O wyłączeniu domków
jednorodzinnych bądź lokali spod
publicznej gospodarki lokalami w
związku z przepisami o jawności
ksiąg wieczystych
Palestra 10/10(106), 37-40
1966
N r 10 (106) Wyuczenie d o m ó w j e d n o r . i l o k a l i a p r z e p i s y o j a w n o ś c i k s . w ie c z . 37
9. W reszcie n a zakończenie należy przypom nieć, że s tro n a n iezadow olona z te j części w y ro k u , k tó ra dotyczy kosztów , n ie może sk u teczn ie u b ie g ać się o złoże n ie r e w iz ji n ad zw y czajn ej. W niesienie bow iem re w iz ji n ad z w y cz ajn e j w y łączn ie od o rzeczenia o kosztach p rocesu je s t n iedopuszczalne (vide: u ch w a ła sk ład u 7 sę dziów SN 7. dm. 25.VI.1966 r. III P Z P 16/66)15.
180—181. P r z y t o c z o n y j e d n a k p r z e z W . S ie d le c k ie g o p r z y k ł a d u z a s a d n i a j ą c y s ta s o w a n ie a r t . 103 k .p .c . n i e j e s t p r z e k o n y w a j ą c y .
P u b l . w 'P I Z , n r 17/66. I d e n t y c z n a t e z a z a w a r t a j e s t w p o s t . S N z; d n . 24.XI.1965 r . I I I P r 22/65, N P n r 7—3/66, s. 909 w r a z z a p r o b u j ą c ą g ln s ą J . K r a j e w s k i e g o .
O wyłqczeniu domków jednorodzinnych
bqdź lokali spod publicznej gospodarki lokalami
w zwiqzku z przepisami o jawności ksiqg wieczystych
Z ag ad n ien ie o b ję te ty tu łe m zostanie n ajlep iej w y jaśn io n e n a p rzy k ład zie z życia. W -kw ietniu 1962 r., a w ięc przed w ejściem w życie u sta w y z d n . 29.VI. 1062 r. o w yłączen iu spod p u b lic zn e j gosp o d ark i lo k a la m i dom ów je d n o ro d z in n y ch i lo k a li i(Dz. U. N r 39, poz. 171), X sp rze d ał nieruchom ość, s k ła d a ją c ą się oprócz p la c u z dom u o 3 Sokalach, osobom A, B, C, k tó re w tym że akcie kuipna u sta n o w iły o d ręb n ą w łasność n a b y w a n y c h lo k a li. P on iew aż ju ż w te d y p rzy słu g iw a ło R adzie N arodow ej p ra w o p ie rw o k u p u , przeto o stateczny ak t p rze n iesien ia w łasności był uzależniony od w a ru n k u , że R a d a (Narodowa nie sk o rzy sta z p ra w a p ie rw o k u p u . W y jaśn ien ie te j k w e stii przeciąg n ęło .się do p aźd ziern ik a 1962 r. S tro n y p o d p isa ły o sta te c z n y a k t k u p n a i dopiero w ted y n o ta riu sz zgłosił w niosek do księgi w ie czystej oraz założył jednocześnie osobne księgi w ieczyste dla k ażd eg o lokalu. N a w n io sk i n ab y w c ó w o stw ie rd z en ie, że pow yższe lo k a le p o d le g ają w yłączeniu spod pu b liczn ej gosp o d ark i lo k a lam i stosow nie do a rt. 2 ust. 1 cyt. u sta w y z dn. 29.VI.1962 r., w y d zia ł k w a te ru n k o w y odpow iedział o dm ow nie n a tej podstaw ie, że w niosek do księgi w ieczystej n a pod staw ie opisanych w yżej aktów zgłoszony zo sta ł dopiero w p aź d ziern ik u 1962 r. (a w ięc po w ejściu w życie cyt. ustaw y) i że u sta n o w ien ie odrębnej w łasn o ści lo k a li pow inno się liczyć od d a ty w n io sk u , a n ie od d a ty a k tu ku p n a.
To o s ta tn ie .tw ierdzenie n ależ y u zn ać za b łę d n e, p o d sta w ą bow iem wipisów w k siędze w ieczystej — w ed łu g w yraźn eg o b rzm ien ia a rt. 15 p ra w a o ks. w. (Dz. U. z 1946 r . N r 57, .poz. 320) — je s t d o k u m en t, czyli um ow a, ak t. U m ow a (a n ie w niosek) je st cy to w an a w e w p isach i s k ła d a n a do z b io ru d o k u m e n tó w ks. wiecz., ja k to stanow i a rt. 12 tegoż p ra w a .
