•
8507
402 G
~ Q)o
N ~ Q) "'C Co
+ol ~ ~co
E
C')c
c
o
~
c
Q) ~ Q) Q)..c
Q)..c
:c
co
co
~ ~o
~
Q) +ol C,.) Q)GEKWALIFICEERD
ADVIESRECHT BIJ
WONING-CORPORATIES
~D~~D~/
...
· ... .
.. . . ... . . . ...
.
~
~~
~
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~D~ ~ ~ ~ ~
·
· ...
...
.
.
iDijOUj
· ... .
· ... .
~D~~D~>
·
..
... .
. . .
..
.
. . . .
....
.
·
... .
j
·
~ ~ ~
... .
j
~
j j j j
~ ~ ~ ~ ~
0
~
j
~ ~~
.
·
... .
~D~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
· ... .
· ... .
·
... .
·
·
... .
... .
•
GEKW ALIFICEERD ADVIESRECHT
BIJ WONINGCORPORATIES
8ibliotheek TU Delft1111111111111
8507
402 G
OTB-WERKDOCUMENT
Onderzoeksinstituut OTB
GEKWALIFICEERD ADVIESRECHT
BIJ WONINGCORPORATIES
E. van Tuinen H. Heeger
De OTB-werkdocumenten worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van:
Het Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11
2629 JA Delft
• >.
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BmUOTHEEK, DEN HAAG Tuinen, E. van
Gekwalificeerd adviesrecht bij woningcorporaties / E. van Tuinen, H. Heeger. - Delft:
Delftse Universitaire Pers. -[1]. - (OTB-Werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB,
ISSN 1383-8016 ; 96-02)
Onderzoek uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut OTB
in opdracht van Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). - Met lito opg.
ISBN 9O-407-1309-X NUGI 655
Trefw.: adviesrecht, huurderscomité's, inspraak, participatie.
Copyright 1996 by E. van Tuinen and H. Heeger
INHOUD
1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1
2 AANPAK VAN HET ONDERZOEK . . . 3
2.1 Doel van het onderzoek en onderzoeksvragen . . . .. . . .. . . . 3
2.2 Verzamelen van infonnatie en afbakening van het onderzoek . . . . . . . . . 3
3 GEKWALIFICEERD ADVIESRECHT VASTGELEGD . . . . . .. 5
3.1 Inleiding .. . . 5
3.2 Schriftelijke vastlegging van gekwalificeerd adviesrecht . . . : . . . 5
3.3 De partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 6
3.4 Overige participatiemogelijkheden . . . 7
3.5 De onderwerpen waarover advies gegeven kan worden . . . . . . .. 8
3.6 De voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 12
3.7 Het reageren op adviezen . . . .. . . .. . . .. 13
3.8 Beroepsmogelijkheden door huurders bij afwijzing van adviezen . . . . . .. 15
4 DE AFZONDERLIJKE ADVIEZEN . . . . . . . . . . . . . . . .. 17
4.1 Inleiding... .. .. . . .. . . 17
4.2 Woningstichting SCW in Amersfoort . . . .. . . .. 17
4.3 Woningstichting ECW in Emmen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 19
4.4 Woningstichting Het Volksbelang in Gouda . . . .. . . 20
4.5 Woningstichting Binnen de Ringvaart in Hoofddorp ... .. ... .. . . .. 21
4.6 Woningstichting Loon op Zand in Kaatsheuvel . . . . . . . . . . . . . . .. 23
4.7 TIWOS in Tilburg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 24
5 MENINGEN OVER HET GEKWALIFICEERD ADVIESRECHT . . .. 27
5.1 Inleiding . . .. .. . . ... .. . . ... . . 27
5.2 Voor- en nadelen gekwalificeerd adviesrecht . . . . . . . . . . 27
5.3 Invloed op de verhouding tussen de partijen .. .... . . .. . 28
5.4 Tevredenheid met resultaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 30
6 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .. ... .. . . 35
6.1 Inleiding... . .. . . .. . . .. ... . .. . . 35
6.2 Vastgelegde participatie en gekwalificeerd adviesrecht . . . . . . . . . . . .. 36
6.3 Praktijkervaringen met het gekwalificeerd adviesrecht . . . 37
6.4 Oordelen over het gebruik van het gekwalificeerd adviesrecht . . . 38
6.5 Conclusies en aanbevelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 40
1
INLEIDING
Als gevolg van de invoering van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) in 1993 is elke sociale verhuurder verplicht overleg te voeren met de huurders of hun vertegenwoordigers. Bovendien moet de verhuurder de huurders tijdig in de gelegenheid stellen zich uit te spreken over zaken die voor hen van wezenlijk belang zijn (zie artikel 17 en 18 van het BBSH). De invoering van het BBSH lijkt, hoewel het daarin niet expliciet genoemd wordt, een stimulans geweest te zijn voor het gebruik van het gekwalificeerd adviesrecht. Het invoeren van gekwalificeerd advies-recht is tevens gestimuleerd doordat veel woningbouwverenigingen worden omge-vormd tot stichtingen en doordat interne democratisering wordt gewijzigd in externe democratisering.
Het gekwalificeerd adviesrecht is meer dan een gewoon adviesrecht. Bij gekwali-ficeerd adviesrecht heeft de verhuurder de verplichting het advies op te volgen, of als hij er bezwaren tegen heeft, binnen een vastgelegde termijn zijn argumenten schriftelijk kenbaar te maken. Soms zijn er daarbij nog beroepsmogelijkheden als een verhuurder beargumenteerd een advies afwijst (bijvoorbeeld bij een zogenaamde geschillencommissie). Gekwalificeerd adviesrecht gaat overigens minder ver dan instemmingsrecht. In het geval van instemmingsrecht kan een verhuurder niet zonder instemming van de bewoners handelen.
Bij veel verhuurders wordt zo duidelijk mogelijk per onderwerp vastgelegd wie welke vorm van adviesrecht heeft. Zo krijgen individuele bewoners vaak andere mogelijkheden voor advies of inspraak dan bijvoorbeeld bewonerscommissies van woningcomplexen of gemeentelijke huurdersorganisaties.
Een overlegsituatie waarbij gekwalificeerd adviesrecht wordt toegepast, wordt bij steeds meer corporaties gehanteerd. Uit het in 1994 uitgevoerde onderzoek Lokale ordening van de volkshuisvesting, dat het Onderzoeksinstituut OTB uitvoerde, blijkt dat 6 % van de bewonersorganisaties aangeeft dat er een regeling over gekwalificeerd adviesrecht bij hun corporatie bestaat (Van Beelen e.a., 1995). Uit een onderzoek van de NWR in 1995 blijkt dat ongeveer 35% van alle corporaties een regeling over
gekwalificeerd adviesrecht met een huurdersorganisatie heeft (Nationale Woningraad, 1995).
De meest recente ontwikkeling omtrent het gekwalificeerd adviesrecht is het gewijzigde wetsvoorstel van Adri Duivesteijn van 6 september 1995, waarin hij pleit voor een wettelijke regeling omtrent het huurdersoverleg.
In het wetsvoorstel wil hij de instelling van huurdersraden en gekwalificeerd advies-recht (zonder dat overigens met name te noemen) verplicht stellen. Hij verwoordt het adviesrecht in het wetsvoorstel als volgt: 'De verhuurder mag een advies van de huurdersraad, gevraagd en ongevraagd, niet zomaar naast zich neerleggen. Als hij een advies niet wil opvolgen, moet hij over de afwijkende beslissing onder opgave van redenen aan de huurdersraad verslag doen' (Duivesteijn, 1995, p. 16). Het voorstel van Duivesteijn krijgt veel kritiek van corporaties en de koepels van woningcorporaties, maar de kritiek heeft in het algemeen niet betrekking op het gekwalificeerd adviesrecht.
De Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft het gekwalifi-ceerd adviesrecht als voorbeeldproject geadopteerd. Bij dit evaluatie-onderzoek wordt gekeken naar de ervaringen van verschillende corporaties met het gekwalifi-ceerd adviesrecht. Deze ervaringen kunnen leerzaam zijn voor degenen die gebruik maken van het gekwalificeerd adviesrecht of overwegen dat te gaan doen.
2
AANPAK
VAN HET ONDERZOEK
2.1 Doel van het onderzoek en onderzoeksvragen
Het doel van dit evaluatie-onderzoek is te achterhalen of het gekwalificeerd advies-recht een goede participatiemogelijkheid is en na te gaan waarmee corporaties en bewonersorganisaties die het willen invoeren, rekening moeten houden.
Er zijn in dit onderzoek de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Waarin is het gekwalificeerd adviesrecht vastgelegd?
