SAMEN
ONDER ÉÉN
DAK
VvE'S
RENOVEREN
DUURZAAM
mmm\
£3 ^
COLOFON
Opdrachtgever: Energiesprong | SEV, Jasper van d e n M u n c k h o fTekst: Vincent Gruis, Peter Budde Redactie: Christine A l g e r a Eindredactie: Tessie Vilé Beeld: 500 W a t t , Casper Rila Opmaak: Studio Beige
M e t d a n k aan de d e e l n e m e n d e VvE'S.
Papier gemaakt van gerecycled materiaal FSC« C007225 Disclaimer H o e w e l m e t d e g r o o t s t e z o r g s a m e n g e s t e l d , is d e o p d r a c h t g e v e r n i e t a a n s p r a k e l i j k v o o r e v e n t u e l e ( d r u k ) f o u t e n i n d e z e u i t g a v e . D i t d o c u m e n t is, m e t u i t z o n d e r i n g v a n d e f o t o g r a f i e , CGBY-5A-NC 2 0 1 1 O C C - Creative C o m m o n s N a a m s v e r m e l d i n g N i e t C o m m e r c i e e l -G e l i j k D e l e n 2.0 U n p o r t e d De g e b r u i k e r m a g h e t w e r k k o p i ë r e n , v e r s p r e i d e n e n d o o r g e v e n , r e m i x e n e n a f g e l e i d e w e r k e n m a k e n o n d e r d e v o l g e n d e v o o r w a a r d e n N a a m s v e r m e l d i n g De g e b r u i k e r d i e n t bij h e t w e r k de d o o r de m a k e r o f d e l i c e n t i e g e v e r a a n g e g e v e n n a a m t e v e r m e l d e n ( m a a r n i e t z o d a n i g d a t de i n d r u k g e w e k t w o r d t d a t zij d a a r m e e i n s t e m m e n m e t h e t w e r k o f g e b r u i k v a n h e t w e r k ) . Niet commercieel De g e b r u i k e r m a g h e t w e r k n i e t v o o r c o m m e r c i ë l e d o e l e i n d e n g e b r u i k e n . Gelijk d e l e n I n d i e n d e g e b r u i k e r h e t w e r k b e w e r k t , k a n h e t d a a r u i t o n t s t a n e w e r k u i t s l u i t e n d k r a c h t e n s d e z e l f d e l i c e n t i e als d e o n d e r h a v i g e l i c e n t i e o f e e n g e l i j k s o o r t i g l i c e n t i e w o r d e n v e r s p r e i d . Zie v e r d e r ; h t t p : / / c r e a t i v e c o m m o n s . o r g / licenses/by-nc-sa/2.0/deed/nl M e t u i t z o n d e r i n g v a n De f o t o g r a f i e u i t d i t b o e k m a g n i e t w o r g e k o p i e e r d o f anderszins g e r e p r o d u c e e e n g e d i s t r i b u e e r d w o r d e n z o n d e r v o o r a f g a a n d e s c h r i f t e l i j k e t o e s t e m m i n de f o t o g r a a f .
INHOUDSOPGAVE
oorwoord
Douwelerwetering
eventer
De Wiltenburgh
trecht
Surinamelaan
Amersfoort
Johan
Wagenaarstraat
Amersfoort
Trekvogelweg
Amersfoort
Kofschip II
Veenendaal
Nieuwe Binnenweg
Rotterdam
SAMEN ,
ONDER EEN
DAK
Samen onder één dak betekent in oudere
appartementcomplexen vaak: samen gebukt onder
een veel te hoge energierekening. En dat hoeft niet!
Dat het ook anders kan, bewijzen de zeven VvE's die
in dit boekje aan verduurzaming van hun complex
hebben gewerkt. Dat hebben ze gedaan door er
samen de schouders onder te zetten en creatieve
oplossingen te bedenken. Hun argumenten: lagere
woonlasten (hypotheek- en energielasten bij elkaar)
en w a a r d e toevoegen aan hun w o n i n g .
Om de w a a r d e van u w w o n i n g te behouden,
zal deze een keer energetisch moeten w o r d e n
opgeknapt. De urgentie wordt steeds hoger:
doordat n i e u w b o u w w o n i n g e n veel energiezuiniger
zijn dan oude panden, ontstaat er een groot
verschil in woonlasten tussen oude en nieuwe
appartementen. Op dit moment is dit effect
nog nauwelijks in de prijs van u w appartement
verwerkt, maar hoe hoger de energierekening
wordt, hoe meer prijsverschil er zal ontstaan tussen
nieuwe en oude appartementen.
Dit boek biedt inspiratie, succesfactoren en
leerpunten voor bestuurders van VvE's en
bewoners die serieus werk willen maken van de
verduurzaming van hun w o n i n g e n .
Wat zijn verstandige technische keuzes? Hoe houd
je alle bewoners betrokken bij het project?
En hoe financier je zo'n project?
Zeven VvE's die het hele traject van de eerste
discussie op de ALV tot de oplevering van de
renovatie hebben doorlopen, zijn door Vincent Gruis
van de hogeschool Utrecht en Peter Budde van Dome
architecten gevolgd en bestudeerd. Dit heeft een rijk
palet aan praktijkervaring opgeleverd, waardoor u
het wiel niet w e e r opnieuw hoeft uit te vinden.
Het lastigste gedeelte zult u echter niet vinden in
dit boek. En dat is de vraag: 'Hoe doen w e dit in
mijn V v E ? ' Iedere groep mensen blijkt anders van
samenstelling, met andere financiële mogelijkheden
en andere motivaties. Hoe de energie renovatie in
u w VvE eruit zal zien zal dus in grote mate worden
bepaald door u en u w medebewoners. Eén ding
staat vast. Je zult het samen moeten doen. Tenslotte
w o o n je samen onder één dak.
Jasper van den Munckhof,
programmaregisseur Energiesprong I SEV
Er zijn n o g maar een paar v o o r b e e l d e n van VvE's, w a a r b i j succes g e b o e k t is m e t d u u r z a m e renovaties. Juist in d i t prille s t a d i u m van kennis-en p r a k t i j k o n t w i k k e l i n g , hiebbkennis-en p a r t i j e n baat bij h e t evalueren en uitwisselen van e r v a r i n g e n . De eerste e r v a r i n g e n k u n n e n d a n b e n u t w o r d e n o m b e l e i d s v o r m i n g v o o r k o m e n d e i n i t i a t i e v e n t e o n d e r s t e u n e n . Energiesprong h e e f t aan het lectoraat V e r n i e u w e n d Vastgoedbeheer van de Hogeschool Utrecht In de personen van V i n c e n t Gruis en Peter Budde g e v r a a g d gerealiseerde v o o r b e e l d e n t e e v a l u e r e n . Deze u i t g a v e is daar een w e e r g a v e v a n .
Energiesprong is een p r o g r a m m a van d e S t u u r g r o e p E x p e r i m e n t e n Volkshuisvesting (SEV), d e Rotterdamse organisatie die bijna 30 j a a r e r v a r i n g h e e f t m e t Innovaties in de w e r e l d van b o u w e n e n w o n e n . Het p r o g r a m m a m e t een l o o p t i j d van 2010 t o t 2014 w o r d t u i t g e v o e r d In o p d r a c h t van h e t ministerie van Binnenlandse Zaken en KoninkrIjksrelatles/WWI, m e t als d o e l een m a r k t i n n o v a t i e o p g a n g t e b r e n g e n t e n g u n s t e van een andere e n e r g i e - a a n p a k In de g e b o u w d e o m g e v i n g .
Douwelerwetering te Deventer
7
De flat aan de Douwelerwetering in Deventer telt in
totaal 21 appartementen: negen drie- en vierkamer
appartementen en op de begane grond drie
vijfkamer appartementen. Door het isoleren van de
gevels maakten de w o n i n g e n t w e e [abelstappen.
E N E R G I E Z U I N I G E
R E N O V A T I E OOK
I N 'PRACHTWIJK'
H A A L B A A R
Een stimuleringspakket van de gemeente, groot draagvlak onder de
bewoners en een gunstige financiering leidden tot een ongekend snelle
renovatie van de flat met 21 appartementen aan de Douwelerwetering.
De woningen maken hierbij naar verwachting twee labelstappen.
AANLEIDING
De f l a t staat In de w i j k R i v i e r e n b u u r t in Deventer: een w i j k die is a a n g e m e r k t als een z o g e n a a m d e p r a c h t w i j k . Eén b e w o o n s t e r w o o n t hier al v a n a f de b o u w in 1966, verder is h e t een mix van g e z i n n e n en een- en t w e e p e r s o o n s h u i s h o u d e n s . Samen m e t n o g vier andere flats is h e t a p p a r t e m e n t e n c o m p l e x
aangesloten o p een b l o k v e r w a r m i n g m e t een cen-t r a a l kecen-telhuis. A l l e flacen-ts die aangeslocen-ten zijn op de v e r o u d e r d e b l o k v e r w a r m i n g , g a a n in de t o e k o m s t over o p een n i e u w w a r m t e n e t d a t e n e r g i e b e d r i j f Essent w i l a a n l e g g e n . De w o n i n g e n h e b b e n een i n d i v i d u e l e w a r m w a t e r v o o r z i e n i n g , wisselend tus-sen badgeisers en elektrische boilers.