W niosek je s t ty lk o cz y n n ik ie m porządkow ym , pism em p rzesy łk o w y m do a k tu , k tó re g o isto tn e tre śc i p o d le g ają u ja w n ie n iu w księdze w ieczystej. Może on b y ć sk ła d a n y n a ty c h m ia s t po p o d p isa n iu a k tu , a le jego w y k o n an ie (to je s t w p is w k się g ac h w ieczystych) n a stę p o w a ło n ie k ied y dopiero po p a r u la ta c h , gdyż w y działy ks. w iecz. — p rz y n a jm n ie j w la ta c h tu ż po w o jn ie — n ie n a d ą ż a ły w te j p rac y . Czyż w ięc w ta k ic h w y p a d k a c h m ó g łb y k to w ą tp ić , że n a b y te p ra w a p o w
■38 H l p o t e k a r i u s z N r 10 (i 06)
sta ły od d a ty a k tu , a n ie w n iosku? P rzecież za ró w n o w ed łu g ant. 43 p ra w a rzeczo w ego, ja k i a r t. 155 k.c. u m ó w a p rze n o si w łasn o ść rzeczy n a n abyw cę.
J e s t jeszcze jed en przepis, k tó ry p rze m aw ia za m o ją tezą. J e s t to p rz e p is a rt. 27 p ra w a o ks. w iecz., z któ reg o w y n ik a , że m ożna b y ło w ejść w czynność z w łaścicielem nieruchom ości nie u ja w n io n y m w k s. w iecz. (jeśli, oczyw iście, w ie działo się, ż e je s t on fak ty c z n y m w łaścicielem ), g dyż m iało się p raw o , je d n o cześnie z żąd an iem w pisu sw ych u p ra w n ie ń , za żąd ać ta k ż e w p isa n ia ((ujaw nienia) ow ego fak ty c zn e g o w łaściciela.
R ów nież w sa m e j u sta w ie o w y łączen iu spod pu b liczn ej g o sp o d a rk i lo k a lam i (itekst je d n o lity : Dz. U. z 1962 r. N r 47, poz. 228) a r t. 6 n ie zw ęża p o ję cia „w łaści ciel” ido p o ję cia „w łaściciel u ja w n io n y w ks. w iecz.”.
O koliczność, że n o ta riu sz nie zgłosił d o Iks. wiecz. odpow iedniego w n io sk u w e w łaściw y m te rm in ie , b y ła o b o ję tn a w n aszy m p rzy k ła d zie d la sp ra w y w y łąc ze n ia lokali spod k w a te ru n k u . D ata bow iem ta k ie g o w n io sk u , zgodnie z a r t. 20 p r. rzecz., m ia ła b y zn a cz en ie ty lk o w ted y , gd y b y osoba trz e c ia p rzez czynność p r a w n ą n a b y w a ła w łasn o ść lu b in n e p ra w o rzeczow e od w łaściciela w p isa n eg o w ks. wiecz. (rę k o jm ia w ia ry p u blicznej k sią g w ieczystych) w d o b re j w ierz e, tzn. nie w iedząc o ty m , że k to in n y je s t fa k ty c z n y m w łaścicielem . O tóż ta k ą osobą trzecią p re z y d iu m r a d y n aro d o w ej n ie je s t, n ie w chodzi ono w d a n y m w y p ad k u w sto su n e k z w p isd n y m w k sięd ze w ieczystej w łaścicielem , a le bezpośrednio z fa k ty c z n y m i w łaścicielam i. O ni są z n a n i p rez y d iu m , bo oni przedsitaw ili a k t n a bycia. W pisanie ic h d o ks. wiecz. zaw ieszał ty lk o fo rm a ln ie w a ru n e k n ie sk o rz y s ta n ia z p r a w a p ie rw o k u p u przez p re z y d iu m r a d y n a ro d o w e j, w a ru n e k n iezależny o d w o li k o n tra h e n tó w , w szelk ie je d n a k re a ln e u p ra w n ie n ia n a b y w c ó w p o w sta ły ju ż z ch w ilą p o d p isa n ia a k tu w k w ie tn iu 1962 r. i b iegną od te jż e chw ili. O d tej ró w n ie ż chw ili zo stały zaw ieszone p raw a p o przedniego w łaścic iela: n ie m ógł on ■bez w e jśc ia w k o liz ję z p ra w e m k a r n y m a n i sprzedać, a n i obciążyć n ieruchom ości.