2. Welke partijen zijn erbij betrokken?
3. Wat zijn de overige participatiemogelijkheden van de partijen bij beleid- en beheersbesluitvorming?
4. Wat zijn de onderwerpen waarover advies gegeven kan worden? 5. Zijn er voorwaarden voor het uitbrengen van advies?
6. Binnen welke termijn moet de corporatie reageren op advies? 7. Wat zijn de mogelijkheden voor beroep?
8. Hoe vaak is er al gebruik gemaakt van het gekwalificeerd adviesrecht? 9. Wat waren daarbij de onderwerpen?
10. Hoe verliep zo'n procedure waarbij advies gegeven is en wat was het resultaat? 11. Wat zijn de voor- en nadelen van gekwalificeerd adviesrecht op de wijze
waar-op het bij de corporatie is geregeld?
12. Heeft de invoering van gekwalificeerd adviesrecht nog invloed op de verhou-ding tussen de partijen gehad?
13. Waarom is er gebruik gemaakt van gekwalificeerd adviesrecht en waarom kon het niet op een andere manier worden geregeld?
14. Zijn huurders en verhuurders tevreden met de resultaten?
15. Waarmee moeten andere corporaties rekening houden als ze het willen invoe-ren?
2.2 Verzamelen van informatie en afbakening van het onderzoek
Om corporaties te vinden waar gekwalificeerd adviesrecht wordt toegepast, is aller-eerst contact gezocht met de regiokantoren van de Woonbond. De medewerkers van
de regiokantoren hebben een groot aantal corporaties genoemd, die vervolgens tele-fonisch zijn benaderd. Hierbij is gevraagd hoe het gekwalificeerd adviesrecht bij de -corporaties functioneert en of ervan gebruik is gemaakt.
In het kader van dit evaluatieonderzoek is als voorwaarde gesteld dat er al van het gekwalificeerd adviesrecht gebruik is gemaakt. Een groot deel van de telefonisch benaderde corporaties viel hierdoor voor dit onderzoek af; ze hadden het gekwalifi-ceerd adviesrecht wel op papier geregeld, maar er was nog geen gebruik van ge-maakt. Uiteindelijk zijn er zes corporaties geselecteerd, die tevens bereid waren aan het onderzoek mee te werken.
Het onderzoek zelf bestond uit interviews met zowel vertegenwoordigers van de corporatie als van de huurdersvereniging/bewonersorganisatie. In de interviews is uitgebreid ingegaan op de genoemde onderzoeksvragen en op concrete voorbeelden van gekwalificeerd adviesrecht. Ook is er veel informatie gehaald uit samenwer-kingsovereenkomstenlparticipatiereglementen en schriftelijke correspondentie tussen beide partijen.
De volgende corporaties en huurdersverenigingen zijn bij dit onderzoek betrokken,
en met de genoemde personen zijn interviews gehouden:
- Woningstichting SCW in Amersfoort (mevr. J.G.M. de Jong) en Vereniging Huurdersbelangen in Amersfoort (dhr. T. de Man);
- Woningstichting ECW in Emmen (dhr. A.W.M. Selten) en de Huurdersfederatie in Emmen (dhr. A. Haak);
- Woningstichting Het Volksbelang in Gouda (dhr. M. Zuidam) en de Huurdersver
-eniging Ons Volksbelang (dhr. R. Zijtsel);
- Woningstichting Binnen de Ringvaart in Hoofddorp (mevr. M. van 't Hull) en de Stichting Huurdersbelangen Haarlemmermeer (dhr. H. Vermeulen en dhr. H.M.
de Wolt);
- Woningstichting Loon op Zand in Kaatsheuvel (dhr. A. Gruyters) en de Huur-dersbelangenvereniging in Kaatsheuvel (mevr. H. During);
- Tilburgse Woningstichting (TIWOS) (mevr. A. van de Veerdonk).
In Tilburg is niet met een vertegenwoordiging van de huurders gesproken, omdat de huurdersvereniging was opgeheven.
Deze rapportage is verdeeld in een aantal onderdelen. In hoofdstuk 3 wordt gekeken hoe het gekwalificeerd adviesrecht schriftelijk is vastgelegd bij de corporaties. In hoofdstuk 4 worden per corporatie (de procedures van) verschillende adviezen be-schreven; dit betreft de onderzoeksvragen 8 tot en met 10. En in hoofdstuk 5 worden ervaringen en resultaten geëvalueerd; de onderzoeksvragen 11 tot en met 15. Ten-slotte worden in hoofdstuk 6 conclusies getrokken.
3
GEKWALIFICEERD
·
ADVIESRECHT
LEGD
VASTGE-3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop het gekwalificeerd adviesrecht is omschreven bij de verhuurders. Hiervoor is vooral gebruik gemaakt van schrifte-lijke informatie. Tijdens de interviews werden herhaaldelijk kanttekeningen geplaatst bij de omschrijving van het gekwalificeerd adviesrecht; die zijn eveneens in dit hoofdstuk opgenomen.
Er wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de volgende onderzoeksvragen: 1. Waarin is het gekwalificeerd adviesrecht vastgelegd?
2. Welke partijen zijn erbij betrokken?
3. Wat zijn de overige participatiemogelijkheden van de partijen bij beleid- en beheersbesluitvorming?
4. Wat zijn de onderwerpen waarover advies gegeven kan worden? 5. Zijn er voorwaarden voor het uitbrengen van advies?
6. Binnen welke termijn moet de corporatie reageren op advies? 7. Wat zijn de mogelijkheden voor beroep?
3.2 Schriftelijke vastlegging van gekwalificeerd adviesrecht
Bij SCW in Amersfoort is het gekwalificeerd adviesrecht schriftelijk vastgelegd in het participatiestatuut, bij ECW in Emmen in een participatiereglement. Bij de vier andere corporaties is het gekwalificeerd adviesrecht vastgelegd in een samenwer-kingsovereenkomst of convenant tussen corporatie en de huurdersorganisatie. Ook bij de ECW is een convenant tussen corporatie en een concrete huurdersorganisatie van kracht; dit convenant is iets uitgebreider dan het participatiereglement.
Veelal is precies vastgelegd welke procedures bij gekwalificeerd adviesrecht van kracht zijn en op welke onderwerpen het gekwalificeerd adviesrecht betrekking heeft.
De aanleiding om het invoeren van het gekwalificeerd adviesrecht in te voeren werd gedeeltelijk gevormd door de omvorming van de corporatie van vereniging naar stichting. De convenanten zijn daarbij opgesteld als een soort compensatie voor de verminderde directe bewonersinvloed.
Woningstichting Loon op Zand beschouwt het gekwalificeerd adviesrecht als een
'inspanningsverplichting' jegens de Huurdersbelangenvereniging Loon op Zand (HBV). 'Deze verplichting houdt in dat de door de HBV inzake algemene beleids-kwesties en procedures, voor zover daarin beleidsuitgangspunten vervat zijn, gege-ven adviezen daadwerkelijk van invloed zullen zijn op de besluitvorming, zoals die binnen de Woningstichting plaatsvindt' (artikel 8 in het convenant tussen Woning-stichting en HBV).
3.3 De partijen
De samenwerkingsovereenkomsten of convenanten waarin het gekwalificeerd advies-recht is vastgelegd, hebben steeds betrekking op de corporatie enerzijds en een door de corporatie erkende huurdersorganisatie enlof bewonerscommissies anderzijds. In de samenwerkingsovereenkomst worden algemene regels voor bewonersinvloed vastgelegd en er worden soms enkele voorwaarden gesteld waaraan een overkoepe-lende huurdersorganisatie en bewonerscommissies moeten voldoen om erkend te worden (bijvoorbeeld met betrekking tot de representatie van de achterban).
Een voorbeeld van dergelijke voorwaarden is te vinden in het convenant tussen W 0-ningstichting ECW en Huurdersfederatie Emmen. Hier is als 'prestatie-eis' aan de Huurdersfederatie gesteld dat 'de aangesloten leden (aangeslotenen van de Huurders
-federatie) voldoende gespreid zijn over het gehele werkgebied van de Woningstich
-ting ECW. Tevens heeft de Huurdersfederatie voldoende draagvlak onder huurders van de Woningstichting ECW, dat wil zeggen dat aannemelijk is dat de meerderheid van de huurders zich in de ingenomen standpunten en de gehanteerde methoden van de Huurdersfederatie kan vinden'.
Het doel van de overeenkomst tussen de Woningbouwvereniging Binnen de Ring-vaart en de Stichting Huurdersbelangen Haarlemmermeer wordt als volgt omschre-ven:
Artikel 2
1. De samenwerkingsovereenkomst is opgesteld met de doelstelling:
a. De SHBH en de bewonerscommissies goede mogelijkheden te bieden om de belangen te behartigen
van diegenen, die zij vertegenwoordigen;
b. de taken en bevoegdheden van deze organisaties en van de verhuurder te verduidelijken;
c. regels te verschaffen, teneinde het overleg van deze organisaties en de verhuurder te verduidelijken
en te structureren.