GEREEDSCHAPSKIST
In h e t v o o r j a a r v a n 2010 presenteert de g e m e e n t e Deventer een p a k k e t m a a t r e g e l e n o n d e r de t i t e l 'De Gereedschapskist' o m VvE's In de R i v i e r e n b u u r t t e s t i m u l e r e n . Doel is t w e e l e d i g : h e t v e r b e t e r e n van h e t achterstallig o n d e r h o u d in deze w i j k en het o p w a a r d e r e n van de energieprestatie van de w o n i n g e n . O m in a a n m e r k i n g t e k o m e n v o o r een lening v o o r de renovatie van 20 jaar t e g e n een r e n t e van 1 %, m o e t er m i n i m a a l voor 15.000¬ 20.000 e u r o per a p p a r t e m e n t geïnvesteerd w o r d e n en d i e n t er een g e d e g e n b o u w k u n d i g e analyse g e m a a k t t e w o r d e n . O o k b e t a a l t de g e m e e n t e h e t EPA-advies. Deze m o g e l i j k h e i d en de v e r l a g i n g v a n het BTW-tarief o p arbeid bij renovatie, was aanlei-d i n g v o o r h e t bestuur aanlei-de r e n o v a t i e t e starten en u i t t e v o e r e n v o o r j u n i 2011, h e t m o m e n t w a a r o p de v e r l a g i n g van h e t BTW t a r i e f z o u a f l o p e n .
PROCES
Het bestuur van de VvE is m e t een lijst m e t m o g e -lijke m a a t r e g e l e n bij alle bewoners langs geweest m e t de vraag w e l k e v o o r hen het meest b e l a n g r i j k w a r e n . Door deze c o n s u l t a t i e r o n d e vooraf, kregen de b e w o n e r s v e r t r o u w e n in de a l g e m e n e ledenver-g a d e r i n ledenver-g (ALV). In de d a a r o p v o l ledenver-g e n d e bewoners-v e r g a d e r i n g , in o k t o b e r 2010, h e e f t h e t bestuur het m a n d a a t g e k r e g e n o m v o o r 1500 e u r o een b o u w k u n d i g r a p p o r t o p t e l a t e n stellen van de f l a t .
BREED DRAAGVLAK
Begin december 2010 is d o o r een b o u w k u n d i g adviesbureau h e t b o u w k u n d i g r a p p o r t gepresen-t e e r d in een b e w o n e r s v e r g a d e r i n g . Door de per-soonlijke gesprekken v o o r a f en de i n h o u d van het o p n a m e r a p p o r t van de adviseur m e t b o u w k u n d i g e g e b r e k e n en voorstellen voor v e r b e t e r i n g e n r a p -p o r t , v o e l d e n de b e w o n e r s zich b e t r o k k e n bij de p l a n n e n en o n t s t o n d een breed d r a a g v l a k v o o r de r e n o v a t i e .
ARTIST IMPRESSION
Eind j a n u a r i 2011 presenteert de b o u w k u n d i g a d -viseur h e t r e n o v a t i e p l a n en een 'artist impression' van de gevel na r e n o v a t i e . Als b l i j k t d a t de inves-t e r i n g b e inves-t a a l d kan w o r d e n u i inves-t de servicekosinves-ten, m e d e o m d a t reserveringen v o o r t o e k o m s t i g o n -d e r h o u -d k o m e n t e vervallen, g a a t -de ALV a k k o o r -d m e t h e t p l a n . In f e b r u a r i 2011 w o r d t o p d r a c h t gegeven v o o r u i t v o e r i n g en eind j u l i 2011 is h e t project o p g e l e v e r d . ResultaatDe woningen hadden voor de renovatie gemiddeld een E/F label. De verwachting is dat de woningen na de renovatie twee labelstappen hebben gemaakt. Tevens is er veel bouwkundig achterstalüg onderhoud wegge-werkt zoals het vervangen van hekwerken op balkons.
Succesfactoren en leerpunten Zorg ervoor dat bewoners vanaf het begin betrokken zijn bij de plannen. Dat kan door individu-ele huisbezoeken af te leggen en hen mee te laten beslissen over de maatregelen.
Het ontwikkelde stimulerings-pakket van de gemeente, waarbij niet het project wordt
gefinan-cierd maar vooral de initiatieffa-se wordt ondersteund en waarbij direct een lening tegen 1% rente wordt verstrekt, blijkt goed te werken voor een VvE in een wijk als de Rivierenbuurt,
Zorg ervoor dat de snelheid i n het project blijft. Het bestuur van de VvE heeft daarom bewust geen samenwerking gezocht met besturen van vergelijkbare flats om gezamenlijk op te trekken in de planvorming om zo eventueel schaalvoordeel te kunnen beha-len.
Begin met één flat en maak zo VvE's van vergelijkbare flats enthousiast. Deze aanpak heeft hier goed uitgepakt. Na realisatie is het bestuur door diverse voor-zitters benaderd voor informatie en zijn inmiddels zeven VvE's van de in totaal 33 die i n deze
w i j k geregistreerd staan, actief met ontwikkelen van renovatie-plannen.
De voorzitter van de VvE maakt zich zorgen over wanbetaling, of, zoals eerder gebeurd is, een gedwongen verkoop van een woning doordat bewoners de aflossing van de lening niet kun-nen betalen,
,Sanienstelling en r o l v a n het bestuur/leden
Het bestuur bestaat uit 3 van de 21 leden en heeft een VvE be-heerder voor de administratieve zaken. Binnen het bestuur is geen bouwkundige kennis aan-wezig.
Er is externe expertise inge-huurd voor het maken van een bouwkundig opname en advies.
DOOR D E PERSOONLIJKE
G E S P R E K K E N VOORAF E N DE INHOUD
VAN H E T OPNAMERAPPORT VAN
DE ADVISEUR MET BOUWKUNDIGE
G E B R E K E N E N VOORSTELLEN VOOR
VERBETERINGENRAPPORT, VOELDEN
DE BEWONERS ZICH B E T R O K K E N BIJ DE
PLANNEN E N ONTSTOND E E N B R E E D
DRAAGVLAK VOOR DE RENOVATIE.
Dit was één van de voorwaarden van de gemeente Deventer bij het verstrekken van de lening aan de VvE,
Het bestuur heeft vanaf het begin direct alle bewoners bij het project betrokken. Vooral de huisbezoeken waarbij iedereen geïnformeerd werd en invloed kon hebben op de prioritering van de maatregelen, zijn belang-rijk geweest voor het creëren van draagvlak.
Financiering
In totaal heeft de VvE 315.000 euro geïnvesteerd waarvan de gemeente Deventer en de pro-vincie 2000 euro subsidie per woning hebben geven. De bouw-kundig adviseur kostte 17,500 euro en is door de VvE betaald.
Gemiddeld is per woning 13,000 euro geïnvesteerd. Uit de geste-gen vraagprijs van de woning die nu te koop staat, blijkt dat deze met vrijwel hetzelfde be-drag gestegen is ten opzichte van de situatie van voor de renovatie.
Bouwkundige maatregelen Door de aanwezige blokverwar-ming, waar geen invloed op uit te oefenen is, zijn de maatregelen voornamelijk beperkt gebleven tot het isoleren van de schil. Van beide kopgevels zijn de spouwen geïsoleerd, is op de begane grond de vloer onder de woningen geïsoleerd en is bij het vervangen van de dakbedekking gelijktijdig geïsoleerd.
De kozijnen die nog van hout
waren met enkelglas zijn door kunststof kozijnen met HR glas vervangen. Het HR-n- is komen te vervallen door het ontbreken van subsidie hierop.
Er is een aantal onderhouds-werkzaamheden uitgevoerd, zoals het vervangen van radiatoren, balkonhekken en dakranden.
10
D_e Wiltenburgh te Utrecht
Het appartementencomplex De Wiltenburgh
w e r d in 1965 g e b o u w d en ligt in Utrecht in de
wijk Tuindorp Oost. Het complex bestaat uit 30
vier- en 42 driekamerappartementen. Het complex
is ingrijpend verduurzaamd, waarbij het w e r d
opgewaardeerd van een G-label naar een C-/B-label.
V E R D U U R Z A M I N G
M E T FINANCIËLE
RISICO'S
Wat aanvankelijk begon als een plan voor standaard
onderhoudsv^erk-zaamheden, resulteerde in een ingrijpende verduurzaming van het gehele
appartementencomplex. Het complex is van een G-label naar een
C-/B-label opgewaardeerd. De financiering bleek voor een aantal bewoners
een probleem, waardoor VvE onbedoeld financieel risico heeft genomen.
AANLEIDING
Het merendeel van de bewoners van a p p a r t e m e n -t e n c o m p l e x De W i l -t e n b u r g h w o o n -t rela-tief k o r -t in h e t complex, v i j f t i g procent w o o n t hier langer dan t i e n jaan Van de in t o t a a l 72 a p p a r t e m e n t e n is ca 2 0 % in o n d e r h u u r , o n d e r m e e r vla strak geregle-m e n t e e r d e k a geregle-m e r v e r h u u r aan s t u d e n t e n w a a r geregle-m e e nauwelijks p r o b l e m e n zijn. De d o o r s t r o m i n g is vrij g e r i n g m e t een g e m i d d e l d e v e r k o o p van vier ap-p a r t e m e n t e n ap-per jaar.