M om ent w ięc ziszczenia się w a ru n k u (co d o p ie rw okupu) n ie decy d o w ał o u k ła d z ie sto su n k ó w m iędzy stro n a m i: te b y ły już ułożone z chw ilą p o d p isa n ia a k tu k u p n a -sp rz e d a ż y .
G d y b y w a ru n e k się n ie ziścił, to a k t pow yższy u ległby rozw iązan iu i w ró c iły b y sto s u n k i p ra w n e sprzed d aty a k tu , a nie d a ty decyzji o sk o rz y sta n iu z p ra w a p ie rw o k u p u przez p re z y d iu m r a d y n a ro d o w ej. R o z strzy g a jąc ą w ięc b y ła d a ta a k tu .
W p raw d zie w m yśl a rt. 45 § 2 p r. rzecz, sam o (form alne) p rzen iesien ie w łasności n a s tę p u je p o w y ra że n iu przez stro n y b ez w aru n k o w ej zgody n a n iezw łoczne p rz e j śc ie w łasn o ści, je d n a k ż e z a rt. 44 p r. rzecz, w y n ik a, że te n o sta tn i a k t pow inien o b e jm o w a ć p o d staw ę p ra w n ą św iadczenia, u zn a n ie poprzedniego zobow iązania, co w sk a z u je n a znaczenie p ie rw sz ej um ow y i do n ie j w y ra źn ie odsyła.
Z re s z tą w d an y m w y p a d k u „zgoda” stro n n ie b u d ziła w ątp liw o ści od d a ty p ie rw szego a k tu : um ow a ich n ie m ogła b y ć ty lk o u ja w n io n a w ks. w iecz. bez zgody p r e zy d iu m r a d y n aro d o w ej.
T rz eb a jeszcze p o d k reślić, że k się g i w ieczyste dla k o n tra h o w a n y c h n ie ru c h o m ości czy lo k a li z a k ła d a się w w y k o n a n iu sam ego a k tu bez z g łasz an ia osobnych, sp e c ja ln y c h w niosków . T ak ie z a k ła d a n ie je s t sk u tk ie m koniecznym , b ezp o śred n im i n ie o d w ra c a ln y m isamego a k tu , gdyż w m y śl p rzep isó w rcuzp. M in istra Spraw', z d n . 26 i 29 lis to p a d a 1946 r. (Dz. U. z 1946 r. N r 66, poe. 366 i poz. 367) p rz y p ie rw sz y m w p isie urządza się dalszy tom ks. w iecz. bąd ź osobną księgę. J e s t to obow iązkow e.
N r 10 (106) W y ł ą c z e n i e d o m ó w Jednor. i lokali a p r z e p i s y o j a w n o ś c i k s . w l e c z . 39 d o w y łąc ze n ia spod k w a te ru n k u lo k a li p o w sta ły z c h w ilą z a w a rc ia a k tu k u p n a - -sp rzed aży , k tó ry m te ż u sta n o w io n o o d ręb n ą w łasn o ść lokali.
N asu w a się p o w a ż n a w ątp liw o ść, czy n ie n ależ ało b y tra k to w a ć ja k w łaścic iela ta k ż e .posiadacza lo k alu , z d a w n a w y o d rę b n io n e g o fak ty c zn ie . O to p rzy k ła d : P rz e d w o je n n a sp ó łd zieln ia sp rze d ała sw y m członkom dom ek o d w u lo k a la c h , k tó re o n i z a ję li, k a ż d y sw ój lo k a l, od d a ty a k tu {zaw artego ró w n ie ż ppzed w ojn ą). Z po w o d u p ow ażnych .trudności n ie z d ą ży li je d n a k d o k o n ać fo rm a ln e g o d z ia łu i z a łożyć o d rę b n y c h k sią g w ieaz. K ażd y z ty c h w łaścicieli p o sia d a sw ój lo k a l ju ż o koło 30 ła t. C elem sp ó łd z ie ln i b y ło d a ć sw ym członkom m ie sz k an ia . L o k ale oo do p o w ierz ch n i o d p o w ia d a ją przep iso m o w y łączen iu i m a ją o b ec n ie u rz ą d z o n e osobne k się g i w ieczyste, a le r a d a n a ro d o w a z a sła n ia się lite r ą p ra w a .