2. Met het nastreven van deze doelstelling wordt tevens deze organisaties een onderhandelingspositie
Bij geen van de corporaties waar dit onderzoek is gehouden, is het gekwalificeerd adviesrecht bedoeld voor individuele huurders. Wanneer er individuele huurders zijn die klachten hebben over hun woning, moeten zij op een andere manier hun bezwaar kenbaar maken (veelal via de onderhoudsdienst).
3.4 Overige participatiemogelijkheden
Inzake participatiemogelijkheden kan van oudsher onderscheid gemaakt worden tussen meeweten, meepraten en meebeslissen. Het gekwalificeerd adviesrecht zou in deze reeks van weinig naar veel invloed geplaatst kunnen worden tussen 'meepraten' en 'meebeslissen'. Als zodanig is het onder meer opgenomen bij SCW in Amersfoort en Woningstichting ECW in Emmen.
Een deel van deze participatiemogelijkheden wordt aan toegelaten instellingen ver-plicht gesteld in het BBSH. Bij de geïnterviewde corporaties waren deze verplicht gestelde participatiemogelijkheden duidelijk terug te vinden in de reglementen. Het mee weten betreft de informatieverstrekking door de corporatie aan de huurders-organisatie. In het BBSH is in artikel 19 vastgelegd dat 'de toegelaten instelling de bewoners van haar woongelegenheden in de gelegenheid stelt kennis te nemen van: a. haar statuten en reglementen;
b. de stukken, genoemd in artikel 26 en
c. andere bescheiden die betrekking hebben op onderwerpen van beleid of beheer en die voor hen van wezenlijk belang kunnen zijn'.
In het artikel 26 worden genoemd: jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsver-slag en een overzicht met cijfermatige kerngegevens over het vervolkshuisvestingsver-slagjaar en progno-ses over die gegevens voor de toekomst.
In het BBSH is vastgelegd dat 'de toegelaten instelling ten minste een maal per jaar overleg voert met de huurders van haar woongelegenheden of met hun vertegen-woordigers. Zij geeft bij reglement regels omtrent dat overleg' (artikel 17). In arti-kel 18 van het BBSH staat dat 'de toegelaten instelling de huurders van haar woon-gelegenheden of hun vertegenwoordigers tijdig in de gelegenheid stelt zich uit te spreken over onderwerpen van beleid of beheer die voor de huurders van wezenlijk belang kunnen zijn'. Vervolgens wordt een aantal onderwerpen genoemd die in ieder geval zich voor overleg lenen, zoals huurbeleid, woningverbeterbeleid, toewijzings-beleid en servicekostenpakket.
In de praktijk zijn er talloze manieren waarop bewoners(organisaties) overleg met de corporatie kunnen hebben. De regels, die worden vastgesteld om het overleg enigs-zins te structureren, hebben bijvoorbeeld betrekking op het aantal overleggen en over degenen met wie bepaalde onderwerpen besproken worden.
In het BBSH is aan het 'meebeslissen' door bewoners(organisaties) vormgegeven in artikel 7, waarin staat dat de huurders een bindende voordracht kunnen uitbrengen ten aanzien van ten minste één vrijgekomen plaats in het bestuur of het toezichthou-dend orgaan van de corporatie.
Een deel van de geïnterviewde corporaties heeft aan de huurdersvereniging enlof bewonerscommissies ook instemmingsrecht toegekend. Bij SCW in Amersfoort, ECW in Emmen en TIWOS in Tilburg beschikken zowel de huurdersverenigingen als de bewonerscommissies over instemmingsrecht voor een aantal onderwerpen. Bij Ons Volksbelang in Gouda is over dit punt nog geen overeenstemming bereikt.
Het gekwalificeerd adviesrecht staat niet in het BBSH en is ook niet verplicht. In hoofdstuk 1 is al aangegeven dat maar een deel van de corporaties het gekwalificeerd adviesrecht heeft ingevoerd. De corporaties die bij dit evaluatie-onderzoek zijn be-trokken, geven dan ook geen representatief beeld van dè corporaties in Nederland. Waarschijnlijk zijn ze op dit gebied te beschouwen als voorlopers.
In het gekwalificeerd adviesrecht kan er onderscheid gemaakt worden naar gevraag-de en ongevraaggevraag-de adviezen. Bij de meeste corporaties die bij dit onderzoek zijn betrokken, is in hun reglement opgenomen dat het gekwalificeerd adviesrecht betrek-king heeft op zowel gevraagde als ongevraagde adviezen.
3.5 De onderwerpen waarover advies gegeven kan worden
Het gekwalificeerd adviesrecht heeft betrekking op beleid en beheer. In het algemeen is in het reglement, waarin het gekwalificeerd adviesrecht wordt genoemd, een lijst opgenomen met onderwerpen waarop het betrekking heeft. Daarbij wordt tevens aangegeven wie gebruik kan maken van het gekwalificeerd adviesrecht; bij het ene onderwerp is dit bijvoorbeeld de overkoepelende huurdersorganisatie, bij het andere onderwerp een huurderscommissie of complexcommissie.
Een voorbeeld van een onderwerpenlijst, waarvoor het gekwalificeerd adviesrecht van toepassing is verklaard, is die van de Woningstichting Loon op Zand en Huur-dersbelangenvereniging Loon op Zand:
Onderwerpenlijst convenant tussen Wst. Loon op Zand en de Huurdersbelan-genvereniging
1. Algemeen
1.1 Beleidsplan Woningstichting
1.2 Wijziging statuten en huishoudelijk reglement, toegespitst op democratisering 1.3 Beleid t.a.v. informatieverstrekking aan de Raad van Toezicht
1.4 Huurdersvertegenwoordiging in de Raad van Toezicht 2. Financieel beheer
2.1 Meerjarenbegroting en planning onderhoud 3. Nieuwbouw/sloop/vervangende nieuwbouw
3.1 Programma van eisen nieuwbouwwoningen 3.2 Beleid t.a. v. aanpasbaar bouwen
3.3 Beleid t.a. v. woningbouwdifferentiatie (welke soort woningen) 3.4 Verkoopbeleid bestaande woningen
3.5 Beleid inzake afweging slooplbehoud 4. Verhuur- en woningtoewijzing
4.1 Beleid inzake woonruimteverdeling
4.2 Beleid inzake de handelwijze bij woningruil, toestemming tot inwoning, onderhuur 4.3 Vaststelling van het huurcontract en reglement
4.4 Doorstromingsbeleid
4.5 Mutatiebeleid (in ieder geval t.a. v. wijzigingen aan het gehuurde, wijze en staat van oplevering
van de woning door de vertrekkende-en nieuwe huurder, beleid t.a. v. waarborgsommen) 5. Huurbeleid
5.1 Algemeen huurbeleid 5.2 Beleid inzake de servicekosten 5.3 Incassobeleid
5.4 Beleid t.a. v. huursombenadering
5.5 Beleid inzake vaststelling van de huurverhoging na (groot) onderhoud, renovatie, geriefsverbete-ringen en voortijdige vervangingen
6. Onderhoud en technisch beheer 6.1 Beleid t. a. v. klachtenonderhoud 6.2 Beleid t.a. v. huurdersonderhoud
6.3 Beleid t. a. v. veranderingen aan het gehuurde door de verhuurder 6.4 Beleid bij groot onderhoud en renovatie
6.5 Beleid inzake het aanbrengen van voorzieningen in woningen 7. Woonomgeving
7.1 Algemeen beleid
7.2 Beleid inzake het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving
8. Medezeggenschap
8.1 Participatiebeleid (waaronder te verstaan de interne en externe democratisering, inspraak bij renovatie en onderhoud en bij nieuwbouw na vervroegde toewijzing)
Ook kan er onderscheid gemaakt worden in de onderwerpen waarover de huurders-organisatie en de bewonerscommissies per wijk of complex een bepaalde participatie-mogelijkheid hebben. Een duidelijk voorbeeld daarvan is de onderwerpenlijst per
ni-veau van SCW in Amersfoort:
Onderwerpenlijst en participatieniveaus bij SCW in Amersfoort
o = Vereniging Huurdersbelangen x = huurderscommissie + = huurder
Mee- Mee- Gekwali-
Mee-weten prate,n ficeerd beslis-advies sen recht
Statuten SCW ox+ 0
Jaarverslag SCW ox+ 0
Financiële jaarstukken ox+ 0
Begroting/activiteitenplan 0
Financieringsplan t.b. v. VHB 0
Huurcontract/algemene voorwaarden ox+ x 0
Huuropzeggingprocedure ox+ 0