Het complex b e v i n d t zich in 2008 in een m a t i g e staat van o n d e r h o u d ; zo w a r e n de k o z i j n e n aan reparatie en een schilderbeurt t o e . Bovendien d r u k k e n de h o g e s t o o k k o s t e n en de o n d e r h o u d s -staat de v e r k o o p p r i j z e n van de a p p a r t e m e n t e n . In 2008 w o r d e n deze p r o b l e m e n tijdens een ALV besproken. Eén van de bewoners v r a a g t o f de
r e p a r a t i e w e r k z a a m h e d e n g e c o m b i n e e r d k u n n e n w o r d e n m e t een meer i n g r i j p e n d e r e n o v a t i e waar-bij g e l i j k t i j d i g isolerende b e g l a z i n g geplaatst kan w o r d e n .
PROCES
Een eerste plan van het bestuur w a a r b i j alleen de v o o r g e v e l geïsoleerd zou w o r d e n en er i n d i v i d u -ele cv-ketels geplaatst z o u d e n w o r d e n , m e t een investering van 10-15.000 e u r o per w o n i n g , w e r d t e b e p e r k t g e v o n d e n . Uit een EPA-advies bleek b o v e n d i e n d a t de g e l i j k t i j d i g e r e n o v a t i e van de achtergevel een b e l a n g r i j k e energiebesparing zou o p l e v e r e n . Het bestuur h e e f t vervolgens een c o m pleet e n e r g i e b e s p a r i n g en r e n o v a t i e p l a n u i t g e -w e r k t , inclusief het isoleren van de achtergevel en een collectieve cv- en w a r m w a t e r v o o r z i e n i n g .
COMPLEET PLAN
Het c o m p l e t e plan o m v a t t e h e t v e r v a n g e n van de t w e e o u d e gasgestookte cv-ketels d o o r t i e n o p h e t dak geplaatste g a s a b s o r p t l e p o m p e n , o n d e r s t e u n d d o o r t w e e kleine h o o g r e n d e r e n d e cv-ketels, een , collectieve w a r m w a t e r v o o r z i e n i n g als v e r v a n g i n g van de i n d i v i d u e l e elektrische boilers en geisers. Beide systemen w e r d e n v o o r z i e n van i n d i v i d u e l e b e m e t e r i n g . Daarnaast o m v a t t e h e t plan isolatie van de kopgevels, isolatie en stucwerk van de voorgevel (binnenzijde) en achtervoorgevel aan de b u i t e n -zijde en h e t v e r v a n g e n van alle k o z i j n e n d o o r alu-m i n i u alu-m k o z i j n e n alu-m e t h o o g r e n d e r e n d e isolerende b e g l a z i n g .
COMMUNICATIE MET DE BEWONERS
Het d r i e k o p p i g e bestuur h e e f t in de periode v a n v o o r b e r e i d i n g en u i t v o e r i n g de ALV u i t g e n o d i g d een k l a n k b o r d g r o e p t e v o r m e n , die bestond u i t een viertal bewoners. De k l a n k b o r d g r o e p h e e f t tijdens h e t proces m e e g e d a c h t , de p l a n n e n van o p m e r k i n g e n v o o r z i e n en zelf m e t de leden g e -c o m m u n i -c e e r d via n i e u w s b r i e v e n . Alle bewoners w e r d e n o o k d o o r n i e u w s b r i e v e n van h e t bestuur g e ï n f o r m e e r d .
Binnen de ALV w a r e n t w e e d o m i n a n t e o v e r w e g i n -gen o m mee t e d o e n aan de renovatie. De niet-direct-verhuizers w i l d e n graag h u n w o o n c o m f o r t v e r h o g e n en de wel-direct-verhuizers w i l d e n de w a a r d e van h u n w o n i n g v e r h o g e n . De starters o f e e n o u d e r g e z i n n e n stelt de w o o n l a s t e n v o o r o p , o m d a t de renovatie een t e g r o t e financiële belas-t i n g is o f d r e i g belas-t belas-t e z i j n .
Bij s t e m m i n g w e r d d o o r m e e r d e r h e i d van de leden de v o o r d e l e n o n d e r k e n d en is h e t besluit m e t een m e e r d e r h e i d van s t e m m e n a a n g e n o m e n . Een klein aantal eigenaren stemde t e g e n , m e t n a m e o m d a t zij v e r m o e d d e n de extra lasten niet t e k u n n e n d r a g e n ( w a t later o o k zo bleek t e zijn).
VANGNETREGEUNG
V o o r a f h e e f t h e t bestuur t w e e taxateurs gevraagd de w o n i n g e n voor en na de r e n o v a t i e t e t a x e r e n . Dit was n o d i g v o o r de leden van de VvE v o o r h e t aanvragen v a n een extra h y p o t h e e k . V o o r 10 t o t 12 bewoners bleek h e t n i e t m o g e l i j k t e zijn een lening af t e sluiten ondanks d a t de maandelijkse lasten van de investering m i n of meer z o u d e n w e g v a l l e n t e g e n de besparing o p de e n e r g i e en o n d e r h o u d s -kosten. Door de financiële adviseur w e r d een con-structie b e d a c h t w a a r d o o r deze b e w o n e r s via de k r e d i e t b a n k van de g e m e e n t e U t r e c h t een l e n i n g z o u d e n k u n n e n k r i j g e n , de z o g e n a a m d e v a n g -n e t r e g e l i -n g . Deze le-ni-ng z o u d o o r de provi-ncie U t r e c h t middels h e t Energie G a r a n t i e f o n d s g e g a -r a n d e e -r d w o -r d e n . Deze m o g e l i j k e const-ructie Is in de ALV, die moest besluiten over de investering, g e p r e s e n t e e r d . D o o r d a t deze m o g e l i j k h e i d w e r d g e b o d e n , h e e f t de ALV ingestemd m e t u i t v o e r i n g van h e t p l a n , ondanks d a t d o o r deze b e w o n e r s de f i n a n c i e r i n g n o g niet g e r e g e l d was. De v a n g n e t r e g e l i n g v o o r e i g e n a r e n die g e e n f i n a n c i e r i n g k o n d e n regelen, is na m a a n d e n o n v e r w a c h t s d o o r de Provincie U t r e c h t als n i e t ' g a r a n d e e r b a a r v a n u i t het Energie G a r a n t i e f o n d s b e s t e m p e l d . Resultaten
De woningen aan de buitengevel of het dak hebben groter warm-teverlies en zijn daarom label B. Succesfactoren en leerpunten Zorg ervoor dat i n een discussie over onderhoudswerkzaamhe-den ook zakeir als waardever-meerdering, comfortverbetering en een sterkere binding van de bewoners met de omgeving mee worden genomen als redenen om over te gaan tot energiezui-nige renovatie.
Laat een EPA uitvoeren en be-spreek de mogelijkheden met de leden.
Zorg voor voldoende deskundige begeleiding van de renovatie en huur kennis i n die niet in luüs is. Zorg ervoor dat je als ALV van alle leden een opdracht hebt verkregen voordat overgegaan wordt tot opdrachtverlening.
Samenstelling eir rol v a n het bestuur
Het bestuur bestaat uit drie leden, ondersteund door een kascommissie en een tijdelijk klankljordgroep voor de reno-vatie. De VvE huurt de diensten van een administrateur i n voor de financiële administratie. Er is geen beheerder De meerjaren onderhoudsbegroting wordt door het bestuur zelf opgesteld. Het bestuur heeft leidinggeven-de competenties en ervaring met projectmatig werken. Naast een subsidie/financieel adviseur zijn
UIT D E VERKOOP VAN E N K E L E
WONINGEN B L I J K T DAT D E
INVESTERING VAN 30.000 EURO,
BIJ VERKOOP MIN OF MEER K A N
WORDEN TERUGVERDIEND.
Hierdoor s t o p t e de g e m e e n t e Utrecht haar b e m o e i -enissen m e t de r e g e l i n g en w a r e n de leden die n o g geen f i n a n c i e r i n g h a d d e n g e r e g e l d , t e r u g bij af. Enkele leden h e b b e n t o e n alsnog zelf de f i n a n c i e -ring k u n n e n regelen, maar een achttal bewoners heeft n o g niets k u n n e n r e g e l e n .
VOORFINANCIERING UIT
ONDERHOUDSRESERVES
De VvE h e e f t als laatste m o g e l i j k h e i d h e t a a n b o d van de Provincie Utrecht o m aan de VvE een g a -rantie t e verlenen, nader o n d e r z o c h t , maar n o g niet geaccepteerd. De VvE w i l v o o r k o m e n d a t zij langlopende l e n i n g e n m e t e i g e n a r e n m o e t gaan afsluiten en b e h e r e n . De g e m e e n t e U t r e c h t h e e f t inmiddels de VvE o p n i e u w u i t g e n o d i g d o m over een d o o r haar v o o r g e f i n a n c i e r d e i n d i v i d u e l e v a n g n e t r e l i n g t o o v e r l e g g e n . De u i t k o m s t daarvan is n o g niet b e k e n d . Bij o p l e v e r i n g van h e t project zijn er n o g zeven bewoners die geen (volledige) f i n a n c i e r i n g h e b b e n . De VvE f i n a n c i e r t deze o n t b r e k e n d e b i j d r a g e n o p d i t m o m e n t v o o r u i t onderhoudsreserves.