Czy w ty c h w y p ad k a ch ’ n ie n ależ ało b y rac z e j w y in te rp re to w a ć łagodniejszego d u c h a u sta w y ? T ym b a rd z ie j i e o b a j p osiadacze b y li itakże i w spółw łaścicielam i, cz y li czynili zadość n ajw a żn iejsz em u w a ru n k o w i n ie zb ę d n em u do w y łąc ze n ia <art. 6 u staw y). t '
UW AGA. Ju ż po n a p isa n iu pow yższego a r ty k u łu d o w ied z ia łem się (k o rzy stając z u p rzejm o ści m ec. S te f a n a M izery), że is tn ie je o k ó ln ik n r 19 M in istra G ospodarki K o m u n aln ej z dn. 10 lip c a 1957 r. (nie p u b lik o w a n y ) w sp ra w ie z a ła tw ia n ia przez p re z y d ia r a d n aro d o w y ch w n iosków o w y d an ie zaśw iad czeń o w y łąc ze n iu spod p u b lic zn e j g o sp o d ark i lo k a lam i, k tó ry to okólnik n ie w k ła d a b y n a jm n ie j n a w n io s k o d aw c ó w obow iązku sk ła d a n ia n a dow ód istn ie n ia p ra w a w łasn o ści (bądź o d rę b n e j w łasności) — ja k o je d y n ie d ec y d u jąceg o d o k u m e n tu — w y p isu z k sią g w ie c z y sty c h ; z a m ia st ta k ieg o d o k u m e n tu m oże 'być p rz e d sta w io n y n o ta ria ln y a k t k u p n a bąd ź darow izny, orzeczenie są d u o u z n a n iu p ra w a w łasności itp . d o k u m e n ty stw ie rd z a ją c e ty tu ł w łasności. D alej — w sp o m n ia n y o k ó ln ik w y ra ź n ie p o d k reśla , że o rg an y d o sipraw lo kalow ych p o w in n y żądać od w nioskocfew cy p rz e d sta w ie n ia dow odów 'Stw ierdzających, iż dom {lokal) odpow iada w y m ag an io m u s ta w y „w y łą cz en io w e j” w zasa d zie ty lk o w w y p a d k a c h b u d zą cy c h w ątp liw o ści. O dpow iedni fra g m e n t w ym ienionego w yżej o k ó ln ik a n r 19 ibrzmi: „ J a k o dow ód słu ży ć m oże w szy stk o to, co m oże przy czy n ić s ię d o uisitalenia d a n y c h n ie zb ę d n y ch do s tw ie r d ze n ia , czy dom (lokal) o d p o w iad a w ym ogom u sta w y , a ©o n ie je st sprzeczne z p ra w e m ”.
T ym czasem zarów no ze sp raw , k tó re albo sam za ła tw iałem , p ra c u ją c w hipotece, alibo o k tó ry c h ta m słyszałem w ie lo k ro tn ie o d k olegów i in te re sa n tó w , opow ia d a ją c y c h m i o ró żn y c h k ło p o ta ch „w yłączeniow ych”, w iem z c a łą pew nością, że d zieln ico w e w y d z ia ły k w a te ru n k o w e {może n ie w szystkie) uporczyw ie żąd ały złożenia za św ia d cze ń w łasn o ści z h ip o te k i, n ie k o n te n tu ją c się o d p isa m i a k tó w k u p n a . I to uw ażać n a le ż y z a słu szn e, gdyż sa m a k t k u p n a iazy w y ro k sądow y m oże stw ie rd z a ć je d y n ie n a b y c ie w łasności w o k r e ś l o n e j d a c i e , a le n ie d o w o d zi jeszcze, czy później n ie n a s tą p iły ja k ie ś dalsze zm iany w sta n ie w łasności dom u czy lo k a lu . A p rzecież je d n y m z p o d sta w o w y c h w y m ag a ń u sta w y „w yłącze n io w e j” je st w y ra żo n e w a r t. 6 żądanie, żeby w obiekcie ąuaestionis m ieszk ał w ł a ś c i c i e l (bądź je g o dzieci lu b rodzice). Z aczęto te ż deb ato w ać, k tó r a d a ta je st d ec y d u ją c ą d la „w yłączen ia” : d a ta a k tu czy d a ta w niosku, co je s t z re sztą g łó w n y m te n o re m m ego a rty k u łu .
P o n iew aż ów o k ó ln ik n r 19 nie b y ł p u b lik o w a n y , n ie je s t o n z n a n y szerszem u ogółow i społeczeństw a, w obec czego m ogą jeszcze dziś b y ć ta c y w łaściciele m a ły c h lo k a li, k tó rz y w obec n ie d o k ład n y c h in fo rm a c ji n ie odw ażyli się w y stą p ić z w nio sk iem „w yłączeniow ym ”.