Servicekostenconrract ox+ 0
Wijziging huurprijs i. v.m. woningverbetering ox+ x +
Jaarlijkse huurverlwging ox+ x 0
Huurinningsbeleid ox+ 0
Pakicet van bijkomende leveringen en diensten:
-
leveringen door en diensten van derden ox+ x-
wijziging c.q. uitbreiding van het pakicet ox+ x x-
programma en uitvoering van leveringen en diensten ox+ x x-
prijs van bijkomende leveringen en diensten ox+ x xOnderhoud:
-
onderlwudsbeleid ox+ x 0-
planning planmatig onderlwud ox+ x 0- uitvoering van het onderlwud afwerlcingsniveau x+ x
- kleur verfwerk x+ x x
-
opleveringsprocedure bij verhuizing ox+ 0-
cahiers ox+ x 0vaststellen en/o! wijziging kwaliteitsnormen xo 0
- procedures m.b.t. huurders i. v.m. · onderlwudsmeldingen
· mutatie-onderlwud
· planmatig onderlwud
· woningverbeteringsprojecten ox+ x 0
Het treffen van voorzieningen tot verlJetering van het woningenbestand en de woonomgeving:
- beleid en programmering t.a. v. verlJetering
van woningbestand en woonomgeving ox+ x 0
-
voorlJereiding en uitvoering van voorzieningenin woningIwoonomgeving x+ x
Woningwijzigingsvoorstellen per complex:
-
planning x+ x - uitvoering x+ x I1 I, 1 II:
I:
\1 \Vervolg van de onderwerpenlijst en participatieniveaus bij SCW in Amersfoort
o = Vereniging Huurdersbelangen x = huurderscommissie
Het dagelijks beheer t.a. v. gemeenschap. voorzieningen: - schoonhouden gemeenschap. ruimten, afvoer huisvuil
- inrichting en gebruiksregels woonomgeving Woonruimteverdeling:
- procedures bij uitvoering van het toewijzings- en plaatsingsbeleid (binnen het gemeentelijk beleid)
- woonruimteverdelings- en toewijzingsbeleid Structurering en ontwikkeling bewoners participatie Wijziging participatiestatuut
Beleid inzake aankoop, verkoop en sloop van sociale huurwoningen
Aanpassing Reglement Geschillenadviescommissie
Mee-weten x+ x+ xo xo+ xo+ xo+ xo xo+ + = huurder
Mee- Gekwali- Mee-praten ficeerd
beslis-advies sen recht x x x x xo 0 x 0 x 0 0 0
Bij Woningstichting Binnen de Ringvaart wordt er onderscheid gemaakt tussen ge-vraagd en ongege-vraagd gekwalificeerd adviesrecht. Met betrekking tot het 'gege-vraagd gekwalificeerd adviesrecht' verplicht de verhuurders zich een advies te vragen alvo-rens hij een besluit neemt. De onderwerpen waarvoor het gevraagd en ongevraagd gekwalificeerd adviesrecht geldt, zijn in het onderstaande overzicht opgenomen dat is overgenomen uit de samenwerkingsovereenkomst tussen Woningstichting Binnen de Ringvaart en Stichting Huurders Belangen Haarlemmermeer, SHBH.
Gevraagd en ongevraagd gekwalificeerd adviesrecht bij Wst. Binnen de Ring-vaart
1 = gekwalificeerd adviesrecht 2 = gevraagd gekwalificeerd adviesrecht
1. Algemeen
1.1 Wijziging van artikel 24 van de statuten van Binnen de Ringvaart 1.2 Vaststelling of wijziging reglement klachtencommissie
1.3 Verwerving van financieel belang en/of bestuurlijke zeggenschap in een andere rechtspersoon
1.4 Fusie met ander rechtspersoon of opheffing van de verhuurder 1.5 Voorgenomen besluiten m.b.t. verkoop en sloop van
woongelegenheden
2. Verhuur van woongelegenheden
2.1 De door Binnen de Ringvaart gehanteerde standaard-huurovereenkomst en bijbehorende voorwaarden
2.2 Procedures bij het aangaanlbeëindigen individuele huurovereenkomsten
Bew. com. SHBH 2 2 1 2 2 2 1
Vervolg van de onderwerpeniijst van gevraagd en ongevraagd gekwalificeerd adviesrecht bij Wst. Binnen de Ringvaart
1 = gekwalificeerd adviesrecht 2 = gevraagd gekwalificeerd adviesrecht
Bew. com. SHBH
3. Onderhoud, verbetering en nieuwbouw
3.1 Procedures omtrent melding, uitvoering en controle van
onderhoudsklachten 1
3.2 Meerjarenplanning onderhoud, onderhoudsbegroting 1 3.3 Onderhoudsplanning per complex 1
3.4 Gehanteerde procedures bij woningverbetering en verbeteren
woonomgeving 2
3.5 Globale bepaling ingreepniveau en woningverbetering per complex 1 3.6 Woningverbeteringsplan per complex en verbeteringsplan
woonomgeving 1
4. Huurprijzenbeleid
4.1 Vaststelling meerjarenbeleid 2 4.2 Vaststelling jaarlijkse huursomstijging en huurdifferentiatie plan 2 5. Servicepakket en bijkomende kosten
5.1 Gehanteerde procedures en methodieken bij het vaststellen van
het servicepakket en begroting en afrekening bijkomende kosten 1 5.2 Samenstelling, kwaliteit en uitvoering van het servicepakket en
de begroting en afrekening per complex 1 6. Mutatiebeleid
6.1 Vaststelling/wijziging beleid m.b.t. zelf aangebrachte
voorzieningen 1
6.2 Procedure bij verhuizing (oplevering, opnamestaat) 1
3.6
De voorwaardenIn het reglement of samenwerkingsovereenkomst staat veelal een aantal voorwaarden waaraan zowel de corporatie als de huurdersvereniging procedureel moeten voldoen, voordat een (schriftelijk) advies gegeven kan worden.
Een eerste voorwaarde die verbonden is aan het geven van advies, is dat het advies op een tijdstip gegeven moet worden dat het daadwerkelijk van invloed kan zijn op de besluitvorming. De meeste van de geïnterviewde corporaties hebben in samenwer-king met hun huurdersvereniging van te voren al een activiteitenplan gemaakt, waar-in het tijdspad uitgestippeld is. Hierdoor wordt tijdig zichtbaar wanneer er mogelijk-heden zijn voor overleg en voor gekwalificeerd advies.
In het convenant tussen Woningstichting ECW en Huurdersfederatie Emmen wordt aangegeven dat 'advies- en instemmingsaanvragen in de regel schriftelijk door de Woningstichting bij de Huurdersfederatie worden ingediend en op een tijdstip dat het te initiëren beleid of beheer nog daadwerkelijk kan worden beïnvloed'.
Een tweede voorwaarde is dat de corporatie tijdig de huurdersvereniging informatie geeft over haar te voeren beleid. Deze voorwaarde gaat meestal samen met het recht
op infonnatie waar de huurdersvereniging enlof de bewonerscommissies over be-schikken. Een aantal geïnterviewden vindt het van belang dat beide partijen zo volle-dig mogelijk zijn in hun infonnatieverstrekkingen.
Door de meeste geïnterviewden wordt ook als voorwaarde genoemd, voordat een schriftelijk advies gegeven kan worden, dat er overleg tussen de partijen over het onderwerp moet zijn geweest. De partijen van Woningstichting Loon op Zand geven aan dat als zij over een onderwerp overeenstemming hebben, zij alleen mondeling overleg hebben; als de HBV het niet eens is met de Woningstichting, dan volgt een schriftelijk gekwalificeerd advies.
Woningstichting ECW in Emmen en de Huurdersfederatie zijn van mening dat het voor een goede overlegsituatie beter is eerst te praten over een onderwerp, dan dat er heen en weer geschreven wordt.
3.7 Het reageren op adviezen
In de regel is vastgelegd dat de corporatie het advies van de huurders( organisatie) opvolgt als aan de voorwaarden is voldaan, tenzij de corporatie argumenten heeft om aan haar beleid vast te houden. De corporatie is dan verplicht binnen een bepaalde tennijn haar argumenten schriftelijk kenbaar te maken. Deze tennijn varieert van vier weken bij Woningstichting Binnen de Ringvaart in Hoofddorp tot twee maanden bij SCW in Amersfoort. Soms is het niet volledig duidelijk wanneer de tennijn ingaat. Bij Woningstichting Loon op Zand is in het convenant met de huurdersbelan-genverenigirig opgenomen dat de Woningstichting, wanneer zij besluit van een ad-vies af te wijken, 'daarvan onverwijld (zo mogelijk binnen zes weken na het moment van besluitvonning) en onder opgave van redenen schriftelijk mededeling doet aan de HBV' (artikel 8 uit het convenant tussen Woningstichting en HBV).
