Redactioneel
Daniëlle Groetelaers*
Woningcorporaties
In augustus 2013 hebben Aedes en het kabinet nadere afspraken ge-maakt over de invulling van het re-geerakkoord en het woonakkoord. De verhuurdersheffing is daarbij als voldongen feit beschouwd. Daar staat voor corporaties tegenover dat er extra middelen beschikbaar ko-men uit het vervallen van de integra-tieheffing BTW en uit het energieak-koord. Voor het scheiden van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten kunnen corporaties kiezen uit een administratieve of juridische schei-ding en de intentie is uitgesproken om het toezicht op de corporatiesec-tor te versterken door het Waarborg-fonds Sociale Woningbouw (WSW) een grotere rol te geven bij het sane-ren van corporaties.Deze ontwikkelingen hebben aanlei-ding gegeven om een themanummer met als rode draad de woningcorpo-ratie samen te stellen. Wat is dat eigenlijk voor een organisatie en hoe gaan de recente ontwikkelingen op de woningmarkt en de maatregelen uit het woonakkoord hun uitwer-king vinden? In dit themanummer van Vastgoedrecht komen deze vra-gen aan bod in bijdravra-gen vanuit de politiek, wetenschap en advocatuur.
Achtergrond
De corporatiesector staat de laatste jaren weer volop in het nieuws, niet in de laatste plaats door de negatieve berichten over hoge inkomens van
corporatiedirecteuren, financiële misstanden en legitimiteitsproble-men. Het streven naar verzelfstandi-ging van woningbouwcorporaties eind jaren tachtig en begin jaren ne-gentig ging gelijk op met de groei van de economie en de markt. Mede daardoor zijn woning-bouwcorporaties die van origine so-ciale organisaties met vastgoed wa-ren, meer en meer veranderd in vastgoedbedrijven met sociale taken. Vastgoedbedrijven die sinds 1995 door de brutering zelf verantwoor-delijk zijn voor nieuwbouw, maar vooral ook voor de bijbehorende fi-nanciële huishouding, waarin ze niet alle even bedreven waren. Door de groeiende woningmarkt in de jaren negentig en hun zelfstandige positie gingen veel corporaties zich mengen in de markt voor duurdere koopwo-ningen om met de winsten uit deze sector hun sociale woningbouw te kunnen financieren. Dat heeft er onder andere toe geleid dat marktac-tiviteiten en sociale acmarktac-tiviteiten door elkaar zijn gaan lopen, waardoor bijvoorbeeld de problematiek van staatssteun een rol ging spelen. In juli 2005 ontving de Nederlandse regering een brief van de Europese
Dirk Costerplein Delft, © Daniëlle Groetelaers
commissaris voor competitie over niet-toegestane overheidssteun aan woningcorporaties. Belangrijk voor wel of niet toegestane staatssteun is de vraag of er sprake is van een dienst van algemeen economisch belang. Eerder was daarover in Vastgoedrecht te lezen: ‘Als finan-ciële bijdragen worden verstrekt aan ondernemingen die “diensten van algemeen economisch belang” (DAEB) verrichten, kan het zijn dat datgene wat in andere gevallen als staatssteun wordt geclassificeerd, niet als staatssteun wordt geclassifi-ceerd. (…) Als dat zo is dan wordt de “steun” gezien als toegestane fi-nanciële compensatie als tegenpresta-tie voor de door een lidstaat opgeleg-de openbare dienstverplichting.’1‘In dat verband merken wij op dat moet worden voorkomen dat de publieke financiering, bestemd voor sociale woningbouw, wordt aangewend voor door woningcorporaties ver-richte commerciële activiteiten. Op zich zijn woningcorporaties al op grond van de Mededingingswet ge-houden om een gescheiden boekhou-ding te voeren.’2In 2009 keurde de
Europese Commissie de plannen
Dr. ir. D.A. Groetelaers is werkzaam bij de faculteit Bouwkunde, afdeling OTB van de Technische Universiteit Delft en redacteur van dit tijdschrift.
*
D.A. Groetelaers, M.E.A. Haffner, H.M.H. van der Heijden, W.K. Korthals Altes & T. Tasan-Kok, ‘Lage grondprijzen corporatiewoningen en staatssteun’, VGR 2009, afl. 2, p. 47-53.
1.
R.J.M. van den Tweel & J.A. Hendriks, ‘Staatssteun en gebiedsontwikkeling’, VGR 2009, afl. 2, p. 27-35. 2.
1
goed van de Nederlandse overheid om het stelsel van volkshuisvesting aan te passen, zodat het doorzichti-ger wordt en zich op een duidelijk omschreven doelgroep toespitst. En in december 2011 heeft de Europese Commissie herziene staatssteunre-gels voor de beoordeling van over-heidscompensatie voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB’s) goedgekeurd.