40 H i p o t e k a r i u s z N r 10 (106>
Z ty c h o ra z n iż ej przytoczonych w zględów s p ra w a „w yłączeniow a” w y d a je m i 6ię być n a d a l a k tu a ln a .
W o p isa n y m w k o ń c u m ego a rty k u łu p rz y k ła d z ie n ie u s iłu ję u sta la ć ja k ie jś n o w ej tezy, ra c z e j p ro w o k u ję m a łe p o stu la ty .
In te n c ją m o ją było podnieść p e w n ą n ie k o n g ru e n e ję u s ta w y z życiem . Widzę- w n ie j lu k i. A m ianow icie:
B ra k sp o ty k an eg o często w in n y c h u sta w a c h p rze p isu przechodniego, że sp ra w y w szczęte pod rz ą d e m daiwnej u sta w y p o w in n y się toczyć n a d a l w ed łu g p rze p isó w te j 'o statn iej (postępow anie zo staje np. p rz e rw a n e w s k u te k śm ierci w sp ó łw ła ści ciela lu b in n e j w aż n e j przy czy n y i n ie doszło do u sta n o w ie n ia od ręb n ej w łasn o ści lokali).
B ra k ja k ie jk o lw ie k k a re n c ji dla z n a jd u ją c y c h się w -takiej sy tu acji, ja k ą p rze d sta w iłe m w końcow ym p rzy k ła d zie . D ługoletni p osiadacze lo k a li pod tytułem -
w spółw łasności fo rm a ln e j z a słu g iw a lib y ch y b a n a udzielen ie im te rm in u d o Oble czen ia w fo rm ę p ra w n ą sto su n k ó w fizycznych, ja k to się dzieje w in n y c h dzie d zin ach życia (np. posiadaczy g ru n tó w ro ln y ch w zyw ano, w yzn aczając te rm in y , do u reg u lo w a n ia p ra w a w łasności).
D laczego b y n ie m ożna zasiedzieć lo k alu , je ż e li się <go n ie p o sia d a z ty tu łu n a jm u czy dzierżaw y?
U sta w o d a w stw u n asze m u n ie je s t obce n ie fo rm a ln e n ab y c ie p ra w , ja k to w y n ik a n p . z a r t. 24 u st. 2 p k t 1 uistawy z dn. 29.VI. 1963 r . o o g ran ic ze n iu p o d z ia łu gos p o d a rs tw ro ln y ch (Dz. U. N r 28, pOz. 168), o b ec n ie — a rt. LV I p rze p . p rz e c łu do k.c.
M ożna b y przypuszczać, że ustawrodaWca w u sta w ie „w yłączeniow ej” ch c ia ł ja k b y za stą p ić p rz e p isy p rze ch o d n ie p rzez a rt. 2 ust. 1 n o w eli z d n . 29.VI.1962 r.r m ów iąc, że lo k ale, k tó re p rze d w ejście m w życie now eli o d p o w iad a ły w a ru n k o m w y łączen ia, p o d le g a ją te m u ż (...). M ożna b y dalej p rzypuszczać, że chodziło tu o zach o w an ie u p ra w n ie ń dla lok ali, k tó re w ogóle — ze w zględu n a fa k ty c z n y , życiow y u k ła d sto su n k ó w — n a d a w a ł y b y s i ę (po dopełn ien iu ty lk o fo rm a l n ości p raw n y ch ) do w yłączen ia. Ale z r e d a k c ji cyt. a r t. 2 u s t1. 1 now eli nie w id a ć p o d o b n y ch in te n c ji ustaw o d aw cy , in te r p r e ta c ja w ięc „w a ru n k ó w ” po szła za czysto fo rm a ln y m ich pojęciem .
W y k ry w a n ia d y sh a rm o n ii m iędzy p ra w e m a życiem n ie n ależ y u w aż ać za h e re z ję , lecz z a obow iązek m o raln y . W ty m d u ch u p ow iedział n ie d a w n o b. tr a f n ie d r Jeirzy S aw icki („Życie W a rsza w y ” z d n ia 14—15/VIII.1966 r., n r 105, s tr . 3): ,^Praw nik p o w in ie n — pom im o w szelk ich tru d n o śc i — w y k ry w a ć te n d e n c je ro z w ojow e, w ychodzić im n ap rz eciw , p rze w id y w a ć bieg życia, p rze k o n y w a ć i ła m a ć opory, gdy ty lk o je st p rze św iad c zo n y o słuszności sw ych p o stu la tó w ”.