Bij Woningstichting ECW in Emmen wordt geen tennijn voor de corporatie gehan-teerd, maar wel voor de huurders(organisatie). In het convenant met de Huurdersfe-deratie staat in artikel 8 (procedurebepalingen) het volgende:
Vanaf het tijdstip van indiening van de advies- of instemmingsaanvraag heeft de Huurdersfederatie gedu-rende 14 dagen de gelegenheid om aan de Woningstichting haar standpunt (in de regel schriftelijk) mede te
delen. Heeft de Woningstichting ECW na verstrijken van deze termijn geen standpunt van de Huurdersfe-deratie ontvangen, dan wordt de FeHuurdersfe-deratie geacht in te stemmen met het voorstel.
Neemt de Woningstichting ECW een gekwalificeerd advies van de Huurdersfederatie geheel of gedeeltelijk niet over, dan zal (in de regel schriftelijk) de Huurdersfederatie door de Woningstichting ECW hiervan gemotiveerd in kennis gesteld worden.
Dit betekent wel dat de Woningstichting en de Huurdersfederatie een strakke plan-ning moeten hanteren. De vergaderingen van de Huurdersfederatie moeten in princi-pe al gepland zijn voordat de adviesaanvraag is ontvangen. Omdat zo'n adviesaan-vraag pas komt nadat er al overleg is geweest, kan de Huurdersfederatie meestal wel snel inhoudelijk reageren.
Bij SCW in Amersfoort staan in het participatiestatuut uitgebreide procedurebepalin-gen omtrent het gekwalificeerd adviesrecht:
Procedurebepaling bij SCW in Amersfoort
a. Het bestuur van de SCW ziet toe c.q. draagt zorg dat het bestuur van de VHB in de gelegenheid wordt gesteld het (gekwalificeerd) adviesrecht uit te oefenen. De vaststelling van onderwerpen door (de voor-zitter van) het SCW-bestuur vindt in dit verband in elk geval plaats op basis van de "jaar agenda • voor het SCW-bestuur, zulks na overleg met de VHB.
b. De gelegenheid tot advisering wordt door de SCW gegeven, nadat het betreffende stuk door het mana-gementteam (MIJ van de SCW is behandeld en voordat het bestuur terzake een besluit neemt.
c. De SCW zendt maximaal vijftien exemplaren van het stuk naar het bestuur van de VHB. De VHB be-handelt dit vertrouwelijk.
d. Het VHB-bestuur zendt zijn schriftelijke reactie binnen de per onderwerp afgesproken tennijn, maar kan deze daarnaast ook mondeling toelichten, een en ander rekening houdend met de planning van behandeling van MT-stukken bij de SCW.
e. Deze schriftelijke reactie die vóór de MT-vergadering is ontvangen, wordt door het MT vervolgens al
dan niet verwerkt en voorzien van commentaar. De reactie wordt als bijlage toegevoegd bij het stuk en daarna voorgelegd aan het SCW bestuur.
f Het bestuur stemt in zijn vergadering al dan niet met de aan hem voorgelegde notitie in.
Indien een bestuursbesluit krachtens de SCW-statuten goedkeuring behoeft van de Raad van Toezicht van de SCW; zal het bestuur in het daartoe bestemde stuk de reactie van VHB -voorzover deze niet door het bestuur is overgenomen- vermelden.
g. Tenzij tussentijds een andere tennijn is afgesproken, bericht het SCW-bestuur binnen twee maanden na ontvangst van het advies door het MT, het bestuur van de VHB schriftelijk over het door hem genomen besluit, waarbij afwijking van het gegeven advies wordt gemotiveerd.
h. Indien het besluit van belang is voor huurders / huurderscommissies / VHB en het niet vertrouwelijk is of slechts voor intern gebruik bestemd is, wordt dit besluit of de strekking daarvan kenbaar gemaakt, bijvoorbeeld via 'SCW aan Huis' of door toezending.
In de concept-samenwerkingsovereenkomst tussen Woningstichting Het Volksbelang in Gouda en de Huurdersvereniging Ons Volksbelang worden zowel voor de Wo-ningstichting als de Huurdersvereniging strakke termijnen gehanteerd.
ArtikelS van de concept-samenwerkingsovereenkomst tussen Woningstichting Het Volksbelang in Gouda en de Huurdersvereniging Ons Volksbelang
Lid 2:
Lid 3:
Lid 4:
Lid 7:
Indien Woningstichting Het Volksbelang advies vraagt conform lid 1 is de Huurdersvereniging Ons Volksbelang respectievelijk de betreffende bewonerscommissie verplicht binnen twee weken advies uit te brengen. Indien binnen deze tennijn geen advies wordt uitgebracht, is Woning-stichting Het Volksbelang bevoegd tot besluitvonning over te gaan.
Indien advies wordt uitgebracht, zal daarover zo spoedig mogelijk overleg plaatsvinden. Indien het voornemen van Woningstichting Het Volksbelang afwijkt van het uitgebrachte advies is Woningstichting Het Volksbelang verplicht binnen twee weken na dit overleg een alternatief voor te leggen. Indien binnen twee weken geen advies wordt uitgebracht over dit alternatieve voor-stel, is Woningstichting Het Volksbelang bevoegd tot besluitvonning over te gaan. Indien advies wordt uitgebracht, is Woningstichting Het Volksbelang verplicht daarover ten tweede male binnen twee weken overleg te voeren.
Als uiteindelijk geen overeenstemming wordt bereikt, beslist Woningstichting Het Volksbelang, waarbij het besluit gemotiveerd wordt toegelicht.
Indien één van de partijen gemotiveerd aangeeft niet te kunnen voldoen aan de tennijn van twee weken (raadpleging achterban) kan zij verzoeken de tennijn met maximaal twee weken te verlen-gen.
3.8 Beroepsmogelijkheden door huurders bij afwijzing van adviezen
Als een huurdersvereniging het niet eens is met de argumenten van de corporatie om het advies niet op te volgen, kan deze soms in beroep gaan bij een geschillencom-missie. Bij Woningstichting Het Volksbelang en bij TIWOS bestaat de mogelijkheid om zo'n geschillencommissie in te stellen.
In artikel 9 van de voorlopige samenwerkingsovereenkomst tussen Woningstichting Het Volksbelang en Huurdersvereniging Ons Volksbelang in Gouda wordt de ge-schillenregeling beschreven:
Geschillenregeling bij Woningstichting Het Volksbelang in Gouda
Lid 1: Confonn anikei 5 van deze overeenkomst wordt er een geschillencommissie ingesteld, indien: a de Huurdersvereniging in beroep wenst te gaan zoals bedoeld in anikei 5 lid 6;
b Woningstichting Het Volksbelang en Huurdersvereniging Ons Volksbelang niet tot overeen-stemming kunnen komen over wijziging van deze overeenkomst.
Lid 2: De geschillencommissie zal bestaan uit een door Woningstichting Het Volksbelang voorgedragen persoon, een door de Huurdersvereniging Ons Volksbelang voorgedragen persoon en een door beide panijen geaccepteerde onafhankelijke voorzitter.
Lid 3: De geschillencommissie voen haar eigen secretariaat, maar is bevoegd dit onder te brengen bij één van de partijen.
Lid 4: De geschillencommissie bepaalt haar eigen werl<wijze. Beide partijen worden gehoord door de geschillencommissie.
Lid 5: De geschillencommissie heeft een ombudsfunctie. De geschillencommissie brengt binnen twee maan-den een gemativeerd niet binmaan-dend advies uit. Besluiten van de commissie vinden plaats met meer-derheid van stemmen.
Lid 6: De kosten van de geschillencommissie worden gedeeld door beide partijen.
Bij TIWOS kan er een arbitragecommissie worden ingesteld. In artikel 9 van het convenant tussen Vereniging Volkshuisvesting Tilburg (de eerdere naam van TIWOS) en Huurdersbelangenvereniging VVT staat de geschillenprocedure als volgt beschreven:
Geschillenprocedure bij TIWOS (= VVT) in Tilburg 1. Uitgangspunten
a. Een onafhankelijke arbitragecommissie kan tot een uitspraak komen bij geschillen tussen de VloT en de HBV betreffende de interpretatie van dit convenant welke zich bij de toepassing ervan voordoen. b. Geschillen worden onder uitsluiting van de gewone rechtsgang voorgelegd aan de arbitragecommissie. c. Doel van de arbitrage is het beslechten van geschillen door in een bindende uitspraak vast te leggen
welke maatregelen of handelingen door de bij het geschil betrokken panijen dienen te worden uitge-voerd c.q. geaccepteerd.
d. Niet ontvankelijk voor arbitrage zijn geschillen waarbij het verzoek tot arbitrage is ontvangen meer dan 6 maanden nadat het geschil daadwerkelijk voor het laatst speelde.