Recente ontwikkelingen in corpora-tieland hebben vooral ook te maken met de crisis en de ingestorte woning-markt. Ook dit kwam eerder in Vastgoedrecht aan de orde. Corpora-ties ondervinden vergelijkbare pro-blemen als andere vastgoedontwik-kelaars. ‘Ook zij bouwen koopwo-ningen en ondervinden het gebrek aan vertrouwen bij kopers. Vaak realiseren zij zelfstandig of in samen-werking met marktpartijen gemeng-de projecten, huur- en koopwonin-gen. Door verevening subsidiëren de koopwoningen de huurwoningen. Door het niet doorgaan van de koopsector in deze plannen, zal veelal ook het onderdeel huur op losse schroeven komen te staan.’3 ‘Het is voor corporaties tegenwoor-dig moeilijker om door woningver-koop extra inkomsten te genereren, terwijl zij daar voor hun investerings-programma’s voor een belangrijk deel afhankelijk van zijn. Daarnaast zijn de kosten voor onderhoud, be-drijfsvoering en nieuwbouw jaren-lang sterker gestegen dan de huurop-brengst.’4
Maar veel problemen zijn al eerder ontstaan. Zo kwamen in 2012 de fi-nanciële problemen van woning-bouwcorporatie Vestia naar buiten, die ontstaan waren na grote tegenval-lers met derivaten als gevolg van ja-renlange lage rentes op de kapitaal-markt.
De gevolgen van de problemen bij Vestia zijn merkbaar in de gehele woningmarkt, onder andere omdat een deel van de huurwoningen ver-kocht moet worden.
Overheidsmaatregelen
Een roerige tijd dus voor een gevoe-lige sector, die de politiek ook (al jaren) niet onberoerd laat. Een kort
overzicht van daden van het kabinet in de laatste jaren:
Op 1 juli 2011 komt het kabinet met een integrale visie op de woning-markt.5Doel van de visie is het
her-stellen van het vertrouwen in de woningmarkt. Op 25 mei 2012 ver-schijnt de Voorjaarsnota (Lenteak-koord) van het kabinet dat de uitwer-king bevat van eerder door de vijf partijen bekendgemaakte woning-marktmaatregelen. Belangrijk is dat de in het regeerakkoord genoemde verhuurdersheffing wordt vormgege-ven als verhuurderbelasting die voor 31 december 2012 bij wet geregeld moet zijn en op 1 januari 2013 moet ingaan. In september volgen er ver-kiezingen met in oktober 2012 het regeerakkoord met als belangrijkste maatregelen: huurverhogingen op basis van het inkomen van de huur-der, woningwaardering vastgesteld op 4,5% van de WOZ-waarde, cor-poraties terug naar hun kerntaak: bouwen, verhuren en beheren van woningen en daaraan direct verbon-den maatschappelijk vastgoed, extra huurinkomsten worden voor belang-rijk deel via een heffing afgeroomd. In februari 2013 volgt naar aanlei-ding van het regeerakkoord het Woonakkoord van minister Blok. De verhuurdersheffing voor wo-ningcorporaties blijft van kracht maar wordt niet € 2 miljard, maar € 1,7 miljard. Verder zijn er afspra-ken over o.a. de inkomensafhankelij-ke huurverhoging, de maximale huurhoogte, BTW op renovatie en verbouwing en hypotheekmaatrege-len voor starters.
Omdat de corporatiesector een be-langrijke rol speelt bij de woning-markthervormingen hebben Aedes en het kabinet dus nadere afspraken gemaakt over de invulling van het regeerakkoord en het woonakkoord (28 augustus 2013).
Ondanks de vraagtekens die PvdA-senator Adri Duivesteijn nog had bij het woonakkoord stemde de Eerste Kamer op 17 december 2013 in met het Wetsvoorstel Maatregelen Wo-ningmarkt 2014 II, waardoor de af-spraken uit het woonakkoord kun-nen worden uitgevoerd. In de totale aanpak van de woningmarkt krijgen de woningbouwcorporaties met een
groot aantal maatregelen te maken, waaronder de al veel besproken ver-huurdersheffing die ze moeten gaan afdragen. Deze heffing bedraagt € 50 miljoen in 2013 en loopt op tot € 1,7 miljard in 2017.
Corporaties worden daardoor min of meer een vooruitgeschoven belas-tingkantoor van de overheid. En door de maatregelen zullen ook grote verschillen ontstaan in vermo-gensontwikkeling van corporaties afhankelijk van de draagkracht van huurders en verhuurmogelijkheden. Corporaties zullen een keuze moe-ten gaan maken tussen betaalbaar-heid, beschikbaarheid en kwaliteit van hun woningvoorraad.