Alle niet b e t a l e n d e eigenaren zijn d o o r z o w e l bestuur als een externe adviseur bezocht. M e t bijna allen is er g e r e g e l d contact en w o r d t zoveel m o g e l i j k s a m e n g e w e r k t in het v i n d e n v a n een financieringsoplossing. U i t e i n d e l i j k w o r d t aan alle n i e t - b e t a l e n d e leden een f o r m e l e v o r d e r i n g via de rechter ingesteld, w a a r m e e nu een begin g e m a a k t w o r d t . Daarmee v o e r t h e t bestuur, h o e v e r v e l e n d v o o r i n d i v i d u e l e eigenaren ool<, het besluit t o t r e n o v a t i e en t o t i n v o r d e r i n g van de b i j d r a g e n u i t .
INVESTERING TERUGVERDIEND
Uit de v e r k o o p van enkele w o n i n g e n b l i j k t d a t de investering van 30.000 euro, bij v e r k o o p m i n o f meer kan w o r d e n t e r u g v e r d i e n d . De d r i e w o -n i -n g e -n die o-nla-ngs t e k o o p k w a m e -n zij-n relatief snel v e r k o c h t . Een t w e e k a m e r w o n i n g was voor r e n o v a t i e 140.000 - 150.000 w a a r d , deze w o n i n g e n w o r d e n nu v e r k o c h t v o o r 169.000 euro. D i t k o m t overeen m e t de v o o r a f getaxeerde w a a r d e .
er voor de duur van het project eeir bouwkundig adviseur en installatie adviseur ingehuurd. Vanaf de start van de gedetail-leerde technische ontwikkeling zijn er twee adviseurs, een bouw-kundige en een installatieadvi¬ seur, die van planvorming tot en met de uitvoering bij het project betrokken.
Financiering
Van de totale investering van 35.000 - 40.000 euro per woning is circa 20% extern gefinancierd met behulp van een subsidie van
Meer met Minder
Voor het resterende bedrag hebben de bewoners individueel voor de financiering gezorgd.
Bouwkundige maatregelen De bestaande blokverwanrting met cv ketels is vervangen door gasabsorptieketels met warm-watervoorziening en individuele bemetering. Alle individuele geisers en elektrische boilers zijn hierdoor vervangen. De voorgevel is inpandig geïsoleerd.
De achtergevel is uitwendig
geïsoleerd en het stucwerk is vernieuwd.
De spouw van de kopgevels is geïsoleerd,
Alle houten kozijnen zijn vervangen door aluminium puien met HR•^-^ beglazing. Bij inspectie bleek het dak al geïsoleerd te zijn.
De begane grondvloer/scheiding met bergingen is niet geïsoleerd. Na renovatie zal er schilderon-derhoud gepleegd worden aan externe niet gerenoveerde delen, waaronder de voorgevel en balkons.
Surinamelaan te Amersfoort
de jaren vijftig tellen samen 1 2 2 appartementen,
w a a r v a n de corporatie nog steeds de grootste
eigenaar is. De woningen zijn door een grote
renovatie van een F- naar een B-label gebracht.
G E M E N G D C O M P L E X
V E R D U U R Z A A M D
Een vier jaar durend traject om 122 woningen energiezuinig te renoveren,
resulteert uiteindelijk in een opwaardering van de woningen van
gemid-deld een F- naar een B-label. Een verhaal over initiatiefrijke bewoners
met koude voeten, het creëren van draagvlak, een unieke financiering en
de rol van de corporatie in een complex met gemengd bezit.
AANLEIDING
In 2005 verhulst Edgar van G r o n i n g e n naar één van de vijf flats m e t a p p a r t e m e n t e n aan de Suriname-laan In A m e r s f o o r t . Het complex bestaat uit z o w e l huur- als k o o p w o n i n g e n , o m d a t corporatie De A l l i a n t i e Eemvallei bezig is m e t het v e r k o p e n van deze v e r o u d e r d e a p p a r t e m e n t e n .
De eerste w i n t e r in zijn n i e u w e huis, o n t d e k t Van G r o n i n g e n d a t zijn w o n i n g w e l een heel erg k o u d e vloer h e e f t . Bovendien m e r k t hij dat naast k o u d e v o e t e n , o o k een hoge gasrekening h e e f t . Dit, sa-m e n sa-m e t zijn persoonlijke o p v a t t i n g over hoe o sa-m t e gaan m e t het m i l i e u , m a a k t d a t hij aan de slag w i l gaan m e t een e n e r g i e z u i n i g e renovatie van d i t complex.
De c o r p o r a t i e , die een deel van de w o n i n g e n n o g in bezit h e e f t en Van G r o n i n g e n o n t m o e t e n elkaar o p de ALV van mei 2007, w a a r grootschalig o n d e r h o u d van gevelkozijnen en schilderwerk o p de agenda
staat. De A l l i a n t i e Eemvallei h e e f t een extern be-drijf i n g e h u u r d v o o r het o p z e t t e n van de VvE's, het m a k e n van de m e e r j a r e n o n d e r h o u d s b e g r o t i n g , het innen van de b i j d r a g e en h e t technisch o n d e r h o u d . Er liggen v a n u i t d i t bedrijf al u i t g e w e r k t e p l a n n e n v o o r regulier g r o o t o n d e r h o u d . V o o r a f g a a n d aan de ALV gaat Van G r o n i n g e n in de a v o n d u r e n alle 122 a p p a r t e m e n t e n af o m het enthousiasme v o o r renovatie van de m e d e b e w o n e r s t e peilen. Deze is a f w a c h t e n d positief. Echter, de VvE-beheerder van De A l l i a n t i e h e e f t o p d a t m o m e n t n o g de meerder-heid van s t e m m e n in de ALV, w a a r d o o r het voorstel o m naast g r o o t o n d e r h o u d o o k energie t e gaan besparen d o o r de w o n i n g e n t e isoleren van Van G r o n i n g e n w o r d t a f g e s t e m d .
PROCES
De strategie van Van G r o n i n g e n is o m vervolgens e x t e r n draagvlak t e zoeken voor zijn p l a n . M e t t w e e m e d e b e w o n e r s organiseert hij een s t u d i e m i d -dag over energiebesparing en bestaande b o u w en
n o d i g t liij externe p a r t i j e n zoals de Nederlandse W o o n b o n d , SenterNovem (nu: AgentschapNL), provincie Utrecht en de w e t h o u d e r M i l i e u van de g e m e e n t e A m e r s f o o r t uit. Deze m i d d a g w o r d t be-sloten m e t een brainstormsessie over h o e verder t e gaan m e t de Surinamelaan.
UNIEKE KANSEN REGELING
Begin 2008 lijkt het m o g e l i j k o m deel t e n e m e n aan de Unieke Kansen Regeling van A g e n t s c h a p N L Deze regeling subsidieert projecten w a a r i n Nederlandse m a r k t p a r t i j e n en n i e t - m a r k t p a r t i j e n s a m e n w e r k e n aan de transitie naar een d u u r z a m e e n e r g i e h u i s h o u d i n g . Om hierover een f o r m e e l be-sluit t e n e m e n , w o r d t een ALV belegd. De beheer-der, extern i n g e h u u r d d o o r de VvE, m o e t als pen-voerder namens de VvE de v e r a n t w o o r d i n g n e m e n voor de l e n i n g . Een rol die o f bij het bestuur van de VvE of bij de corporatie als g r o o t e i g e n a a r thuis-h o o r t , maar niet bij een i n g e thuis-h u u r d commercieel bedrijf. Daarom gaat de aanvraag niet d o o r
COMMUNITY OF PRACTICE
O m h e t i n i t i a t i e f voor v e r d u u r z a m e n van de w o n i n -g e n van Van G r o n i n -g e n n i e u w leven in t e blazen, w o r d t een C o m m u n i t y o f Practice (CoP) opgericht: een g r o e p m e t als doel kennis t e delen over ener-giebesparing aan de Surinamelaan en draagvlak t e creëren. Leden van de CoP zijn Van G r o n i n g e n en een m e d e b e w o n e r , v e r t e g e n w o o r d i g e r s van de g e m e e n t e A m e r s f o o r t , de W o o n b o n d , Ecofys, p r o j e c t b u r e a u Meer m e t Minder, provincie Utrecht,
VvE-belang, adviesbureaus en s t u d e n t e n van de Hogeschool Saxion. O p een van de s t u d i e m i d d a -gen van de CoP w o r d e n o o k de EPA adviezen die inmiddels zijn opgesteld, mede d o o r de financiële bijdrage van de g e m e e n t e A m e r s f o o r t en de p r o v i n -cie Utrecht, gepresenteerd. Maar h e t belangrijkste m o m e n t van die m i d d a g w a a r m e e externe d r u k o p het proces k w a m t e staan, was de a a n k o n d i g i n g van de v o o r z i t t e r van VvE-belang d a t de jaarlijkse roadshow van de Stichting VvE beheer m e t h e t t h e m a ' e n e r g i e b e s p a r i n g ' d a t najaar in A m e r s f o o r t zou plaats v i n d e n .
C 0 2 DOELSTELLINGEN
In augustus 2008 k o m t de directeur van De A l l i a n t i e Eemvallei bij Van G r o n i n g e n o p bezoek. Inmiddels is de o p v a t t i n g van de corporatie v e r a n d e r d en w i l zij m e e w e r k e n aan h e t project, mits d i t kostenneutraal u i t p a k t voor de huurders. De reden van de o m m e -zwaai is d a t koepelorganisatie Aedes namens de corporaties m e t de overheid een convenant h e e f t gesloten o m de u i t s t o o t van C 0 2 t e reduceren. Door de v e r k o o p van w o n i n g e n zijn er intussen zoveel g e m e n g d e complexen in bezit van de corporatie, d a t zij zich voor h e t realiseren van deze C 0 2 d o e l -stellingen niet k u n n e n beperken t o t de complexen die u i t s l u i t e n d u i t h u u r w o n i n g e n bestaan.