2. Samenstelling arbitragecommissie
a. Binnen een maand na een verzoek tot instelling van één der panijen zijn beide partijen verplicht zorg te dragen voor de samenstelling van de arbitragecommissie.
b. De arbitragecommissie bestaat uit drie onafhankelijke deskundigen op persoonlijke titel waarvan één aan te wijzen door de VloT, één door de HBV en één door de aldus aangewezen leden gezamenlijk.
---..'
c. Het lidmaatschap van de arbitragecommissie is niet verenigbaar met een functie als medewerker of bestuurslid van de VVT, de HBV of van een huurderscommissie van de HBV, noch met enige andere functie die de onafhankelijkheid en miverheid van de arbitrage zou kunnen schaden.
3. Kosten arbitrage
a. De kosten van de arbitrage komen voor rekening van de VVT, tenzij de arbitragecommissie zelf anders bepaalt.
b. De arbitragecommissie kan bij haar uitspraak bepalen dat de kosten van haar werkzaamheden ten behoeve van haar uitspraak, geheel of gedeeltelijk voor rekening komen van de HBV.
c. De commissie is gehouden de kosten zoveel mogelijk te beperken en de geschil partijen tevoren te infor-meren indien zij hoge kosten denkt te maken. De partijen hebben dan de mogelijkheid het geschil in de minne te schikken.
4. Werkwijze
a. De arbitragecommissie is met inachtneming van het bepaalde in dit artikel vrij in de bepaling van haar werkwijze bij arbitrage.
b. De arbitragecommissie stelt partijen zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk twee maanden na instelling van de commissie, in kennis van haar beslissing.
c. De commissie doet schriftelijk uitspraak. De uitspraak is zodanig gemotiveerd dat de belangrijkste overwegingen daaruit zijn af te leiden. De uitspraak wordt toegezonden aan beide geschilpartijen.
Een aantal geïnterviewden geeft aan dat er geen formele beroepsmogelijkheden bestaan, maar dat het eventueel wel mogelijk is om een geschillenkwestie voor te leggen aan de Raad van Toezicht of Raad van Commissarissen van de corporatie. Bovendien zitten er een of meer mensen namens de huurders in dit toezichthoudend orgaan, die in principe zelf bepaalde overlegproblemen op de agenda kunnen (laten) zetten.
De geschillencommissie is overigens niet gelijk aan de klachtencommissie. Deze laatste, die verplicht is gesteld in het BBSH (artikel 16), houdt zich bezig met klach-ten van individuele huurders over het handelen of nalaklach-ten van de toegelaklach-ten instel-ling.
4
DE
AFZONDERLIJKE ADVIEZEN
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de praktijkervaringen met het gebruik van ge-kwalificeerd adviesrecht. Bij de zes corporaties waar dit onderzoek heeft plaatsge-vonden, is nagegaan hoe vaak er al gebruik is gemaakt van het gekwalificeerd ad-viesrecht en wat daarbij de onderwerpen waren (dat wil zeggen: de onderzoeksvra-gen 8 en 9). Per corporatie worden een of twee van de gevolgde procedures toege-licht (onderzoeksvraag 10).
Als inleiding wordt steeds aangegeven hoe de overlegsituatie tussen de corporatie en de huurders is geregeld. In dit hoofdstuk wordt derhalve een zo objectief mogelijke weergave van de praktijkervaringen gegeven. In hoofdstuk 5 zal aangegeven worden hoe de partijen zelf het gebruik van het gekwalificeerd adviesrecht beoordelen.
4.2 Woningstichting SCW in Amersfoort
In april 1993 is het vernieuwde participatiestatuut van de SCW aangenomen. Hierin worden onder meer de Vereniging Huurdersbelangen (VHB) erkend als overlegpart-ner op het niveau van het totale woningbezit van de SCW en de huurderscommissies op het niveau van de buurt (complex of aantal complexen). Het bestuur van de VHB en de huurderscommissies kunnen de SCW te allen tijde gevraagd en ongevraagd adviseren over alle onderwerpen van beheer en beleid van de SCW.
De SCW zal op deze adviezen gemotiveerd reageren. Het bestuur van de VHB beschikt daarnaast voor een aantal omschreven onderwerpen over het gekwalificeerd adviesrecht; deze adviezen dienen overgenomen te worden als de SCW niet binnen twee maanden schriftelijk en gemotiveerd aangeeft van het advies af te wijken. De onderwerpen zijn in hoofdstuk 3 genoemd.
Er is structureel overleg tussen het bestuur van de SCW en de VHB (twee maal per jaar) en tussen de adjunctdirectie SCW en de VHB (vier maal per jaar). Ook is er twee keer per jaar overleg tussen de SCW en de gezamenlijke bewonerscommissie-vertegenwoordigers .
Sinds de ondertekening van het participatiestatuut heeft de VHB over de meeste onderwerpen waarvoor gekwalificeerd adviesrecht geldt, al daadwerkelijk adviezen gegeven. Als de SCW een advies vraagt aan de VHB, is er soms al vooroverleg geweest over dat onderwerp, maar veelal echter niet.
Er is inmiddels circa vijftien keer gebruik gemaakt van het gekwalificeerd advies-recht. Daarbij kwamen onder meer de volgende onderwerpen aan bod: huurbeleid 1995, beleid voor individuele woningverbetering, aankoop en verkoop, servicekos-tencontract, wijziging cahiers (richtlijnen voor huurders die wijzigingen in de
wo-ning willen aanbrengen), regionale toelating, geschillenreglement, toewijzingssys
-teem, gemeentelijke ongeriefsvergoeding, financieringsovereenkomst, statutenwijzi
-·ging SCW, de overname van het woningbedrijf Eemnes, de BTW-constructie en de
relatie van SCW met SCW-Vastgoed.
De adviezen van de VHB werden meestal volledig opgevolgd. Alleen bij de
onder-werpen 'ongeriefsvergoeding' en 'huurbeleid 1995' is een deel van het advies niet
opgevolgd. Tot voort kort waren alle adviezen van de VHB gevraagd. In juli 1995 is
er ook een ongevraagd advies bij de SCW ingediend. Dit ging over de
organisatie-structuur van SCW. Volgens de VHB is dit advies eigenlijk aangenomen, aangezien
de termijn verstreken is waarop het met argumenten weerlegd kon worden ..
Als voorbeeld van een procedure bij de SCW gaan we in op het huurbeleid 1995. Al
in september 1994 werd het huurbeleid 1995 voorbereid. Er is intern gestart met de bedrijfseconomische uitgangspunten en de visie die in 1993 al geformuleerd was. Een stuurgroep huurbeleid met daarin vertegenwoordigers van de VHB heeft vervol-gens het huurbeleid uitgewerkt.
Het voorstel was om een huurverhoging van gemiddeld 4,5% voor het totale wo-ningbezit in te voeren. Daarbij zou een onderscheid gemaakt worden tussen de
ijze-ren voorraad (woningen met een huur tot
f
690,- per maand) en de marktvoorraad(de duurdere woningen); de ijzeren voorraad zou huurverhoging van 3,9% krijgen,
de marktwoningen zouden extra huurverhoging krijgen om toch op gemiddeld 4,5 %
uit te komen. Daarnaast zou er geld voor het huurbeleid ingezet worden dat was bespaard door de BTW-constructie. Vorig jaar kreeg de VHB commentaar op dit beleid van één bewonerscommissie, terwijl deze commissie niet gereageerd had op het gekwalificeerd adviesrecht. Nu hebben VHB en SCW afgesproken dat de
huur-verhoging van alle huurders die individuele huursubsidie ontvangen, afgetopt zou
worden naar 3,9%. De VHB heeft vervolgens de achterban geraadpleegd. De SCW
heeft formeel om een gekwalificeerd advies gevraagd en de VHB heeft de adviezen
van de achterban daarin verwerkt.
De VHB heeft op onderdelen van het huurbeleid 1995 in totaal twaalf adviezen gege-ven, waarvan er tien opgevolgd zijn. Zo is er bijvoorbeeld bepaald dat de IHS-ont-vangers nog meer gespaard zouden worden. Het advies van de VHB over de punt-prijs van de marktwoningen en het advies om voor geliberaliseerde woningen een aparte huursegment in te stellen, zijn niet opgevolgd. Voor deze laatste woningen gold volgens het woningrneetsysteem in sommige gevallen een huurbevriezing, ter-wijl de meeste huurders over een hoog inkomen beschikten. De VHB vond dit niet eerlijk tegenover andere huurders die dat dan moesten betalen.