Themanummer
Dit themanummer geeft onder meer inzicht in het stelsel van toezicht, aansprakelijkheid van bestuurders, Europese ontwikkelingen, marktwer-king en het effect van fiscale maatre-gelen als het afschaffen van de inte-gratieheffing.
Om een beeld te krijgen van de poli-tieke, gemeentelijke visie op alle ontwikkelingen heeft redactielid Oswald Jansen wethouder Stadsont-wikkeling, Volkshuisvesting en Inte-gratie van de Gemeente Den Haag, Marnix Norder, geïnterviewd over zijn visie op de rol van woningcorpo-raties.
Vanuit de wetenschap geeft Hugo Priemus een historisch overzicht van het ontstaan en de ontwikkeling van woningcorporaties: van goedwillen-de amateurs naar omstregoedwillen-den profes-sionals. Hij concludeert onder ande-re dat de professionalisering in cor-poratieland de laatste decennia spectaculair is geweest, maar dat het interne en externe toezicht, alsmede de disciplinering van de corporatie-sector evenwel tekortschoten. Dat is ook de aanleiding voor een artikel over het stelsel van toezicht op woningcorporaties. Angélique Claassen gaat in haar artikel in op aansprakelijkheid van bestuurders en toezichthouders van woningcor-poraties en op de vraag of het juridi-sche instrumentarium afdoende is om op te komen tegen deze perso-nen als ze hun taken onbehoorlijk vervullen.
F. Nuss, ‘Gevolgen kredietcrisis voor de woningmarkt’, VGR 2009, afl. 1, p. 1-6. 3.
V. Gruis, J. Laven & H. Karssenberg, ‘Nieuwe wegen voor woningcorporaties’, VGR 2012, afl. 6, p. 165-170. 4. Kamerstukken II 2012/13, 32847, 1. 5. Vastgoedrecht 2014-1 2 Redactioneel
Waar Priemus vooral de ontwikke-lingen in Nederland schetst, geven Vincent Gruis en Marja Elsinga in hun bijdrage het spanningsveld aan tussen verschillende beleidsvelden op Europees niveau, zoals de bevor-dering van marktwerking, en het sociaal huisvestingsbeleid en bredere maatschappelijke doelstellingen. Ondanks het ontbreken van expliciet Europees beleid voor sociale huisves-ting, is Europees beleid wel degelijk van invloed op sociale huisvesting. De Nederlandse discussie over staatssteun aan woningcorporaties is daarvan een goed voorbeeld. Woningcorporaties die zowel sociale woningbouw als woningen in de marktsector realiseren zouden die activiteiten meer gescheiden moeten houden. De Herzieningswet gaat uit van een administratieve scheiding, maar er zijn ook plannen om een juridische splitsing van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten door te voeren. Corporaties zitten daar niet echt op te wachten, maar de vast-goedbeleggers zien wel kansen, zo blijkt uit het artikel van Egbert Schelhaas. Het biedt beleggers de mogelijkheid om woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en commercieel vastgoed van wo-ningcorporaties te kopen.
Een andere maatregel waarmee cor-poraties te maken krijgen is de af-schaffing van de integratieheffing. Ondanks het fiscale voordeel dat doorklinkt in deze maatregel, bear-gumenteren Van den Heuvel en Van der Wielen in hun artikel dat er ten opzichte van de huidige praktijk toch nadelige gevolgen kunnen zijn. Naast alle grote veranderingen krij-gen corporaties en passant ook met overige wijzigingen te maken, zoals bijvoorbeeld de Warmtewet per 1 januari 2014, die direct gevolgen heeft voor corporaties die warmte leveren aan huurders via stadsverwar-ming, blokverwarming of via warmte- en koudeopslag. Maarten Kole en Robert Rijpstra lichten in hun artikel die veranderingen toe. Met dit themanummer hoopt de re-dactie van Vastgoedrecht een mooie inkijk te geven in wat er op dit mo-ment speelt in de corporatiewereld, maar zoals gebruikelijk met een
ac-tueel thema is het onmogelijk om alle facetten te bespreken en zijn er nog diverse ontwikkelingen gaande. Zo is er sprake van een nieuwe novel-le6 en is bijvoorbeeld over
staats-steun ook nog niet het laatste woord gezegd. Deze ontwikkelingen blijft de redactie natuurlijk op de voet volgen en in toekomstige edities van Vastgoedrecht zal daaraan zeker aandacht besteed worden.
Namens de redactie van het tijd-schrift Vastgoedrecht
Daniëlle Groetelaers
Bij afronding van dit themanummer is de novelle Herzieningswet toegelaten instellingen op 11 februari 2014 ter consultatie openbaar be-kendgemaakt op overheid.nl.
6.
3
Vastgoedrecht 2014-1