In n o v e m b e r 2008 wisselt de A l l i a n t i e van directeur en Van G r o n i n g e n belt h e m diezelfde o c h t e n d o p voor een kennismakinggesprek en een i n t r o d u c t i e over h e t project Surinamelaan. Het enthousiasme
Resultaten
De appartementencomplexen zijn van een F4abel naar een B-label opgewaardeerd. Succesfactoren en leerpunten Zorg voor goede argumenten voor bewoners om deel te nemen aan energiezuinige renovaties. In dit geval waren comfort-verbetering van de woning en het kostenneutrale effect op de woonlasten van belang. Belan-genverenigingen voor huurders, zoals de Wfoonbond, kunnen hierbij een rol spelen. Zorg voor een goede vertegen-woordiging van bewoners/
vertrouwen van bewoners i n de VvE en het bestuur Commerciële VvE-beheerders kunnen be-paalde rollen niet op zich nemen, zoals de verantwoordelijkheid nemen voor subsidieaanvragen en leningen. Voor energiezuinige renovaties is het dus van belang dat er een bestuur of een corpo-ratie deze taak op zich neemt. Betrek i n het proces steeds alle VvE's van de betrokken com-plexen i n een vroeg stadium, om voldoende draagvlak te creëren voor energiezuinige renovaties. In een gemengd complex is het van belang dat de belangen van zowel bewoners als corporatie gelijkwaardig worden vertegen-woordigd. Ook is het goed om
de rollen van corporatie en VvE goed te scheiden: in dit geval is de VvE de opdrachtgever en de corporatie de opdraclrtnemer voor de energiezuinige renovatie. Persaandacht voor de renovatie-plannen i n lokale en regionale kranten kan positief uitpakken voor het draagvlak. Doe dit wel nadat het formele besluit i n de ALV is genomen.
Samenstelling en r o l v a n het bestuur/leden
Bij de start van dit traject was er een commerciële VvE-beheerder, ingehuurd door de corporatie, die het beheer van de apparte-mentencomplexen uitvoerde.
en de a m b i t i e w o r d e n g e w a a r d e e r d en de n i e u w e directeur zegt t o e h e t proces t e gaan ondersteunen maar m a a k t o o k d u i d e l i j k d a t de ALV zijn o p d r a c h t -gever is.
OMnFRTEKENING ENERGIEAFSPRAKEN
Ook w o r d t in deze m a a n d tijdens de jaarlijkse r o a d -show van de stichting VvE beheer de Amersfoortse energieafspraak 'samen energiek aan de slag in de Surinamelaan' o n d e r t e k e n d . Hier t e k e n d e n de w e t -houder van milieu van de g e m e e n t e A m e r s f o o r t , provincie Utrecht, c o r p o r a t i e A l l i a n t i e Eemvallei, vereniging h u u r d e r b e l a n g A m e r s f o o r t m e t onder-steuning van de Nederlandse W o o n b o n d en Van Groningen en een m e d e b e w o n e r namens de b e w o -ners van de Surinamelaan. A l deze b i j e e n k o m s t e n en m o m e n t e n w o r d e n a a n g e g r e p e n o m in de loka-le pers en h e t t i j d s c h r i f t van VvE-belang h e t project Surinamelaan o n d e r de aandacht t e b r e n g e n .
HAALBAARHEIDSSTUDIE
Omdat er o p d a t m o m e n t n o g geen VvE's zijn o p -gericht, w o r d t er een p r o j e c t g r o e p o p g e r i c h t m e t vertegenwoordigers v a n u i t de g e m e e n t e , A l l i a n t i e beheer, de W o o n b o n d en Van G r o n i n g e n . Deze projectgroep besluit een haalbaarheidsstudie u i t te voeren naar energiebesparende m o g e l i j k h e d e n en financieringsmodellen. Deze w o r d t in j u n i 2009 gepresenteerd. Na b e o o r d e l i n g van de offertes voor uitvoeren van b o u w k u n d i g o n d e r z o e k en h e t maken van verbetervoorstellen, k r i j g t Ecofys de . opdracht van p r o j e c t g r o e p .
FINANCIERING EN WOONGARANTIE
Corporatie De A l l i a n t i e hield v o o r de huurders af-z o n d e r l i j k e b i j e e n k o m s t e n , o m d a t m i n i m a a l 7 0 % van de huurders voor moest stemmen v o o r d a t de c o r p o r a t i e k o n b e g i n n e n m e t de r e n o v a t i e p l a n n e n . Op deze b i j e e n k o m s t e n w e k k e n de presentaties van de v e r t e g e n w o o r d i g e r van de W o o n b o n d h e t ver-t r o u w e n van de huurders. Daarop sluiver-t De A l l i a n ver-t i e Eemvallei n o g een garantie af: de w o o n l a s t e n s t i j -g i n -g en de v e r l a -g i n -g van de ener-gieprijs w o r d e n b i n n e n bepaalde marges g e g a r a n d e e r d . Hierdoor zijn alle v o o r b e h o u d e n van huurders w e g g e n o m e n .
Op de valreep b l i j k t echter de f i n a n c i e r i n g h e t g r o o t s t e obstakel t e zijn. De g a r a n t i e s t e l l i n g d o o r de provincie is o n d u i d e l i j k . Ook ligt er een vraag van een n i e u w gekozen VvE-voorzitter o f een VvE w e l g e r e c h t i g d is een l a n g l o p e n d e lening aan t e gaan voor een investering. Uiteindelijk b l i j k t de Rabobank A m e r s f o o r t e.o. bereid t e zijn t o t h e t afsluiten van een lening van 1.100.000 e u r o aan de vijf VvE's g e z a m e n l i j k voor een periode van 20 jaar, mits de provincie hiervoor g a r a n t staat. M o c h t de VvE o f de leden n i e t k u n n e n betalen is h e t risico o p die m a n n i e r a f g e d e k t . De provincie Utrecht staat m e t een w a a r b o r g f o n d s 12 jaar garant.
De VvE's van de flats zijn in een ontwikkelingsfase, van een vol-ledig door De Alliantie Eemvallei aangestuurde ALV naar een participatie van ongeveer 70% eigendom tijdens de besluitvor-ming.
De gedrevenheid van één bewo-ner heeft een doorslaggevende rol gespeeld bij het slagen van de renovatie. Ook de nieuwe directeur van de corporatie heeft een belangrijke rol gespeeld.
Financiering
Voor het eerst i n Nederland ver-strekte een bank direct aan een VvE een lening met een looptijd van 20 jaar met een garantie
door de provincie Utrecht van 12 jaar Voor de huurders is een huurgarantie afgesloten waar-mee de woonlasten vooraf binnen marges vast Uggen. In de kosten voor de EPA ad-viezen wordt door de gemeente Amersfoort en de provincie Utrecht 7000 euro bijgedragen. Het haalbaarheidsonderzoek van 25000 euro is door de gemeente Amersfoort, de Alliantie Eemval-lei en Alliantie VvE beheer be-taald. Voor de financiering is het garantiefonds van de provincie Utrecht een voorwaarde om de VvE's een lening te verstrekken. De Woonbond participeert kos-teloos in dit project omdat zij op zoek zijn naar
voorbeeldprojec-ten. Ook De AUiantie Eemvallei en De Alliantie VvE beheer investeert veel tijd in dit project ais experiment en verkenning van een nieuwe markt.
Bouwkundige maatregelen Daken geïsoleerd
Spouwen geïsoleerd Isolerende beglazing aangebracht
Aanbrengen van kierdichting Isoleren van de begane grondvloer
De Johan Wagenaarstraat te Amersfoort: een
appartementencomplex uit de jaren zestig met in
totaal 21 w o n i n g e n . Door het isoleren van de gevels,
kopgevels, het dak en de begane grondvloer boven
de bergingen, zijn de woningen van gemiddeld een
E-G label opgewaardeerd naar een C-B label.
R E N O V E R E N
ZONDER I N V E S T E R E N
Een sterk sturend bestuur dat graag wil investeren in het complex en
terughoudende leden die niet zitten te wachten op extra kosten. Dat was
de situatie in het appartementencomplex in de Johan Wagenaarstraat.
De tussenkomst van de gemeente en inhoudelijke experts had een positief
effect. Het resultaat: verbetering van het wooncomfort en twee labelstappen
erbij, zonder extra kosten voor de bewoners.
AANLEIDING
De w o n i n g e n o p de derde etage van liet a p p a r t e -mentencomplex in de Johan W a g e n a a r s t r a a t m e t een kopgevel o p het n o o r d e n , zijn m o e i l i j k t e ver-w a r m e n . Dat k o m t d o o r d a t deze a p p a r t e m e n t e n het verst van het centrale ketelhuis m e t vier cv-ke-tels gelegen zijn. Een vergelijkbare w o n i n g die zich direct onder de k e t e l r u i m t e bevindt, h e e f t geen v e r w a r m i n g s p r o b l e m e n . Niet alle bewoners v i n d e n het daarom noodzakelijk o m iets t e v e r a n d e r e n aan het c o m f o r t van h e t complex.