4.3 Woningstichting ECW in Emmen
In het participatiereglement van de ECW wordt onderscheid gemaakt in de bewo
-nersinvloed op verhuurdersniveau, op wijkldorpniveau, op complexniveau en voor individuele huurders. Daarbij wordt per onderwerp aangegeven of er sprake is van informatierecht, gekwalificeerd adviesrecht of instemmingsrecht. Het gekwalificeerd adviesrecht geldt voor een aantal onderwerpen op verhuurdersniveau, wijk/dorpni
-veau en complexni-veau.
Er is vastgelegd dat de ECW minstens twee maal per jaar overleg zal voeren met de huurdersorganisaties op het schaalniveau van de ECW en huurdersorganisatie op wijk- of dorpsniveau en éénmaal per jaar met huurdersorganisaties op complexni-veau. Het standpunt van de daartoe aangewezen organisatie heeft de status van ad
-vies aan de Woningstichting, waarvan zij alleen gemotiveerd mag afwijken.
De Woningstichting ECW heeft de samenwerking met de Huurdersfederatie Emmen vastgelegd in een convenant. Dit convenant is sinds 18 maart 1994 van kracht en is opgesteld op basis van een algemeen participatiereglement.
De Huurdersfederatie is een door ECW erkende overkoepelende huurdersorganisatie van een aantal huurdersverenigingen (circa 30). De Huurdersfederatie beschikt over een Federatieraad waarin alle huurdersverenigingen vertegenwoordigd zijn.
Er worden tussen ECW en de Huurdersfederatie verschillende soorten overleg ge-voerd. Er is één maal per maand overleg tussen het bestuur van de Huurdersfedera-tie en de direcHuurdersfedera-tie van ECW over algemene beleidszaken. Er is ook één maal per maand overleg tussen het bestuur van de Huurdersfederatie en de top van de Techni-sche Dienst van ECW over uitvoering en beheer. En tenslotte hebben de rayonmede-werkers Bewonerszaken en rayonopzichters Technische Dienst van de ECW één maal per drie maanden overleg over uitvoering en beheer met (het bestuur van) alle afzonderlijke huurdersverenigingen.
In het overleg wordt in de regel per onderwerp aan de hand van een voorlopig be-leidsvoorstel van de ECW uitvoerig gesproken. Na dit overleg kan de ECW beslui-ten de voorstellen aan te passen of ongewijzigd te labeslui-ten. Vervolgens wordt aan de Huurdersfederatie gevraagd een schriftelijk advies uit te brengen op het (eventueel gewijzigde) voorstel.
Sinds de ondertekening van het convenant heeft de ECW elf maal beleidsvoorstellen ter advisering voorgelegd aan de Huurdersfederatie. Daarnaast zijn er diverse andere onderwerpen op beleidsniveau besproken. De onderwerpen waarover advies is gege-ven, zijn: statutenwijziging, voordrachtsrecht leden Raad van Commissarissen, de begroting 1995, het beleidsplan, de gewijzigde regionale geschillencommissie, het participatiereglement, het toewijzingsbeleid, het huurincasso-beleid, het huurbeleid 1995, het service-onderhoud, en het beleid voor laatste-kans-wonen. De meeste onderwerpen waren al eerder in het overleg tussen ECW en Huurdersfederatie aan de orde geweest.
Bij elk van deze onderwerpen is het advies van de Huurdersfederatie geheel of gro-tendeels opgevolgd. Alleen bij de onderwerpen 'huurincasso-beleid' en 'begroting'
zijn een aantal gemaakte kanttekeningen niet in het uiteindelijke beleid van ECW opgenomen. De procedure bij het huurincasso-beleid wordt hierna toegelicht.
Naar aanleiding van een relatief hoge huurachterstand heeft de directie van de ECW in augustus 1995 wijzigingen voor het huurincassobeleid voorgesteld. Dit betreft vijftien verschillende wijzigingen, variërend van het direct na acceptatie van een woning regelen van de individuele huursubsidie tot andere aanmaningsprocedures, betalingsregelingen en sneller ontruimen.
De Huurdersfederatie heeft hierover op 6 september een positief advies gegeven, met inachtname van een aantal kanttekeningen bij vijf van de voorstellen. Zo was de Huurdersfederatie het bijvoorbeeld niet helemaal eens met het voorstel om het aantal betalingsregelingen per huurder te beperken. Op 11 september heeft de directie van ECW een brief gestuurd naar de Huurdersfederatie, waarin er gemotiveerd antwoord op de gemaakte kanttekeningen wordt gegeven. De voorstellen en de briefwisseling tussen directie en Huurdersfederatie zijn aan het bestuur voorgelegd, die op 26 september 1995 besloten heeft in te stemmen met de (oorspronkelijke) voorgestelde wijzigingen.
4.4 Woningstichting Het Volksbelang in Gouda
Woningstichting Het Volksbelang en Huurdersvereniging Ons Volksbelang (HVOV) werken sinds januari 1994 volgens een concept samenwerkingsovereenkomst, die naar verwachting binnenkort vastgesteld zal worden. Daarin is onder meer opgeno-men dat de partijen minimaal zes keer per jaar overleg voeren. Daarnaast is er
mini-maal zes keer per jaar overleg tussen de Woningstichting en de bewonerscommis-sies. Voordat de huurdersvereniging in mei 1993 was opgezet was er ook al regel-matig overleg met de bewonerscommissies, dus de overlegsituatie is niet nieuw. In de concept-overeenkomst is vastgelegd dat de Woningstichting bij een aantal onderwerpen van beleid eerst het advies van de Huurdersvereniging moet vragen en hierover overleg voeren voordat zij tot besluiten overgaat. Voor een aantal onder-werpen van beleid en beheer moet er eerst advies gevraagd worden aan de bewo-nerscommissies enlof Huurdersvereniging.
Als er beleidsvoorstellen worden gedaan, roept de Huurdersvereniging het bewo-nerscommissie-overleg bijeen om de voorstellen te bespreken. Daarnaast heeft de Huurdersvereniging twee maal per jaar een ledenvergadering.
Sinds januari 1994 heeft de Woningstichting elf keer beleidsvoorstellen aan de huur-dersvereniging voorgelegd, waarvoor advies ingediend kon worden. Onderwerpen waren: schotelantennes, vergoedingen voor bewonerscommissies, onderhoudsbe-groting 1995, het kwaliteitssysteem, de procedure van onderhoudsmeldingen, de klachtencommissie, het beleidsplan, de besteding van geld uit het vereveningsfonds, het huurbeleid 1995, een statutenaanpassing bij toezicht en participatie en de over-legstructuur met bewonerscommissies. In het algemeen blijken de Huurdersvereni-ging enlof de bewonerscommissies het eens te zijn met de beleidsvoorstellen (die gedeeltelijk tot stand waren gekomen na overleg met de Huurdersvereniging).
Een duidelijke uitzondering hierop vormt het huurbeleid voor 1995. De gevolgde procedure zal als voorbeeld worden toegelicht.
De Woningstichting stelde in februari 1995 voor om de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 1995 vast te stellen op 4,75% zonder differentiatie. De reden om te gaan
'sparen' (d.w.z. een hogere huurverhoging te vragen dan het door het Rijk gestelde minimum) is om de solvabiliteit te verhogen. De extra opbrengsten worden nodig geacht om in de toekomst betaalbare nieuwbouwwoningen in Gouda-West te kunnen gaan bouwen. Er wordt dus aan de huurders gevraagd tijdelijk solidair te zijn met de toekomstige bewoners van de nieuwbouwwoningen; het gespaarde geld kan na een aantal jaren weer terugbetaald worden. Het voorstel met dit huurbeleid werd ter advies voorgelegd aan de HVOV.
De HVOV stelde enkele alternatieven voor, die voorgelegd werden op het bewoners-commissieoverleg van 27 februari 1995. Vervolgens werd besloten om het oordeel van de huurders te vragen door middel van een schriftelijke enquête. Er werden in de enquête van de HVOV, na een korte schriftelijke toelichting, acht alternatieven aan de huurders voorgelegd. Die keuzen hadden betrekking op een huurverhoging van 3,5%, drie alternatieven voor 3,5% plus een bepaalde toeslag voor de huur-dersvereniging, drie alternatieven om naast de 3,5% huurverhoging te 'sparen' en tenslotte een voorstel om te 'ontsparen' (d.w.z. de extra 1,25% huurstijging van .1993 in mindering te brengen in 1995). Op het antwoordformulier met de aan te kruisen keuze, hoefde geen naam vermeld te worden.
