deze voorwaarde niet voldaan, dan dreigde voor de notarissen een ingrijpen op basis van de Wet inkomens vrije beroepsbeoefenaren. Deze wet staat de overheid toe om via een aanwijzing in te grijpen in de inkomens van uitoefena-ren van vrije beroepen. Bovendien wilde de overheid inzicht in de omzetten en kosten van notarissen. Daartoe werd een enquête onder deze notarissen gehou-den voor de jaren 1985 en 1986.
Aanvankelijk (mei 1990) was het de bedoeling van EZ dat er ook over de jaren 1989 en 1990 een vervolgenquête werd gehouden. Op dit voornemen is het ministerie van Economische Zaken inmiddels teruggekomen. Men acht de enquête niet meer relevant (zie kamerstukken 90/91, 22(05), omdat het beleid op andere manieren de tarievenproblematiek heeft ondervangen.
Ten eerste wordt per 1-3-1993 het verbod op horizontale prijskartels verwacht (de zogenaamde 'generieke onverbindendverklaring'). Staatssecretaris mw. Van Rooy wil hiermee bijdragen aan het streven om één EG-markt te creëren waarin vrije concurrentie plaatsvindt. Door een verbod op horizontale prijsafspraken vervalt voor notarissen de verplichting om voor onroerend-goedakten vaste (minimum) tarieven te vragen.
Ten tweede is aan de voorwaarde om het aantal standplaatsen wezenlijk te laten toenemen volgens het ministerie van Economische Zaken voldaan. De toename heeft de afgelopen jaren plaatsgevonden. Dit maakt het ingrijpen op het bron-nenbeleid minder noodzakelijk.
Het notariaat verwacht in 1995 ongeveer 1300 notariële standplaatsen 12. Ook
de nieuwe Notariswet zal de toename stimuleren, omdat in deze wet geregeld wordt dat elke kandidaat-notaris die geschikt is en die aan alle eisen van stage en opleiding voldoet, in principe benoembaar is tot notaris. Dit systeem van vrije vestiging dient niet alleen om de marktwerking te vergroten, maar tevens om de positie van de kandidaat-notaris te verbeteren. In 1990 moest een kandidaat na zijn of haar afstuderen nog gemiddeld 15 jaar wachten op de benoeming tot notaris. Verwacht wordt dat de ontwerp-Notariswet rond het najaar 1992 in de Tweede Kamer zal worden behandeld. Overigens zal het prijsafsprakenverbod ook voor makelaars-tarieven gevolgen hebben. De verwachting is dat de tarieven daardoor zullen dalen.
Van het verbod op de prijsafspraken verwachten de notarissen meer onheil dan van de vrije vestigingsmogelijkheid. De Broederschap probeert nu dan ook de voorstellen op de nieuwe Notariswet aan te passen om te voorkomen dat de tarieven losgelaten moeten worden. Het ministerie van Justitie bestudeert de mogelijkheid om in de Notariswet een artikel op te nemen op grond waarvan de notariële tarieven vastgesteld gaan worden door een Orde voor het Notariaat. In
12 Persbericht KNB, 11 oktober 1991
de wet moet dan een Verordening op de tarieven worden opgenomen. Als dit gebeurt, is sprake van een zogenaamde systematische uitzondering en zullen de notariële tariefafspraken niet verboden worden. Er bestaat dan een wettelijke grondslag voor de tariefregeling zodat deze wordt onttrokken aan de werking van de onverbindendverklaring. De verplichte notaristarieven blijven dan bestaan. Overigens is het onduidelijk waarom het ministerie van Justitie zo'n uitzondering zou willen effectueren, waarvan het de vraag is of deze strookt met het Europese anti-kartelbeleid.
2.8 Herschikking van de notaristarieven
Met ingang van het verbod op horizontale prijskartels verwacht het notariaat dat een vermindering van het systeem van 'cross subsidizing'.zal worden gerealiseerd. Dit systeem houdt in dat de notarissen met de hoge onroerend-goedtarieven de eventuele verliezen in de familiepraktijk compenseren. De tarieven voor samen-levingscontracten, testamenten en huwelijksvoorwaarden zijn volgens het notariaat namelijk niet kostendekkend.