In 2008 w o r d t een e n q u ê t e o n d e r de leden van de W E g e h o u d e n , w a a r b i j o o k h e t isoleren van de f l a t Is m e e g e n o m e n . Naar a a n l e i d i n g hiervan k r i j g t het bestuur in de ALV de vraag een o n d e r z o e k t e starten naar de v e r b e t e r i n g van de energetische k w a l i t e i t van de f l a t . Het f u n c t i o n e r e n v a n h e t ver-warmingsysteem w o r d t hierin m e e g e n o m e n .
PROCES
Uit het onderzoek blijl<t d a t er w e l w a t t e verbe-teren valt aan de verwarmingssysteem van de f l a t .
Het bestuur gaat d a a r o p aan de slag m e t een
aan-tal opties en b e r e k e n i n g e n voor een n i e u w verwar-mingssysteem en b i j b e h o r e n d e isolatie. Ze besiuit o m één u i t g e w e r k t e o p t i e aan de leden v o o r t e leggen. Deze o p t i e , bestaande u i t het isoleren van de buitenschil, h e t vervangen van enkelglas d o o r HR++ glas en het plaatsen van individuele c o m b i k e tels, vraagt per w o n i n g een investering van o n g e -veer 6000 euro. De g e m e e n t e A m e r s f o o r t verstrekt hiervoor een d u u r z a a m h e i d l e n i n g m e t 2 % rente. Het bestuur v r a a g t offertes aan en b e r e k e n t zelf, m e t b e h u l p van een r e k e n m o d e l van SenterNovem, de energiebesparing.
GEEN EXTRA INVESTERINGEN
De reactie van de leden is niet o n v e r d e e l d positief. Een aantal bewoners staat zelfs w a n t r o u w e n d t e g e n o v e r h e t plan van h e t bestuur. Eén van de bewoners k o m t in dezelfde ledenvergadering m e t adviezen van de website van M i l i e u c e n t r a a l , die sterk a f w i j k e n van het plan van h e t bestuur. Hier-d o o r n e e m t Hier-de o n z e k e r h e i Hier-d bij Hier-de leHier-den over Hier-de b e t r o u w b a a r h e i d van de gepresenteerde gegevens t o e . Het gevoel van de leden is d a t het bestuur een
plan w i l d o o r d r u k k e n w a a r de leden geen v o o r d e e l van h e b b e n . De bestuursleden v i n d e n echter h e t
investeren in de eigen w o n i n g een vanzelfspre-k e n d h e i d . V o o r de andere leden van de VvE is d a t n i e t h e t geval. Een aantal leden l o o p t r o n d m e t v e r h u i s p l a n n e n , w a a r d o o r er n a u w e l i j k s b e r e i d h e i d is o m t e investeren. De u i t g e w e r k t e o p t i e w o r d t af-g e k e u r d en h e t bestuur k r i j af-g t h e t verzoek n i e u w e p l a n n e n t e m a k e n . De v o o r w a a r d e Is d a t h e t plan g e e n extra investeringen m a g v e r g e n : de kosten m o e t e n geheel g e d e k t k u n n e n w o r d e n d o o r subsi-dies en h e t reservefonds van de VVE.
INHOUDELIJKE EXPERTS
Na deze v e r g a d e r i n g n e e m t de g e m e e n t e Amers-f o o r t c o n t a c t o p m e t h e t bestuur, m e t het a a n b o d deel t e n e m e n aan h e t project 'Energiebesparing in de W i j k ' . Het bestuur k r i j g t bij h e t o n t w i k k e l e n van haar p l a n n e n o n d e r s t e u n i n g van t w e e i n h o u -delijk adviseurs. De kosten hiervoor w o r d e n g e d e k t d o o r een subsidie van de provincie Utrecht v a n 3500 e u r o , een b i j d r a g e van h e t project ' M e e r m e t M i n d e r ' van 200 e u r o per w o n i n g en een eigen b i j d r a g e v a n 75 euro per VvE-lid. De ALV g a a t hier-mee a k k o o r d . Het bestuur kiest In deze fase v o o r een meer f a c i l i t e r e n d e rol en laat de i n h o u d e l i j k e presentatie over aan de experts.
BEWONERS ACTIEF BETREKKEN
De adviseurs stellen een Energie Prestatie Advies (EPA) o p en v o e r e n een b o u w k u n d i g e o p n a m e
uit. Naar a a n l e i d i n g hiervan w i l l e n de leden t o c h graag verder m e t een e n e r g i e b e s p a r i n g p l a n . De adviseurs k r i j g e n h e t v e r t r o u w e n o m d i t verder u i t t e w e r k e n . Bij h e t inventariseren van de m o g e -l i j k h e d e n w o r d t ervoor g e k o z e n o m de bewoners actief t e b e t r e k k e n . Het bestuur o r g a n i s e e r t een a a n t a l b e w o n e r s a v o n d e n w a a r b i j o o k de adviseurs a a n w e z i g z i j n . Het bestuur, a a n g e v u l d m e t de a d -viseurs, k r i j g t h e t verzoek o m drie v a r i a n t e n u i t t e w e r k e n o n d e r de v o o r w a a r d e d a t deze b e k o s t i g d m o e t e n w o r d e n m e t b e h u l p van subsidies en h e t reservefonds van de VvE.
KOSTENNEUTRAAL RENOVEREN
In de bestuursvergadering bespreken de adviseurs de m o g e l i j k h e i d o m drie v a r i a n t e n u i t t e w e r k e n , w a a r b i j de f i n a n c i ë l e v o o r w a a r d e n van de leden n i e t w o r d e n m e e g e n o m e n . Ondanks b e z w a r e n van h e t bestuur besluiten de adviseurs deze v a r i a n t t o c h in de v o l g e n d e ALV t e presenteren. D i t b l i j k t echter i n d e r d a a d een b r u g t e ver: de b e w o n e r s w i l l e n geen geld lenen v o o r een extra investering, o o k niet als b l i j k t d a t volgens een makelaar de v e r k o o p p r i j s na renovatie 5.000 e u r o h o g e r ligt. Bovendien speelt h e t w a n t r o u w e n v a n u i t h e t b e -g i n n o -g mee. De p l a n n e n v a n de adviseurs w o r d e n a f g e w e z e n . Om u i t de impasse t e k o m e n , stellen de adviseurs v o o r o m eens helemaal ' o u t o f t h e b o x ' t e g a a n d e n k e n , w a a r b i j alles m o g e l i j k is. De ALV stemt in m e t een studie.
Resultaten
Door het isoleren van de schil zijn de woningen van gemiddeld een E-G label opgewaardeerd naar een C-B label.
Succesfactoren en leerpunten Zorg dat het bestuur een dui-delijk mandaat van de leden meekrijgt, zodat het precies weet wat het te doen staat en wat de verwachtingen van de leden zijn. Zorg als bestuur voor een transparante besluitvorming;
leg als bestuur alle gegevens en verschillende varianten aan de leden voor zodat zij kunnen beslissen. Laat zien hoe je aan bepaalde gegevens bent geko-men.
Besteed veel aandacht aan berekeningen (opbrengsten en kosten van de geplande maatregelen). Er is behoefte aan gevaUdeerde ervaringscijfers die in dergelijke discussies ingezet kan worden. De betrokkenheid van onafhankelijke experts die onderzoeken kunnen uitvoeren, zoals een bouwkundige opname
en een EPA, werkt hierbij stiirru-lerend.
Betrek de leden bij de plannen ei schenk aandacht aan voldoende communicatie, bijvoorbeeld via extra bewonersavonden waarbij eventueel experts aanwezig zijn. Neem (financiële) voorwaarden van cle leden serieus. Als er te weinig vertrouwen is in de berekeningen, vraag dan een onafhankelijk expert om het bestuur te adviseren.
O U I O F T H E _ B O X S I U D I E
Een architect w o r d t gevraagd o m v a n u i t zijn o p t i e k met een inventieve oplossing t e k o m e n . Deze stelt voor o m de flats i n g r i j p e n d t e v e r b o u w e n o m een extra investering voor zonnepanelen en een collec-tieve w a r m w a t e r v o o r z i e n i n g t e k u n n e n betalen. De portiek etageflats w o r d e n in d i t plan o m g e b o u w d naar galerijflats m e t een lift. De balkons w o r d e n bij de w o n i n g g e t r o k k e n , entrees w o r d e n verplaatst en het aanzicht van de f l a t w o r d t d o o r de buitenisola-tie ingrijpend aangepast. De i n p a n d i g e b e r g i n g e n w o r d e n o m g e b o u w d t o t drie a p p a r t e m e n t e n en ter compensatie w o r d t een n i e u w e fietsenstalling in de b i n n e n t u i n voorgesteld. In h e t bestuur w o r d t g e t w i j f e l d aan het voorstel. In de bewonersbijeen-komst w o r d t deze variant inderdaad a f g e s t e m d . De leden vinden het t e risicovol en t e complex. Het gevoel ' w e gaan b i n n e n k o r t t o c h w e g ' bepaalt de stemming. De discussie gaat t e r u g naar h e t investe-ren per a p p a r t e m e n t zonder geld t e lenen. De leden v e r t r o u w e n echter nog steeds de energiebesparing tabellen niet, w a a r i n de o p b r e n g s t e n zijn w e e r g e -geven. Daarom w o r d e n alleen de directe investering in energiebesparende maatregelen in de besluitvor-ming betrokken en blijven eventuele opbrengsten buiten beeld.
DRIE VARIANTEN
Uiteindelijk presenteren de adviseurs drie opties in de ALV:
De spouw, dak en begane g r o n d vloer isoleren en H R - h - glas plaatsen.