De respons op de enquête was 20% (451 formulieren). Het alternatief 'ontsparen' kreeg de meeste stemmen (28,8%), de huurverhoging van 3,5% kreeg 26,2% van de stemmen. De Huurderscommissie trok hieruit de conclusie dat 'een meerderheid van 55 % is voor matigen, dan wel ontsparen van de huren'. Bij het bewonerscommis-siesoverleg werden na enige discussie twee alternatieven ter stemming gebracht: ten eerste een huurverhoging van 3,5% en ten tweede een huurverhoging van 3,5% plus een extra percentage om te sparen. Een ruime meerderheid verkiest het eerste alter-natief. Dit alternatief is als advies eind april 1995 schriftelijk bij de Woningstichting ingediend. Het bestuur van de Woningstichting heeft dit advies in mei 1995 opge-volgd.
4.5 Woningstichting Binnen de Ringvaart in Hoofddorp
Woningstichting Binnen de Ringvaart heeft maandelijks overleg met de Stichting Huurdersbelangen Haarlemmermeer (SHBH). De SHBH wordt door de verhuurder erkend als gespreks- en onderhandelingspartner voor het beheer en beleid van de verhuurorganisatie als geheel. De SHBH vertegenwoordigt daarbij de bewonerscom-missies. De bewonerscommissies zelf vormen de gesprekspartner voor onderwerpen van uitvoering die uitsluitend in het werkgebied van de bewonerscommissies aan de orde zijn. In de bijlage van de samenwerkingsovereenkomst tussen de Woningstich-ting en de SHBH zijn de onderwerpen voor het overleg omschreven. Over de onder-werpen kunnen de bewonerscommissies of de SHBH gebruik maken van het gekwa-lificeerd adviesrecht.
In de praktijk is er eerst uitvoerig overleg tussen de partijen. Als er tijdens een overleg verschil van mening blijft over een onderwerp, dan kan er gebruik gemaakt worden van het gekwalificeerd adviesrecht.
Sinds het ondertekenen van een samenwerkingsovereenkomst in november 1994 is er bij Binnen de Ringvaart twee keer gebruik gemaakt van het gekwalificeerd advies-recht. Hierbij heeft de Woningstichting het initiatief genomen om de SHBH in de gelegenheid te stellen over een onderwerp advies uit te brengen (gevraagde advie-zen). Tot op heden is de SHBH nog niet ongevraagd met adviezen gekomen. De bewonerscommissies hebben helemaal nog geen gebruik gemaakt van het ceerd adviesrecht. De twee keer dat er wel gebruik is gemaakt van het gekwalifi-ceerd adviesrecht, hebben betrekking op het servicepakket en het huursombeleid van 1995. Beide procedures zullen kort worden toegelicht.
Voor het servicepakket heeft de Woningstichting eind augustus 1994 een plan opge-steld, waarin zij voorstelt om een gedeelte van het huurdersonderhoud door de ver-huurder over te laten nemen. De ver-huurdersbijdrage daarvoor zou in de kale huur worden opgenomen.
De SHBH heeft vervolgens een deskundige van de Woonbond ingeschakeld om een gemotiveerd advies daarover te geven. Half november geeft de SHBH een uitgebreid advies uit, waarin zij voorstelt om de huurdersbijdrage voor zowel de glasverzeke-ring als het ontstoppen van riolen en schoonmaken van dakgoten niet in de kale huur te verwerken, maar door te berekenen in de servicekosten. Bovendien vindt zij dat deze werkzaamheden gedeeltelijk voor rekening van de verhuurder zouden moeten komen.
De SHBH stelt voor dat elke huurder in de gelegenheid moet worden gesteld om te kiezen of ze gebruik wil maken van het servicepakket. In de brief geeft de SHBH aan over dit onderwerp nog een keer overleg te willen plegen.
In de samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat de verhuurder binnen vier we-ken moet reageren op het advies, maar de Woningstichting geeft in december aan dat het wat meer tijd kost om het onderwerp uit te werken. Bij een overleg in maart
1995 geeft Binnen de Ringvaart aan dat het servicepakket alleen wordt uitgebreid met een glasverzekering. Huurders wordt de mogelijkheid geboden deel te nemen aan een collectieve glasverzekering tegen een vergoeding van
f
1,88 per maand. In juni 1995 volgt nog een bevestiging dat het advies van de SHBH opgevolgd is. Voor het huursombeleid geldt volgens de samenwerkingsovereenkomst een gevraagd gekwalificeerd adviesrecht. De SHBH meldde in maart 1995 graag hiervan gebruik te willen maken, maar nog geen uitnodiging voor overleg over het huurbeleid ont-vangen te hebben. Vervolgens is over dit onderwerp drie keer overleg geweest. De Woningstichting heeft in de begroting de huurverhoging voor 1995 vastgesteld op 5% en gaat uit van een huurstijging per 1-7-1995 van gemiddeld 4,84%. De Wo-ningstichting wil hiermee huurprijzen hanteren die passen bij de marktpositie van die woningen. De SHBH heeft schriftelijk het advies gegeven om de huurverhoging vast te stellen op 3%, met als argument dat de vermogenspositie al erg hoog is. De Wo-ningstichting geeft in een brief aan dat zij de solvabiliteit hoog wil houden, zodat het bedrijf een onafhankelijke positie kan innemen. De huidige gemiddelde huur ligt op 64% van maximaal redelijk, terwijl 75% markttechnisch haalbaar is. Tenslotte zijnde huurverhogingen hard nodig om in de toekomst betaalbare nieuwbouw te realise-ren. De Woningstichting beschouwt de huren èn de voorgestelde huurverhoging dan ook niet als onredelijk hoog. Het advies is met dit argument verworpen.
4.6 Woningstichting Loon op Zand in Kaatsheuvel
In 1992 is de huurdersraad van de Woningstichting Loon op Zand opgeheven en is de Huurdersbelangenvereniging (HBV) opgericht. De HBV vertegenwoordigt alle huurders in Kaatsheuvel en Loon op Zand, dat wil zeggen óók de huurders van woningen van particuliere verhuurders.
Woningstichting Loon op Zand en de HBV werken sinds de oprichting van de HBV met een convenant. In februari 1994 is het convenant na een evaluatie aangepast. De Woningstichting kent niet veel bewonerscommissies. Ze probeert wel door middel van wijkbeheerplannen de betrokkenheid van bewoners te vergroten. Er zijn drie bewonerscommissies actief op het gebied van groot-onderhoudwerkzaamheden. Volgens het convenant is er tenminste eenmaal per twee maanden overleg tussen de HBV en de Woningstichting, 'tenzij partijen tussentijds anderszins overeenkomen'. In het begin was er veel formeel overleg, later werden de contacten informeler. In de praktijk is er nu ongeveer vier keer per jaar overleg, waarbij aan de hand van een jaarplanning de onderwerpen besproken worden. In 1994 zijn de volgende onder-werpen in het overleg aan bod geweest: statutenwijziging, huurbeleid 1994, marktge-richte woonruimteverdeling, begroting 1995, wijkbeheerplannen en mutatiebeleid. In het overleg wordt geprobeerd om tot overeenstemming te komen. In het algemeen lukt dit ook, maar bij één à twee zaken per jaar niet. Als er geen overeenstemming wordt bereikt, wordt er, als uiterste mogelijkheid, gebruik gemaakt van het gekwali-ficeerd adviesrecht. De HBV geeft dan haar advies schriftelijk. De argumenten van beide partijen worden vervolgens in de Raad van Toezicht van de Woningstichting besproken. Het besluit dat de directeur/bestuurder neemt, heeft de goedkeuring nodig van de Raad van Toezicht.
Het laatste jaar hebben de HBV en de Woningstichting alleen over het huurbeleid en het mutatiebeleid op onderdelen geen overeenstemming bereikt. Het mutatiebeleid zal als voorbeeld van de gevolgde procedure worden toegelicht.
In een overleg waarbij het mutatiebeleid behandeld werd, vroeg de HBV om meer duidelijkheid voor de nieuwe huurders over de mutatieprocedure. In maart 1994 heeft het bestuur van de Woningstichting een aantal uitgangspunten voor een nieuw mutatiebeleid vastgesteld en deze vervolgens voorgelegd aan de HBV.
De HBV heeft hierop een schriftelijke reactie geschreven. De HBV gaf onder meer het advies om duidelijk aan te geven wat wel en niet mag blijven zitten in de woning en vroeg zich af of een waarborgsom nog nodig is. De reactie van de HBV is ver-volgens besproken in een overleg tussen Woningstichting en HBV in april 1994. Daarna heeft de sector Woondiensten van de Woningstichting de uitgangspunten
uitgewerkt in de Nota mutatiebeleid. Een deel van de opmerkingen van de HBV was
in deze nota verwerkt. De nota is in februari 1995 voorgelegd aan de HBV. In een overleg in februari 1995 gaf de HBV onder meer het advies om een vergoeding te