Met ingang van 1 november 1991 heeft het notariaat tarieven in de familieprak-tijk en de onroerend-goedprakfamilieprak-tijk enigszins aangepast 13. Met deze herschikking
werd volgens de KNB tegemoetgekomen aan de kritiek van zowel de overheid als consumentenorganisaties op de notariële tarieven. Wat betreft de onroerend-goedtarieven werden er met name vraagtekens geplaatst bij het verband tussen de in de verrichting gestoken uren en de prijs die daar tegenover stond. Ook het notariaat zelf had problemen met het versterkte effect van schommelingen in de onroerend-goedmarkt op de (oude) tarieven. Hoe afhankelijker het notariaat is van de opbrengsten in de onroerend-goedsfeer, des te sterker een prijsdaling of renteverhoging gevoeld wordt. Door de familiepraktijk-tarieven te verhogen en de onroerend-goedtarieven te verlagen wordt aan dit probleem tegemoet geko-men.
Voor testamenten, huwelijksvoorwaarden en samenlevingsovereenkomsten bestonden voor 1 november 1991 basistarieven. Het hanteren van basistarieven bracht met zich dat in bepaalde gevallen méér in rekening gebracht mag worden. Dit zorgde voor onduidelijkheid. Aan deze situatie is nu een eind gekomen.
2.8.1 Tarieven onroerend goed
De herschikking van de onroerend-goedtarieven houdt in hoofdzaak het volgen-de in. Het transporttarief wordt bij bedragen benevolgen-den
f
95.000,- en bovenf
600.000,- verhoogd en blijft voor het overige vrijwel gelijk.Het hypotheektarief wordt tweederde van het transporttarief. Wordt tegelijk met de aankoop een hypotheek op het huis gevestigd, dan wordt het hypotheektarief met 25% verlaagd. Volgens de KNB betekent dit bij een transactieprijs tussen de
f 70.000,- en f 400.000,- een voordeel voor de consument van 7 tot 15% (Persbe-richt KNB 11 oktober 1991).
2.8.2 Tarieven familiepraktijk
De herschikking van de tarieven voor de familiepraktijk komt op het volgende neer. Voor één testament zal
f
175,- in rekening worden gebracht, voor twee gelijkluidende testamentenf
300,-. Voor huwelijksvoorwaarden en samenlevings-contracten geldt een vast tarief vanf
350,-.Volgens het notariaat zijn ook de nieuwe, hogere tarieven voor de familieprak-tijk niet kostendekkend. Daarom dient de onroerend-goedprakfamilieprak-tijk de familie-praktijk te blijven financieren en blijft de interne subsidiëring noodzakelijk. De tariefherschikking is omzetneutraal, dat wil zeggen dat het totale bedrag dat door het publiek voor alle notariële diensten wordt betaald, gelijk blijft.
2.9 Verhouding tussen notariaat, consumenten- en andere organisaties De werkzaamheden van de notaris op het gebied van onroerend-goed transacties voor particulieren zijn de afgelopen decennia sterk gestandaardiseerd. Mede op grond daarvan en op basis van de uitspraken van notarissen dat er een onderlin-ge subsidiëring plaatsvindt, ontstond er in de jaren tachtig bij met name consu-mentenorganisaties een toenemende twijfel aan de effectiviteit en efficiency van de notariële bemoeienis met de markt van koopwoningen.
De verhouding tussen het notariaat en de Vereniging Eigen Huis is ronduit koel te noemen. In 1988 verscheen het rapport Notariaat en Koopwoning van de Vereniging Eigen Huis. Hierin leverde de VEH vooral kritiek op de hoge tarieven voor het opstellen van transport- en hypotheekakten en op het systeem van cross-subsidizing. Een analyse van de te verrichten inspanningen en de daarvoor in rekening gebrachte tarieven wordt daardoor bemoeilijkt. Daarnaast vroeg de Vereniging Eigen Huis zich af of de transportakte niet beter op het kadaster kon worden opgemaakt en ondertekend en voorts, of tussenkomst van de notaris bij het sluiten van een hypotheekovereenkomst tussen bank en cliënt wel noodzakelijk is.