De spouw, dak en begane g r o n d vloer
isoleren en
HR++
glas plaatsen, inclusief eencollectieve w a r m w a t e r v o o r z i e n i n g . De v a r i a n t van de architect, w a a r b i j de f l a t geheel w o r d t v e r b o u w d en w a a r b i j zonnepanelen en een collectieve w a r m w a t e r v o o r -z i e n i n g w o r d e n geplaatst.
De ALV s t e m t v a r i a n t 3 direct af. Bij variant 2 hebben de bewoners m o e i t e m e t de kosten, de t e c h n i -sche levensduur en de vele b o u w k u n d i g e aanpas-singen in de w o n i n g e n . O o k h e b b e n ze t w i j f e l s over het f u n c t i o n e r e n tijdens p i e k u r e n . M a a r v o o r a l de extra Investering die n o d i g is en het b e p e r k t e r e n d e m e n t zijn de a r g u m e n t e n w a a r o p h e t plan w o r d t a f g e s t e m d . De ALV besluit dan v o o r variant 1 t e kiezen. Dit plan vergt een t o t a l e investering van 75.000 euro, w a a r v a n 40.000 euro g e d e k t w o r d t uit subsidies. De resterende 35.000 euro w o r d t u i t het reservefonds van de VvE betaald. De w o n i n g e n w o r d e n collectief a a n g e p a k t , w a a r b i j de kosten en o p b r e n g s t e n gelijk w o r d e n verdeeld o n d e r de be-woners, ondanks d a t er g r o t e verschillen zijn tussen de investeringen en t e o n t v a n g e n subsidie voor de verschillende a p p a r t e m e n t e n . Het bestuur eist d a t de o p b r e n g s t e n van de energiebesparing v o o r een g r o o t deel t e n g o e d e k o m e n aan het o n d e r h o u d s -f o n d s van de VvE, t o t d a t d i t w e e r a a n g e v u l d is. Daarnaast k o m e n de o p b r e n g s t e n t e n g o e d e aan de bewoners via een v e r l a g i n g van de servicekos-t e n . M e servicekos-t alle 19 a a n w e z i g e leden die v o o r s servicekos-t e m m e n en 2 a f w e z i g e n kan h e t bestuur h e t plan gaan u i t v o e r e n .
^ k - Samenstelling en rol v a n het bestuur
Het bestuur bestaat uit 3 van de 21 leden en neemt een sturende rol aan in de voorbereiding en bij het agenderen van onderwerpen. Het bestuur wordt extern bij-gestaan door een beheersmaat-schappij.
Binnen het bestuur is zowel juridische deskundigheid als kennis over installaties aanwe-zig. Via het gemeentelijk project-bureau 'Energie in de wijk' is i n de tweede fase van het project
inlroudelijke en procesmatige kennis ingebracht.
- Financiering
De totale kosten bedragen 75,000 euro. Hiervan is 40.000 euro vanuit subsidies afkomstig en 35.000 euro vanuit het reserve-fonds van de VVE.
Er is geen gebruik gemaakt van externe financiermg. De 2% rege-ling was alleen bij de eerste vari-ant mogelijl<. Daarna is er subsi-die verkregen en is de lening niet meer als optie in beeld geweest.
Het reservefonds van de VvE wordt de komende jaren weer aangevuld door de rendements-verbetering van de nieuwe cv-ketels niet volledig door te berekenen i n de servicekosten.
Bouwkundige maatregelen Isolatie van gevels, kopgevels, het dak en de begane grondvloer boven de bergingen.
In de woningen waar nog enl<elglas aanwezig is, wordt dit vervangen door
BS.++
glas.Trekvogelweg te Amersfoort
De appartementen aan de Trekvogelweg in
Amersfoort stammen uit de jaren zestig. In het
gebouw bevinden zich 128 w o n i n g e n . De VvE werkt
in fasen aan verduurzaming van het gebouw. In
de eerste fase w o r d e n alle cv-ketels vervangen. In
de volgende fase is het isoleren van gevels en dak
aan de beurt. Het resultaat: de appartementen zijn
gemiddeld van een E-label naar een C-label gegaan.
B E D R I J F S M A T I G E
A A N P A K
+
C R E A T I E V E
F I N A N C I E R I N G
Een slechte staat van de CV-ketels, maar nauwelijks geld in kas. Met die
situatie zag het bestuur van de VvE Trekvogelweg zich geconfronteerd in
de zomer van 2009. Door een bedrijfsmatige aanpak en het bedenken van
creatieve financieringsconstructies, lukt het toch om de appartementen
in twee fasen te renoveren van een E- naar een C-label.
AANLEIDING
Het a p p a r t e m e n t e n c o m p l e x aan de T r e k v o g e l w e g Is In 1968 g e b o u w d d o o r t w e e p r o j e c t o n t w i k k e l a a r s voor de v e r h u u r Het g e b o u w t e l t acht v e r d i e p i n g e n en heeft een mix van t w e e - t o t v i j f k a m e r w o n i n g e n . De a p p a r t e m e n t e n v o r m e n samen m e t de t w e e naastgelegen flats één complex. O p d i t m o m e n t is nog 17% van de w o n i n g e n in h e t bezit van de o n t -wikkelaars, de rest van de w o n i n g e n is verkocht.
In de zomer van 2009 w a r e n de gasgestookte ver-warmingsketels in zeer slechte staat: één van de vier ketels f u n c t i o n e e r d e niet meer en de andere drie bleken o n v o l d o e n d e bedrijfszeker o m h e t
stookseizoen mee t e b e g i n n e n . Rond deze t i j d t r a d er een n i e u w e v o o r z i t t e r aan, die zich m e t d i t pro-bleem g e c o n f r o n t e e r d z a g .
PROCES
Er bleek geen reservering o p g e n o m e n t e zijn in de m e e r j a r e n o n d e r h o u d s b e g r o t i n g (MOB) v o o r het vervangen van de ketels. Externe f i n a n c i e r i n g , d o o r afsluiten van een lening bij een bank o f g e m e e n t e o f een leasecontract bij een leverancier van de n i e u w e ketels bleek niet m o g e l i j k . Banken v r o e g e n g a r a n t i e s t e l l i n g e n , de g e m e e n t e had hier geen beleid en geen b u d g e t v o o r en leveranciers w i l d e n geen leasecontracten a a n b i e d e n .
Bovendien Icon de r u i m t e niet o p n i e u w i n g e d e e l d w o r d e n o m eventueel w a r m t e p o m p e n t e k u n n e n toepassen, o m d a t er geen s a m e n w e r k i n g was m e t de VvE's van de naastliggende flats, w a a r m e e de s t o o k r u i m t e gedeeld w e r d .
Het bestuur van de ALV legde hierop drie opties v o o r aan de leden:
Niets d o e n , h o p e n d e d a t de ketels de w i n t e r overleven en gaan sparen voor de investering Het b e n o d i g d e b u d g e t van 150.000 euro o m slaan per stemgerechtigde
Onderhandse lening t e g e n een rentepercen-t a g e van 5% o n d e r de leden van de VvE w a a r mee de investering gefinancierd kan w o r d e n In de ALV is voor h e t laatste m o d e l g e k o z e n . Een aantal leden verstrekte een lening variërend tussen de 10.000 en de 30.000 euro aan de VvE, w e l k e in vijf jaar w o r d t afgelost.
ENERGIEPRESTATIEADVIES
De leden w i l l e n graag verder m e t h e t d o e n van investeringen in h e t g e b o u w , v a n w e g e
comfortverbetering en w i l l e n investeren in h u n eigen o n r o e -rend g o e d .
Het v o l g e n d e jaar, in 2010, is dan o o k voor h e t hele complex een EPA opgesteld. Dit was een v o o r w a a r -de o m subsidie t e krijgen voor -de energiebespa-rende maatregelen. Door h e t projectbureau Meer M e t M i n d e r was voor het u i t v o e r e n van de EPA een subsidie t o e g e z e g d die, zoals gebruikelijk achteraf uitgekeerd w o r d t mits de subsidiepot niet al leeg is. V o o r het bestuur van de VvE, als opdrachtgever voor de EPA adviseur, was h e t risico van h e t niet uitkeren t e g r o o t . De g e m e e n t e A m e r s f o o r t h e e f t t o e n g a -rant gestaan voor de subsidie.
Belangrijke delen u i t h e t EPA advies w a r e n het isole-ren van h e t dak, achtergevel en de kopgevels en h e t aanbrengen van isolerende beglazing in de draaien-de draaien-delen. O o k voor draaien-deze investeringen was binnen het MOB van de VvE geen reservering o p g e n o m e n .
OPTOPPEN
Eén van de bewoners, een kunstenaar, k w a m op het idee o m d o o r h e t o p t o p p e n van het g e b o u w
Succesfactoren e n leerpunten Zorg voor een duidelijk taak-verdeling van bestuur en leden om helderheid te scheppen wie wat doet.jriet bestuur faciliteert. werkgroepen waarin de leden zitting hebben, krijgen inlroude-lijlce verantwoordelijkheid. Voor ieder onderwerp dat in de ALV ter sprake komt, wordt een werk-groep opgericht, dit vooral om de verantwoordelijkheid te delen en het draagvlak voorafgaand aan de ALV te organiseren. Een enthousiast bestuur dat een heldere taak voor zichzelf heeft afgebakend, werkt duidelijkheid i n de hand.
Zorg voor een divers samenge-steld bestuur met verschillende kwaliteiten en competenties. Zorg voor een actieve deelname van de leden. Dit kan door werlc-groepen te formeren waarin niet alleen initiatiefnemers of enthousiastelingen maar ook, op uitnodiging van het bestuur.
cle criticasters deelnemen. Hier-door komen alle afwegingen aan bod.
Zorg voor groot draagvlak voor besluiten van alle bewoners. Werkgroepleden kregen het verzoek van het bestuur om vooraf aan de ALV door ieder lid van de werkgroep voorstellen met minimaal drie bewoners te bespreken.
Een bedrijfsmatige aanpak van het bestuur als het gaat om energiezuinige renovaties, heeft als nadeel dat investeringen bimren drie tot v i j f jaar moeten worden terugverdiend. Door deze visie bleven maatregelen als zonneboilers en PV-panelen buiten beeld.
Denk 'out of the box' als het gaat om financiering en laat ook daar bewoners over meedenken.
Samenstelling en rol v a n het bestrmr
De VvE Trekvogelweg wordt bestuurd en handelt als een exploitatiemaatschappij die investeert in het eigen onroerenc goed met als doel meerwaarde te creëren. Hierin zijn de toekom-stige stijging van de energieprijE en mogelijl<;e besparingen hieroj onderdeel van het investerings-plan.
Het bestuur riclrt zich vooral op de procesmatige kant van de besluitvorming. Nadrukkelijk legt zij de verantwooi'delijkheid bij werkgroepen en ei.st zij parti-cipatie van de leden.
Technisch inhoudelijke kennis wordt extern ingehuurd. In de ALV zijn de ontwikkelaars niet vertegenwoordigd en stem-men zij met een doorlopende volmacht.
Het bestuur heeft een doel voor ogen: een goed georganiseerde VvE met een krachtig bestuur
t w i n t i g extra w o n i n g e n t e realiseren w a a r m e e de investeringen u i t h e t EPA r a p p o r t betaald k u n n e n w o r d e n . Deze bevlogen b e w o n e r h e e f t h e t plan gevisualiseerd en aan de leden v o o r g e l e g d . In de ALV is het w e l w i l l e n d o n t v a n g e n , d a t w i l zeggen dat de leden ervan o v e r t u i g d w a r e n d a t d i t plan t o t niets k o n leiden, maar d a t ze h e t w e l een kans wilden geven. Toch zijn de leden a k k o o r d gegaan met het verder u i t w e r k e n van de p l a n n e n . Vooral de mogelijkheid o m d o o r h e t toepassen van b u i -tenisolatie het bestaande gevelbeeld t e u p g r a d e n , was een belangrijke o v e r w e g i n g van de leden o m In t e stemmen m e t h e t voorstel.
urrSTRALING
Een strak w i t g e b o u w , m e t a l u m i n i u m g e v e l bepla-t i n g , m e bepla-t hebepla-t sbepla-tadhuis van Den Haag van archibepla-tecbepla-t Richard Meier als referentie, is h e t eindresultaat d a t nagestreefd w o r d t d o o r de bewoners. De uitstra-ling van het g e b o u w en de w a a r d e s t i j g i n g zijn voor de bewoners belangrijker d a n de energiebesparing die gerealiseerd gaat w o r d e n .
Energiebesparing levert voor de bewoners vooral financiële r u i m t e op o m de investeringen t e d e k k e n .
Inmiddels h e e f t een architect o p d r a c h t g e k r e g e n o m het plan verder u i t t e w e r k e n , w i l de g e m e e n t e A m e r s f o o r t m e e w e r k e n aan het w i j z i g e n van h e t bestemmingsplan en zijn er gesprekken m e t de lokale Rabobank voor h e t verstrekken v a n een h y p o t h e e k . O o k is h e t bestuur bezig m e t een kost e n r a m i n g . De discussie is nu o f de VvE hier als o n kost -w i k k e l a a r risicodragend gaat investeren o f d a t h e t plan t e g e n een gegarandeerde o p b r e n g s t w o r d t d o o r v e r k o c h t aan een o n t w i k k e l a a r
Tijdens een bestuurswissel is een n i e u w bestuurslid a a n g e t r e d e n d a t niet alleen h e t plan voor o p t o p -pen maar o o k alle andere m o d e l l e n voor verduur-z a m i n g o p n i e u w t e r discussie gesteld h e e f t . Als gevolg daarvan zijn de bestuursleden en v o o r z i t t e r a f g e t r e d e n en is de ALV w e e r t e r u g bij start van het proces. Hierdoor lopen zij o o k de subsidie van 250.000 e u r o mis die eerder was t o e g e z e g d .
met een gezonde financiële basis achterlaten.
Deelname aan de ALV, die twee-maal per jaar georganiseerd wordt, kent een opkomstplicht of stemplicht via een volmacht of een doorlopende volmacht. Niet aanwezig zijn zonder volmacht wordt beboet met een extra stor-ting in het reservefonds van 25 euro. De doorlopende volmacht geeft het bestuur het recht deze stemmen aan het voorstel met de meeste stemmen toe te voegen.
Financiering
De kosten van de eerste fase, het vervangen van vier centrale CV-ketels, koste 150,00 euro. Dit is gefinancierd door een lening van een aantal bewoners aan de VvE, Voor deze periode is ook een nieuw contract met een nieuwe gasleverancier afgesloten, waar-door er 20 cent per m3 bespaard werd. Door deze besparing, de rendementsverbetering van 50%
van de nieuwe ketels en de be-sparing op de onderhoudskosten niet geheel door te berekenen in de servicekosten, wordt de investering met rente in vijf jaar afgelost.
De VvE heeft gebruik gemaakt van de subsidieregeling van het project Meer met Minder voor het laten opstellen van de EPA adviezen. Uiteindelijk is deze door de gemeente Amersfoort, die garant stond voor de lening, betaald. De gemeente An-iers-foort heeft per woning 215 euro betaald toen aan het einde van het jaar de subsicUepot van MMM uitgeput bleek. Door het bestuur wordt erkend dat door deze financiering een morele druk vanuit de gemeente bestaat om de adviezen uit het EPA advies uit te voeren.
Vanuit het projectbureau 'Ener-gie i n de Wijk' van de gemeente Amersfoort is geadviseerd over subsidiemogelijkheden. De kosten van deze adviseur
worden door de gemeente Amersfoort betaald. Bouwkundige maatregelen De vier bestaande CV-ketels zijn vervangen warmtepompen Alleen al het vervangen van de bestaande cv ketels door warm-tepompen levert een geprognos-ticeerde reductie op van 50% op het gasverlDruik.
In fase 2 worden de bouwkun-cUge ingrepen uit het EPA, zoals het isoleren van voor- en achter-gevel, de kopgevels en het dak, uitgevoerd. Aanvullend wordt, waar nodig, isolerende begla-zing in de draaiende delen ter vervanging van het aanwezige enkelglas aangebracht. Als alle maatregelen zijn uitgevoerd is de gemiddelde E label opgewaar-deerd naar een C label waarbij het rendement verbetering van de cv installatie nog niet is ver-werkt.
2 6
Kofschip I I te Veenendaal
Kofschip li: een flat met galerijwoningen in
Veenendaal uit 1976 met 21 w o n i n g e n , behorende
tot een complex van drie flats. De woningen zijn
van een gemiddeld F-G label opgewaardeerd naar
een C-B label, door de isolatie van gevels, daken
en vloeren en het vervangen v a n enkel glas door
HR++ glas. De CV-ketels zijn vervangen door
gasabsorptlepompen.
E E N
V O O R B E E L D I G E
V V E
In de galerijflat Kofschip II hebben de bewoners, met een gemiddelde
leeftijd van-boven de zeventig jaar, de wens om te verduurzamen. De
be-heermaatschappij wordt gevraagd om hen te adviseren en er wordt een
hoge investering gedaan. En met resultaat! Het plan is om de woningen
van gemiddeld een F-G label op te waarderen naar een C-B label.
AANLEIDING
Het Kofschip II is een g a l e r i j f l a t u i t de j a r e n zeven-t i g m e zeven-t aan de achzeven-terzijde over de volle b r e e d zeven-t e van de w o n i n g e n d o o r l o p e n d e terrassen. O p de begane g r o n d b e v i n d e n zich drie w o n i n g e n en een gemeenschapsruimte die commercieel v e r h u u r d w o r d t . IVIet de a a n g r e n z e n d e flats. Kofschip I en Kofschip lil, zijn sporadisch c o n t a c t e n . Gemeen-schappelijk o n d e r h o u d , o m d o o r schaalvoordeel kosten t e besparen, k o m t niet v o o r Het beheer is sinds 2001 o n d e r g e b r a c h t bij de VvE beheerder P a t r i m o n i u m .
De f l a t h e e f t een b l o k v e r w a r m i n g m e t v e r d e l i n g van kosten per m^ w o o n o p p e r v l a k t e , o n g e a c h t het aantal b e w o n e r s per w o n i n g en h e t i n d i v i d u e e l s t o o k g e d r a g . V o o r 2013 s t o n d de v e r v a n g i n g van de CV-ketels in de b e g r o t i n g . V o o r 2017 s t o n d in de| m e e r j a r e n o n d e r h o u d s b e g r o t i n g een t e k o r t i n g e -b o e k t van 100.000 e u r o . Door n u t e investeren en g e b r u i k t e m a k e n van s u b s i d i e m o g e l i j k h e d e n , k o n de o n t b r e k e n d e d e k k i n g o p g e l o s t w o r d e n .