Onlangs is ook de verhouding tussen het notariaat en de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) danig bekoeld. Aanleiding is de recente campagne van het notariaat waarin zij zichzelf als belangenbehartiger van de consument presenteert. De invoering van het NBW maakt het kopen van een huis ingewik-kelder en een aan de koop voorafgaand juridisch advies van de notaris is daarom noodzakelijk, aldus het notariaat. Er is nu een nieuwe beroepsregel, waarin de notaris de cliënten van de makelaar uitnodigt om nog eens over de koopover-eenkomst te praten. De kritiek van de NVM is, dat het notariaat hiermee voorstelt het traject voor de ondertekening van de koopakte (hetgeen door de makelaar wordt verzorgd) opnieuw te doorlopen.
Koopaktes worden voornamelijk door makelaars opgemaakt. Volgens het notari-aat is de tijd bij de invoering van het NBW rijp om de koopakte door de notaris te laten opstellen. De makelaar mist hiervoor, volgens het notariaat, de juridi-sche kennis. De NVM heeft om op de ontwikkelingen in het NBW in te spelen, een nieuwe, uitgebreide koopakte ontworpen. Dit gebeurde in overleg met consumentenorganisaties. De beroepsregel van de Broederschap viel bij de NVM dan ook niet in goede aarde.
De Vereniging Eigen Huis lijkt in de NVM een nieuwe partner te hebben gevonden in haar streven de belangen van de consument te behartigen. Sinds de afschaffing van de tweezijdige courtage, het nieuwe model-koopcontract en de opleiding van de leden staat de Vereniging Eigen Huis met de makelaars op betere voet, althans wat betreft de positie van de makelaardij rond de voorlopige koopovereenkomst 14.
14
Mr. FA.P.M. van Loon: Veranderingen op de bemiddelingsmarkt voor koopwoningen. In:
3
DE SITUATIE VAN HET NOTARIAAT IN EUROPA:
EEN VERGELIJKING
3.1 Latijns notariaat versus Angelsaksisch notariaat
In de meeste Europese landen bestaat het zogenaamde Latijnse notaris-rechts-stelsel. Over de hele wereld zijn notarissen die onder dit stelsel werken verbon-den aan de Union Internationale du Notariat Latin (UJ.N.L.). Europese lanverbon-den waar het Latijns notariaat bestaat, zijn Duitsland, België, Spanje, Portugal, Frankrijk, Griekenland, Italië, Luxemburg en Nederland. In deze landen dienen onroerend-goedkopers een notaris in te schakelen om de koopovereenkomst in authentieke vorm te laten verlijden. De 'Latijnse' notaris is in zijn land de enige die een authentieke akte kan opmaken.
Naast het Latijnse rechtsstelsel bestaat het Angelsaksische rechtsstelsel. In het laatste stelsel kent men geen authentieke akte. De functie van notaris ontbreekt. Het is mogelijk om zonder authentieke akten een hypotheek te vestigen en onroerend goed over te dragen. Dit stelsel bestaat bijvoorbeeld in Groot-Brittannië en Ierland. Ook in Denemarken kent men geen notaris als zodanig. In het Latijnse rechtsstelsel is een numerus clausus op het aantal standplaatsen gebruikelijk. Daarnaast mag een notaris zijn ambt slechts in een beperkt gebied uitoefenen, waarbij ook een residentie-plicht bestaat.
Voor de meeste activiteiten van de notaris bestaan uniforme, landelijke tarieven die door het ministerie van Justitie, de beroepsgroep en in de praktijk worden vastgesteld. Uit een enquête, die in 1991 onder Europese notarissen van de U.I.N.L. werd gehouden, blijkt dat de tariefbepaling en de tarieven landelijk niet veel verschillen. De onderlinge concurrentie binnen een land is daarom beperkt. De notaris betaalt in het Latijnse stelsel belasting alsof hij een vrij beroep (uitgezonderd Portugal) uitoefent.
3.2 Het notariaat in de Europese Gemeenschap
In deze paragraaf zal per land een korte situatieschets worden gegeven. Aan de orde komen: de mogelijkheid van notarissen tot vrije vestiging, de tariefstelling en het domeinmonopolie op het gebied van onroerend goed. In de literatuur 19
